康寧居小區(qū)物業(yè)管理

1、康寧居小區(qū)物業(yè)管理招標書目錄一、康寧居小區(qū)基本情況 二、物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求三、物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求四、管理目標及各項指標要求五、物業(yè)管理服務收費及財務管理要求六、對投標企業(yè)的基本要求七、其他需要特別說明的問題八、物業(yè)管理投標書應包括的基本內(nèi)容附件1 設備明細表附件2 評分標準及評審紀律附件3 物業(yè)管理服務合同 附件4 招標活動按排一、康寧居小區(qū)基本情況：（一）招標人簡介招標人：康寧居業(yè)委會簡介：康寧居小區(qū)2002年6月入住。于2003年11月22日召開業(yè)主大會，通過差額選舉業(yè)主委員會委員（7人）；同時審議通過了由籌委會起草的康寧居小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則康寧居小區(qū)業(yè)主公約；于2003年11月

2、29日召了開業(yè)委會第一次會議推選出主任、副主任；此后業(yè)委會經(jīng)豐臺區(qū)小區(qū)辦備案正式成立。（二）房屋基本情況1.坐落位置：北京市豐臺區(qū)三路居路101號。2.四至：東至蓮花河西路、西至大件廠宿舍、南至國管局宿舍、北至小區(qū)規(guī)劃路。3.占地面積：32402.22平方米。4.總建筑面積：81170平方米。5.居住建筑面積：65837.68平方米。6.建筑層數(shù)：地下1、2層；地上10層、11-15層。7.小區(qū)由三棟板塔連體小高層和一棟塔式小高層組成，半地下停車庫。8.住宅套數(shù)：557戶。9.停車位數(shù)量：規(guī)劃401輛；其中地上194輛（待建）；地下207輛。10.小區(qū)共12臺三菱GPS-CR系列電梯。11.物

3、業(yè)管理用房：1號樓3單元101號及2號樓地下一層兩間備用間。12.共有公攤部位：物業(yè)管理用房、中控室、變電室、水箱間、電梯機房、樓梯間、樓（電）梯廳、電梯井、過道、外墻。13.各樓層用途：地下二層：1#樓、4#樓人防。1#樓平時為汽車庫；4#樓設計中平時為自行車庫，現(xiàn)為出租用房；3#樓地下汽車庫。地下一層：1#、3#、4#為汽車庫；2#樓為設備用房。地上1-15層：住宅部分。14.小區(qū)人車分流，遠紅外線、閉路監(jiān)控，樓宇對講，24小時生活熱水。15.物業(yè)產(chǎn)權性質(zhì)：經(jīng)濟適用房產(chǎn)權（房產(chǎn)證未拿到）16.現(xiàn)物業(yè)管理服務費用：1.57元。二、物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求1.工程設備管理區(qū)域：變配電室、水泵房、

4、鍋爐房、中控室。2.物業(yè)管理區(qū)域：紅線范圍內(nèi)的所有公共區(qū)域。說明：a.小區(qū)正式電引入前為工程臨時用電，電費高出部分由北京市社團住宅合作社補足。b.小區(qū)供熱范圍包括西側(cè)大件廠的四棟六層普通住宅（不含24小時熱水）。三、物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求（一）中控室運行管理中控室負責小區(qū)的弱電系統(tǒng)（包括消防報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、園區(qū)紅外線系統(tǒng)等）的值班、檢查、檢測和弱電設備的日常維修保養(yǎng)工作。標準：1.24小時值班，值班人員必須持證上崗；2.保證消防報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)及閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線系統(tǒng)運行正常，各系統(tǒng)工作穩(wěn)定；3.一般性故障立即排除，維修合格率100%，暫時不能處理的通知有

5、關部門采取應急措施，應急措施得當有效；4.定期進行消防普查；5.設備機房整潔；6.保證設備機房的安全。小區(qū)紅外線系統(tǒng)實際沒有使用。（二）房屋建筑的日常養(yǎng)護維修房屋日常養(yǎng)護維修是指為保持房屋原有完好等級和正常使用，進行日常養(yǎng)護和及時修復小損小壞等房屋維護管理工作。標準：1.定期進行房屋安全普查和房屋完損等級評定，保證房屋完好率達98%；2.愛護園區(qū)內(nèi)設施、設備，未經(jīng)產(chǎn)權人同意不得對園區(qū)的結構、設施等進行改動；3.及時完成公共區(qū)域及業(yè)主各項零星維修任務，零修合格率100%，一般維修任務在接報后不超過24小時完成。（三）給排水設備運行維護給排水設備運行維護是指為保證園區(qū)給排水設備、設施的正常運行使用

6、所進行的日常養(yǎng)護維修。標準：1.控制室24小時值班，加強日常檢查巡視，保證給排水系統(tǒng)正常使用；2.建立正常供水管理制度，保證水質(zhì)符合國家標準；3.加強巡查，防止跑、冒、滴、漏，保證設備設施完好；4.二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全；5.定期對水箱進行清洗、消毒；6.保持水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染；7.保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢；8.設備出現(xiàn)故障時，維修人員應在接到報修后5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修合格率100%，一般性故障排除不過夜。（四）供電設備管理維護供電設備管理維護是指為保證園區(qū)供電系統(tǒng)正常運行對供電設備的日常管理和養(yǎng)護維修。標準：1.統(tǒng)籌規(guī)劃，做到合理、節(jié)約用電；2.供電運行

