2019年一季度前代管到期商鋪交付流程

1、2019 年一季度前代管到期商鋪交付流程2019年一季度前代管到期商鋪交付流程及注意事項(xiàng)集團(tuán)歷來重視品牌塑造與業(yè)主口碑傳播， 為保障全國 2019 年一季度前代管 結(jié)束商鋪順利交付， 避免出現(xiàn)交付糾紛， 特制訂如下交付流程及注意事項(xiàng)， 請相 關(guān)部門通力合作。具體安排如下：一、成立專項(xiàng)小組各地區(qū)公司必須在 7月 15日前成立以營銷分管領(lǐng)導(dǎo)為組長， 物業(yè)公司董事 長、商管部負(fù)責(zé)人為副組長，商管部、物業(yè)公司、工程部、營銷部、售后服務(wù)部 以及品牌部等人員為組員的專職小組 , 召開專題會議落實(shí)每項(xiàng)工作安排，責(zé)任到 人。二、基礎(chǔ)情況摸排1、執(zhí)行時間： 2018年 7月 10日-7 月 15日2、責(zé)任部門：

2、商管部，物業(yè)公司3、具體工作內(nèi)容： 對照代管商鋪已售貨量明細(xì)，由物業(yè)公司針對商鋪的具體交樓手續(xù)辦理進(jìn) 行逐一核對，落實(shí)業(yè)主是否已辦理收樓手續(xù) / 我司是否已寄達(dá)交樓通知書，及對 應(yīng)辦理時間，有關(guān)信息填寫代管商鋪交樓手續(xù)辦理情況表 。對照代管商鋪已售貨量明細(xì)表，由商管部針對商鋪具體出租情況進(jìn)行逐一 核對，落實(shí)該商鋪具體租賃情況，針對已出租商鋪落實(shí)租賃單價、起始時間、商 戶基礎(chǔ)信息、 經(jīng)營現(xiàn)狀等租賃基礎(chǔ)情況， 未出租商鋪?zhàn)⒚骺罩脿顟B(tài)， 有關(guān)信息填 寫代管商鋪?zhàn)赓U情況明細(xì)表 。附表一、附表二情況填寫截止時間為 2018年7月 15日，于 2018年 7月 15日 18:00 前統(tǒng)一匯總至物業(yè)管理中心

3、、商業(yè)管理中心。4、本階段重點(diǎn)工作： 通過排查需確保所有代管商鋪已辦理完畢交樓手續(xù)，未書面通知業(yè)主收樓 的，地區(qū)公司營銷部需于 2018 年 7 月 31 日前完成書面交樓手續(xù)辦理， 確保無法 律風(fēng)險。三、租賃商鋪業(yè)主意向溝通及有關(guān)文件簽署1、執(zhí)行時間： 2018年 7月 16日-9 月 30日2、責(zé)任部門：商管部3、具體工作內(nèi)容： 先重點(diǎn)針對已出租商鋪基礎(chǔ)情況進(jìn)行摸排，由商管部分批次對商戶繼續(xù)租 賃意向進(jìn)行摸排，當(dāng)天填寫代管商鋪?zhàn)赓U情況明細(xì)表 ，并對商鋪業(yè)主進(jìn)行電 話回訪，最遲不超過次日完成代管商鋪?zhàn)赓U情況明細(xì)表 。如業(yè)主有意向與租 戶達(dá)成租賃關(guān)系， 則由商管部協(xié)助業(yè)主及租戶約定時間， 于租

4、戶租期結(jié)束前簽訂 后期租賃合同。業(yè)主回訪說辭如下：針對商戶有續(xù)簽意向商鋪：尊敬的 XX業(yè)主，您好！我是恒大 XX樓盤工作 人員。您在我項(xiàng)目購買的 XX棟 XX號商鋪將于 2018年12月 31日到達(dá)交付節(jié)點(diǎn)。 目前這個商鋪有商戶正在經(jīng)營， 并且商戶有意向繼續(xù)租賃， 想請問您是否有繼續(xù) 出租的意向？如業(yè)主有意繼續(xù)租賃：我們恒大是有專業(yè)的商管團(tuán)隊(duì)，可以給您更專業(yè)的 建議并協(xié)助您辦理與商戶的租賃簽約手續(xù)。 您看您什么時間方便到現(xiàn)場來溝通？如業(yè)主無意租賃且態(tài)度強(qiáng)硬：好的，目前商鋪裝修檔次還是不錯的，如果 您后續(xù)有經(jīng)營需求， 我們也可以按裝修現(xiàn)狀交付給您， 看您什么時間有空到現(xiàn)場 查看一下？針對有意接受

