如何貸款買房

1、4如倜贊教重鷹目前貸款購房主要有以下幾種：1、住房公積金貸款；2、個人住房商業(yè)性貸款；3、個人住房組合貸款。住房公積金貸款：對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率（僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半），而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時， 住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關(guān)手續(xù)時收費(fèi)減半。個人住房商業(yè)性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商

2、業(yè)銀行個人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于 30% ,并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。個人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額一般為10-29萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種 貸款合起來稱之為組合貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。個人住房委托貸款（公積金貸款）最劃算，個人住

3、房貸款（商業(yè)性貸款）利息負(fù)擔(dān)最重，但具體的還款差別有多大，我們不妨進(jìn)行一下比較：假設(shè)某購房者夫婦二人欲購買一總價50萬元的住房，以自有資金支付首付款30%,即15萬元，其余35萬元申請15年貸款。夫婦二人月收入為 6000元，月公積金繳存比 例為20 % （企業(yè)與個人各負(fù)擔(dān)一半），現(xiàn)公積金總額為4萬元。商業(yè)性貸款的利息負(fù)擔(dān)比政策性貸款高得多，達(dá)到了 1/3,月還款額多出10%,總額多出近5萬元，可不是個小數(shù)目。 如此看來，自然應(yīng)該選擇個人住房委托貸款， 但是不行，這對夫婦不能完全依靠個人住房委托貸款，即便他們現(xiàn)有的公積金達(dá)4 萬元，就是按10 倍的較低倍率計(jì)算他們也可申請40 萬元的公積金貸款

4、，但因?yàn)檎咝再J款最高限額只有30 萬元，因此 35 萬元還是不可以的。因此，這對夫婦只有退而求其次，選擇個人住房組合貸款。那么， 他們每月的還款負(fù)擔(dān)承受得了嗎？說起來他們每月還款 2781 45 元， 但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付，金額最多可以達(dá)到總收入的 20 ，即1200 元月，那么他們需要自行支付的供樓款只有（ 2781 45 1200 ） 1581 45元月， 和他們 6000 元的月收入相比負(fù)擔(dān)是很輕的了。 不過， 如果沒有公積金的支持，完全依靠商業(yè)貸款，那么每月還款負(fù)擔(dān)還是比較重的，但占總收入 50 左右的供樓負(fù)擔(dān)還是可以接受的。 建議購房者在確定購房預(yù)算時不

5、妨仔細(xì)算一算， 多列出幾種選擇比較一下再去申請相應(yīng)的貸款。辦理住房公積金貸款應(yīng)按下列程序：借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請， 填寫住房公積金貸款申請表并如實(shí)提供有關(guān)資料。市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)借款人資格、擔(dān)保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后， 借款人與中心簽訂相關(guān)合同或協(xié)議， 并按中國人民銀行規(guī)定辦理保險。貸款手續(xù)辦理完畢后，市住房公積金管理中心給銀行簽發(fā)準(zhǔn)予貸款通知書，銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續(xù)特別提醒：購房時，借款人根據(jù)自己公積金的繳納情況，到銀行進(jìn)行測算，就可得知貸款的金額和每月還款數(shù)額。 根據(jù)公積金管理有關(guān)規(guī)定， 每年提取一次

6、。 假設(shè)客戶每年一次提取的公積金為 15000 元，而每月公積金貸款還款額為 1500 元，商業(yè)貸款還款額為1000 元，在還款方式上可選擇“余額沖貸法” ，即提取的公積金首先歸還當(dāng)月住房公積金貸款和商業(yè)貸款本息 （共計(jì) 2500 元） ， 余額 12500 元可一次性償還住房商業(yè)性貸款本金， 在還清住房商業(yè)性貸款本金后， 尚有余額的再償還公積金貸款本金， 因?yàn)樯虡I(yè)性貸款利率高于公積金貸款利率。 “沖還貸”后，借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變， 減少月還款額的方式進(jìn)行還貸。 但目前商業(yè)銀行對客戶提前還款的次數(shù)是有一定限制的。如果客戶選擇“等額本息”還款法，每月等額還貸金額保持

7、2500 元不變， 那么提取的公積金15000 元， 將按照原扣款方式連續(xù)每月扣款2500 元。余額不足時， 借款人應(yīng)及時將足額款項(xiàng)注入用于還款的銀行卡中， 上述兩種還款法， 客戶可根據(jù)自身實(shí)際進(jìn)行選擇。如果客戶購買個人住房時申請的是商業(yè)性貸款， 如： 個人住房按揭貸款、 個人住房轉(zhuǎn)讓貸款、個人再交易住房貸款。當(dāng)時購房因各種原因沒有申請到“公積金”貸款，而現(xiàn)在個人公積金繳存達(dá)到規(guī)定的年限和金額， 且已滿足公積金申請購房貸款的條件， 雖然目前商業(yè)銀行還不能將購房商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)換為公積金住房貸款， 但卻可提取公積金進(jìn)行償還商業(yè)性貸款本息。 只要借款人到公積金管理中心申請并辦理提取公積金相關(guān)手續(xù)， 就