7、和維修人員必須持證上崗；3.配電室24小時值班；4.加強日常維護檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開關要保證完好；5.設備出現(xiàn)故障時，維修人員應在接到報修后5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，設備零修合格率達到100%，一般性維修不過夜；6.供電設備定期維護；7.嚴格執(zhí)行用電安全規(guī)范，確保用電安全；8.保證避雷設備完好、有效、安全。（五）供熱鍋爐的管理和維護供熱鍋爐的管理和維護是指為保證園區(qū)正常供暖及熱水供應，對鍋爐設備的日常管理和養(yǎng)護維修。標準：1.保證供熱鍋爐運行正常、安全；2.按北京市規(guī)定的時間供暖，且供暖季室內(nèi)溫度不低于16攝氏度；3.供暖系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，維修人員應在接到報修后10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修

8、合格率達到100%，一般性維修不過夜。（六）電梯運行維修電梯運行維修是指為保證園區(qū)電梯設備正常使用進行的日常管理、維修養(yǎng)護和中修。標準：1.電梯采用無人駕駛，24小時運行；2.安全設施齊全有效，電梯內(nèi)求救電話保持正常工作狀態(tài)；3.通風、照明及其它附屬設施完好；4.電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備；5.轎箱、井道保持清潔；6.因故障停梯，接到報修后維修人員應在5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，及時排除故障。（七）衛(wèi)生保潔衛(wèi)生保潔是指為保證園區(qū)公共區(qū)域、庭院等環(huán)境清潔而進行的日常管理工作。標準：1.樓電梯廳干凈、明亮，地面無雜物；2.電梯門、轎箱、顯示牌無塵土、印跡，表面光亮；3.玻璃、門窗無污跡、裂

9、痕；4.庭院地面清潔無廢棄物；5.垃圾筒內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，并擺放整齊，外觀干凈；6.掃雪及時，地面無積雪，符合市掃雪辦要求。（八）保安、消防、秩序管理及監(jiān)控、自動報警、門禁系統(tǒng)的運行管理保安、消防、秩序管理是指為保證園區(qū)安全和正常生活秩序，保證監(jiān)控、自動報警、門禁系統(tǒng)正常運行，對來訪人員進行登記、查驗，做好安全保衛(wèi)和防火防盜工作，并做好車輛、道路及環(huán)境秩序管理等。標準：1.對來訪人員進行驗證、登記，杜絕閑雜人員進入；2.小區(qū)內(nèi)環(huán)境秩序良好，道路通暢，車輛停放有序，人車分流；地下車庫照明通風良好；3.保證消防自動報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)設備的正常運行；4.各種消防設施、器材配備合理、

10、更新及時、使用有效；5.能及時發(fā)現(xiàn)和處理各種安全和事故隱患，確保不發(fā)生安全方面的問題，能迅速有效處置突發(fā)事件；6.對突發(fā)事件有應急預案，完善責任制。（九）本條中所有要求定期（每年、每月）檢測、普查的事項均應由投標人在標書中做出具體計劃。四、管理目標及各項指標要求（一）管理目標成為北京市執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和服務標準化的典范；為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好的服務。（二）管理服務應達到的各項指標1.杜絕火災責任事故，杜絕刑事案件；2.環(huán)境衛(wèi)生、清潔率達99%；3.消防設備設施完好率100%；4.房屋完好率98%；5.設備完好率100%；6.智能化系統(tǒng)運行正常率98%；7

11、.零修、報修及時率100%，返修率小于1%；8.服務有效投訴少于1%，處理率100%；9.業(yè)主滿意率95%。五、物業(yè)管理服務收費及財務管理要求1.房屋及設施設備的大中修理費用不計入物業(yè)管理成本。大中修理費用發(fā)生時，按住宅公共部位公用設施設備維修基金管理辦法執(zhí)行。（現(xiàn)階段業(yè)主還沒交維修基金）2.物業(yè)服務費由物業(yè)公司按月向業(yè)主或使用人收取。3.未達到委托協(xié)議中服務質(zhì)量、標準的，經(jīng)業(yè)主大會投票有權修改、終止協(xié)議。4.中標企業(yè)要制定財務預算，年終要進行財務決算并進行財務審計。六、對投標企業(yè)的基本要求1.具有北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書的物業(yè)管理企業(yè)和已在北京市國土資源和房

12、屋管理局登記備案的外?。ㄊ校┪飿I(yè)管理企業(yè)；2.企業(yè)從事物業(yè)管理業(yè)務3年以上；3.有居住小區(qū)的管理經(jīng)驗，享有較高的信譽；4.要求管理小區(qū)的主要負責人具有管理居住小區(qū)3年以上工作經(jīng)驗；5.招標人對投標企業(yè)進行資格預審的相關要求見招標人發(fā)布的招標公告。七、其他需要特別說明的問題1.現(xiàn)24小時熱水價格為9.2元，采暖費30元/平方米。2.物業(yè)管理費設標底。3.招標人將按照法律有關規(guī)定組織評標。本次招標預計于2005年2月1日上午九時在康寧居小區(qū)售樓處開標，由評標委員會向康寧居小區(qū)業(yè)主委員會推薦中標候選人名單（前三名）并標明排列順序，提交康寧居小區(qū)業(yè)主大會。4.由康寧居小區(qū)業(yè)主委員會組織業(yè)主隨機去前三名

