寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防

1、第一章 寫字樓背景分析第一節(jié) 寫字樓概述及特點(diǎn)“寫字樓”一詞原是粵港一帶對(duì)辦公樓宇的稱謂，80年代以后，隨著“物業(yè)”和“物業(yè)管理”等名詞及相關(guān)行業(yè)的引入而廣泛運(yùn)用。寫字樓是指為商業(yè)類型的公司、商社、財(cái)團(tuán)、企業(yè)、辦事處、聯(lián)絡(luò)處所提供的。用于商務(wù)、辦公用的樓宇及配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地；是以出租、出售、自用為目的的單元性房地產(chǎn)。目前市場(chǎng)上寫字樓一般分為普通型（50年代至80年代），綜合型（80年代至90年代）和智能型（90年代后）三種類型。在高樓林立的現(xiàn)代城市中，寫字樓各式各樣，建筑外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施等都不盡相同，但它們都有著共同的現(xiàn)代寫字樓的特點(diǎn)：1、一般位于經(jīng)濟(jì)中心城市現(xiàn)代寫字樓大都位于以金

2、融、貿(mào)易、信息為中心的大都市，并且一般都建造在城區(qū)的中心地段或新建的開發(fā)區(qū)內(nèi)。交通便利便于收集和匯集大量的國(guó)際性和全國(guó)性的貿(mào)易信息，因而經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁、交易量大、交易的功率高。2、建筑規(guī)模大，檔次高大多數(shù)現(xiàn)代寫字樓為高層建筑，外觀宏偉、裝飾考究，建筑外形有自己獨(dú)特的風(fēng)格。內(nèi)部都裝配先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施，能為客戶提供舒適快捷的工作環(huán)境。3、功能齊全現(xiàn)代寫字樓能提供各種功能，如前臺(tái)服務(wù)、大小會(huì)議室、酒吧、商場(chǎng)、餐廳、車庫(kù)等。能為客戶提供工作和生活上的方便，滿足客戶高效率的辦公需要。4、有良好的管理許多客戶在選擇樓宇的時(shí)候不但重視樓宇的地段、質(zhì)量、價(jià)格，而且十分重視管理隊(duì)伍，現(xiàn)代化的大樓應(yīng)該有一支訓(xùn)練有素

3、的管理隊(duì)伍，能向客戶提供規(guī)范的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。第二節(jié) 寫字樓投資背景在過(guò)去的幾年里，中國(guó)寫字樓市場(chǎng)有過(guò)輝煌也有過(guò)低迷。從1993年到1995年是寫字樓市場(chǎng)的黃金時(shí)代，但是在1996年寫字樓租金明顯回落，1997、1998年隨著各大城市寫字樓竣工量的增大，租金及售價(jià)下調(diào)，空置率逐步上升，整體市場(chǎng)處于持續(xù)低迷，調(diào)整的狀態(tài)中，這段時(shí)期開發(fā)商及行業(yè)主管部門都已意識(shí)到寫字樓市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)，同時(shí)開始對(duì)寫字樓實(shí)行控制開發(fā)。1999年至2000年高檔寫字樓供應(yīng)量比前幾年有明顯減少，2000年全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的寫字樓出現(xiàn)強(qiáng)勁的反彈，綜觀各類房產(chǎn)，寫字樓租樓租金指數(shù)漲幅較大，寫字樓租售價(jià)格漸趨合理，房產(chǎn)市場(chǎng)再度興旺

4、。2001年可以供應(yīng)的高檔寫字樓已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于97年和98年的高峰，現(xiàn)在，幾年前對(duì)寫字樓的控制開發(fā)已開始見效。而且，現(xiàn)在隨著我國(guó)加入wto，各地對(duì)寫字樓的需求量在不斷的增加，在未來(lái)一兩年內(nèi)高檔寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整，寫字樓售價(jià)會(huì)穩(wěn)中有升，市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)供求持續(xù)增長(zhǎng)的理性發(fā)展階段。2003 年度在中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好的背景下，全國(guó)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展迅速。雖然受到上半年疫情的影響，但隨后強(qiáng)勁的反彈使國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)中國(guó)的投資信心逐漸增強(qiáng)。在“非典”之后，各地的寫字樓市場(chǎng)逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售率增加，市場(chǎng)趨于活躍。2003 年1 至10 月，全國(guó)寫字樓新開工面積達(dá)1,004 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.1

5、0%。全國(guó)寫字樓銷售價(jià)格上漲較快，2003年1至10月全國(guó)寫字樓平均銷售價(jià)格達(dá)到4,895元/平方米，同比增長(zhǎng)12.60%。1 如果說(shuō)房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，那么寫字樓就是房地產(chǎn)的晴雨表。隨著申奧及入世成功，面對(duì)日趨火熱的寫字樓市場(chǎng)，今天，明天中關(guān)村，后天金融街。近年來(lái)，寫字樓市場(chǎng)的升溫，已引起投資性買家的再次關(guān)注，如方圓大廈、數(shù)碼大廈等就吸引了大批投資性買家進(jìn)場(chǎng)。第三批以國(guó)內(nèi)富裕階層和機(jī)構(gòu)投資者為主的房地產(chǎn)投資性買家走到了市場(chǎng)的前沿。投資理念的嬗變首先發(fā)生在開發(fā)理念的改變。世紀(jì)年代，以嘉里中心、東方廣場(chǎng)、恒基中心為代表的頂級(jí)寫字樓物業(yè)，幾乎都貼著香港房地產(chǎn)巨頭的標(biāo)簽。2 以中國(guó)目前經(jīng)濟(jì)狀況而言

6、，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，不斷培育、壯大著一批國(guó)內(nèi)企業(yè)，使之成為高檔寫字樓的主要吸納力量。而隨著世貿(mào)條款的逐步履行，越來(lái)越多的外資公司進(jìn)入中國(guó)、進(jìn)入北京。原來(lái)已經(jīng)進(jìn)入的外資公司也隨著業(yè)務(wù)發(fā)展，對(duì)辦公物業(yè)面積有了進(jìn)一步需求。 北京、深圳寫字樓新增供應(yīng)強(qiáng)勁，上海、廣州新增供應(yīng)平淡。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好快速發(fā)展，寫字樓需求增加，寫字樓租金水平據(jù)高不下。由于市場(chǎng)積壓量大、需求淡靜、加之特殊的商務(wù)用途，使寫字樓項(xiàng)目在市場(chǎng)操作上遭遇更高的難度，于是開發(fā)商很自然對(duì)寫字樓市場(chǎng)形成一些“共識(shí)”。 共識(shí)一：價(jià)格高。只有少量的大企業(yè)才有能力購(gòu)買，市場(chǎng)需求不旺。 共識(shí)二：壓力大。寫字樓用戶（買家和租客）只有在現(xiàn)房時(shí)

