甲級(jí)寫(xiě)字樓的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

1、在大街小巷，我們隨處可以看見(jiàn)許多寫(xiě)字樓項(xiàng)目的廣告牌，其中對(duì)我們印象最深 的可能不是這些樓盤(pán)的名稱，而是“甲級(jí)寫(xiě)字樓” “ 5A級(jí)寫(xiě)字樓”等名詞。通常這些 詞被用來(lái)形容一個(gè)寫(xiě)字樓的品質(zhì)等級(jí)，那么這樣的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)是否科學(xué) 呢？其實(shí)所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓，實(shí)為一種通行叫法，行業(yè)中并沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)或成文的規(guī) 定，到底什么樣的寫(xiě)字樓才算做甲級(jí)寫(xiě)字樓，因?yàn)檎l(shuí)也不愿意被叫成乙級(jí)寫(xiě)字樓。這 樣，恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻、帶電梯、“長(zhǎng)”得高一些的寫(xiě)字樓都自稱為甲級(jí)寫(xiě)字 樓。甲級(jí)寫(xiě)字樓是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法，國(guó)家在這方面并沒(méi)有成文的規(guī) 定，什么樣的寫(xiě)字樓才算作是真正的甲級(jí)寫(xiě)字樓。在我國(guó)現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里也無(wú)法

2、找到這個(gè)名詞，仔細(xì)探討會(huì)發(fā)現(xiàn)，它是在以港臺(tái)商人為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開(kāi) 發(fā)涉外寫(xiě)字樓的過(guò)程中，逐步引進(jìn)并流行起來(lái)的詞匯，是將寫(xiě)字樓按照其綜合質(zhì)素不 同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)，從一般意義上 講，國(guó)際上判斷甲級(jí)寫(xiě)字樓有8 大特征：管理國(guó)際化；24小時(shí)寫(xiě)字樓；人性化：空間的舒適性和實(shí)用性；數(shù)字化；節(jié)能 化；便捷的交通和商務(wù)化等等。同時(shí)甲級(jí)寫(xiě)字樓的稱謂還有個(gè)時(shí)間問(wèn)題，也許過(guò)去這個(gè)寫(xiě)字樓稱得上甲級(jí)，但是現(xiàn) 在不一定是甲級(jí)，將來(lái)更不一定就是甲級(jí)。既然甲級(jí)寫(xiě)字樓是寫(xiě)字樓領(lǐng)域的最高品質(zhì)的稱謂，那么在影響寫(xiě)字樓產(chǎn)品品質(zhì)的各因 素中應(yīng)該滿足一定的要求，在這里我憑借多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，從市場(chǎng)需求的角度出

3、發(fā)， 對(duì)影響寫(xiě)字樓品質(zhì)的因素進(jìn)行總結(jié)，并提出一定的市場(chǎng)依據(jù)供大家參考。具體如下：區(qū)位交通房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)首要考慮的要素就是地段，寫(xiě)字樓作為企業(yè)辦公和塑造企 業(yè)形象 的載體，區(qū)位地段顯得尤為重要，企業(yè)選擇辦公物業(yè)首先選擇的也是區(qū)位地段，寫(xiě)字樓 的價(jià)值判斷并不完全取決于寫(xiě)字樓產(chǎn)品本身，實(shí)際上來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓物業(yè)的區(qū)位和地段很 大程度上決定了其價(jià)值。所以，作為甲級(jí)寫(xiě)字樓的判斷標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是位置十分優(yōu)越，一 般居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通十分便利，四通八達(dá)的交通、濃厚的商務(wù)氣氛 一定是其寫(xiě)字樓價(jià)值的重要支撐。規(guī)模評(píng)價(jià)寫(xiě)字樓的品質(zhì)不能孤立的考慮項(xiàng)目本身，它與周邊環(huán)境是一個(gè)分不開(kāi)的整體，所 以這里所說(shuō)的規(guī)

4、模，不僅是指建筑體積本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展 性；因?yàn)閷?xiě)字樓客戶一一企業(yè)，比較看重知名企業(yè)的群聚效應(yīng)，這 是形成商務(wù)氣氛的 基本條件，寫(xiě)字樓作為企業(yè)聚集辦公的載體，項(xiàng)目本身的規(guī)模決定企業(yè)的聚集程度，重 要的是項(xiàng)目與周邊的其他建筑群共同組成區(qū)域商務(wù)環(huán) 境，即項(xiàng)目周邊必須要有強(qiáng)大的綜合 配套，形成一個(gè)集寫(xiě)字樓、公寓、商住、星 級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂(lè)及購(gòu)物中心于 一體的大空間。一個(gè)寫(xiě)字樓如果沒(méi)有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，是難以稱 得上是甲級(jí)寫(xiě)字樓。硬件設(shè)施寫(xiě)字樓硬件方面分以下幾個(gè)方面，主要是體現(xiàn)科技與創(chuàng)新。建筑類型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級(jí)地震以上；辦公空間：能提供可