13、投標人管理區(qū)域進行現(xiàn)場考察，在此基礎上，2005年2月15日召開康寧居小區(qū)業(yè)主大會，業(yè)主大會最終確定中標人，做出決議后及時書面告知物業(yè)管理企業(yè)。5.康寧居小區(qū)業(yè)主委員會按照小區(qū)業(yè)主大會決議及法律有關規(guī)定與中標人簽定物業(yè)合同。八、物業(yè)管理投標書應包括的基本內(nèi)容（一）公司情況1.投標物業(yè)管理公司具有合法資格的相關文件及資料；2.物業(yè)公司的介紹及所獲榮譽、獎勵的證書復印件。（二）管理總體構想1.管理模式，各項管理規(guī)章制度、機制；2.人員配備，人員的選聘及勞資管理、培訓；3.管理工作必需的物資裝備計劃情況；4.采購制度，成本控制目標、方法；5.外包工作選聘的原則、方法；6.計算機在工作中的應用。（三）

14、日常管理服務項目、標準、承諾指標及采取的措施。（四）房屋及設施設備的維修養(yǎng)護計劃及實施方案。（五）財務管理制度及物業(yè)管理收費標準的測算1.財務管理工作模式、制度、預算、決算的方式、內(nèi)容；2.能源費的估算與控制措施；3.物業(yè)管理費標準及測算明細；4.物業(yè)管理公司的報酬金額及取酬方式；5.達不到管理服務目標愿意接受的經(jīng)濟懲罰；6.康寧居小區(qū)的接管方案。(六）投標保函1.投標保證金兩萬元整，以銀行保函方式提供，銀行保函有效期為90天。銀行保函應由一家中華人民共和國銀行或在中華人民共和國營業(yè)的任何其他國家的銀行出具。2.發(fā)生以下情況投標保證金可能被沒收：a.投標人在中標通知書或落標通知書發(fā)出前撤回投標

15、；b.中標人未按標書規(guī)定簽定合同，或未履行已簽定的合同。3.未按規(guī)定隨交投標保證金的投標，將被視為非響應性投標予以拒絕。4.未中標的投標人的投標保證金，將在通知其未中標后十日內(nèi)予以退還；中標的投標人的投標保證金，在投標人簽定履行合同后予以退還?？祵幘有^(qū)業(yè)主委員會2005年1月6日附件1設備明細表附件2評分標準及評審紀律一、評分標準（一）投標書評分標準：總分90分，其中：1、企業(yè)基本情況（5分），主要內(nèi)容應包括：企業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)及資格情況企業(yè)經(jīng)營管理運作的特點管理業(yè)績及歷年業(yè)績情況2、針對投標項目提出的物業(yè)管理整體設想及策劃（10分），主要內(nèi)容應包括：對該項目的市場調(diào)查與分析明確可行的管理思

16、路體現(xiàn)該項目特色的管理模式3、擬建立的組織機構及管理人員的配備（10分），主要內(nèi)容應包括：組織機構的設置管理人員的配備4、擬采取的工作計劃及物資裝備情況（5分），主要內(nèi)容應包括：分階段的工作計劃物資裝備與管理5、擬采取的保安管理方案（10分）保安崗位分布保安隊伍構成及培訓計劃(明確保安公司，并附保安公司簡介）分區(qū)域的安保工作方案安保工作緊急情況處理方案6、停車管理方案（5分）機動車停放管理方案非機動車停放管理方案交通緊急預案7、管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理（5分），主要內(nèi)容應包括：管理規(guī)章制度項目管理、檔案的建立與管理8、針對該項目的物業(yè)管理服務標準、措施、承諾指標及特約服務（10分），主要

17、內(nèi)容應包括：物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務標準、擬采取措施經(jīng)營服務指標特約服務項目、措施及收費標準9、物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施（5分），主要內(nèi)容應包括：根據(jù)住宅的使用年限，提出房屋建筑各部分的定期維護和日常養(yǎng)護的計劃、方案和所達到的目標10、對投標項目的接管方案（10分）11、投標報價（15分）上述11項評分內(nèi)容應在投標書中有相應的體現(xiàn)，內(nèi)容合理、科學、可行。評委根據(jù)企業(yè)投標書的內(nèi)容結合上述評分標準進行綜合評分。（二）現(xiàn)場答辯評分標準（總分30分）答辯的主要內(nèi)容包括：1、投標書內(nèi)容解釋（10分）；2、物業(yè)管理政策（10分）；3、物業(yè)管理實務（案例分析10分）。要求：由投標企業(yè)的投標代表及擬派駐康寧居小區(qū)

18、的項目經(jīng)理參加。（三）分值計算1、上述投標書分90分、答辯分30分，總分120分。2、評分時，每位評委根據(jù)各分項得分確定該投標企業(yè)得分。最后，將各評委的得分，去掉一個最高分和最低分，以計算平均值為該投標企業(yè)最終得分。（四）評標過程中的未盡事宜由評標委員會解釋、解決。物業(yè)管理招投標評分表總項 分 項 得分 備注投 標 書 評 分 企業(yè)基本情況（5分） 針對投標項目提出的物業(yè)管理整體設想及策劃（10分） 擬建立的組織機構及管理人員的配備（10分） 擬建立的組織機構及管理人員的配備（10分） 擬采取的保安管理方案（10分） 停車管理方案（5分） 管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理（5分） 針對該項目的物

19、業(yè)管理服務標準、措施、承諾指標及特約服務（10分） 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施（5分） 對投標項目的接管方案（10分） 投標報價（15分） 現(xiàn)場答辯得分 總分 二、評審紀律1、評委在評標過程中，除為會議服務的工作人員外，其他人員均不得進入會場。2、評委在評標過程中，投標單位不得與評委進行任何方式的接觸。3、評委在評標過程中，敬請關閉呼機、手機等通訊工具，或放置于振動狀態(tài)。接聽電話請在指定位置。4、評委在評標結束后，請立即將評標意見送交招標人，由業(yè)主大會最終確定中標單位。附件3物業(yè)管理服務合同 甲方：康寧居小區(qū)業(yè)主委員會 業(yè)主委員會主任：孫小明 地 址：北京市豐臺區(qū)三路居路101號 聯(lián)系電話： 乙方