7、才會(huì)購(gòu)買和租用，前期壓力大。 共識(shí)三：周期長(zhǎng)。租的比買的多，回收期太長(zhǎng)。 共識(shí)四：風(fēng)險(xiǎn)大。投入成本比住宅大得多，而回收期長(zhǎng)，受政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響大，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。 隨著市場(chǎng)的變化，新推出的寫字樓在設(shè)計(jì)上也出現(xiàn)了新的特點(diǎn)，少了些豪華與張揚(yáng)，多了些質(zhì)樸和實(shí)用。第三節(jié) 寫字樓風(fēng)險(xiǎn)背景和風(fēng)險(xiǎn)防范由于房地產(chǎn)開發(fā)的高額利潤(rùn)和各地對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的過(guò)度樂觀估計(jì)以及銀行在放款方面的把關(guān)不嚴(yán)，中國(guó)一度出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，投資持續(xù)加劇，中高檔寫字樓建筑面積迅速膨脹。隨著經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，大量重復(fù)的企業(yè)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)效益的不佳不得不關(guān)停并轉(zhuǎn)，加上東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益下滑，企業(yè)更多的注重運(yùn)營(yíng)成本核算，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，從

8、而對(duì)寫字樓市場(chǎng)的總體需求減少。另外，由于開發(fā)初期的惡性炒作導(dǎo)致地價(jià)飚升，寫字樓的租賃過(guò)程中價(jià)格高昂；配套設(shè)施不健全；物業(yè)管理落后；寫字樓智能化程度低，以不能再滿足現(xiàn)代化辦公條件需要，使寫字樓的租賃困難加劇。大多數(shù)企業(yè)沒能客觀分析市場(chǎng)需求而盲目興建高檔寫字樓，盲目追求豪華裝修而不注重功能和周邊環(huán)境的完善，從而不能做到運(yùn)銷對(duì)路。購(gòu)買對(duì)象的相對(duì)狹窄，使得寫字樓的消化更加困難。3寫字樓主要用于商務(wù)活動(dòng)和行政辦公，微觀方面與其所處的區(qū)域的整體狀況和樓內(nèi)設(shè)施的現(xiàn)代化辦公程序有關(guān)，物業(yè)管理水平也直接影響其價(jià)值定位和收益水準(zhǔn)。但動(dòng)態(tài)來(lái)看，寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)還主要來(lái)自宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，經(jīng)濟(jì)上升和繁榮時(shí)期，寫字樓市場(chǎng)需求增

9、長(zhǎng)很快，反之亦然。區(qū)域經(jīng)濟(jì)相關(guān)性是寫字樓投資的明顯特征。投資寫字樓要防范主要來(lái)自5個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)： 1、地段風(fēng)險(xiǎn)：主要是地段貶值和未來(lái)新興樓盤的涌現(xiàn)對(duì)現(xiàn)在寫字樓市場(chǎng)定位和市場(chǎng)價(jià)值構(gòu)成的沖擊，地段的好壞影響客戶的選擇。2、功能風(fēng)險(xiǎn)： 現(xiàn)代寫字樓要求樓宇有高規(guī)格的硬件配置，從空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)到會(huì)議系統(tǒng)4+1同聲傳譯的配置，5a智能化管理、寬帶數(shù)字網(wǎng)、進(jìn)口原裝電梯等，功能不全必然會(huì)導(dǎo)致其價(jià)格下降和客戶的減少。 3、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，而城市主中心區(qū)范圍有限，增值的空間更大。是否位于cbd（cbd即central business district 的縮寫，中文多解釋為“中心商務(wù)區(qū)”

10、 ）區(qū)域，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。城市建設(shè)規(guī)劃的變更與確立，都將對(duì)這一因素產(chǎn)生重大影響。4、空置風(fēng)險(xiǎn)：由于寫字樓開發(fā)規(guī)模偏大、市場(chǎng)需求不足 、價(jià)格偏高，使得投資的寫字樓入住率不高，租金下降，帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。5、商住樓競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：商住樓（是一種集商業(yè)、文化、娛樂、辦公、餐飲、社交、居住等多種功能為一體的綜合性大樓）具有一些寫字樓無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。立項(xiàng)為住宅比立項(xiàng)為商業(yè)的出讓金便宜50%；商住樓和寫字樓的按揭政策差別很大，寫字樓最多八成20年按揭，而商住樓可以達(dá)八成30年按揭；兩者技術(shù)指標(biāo)差距很大，比如消防系統(tǒng)，國(guó)家規(guī)定住宅可以不安裝消防系統(tǒng)，但是寫字樓一定得有；住宅的電費(fèi)比寫字

11、樓便宜約1/3。第二章 寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)概述投資與風(fēng)險(xiǎn)并存,高投資收益率往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn),而且企業(yè)投資的成功與否不但直接決定著投資項(xiàng)目的成敗,而且還可能決定著整個(gè)企業(yè)的興衰與成敗。因此,投資風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)投資時(shí)必須認(rèn)真考慮的因素。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別可定義為“系統(tǒng)地、持續(xù)地鑒別、歸類和評(píng)估建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)重要性的過(guò)程”。風(fēng)險(xiǎn)如果不能被識(shí)別,它就不能被控制,轉(zhuǎn)移或者管理。因而風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)分析和采取措施前的一個(gè)必須步驟。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的首要環(huán)節(jié),是風(fēng)險(xiǎn)控制的基礎(chǔ)。只有認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn),才能對(duì)其進(jìn)行控制。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)投資家根據(jù)獲取的大量信息資料及風(fēng)險(xiǎn)投資過(guò)程中出現(xiàn)的各種跡象,運(yùn)用職業(yè)判斷對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的種類和大

12、小作出的辨別的過(guò)程。其目的是為了增強(qiáng)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的能力,了解風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)、原因及后果,為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)控制打下良好的基礎(chǔ)。本文將風(fēng)險(xiǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分為政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。各種風(fēng)險(xiǎn)因素由于產(chǎn)生的原因不同,其性質(zhì)和影響程度也不相同。對(duì)于不同行業(yè)、不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目及同一風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的不同發(fā)展階段,同一風(fēng)險(xiǎn)因素的影響程度也各不相同。風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)只有充分認(rèn)識(shí)自己所面臨的風(fēng)險(xiǎn)類型、各種風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì),才能了解將要可能發(fā)生的損失。在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目具體的識(shí)別過(guò)程中,風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家既需要有卓識(shí)遠(yuǎn)見,敏銳的洞察能力,又需要收集和利用風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)大量豐富的歷史資料,通過(guò)客觀、系統(tǒng)的對(duì)被投資企業(yè)的

13、研究開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的信息收集和了解,弄清存在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素,然后通過(guò)對(duì)所收集的信息進(jìn)行科學(xué)的整理分析,達(dá)到正確地識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的種類、性質(zhì)、范疇及可能造成的損失的目的,以便采取行之有效的措施。第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要采用以下一些方法：（1）分解法其原則為化大系統(tǒng)為小系統(tǒng)，將復(fù)雜事物分解成較簡(jiǎn)單、可以被認(rèn)識(shí)的事物。具體步驟為將一投資項(xiàng)目按類別和層次分成若干個(gè)子項(xiàng)目，找出它們各自存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，然后進(jìn)一步分解子項(xiàng)目，層層分解，直至能基本確定全部風(fēng)險(xiǎn)因素為止。最后再進(jìn)行綜合，繪出分解圖。（2）專家調(diào)查法該方法是基于專家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)水平高于一般人的基礎(chǔ)之上，通過(guò)提出問題，交由專家進(jìn)行判斷，然后對(duì)調(diào)

