廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告1

1、廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告目錄一 宏觀環(huán)境調(diào)查：政經(jīng)政策 經(jīng)濟(jì)狀況 大區(qū)域規(guī)劃1、城市宏觀調(diào)查 、城市地理概況； 、城市人口狀況（主要以農(nóng)轉(zhuǎn)非人口調(diào)查為主，根據(jù)國(guó)家小康水平：每人三十平方米住宅要求，計(jì)算出未來(lái)市場(chǎng)需求量的變化）； 、城市宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)概況：人均gdp、人均消費(fèi)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、 、城市交通狀況； 、城市風(fēng)俗民情； 、城市景觀資源、旅游狀況； 、城市發(fā)展水平及城市化進(jìn)程狀況：主要包括城市基礎(chǔ)建設(shè)投資、固定資產(chǎn)投資、政府重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃方向、城市各片區(qū)發(fā)展方向調(diào)查。二 區(qū)域調(diào)查 、城區(qū)地理狀況；、城區(qū)生活機(jī)能； 、城區(qū)居住狀況； 、城區(qū)環(huán)境配套； 、城區(qū)交通狀況； 、城區(qū)商業(yè)、消費(fèi)形態(tài)； 、城

2、區(qū)發(fā)展水平及城市化進(jìn)程狀況：城區(qū)未來(lái)政府規(guī)劃發(fā)展方向、城區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展、固定投資狀況、城區(qū)各片區(qū)未來(lái)發(fā)展方向；一 思明區(qū)二 湖里區(qū)三 海滄區(qū)四 集美區(qū)五 翔安區(qū)六 同安區(qū)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 a、開(kāi)發(fā)狀況； 、城市房地產(chǎn)總體開(kāi)發(fā)狀況； 、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分布區(qū)域狀況； 、城市房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)狀況：多層、小高層、高層調(diào)查。 、城市房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)狀況:集中商業(yè)與分散商業(yè)物業(yè)的調(diào)查. 、城區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)調(diào)查； 、城市房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查：企業(yè)資質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平、專業(yè)能力、及企業(yè)性質(zhì)、市場(chǎng)占有量、注冊(cè)資本、法人和技術(shù)負(fù)責(zé)人情況；b、相關(guān)政策環(huán)境、城市及國(guó)家開(kāi)發(fā)管理政策、法規(guī)調(diào)查；、本區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦事流程及指南

3、：辦理流程表、時(shí)限及相應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)。、本區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目特種工程辦理流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：水、電、氣及有線電視、電話、寬帶、排污等。c、城市房地產(chǎn)銷售狀況； 、城市房產(chǎn)銷售分布 住宅物業(yè)空置面積及分析；商業(yè)物業(yè)空置面積及分析； 寫(xiě)字樓物業(yè)空置面積及分析；f、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型走勢(shì) 、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域分布走勢(shì)； 、城市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)走勢(shì) 、城市房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)；一 宏觀環(huán)境調(diào)查 大區(qū)域規(guī)劃海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)，是指臺(tái)灣海峽西岸，以福建為主體包括周邊地區(qū)，南北與珠三角、長(zhǎng)三角兩個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)銜接，東與臺(tái)灣島、西與江西的廣大內(nèi)陸腹地貫通，具有對(duì)臺(tái)工作、統(tǒng)一祖國(guó)，并進(jìn)一步帶動(dòng)全國(guó)經(jīng)濟(jì)走

4、向世界的特點(diǎn)和獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的地域經(jīng)濟(jì)綜合體。它是一個(gè)涵蓋經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)等各個(gè)領(lǐng)域的綜合性概念，總的目標(biāo)任務(wù)是“對(duì)外開(kāi)放、協(xié)調(diào)發(fā)展、全面繁榮”，基本要求是經(jīng)濟(jì)一體化、投資貿(mào)易自由化、宏觀政策統(tǒng)一化、產(chǎn)業(yè)高級(jí)化、區(qū)域城鎮(zhèn)化、社會(huì)文明化。經(jīng)濟(jì)區(qū)以福建為主體涵蓋浙江、廣東、江西3省的部分地區(qū)，人口約為60008000萬(wàn)人，預(yù)計(jì)建成后的經(jīng)濟(jì)區(qū)年經(jīng)濟(jì)規(guī)模在17000億元以上。它面對(duì)臺(tái)灣，毗鄰臺(tái)灣海峽，地處海峽西岸，是一個(gè)肩任促進(jìn)祖國(guó)統(tǒng)一大業(yè)歷史使命的特殊地域經(jīng)濟(jì)綜合體，因此海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)有著重要的意義。截止目前海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)擴(kuò)張，包括福建福州、廈門(mén)、泉州、漳州、龍巖、莆田、三明、南平、寧德以及福

5、建周邊的浙江溫州、麗水、衢州；江西上饒、鷹潭、撫州、贛州；廣東梅州、潮州、汕頭、揭陽(yáng)共計(jì)20市。海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)是以福建為主體，面對(duì)臺(tái)灣，鄰近港澳，范圍涵蓋浙江南部、廣東北部和江西部分地區(qū)，與珠江三角洲和長(zhǎng)江三角洲兩個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)銜接，依托福州、廈門(mén)、泉州、溫州、汕頭五大城市所形成的對(duì)外開(kāi)放、協(xié)調(diào)發(fā)展、全面繁榮的經(jīng)濟(jì)綜合體，它是一個(gè)不同于行政區(qū)劃的具有地緣經(jīng)濟(jì)利益的區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同體。 海西區(qū)這一概念在2004年1月初舉行的福建省十屆人大二次會(huì)議上首次提出。2006年全國(guó)兩會(huì)期間，支持“海峽西岸”經(jīng)濟(jì)發(fā)展的字樣出現(xiàn)在政府工作報(bào)告和“十一五”規(guī)劃綱要中，計(jì)劃通過(guò)10年15年的努力，海峽西岸將形成規(guī)模產(chǎn)業(yè)群、

6、港口群、城市群，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)達(dá)區(qū)域。5年后的今天，中央專門(mén)文件第一次全方位支持海西區(qū)的建設(shè)。城市宏觀調(diào)查（一） 城市地理概況1、地理位置： 廈門(mén)市地處我國(guó)東南沿海、福建省東南部、九龍江入海處，背靠漳州、泉州平原，瀕臨臺(tái)灣海峽，面對(duì)金門(mén)諸島，與臺(tái)灣寶島和澎湖列島隔海相望。廈門(mén)由廈門(mén)島、鼓浪嶼、內(nèi)陸九龍江北岸的沿海部分地區(qū)以及同安等組成。是一個(gè)國(guó)際性海港風(fēng)景城市。2、廈門(mén)氣候狀況： 廈門(mén)屬亞熱帶氣候，溫和多雨，年平均氣溫在21左右，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒。風(fēng)力一般3至4級(jí)，常向主導(dǎo)風(fēng)力為東北風(fēng)。二 城市人口狀況思明區(qū)2008年常住人口約81萬(wàn)，同安區(qū)2008年常住人口約36萬(wàn) 湖里區(qū)2008年

