圣地亞哥項目規(guī)劃設計要點

1、圣地亞哥規(guī)劃設計要點*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二00七年八月十七日 總體要求1、 總體要求本項目總平規(guī)劃含一、二、三期，以一期設計為主，兼顧二三期設計（設計二三期目的在于上報政府作好整塊土地的整合規(guī)劃、拆遷、開發(fā)，以提高開發(fā)項目的城市品位）。保證一期在以11+1f住宅為主導的情況下，地上建筑面積達到12萬平方；保證二、三期容積率5.0。一期底層商業(yè)面積達到8000平方（含綜合樓），二層商業(yè)面積達到7000平方（含綜合樓）。設置商業(yè)步行街,合理發(fā)覺項目的商業(yè)價值,也作為小區(qū)商業(yè)配套。住宅建筑朝向以南北朝向為主（70%），可部分設置東南、西南朝向（20%），少部分可設置東西朝向（10%）。小區(qū)道路系統(tǒng)盡

2、量實用、簡化。方案圖需含商、住路網(wǎng)示意圖、立面示意圖（可用cad做平面簡單拉升）、商住功能組團圖。住宅規(guī)劃要點a 、產(chǎn)品構(gòu)成與單元戶型組合1、單元物業(yè)套數(shù)建議：建議住宅主要由一梯二戶、一梯三戶、一梯四戶此三類產(chǎn)品組成：一梯二戶住宅布于項目綜合質(zhì)素較優(yōu)的位置， 一梯三戶、一梯四戶此部分戶型主要為快速銷售“走量型”物業(yè)。2、單元戶型組合建議：每單元不同戶型搭配可如下： 小三房（105110）、普通三房（115120）戶型可與小兩房（80左右）戶型搭配與同一單元內(nèi)（一梯四戶）； 小三房（105110）、普通三房（115120）戶型搭配在同一單元內(nèi)（一梯四戶）。 大三房（130135）戶型應與大兩房（

3、90左右）戶型搭配在同一單元內(nèi)（一梯三戶）。3、住宅樓高規(guī)劃建議：結(jié)合建筑成本、銷售價格及市調(diào)情況考慮，除綜合樓外，本項目一期大部分住宅規(guī)劃為11層住宅面積約占60%，15層的住宅占10%，考慮2棟18層，1棟90m高層。二三期以18層住宅為主。b 、戶型配比及面積控制（新）戶型種類面積控制戶型配比享受型三房兩廳戶型130135約15舒適性三房兩廳戶型（普通三房）115125 2822緊湊型三房兩廳戶型（小三房）105110 舒適性兩房兩廳戶型（大兩房）90左右25(90以下為主)緊湊性兩房兩廳戶型（小兩房）80左右樓中樓（控制在四房或五房左右）視頂層情況給出建議約10公寓小戶型（南珠西大街旁

4、裙樓上加建建筑）該戶型面積控制受裙樓梁柱布局限制，待規(guī)劃院給出公寓小戶型平面設計稿后，再按實際情況給出調(diào)整建議。c、戶型平面設計建議1、戶型設計基本要求平面設計要素設計參考建議戶型設計總體要求注意私密性以及干濕分離、動靜分區(qū)的合理性，最大限度爭取戶戶正南正北； 避免暗廚暗衛(wèi)以及面積浪費； 平面布局注重功能分區(qū)，并盡可能在多設置景觀陽臺； 大戶型平面設計，須避免戶型的單純放大，應從附加功能營造方面著手（如酒吧間、雜物房、衣帽間、洗衣間等）； 采用異型柱結(jié)構(gòu)，使各室內(nèi)空間隱梁隱柱，更為實用（異型柱結(jié)構(gòu)僅在廳/臥使用，以節(jié)省成本）； 考慮將少部分戶型加入錯層設計（可考慮波浪型或弧形形式）。廳堂設計

5、飯廳與客廳連接南北通透，過堂風流通無障礙； 生活陽臺避免由廳進入，避免私隱衣物的晾曬； 客廳帶陽臺或者落地玻璃，面對景觀，以引景入室； 在平衡總平設計的前提下，盡量放大客廳開間，縮小進深，較少室內(nèi)采光灰區(qū)面積； 戶型如無入戶花園，則廳與入戶門預留玄關(guān)空間，和諧過渡室內(nèi)外環(huán)境，并增加私密性； 各類門的門距控制較好，保證廳堂墻體的家具的布置； 大三房、普通三房平面設計時，盡量避免廳堂上布置過多臥室的開門，通過緊湊的過道巧妙過道廳堂動區(qū)與臥室靜區(qū)的空間。臥室設計 無暗房設計； 臥室不應設置生活陽臺，避免衣物晾曬對使用該臥室的生活成員生活造成不便； 房間應方正實用，附帶飄窗設計。 主臥盡量避免臨街，規(guī)