20、： 法定代表人： 資質(zhì)等級： ，證書編號： 地 址： 聯(lián)系電話： 根據(jù)物業(yè)管理條例及有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，就康寧居小區(qū)的物業(yè)管理服務事宜，訂立本合同。第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況物業(yè)名稱：康寧居小區(qū) 物業(yè)類型：_普通住宅座落位置：豐臺區(qū)三路居路101號四至范圍（規(guī)劃平面圖）：總建筑面積：_平方米；其中住宅_平方米，地下停車場（庫）_平方米。 其他：物業(yè)用房 平方米；另有未完成物業(yè)配套用房 平方米，未完成地面停車場 平方米。 物業(yè)構成見附件一，規(guī)劃平面圖見附件二。第二條 乙方提供下列物業(yè)管理服務事項，其受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。（

21、一）物業(yè)專有部分的維修、更新、改造和養(yǎng)護； （二）物業(yè)部分共用部分的使用管理、維修、更新、改造和養(yǎng)護；（三）物業(yè)全體共用部分的使用管理、維修、更新、改造和養(yǎng)護；（四）房屋設備、設施的運行；（五）日常綠化、保潔服務；（六）日常安全防范服務；（七）車輛停放管理；（八）物業(yè)使用禁止性行為的管理措施；（九）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護費用的帳務管理；（十）物業(yè)檔案資料的保管；（十一）物業(yè)其他共同事務的管理服務；（十二）業(yè)主委托的其他物業(yè)管理服務事項。第三條 物業(yè)專有部分（包括自用設備、毗連部位等）的維修、養(yǎng)護等事項由業(yè)主自行承擔；業(yè)主、物業(yè)使用人要求乙方提供服務的，服務報酬由雙方另行約定。第四條 甲方應

22、按規(guī)定向乙方提供物業(yè)管理辦公用房建筑面積 平方米，在提供服務期間供乙方無償使用。 第五條 乙方提供的物業(yè)管理服務質(zhì)量應符合下列約定：（一）物業(yè)專有部分的維修、更新、改造和養(yǎng)護的服務質(zhì)量，詳見附件三；（二）物業(yè)部分共用部分的使用管理、維修、更新、改造和養(yǎng)護的服務質(zhì)量，詳見附件四；（三）物業(yè)全體共用部分的使用管理、維修、更新、改造和養(yǎng)護的服務質(zhì)量，詳見附件五；（四）房屋設備、設施運行的服務質(zhì)量，詳見附件六；（五）日常綠化、保潔服務的服務質(zhì)量，詳見附件七；（六）日常安全防范的服務質(zhì)量，詳見附件八；（七）車輛停放管理的服務質(zhì)量，詳見附件九；（八）物業(yè)使用禁止性行為的管理措施，詳見附件十；（九）物業(yè)維修

23、、更新、改造和養(yǎng)護費用帳務管理的服務質(zhì)量，詳見附件十一；（十）物業(yè)檔案資料保管的服務質(zhì)量，詳見附件十二；（十一）物業(yè)其他共同事務管理的服務質(zhì)量，詳見附件十三；第六條 乙方提供的物業(yè)管理服務應達到下述目標：1、房屋外觀和共用區(qū)域完好整潔，房屋完好率達98%以上；2、設備良好，運行正常，按照規(guī)定檢修保養(yǎng)，無重大責任事故；3、房屋及設施、設備圖紙檔案資料齊全；4、綠化管理及養(yǎng)護措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象；5、道路暢通，路面完好，有交通標志；6、實行24小時保安制度，人員進出實行出入證和登記制度。7、小修合格率達到100%；8、急修不過夜，及時率達98%以上，合格率達100%；9、入戶維修建

24、立回訪制度和回訪記錄；10、凡屬自費的維修項目，要公開收費標準；11、業(yè)主和房屋使用人對乙方的滿意率達到95%。第七條 甲方應在本合同規(guī)定的乙方入住時，向乙方提供和移交下列物業(yè)資料（下列資料中開發(fā)商和現(xiàn)物業(yè)管理公司尚未提供和移交的部分可延期移交）：（1）規(guī)劃圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設施設備安裝、使用說明、產(chǎn)品合格證明和維護保養(yǎng)等技術資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。第八條 甲方應在乙方入住時，會同乙方對物業(yè)的共用部分（含共用部位、共用設施設備）進行檢查驗收，并向乙方辦理移交

25、手續(xù)。第九條 乙方根據(jù)下述約定，按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)管理費；業(yè)主與使用人對費用負擔另有約定的，從其約定。 住 宅：_元/月/平方米 ；用于商業(yè)用途的住宅（包括業(yè)主或出租給他人作為公司等進行商業(yè)活動的場所）： 元/月/平方米。 第十條 物業(yè)管理費按月計收。乙方實行綜合費用包干，服務報酬在物業(yè)管理費中提取。第十一條 業(yè)主或物業(yè)使用人應按下列方式向乙方交納物業(yè)管理費；逾期交納的，每逾期一日，應交納欠費總額的萬分之貳作為滯納金。在每月20 日前向乙方交納本月的物業(yè)管理費。第十二條 停車場（庫）的使用及管理服務的費用收?。ㄒ唬┩＼噲觯◣欤┑氖褂猛＼噲觯◣欤┑氖褂萌税聪铝屑s定向乙方交納使用服務費；停車