7、常住人口約50萬(wàn)，海滄區(qū)2008年常住人口約16萬(wàn) 翔安區(qū)2008年常住人口約32萬(wàn)，集美區(qū)2008年常住人口約34萬(wàn)島內(nèi)2008年常住人口約131萬(wàn)，島外2008年常住人口約118萬(wàn)，廈門(mén)市2008年常住人口約249萬(wàn)（二） 城市經(jīng)濟(jì)狀況1、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況： 城市經(jīng)濟(jì)09年,全市實(shí)現(xiàn)（gdp）1623.21億元，增長(zhǎng)8.0%，經(jīng)濟(jì)低開(kāi)高走，增幅逐月回升，上半年止跌企穩(wěn)后，經(jīng)濟(jì)回升速度逐步加快。 個(gè)人消費(fèi)： （1）廈門(mén)市人均消費(fèi)支出26131元，比上年增長(zhǎng)9.1%。增幅提高，增速呈上升趨勢(shì)，從趨勢(shì)看，流通加快，經(jīng)濟(jì)情況良好。 （2）城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出17990元，增長(zhǎng)5.1%，比可支配收入

8、增幅低4.0個(gè)百分點(diǎn)，居民儲(chǔ)蓄大幅增加。 （3）各季度城鎮(zhèn)居民消費(fèi)者信心總指數(shù)分別為83.7、86.8、86.5和90.0，呈逐步上升的態(tài)勢(shì)，但仍處于相對(duì)較低的區(qū)間觀點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步回升以及人均收入的提高，繼續(xù)為房地產(chǎn)業(yè)的前景奠定良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2009年整個(gè)指數(shù)繼續(xù)上升，全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)累計(jì)為103.1，通貨膨脹壓力加大，說(shuō)明有更多的錢(qián)流向了房地產(chǎn)。（三） 城市交通狀況；廈門(mén)空港廈門(mén)高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)現(xiàn)已和110個(gè)國(guó)家和地區(qū)通航，國(guó)內(nèi)地區(qū)和國(guó)際航線149條。是我國(guó)和東南亞地區(qū)的中心站，在東南亞有三小時(shí)的飛行圈，設(shè)備完善，是國(guó)內(nèi)一流的國(guó)際機(jī)場(chǎng) 廈門(mén)海港廈門(mén)港海岸線全長(zhǎng)234公里，現(xiàn)在已有8個(gè)港區(qū)，深

9、水線40公里，可容納深水泊位114個(gè)，最大靠泊能力10萬(wàn)噸，可停靠世界最大集裝箱1.2萬(wàn)個(gè)的泊位。除非洲須經(jīng)中轉(zhuǎn)站外，其他大洲基本港均可直接通航，已引進(jìn)中國(guó)的中運(yùn)集團(tuán)。廈門(mén)鐵路概況福廈高速鐵路，廈深高速鐵路，溫福高速鐵路，龍廈高速鐵路，規(guī)劃中的福廈漳城際鐵路，規(guī)劃中的臺(tái)海通道，加上既有的鷹廈鐵路，將進(jìn)一步擴(kuò)充整個(gè)地區(qū)的交通線并將整個(gè)海西貫穿起來(lái)。海西鐵路網(wǎng)包括：溫福鐵路、福廈鐵路、廈深鐵路、浙贛鐵路、滬昆鐵路、鷹廈鐵路、龍廈鐵路、京福鐵路、京九鐵路、贛龍鐵路等。規(guī)劃中的鐵路：京臺(tái)高速鐵路（大陸段叫“京福高速鐵路”）、昆臺(tái)高速鐵路、向莆鐵路、衢寧鐵路、杭廣高速鐵路、滬昆高速鐵路、九景衢鐵路等。（

10、四）、城市風(fēng)俗民情；全市人口中以漢族居多，另有回、滿、壯、畬、苗、及高山等20多個(gè)少數(shù)民族。由于地理環(huán)境和歷史背景的因素，擁有眾多的歸僑、僑眷及廈門(mén)籍僑胞和港、澳、臺(tái)同胞。廈門(mén)人喜富貴之紅。逢年過(guò)節(jié)，鬧街僻巷，處處見(jiàn)紅。 觀點(diǎn)：由于廈門(mén)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)：僑胞眾多，可以適當(dāng)加大對(duì)歸國(guó)華僑的購(gòu)房消費(fèi)廣告以吸引其在廈投資買房。（五）、城市景觀資源、旅游狀況廈門(mén)是中國(guó)最適宜居住的城市之一。這里風(fēng)景秀麗，環(huán)境整潔，擁有“國(guó)際花園城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”、 “聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”等殊榮。廈門(mén)主要旅游景點(diǎn)廈門(mén)鼓浪嶼、廈門(mén)大學(xué)、海滄大橋、南普陀寺、集美學(xué)村、胡里山炮臺(tái)、鼓浪環(huán)島路、白鷺洲公園、中山路、環(huán)島路等觀點(diǎn)：廈門(mén)市

11、以花園城市聞名，由于它的旅游業(yè)占比較大，在房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)加大其樓市在整個(gè)閩南及福建乃至大海西等區(qū)域的宣傳廣告力度，以擴(kuò)充客源。（六） 相關(guān)政策環(huán)境2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策 一、普通商品住宅界定標(biāo)準(zhǔn)： 普通商品住宅界定仍保留原有界定標(biāo)準(zhǔn)，即“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（不含）以上、單套建筑面積在144平方米（含）以下、實(shí)際成交價(jià)格低于全市商品住房平均交易價(jià)格1.44倍（含）以下”。我局于2010年1月1日向社會(huì)公布，全市商品住房平均交易價(jià)格為8750元/平方米。因此，從今年1月1日起，購(gòu)買實(shí)際成交價(jià)格高于12600元/平方米的商品住宅不屬普通商品住宅行列，不能享受普通商品住宅優(yōu)惠政策。 二、購(gòu)房

12、入戶政策： 購(gòu)房入戶政策按廈門(mén)市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房產(chǎn)局市公安局關(guān)于調(diào)整我市購(gòu)房入戶政策意見(jiàn)的通知（廈府辦200928號(hào)）執(zhí)行不變，該政策執(zhí)行至2011年12月31日止。 三、稅收方面政策： 1、營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)財(cái)稅2009157號(hào)，個(gè)人購(gòu)房征免時(shí)限由2年恢復(fù)回5年。即：從2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 2、契稅：根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)