8、可提取公積金歸還個人住房貸款本息。申請銀行個人住房貸款工作流程：買方要與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售契約 。支付 30 以上的房款。去房管部門辦理預(yù)售登記。辦完預(yù)售登記后，買方持契約正本，填寫借款申請及借款合同。兩種還貸方式利息天壤之別一般的購房人只知道貸款必須償還利息， 可是， 采用不同的還貸方法， 利息卻有天壤之別。貸款額在 40 萬元左右、 限期 30 年的，利息差額可以達(dá)到 10 萬元之巨！ 至于這個， 不少人都還被蒙在鼓里兩種還貸法利息差額大，在此摘錄一篇供您參閱。市民劉先生上個月剛買了新房，并辦完了住房貸款手續(xù)，每月還貸額近2000 元。誰知道就在本月即第一次還貸后，劉先生卻知道了一件讓他

9、大為驚訝的事他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、 年限相同， 但是總體還貸利息卻相差近2.5 萬元！ 原因只是他們采用了不同的還貸方式。而此前，劉先生稱自己對另一種還貸方式一無所知。“在簽合同的時候， 銀行工作人員只是抱來一大堆貸款合同， 密密麻麻的， 然后幫你一會翻到這里、一會翻到那里，指著一些空白的地方，讓你簽上姓名、填上身份證號碼、按17.6 萬多元。要不是親戚上手印即可，根本沒有提及還有另外一種還款方法。簽下這份貸款合同后，劉先生自己測算了一下，利息總額高達(dá)提醒， 劉先生還以為貸款就是這樣辦的， 又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細(xì)翻了好幾遍， 發(fā)現(xiàn)合同里的確有兩種貸

10、款方法可供自己選擇， 但是空白處已經(jīng)被銀行事先填上了等額本息還款法， 根本就沒有自己考慮的余地。 他請朋友算了一下，如果套用另外一種還款方法，那么自己 30 萬元、 20 年商業(yè)性住房貸款利息總額不到 15.2 萬元，比現(xiàn)在要少2.49 萬元。銀行普遍主薦“等額法”為了探明究竟，連日來，記者也以購房人的身份對南京多家銀行進(jìn)行了暗訪。在農(nóng)業(yè)銀行新街口支行的消費(fèi)信貸超市， 記者表示準(zhǔn)備購買一處總價為 80 萬元的商品房，首付 30% ，公積金貸款12 萬元，余下的 44 萬元準(zhǔn)備辦理商業(yè)貸款， 30 年還清。一位工作人員熱情地接待了記者。她首先給記者介紹了本息還款法（等額法），通過測算，“月還款額

11、”一項(xiàng)顯示為2372.78 元；記者隨之詢問有無其他的還款方式，該工作人員說還有另一種“本金還款法” （遞減法 ） 。每個月的還款額都不同，從 3000 元左右逐漸遞減到1000 多元。究竟選擇哪一種方法呢？以下是記者和該工作人員的一段對話：“兩種還貸方法哪一種更合算呢？”“總的說來第二種遞減法少付點(diǎn)錢，但是一般人都不會等到 30 年才還清的，如果提前還貸的話就沒有那么大差距了。何況使用遞減法雖然后面還得少，但是一開始壓力太大了。 ”“哪一種更方便呢？”“當(dāng)然是第一種等額法方便， 每個月只需按月還給銀行相同數(shù)額的錢就行了。 第二種遞減法每個月的錢數(shù)都不同，算起來也很麻煩所以我們一般都推薦客戶選

12、擇等額法?！彪S后，記者繼續(xù)以購房人的身份電話咨詢了商業(yè)銀行、招商銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等多家銀行， 大多數(shù)都以介紹“本息還款法”即等額法為主，有的甚至根本不提及遞減還款方式。 雖然一些銀行工作人員最終也承認(rèn)應(yīng)該按照個人的不同情況選擇還款方式， 但是從其話語中，可以很明顯地聽出對等額法的傾向性。銀行傾向性在于息差導(dǎo)致銀行產(chǎn)生這種傾向性的原因何在呢？一位從事金融行業(yè)多年的人士一語道破： “關(guān)鍵在于息差。 ”“兩種方法的利息差距大著哪！ ”該位人士以記者暗訪的例子進(jìn)行了一番計(jì)算，得出的結(jié)果令人震驚同樣是 44 萬元、 30 年的商業(yè)性貸款， 等額法的利息總額為 41.4 萬多元，而遞減法為 29.