14、查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，從而得出結(jié)論。本文在對(duì)寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素的識(shí)別中即采用了專家調(diào)查法，由專家對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資的影響程度做出判斷。（3）財(cái)務(wù)報(bào)表分析法它是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)紀(jì)錄和財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ)，將每一會(huì)計(jì)科目作為一風(fēng)險(xiǎn)單位進(jìn)行分析并發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，然后進(jìn)行匯總，得出結(jié)論的方法。（4）流程圖法它是根據(jù)房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，建立一系列流程圖，通過(guò)對(duì)流程圖的分析，揭示投資全過(guò)程中的“瓶頸”分布位置及影響，從而識(shí)別可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。第三節(jié) 寫字樓投資過(guò)程與風(fēng)險(xiǎn)寫字樓投資全過(guò)程是指寫字樓投資意向的產(chǎn)生到寫字樓出租出售、資金回收的整個(gè)過(guò)程。這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，一般分為前期決策、投資實(shí)施和寫字

15、樓經(jīng)營(yíng)及管理四大階段，每個(gè)階段都有著不同的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)。一、 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段寫字樓項(xiàng)目開發(fā)前期工作階段的主要目的是為了開工建設(shè)做好準(zhǔn)備。通過(guò)征地拆遷落實(shí)建設(shè)場(chǎng)地問題，通過(guò)工程勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)得到一個(gè)滿足城市總體規(guī)劃要求的項(xiàng)目實(shí)施藍(lán)圖，通過(guò)開工準(zhǔn)備為開工建設(shè)創(chuàng)造必備條件，通過(guò)預(yù)租、預(yù)售來(lái)早日落實(shí)客戶，及早收取資金或銷售收入。所以在此階段投資的風(fēng)險(xiǎn)很大，但是一旦投資成功，所獲利潤(rùn)也很高。在開發(fā)前期工作階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1) 征地工作困難重重。（2) 融資工作進(jìn)展緩慢，資金缺口較大。（3) 地質(zhì)情況不好，規(guī)劃條件限制過(guò)嚴(yán)，施工圖紙出現(xiàn)問題。（4) 開工條件難以具備，如滿意的施工隊(duì)伍未找到，施工用

16、水、用電等不落實(shí)，臨時(shí)占道不允許等。（5) 預(yù)期的預(yù)租、預(yù)售工作開展不起來(lái)，給資金造成很大的缺口。（6) 設(shè)備材料價(jià)格上漲太高，人工費(fèi)用漲幅過(guò)大等。在寫字樓開發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，前期決策是投資過(guò)程中最關(guān)鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性的階段。由于寫字樓項(xiàng)目投資一旦展開進(jìn)行，所面臨的將是一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，這就具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。評(píng)價(jià)寫字樓投資項(xiàng)目的可行性要在城市規(guī)劃條例、政府政策法規(guī)等約束條件下，根據(jù)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，確定投資項(xiàng)目的用途、規(guī)模、類型，并對(duì)開發(fā)成本、需求量、售價(jià)或租金等做出預(yù)測(cè)，這些預(yù)測(cè)面臨著大量的不確定因素，所以風(fēng)險(xiǎn)也是極大的，對(duì)這些不確定性因素，投資者只能做出概

17、率性的估計(jì)。因此，前期決策階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)、分析正確與否，將直接影響到投資項(xiàng)目的成功與否。二、 項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)階段寫字樓投資的實(shí)施階段是指項(xiàng)目投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過(guò)程，它包括從獲取土地、籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過(guò)程。開發(fā)企業(yè)首先要獲得可供開發(fā)的土地，可通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)或拍賣競(jìng)投等方式來(lái)獲得所需土地，這三種獲得土地方式的選擇都具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。協(xié)議地價(jià)最低，但獲得一般是毛地，前期拆遷等工作量大并且復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)因素最多。拍賣地價(jià)最高，但一般是凈地，前期工作量相對(duì)較小，風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)要少一些。開發(fā)企業(yè)獲得土地時(shí)，還涉及到許多法律問題。因此這一階段將面臨的不確定性主要來(lái)自土地的自然特性和使用特性（土地的地理位置、對(duì)土

18、地開發(fā)有利或不利的配套設(shè)施要求等），以及規(guī)劃部門對(duì)土地使用性質(zhì)和范圍的認(rèn)可及限定。土地購(gòu)買通常是投資者投入的第一筆主要費(fèi)用。隨著開發(fā)過(guò)程的進(jìn)行，開發(fā)企業(yè)可采用借貸、預(yù)租預(yù)售樓花等融資手段進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，這時(shí)就要面臨融資籌資風(fēng)險(xiǎn)。貸款期限、開發(fā)商的資信程度、貸款利率的變化等都是開發(fā)商所要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化、國(guó)家政策的調(diào)整、工程進(jìn)度的快慢將會(huì)對(duì)預(yù)租預(yù)售產(chǎn)生極大影響。在設(shè)計(jì)與施工階段，主要不確定性因素緣自建設(shè)成本和工期。通貨膨脹、物價(jià)上漲將導(dǎo)致建材漲價(jià)，使建筑成本增加。施工期的長(zhǎng)短在一開始也是難以確定的。對(duì)開發(fā)商而言，施工期越短越好，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)會(huì)減少，但要付出一定的趕工措施費(fèi)。但若遇上地質(zhì)

19、條件勘測(cè)不準(zhǔn)、氣候變化、施工隊(duì)伍不過(guò)關(guān)等，必然會(huì)面臨工期延長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)階段的主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全的完成寫字樓開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。通過(guò)落實(shí)監(jiān)理單位實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的專人管理和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)工程控制使得開發(fā)項(xiàng)目的工期短、投資省、質(zhì)量好；通過(guò)施工驗(yàn)收全面檢驗(yàn)工程建設(shè)成果，并結(jié)清與有關(guān)單位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；像前期工作一樣，通過(guò)預(yù)租預(yù)售早日落實(shí)客戶并收取資金。在寫字樓項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1) 由于材料、設(shè)備、人工費(fèi)的價(jià)格上漲，致使工程造價(jià)上升。（2) 由于設(shè)計(jì)或施工問題，發(fā)生重大質(zhì)量事故。（3) 由于社會(huì)動(dòng)蕩或氣候影響，使工期嚴(yán)重拖長(zhǎng)。（4) 竣工驗(yàn)收時(shí)交不了工。（5) 發(fā)

20、生自然災(zāi)害或意外事故，造成工程損失。（6) 預(yù)售租落空。（7) 新的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目出現(xiàn)。（8) 籌措資金不到位。三、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段寫字樓租售與物業(yè)管理階段是整個(gè)項(xiàng)目投資過(guò)程中最后一個(gè)也是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目開發(fā)完畢后開發(fā)商面臨的主要任務(wù)即是盡快實(shí)現(xiàn)投資回收并獲取利潤(rùn)已建好的建筑產(chǎn)品，也只有在該階段通過(guò)各種渠道將其租售出去，才能實(shí)現(xiàn)商品轉(zhuǎn)化實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)。相反，已建好的建筑產(chǎn)品因種種原因不能租售出去，則會(huì)導(dǎo)致建筑產(chǎn)品積壓使公司財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)危機(jī)，影響公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。寫字樓作為房地產(chǎn)商品在銷售或出租這一進(jìn)入市場(chǎng)的過(guò)程中，將也要面臨著來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素的威脅，如市場(chǎng)需求類型與數(shù)量的變化，其他