13、節(jié)稅收政策的通知（財(cái)稅2008137號(hào)），對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)至1%。 3、個(gè)人所得稅：“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上住房的，暫免征收個(gè)人所得稅”的政策執(zhí)行期滿，自2010年1月1日起，恢復(fù)按國(guó)家統(tǒng)一的稅收政策執(zhí)行。 4、印花稅：“對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房的，暫免征收印花稅”保留不變。 5、土地增值稅：“對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅”保留不變。 四、首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)界定： 2010年1月1日起首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)以戶（夫妻帶未成年子女）為單位認(rèn)定。此項(xiàng)政策主要是為契稅等相關(guān)優(yōu)惠政策提供配套標(biāo)準(zhǔn)。（七）、 廈門(mén)行政區(qū)域劃分廈門(mén)市轄思明、湖里、集美、海滄、同安和翔安6個(gè)區(qū)。具

14、體如圖廈門(mén)市轄6個(gè)市轄區(qū)。思明區(qū)面積 75平方千米。區(qū)人民政府駐民族路。海滄區(qū)面積155平方千米。區(qū)人民政府駐海滄鎮(zhèn)湖里區(qū)面積 61平方千米。區(qū)人民政府駐禾山鎮(zhèn)。集美區(qū)面積268平方千米。區(qū)人民政府駐銀江路。同安區(qū)面積658平方千米。區(qū)人民政府駐大同鎮(zhèn)。翔安區(qū)面積352平方千米。區(qū)人民政府駐新店鎮(zhèn)。 二 區(qū)域調(diào)查一思明區(qū)1 城區(qū)地理狀況 思明區(qū)，位于福建省廈門(mén)市南部（含鼓浪嶼全島），三面臨海，是廈門(mén)市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、金融中心。2008年，思明區(qū)下轄：廈港街道、中華街道、濱海街道、鷺江街道、開(kāi)元街道、梧村街道、筼筜街道、蓮前街道、嘉蓮街道、鼓浪嶼街道、云頂巖、農(nóng)科所、萬(wàn)石植物園2 樓市狀況；

15、全區(qū)全年住宅成交7986套，再次登上全市區(qū)域成交榜首。住宅成交量占全市近43%，同比增長(zhǎng)9%，進(jìn)入第四季度，全區(qū)成交量急速下降，已跌至年初低谷時(shí)期水平。價(jià)格方面，該區(qū)09年住宅均價(jià)12780元/平方米，比08年的12043元/平方米，一平米漲了737元。綜觀全年走勢(shì)，思明區(qū)09年住宅均價(jià)一路扶搖直上，從年初的9958元/平方米，攀升至12月的16946元/平方米，一平米漲了近7000元。 觀點(diǎn)：思明區(qū)的地理、政治、經(jīng)濟(jì)因素的影響，使這塊區(qū)域的房?jī)r(jià)一直是最高的。由于這些因素的不可變更性，繼續(xù)看好該區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。二 湖里區(qū)1、城區(qū)地理狀況； 湖里區(qū)，是福建省廈門(mén)市為適應(yīng)改革開(kāi)放、特區(qū)建設(shè)形勢(shì)發(fā)展

16、的需要，于1987年11月新成立的一個(gè)行政區(qū)，是廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的發(fā)祥地，是國(guó)家信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的中心，集裝箱吞吐量居全國(guó)第六位，是中國(guó)十大港口之一，是廈門(mén)島對(duì)外交通的重要樞紐位于廈門(mén)島北半部，三面臨海，海岸線長(zhǎng)達(dá)24公里。年降水量1411毫米，年均溫20.5。319國(guó)道過(guò)境，境內(nèi)有火車北站、廈門(mén)大橋、東渡港碼頭、高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)2、城區(qū)樓市狀況； 2009年湖里區(qū)樓市的成交均價(jià)和套數(shù)總體上都呈上升趨勢(shì)，與廈門(mén)樓市整體的走勢(shì)基本一致。湖里區(qū)全年住宅成交5074套，占全市住宅的14.8%，雖然相比08年的1830套上漲了64%，但總體排名較靠后，排名第五，僅領(lǐng)先于翔安區(qū)。價(jià)格方面，該片區(qū)09年住宅均價(jià)為

17、11525元/平，比08年的11508元/平方米，一平方米單價(jià)只多了17元，漲幅不大。三 海滄區(qū)1、城區(qū)地理狀況；海滄區(qū)，位于廈門(mén)島西面，南臨九龍江出?？?，東南與廈門(mén)島隔海相望，西與漳州接壤，北與集美相連。 2 城區(qū)樓市狀況； 全年，海滄住宅成交均價(jià)持續(xù)走高，十二月更是以9436元每平米的均價(jià)超過(guò)島外各區(qū)成為最熱區(qū)域。第四季度，樓市優(yōu)惠政策或?qū)⒂谀甑捉K止的消息；海滄大橋西引橋和海滄灣公園的開(kāi)建等利好消息，讓海滄?zhèn)涫荜P(guān)注；受以上幾方面影響，海滄樓市迎來(lái)一輪成交小高潮。十二月，海滄成交1071套躍居廈門(mén)全市各區(qū)住宅成交量之首。四 集美區(qū)1、城區(qū)地理狀況；集美位于福建省東南沿海，居閩南金三角中心地段

18、， 西北與漳州長(zhǎng)泰縣交界，東北與同安區(qū)接壤，西南與海滄區(qū)毗鄰，東南由廈門(mén)大橋及高集海堤連接廈門(mén)島，是進(jìn)出廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的重要門(mén)戶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。2、城區(qū)樓市狀況；2009年集美區(qū)樓市的成交趨勢(shì)是平穩(wěn)較快地向上增長(zhǎng)。集美區(qū)全年住宅成交6954套，占全市住宅的20.3%，全市排名第三。價(jià)格方面，雖然集美個(gè)別樓盤(pán)均價(jià)已逼近萬(wàn)元，但總體均價(jià)仍穩(wěn)在6千多。該片區(qū)09年住宅均價(jià)為6175元/平。觀點(diǎn)：集美大橋與brt通車后帶來(lái)的交通便利， 以及優(yōu)良的濱海景觀優(yōu)勢(shì)和合理的價(jià)格，將進(jìn)一步吸引島內(nèi)及省內(nèi)外其他地區(qū)的購(gòu)買群體。五 翔安區(qū)1、城區(qū)地理狀況；翔安地處廈門(mén)東部，地理環(huán)境優(yōu)越，東北與泉州市交界，西面與同安區(qū)

19、接壤，南隔海與金門(mén)島相望，居廈漳、泉閩南“金三角”中心地帶。2城區(qū)樓市狀況2009年翔安全年住宅成交均價(jià)6933元/平方米，翔安全年住宅成交666套，總體來(lái)看，該區(qū)全年住宅均價(jià)呈上揚(yáng)走勢(shì)，上半年在7000元/平方米以下躥升，下半年則突破7000元/平方米，并繼續(xù)上摸高位。觀點(diǎn)：翔安隧道的開(kāi)通，交通條件得到改善，以及其他利好消息的傳來(lái)，將提高整個(gè)翔安房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情，配套設(shè)施的完善以及人們觀念的轉(zhuǎn)變，有希望使該區(qū)地價(jià)有更高突破。六同安區(qū)1城區(qū)地理狀況：同安區(qū)，位居廈漳泉 “金三角”中心地帶，北與安溪縣、南安交界，西接長(zhǎng)泰縣，東連翔安區(qū)，南面隔同安灣與湖里區(qū)相望，西南與集美區(qū)毗鄰，324國(guó)道、20