5、現(xiàn)狀業(yè)主：記錄約定看場時間并現(xiàn)場接待。如業(yè)主確認(rèn)接受 裝修現(xiàn)狀，需簽訂確認(rèn)現(xiàn)場交付承諾函針對無意接受現(xiàn)狀業(yè)主：我們會按照協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)按時交付，請留意我們 的后續(xù)通知。針對有拒收意向業(yè)主：以“代管期結(jié)束，商戶可以接收商鋪?zhàn)孕谐鲎狻睘?口徑。如業(yè)主表達(dá)各項(xiàng)問題不接收商鋪， 可告知業(yè)主之前已簽署收鋪手續(xù)和代管 協(xié)議，代管期結(jié)束，業(yè)主需自行出租。根據(jù)業(yè)主出租意向，商管部負(fù)責(zé)跟進(jìn)有意向租賃業(yè)主，并促成商戶與業(yè)主 達(dá)成一致，完成業(yè)主、商戶雙方租賃合同簽訂，簽約情況更新代管商鋪?zhàn)?賃情況明細(xì)表4、本階段重點(diǎn)工作： 通過排查及溝通分化業(yè)主，將所有商鋪業(yè)主分為：已與商戶簽訂后續(xù)租賃 合同、接受裝修現(xiàn)狀交付、 接

6、受合同標(biāo)準(zhǔn)交付。 地區(qū)公司營銷部或商管部在后續(xù) 通知業(yè)主到場辦理物業(yè)相關(guān)手續(xù)時需由簡到難， 物業(yè)公司配合業(yè)戶手續(xù)辦理， 最 大程度分化業(yè)主，降低聚眾風(fēng)險?？紤]業(yè)主與商戶存在情緒反復(fù)，促成雙方簽約洽談工作可延續(xù)至交樓前 2 個月，確保不影響我司恢復(fù)商鋪原狀工程施工，不產(chǎn)生法律風(fēng)險。若業(yè)主無意續(xù)租，合同到期時間與業(yè)主交鋪時間一致，為保證商鋪順利交 付業(yè)主， 商管部負(fù)責(zé)提前一個月清退租戶， 以便為商鋪恢復(fù)預(yù)留充足時間。 若商 戶按時恢復(fù)商鋪，經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收合格后，商管部退還租賃保證金 ; 若商戶拒絕 恢復(fù)商鋪，公司沒收租賃保證金，由工程部按時恢復(fù)商鋪。四、空置商鋪業(yè)主回訪1、執(zhí)行時間： 2018年

7、10月 1日-12 月 31 日2、責(zé)任部門：商管部，物業(yè)公司，營銷部3、具體工作內(nèi)容： 針對空置商鋪，物業(yè)負(fù)責(zé)水電欠費(fèi)情況及消防等設(shè)施進(jìn)行摸查，確保交付 前商鋪水、電、寬帶等設(shè)施到位，存在水電欠繳及滯納金等情況，是商戶遺留問 題的由地區(qū)商管部協(xié)調(diào)解決，不涉及商戶的，由地區(qū)公司營銷部協(xié)調(diào)補(bǔ)足。針對空置商鋪，由地區(qū)公司營銷部分批次對業(yè)主進(jìn)行電話回訪，并將業(yè)主 回訪意見填寫空置商鋪業(yè)主意向表最遲不超過次日反饋商管部。業(yè)主回訪說辭如下： 針對交付量較小項(xiàng)目，建議提前通知辦理：尊敬的 XX業(yè)主，您好！我是恒 大 XX樓盤物業(yè)工作人員。您在我項(xiàng)目購買的 XX棟XX號商鋪將于 2018年 12月 31 日

8、到達(dá)交付節(jié)點(diǎn)。因?yàn)楸敬无k理客戶數(shù)量較大，經(jīng)我們請示集團(tuán)特開通提前 辦理綠色通道，請問您本周 / 下周某天是否方便來現(xiàn)場辦理一下手續(xù)？如客戶咨詢提前辦理手續(xù)，物業(yè)水電等收費(fèi)情況說辭：業(yè)主您好！提前辦 理接收手續(xù)是不會產(chǎn)生物業(yè)等費(fèi)用的，仍按照 2019年 X月起記收。如客戶提出咨詢商鋪現(xiàn)狀說辭：請您相信恒大的品牌，這間商鋪我們會嚴(yán) 格按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)交付給您。如客戶提出可否幫助租賃說辭：首先感謝您對我司信任。我這邊會記錄您 的需求，如有意向租戶，我們公司的商管團(tuán)隊(duì)會免費(fèi)介紹給您。針對空置率較高項(xiàng)目， 由商管部提前儲備商鋪量不低于 50%商戶資源備用。 地區(qū)公司營銷部根據(jù)商戶儲備到位情況提前 1 個

9、月到兩周開始回訪業(yè)主?；卦L說辭如下：尊敬的 XX業(yè)主，您好！我是恒大 XX樓盤營銷工作人員。您在我項(xiàng)目購買 的 XX棟XX號商鋪將于 2018年12月 31日到達(dá)交付節(jié)點(diǎn)。請問您本周 /下周某天 是否方便來現(xiàn)場辦理一下手續(xù)？如客戶提出咨詢商鋪現(xiàn)狀說辭：請您相信恒大的品牌，這間商鋪我們會嚴(yán) 格按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)交付給您。如客戶提出可否幫助租賃說辭：根據(jù)購房合同約定，您購買的商鋪應(yīng)當(dāng)由 您自行出租，所有經(jīng)營權(quán)、出租權(quán)、使用權(quán)歸業(yè)主您所有，我司無任何權(quán)利。我 建議您可以選擇多一點(diǎn)的渠道，比如中介公司，在線上 58，趕集上發(fā)布您商鋪 的出租信息。4、本階段重點(diǎn)工作： 針對空置商鋪面積較大項(xiàng)目， 由商管部