21、開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)以及社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化等。沒有一個(gè)開發(fā)企業(yè)能保證在開發(fā)項(xiàng)目完成之時(shí)，市場(chǎng)的各種情況能滿足其需要并能百分之百實(shí)現(xiàn)其原定的盈利目標(biāo)。預(yù)售或預(yù)租可以避免因市場(chǎng)條件變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)損失，但也將使開發(fā)企業(yè)損失一部分利潤(rùn)。四、 項(xiàng)目管理階段項(xiàng)目開發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，客戶不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量，而且還十分注重其租后服務(wù)即物業(yè)管理。所謂物業(yè)管理即是投資者委托物業(yè)管理公司以商業(yè)經(jīng)營(yíng)的手段管理房地產(chǎn)商品，為業(yè)主和消費(fèi)者提供高效優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，包括物業(yè)及其設(shè)備日常維護(hù)及修繕綠化、衛(wèi)生、治安等使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值。在物業(yè)管理階段，物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來(lái)進(jìn)行管理，這也面臨著一些不

22、確定因素，如專業(yè)管理隊(duì)伍、管理結(jié)構(gòu)、管理公約以及管理費(fèi)用等。良好的物業(yè)管理不僅有助于樹立和提升開發(fā)商自身的市場(chǎng)形象，加快寫字樓租售速度而且有助于維護(hù)客戶和投資者的利益，達(dá)到物業(yè)保值和增值的目的。反之，則會(huì)導(dǎo)致投資者信譽(yù)受損，寫字樓租售不暢，并最終影響投資收益。4物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)主要有：（1）選擇物業(yè)管理公司風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理公司一般分為兩類，即社會(huì)化專業(yè)物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)投資商附屬物業(yè)管理公司或物業(yè)管理部。房地產(chǎn)投資者在選擇物業(yè)管理公司時(shí)應(yīng)充分了解其背景業(yè)績(jī)及能力等，首選目標(biāo)是那些管理水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富、服務(wù)周到和信譽(yù)良好的物業(yè)管理公司。（2）管理者素質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論哪種形式公司都存在素質(zhì)不一的情況，若選

23、擇不當(dāng)則不僅達(dá)不到優(yōu)良服務(wù)的目的，甚至連物業(yè)的價(jià)值也會(huì)因管理不善而下降，使房地產(chǎn)投資者蒙受巨大風(fēng)險(xiǎn)。（3）收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。 物業(yè)管理收費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)物業(yè)及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目，開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他服務(wù)所收取的費(fèi)用，包括管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定計(jì)提的福利費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)、綠化管理費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、保安費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和法定稅費(fèi)等。物業(yè)管理收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于能否合理制訂收費(fèi)科目標(biāo)準(zhǔn)以及能否及時(shí)足額收取物業(yè)管理費(fèi)。（4）事故風(fēng)險(xiǎn)。 事故風(fēng)險(xiǎn)是指除了自然災(zāi)害之外，人們的過(guò)失行為或侵

24、權(quán)行為所致的損失，如對(duì)物業(yè)及其設(shè)備的保養(yǎng)維修不當(dāng)引起的修理費(fèi)增加或壞人縱火、員工在施工現(xiàn)場(chǎng)抽煙等，引起的物業(yè)及設(shè)備損毀。房地產(chǎn)商品投資過(guò)程是一個(gè)長(zhǎng)期的、涉及面廣而且復(fù)雜的過(guò)程。這一過(guò)程存在著大量不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素，同時(shí)還涉及到開發(fā)企業(yè)與政府部門、最終用戶等之間的諸多關(guān)系，涉及到大量的政策、法規(guī)和法律問題，要做出一系列非確定性決策，這些決策屬于風(fēng)險(xiǎn)性決策范疇。決策是否正確，直接影響到投資的效果甚至投資的成敗。因此，必須對(duì)投資過(guò)程作全面、系統(tǒng)的分析。第四節(jié) 投資風(fēng)險(xiǎn)因素與其結(jié)構(gòu)系統(tǒng)寫字樓投資過(guò)程中引起風(fēng)險(xiǎn)的因素眾多，其嚴(yán)重后果程度各異。完全不考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素或遺漏了主要因素，風(fēng)險(xiǎn)分析就失去了意義，但

25、要把每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素都加以考慮，則會(huì)導(dǎo)致問題的復(fù)雜化，是不現(xiàn)實(shí)、不恰當(dāng)?shù)摹榱吮ＷC風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)寫字樓投資過(guò)程中可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好的把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。圖2.1給出了寫字樓項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。政策風(fēng)險(xiǎn)寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)因素經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)圖2.1 寫字樓項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素一、政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。政府對(duì)土地出讓、使用政策,對(duì)環(huán)境保護(hù)的政策，尤其對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控政策和稅務(wù)政策，都給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很

26、不完善、房地產(chǎn)制度尚不健全的情況下，政策風(fēng)險(xiǎn)尤其需要引起投資者的關(guān)注。1、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體制決定著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)比例。如果對(duì)這種體制進(jìn)行改革，就意味著對(duì)各種工業(yè)之間進(jìn)行調(diào)整以及對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的改變。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)這種改變會(huì)出現(xiàn)兩種情況，一是通過(guò)改革，政府將房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的地位進(jìn)行調(diào)整，可能是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比例提高，也可能是降低。另一種情況是經(jīng)濟(jì)體制改變后房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，即各種房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中占的比例改變。這會(huì)給有些房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)生機(jī)，但對(duì)另一些房地產(chǎn)市場(chǎng)則帶來(lái)?yè)p失。2、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)是指因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)商品

27、需求結(jié)構(gòu)的變化。例如當(dāng)工業(yè)和制造業(yè)在工業(yè)中占的比重增大時(shí)，制造加工的廠房就會(huì)增加。這就可能導(dǎo)致對(duì)其他商品和服務(wù)業(yè)的樓宇需求下降，或至少商業(yè)和服務(wù)業(yè)樓宇市場(chǎng)活動(dòng)會(huì)減少。3、法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)商品經(jīng)營(yíng)者在房地產(chǎn)市場(chǎng)中進(jìn)行各種活動(dòng)時(shí)，因法律糾紛，導(dǎo)致延誤時(shí)間、增加成本或直接造成經(jīng)濟(jì)損失而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)的主要風(fēng)險(xiǎn)源是房地產(chǎn)交易雙方在簽訂各種合同時(shí)，可能未能就所有各方面的義務(wù)和責(zé)任作詳細(xì)規(guī)定，或在執(zhí)行合同過(guò)程中因理解偏差而造成的糾紛。二、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定性因素,他們會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。1、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系是不斷運(yùn)動(dòng)變

28、化的，必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，進(jìn)而使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率發(fā)生偏離。當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)某種房地產(chǎn)的供給大于需求達(dá)到一定程度時(shí),房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓而蒙受巨大損失。另外,市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)的非均衡性會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重的不合理性,即價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)購(gòu)買力的現(xiàn)狀，既扭曲了房地產(chǎn)投資者的有效供給，又抑制了消費(fèi)者的有效需求。2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)中的一大類，它主要是由于各種財(cái)務(wù)因素發(fā)生變化而給房地產(chǎn)商品經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的各種損失。包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)；利率變化風(fēng)險(xiǎn)；資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險(xiǎn)。3、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素中最重要的一類風(fēng)險(xiǎn)。它主要是指因地價(jià)的變化而給投資者