20、5省道、福廈漳高速公路貫穿全境，20公里長(zhǎng)、60米寬的同集城市快速道以及集美大橋、杏林大橋、城市快速道、海翔大道的開(kāi)發(fā)建設(shè)把同安和廈門(mén)半島徹底連為一體，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。2 城區(qū)樓市情況2009年，同安全區(qū)住宅成交6264套，位列全市各區(qū)成交第四位。比2008年漲了近6倍。 09年同安住宅均價(jià)4830.5元/平，相比08年住宅均價(jià)5644元/平米低了813.5元/平， 樓盤(pán)方面，同安2009年銷售100套以上的樓盤(pán)只有10個(gè)，整體相對(duì)匱乏。不過(guò)仍然擋不住個(gè)盤(pán)的強(qiáng)勁，禹洲大學(xué)城一期位列廈門(mén)全市樓盤(pán)成交量排行第一名，套數(shù)銷量領(lǐng)跑全市。觀點(diǎn)：同安以其便利的交通和良好的位置，吸引了不少福安、福鼎、泉州

21、、龍巖等地的客戶前往購(gòu)房。2010年的樓市繼續(xù)看好。未來(lái)拓展銷售方向應(yīng)為放射性的，擴(kuò)大至整個(gè)福建地區(qū)。 2009年廈門(mén)市房地產(chǎn)完成投資294.6億元，下降9.9。進(jìn)入2009年后，由于島外住宅成交總量遠(yuǎn)大于島內(nèi)，大大地拉低了全市均價(jià)，8881元/平方米，。 2009年隨著救市政策的來(lái)臨，樓市升溫明顯，市場(chǎng)成交活躍，市場(chǎng)表現(xiàn)供不應(yīng)求。分區(qū)域看，隨著島外配套的日益完善，吸引首次置業(yè)、異地落戶、教育等剛性需求和首改型置業(yè)需求，島外片區(qū)成交量大幅上漲，其中同安區(qū)漲幅最大，其余區(qū)域也有1-4倍的放量。島外成交占比55%，較2008年上升15個(gè)百分點(diǎn)，成交重心轉(zhuǎn)向島外。 2010年元旦過(guò)后的廈門(mén)樓市商品房

22、成交量一直在每天40套左右徘徊。2010年市場(chǎng)調(diào)整已成定局。由于二套房政策突然收緊，這種狀況下，幾乎所有的需求都會(huì)不同程度受到影響，投資投機(jī)需求將大幅萎縮，改善需求明顯減少，剛需有所減少。，2010年成交量適度回調(diào)，價(jià)格漲幅收窄，少數(shù)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅下跌，應(yīng)視作市場(chǎng)合理的調(diào)整行為。下半年，廈門(mén)全市將有近30個(gè)島內(nèi)外純新盤(pán)集中上市，加上將推新一期產(chǎn)品的項(xiàng)目和在售存量房，廈門(mén)樓市的整體供應(yīng)量將超過(guò)400萬(wàn)平方米，市場(chǎng)將再度進(jìn)入平衡期。觀點(diǎn)：兩會(huì)的召開(kāi)，消費(fèi)者擔(dān)心會(huì)有新政策出臺(tái)，目前市場(chǎng)觀望情緒正在蔓延，二手房住宅市場(chǎng)陷入僵局?？v觀全年的整體成交情況，由于brt開(kāi)通、翔安隧道以及其他路況等交通條件的

23、改善，島外的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加活躍起來(lái)。受此影響，島外的房?jī)r(jià)也將會(huì)逐漸上揚(yáng)。但由于供給量的增加、市民的觀念等諸多因素影響，購(gòu)房將更趨理性。三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況根據(jù)廈門(mén)市2004年-2008年歷年商品住宅實(shí)際銷售量，其中2004年銷售量最高，達(dá)到了305.9萬(wàn)平方米，2008年最低，僅為111.9萬(wàn)平方米，平均年銷售量為251.6萬(wàn)平方米，具體各區(qū)詳見(jiàn)下表：、城市房地產(chǎn)總體銷售狀況；根據(jù)廈門(mén)市2004年-2008年歷年商品住宅實(shí)際銷售量，其中2004年銷售量最高，達(dá)到了305.9萬(wàn)平方米，2008年最低，僅為111.9萬(wàn)平方米，平均年銷售量為251.6萬(wàn)平方米，具體各區(qū)詳見(jiàn)下表： 思明區(qū)歷年成交量總

24、體呈下降趨勢(shì)，主要在于供給減少；湖里區(qū)和同安區(qū)成交量基本穩(wěn)定，而海滄和集美區(qū)成交量總體呈上升趨勢(shì)；成交趨勢(shì)的變化也反映出廈門(mén)城市發(fā)展的脈絡(luò)。 、城市房產(chǎn)銷售分布狀況；2009-2010年全市總體供過(guò)于求，思明區(qū)供不應(yīng)求 由于存在搜索周期和交易周期，因此每個(gè)周期內(nèi)供求平衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求比并非1.0，而是1.2-1.5，即在每個(gè)周期內(nèi)上，市場(chǎng)可售量應(yīng)是市場(chǎng)需求量的1.2倍-1.5倍，市場(chǎng)才是供求平衡的（但新增供應(yīng)量和市場(chǎng)需求量應(yīng)是1：1）。、城市房產(chǎn)商業(yè)物業(yè)銷售狀況；廈門(mén)市2009-2010年各區(qū)商品住宅可售量統(tǒng)計(jì)表（單位：萬(wàn)平方米） 各區(qū)未來(lái)兩年可售住宅量上，仍是思明區(qū)最高，達(dá)到244萬(wàn)平方米

25、，湖里和海滄分列二、三位，分別為163萬(wàn)平方米和161萬(wàn)平方米。上述九家開(kāi)發(fā)企業(yè)共計(jì)22個(gè)項(xiàng)目，最短入市周期為13個(gè)月，最長(zhǎng)入市周期為84個(gè)月，平均入市周期為33個(gè)月，具體分布詳見(jiàn)下表：全市商品住宅可售存量1227萬(wàn)平方米 根據(jù)城市年輪房地產(chǎn)研究所數(shù)據(jù)，當(dāng)前廈門(mén)市商品住宅已批準(zhǔn)預(yù)售存量315萬(wàn)平方米，未批準(zhǔn)預(yù)售存量912萬(wàn)平方米，總計(jì)未售存量1227萬(wàn) 思明區(qū)歷年成交量總體呈下降趨勢(shì)，主要在于供給減少；湖里區(qū)和同安區(qū)成交量基本穩(wěn)定，而海滄和集美區(qū)成交量總體呈上升趨勢(shì)；成交趨勢(shì)的變化也反映出廈門(mén)城市發(fā)展的脈絡(luò)。商業(yè)地產(chǎn)情況分析商圈情況分析商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)較大的概念，包括商鋪或底商，寫(xiě)字樓、酒店、廠