26、場（庫）的使用服務費歸停車場（庫）的權利人所有。（1）露天車位：150元/月/車位；（2）車庫車位：300元/月/車位。乙方在收到上述費用后應在與權利人結算清楚其應付的管理服務費后于次月5日前將使用服務費的余額付給權利人。停車場（庫）的權利人應按下述約定向乙方交納管理服務費，管理服務費歸乙方所有。1、露天車位：50元/月/車位；2、車庫車位：70元/月/車位。乙方收取上述停車場（庫）使用服務費，對車輛及車內(nèi)物品承擔的保管責任約定如下：賠償車輛存放在停車場（庫）期間因乙方未有效地履行保管責任而致車輛損失和物品丟失，包括但不限于車輛丟失、盜竊、劃傷等.（二）停車場（庫）的管理服務1、有出入登記制度

27、，并保留該記錄；2、有充分的照明；3、有專人24小時值守和調(diào)度車輛進出和停放。第十三條 物業(yè)共用部分（包括但不限于共用照明、電梯等）運行發(fā)生的費用，應根據(jù)實際列入物業(yè)管理成本。第十四條 供暖收費標準不得超過政府限價。供暖費按照供暖季由乙方在供暖開始前收取。供暖費必須?？顚Ｓ茫坏门沧鏊?。乙方負責供暖設備的運行和維修、養(yǎng)護、更新改造，維護和更新改造必須在9月底之前完成。供暖費的收支和使用應按照政府規(guī)定，每一個供暖季后的一個月內(nèi)須向業(yè)主大會提交報告，接受業(yè)主大會監(jiān)督熱水價格的確定和調(diào)整應經(jīng)過業(yè)主大會同意。熱水費由乙方按月收取。第十五條 乙方根據(jù)業(yè)主公約的約定，一次性向業(yè)主或物業(yè)使用人收取3個月的

28、物業(yè)管理服務費作為物業(yè)管理儲備金。物業(yè)管理儲備金用于：1、作為業(yè)主或物業(yè)使用人拖欠物業(yè)管理服務費時的周轉(zhuǎn)金；2、作為全體業(yè)主承擔經(jīng)濟責任的賠償金或在責任未確定時的周轉(zhuǎn)金。乙方將儲備金用于周轉(zhuǎn)后，應及時向業(yè)主公布并接受業(yè)主監(jiān)督。墊支的周轉(zhuǎn)金應由責任人事后補足，無法補足的，提交業(yè)主大會決定處理。第十六條 供暖費和熱水費結算的年終節(jié)余或虧損的處理方式：1、有年度節(jié)余的，按以下方式處理：經(jīng)業(yè)主大會決定，直接納入專項維修資金。2、發(fā)生年度虧損的，按以下方式處理：經(jīng)業(yè)主大會決定后，由業(yè)主追加補足或用物業(yè)管理儲備金周轉(zhuǎn)，并由下年度物業(yè)管理費補足物業(yè)管理儲備金；第十七條 業(yè)主應當按照下列規(guī)定籌集和使用維修資金

29、：（一）業(yè)主應當按照規(guī)定交納專項維修資金；（二）專項維修資金的帳務由物業(yè)管理企業(yè)代管；（三）專項維修資金使用和管理按照政府有關規(guī)定執(zhí)行；（四）業(yè)主在出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或者饋贈其物業(yè)時，所交納的專項維修資金繼續(xù)用作物業(yè)的共用部位、共用設備設施的維修、更新。第十八條 專項維修資金實行?？顚Ｓ?，用于房屋共用部位、共用設備、設施、屬業(yè)主共用的設施、附屬建筑物、構筑物及設施除日常維修保養(yǎng)以外的大中修、更新費用開支。第十九條 乙方按有關規(guī)定，編制專項維修資金使用方案，經(jīng)業(yè)主大會批準后實施，未經(jīng)業(yè)主大會批準，乙方不得動用專項維修資金。業(yè)主大會不批準乙方所編制的專項維修資金使用方案，或資金不夠所引致的經(jīng)濟損失及

30、法律責任，由業(yè)主承擔。經(jīng)業(yè)主大會批準后，乙方未及時按專項維修資金使用方案實施的，所引致的經(jīng)濟損失及法律責任，由乙方承擔。第二十條甲方相關的權利義務1、監(jiān)督業(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約，勸阻、制止違反業(yè)主公約的行為。2、授權乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，采取勸阻、制止 、要求賠償經(jīng)濟損失、報告有關行政管理部門、訴訟等方式進行處理。3、與乙方協(xié)商確定物業(yè)管理方案、年度管理計劃、年度維修養(yǎng)護計劃、年度費用概預算、決算報告。監(jiān)督檢查乙方各項方案和計劃的實施。4、聘請審計機構對本合同約定的費用收支進行年度審計或合同期末審計。5、協(xié)調(diào)處理本合同生效前發(fā)生的遺留問題；6、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作

31、和宣傳教育、文化活動。第二十一條乙方相關的權利義務1、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設立專門機構負責本物業(yè)的日常管理工作，并委派有崗位資格要求的人員履行本合同 。2、根據(jù)法律、法規(guī)的有關規(guī)定和本合同的約定，自主開展各項物業(yè)管理經(jīng)營活動，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人及他人的合法權益，不得利用提供物業(yè)管理服務的便利獲取不當利益。3、根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務費用，通過合法有效方式解決拖欠物業(yè)服務費的問題。4、及時向業(yè)主公告本管理區(qū)域內(nèi)的重大物業(yè)服務事項，每 6個月公布一次物業(yè)服務費用收支帳目。5、結合本物業(yè)的實際情況，編制物業(yè)管理方案，年度管理計劃、年度維修養(yǎng)護計劃、年