10、提前制定解決 預(yù)案，根據(jù)業(yè)主回訪情況， 分批次邀約業(yè)主到場辦理接收手續(xù)， 同時在業(yè)主較集 中提出協(xié)助租賃需求時，介紹商戶資源給業(yè)主自行溝通。五、商鋪交付情況具體摸排及交付條件完善1、執(zhí)行時間： 2018年 8月 1日-12 月 31日2、責(zé)任部門：地區(qū)公司商管部、物業(yè)公司、工程部、開發(fā)部等相關(guān)部門3、具體工作內(nèi)容： 由地區(qū)公司營銷分管領(lǐng)導(dǎo)作為組長牽頭，針對各項(xiàng)目租賃及需交付情況逐 一研討，根據(jù)各項(xiàng)目情況制定解決措施。 物業(yè)公司根據(jù)交樓情況梳理各項(xiàng)目交樓 證照辦理情況， 地區(qū)公司開發(fā)部需確保所有商鋪交樓證照齊備， 必要時報管監(jiān)下 發(fā)專項(xiàng)考核。商管部梳理已出租需交付商鋪情況，根據(jù)商戶對商鋪改動情況

11、、實(shí)際經(jīng)營 情況，預(yù)估商戶拒不恢復(fù)原狀風(fēng)險， 完成出租商鋪恢復(fù)原狀風(fēng)險表交地區(qū)公司工 程部。地區(qū)公司工程部根據(jù)各項(xiàng)目需交付商鋪情況， 與交樓標(biāo)準(zhǔn)對比， 根據(jù)商鋪 公區(qū)、外部通路、外立面、商戶內(nèi)部恢復(fù)原狀等工程量需求，于 8月 31日前發(fā) 起征召單位立項(xiàng)申請， 交相關(guān)部門確定施工單位， 涉及費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)， 需 在在交樓前 2 個月整改修繕完畢，交樓前 10 天完成內(nèi)外部保潔。對重難點(diǎn)工程， 報管監(jiān)下發(fā)專項(xiàng)考核。物業(yè)公司負(fù)責(zé)交付商鋪工程物業(yè)環(huán)境現(xiàn)場驗(yàn)收， 于2018年 12月 15日前完 成所有商鋪交付標(biāo)準(zhǔn)對照并確認(rèn)。針對租戶遺留物品拒不配合清理的，地區(qū)公司商管部負(fù)責(zé)妥善清理，涉及 費(fèi)用由地

12、區(qū)公司承擔(dān)。針對已出租商鋪，物業(yè)公司需至少提前 3 個月梳理租戶物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)繳 納情況，并保證在交樓前 1 個月將拖欠費(fèi)用催繳到位，由物管中心下專項(xiàng)考核。六、風(fēng)險預(yù)案1、業(yè)主聚眾不接收商鋪風(fēng)險 產(chǎn)生該風(fēng)險的主要原因主要有： 業(yè)主認(rèn)為經(jīng)營現(xiàn)狀差，對租金收益不滿 業(yè)主對現(xiàn)場環(huán)境不滿 部分業(yè)主想通過鬧事擴(kuò)大影響，逼迫開發(fā)商讓步，從而獲取收益。 針對上述原因，需按照如下原則制定解決方案：堅(jiān)決不允許退鋪 逐步分化，將業(yè)主聚眾鬧事可能性消化在萌芽狀態(tài) 嚴(yán)密監(jiān)控媒體動態(tài)，避免出現(xiàn)任何信息報道 具體解決方案為： 預(yù)防為主，嚴(yán)格按照既定規(guī)范分批開展工作，逐步分化業(yè)主，降低聚眾風(fēng)險。各部門通力合作， 定期溝通工作推進(jìn)進(jìn)展情況， 及時處理，避免工作脫節(jié)。 重點(diǎn)突出，主次分明，針對重難點(diǎn)項(xiàng)目提前制定解決方案，落實(shí)具體責(zé)任 人，由集團(tuán)中心下發(fā)專項(xiàng)考核，確保完成。多重監(jiān)督，確保無漏項(xiàng)。售后、品牌等及時關(guān)注業(yè)主、媒體有關(guān)動向，發(fā) 現(xiàn)問題第一時間反饋并解決。2、商戶拒不恢復(fù)原狀、跑路風(fēng)險 為避免此種情況出現(xiàn)，可在最后一期租金繳納日期前與租戶、業(yè)主淺談， 如無法達(dá)成后期租賃關(guān)系，則有兩種情況： 1、業(yè)主能夠