26、房等物業(yè)。從中山路商圈一枝獨(dú)秀，發(fā)展到今天眾多商圈各踞一方的局面，廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展階段，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)持有、分布格局、發(fā)展趨勢(shì)以及人們的投資方式都發(fā)生了巨大的變化，市場(chǎng)日趨成熟理性。 檔次提升 高端體驗(yàn)式商業(yè)興起傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式，通常就是以超市作為主力店，再配套一些零售品牌，商業(yè)主題幾乎都以購(gòu)物為主。這種“粗放型”的商業(yè)發(fā)展模式在廈門(mén)已經(jīng)發(fā)生改變，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始向高端化、體驗(yàn)式的方向發(fā)展。濱北成為成熟的高端消費(fèi)聚集區(qū)諸多國(guó)際奢侈品牌紛紛進(jìn)駐馬哥孛羅酒店精品中心，結(jié)合優(yōu)美的筼筜湖、獨(dú)特的咖啡一條街，濱北地區(qū)已經(jīng)成為廈門(mén)最成熟、最高檔的休閑消費(fèi)區(qū)。廈門(mén)最高檔的休閑咖啡館，這種

27、高端不只是體現(xiàn)在購(gòu)物方面，更表現(xiàn)為一種優(yōu)雅的生活方式。濱北片區(qū)的高端與繁華，是經(jīng)過(guò)積累與沉淀而來(lái)。磐基中心 “三位一體”的高端綜合商業(yè)廈門(mén)出現(xiàn)了一些高端商業(yè)項(xiàng)目，最具代表性的就是位于蓮岳路1號(hào)的磐基中心。該項(xiàng)目以五星級(jí)酒店磐基皇冠假日酒店、頂級(jí)購(gòu)物中心磐基國(guó)際名品中心、國(guó)際化甲級(jí)商務(wù)辦公場(chǎng)所磐基中心商務(wù)樓“三位一體”的模式整合為一個(gè)品牌資源，提供一個(gè)新興的高品質(zhì)的生活方式。除了今年1月開(kāi)張的gucci（古馳）在福建省的首家形象店，磐基還簽下了如愛(ài)馬仕、麥?zhǔn)窟~娜、登喜路等國(guó)際品牌。此外，磐基還集結(jié)了如哈根達(dá)斯、澳門(mén)豆撈、香港修身堂等世界知名美食及休閑品牌，成功實(shí)現(xiàn)購(gòu)物、餐飲、休閑全方位的高端綜合

28、商業(yè)模式。 新高端綜合商業(yè)興起建設(shè)中的sm新生活廣場(chǎng)（sm二期）鎖定“中高端”，計(jì)劃強(qiáng)化餐飲、休閑、娛樂(lè)功能，餐飲等生活服務(wù)類經(jīng)營(yíng)面積占比約40%。除了廈門(mén)現(xiàn)有的知名品牌外，sm還計(jì)劃引進(jìn)仍未入廈的國(guó)際著名品牌，sm新生活廣場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入最后沖刺階段的招商和開(kāi)業(yè)籌備。產(chǎn)權(quán)變革產(chǎn)權(quán)持有 只租不售“銷售贏利模式”持續(xù)多年從國(guó)際和國(guó)內(nèi)一線城市的商業(yè)情況來(lái)看，成功的商業(yè)地產(chǎn)收益模式主要來(lái)自于租金的收益和發(fā)行信托基金獲得的收益。而廈門(mén)以往商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式主要有兩種：一，引入大型主力店后，把旁邊的小店賣掉，以獲得高額利潤(rùn)；二，返租銷售，短時(shí)間內(nèi)回收成本，再以開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)租金收入，補(bǔ)貼業(yè)主的固定回報(bào)，返租期滿

29、，由小業(yè)主自負(fù)盈虧。大型商業(yè)開(kāi)始步入“持有”時(shí)代事實(shí)證明，只有只租不售的模式才能保證購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的整體性和有效性。相關(guān)部門(mén)也在出臺(tái)一些產(chǎn)權(quán)規(guī)范的措施，引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入持有時(shí)代，由原來(lái)的“開(kāi)發(fā)銷售”模式逐步轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)持有承租”的新運(yùn)作模式。商鋪出現(xiàn)“只租不售”趨勢(shì)不僅僅是大型的商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式發(fā)生了變化，許多商住項(xiàng)目的裙樓商鋪也逐步從“銷售贏利”轉(zhuǎn)為“只租不售”。島外商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到追捧島外的人口占我市總?cè)丝诘囊话?，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于島內(nèi)，因此，就許多商家看來(lái)，其未來(lái)的發(fā)展?jié)摿€很大。一方面，隨著brt開(kāi)通、杏林大橋與集美大橋通車，翔安隧道貫通等交通的改善為島外發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)；另一

30、方面，隨著島內(nèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，島內(nèi)的商家也希望在島外尋求新的機(jī)遇，島外商業(yè)勢(shì)必得到投資者的垂青。分析：“島內(nèi)外一體化”概念的提出，將進(jìn)一步引導(dǎo)購(gòu)房者將注意力轉(zhuǎn)移至島外片區(qū)。最關(guān)鍵的影響因素，除了政策外，交通便利是考慮的首項(xiàng)指標(biāo)。處于交通線路樞紐的地段將有良好的銷售前景，值得投資。住宅底商持續(xù)被關(guān)注住宅底商作為市場(chǎng)基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)地產(chǎn)類型，很適合個(gè)人投資者。在住宅小區(qū)居民入住后，底商空租率比較低，租金收益可以得到保證。因此，只要售價(jià)合理，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，尤其是一些規(guī)模大、商鋪少的住宅項(xiàng)目，居住人口消費(fèi)能力強(qiáng)，商鋪升值空間大。 與住宅的走勢(shì)相反，商場(chǎng)近幾年的供銷呈現(xiàn)明顯下跌趨勢(shì)。銷售情況也是如