32、度費用概預算、決算報告。6、本合同終止時，向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理用房、物業(yè)檔案資料，并辦理交接手續(xù)；第二十二條 因下列事由所致的損害，不論其為直接或間接，均構成對乙方的免責事由，乙方均不負賠償之責：1、天災地震等不可抗力的事由所致的損害；2、暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災等事由所致的損害，但因乙方故意或過失所致者，不在此限。3、因本合同標的物本身固有瑕疵所致的損害。4、因甲方或第三者之故意、過失所致的損害。5、甲方或業(yè)主、物業(yè)使用人專有部分的火災、盜竊等所致的損害。6、因乙方書面建議甲方改善共用部分（含共用部位、共用設備設施）或改進管理措施，而甲方未采納所致的損害。7、因延遲交付物業(yè)管理服

33、務費用所致的損害。8、因甲方（包括業(yè)主委員會）或他方指揮調(diào)派乙方工作人員所致的損害。9、本合同標的物之共用部分（含共用部位、共用設備設施）自然或人為的任何損壞。但因乙方故意或重大過失所致的，不在此限。10、除上述各款外，其它不可歸責于乙方之事由的。第二十三條乙方違反本合同的約定，擅自提高收費標準的，對超出標準的部分，業(yè)主有權要求乙方雙倍返還。第二十四條甲方違反本合同約定的義務，導致乙方不能完成本合同第六條約定的管理目標，責任由甲方承擔，造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方經(jīng)濟賠償。同時，乙方有權解除本合同。第二十五條乙方違反本合同約定的義務，導致不能完成本合同第六條約定的管理目標，責任由乙方承擔

34、，造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。同時，甲方有權解除本合同。第二十六條 雙方協(xié)商一致，可解除本合同，并在一個月內(nèi)辦理交接手續(xù)。第二十七條 下列詞語在本合同中，所賦予的定義是：1、專有部分是指在建筑物中依法取得獨立使用并具有排他性獨立空間或區(qū)域，包括為上述空間和區(qū)域內(nèi)專用的計量設施和管線接駁終端以內(nèi)的相關設施設備。2、共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有部分以外的，屬于包括全體業(yè)主或兩個以上業(yè)主共同所有，共同使用的場所、空間、設施、設備。第二十八條雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與合同具有同等效力。第二十九條本合同之附件和招投標文件均為合同有效組成部分。本

35、合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。第三十條本合同正本連同附件 頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第三十一條本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。第三十二條本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方可以通過協(xié)商和解、向有關行政部門依法申請解決。和解或調(diào)解不成的，向人民法院提起訴訟。但任何一方均不得擴大爭議的范圍。由于擴大爭議范圍行為給對方造成的損失的一方應賠償對方因此遭受的全部損失。第三十三條 本合同為期 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。第三十四條，如由于第三方

36、的因素致使在本合同第三十三條規(guī)定的開始日期本合同無法實際履行，本合同的的開始日期和結束日期將自動順延。如上述狀況延續(xù)超過三個月，任何一方均可以以書面通知對方的形式放棄本合同。本合同將在對方收到該書面通知之日起失效。放棄合同的一方有義務協(xié)助對方完成撤消本合同備案的有關手續(xù)。本合同經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。甲方簽章：康寧居業(yè)主委員會 乙方簽章：法定代表人： 法定代表人：年 月 日附件一：物業(yè)構成類型 幢數(shù) 套（單元）數(shù) 建筑面積（平方米）高層物業(yè)管理用房車庫其他用房合計備注 附件二：物業(yè)規(guī)劃平面圖附件三 :物業(yè)專有部分的維修、更新、改造和養(yǎng)護的服務質(zhì)量一、自用部位:臥室客廳廚房衛(wèi)生間陽臺室內(nèi)墻面屋面地

37、面其他部位二、 自用設備：門窗 電線衛(wèi)生潔具供水設備排水設備燃氣管道通訊設備 其他設備附件四：物業(yè)部分共用部分的使用管理、維修、更新、改造和養(yǎng)護的服務質(zhì)量一、 共用部位門廳樓梯間水泵間電表間電梯間變電房、電話分線間電梯機房走廊通道傳達室房屋承重結構室外墻面屋面其他部位二、 共用設備供水管道排水管道落水管照明燈具設備層監(jiān)控室設備井道電視天線水箱水泵電梯郵政信箱避雷裝置消防器具通訊設備安全防范設備其他設備附件五：物業(yè)全體共用部分的使用管理、維修、更新、改造和養(yǎng)護的服務質(zhì)量道路綠地停車場庫照明路燈排水管道窨井化糞池垃圾箱（房）其他設施附件六：房屋設備、設施運行的服務質(zhì)量服務事項 內(nèi)容 標準設施設備管

38、理制度 維修養(yǎng)護制度 制度健全并在工作場所明示，各類設備設施按要求得到定期養(yǎng)護，工作標準及崗位責任制明確并得到落實，執(zhí)行良好。養(yǎng)護計劃 每年（4）月份編制設備設施養(yǎng)護工作計劃及方案。維修養(yǎng)護預算 按工作計劃，編制預算方案并落實實施。設施設備臺帳 建立各類臺帳，設備設施的運行、維修、保養(yǎng)過程作好記錄。操作規(guī)程 水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設備有嚴格的操作規(guī)程，各類人員熟練操作規(guī)程，國家規(guī)定須持證上崗的，全部持證上崗。設備標識 設備房衛(wèi)生整潔，主要設施設備標識清楚、齊全。設施設備維修與安全措施 報修急修 實行24小時報修值班制度。急修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場，預約報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，回訪率90以上。