29、帶來(lái)更多的開發(fā)成本，增加了房地產(chǎn)商品的成本，提高了房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)價(jià)格，因此也給房地產(chǎn)商品經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)間接損失。4、融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)是指融資方式和條件發(fā)生變化對(duì)房地產(chǎn)商品生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)投資在資金運(yùn)用方面有其自身的特點(diǎn)，表現(xiàn)為資金運(yùn)用量大，資金運(yùn)用周期長(zhǎng)，可以抵押貸款，籌資渠道較多，非自有資金比重大等特點(diǎn)。5、管理風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于管理活動(dòng)和行為不合適生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)展而給開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失的可能性。經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)主要有以下三個(gè)因素：企業(yè)商業(yè)信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間管理風(fēng)險(xiǎn)、合同管理風(fēng)險(xiǎn)。三、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)

30、給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來(lái)的損失。比如，技術(shù)進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性形成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的翻修和改造。1、建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)。裝潢潮流的變化或其他原因可能會(huì)導(dǎo)致建筑材料的更新和改變。建筑材料更新和改變，一方面會(huì)影響到原有設(shè)計(jì)，造成建筑成本的增加；另一方面會(huì)造成原有材料的浪費(fèi)。2、建筑生產(chǎn)力短缺風(fēng)險(xiǎn)。建筑生產(chǎn)力因素包括建筑技術(shù)工人、建筑原材料及半成品、建筑期需要的流動(dòng)資金等。這些因素的短缺會(huì)影響到建設(shè)周期，從而增加房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本。建筑生產(chǎn)力突然短缺，將會(huì)影響施工工程，要么增加薪水聘請(qǐng)新的技術(shù)力量，要么工期延遲。3、信息風(fēng)險(xiǎn)。信息風(fēng)險(xiǎn)是指因信息不精確或錯(cuò)誤、信

31、息短缺、信息處理緩慢、信息傳遞錯(cuò)誤等造成損失的可能性。與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的許多信息，比如，建材價(jià)格信息、地價(jià)信息、設(shè)計(jì)信息、施工隊(duì)信息、招標(biāo)信息等。這些信息掌握不及時(shí)、管理不善會(huì)間接增加房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本。4、自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失，主要包括火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、地震風(fēng)險(xiǎn)等等，這些風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn),造成的災(zāi)害是相當(dāng)嚴(yán)重的。對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)的防范，開發(fā)商一般是利用投保來(lái)減少或避免損失。但是在投保之前，如果能對(duì)該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質(zhì)

32、地貌、氣候條件等做一定的了解和分析，則可增加投資效益。四、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。1、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)劃的變動(dòng)對(duì)已建成的、正在建設(shè)的以及即將建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價(jià)值量會(huì)產(chǎn)生影響，其負(fù)面影響就是會(huì)給經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失。城市規(guī)劃中對(duì)建筑物容積率、建筑覆蓋率、用途都有一定的規(guī)定。容積率大小直接影響可開發(fā)的利用面積大小，當(dāng)批準(zhǔn)的容積率小于開發(fā)商預(yù)期估計(jì)面積，銷售收入就會(huì)減少。房地產(chǎn)與規(guī)劃用途不一致時(shí)，將面臨賠償和拆遷的風(fēng)險(xiǎn)。2、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。這是由于某項(xiàng)房地產(chǎn)的興建影響到周圍居民的利益而使公

33、眾自覺的進(jìn)行干預(yù)，阻止該項(xiàng)目的發(fā)展，從而給開發(fā)商帶來(lái)的損失。3、治安風(fēng)險(xiǎn)。如果建筑物所在地區(qū)的治安狀況不佳，則光顧的消費(fèi)者將會(huì)大大減少，從而間接的影響房產(chǎn)價(jià)格。五、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)對(duì)一個(gè)社會(huì)的所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都有很大的影響。它主要是指國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化導(dǎo)致地區(qū)性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響。1、國(guó)際經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。是指因國(guó)際經(jīng)營(yíng)環(huán)境和條件變化對(duì)國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)上的經(jīng)營(yíng)投資者造成影響或損失。比如，在商品生產(chǎn)和銷售過(guò)程中，由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)條件的變化和生產(chǎn)技術(shù)的變化而引起開發(fā)成本的增加。2、國(guó)際投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)際投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指投資者對(duì)別國(guó)的環(huán)境不熟悉或認(rèn)識(shí)不全面。例如，投資國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)、基礎(chǔ)設(shè)施條件、社會(huì)文化習(xí)慣、民族風(fēng)

34、俗、自然地理?xiàng)l件以及天氣等，投資者因不熟悉造成風(fēng)險(xiǎn)。3、貨幣匯率變化風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，在海外投資房地產(chǎn)，都要承擔(dān)匯率風(fēng)險(xiǎn)。在這個(gè)過(guò)程中，會(huì)有兩次貨幣兌換行為。首先要將本國(guó)貨幣兌換成當(dāng)?shù)刎泿?，從而?gòu)置房地產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開發(fā)。其次，出租或銷售商品后，又要將所得貨幣兌換成本國(guó)貨幣。因此如果在一個(gè)國(guó)家或地區(qū)匯率預(yù)期在將來(lái)會(huì)下降時(shí)，便會(huì)降低該地物業(yè)對(duì)海外投資者的吸引力。本文在此選用了表2.2（見附表一）體現(xiàn)前面討論的各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)不同房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度。上述關(guān)于各種房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)程度的分析可以幫助投資者或房地產(chǎn)市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)者認(rèn)識(shí)各種風(fēng)險(xiǎn),并且認(rèn)識(shí)到它們對(duì)不同房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度是不一樣的,從而可以

35、采取相應(yīng)的措施來(lái)減少因風(fēng)險(xiǎn)而可能帶來(lái)的損失。第三章 模糊綜合評(píng)價(jià)第一節(jié) 寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)方法寫字樓投資是一個(gè)多風(fēng)險(xiǎn)、多目標(biāo)的決策問題。定性分析具有不確定性，傳統(tǒng)的數(shù)學(xué)方法需要對(duì)所有因素都進(jìn)行測(cè)定。在寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)分析中，常常包含有不能測(cè)定的因素或不易給出確切的評(píng)價(jià)函數(shù)，因而需要用模糊綜合評(píng)價(jià)的方法。模糊綜合評(píng)價(jià)方法是利用模糊集合和隸屬函數(shù)等概念，應(yīng)用模糊變換原理，從多方面對(duì)事物進(jìn)行整體評(píng)價(jià)。在運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)時(shí)，首先將那些模糊的概念給出定量描述，進(jìn)而得到量的綜合評(píng)價(jià)。這樣可以減少以至避免靠人腦進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的主觀性、片面性，把原有的經(jīng)驗(yàn)系統(tǒng)化、條理化。風(fēng)險(xiǎn)的量化使得風(fēng)險(xiǎn)影響一目了然，投資