5、靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間；標(biāo)準(zhǔn)層高：室內(nèi)凈高2. 6m以上；標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重在2. 5KN/m2 以上；供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上；空調(diào)系統(tǒng)：國(guó)際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度， 空調(diào)系統(tǒng)充具有分區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在30立方米/人/小時(shí)以上。電梯：國(guó)際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于3900平方米/噸臺(tái)，候梯時(shí)間不超過(guò) 30秒鐘。停 車位：每6090平方米岀租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管 理。供水系統(tǒng)：24小時(shí)冷熱水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)；智能化系統(tǒng):達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；裝飾裝修外立面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料

6、。大堂：有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花 崗巖或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料電梯 廳：采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材；應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門(mén)套；走 廊：高級(jí)帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂；衛(wèi) 生間：進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長(zhǎng)石材洗面臺(tái)，設(shè)通長(zhǎng)面鏡、洗手液 盒、電動(dòng)干手機(jī)、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺(tái)、面鏡部位提高照度，高級(jí)瓷磚或 石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求；辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級(jí)乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級(jí)乳膠漆，塊 狀膠墊地毯地面；生態(tài)空間：一個(gè)高檔的寫(xiě)字樓內(nèi)應(yīng)該有一些綠化生態(tài)空間

7、布局，以增添寫(xiě)字 樓內(nèi)部景 觀。商業(yè)配套甲級(jí)寫(xiě)字樓應(yīng)該有齊全的商務(wù)配套、生活設(shè)施，如職工餐廳，同時(shí)配置適當(dāng)規(guī) 模的高 檔餐廳，還有能夠提供多項(xiàng)服務(wù)的商務(wù)中心，多功能廳/會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中 心、小型商場(chǎng)、快遞服務(wù)等；總之，一個(gè)稱得上甲級(jí)寫(xiě)字樓的物業(yè)，其自身配套和周邊 商業(yè)設(shè)施應(yīng)當(dāng)能夠滿足入住企業(yè)日常辦公和生活的基本需求。軟性服務(wù)寫(xiě)字樓軟性服務(wù)體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是高效全面的物業(yè)管理，另一方面體現(xiàn)在 對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上，也是常規(guī)物業(yè)管理之外的增值服務(wù)部分。比如，將洗 衣、送餐等酒店式服務(wù)，電話/衛(wèi)星會(huì)議、商務(wù)活動(dòng)策劃、會(huì)議/會(huì)展服務(wù)、貴賓接送 服務(wù)等。又如，一些新型寫(xiě)字樓不僅能

8、夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)供應(yīng)，節(jié)假日無(wú)休，而且還在送 餐、夜餐甚至代辦員工月票等方面提供細(xì)微周到的服務(wù)?？傊u(píng)價(jià)一個(gè)寫(xiě)字樓物業(yè)是不是能夠達(dá)到甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)，不僅要看產(chǎn)品本 身，而 且還有諸多非產(chǎn)品方面的影響因素，是一個(gè)綜合評(píng)價(jià)的結(jié)果。相比之下，如果用5A作為衡量一個(gè)寫(xiě)字樓品質(zhì)等級(jí)的話更加有點(diǎn)勉強(qiáng)了，5A寫(xiě)字樓 并不是表示寫(xiě)字樓的品質(zhì)等級(jí)，“ 5A”指的是一個(gè)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的智能化水平，與寫(xiě)字樓 品質(zhì)有一定關(guān)聯(lián)，但絕對(duì)不是劃分寫(xiě)字樓等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，“5A”僅僅表示了一個(gè)寫(xiě)字樓智能化水平的高低，對(duì)寫(xiě)字樓品質(zhì)有一定的影響，但是決不能說(shuō)“ 5A”級(jí)寫(xiě)字樓就是甲級(jí)寫(xiě)字樓或者是品質(zhì)最好的寫(xiě)字樓，因?yàn)橛绊憣?xiě)字樓品質(zhì)的因素很多，比如寫(xiě)字樓的區(qū)位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的 一個(gè)方面而已。那么，什么是5A智能化呢？ “ 5A”是指0A （辦公智能化）、BA （樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA （消防智能化）、SA （安保智能化）。過(guò)去也有3A級(jí)寫(xiě)字樓 的說(shuō)法，即：0A （辦公智能化）、BA （樓宇自動(dòng)化）、CA （通訊傳輸智 能化），F(xiàn)A（消防智能化）、SA （安保智能化）包含在了 BA （樓宇自動(dòng)化）中，近幾年