31、此。總體看，銷售與供給的趨勢(shì)基本保持了一致。分區(qū)來(lái)看，島內(nèi)思明、湖里兩區(qū)及島外的海滄區(qū)供銷下降趨勢(shì)明顯，尤其是思明區(qū)，余下島外三個(gè)區(qū)發(fā)展則各不相同，集美、同安兩區(qū)供給有偶然性，并不穩(wěn)定，但銷售卻同樣呈現(xiàn)出下滑態(tài)勢(shì)；惟一一個(gè)商場(chǎng)供給、銷售都呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)的區(qū)域是翔安，雖然快速增長(zhǎng)，但仍然明顯低于供應(yīng)量的增速。觀點(diǎn)：全市商鋪主要供應(yīng)量集中在島內(nèi)，仍舊是以思明區(qū)為核心。由于趨于飽和，思明區(qū)商鋪的供給、銷售都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。建議關(guān)注島外新片區(qū)的開(kāi)發(fā)，以及湖里區(qū)的政策傾斜。成熟商圈中山路商圈中山路商圈是歷史悠久的老牌商圈，匯集眾多百貨及專賣店、特色店。依托大量旅游人群，其商業(yè)街租金水平至今仍然是廈門(mén)之最。不

32、過(guò)由于停車難、缺乏統(tǒng)一規(guī)劃等因素，制約其進(jìn)一步發(fā)展。政府部門(mén)積極尋找對(duì)策，進(jìn)行步行街改造、中華片區(qū)整體改造、霞溪片區(qū)改造，并在改造中植入閩南文化，取得了顯著成效。發(fā)展趨勢(shì)：隨著周邊已經(jīng)或即將投入使用的名匯廣場(chǎng)（9萬(wàn)平方米）、中華城（16萬(wàn)平方米）、南中大地廣場(chǎng)（約5萬(wàn)平方米）、香港時(shí)代廣場(chǎng)（1.7萬(wàn)平方米）、臥巖灘（1萬(wàn)平方米）等大型商業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)帶動(dòng)，中山路商圈將重?zé)ü獠省：滔樯倘σ院滔槲髀窞橹行?，這里也是自發(fā)形成的老牌商圈。匯集了大量的沿街店鋪，走休閑化、生活化、個(gè)性化的道路，以精品服飾、休閑餐飲、美容美發(fā)為主要業(yè)態(tài)，成為廈門(mén)最具情調(diào)的商業(yè)街區(qū)，吸引了一大批時(shí)尚消費(fèi)者。發(fā)展趨勢(shì)：該商圈受道

33、路、交通、停車等因素的限制，比較缺乏商業(yè)零售巨頭的進(jìn)駐，無(wú)法形成大規(guī)模的商業(yè)集聚效應(yīng)。但在時(shí)尚消費(fèi)領(lǐng)域，禾祥商圈始終占據(jù)領(lǐng)先地位。 火車站蓮坂商圈代表性的項(xiàng)目有世貿(mào)商城、梧村汽車站、富山誠(chéng)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、磐基名品中心。這里是廈門(mén)島內(nèi)交通樞紐，火車站、梧村汽車站、brt、公交車站等，使得這里聚集了巨大人流量。發(fā)展趨勢(shì)：目前世貿(mào)商城b區(qū)（與a區(qū)合計(jì)超10萬(wàn)平方米）、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)（40萬(wàn)平方米）已投入使用，羅賓森廣場(chǎng)（8.8萬(wàn)平方米）和火車站地下商業(yè)街（2.4萬(wàn)平方米）即將投入使用，這里的未來(lái)發(fā)展前景十分樂(lè)觀。 江頭sm商圈目前的商業(yè)主要由sm一期、江頭建材市場(chǎng)、來(lái)雅百貨（嘉禾店）、天虹商

34、場(chǎng)以及眾多家電賣場(chǎng)組成。sm商業(yè)廣場(chǎng)是廈門(mén)最早采取只租不售整體運(yùn)營(yíng)的商業(yè)之一，生命力旺盛、業(yè)態(tài)齊全。周圍還形成了以建材、家電等為主的專業(yè)市場(chǎng)。發(fā)展趨勢(shì)：未來(lái)sm二期（近10萬(wàn)平方米）定位更加高端，計(jì)劃引入不少國(guó)際一線品牌，使該商圈業(yè)態(tài)將更加豐富，影響和輻射面有望進(jìn)一步擴(kuò)大。同時(shí)隨著大潤(rùn)發(fā)在工人體育館開(kāi)業(yè)，閩南印象投入使用，sm江頭商圈呈現(xiàn)沿 仙岳路向東西兩端快速延伸的趨勢(shì)，未來(lái)可能會(huì)形成更大范圍的商圈。瑞景前埔商圈以島內(nèi)東部瑞景、前埔等居住區(qū)為依托，走大社區(qū)型商業(yè)路線，輻射東部30萬(wàn)居住人口。主要以瑞景商業(yè)廣場(chǎng)（5.8萬(wàn)平方米）、加州城市廣場(chǎng)（8萬(wàn)平方米）為主，包含大型超市、百貨等。發(fā)展趨勢(shì)：

35、這一商圈將會(huì)從洪文片區(qū)逐步向北部的湖邊水庫(kù)片區(qū)和東部的會(huì)展片區(qū)延伸，還會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在未來(lái)五年，東部商圈的大型商業(yè)地產(chǎn)供給量將超過(guò)30萬(wàn)平方米。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、零售市場(chǎng)都將面臨更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 潛力商圈湖邊水庫(kù)片區(qū)、五緣灣片區(qū)隨著兩大片區(qū)高端住宅規(guī)劃建設(shè)已成定局，部分高端樓盤(pán)已經(jīng)交付，這里有望成為廈門(mén)新的高端商業(yè)聚集地。據(jù)了解，目前萬(wàn)科金域藍(lán)灣的商業(yè)部分已經(jīng)吸引了必勝客、肯德基等商家，上東美地的商業(yè)規(guī)劃為島內(nèi)稀有的特色美食街區(qū)，零售巨頭特易購(gòu)落戶五緣灣，勢(shì)頭良好。觀點(diǎn)：新近建設(shè)用地的規(guī)劃將走高端路線，因而未來(lái)將聚集大量高端人群，會(huì)刺激高端商業(yè)的產(chǎn)生。海滄生活區(qū)海滄的商業(yè)正在往城

36、市副中心商業(yè)方向發(fā)展。目前，已經(jīng)投入使用的too阿羅海購(gòu)物中心是海滄地區(qū)、也是廈門(mén)島外面積最大、業(yè)態(tài)最全的一個(gè)購(gòu)物中心，涵蓋文化、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑等豐富的內(nèi)容。發(fā)展趨勢(shì)：在建的阿羅海城市廣場(chǎng)位于海滄中心區(qū)內(nèi)湖“未來(lái)湖”西側(cè)，總建筑面積近10萬(wàn)平方米，是集大型超市購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的大型旅游休閑購(gòu)物中心。建成后，將以海滄行政中心為點(diǎn)，與t00阿羅海購(gòu)物中心一起，輻射整個(gè)海滄新城甚至廈門(mén)本島。集美北部片區(qū)集美的新興商業(yè)主要位于集美北部片區(qū)，這里同時(shí)也是近期商品住宅的集中供應(yīng)地。目前，人人樂(lè)已經(jīng)進(jìn)駐。發(fā)展趨勢(shì)：建設(shè)中的國(guó)貿(mào)商城（近17萬(wàn)平方米）為集美北部新城區(qū)商業(yè)中心圈的核心項(xiàng)目之一，一期規(guī)劃建