36、商對(duì)寫字樓是否可投資就有了清楚地認(rèn)識(shí)。第二節(jié) 模糊綜合評(píng)價(jià)步驟一、 確定評(píng)價(jià)對(duì)象本文以寫字樓投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)為評(píng)價(jià)對(duì)象，具有通用性。在具體項(xiàng)目中選用不同的隸屬函數(shù)，確定各個(gè)因素的權(quán)重，評(píng)定因素的分值也就不相同。二、 建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系即確定投資風(fēng)險(xiǎn)因素。根據(jù)表3.1所示（見附表二）因素確定各級(jí)評(píng)價(jià)因素集，第一因素集設(shè)為 yi( i=1,2,3,4,5) 第二級(jí)因素集為xij (j=1,2,3)三、層次分析法確定各指標(biāo)體系的權(quán)重該權(quán)重采用專家調(diào)查法確定，其值反映第二級(jí)因素對(duì)上一級(jí)主因素的重要程度，以“政策風(fēng)險(xiǎn)”為例，說(shuō)明：影響因素：4個(gè)（x11 , x12 ,x13, x14）；影響的重要程度：不均等

37、。為了反映各指標(biāo)的重要程度，對(duì)每個(gè)指標(biāo)賦予相應(yīng)的權(quán)重。標(biāo)度的含義：標(biāo)度含義13579指標(biāo)xi與xj比較，具有相同的重要性指標(biāo)xi與xj比較，xi比xj 有稍微重要性指標(biāo)xi與xj比較，xi與xj有明顯重要性指標(biāo)xi與xj比較，xi與xj有強(qiáng)烈重要性指標(biāo)xi與xj比較，xi與xj極端重要性2，4，6，8分別表示相鄰判斷13，35，57，79的中值1/3，1/5，1/7，1/9，1/2，1/4，1/6，1/8表示指標(biāo)xi與xj比較得判斷uij ，指標(biāo)xj與xi比較的標(biāo)度uji =1/uij，以“政策風(fēng)險(xiǎn)”為例：（1） 經(jīng)過(guò)參評(píng)專家評(píng)定的判斷矩陣為：x11x12x13x14x11121/31/5x1

38、21/211/51/7x133511/3x145731y1（政策風(fēng)險(xiǎn)） 的判斷矩陣 p = (階數(shù)n=4) （2） 用方根法得矩陣p的特征向量（權(quán)重分配） 步驟：對(duì)判斷矩陣按行求積 mi =（為連乘） 計(jì)mi 的n次方根 i =1=（12）1/4 =0.6042=（1）1/4 =0.3463=（351）1/4 =1.4954=（5731）1/4 =3.021=5.646對(duì)= (1 ,2 ,3 ,4) t 歸一化（0 1，且=1） 即=向量= ( .) t 即為特征向量（權(quán)重分配）； 則y1（政策風(fēng)險(xiǎn)）歸一化后的權(quán)重：w =（）=（0.107 0.061 0.265 0.567）檢驗(yàn)（一致性檢驗(yàn)

39、）：檢驗(yàn)權(quán)數(shù)分配是否合理。為了檢驗(yàn)判斷矩陣的一致性，需要計(jì)算它的隨機(jī)一致性指標(biāo)cr,當(dāng)cr0.10時(shí)，認(rèn)為判斷矩陣具有滿意的一致性，否則需要調(diào)整判斷矩陣，使之具有滿意的一致性。i )計(jì)算判斷矩陣的最大特征向量maxmax = = （n為判斷矩陣的階數(shù)）其中p= =p w = p= = max = (+)= （4.022 + 4.074 + 4.075 + 4.095） = 4.07ii)檢驗(yàn)：公式cr=ci/ri，cr為判斷矩陣p的隨機(jī)一致性比率；ci為判斷矩陣的p的一致性指標(biāo) ci= (maxn)；ri為判斷矩陣的平均一致性指標(biāo)，其值如表所示：n123456789ri000.580.91.1

40、21.241.321.411.45ci=(4.07-4)=0.02 ； ri=0.9cr=ci/ri=0.1 成立, 合格;同樣算得 （見附錄）“經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)”權(quán)重w=(0.040 0.121 0.079 0.260 0.50);“技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)”權(quán)重w=(0.060 0.130 0.275 0.535);“社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)”權(quán)重w=(0.10 0.30 0.60);“國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)”權(quán)重w=(0.258 0.105 0.637)；四、 確定評(píng)語(yǔ)集1、 對(duì)各指標(biāo)確定評(píng)語(yǔ)等級(jí)采用：優(yōu)、良、中、差、極差（風(fēng)險(xiǎn)低、較低、中等、風(fēng)險(xiǎn)較高、風(fēng)險(xiǎn)高）表示為：v =v1 v2 v3 v4 v52、 給出評(píng)分：優(yōu)-90分（風(fēng)險(xiǎn)低）；

41、 良-80分（風(fēng)險(xiǎn)較低）中-70分（風(fēng)險(xiǎn)中等）；差-60分（風(fēng)險(xiǎn)較高）極差-50分（風(fēng)險(xiǎn)高）表示為v=90 80 70 60 50五、 確定評(píng)價(jià)隸屬矩陣即：確定各指標(biāo)對(duì)評(píng)語(yǔ)集的隸屬度1、請(qǐng)參評(píng)專家獨(dú)立地對(duì)所評(píng)指標(biāo)給出確定的評(píng)語(yǔ)（即等級(jí)）2、統(tǒng)計(jì)各指標(biāo)在每個(gè)等級(jí)上的票數(shù)（頻數(shù)）3、以參評(píng)人數(shù)去除各頻數(shù)，記得該指標(biāo)對(duì)評(píng)語(yǔ)級(jí)的隸屬矩陣如“政策風(fēng)險(xiǎn)”y1 的指標(biāo)：10位專家對(duì)y1的四個(gè)指標(biāo)的評(píng)語(yǔ)統(tǒng)計(jì)如下：優(yōu)良中差極差x1100460x1201153x1300244x1401720則r= 六、模糊綜合評(píng)價(jià)1、 一級(jí)評(píng)價(jià)確定各類因素yi對(duì)v的隸屬向量 設(shè)yi對(duì)各指標(biāo)的權(quán)重為：a1 (a1 a1 .an )

42、tyi對(duì)v(評(píng)語(yǔ)集)的隸屬矩陣為r 則yi對(duì)v的隸屬向量為：bi = ai r如：“政策風(fēng)險(xiǎn)”中b1 = a1 r= (0.107 0.061 0.265 0.567) = (0.0 0.1 0.567 0.265 0.265)歸一化得b1 =（0.0 0.09 0.47 0.22 0.22） 同樣算得“經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)” b2= (0.0 0.1 0.3 0.3 0.3) “技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)” b3= (0.24 0.22 0.33 0.16 0.05)“社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)” b4= (0.18 0.27 0.27 0.18 0.10)“國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)” b5= (0.0 0.23 0.45 0.23 0.09)2、二級(jí)評(píng)

43、價(jià)1）求出b1 ,b2 ,b3 ,b4,b5 后得z（總目標(biāo)層）對(duì)v的隸屬矩陣r= = 2）用層次分析法求z的各指標(biāo)y1 ,y2 ,y3 , y4, y5p = 得 = 7.351則各主因素權(quán)重為（0.08 0.039 0.535 0.216 0.130）經(jīng)檢驗(yàn)p w = p = =max = ci=(5.1025)=0.0255 ， ri=1.12cr=ci/ri=0.1 成立, 合格;3) 則z對(duì)v的隸屬向量 r = r a= = 歸一化得r=(0.22 0.21 0.31 0.17 0.09)t3、給出項(xiàng)目評(píng)分設(shè)：90分-優(yōu)（風(fēng)險(xiǎn)低）； 80分-良（風(fēng)險(xiǎn)較低）；70分-中（風(fēng)險(xiǎn)中等）；

