房地產(chǎn)投資經(jīng)濟測算指標解讀

1、、經(jīng)濟測算1、含義：為了有效衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效益，運用投資分析技術，對投資、成本、 銷售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)計量進行分析， 計算出房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟效果的評 價指標的過程，稱之為經(jīng)濟測算。2、基本流程：測算前提和限制條件的確定、開發(fā)成本構成分析、開發(fā)資金的投入安排、物 業(yè)面市時間和價格的確定、現(xiàn)金流模擬、財務指標分析、敏感性分析。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本構成：1、開發(fā)成本：土地使用權出讓費用、土地拆遷和安置補償費用、前期工程費用（項目的五 通一平、勘察測量、規(guī)劃設計、可行性研究所需費用）、建安工程費用（土方及基礎費用、主體工程費用、水電設備安裝費用、 配套工程費用）、公共配套設施費

2、用（一般按2%計算）、 不可預見費用（包括基本預備費和漲價預備費，依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，按3 % 5 %計算）、開發(fā)期間稅費（包括稅收和規(guī)費）。2、 開發(fā)費用：管理費用（一般按 3%計算）、銷售費用、財務費用。三、土地增值稅1、定義：對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。2、征收方式：土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額未超過 50%的部分，稅率為 30%，增值額超過200%的部分，稅率為 60%。3、計算公式：應納土地增值稅=增值額x稅率（1 ）公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。A、納稅人轉讓房地產(chǎn)

3、所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。B、計算增值額的扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用； 新建房及配套設施的成本、 費用，或者舊房及建筑物的評估價格； 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金； 財政部規(guī)定的其他扣除項目。（2 ）土地增值稅實行四級超率累進稅率：A、增值額未超過扣除項目金額50 %的部分，稅率為 30 %；B、增值額超過扣除項目金額50 %、未超過扣除項目金額100 %的部分，稅率為 40%；C、增值額超過扣除項目金額100 %、未超過扣除項目金額 200 %的部分，稅率為50%；D、增值額超過扣除項目金額（3）簡便算法：200 %的部分，稅率為 60 %。計

4、算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù) 的簡便方法計算，具體公式如下：A、增值額未超過扣除項目金額50%，土地增值稅稅額=增值額X30 %；B、增值額超過扣除項目金額50 %、未超過100 %, 土地增值稅稅額=增值額X扣除項目金額x5 %C、 增值額超過扣除項目金額100 %、未超過200 %，土地增值稅稅額=增值額X50 %扣除項目金額X15 %D、 增值額超過扣除項目金額200 %，土地增值稅稅額 =增值額X60 %扣除項目金額X 35 %。備注：公式中的5%, 15%, 35 %為速算扣除系數(shù)。4、預征土地增值稅： 開發(fā)一個項目獲得的利潤部分，這部分

5、利潤將按一定比例繳稅，原本 土地增值稅是在項目結束后征收。但目前我國的土地增值稅實行“預征+清算”的管理模式。在項目銷售階段，按月或季度以申報收入預征土地增值稅；在項目售完之后，再按照實際銷售收入所得，清算應納所得稅額。四、經(jīng)濟測算的評價體系1、資金的時間價值使得經(jīng)濟測算的評價體系指標分為兩大體系，即靜態(tài)和動態(tài)。(1) 不考慮資金時間價值一一靜態(tài)指標A、 包括稅前成本利潤率、稅后成本利潤率、稅前投資利潤率、稅后投資利潤率；B、靜態(tài)指標適用于銷售類物業(yè)的項目，如住宅、商鋪等物業(yè)類型的經(jīng)濟評價。(2) 考慮資金時間價值一一動態(tài)指標A、 包括財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期；B、靜態(tài)指標適

6、用于經(jīng)營類物業(yè)的項目，如酒店、集中商業(yè)等和開發(fā)周期較長的項目經(jīng) 濟評價。2、利潤率和成本利潤率(1) 都屬于盈利能力指標，利潤率是反映利潤與收入凈額 的配比關系，成本利潤率是反映 利潤與成本費用的配比關系。(2 )稅前成本利潤率=利潤總額/總投資(3 )稅后成本利潤率=凈利潤/總投資(4)投資利潤率：又稱投資收益、投資報酬率( ROI)，是指達產(chǎn)期正常年度息稅前利潤 或年均息稅前利潤占投資總額的百分比。其計算公式為：投資利潤率(ROI)=年利潤或年均利潤/項目總投資X 100% (投資總額=原始總投資+資本化利息)3、財務內部收益率(FIRR)(1 )定義：項目在計算期內 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等

7、于零 時的折現(xiàn)率，是考察項目盈利能力 的主要動態(tài)評價指標。(2) 財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標，也反映了項目成本和效益相抵后的報酬率，該指標越大越好。一般情況下，財務內部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。4、財務凈現(xiàn)值(FNPV)（1）定義：指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率，將項目計算期內各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。它是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價中的一個重要經(jīng)濟指標，主要反映技術方案在 計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標 。（2） 財務凈現(xiàn)值是評價技術方案盈利能力的絕對指標。當FNPV0時，說明該方案除了滿 足基準收益率要求的盈利外，還 能得到超額