37、設(shè)大賣場(chǎng)、百貨、家電、餐飲、娛樂(lè)、健身配套設(shè)施等，計(jì)劃于2010年初建成。翔安新城區(qū)位于翔安火炬園友達(dá)光電旁的新翔安東禾第一商圈已開(kāi)業(yè)，為火炬周邊10萬(wàn)人提供集休閑、娛樂(lè)、文化、購(gòu)物于一體的配套服務(wù)。發(fā)展趨勢(shì)：正在建設(shè)中的匯景購(gòu)物廣場(chǎng)（6萬(wàn)平方米），規(guī)劃建設(shè)成為集購(gòu)物、休閑、旅游、娛樂(lè)于一體的大型shopping mall，有望成為區(qū)域商業(yè)中心，輻射整個(gè)翔安。寫(xiě)字樓情況分析 廈門(mén)是中國(guó)最早實(shí)行對(duì)外開(kāi)放政策的四個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，是中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力的城市之一。投資環(huán)境的優(yōu)勢(shì)吸引了國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)機(jī)構(gòu)紛至沓來(lái)，加上本土中小企業(yè)的不斷成長(zhǎng)，廈門(mén)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求一直比較旺盛。 從廈門(mén)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總體情況看來(lái)，

38、現(xiàn)有的高端寫(xiě)字樓需求主要集中在“輪渡蓮坂”的廈門(mén)島西部片區(qū)，而近幾年高端寫(xiě)字樓的供給則集中出現(xiàn)在“觀音山五緣灣”的廈門(mén)島東部片區(qū)，未來(lái)供給量還會(huì)持續(xù)增加。從短期來(lái)看，廈門(mén)寫(xiě)字樓已經(jīng)形成了區(qū)域發(fā)展不平衡現(xiàn)象。西部需求旺盛，發(fā)展空間大，租金高企不下；而東部供給增加，缺乏需求，租金低廉，卻空置率較高。然而短期內(nèi)的不平衡，必然會(huì)通過(guò)寫(xiě)字樓價(jià)格杠桿，長(zhǎng)期調(diào)整而趨向均衡。從長(zhǎng)期來(lái)看，東部區(qū)域的發(fā)展前景非常廣闊，未來(lái)必定會(huì)成為廈門(mén)最成熟的cbd集中區(qū)。主要原因有：東部商務(wù)區(qū)供給量增長(zhǎng)迅速主要由“五緣灣運(yùn)營(yíng)中心”、“觀音山國(guó)際商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心”兩大主要片區(qū)組成?！拔寰墳碃I(yíng)運(yùn)中心”作為廈門(mén)第一個(gè)“飛地營(yíng)運(yùn)中心”，擬

39、建成10棟中高檔寫(xiě)字樓，總占地面積12.8萬(wàn)平方米，建筑面積約40萬(wàn)平方米，并配套有運(yùn)動(dòng)館及餐飲、休閑娛樂(lè)設(shè)施。“觀音山國(guó)際商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心”占地面積96萬(wàn)平方米，片區(qū)寫(xiě)字樓建筑面積高達(dá)252萬(wàn)平方米，分為啟動(dòng)區(qū)、招拍掛區(qū)、企業(yè)自建區(qū)。該片區(qū)代表性項(xiàng)目包括：以安溪籍在廈企業(yè)為主體開(kāi)發(fā)的“廈門(mén)海峽明珠廣場(chǎng)”、七匹狼投資建設(shè)的總部大廈“匯金國(guó)際中心”等。觀點(diǎn)：東部片區(qū)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)都是以政府主導(dǎo)為主，供給規(guī)模大，硬件配置好，但該區(qū)的交通、居住等配套設(shè)施的不足，是導(dǎo)致該區(qū)租金相對(duì)較低的主要原因。短期內(nèi)吸引企業(yè)大規(guī)模入駐的可能性不大，空置率在近期還會(huì)比較高。第一，高檔寫(xiě)字樓群的硬件條件已經(jīng)具備。觀音山將有60

40、多幢寫(xiě)字樓聚集，各項(xiàng)硬件都按照甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配置。而且，東部區(qū)域景觀資源豐富，停車位充足，適合作為白領(lǐng)人員的辦公聚集區(qū)。第二，政府政策引導(dǎo)。廈門(mén)市政府已經(jīng)將東部商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目列為重點(diǎn)招商項(xiàng)目，提供優(yōu)惠的政策。第三，辦公向東部轉(zhuǎn)移符合未來(lái)趨勢(shì)。東部的交通、餐飲等配套設(shè)施將會(huì)逐步完善，辦公的便利性也會(huì)越來(lái)越明顯。而老城區(qū)寫(xiě)字樓放量的減少，許多企業(yè)自然會(huì)被引導(dǎo)或排擠到東部商務(wù)區(qū)，形成東部商務(wù)區(qū)的聚集效應(yīng)。觀點(diǎn)：海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)已上升為國(guó)家戰(zhàn)略，廈門(mén)因?yàn)槠洫?dú)有的地理位置優(yōu)勢(shì)，作為海西的核心城市，必然會(huì)提升其商業(yè)投資價(jià)值；我們估計(jì)，會(huì)有更大量的企業(yè)相繼涌入廈門(mén)，加上廈門(mén)第三產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在調(diào)整，廈門(mén)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求將會(huì)

41、持續(xù)擴(kuò)大，而且投資前景樂(lè)觀。輪渡思北板塊輪渡思北板塊是廈門(mén)傳統(tǒng)的高檔寫(xiě)字樓聚集地。板塊周邊市政、生活配套成熟，交通便利，鼓浪嶼、海景等景觀資源豐富，辦公條件便利。銀行中心、國(guó)際銀行大廈兩座甲級(jí)寫(xiě)字樓均坐落于此。隨著第一廣場(chǎng)、鉆石海岸等一系列高品質(zhì)寫(xiě)字樓的落成，加上規(guī)劃建設(shè)中的裕景中心，該板塊將成為廈門(mén)最具氛圍的高端商務(wù)區(qū)。目前，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓普遍租金、售價(jià)較高，出租以金融公司、外資公司、外地駐廈門(mén)分公司、對(duì)外貿(mào)易公司、投資公司為主。濱南板塊：該區(qū)域繁華、交通便利、生活氛圍濃厚，商務(wù)圈以商住樓居多，租戶多為廣告、貿(mào)易等中小型公司。早期項(xiàng)目有非礦大廈、天湖苑、閩南大廈等。近來(lái)，寫(xiě)字樓分布主要集中于市