6、避噪音滋擾； 臥室盡量朝景觀面，以引景入室；廚衛(wèi)設計 廚房盡量靠近入戶門，避免老式住宅“提菜穿堂過廳”的不便。 廚房的開間尺寸至關(guān)重要，考慮在廚房旁設置工作陽臺。 衛(wèi)生間門避免直對入戶門、餐廳。 部分大戶型可考慮在衛(wèi)生間前布置洗漱前室，或增加衣物間等附加功能，增加賣點。 廚衛(wèi)可考慮適當引入西曬，起到干燥消毒作用；陽臺/露臺設計 二房以上戶型帶生活陽臺； 臥室和書房規(guī)劃一步陽臺； 交錯式設計的露臺或者情景陽臺令室內(nèi)的光線更充足，頂層露臺不計算建筑面積。 入戶花園、私家小花園，部分贈送錯層景觀大露臺。 在窗臺或陽臺設置花槽，營造的與小區(qū)建筑主題、綠化主題想融合的生活氛圍。 客廳可考慮設置觀景陽臺，

7、豐富建筑立面；2、戶型設計創(chuàng)新建議：（1）、使用面積大于建筑面積的奧秘“偷面積”設計理念通過入戶花園或空中花園的巧妙布置，為客戶預留將此類功能區(qū)域改裝為房間的余地，引導客戶認為2、3房的價格，購到3、4房的使用功能，增加戶型性價比。同時，“2變3戶型”可將實際具備3房使用功能的住宅，首付降低至2成，反向提高客戶經(jīng)濟承受能力，促進銷售。入戶花園偷面積模式示意圖空中花園偷面積模式示意圖客戶之需增設窗戶，新房間唾手可得，使用面積建筑面積。（2）、坡屋頂閣樓通過坡屋頂（坡屋頂?shù)陀?.2m部分為贈送面積）、露臺（僅計算一半面積）等元素，營造南加州人居氛圍，與誘人的性價比，對促進頂層樓中樓的銷售，有著積極

8、的意義。d、項目交通體系規(guī)劃建議1、設計原則（1）、根據(jù)項目地形、氣候、用地規(guī)模、人口規(guī)劃、規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)類型、規(guī)劃布局、用地周圍的交通條件、居民出行方式等設計經(jīng)濟、便捷的道路系統(tǒng)和道路斷面形式。（2）、內(nèi)外聯(lián)系道路應通而不暢、安全便捷，避免往返迂回和外部車輛及行人的穿行。（3）、分級布置道路，滿足小區(qū)內(nèi)不同的交通功能要求，形成安全、安靜的交通系統(tǒng)和居住環(huán)境。（4）、滿足居民日常出行以及消防、救護、工程等車的通行要求，并考慮居民小汽車通行需要。（5）、要滿足創(chuàng)造居住衛(wèi)生環(huán)境要求，道路走向應有利于住宅的通風和日照。（6）、有利于小區(qū)內(nèi)各種設施的合理安排，為建筑物、園林綠地等的布置及創(chuàng)造有特色的環(huán)境

9、空間提供有利的條件。待添加的隱藏文字內(nèi)容32、道路系統(tǒng)規(guī)劃（1）、實行人車分行。保持居住區(qū)內(nèi)的安全和安靜，保證小區(qū)內(nèi)各項生活與交往活動正常舒適地進行。汽車和行人分開，以枝狀或環(huán)狀盡端道路伸入小區(qū)或住宅組群內(nèi)，在盡端路設停車場或回車場，并考慮地下停車場和架空停車場的合理利用。步行道要貫穿于居住區(qū)內(nèi)部，將園林綠地、戶外活動場地、會所和住宅的起居室、臥室聯(lián)系起來。（2）、道路綠化。規(guī)劃林陰步行道，適當鋪設健康鵝卵石步道。（3）、特色道路。如在小區(qū)內(nèi)建造玻璃小橋，成為小區(qū)特色景點。（4）、道路導路系統(tǒng)，在路口、標志性物件設置清晰統(tǒng)一的指示系統(tǒng)。e、社區(qū)內(nèi)部配套構(gòu)思1、配套原則構(gòu)想切身處地為客戶著想，配