39、故障、重大事件處理 設備故障及重大事件有完善的應急方案，預先制定現(xiàn)場處理措施、落實責任人，做好相應物料準備。標識、防范措施 設備房及公共場所、場地、危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。停水停電處理 停水、停電在接到相關部門通知后（半）小時內(nèi)通知用戶，設施設備運行 保證共用設備設施正常運行。設施設備養(yǎng)護 供配電系統(tǒng)及防雷設施 定期檢查設備的配線、接線端子、接地電阻、絕緣電阻，并對運行數(shù)據(jù)分析、保障系統(tǒng)的安全運行。定期檢查公共照明設備及管線。路燈、樓道燈等公共照明設備完好率維持98以上。供排水系統(tǒng) 二次供水水箱按國家、地方有關規(guī)定定期清洗、消毒、加藥，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水箱加蓋上鎖，水箱口、瀉

40、水管口安裝防蟲沙網(wǎng)，定期巡查。定期檢查各類水泵，做好除塵、潤滑等保養(yǎng)，保證工作正常；如有自動手動控制功能，檢查手動均能控制，對于有液體控制，定期檢查浮球閥、浮球開關、電子水位控制、電極棒等的功能。區(qū)內(nèi)公共雨污水井定期檢查處理，保障排水排污管道通暢。定期清理化糞池。電梯系統(tǒng) 按約定時間運行，安全設施齊全，轎箱、井道、機房保持清潔，電梯機房通風照明良好。有專人管理，由有相關資質(zhì)的機構按照原廠規(guī)定定期對電梯實施保養(yǎng)及安檢，確保電梯的安全運行。消防監(jiān)控系統(tǒng) 實行24小時專人值班，定期對各子系統(tǒng)，如報警、噴淋、消防拴、閉路監(jiān)控等系統(tǒng)實施檢查并除塵，保證系統(tǒng)的功能完好，安全可靠。定期進行消防演習，保證消防

41、通道暢通，消防器材可隨時啟用。其他設施設備 根據(jù)相關系統(tǒng)維保系統(tǒng)要求定期巡視檢查、除塵，保障系統(tǒng)安全運行使用。道路、停車場平整暢通，井蓋無缺損、丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行，道路交通標志齊全規(guī)范。注：1、以上系列共用設施設備以基本維護保養(yǎng)為限，不含重大維護及工程施工。2、特殊情況如水電氣抄表到戶業(yè)務，維修保養(yǎng)服務由供方負責，乙方負有監(jiān)督協(xié)調(diào)義務。緊急停電停水，需要物業(yè)管理企業(yè)派員處理時，不另行收費。附件七：日常綠化、保潔服務的服務質(zhì)量（1）綠化服務服務事項 內(nèi)容 標準制度建設 綠化管理制度制訂 制度完善，宣傳到位，管理制度落實。綠化知識宣傳 主要植物掛牌宣傳，主要區(qū)域有愛護綠化宣傳標識。

42、養(yǎng)護措施規(guī)范化 有操作規(guī)范，養(yǎng)護有記錄。日常管理 水分管理 根據(jù)不同植物對水分的要求做好水分管理，不出現(xiàn)因缺水或水分過多而導致的枯萎、腐爛或其它生長不良現(xiàn)象，草地無積水現(xiàn)象。施肥 根據(jù)植物生長需求及時做好施肥工作，植物生長良好，無因缺肥導致的生長不良現(xiàn)象，亦無肥害現(xiàn)象。修剪 喬木每年修剪（）次；灌木每年修剪（）次；造型植物及綠籬每年修剪（）次；草坪每年修剪（）次，草高控制在（）厘米以內(nèi)；修剪方法正確，喬灌木無枯死枝，綠籬無空膛，殘花黃葉及時清除。病蟲害防治 及時做好植物病蟲害防治措施，植物無明顯病蟲為害現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時防治。藥物使用正確，不出現(xiàn)人畜中毒現(xiàn)象。中耕除草 植物無寄生植物，樹盤周

43、圍無雜草，種地花壇邊界清晰，草坪雜草率低于（）%，無明顯惡性雜草，無高于觀賞植物的雜草雜樹，花壇植物每年松土（）次，喬、灌木每年松土（）次。綠化保潔 植物葉面無嚴重積塵，及時清除殘花敗葉，綠化帶下無明顯枯黃落葉及雜物，草地無雜物，綠化帶內(nèi)無大塊石塊或建筑垃圾。綠化垃圾及時清運。自然災害預防 防臺風 主要花木做好支撐、修剪等防風措施，臺風過后及時清理修復。防寒 對不耐寒植物做好入冬前的防寒措施，確保植物不被凍死。防澇防旱 對不耐水植物做好排水措施，干旱季節(jié)做好淋水措施。綠化改造 補種及更換 對老化、死亡、非人為損壞植物及時補種或更換。無明顯黃土裸露現(xiàn)象，陰蔽處補種耐蔭植物。草坪無禿斑及凹洞。綠化

44、完好率（）%以上。園林改造 對大面積老化或不合理園林及時提出改造方案，經(jīng)業(yè)委會同意后進行優(yōu)化改造（費用業(yè)主承擔）。園建養(yǎng)護 園林小品養(yǎng)護 及時檢修，無損壞，無安全隱患?；ú刍ǔ?外表完好，排水暢通。園林噴灌 各設施完好，使用功能正常。（2）保潔服務服務事項 內(nèi)容 清潔標準物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用場所、綠地、主次干道、房屋共用部位的保潔 保潔服務時間 每天（）點至（）點。小區(qū)共用場所、綠地、主次干道：1、共用綠地 2、硬化地面 3、主次干道 4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 5、水池、溝、渠、井保潔服務時間段內(nèi)該區(qū)域內(nèi)垃圾滯留時間不超過（）小時。（ ）次/天，清理后無煙蒂、紙皮、雜物、落葉。（