42、府大道一側(cè)和閩南大廈周邊，有百腦匯、建設(shè)科技大廈以及海晟的寫(xiě)字樓項(xiàng)目等，朝專業(yè)市場(chǎng)的方向發(fā)展?；疖囌疚脑畎鍓K：該板塊依托車站，人流、車流量大，酒店、購(gòu)物、餐飲等配套齊全，寫(xiě)字樓90年代建設(shè)居多，有帝豪大廈、華星大廈、金山大廈等。嘉禾沿線板塊：該區(qū)域地處進(jìn)出廈門(mén)島的交通要道，有大型購(gòu)物、娛樂(lè)配套，多數(shù)規(guī)劃成高層、超高層。租戶多為教育培訓(xùn)、建材等中小型公司。代表項(xiàng)目有國(guó)泰大廈、永同昌大廈、匯騰大廈等。 濱北板塊濱北板塊位于廈門(mén)的政務(wù)區(qū)，板塊內(nèi)馬可波羅、索菲特等高檔酒店，西堤咖啡一條街等餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所聚集。同時(shí)，該區(qū)域也是幾大中資金融機(jī)構(gòu)總部的匯集地。區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓整體品質(zhì)較高，。以出租為主的寫(xiě)字樓較

43、少，檔次、定價(jià)適中。值得一提的是，隨著筼筜片區(qū)升級(jí)規(guī)劃方案的形成，濱北板塊將成為高端的商務(wù)休閑區(qū)，吸引大量的城市精英人士和白領(lǐng)群體。富山蓮坂板塊富山蓮坂板塊位于廈禾路、湖濱南路、蓮前大道三大交通主干道交匯處。區(qū)域內(nèi)交通便利，好又多、家樂(lè)福以及明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)等配套設(shè)施齊備。區(qū)域內(nèi)，早期以國(guó)貿(mào)大廈、蓮富大廈、滕王閣soho為核心，隨著磐基中心、新景中心等高端寫(xiě)字樓的興起，該區(qū)域?qū)⒊蔀橛忠皇懿毮康陌鍓K。目前，板塊內(nèi)租戶多為證券、律師行、it公司等成長(zhǎng)型企業(yè)。湖里板塊 湖里是廈門(mén)特區(qū)最早的發(fā)源地。這里物流、人流大，但餐飲、商務(wù)、娛樂(lè)等配套缺乏。湖里工業(yè)區(qū)將大力發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)。租戶多為物流和現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)。隨

44、著國(guó)際航運(yùn)中心、湖里科技創(chuàng)業(yè)園、金海灣財(cái)富中心等新寫(xiě)字樓的推出，湖里將成為廈門(mén)最大的物流和高新產(chǎn)業(yè)集中地。五緣灣觀音山板塊五緣灣商務(wù)中心定位為海灣商務(wù)新區(qū)，重點(diǎn)吸引國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)駐，采取四個(gè)行政區(qū)及企業(yè)共同參與開(kāi)發(fā)的新模式。而觀音山國(guó)際商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心與國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際奧林匹克網(wǎng)球中心、軟件園二期、國(guó)際五星級(jí)酒店及香山國(guó)際游艇俱樂(lè)部相連接，形成一個(gè)高檔生態(tài)商務(wù)園區(qū)，構(gòu)成廈門(mén)島東部新興的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶。兩大商務(wù)中心景觀優(yōu)勢(shì)明顯，且?guī)в幸欢ǖ漠a(chǎn)業(yè)效應(yīng)，但目前周邊配套還有待完善，市場(chǎng)培育還需時(shí)間，具有較大的潛力。廈門(mén)新站片區(qū)運(yùn)營(yíng)中心定位為“小總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”，主要吸引周邊地區(qū)的中小企業(yè)前來(lái)筑巢

45、興業(yè)。位于集美后溪鎮(zhèn)在建的廈門(mén)新站周邊，這里是福廈鐵路、廈深鐵路、龍廈鐵路和鷹廈鐵路四條鐵路的樞紐，是復(fù)合型新城區(qū)。廈門(mén)新站營(yíng)運(yùn)中心一期共有149棟寫(xiě)字樓，已入駐行業(yè)基本以物流、營(yíng)銷、水暖、酒類、服裝企業(yè)為主。杏林灣營(yíng)運(yùn)中心杏林灣營(yíng)運(yùn)中心同時(shí)擁有三大財(cái)富營(yíng)運(yùn)高地，一個(gè)是以集美近10所學(xué)校和嘉庚精神聚合成的文教高地，另一個(gè)是以杏林灣、園博園等構(gòu)成的環(huán)境高地，同時(shí)還有集美、杏林兩大國(guó)家級(jí)臺(tái)商投資區(qū)，和以海西交通樞紐廈門(mén)新站為龍頭形成的產(chǎn)業(yè)和物流高地。中心規(guī)劃建設(shè)九幢現(xiàn)代化高層建筑，其中包括一幢地標(biāo)式超高寫(xiě)字樓。整個(gè)營(yíng)運(yùn)中心將建成一個(gè)集樓宇經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)業(yè)、軟件業(yè)、研發(fā)結(jié)算中心、銷售展示中心等為一體的具

46、有區(qū)域特色的現(xiàn)代化綜合性商務(wù)中心。海滄新行政區(qū)板塊：海滄的寫(xiě)字樓規(guī)劃主要圍繞在海滄新行政區(qū)周邊，有海投商務(wù)大廈等項(xiàng)目。該區(qū)域景觀資源豐富，面湖觀海。觀點(diǎn)：相對(duì)商場(chǎng)來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓的集中度更高，不僅集中于優(yōu)勢(shì)城區(qū)，更集中于某一特定的商務(wù)中心區(qū)域，這使得思明與湖里兩區(qū)擁有建設(shè)寫(xiě)字樓的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。特別是思明區(qū)，它的地位短期內(nèi)難以動(dòng)搖。未來(lái)島內(nèi)外幾大運(yùn)營(yíng)中心的建設(shè)，將推動(dòng)廈門(mén)商務(wù)區(qū)朝著分區(qū)專業(yè)化路線邁進(jìn)。使整個(gè)廈門(mén)的商務(wù)市場(chǎng)布局更為合理。二手房市場(chǎng)分析2010年1月份廈門(mén)二手房成交量下滑超過(guò)四成。與此同時(shí)，該網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的廈門(mén)28個(gè)片區(qū)中，有16個(gè)片區(qū)二手房報(bào)價(jià)下跌。在納入該榜單統(tǒng)計(jì)的廈門(mén)賣方報(bào)價(jià)排行榜28個(gè)片區(qū)中，1月份賣方報(bào)價(jià)下跌的片區(qū)有16個(gè)，分別是：濱北、文灶、松柏、大唐、蓮前、火車站、永升、博物館、江頭、蓮花、金山、集美、金雞亭、岳陽(yáng)、康樂(lè)