10、以高品質(zhì)、實用的配套，需設置住戶基本生活配套又要有激勵型配套。2、構(gòu)想元素建議（1）園林配套組團入口小型廣場（第三重景觀）設計要點注重細部的規(guī)劃，讓居民進入項目入口時，即感覺到濃厚的居家生活氣息。同時注重綠化景觀的修飾，使居民、顧客能使綠化景觀親近，融合。各組團小廣場是各組團的公共活動空間，要與景觀園林完全揉合在一起，小噴泉應該成為各組團主要元素之一，同時適量考慮組團入口的小商業(yè)配合。各廣場的地面直接暴露面積建議不大于綠地面積的30。組團園林（第四重景觀）規(guī)劃要點：組團內(nèi)道路園林總體思路為構(gòu)筑全新的空間網(wǎng)絡，創(chuàng)造一種“五親空間”。親綠：最大限度讓人進入綠地，享受綠地，親近綠地。硬軟景觀應有機結(jié)

11、合，充分利用車庫、臺地、宅前屋后構(gòu)造充滿活力和自然情調(diào)的綠色環(huán)境。親地：增加居民接觸地面的機會，創(chuàng)造適合的室外場地和各種形式的屋頂花園。親水：就是借水抒情，以水造景。充分挖掘水的內(nèi)涵，體現(xiàn)水文化，營造出人們親水、觀水、聽水、戲水的場所。親子：設置有兒童活動的場所和設施，設計、培養(yǎng)兒童友愛、合作冒險的精神。親合：營建有利于居民社會交往的場地和空間。 組成立體綠化的體系 樓與樓之間，合理設置小型水景 設置兒童樂園、運動設施等。 設置陽傘茶座、鵝卵石小徑于局部低層墻體上加入藤蔓綠化，增添墻體美感，主張每一細節(jié)的綠色生活。（2）公共會所、健身配套以滿足入住客戶基本的生活需求為主。在會所用地安排豐富的健

12、身俱樂部；臺球、乒乓球、棋牌室半室內(nèi)泳池等；學習室、書吧、醫(yī)療室等，各項設施滿足了人們各種運動休閑需要，同時展示個人愛好，塑造與人交往且得到尊重的公共場所。與商鋪連接一起，兼對外經(jīng)營。（3）私車泊位按照0.5個泊位/戶設置停車位。在部分架空部位設置私車泊位，盡量少做或不做地下停車場，以減少成本，降低因地價高已經(jīng)帶來的資金風險。可充分利用架空層做停車位，如利用西區(qū)架空層，則東區(qū)架空層可考慮做園林配套使用，合理分配。（4）教育配套設置室內(nèi)雙語幼兒園，方便業(yè)主子女的成長教育，提高項目配套設施。商業(yè)規(guī)劃要點1、小區(qū)步行街入口（1）、入口形象廣場的重要作用與設計原則廣場的重要作用：廣場規(guī)劃原則： 輻射周

13、邊區(qū)域形成聚客功能，并將人流快速流散到小區(qū)商業(yè)街鋪； 提升項目的整體品質(zhì)； 提升項目的在整個區(qū)域的中心位置； 優(yōu)化開放式布局； 提高項目賣點 對整個項目的形象起到窗口的效應； 塑造大氣的形象； 營造濃厚的消費氣息； 突出參與性、休閑性； 注重細部的規(guī)劃；（2）、商街入口形象廣場規(guī)劃設計項目主廣場和小區(qū)商業(yè)街主入口合二為一，對整個項目的形象起到窗口的效應，在規(guī)劃設計上要塑造大氣的形象：第一方面：注重遮陽擋雨設施，避免烈日驅(qū)散客流，但切忌種植大樹冠植物遮擋商店的招牌，通過與本項目相仿建筑風格的標志性雕塑、小型噴泉營造濃郁的風情，吸引人流駐足。 第二方面：注重細部的規(guī)劃，讓居民，顧客進入項目入口時，

14、即感覺到濃厚的居家生活氣息。同時注重綠化景觀的修飾，使居民、顧客能使綠化景觀親近，融合。具體商業(yè)街入口廣場規(guī)劃設計細節(jié)參考建議如下： 規(guī)劃大型的避雨遮陽設施，如大型的張拉膜，以避免廣場因日曬不聚人氣，并按照景觀規(guī)劃一定休閑坐椅，讓歸家和外出的業(yè)主在烈日下依然能夠在樹蔭下從容的進入。 建造錦鯉水池，設置、室外音樂系統(tǒng)讓大家充分享受廣場的樂趣。 設計大型的廣場雕塑作為廣場的標志，同時也是項目的標志之一，另外設計一些比較具有居家氛圍的小型雕塑；2、風情步行街設計要點 步行街重點考慮一期及二三期聯(lián)動作用(整體考慮)，同時兼顧一期投入使用后單獨經(jīng)營可行。 一般設計為左右雙排鋪面，可以行走小型車輛。 步行街設置3個左右的出口，欽州灣大道、木井路、南珠西大街各一個。3、風情步行街景觀小品設計要點出于成本考慮，步行街景觀綠化小品不必追求夸張的