45、）次/天 清掃后無積物、果皮、紙、煙蒂、痰跡、落葉、灰塵。（ ）次/天 清掃后無積物、果皮、紙、煙蒂、痰跡、落葉、灰塵。（ ）次/周 清潔后無污跡，無明顯積塵，無亂張貼。（ ）次/周 清理后無明顯污垢、泥沙、雜物，水池及溝渠不長青苔。 房屋內(nèi)共用部位1、多層樓內(nèi)通道、樓梯2、高層電梯廳（白天）3、高層消防通道 4、共用活動場所 5、樓道玻璃窗 6、高層大堂、會所石料地面 木板地面地磚地面 地毯地面 7、室內(nèi)信報箱、消防栓、過道門、扶手等共用設施 8、共用衛(wèi)生間 9、電梯內(nèi) 10、各設備房11、停車場12、天面13、特殊天氣處理14、外墻清洗 保潔服務時間段內(nèi)該區(qū)域內(nèi)垃圾滯留時間不超過（）小時。

46、拖/掃1次/（ ）天，清潔后通道樓梯、墻壁、防火門無痰跡、污漬、蛛網(wǎng)、地面清潔光亮。1次/（ ）小時，拖掃后潔凈無灰塵、雜物，打蠟后光澤均勻。（ ）次/周，無亂占用亂擺放，拖掃后無痰跡、污漬、蛛網(wǎng)、地面清潔光亮。（ ）次/天，清掃后無垃圾雜物，設施無污跡。1次/（ ）周，擦拭后光潔無污漬，無蛛網(wǎng)。保潔服務時間段內(nèi)垃圾滯留時間不超過（）分鐘。地面光潔，植物小品、信箱、宣傳欄無灰塵，打蠟或晶面處理后光澤均勻，地毯無污漬。全面拖抹1次/（ ）小時； 打蠟1次/（ ）月或晶面處理1次/（）月，拋光或研磨1次/（）天。 全面拖抹1次/（ ）小時，打蠟1次/（ ）月，拋光1次/（）天 。 全面拖抹1次/（

47、 ）小時，清洗1次/（ ）月。全面吸塵1次/（ ）小時，清洗1次/（ ）月。 全面擦拭1次/（ ）天，無亂張貼，無蜘蛛網(wǎng)，無痰跡，無積塵及雜物。全面清潔1次/（ ）小時，地面無積水、雜物，墻面瓷片、門、窗用無明顯灰塵，便器無污漬，天花、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)，無臭味。 全面清潔（ ）次/天，根據(jù)電梯裝飾用材情況進行必要的定期養(yǎng)護，梯內(nèi)無果皮、煙蒂、痰跡、灰塵、無蛛網(wǎng)。每周清潔（）次，地面清潔，無痰跡、污物、紙屑、灰塵，各設備無灰塵，排水暢通，防蟲措施完善。清潔（）次/天，無垃圾、雜物、積水，無油跡，地面干凈，天花無明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵。清掃（）次/周，無亂堆放，無垃圾雜物，排水暢通，無損壞。雨、雪

48、天氣后及時清掃積水、積雪。1次/（）月，清洗后潔凈，無明顯污漬。垃圾的處理與收集 垃圾桶設置 根據(jù)物業(yè)實際合理布設垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝，并進行垃圾分類收集。垃圾每日收集 （）次/天，做到日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象。垃圾收集點清潔 每日沖洗，無異味；有效控制蠅、蚊、鼠等孳生。垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗，保持潔凈。管道疏通 區(qū)內(nèi)共用雨、污水管道 全面疏通（ ）次/年，無堵塞、返冒、滴漏現(xiàn)象。雨、污水井 全面檢查（ ）次/月，并視檢查情況進行及時清掏，無堵塞、損壞現(xiàn)象。化糞池 檢查（ ）次/月，清掏（ ）次/年 。 二次供水 水池管理 水箱加蓋上鎖，水箱口、瀉水管口安裝防蟲紗網(wǎng)；定

49、期巡查。水質(zhì)保證 二次供水水箱按國家、地方有關規(guī)定定期清洗、消毒、加藥，水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫要求。家禽、家畜，寵物管制 宣傳教育 制定有相關規(guī)定，每年進行禁養(yǎng)或規(guī)范飼養(yǎng)宣傳。管理管制。 按相關規(guī)定禁止或規(guī)范飼養(yǎng)，對違反者及時勸止、報告，并配合有關部門進行處理。消殺管理 鼠、蟑、蠅、蚊消殺 每月投藥或噴殺（）次，消滅陽性孳生地，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生。白蟻消殺 及時發(fā)現(xiàn)白蟻巢，消滅共用區(qū)域蟻巢。其它蟲害預防 建立消殺工作管理制度，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期開展消殺工作，定期對各類病蟲害進行預防控制，適時投放消殺藥物。物業(yè)管理區(qū)域消毒（流行性病毒及SARS的預防） 電梯按鈕、共用扶手、游樂設施等共用區(qū)域、共用設施每（）天消毒一次。附件八：日常安全防范的服務質(zhì)量類型 服務內(nèi)容 服務標準治安防范 小區(qū)內(nèi)主要路口、通道實行