8、收益；當FNPV=O時，說明該方案能夠滿足基 準收益率要求的盈利水平 ，該方案在財務上是可行的；當 FNPV0時，說明該方案不能滿 足基準收益率要求的盈利要求，該技術方案不可行。（3）優(yōu)點：考慮了資金的時間價值，并全面考慮了整個計算期內的現(xiàn)金流量的時間分布的狀況；經(jīng)濟意義明確直觀，能夠直接以貨幣額表示項目的盈利水平；判斷直觀；缺點：必須首先確定一個符合經(jīng)濟現(xiàn)實的基準收益率，而基準收益率的確定往往是比較困難的；特別是在互斥方案中更應注意， 若互斥方案的壽命不等，就不能反映該方案的使用 效率、經(jīng)營成果、收益大小和資金的回收速度。5、動態(tài)投資回收期（Pt）（1） 定義：是凈現(xiàn)金流量累計現(xiàn)值等于零時的

9、年份，反映了方案的抗風險能力。（2）與靜態(tài)投資回收期的區(qū)別：A、動態(tài)投資回收期是把投資項目各年的凈現(xiàn)金流量按基準收益率折成現(xiàn)值之后，再來 推算投資回收期，這就是它與靜態(tài)投資回收期的根本區(qū)別。B、動態(tài)投資回收期要比靜態(tài)投資回收期長，原因是動態(tài)投資回收期的計算考慮了資金的時間價值，這正是動態(tài)投資回收期的優(yōu)點。（3）計算公式：靜態(tài)投資回收看每年的累計凈現(xiàn)金流量，動態(tài)投資回收看每年的累計凈現(xiàn) 金流量現(xiàn)值（現(xiàn)值=靜態(tài)金額/折現(xiàn)率）。動態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值靜態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+

10、上一年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量6、凈現(xiàn)金流量（1）定義：凈現(xiàn)金流量是現(xiàn)金流量表中的一個指標，是指一定時期內現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的流入（收入）減去流出（支出）的余額（凈收入或凈支出），反映了企業(yè)本期內凈增加或凈減少的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物數(shù)額。（2）凈現(xiàn)金流量所反映的是企業(yè)在一定時期內現(xiàn)金流入和流出的資金活動結果。在數(shù)額上 它是以收忖實現(xiàn)制為原則的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量的差額。（3）計算公式：凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量7、財務基準收益率（Ic）（1）定義：是項目財務內部收益率指標的基準判據(jù)，也是項目在財務上是否可行的最低要求，還是用作計算財務凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率。因此，財務基準收益

11、確定的是否合理，對決策項目在財務上是否可行至關重要。 如把該值確定過高， 就有可能把一些本來在財務上合理的項目 以財務評價不可行而拒之； 反過來如果把該值確定過低， 又有可能把一些財務上不具備生存 能力的項目放行，造成投資的損失和浪費。（2）設定原則：如果有行業(yè)發(fā)布的本行業(yè)基準收益率，即以其作為項目的基準收益率；如果沒有行業(yè)規(guī)定，則由項目評價人員設定。（3） 設定方法：一是參考本行業(yè)一定時期的平均收益水平并考慮項目的風險系數(shù)確定；二是按項目占用的資金成本加一定的風險系數(shù)確定。五、不確定性分析1、敏感型分析： 又稱靈敏度分析，反映單種不確定因素對項目效益的影響，一般考慮土地價格、建安成本和售價的

12、不確定性。2、盈虧平衡分析：又稱保本點分析，分為價格保本點分析和銷售率（租售率）保本點分析?？偨Y和評價財務狀況與經(jīng)營成果的分析指標包括：償債能力指標、營運能力指標、盈利能力指標和發(fā)展能力指標。（1） 盈虧平衡點（BEP）定義：又稱零利潤點、保本點、盈虧臨界點、損益分歧點、收益轉折點。通常是指全部銷售收入等于全部成本時的產(chǎn)量。以盈虧平衡點為界限， 當銷售收入高于盈虧平衡點時，企業(yè)盈利；反之，企業(yè)就虧損。盈虧平衡點可以用銷售量來表示，即盈 虧平衡點的銷售量；也可以用銷售額來表示，即盈虧平衡點的銷售額。（2） 盈虧平衡點計算公式： 盈虧平衡點BEP=年均固定成本/ （年均經(jīng)營收入-年均可變成本-年均

13、銷售稅金及附加）*100%六、其他涉及名詞1、 靜態(tài)投資：一般把建筑安裝工程費，設備、工器具費用，其他費用和預備費之和，作為 靜態(tài)投資。也即指編制 預期造價（估算、概算、預算造價總稱）時以某一基準年、月的建設要素的單價為依據(jù)所計算出的造價瞬時值， 包括了因工程量誤差而可能引起的造價增加，不 包括嗣后年月 因價格上漲等風險因素增加的投資 ，以及因時間遷移而發(fā)生的 投資利息支出。2、動態(tài)投資：是指完成一個建設項目所 預計所需投資的總和，包括靜態(tài)投資，價格上漲等風險因素而需要增加的投資以及預計所需的利息支出。動態(tài)投資與靜態(tài)投資相比，更加適應市場價格運行機制的要求，更加符合實際的經(jīng)濟運動規(guī)律。3、固定資產(chǎn)投資： 是建造和購置固定資產(chǎn)的經(jīng)濟活動，即固定資產(chǎn)再生產(chǎn)活動。固定資產(chǎn)再生產(chǎn)過程包括固定資產(chǎn)更新（局部和全部更新）、改建、擴建、新建等活動。固定資產(chǎn)投資是社會固定資產(chǎn)再生產(chǎn)的主要手段。4、 盈余公積金：是指企業(yè)按照規(guī)定 從稅后利潤中提取的積累資金 。盈余公積按其用途，分 為法定公積金和任意公積金。5、折現(xiàn)率：指