44、60分-差 （風(fēng)險(xiǎn)較高）；50分-極差（風(fēng)險(xiǎn)高）則針對(duì)寫字樓項(xiàng)目得分為：s = (0.22 0.21 0.31 0.17 0.09)=73 (分)此寫字樓項(xiàng)目的最后得分為73分，為中等偏較小風(fēng)險(xiǎn)，說(shuō)明項(xiàng)目是可行的結(jié)論：模糊綜合評(píng)價(jià)具有方法簡(jiǎn)便、結(jié)論直觀的特點(diǎn)，是一種有效實(shí)用的評(píng)價(jià)方法，具有可操作性，亦可通過(guò)計(jì)算機(jī)編程得出答案。將模糊數(shù)學(xué)引入寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判是一種有益嘗試。第四章 投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略第一節(jié) 寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)防范的一般內(nèi)容寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)分析的最終目的是為了控制風(fēng)險(xiǎn),提出對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策，這就必須通過(guò)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)，即在風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，有目的、有意識(shí)地通過(guò)計(jì)劃、組織

45、和控制等管理活動(dòng)來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，以獲得最大可能的利益。開發(fā)商對(duì)寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)防范的主要內(nèi)容有：1、風(fēng)險(xiǎn)損失的預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)損失的預(yù)防是損失發(fā)生前采取的控制技術(shù)，對(duì)于各種風(fēng)險(xiǎn)因素采取相應(yīng)的預(yù)防措施。2、風(fēng)險(xiǎn)損失減輕風(fēng)險(xiǎn)損失的減輕就是采取有效的措施減輕損失發(fā)生或發(fā)生后的損失程度。3、風(fēng)險(xiǎn)的隔離與結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)的隔離對(duì)策是將開發(fā)商所面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行時(shí)間和空間的分離，如不在同一地區(qū)開發(fā)同一類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等。風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)合是指開發(fā)商可能通過(guò)合并或擴(kuò)大規(guī)模或從事多種經(jīng)營(yíng)來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。4、風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移就是將風(fēng)險(xiǎn)因素采取一定的對(duì)策轉(zhuǎn)移出去，如房地產(chǎn)的預(yù)售、預(yù)租合同就是通過(guò)契約將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)交給

46、客戶。5、保險(xiǎn)的保障開發(fā)商可向保險(xiǎn)公司投保，以合同的形式將一些自然災(zāi)害、意外事故等風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)交給保險(xiǎn)公司。.第二節(jié) 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段風(fēng)險(xiǎn)防范一、可行性研究房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，投資量大，一旦投入，轉(zhuǎn)換投資成本很大，故每一個(gè)理智的投資者，都特別注重項(xiàng)目的前期決策。決策的主要依據(jù)就是投資可行性研究?？尚行匝芯渴窃跊Q策前對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的、綜合的技術(shù)經(jīng)濟(jì)調(diào)查和科學(xué)論證的方法。它的主要目的便是將項(xiàng)目投資后可能遇到的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的問題事先預(yù)測(cè)，防患于未然，盡量減少項(xiàng)目運(yùn)作中主觀性和盲目性。對(duì)于寫字樓項(xiàng)目，可行性研究主要是指寫字樓投資市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)。這就需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)。投資商只有確定寫字樓

47、項(xiàng)目具有一定的市場(chǎng)后才可能確保該項(xiàng)目具有可行性。另外，可行性研究也是多種投資方案的選優(yōu)，寫字樓投資項(xiàng)目需要對(duì)每個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)定，在多種方案中選取經(jīng)濟(jì)效益最大的方案。二、市場(chǎng)調(diào)查寫字樓作為新興行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位日益重要，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，但是在許多開發(fā)企業(yè)中都不同程度地存在著重開發(fā)經(jīng)營(yíng)、輕前期研究的現(xiàn)象，這正是許多開發(fā)企業(yè)發(fā)展盲目、定位不準(zhǔn)、供需矛盾突出的重要原因之所在。在這種情況下，市場(chǎng)調(diào)查的運(yùn)用就顯得極為重要了。影響寫字樓市場(chǎng)供需的因素錯(cuò)綜復(fù)雜，政治、經(jīng)濟(jì)、人口、科學(xué)技術(shù)、文化教育、社會(huì)風(fēng)尚及自然環(huán)境等諸多因素都會(huì)對(duì)寫字樓市場(chǎng)的供求和價(jià)格產(chǎn)生影響。要分析當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)

48、境（經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)、城市化進(jìn)程、wto影響等）、社會(huì)環(huán)境（人口、消費(fèi)觀念、歷史）、政策環(huán)境（財(cái)政、信貸、土地、住房、稅費(fèi)、戶籍）、技術(shù)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的核心能力等，定位好產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群體。市場(chǎng)調(diào)查一般宜采用以下幾種方法：1、直接觀察法。直接觀察法是由調(diào)查人員親自對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行觀察和計(jì)量，以取得第一手資料的一種調(diào)查方法。比如，調(diào)查一個(gè)暢銷的寫字樓宇，其外型、層數(shù)、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、附屬設(shè)施及公用配套，這些信息都可以通過(guò)直接觀察來(lái)獲取。2、問卷調(diào)查法。問卷調(diào)查法是由調(diào)查人員制定統(tǒng)一格式的問卷，交由被調(diào)查者填寫后反饋，從而獲取資料的調(diào)查方法。比如，可以制定一份購(gòu)買或租賃意向調(diào)查表。3、展銷調(diào)查法。

49、展銷調(diào)查法是通過(guò)商品展銷手段，直接調(diào)查消費(fèi)者對(duì)某種商品的購(gòu)買力和購(gòu)買意愿的一種方法。通過(guò)這種方式可以直接調(diào)查消費(fèi)者對(duì)樓宇的外型、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、價(jià)格等方面的需求情況和關(guān)注程度，從而摸清行情，掌握市場(chǎng)動(dòng)向，了解消費(fèi)者需求心理變化，并在下一步的開發(fā)過(guò)程中順應(yīng)市場(chǎng)行情而動(dòng)，減少風(fēng)險(xiǎn)、防止積壓。 6在開發(fā)項(xiàng)目之前進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和分析，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的研究和實(shí)施，做出正確的項(xiàng)目預(yù)測(cè)和決策。只有真正對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究，才能開發(fā)出符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而在越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、取得利潤(rùn)。三、開發(fā)參數(shù)對(duì)于寫字樓來(lái)說(shuō)，開發(fā)參數(shù)決定寫字樓的檔次及價(jià)位，是寫字樓開發(fā)考慮的必要因素。