13、7 萬元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11 萬元之多！該人士稱，同樣一筆貸款業(yè)務(wù)，對于“吃利息飯”的銀行來說，當(dāng)然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法。 就像普通商品買賣一樣， 一般的商家都會推薦顧客購買價格高、 利潤高的商品，怎么會推薦價格低、利潤低的商品呢？至于銀行解釋的“等額法比遞減法方便”的理由，記者發(fā)現(xiàn)，使用遞減法實(shí)際上也并不如想像的那么麻煩。 雖然每個月的還款額都不同， 但是具體數(shù)額并不需要人力測算， 銀行的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)十分輕松地便可以打印出 30 年中每一個月還款數(shù)據(jù)的表格， 購房人只需遵照交錢就行了。而另外一個“遞減法開始還款壓力大”的解釋，記者通過業(yè)內(nèi)人士測算發(fā)現(xiàn)，雖然遞減法

14、開頭的還款額度的確較高，為 3000 元左右，但是相對于等額法2372 元來說，也就高出 620 元左右，且持續(xù)時間也只有一年零兩個月。大多數(shù)時間的還款額集中在2000多元和 1000 多元之間。 相信 600 多元的差額大多數(shù)購房人都能承受， 何況， 這樣 “省下來”的利息高達(dá)11 多萬元，值得大多數(shù)購房人重新考慮。銀行稱沒占到便宜昨日，建行、中行、農(nóng)行、民生等幾家銀行在接受記者采訪時稱，兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少，而實(shí)際上兩者的計(jì)算原理是一回事?！安淮嬖阢y行占便宜。 首先， 兩種還貸方法并不是哪家商業(yè)銀行自己制定的， 而是央行規(guī)定的。 ” 建行江蘇省分行房地產(chǎn)信貸處處長叢華昌

15、介紹說， 1998 年 5 月央行頒布了 個人住房貸款管理辦法 ，規(guī)定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法。不管是哪種還貸方法都是符合規(guī)定的。而且實(shí)際上兩種還款方法計(jì)算原理是一樣的?！昂唵蔚乜?，兩者利息是相差一定額度，但是對于銀行來說，并沒有通過哪種方式多收了 顧客的利息，因?yàn)檫@兩種還貸方式都是按照客戶占用銀行資金的時間價值來計(jì)算的?！睋?jù)叢處長解釋，造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在于顧客占用銀行資金發(fā)生了變化。遞減還款法，由于顧客一開始就多還本金，所以越往后所占銀行本金越少，因而所產(chǎn)生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，占用銀行 資金相對也較多，所以利息

16、也會相應(yīng)增加。針對目前老百姓對兩種還款方式不太了解、不太熟悉的現(xiàn)狀，昨天一些銀行表示今后在辦理貸款之前，將加強(qiáng)告知義務(wù)?！翱赡芪覀兊牟糠止衩嫒藛T會覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事，老百姓也習(xí)慣于這種還款方式，所以就沒有對遞減法進(jìn)行解釋和宣傳，客戶來了就照老辦法給辦了?！币恍┿y行表示，今后在辦理住房貸款前，“要將話說在前面”，讓客戶自主選擇。消協(xié)稱購房人有知情權(quán)南京市消費(fèi)者協(xié)會秘書長孫建和在剖析上述現(xiàn)象時說，貸款購房也是一種消費(fèi)行為，消費(fèi)者享有消法賦予的知情權(quán)和選擇權(quán)。銀行作為向消費(fèi)者提供服務(wù)的經(jīng)營者，有義務(wù)在服務(wù)場所的顯著位置公示兩種不同的服務(wù)內(nèi)容，即兩種不同的還款方式。 另外，還應(yīng)該客觀

17、地且明確地向消費(fèi)者介紹兩種還款方式的不同之處，以及各自的利弊，否則，就是侵害了消法賦予消費(fèi)者的權(quán)利。我國消法第八條、第九條規(guī)定，“消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品或接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利”；“消費(fèi)者有權(quán)自主選擇商品或者服務(wù)方式，自主決定購買或不購買任何一種商品、接受或不接受任何一項(xiàng)服務(wù)”；“消費(fèi)者在自主選擇商品或服務(wù)時，有權(quán)進(jìn)行比較、鑒別和挑選?！睂O建和認(rèn)為，如果銀行在沒有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下，擅自替消費(fèi)者作主選擇其中一種還款方式，那么就違法了消法的上述規(guī)定，對消費(fèi)者的知情權(quán)、選 擇權(quán)構(gòu)成了侵害。原因在雙方信息不對稱貸款購房人可以享受兩種不同的還貸方法，這是中國人民銀行的明文規(guī)定。然而，為何到 了實(shí)際操作中，一種方式深受青睞，而另一種方式就明顯受到“冷遇” 了呢？導(dǎo)致本金 還款法“銀行不薦、消費(fèi)者不知”的根本原因