50、1、容積率是一個(gè)重要的開發(fā)參數(shù)，在特定地段上，容積率與土地使用價(jià)值成正比。當(dāng)容積率大小直接影響可開發(fā)利用面積的大小。容積率下降，銷售收入將較少，雖然也會(huì)造成建筑成本和土地價(jià)格的下降，但這部分的減少比預(yù)期收益率來(lái)的小。2、建筑覆蓋率。建筑覆蓋率大，辦公環(huán)境不理想，樓宇售價(jià)極可能下降，由此導(dǎo)致利率減少。相反，若覆蓋率小，樓宇售價(jià)有可能上升，則投入成本亦多，風(fēng)險(xiǎn)在于只有寫字樓租售價(jià)格要上升到一定的水平，才能達(dá)到正常利潤(rùn)。3、綠化率是現(xiàn)代建筑開發(fā)的重要因素。綠化面積高建筑成本和售價(jià)都會(huì)增加，但同樣會(huì)吸引更多的客戶。4、由于寫字樓的樓層都比較高，人口相對(duì)比較密集，且現(xiàn)代設(shè)施較多，樓宇的安全不得不作為鄭重

51、考慮因素，結(jié)構(gòu)類型和消防系數(shù)也是開發(fā)參數(shù)必不可少重視的部分。四、區(qū)位決策所謂區(qū)位是指寫字樓所處的地理位置。寫字樓不同于別的商品，它不可移動(dòng)，并且必須要有利于商務(wù)、政務(wù)活動(dòng)。因此，靠近城市中心、商務(wù)繁華的地段，有良好的交通條件等，這些有利于寫字樓的租售。寫字樓所處地段的周邊環(huán)境也是重要因素，環(huán)境代表了公司的形象，客戶也會(huì)考慮其中。在投資之前,可以對(duì)擬投資的區(qū)域進(jìn)行分析,估算出市場(chǎng)的消費(fèi)量以及市場(chǎng)對(duì)公司產(chǎn)品的興趣。這里可以借用赫夫 (huff) 教授的空間相互作用模型來(lái)計(jì)算目標(biāo)區(qū)域的潛在顧客總量： 上式中，pij為區(qū)域潛在顧客購(gòu)買開發(fā)商產(chǎn)品的機(jī)率，aj為產(chǎn)品的吸引力(市場(chǎng)對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)知度)，di

52、j為和距離，為可帶來(lái)顧客的城市區(qū)域,為開發(fā)商，為經(jīng)驗(yàn)常數(shù)。對(duì)產(chǎn)品的所有潛在區(qū)域購(gòu)買的機(jī)率和該區(qū)域的人口積求和，便是潛在顧客總量。根據(jù)需求總量及該區(qū)域?qū)χ苓吺袌?chǎng)的輻射效應(yīng)對(duì)區(qū)域范圍做客觀選擇，其次對(duì)擬選城市的相對(duì)成本進(jìn)行比較和社區(qū)評(píng)估，最后對(duì)少數(shù)區(qū)位進(jìn)行再選擇。即進(jìn)行相對(duì)成本和預(yù)期收益的比較，然后才能科學(xué)決策。7五、城市規(guī)劃房地產(chǎn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)有著非常密切的關(guān)系，城市規(guī)劃是城市建設(shè)的龍頭，可以指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城市規(guī)劃法、房地產(chǎn)管理法、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)督管理的通知法律、法規(guī)都對(duì)規(guī)劃編制和房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行明確規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)用地必須根據(jù)城市詳細(xì)規(guī)劃的要求使用，充分考慮規(guī)劃地段各項(xiàng)建設(shè)

53、的具體用地范圍，建筑密度，容積率和綠化率等控制指標(biāo)，以發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)。寫字樓作為房地產(chǎn)的商品之一，必然遵守城市規(guī)劃，寫字樓多位于大中城市及繁華地帶，而對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，這一地段的規(guī)劃關(guān)系到城市的面貌，還帶動(dòng)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。(1)寫字樓開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。(2)寫字樓開發(fā)應(yīng)當(dāng)量力而行，充分論證，預(yù)先規(guī)劃。應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃的要求和建設(shè)順序，配套建設(shè)市政公用設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、綠化等工程，努力做到按規(guī)劃建設(shè)。(3)合理規(guī)劃能節(jié)約大量的土地資源。也就是說(shuō)城市規(guī)劃就是生產(chǎn)力。城市規(guī)劃就是資金來(lái)源，一塊土地如果能合

54、理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，這塊土地就能升值，就能達(dá)到意想不到的效果，就能獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益。(4)寫字樓開發(fā)應(yīng)遵循加強(qiáng)維護(hù)、合理利用、調(diào)整布局、逐步改善的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施。逐步改善交通和居住條件，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，改善城市環(huán)境和市容景觀，提高城市的綜合功能。六、經(jīng)濟(jì)周期房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)興旺是投資興建的項(xiàng)目，等到剪彩銷售租賃時(shí)，卻會(huì)遇上經(jīng)濟(jì)滑坡。正是這個(gè)原因，給寫字樓投資帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，也同時(shí)為投機(jī)商取得豐厚的回報(bào)帶來(lái)了契機(jī)。寫字樓的市場(chǎng)行情與住宅的區(qū)別在于，它同經(jīng)濟(jì)景氣關(guān)系大，而同民眾生計(jì)關(guān)系小。經(jīng)濟(jì)周期對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響是很大的，如果處在經(jīng)濟(jì)的上升期，樓價(jià)上漲就有現(xiàn)

55、實(shí)可能。投資者必須多留意一些宏觀指標(biāo)如利率、通貨膨脹等，從而來(lái)指導(dǎo)實(shí)際操作?？茖W(xué)地預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)并能及時(shí)地把握住瞬時(shí)即逝的信息，當(dāng)機(jī)立斷，便能獲得包含機(jī)遇和智慧的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。 七、政策我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌進(jìn)入市場(chǎng)化階段的，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響很深。并且，我國(guó)的寫字樓市場(chǎng)剛剛步入正規(guī)化發(fā)展階段。因此，盡快制定并調(diào)整寫字樓投資業(yè)的宏觀政策，建立并完善相應(yīng)的體系迫在眉睫。 對(duì)于寫字樓，政府采取了系列管理政策：1、市政府已出臺(tái)嚴(yán)控寫字樓上馬的措施，將辦公用地和項(xiàng)目審批權(quán)集中收回到市政府，嚴(yán)格審查各立項(xiàng)。審慎使用審批權(quán)。各區(qū)縣暫停審批各辦公用地申請(qǐng)。2、為培育完善的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)體系，為寫字樓租賃市場(chǎng)營(yíng)造一個(gè)規(guī)范的政策環(huán)境。應(yīng)加速實(shí)施符合市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律的寫字樓租賃政策，調(diào)整稅收的租金政策,在租賃稅費(fèi)上給予適當(dāng)補(bǔ)貼返還。3、針對(duì)目前寫字樓租賃市場(chǎng)較為混亂，存在著大量居民住宅用房出租為辦公場(chǎng)所及國(guó)有企業(yè)廠房改建為辦公樓的現(xiàn)象，應(yīng)盡快出臺(tái)寫字樓租賃管理辦法等規(guī)章制度，主要包括：(1)清理居民住宅出租為辦公場(chǎng)所。出臺(tái)相應(yīng)具體措施，將辦公用房從住宅中遷出。(2)加強(qiáng)對(duì)國(guó)有企業(yè)廠房改建為辦公樓出租的管理。(3)制定房?jī)r(jià)定價(jià)的指導(dǎo)原則，禁止租賃市場(chǎng)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。八、投資組合房地產(chǎn)投資類型的組合構(gòu)造方法有兩種，一種是在房地產(chǎn)之內(nèi)