房屋交付過程中涉及的法律問題

1、房屋交付過程中涉及的法律問題 一、房屋交付 1、定義：房屋交付簡(jiǎn)稱交房，是指依據(jù)商品房買賣合 同的約定 , 開發(fā)商在合同約定的交房期限內(nèi)將符 合法定交付條件和約定交付條件的住宅交付于買 受人的行為 . 2、房屋交付的參與方：開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)，但一定 要明確房屋交付的主體是開發(fā)商與業(yè)主。物業(yè)屬 于第三方，在整個(gè)房屋交付過程中是站在業(yè)主的 角度上去幫助業(yè)主進(jìn)行房屋檢驗(yàn)，從而能夠在交 房結(jié)束后更好的提供物業(yè)服務(wù)。當(dāng)然，開發(fā)商可 以委托物業(yè)把房屋交付給業(yè)主，物業(yè)并不因此而 變?yōu)榉课萁桓兜闹黧w。 3、房屋交付的原則： 先驗(yàn)后收 。即購(gòu)房者一定要先 驗(yàn)收房屋 （ 包括驗(yàn)收交房必須的文件 ）, 確認(rèn)無誤

2、后再簽署收房文件 . 4、房屋交付的條件：房產(chǎn)交付應(yīng)該符合合同約定及相 關(guān)的法律強(qiáng)制性規(guī)定，并取得相關(guān)證明文件。 法定條件： （1）、工程竣工驗(yàn)收合格； （2）、取得竣工驗(yàn)收備案證明；如工程竣工驗(yàn)收備 案表、應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的驗(yàn)收文 件、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書等； （3）、商品房的面積已完成最終測(cè)繪； （4）、水、電等正常的居住使用條件；開發(fā)商出具住 宅質(zhì)量保證書 、住宅使用說明書 ； 約定條件： 主要是滿足雙方簽訂的商品房購(gòu)銷合同中的具體約定。 比如， 有驗(yàn)收的條件、 商品房的基本情況、 出賣人關(guān)于裝飾、 設(shè)備、綠化、公共配套建筑、物業(yè)服務(wù)等房屋交付的條件的 約定。

3、 開發(fā)商不符合房屋交付條件的，購(gòu)房人可以根據(jù)實(shí)際情 況要求繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失等違約責(zé)任，如 果達(dá)到解除條件時(shí)，購(gòu)房人還可以有權(quán)要求解除合同。 二、房屋驗(yàn)收和交房的程序 1、房屋驗(yàn)收程序： 建筑工程竣工后，施工單位向開發(fā)商提交工程竣工報(bào)告， 申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，開發(fā)商組織施工、勘察、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等單位 5 家責(zé)任主體對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，政府工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu) 參與驗(yàn)收過程，對(duì)驗(yàn)收進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，并形成工程質(zhì)量監(jiān)督 報(bào)告，同時(shí)，在工程竣工前后，規(guī)劃局、人防辦公室、公安 消防以及環(huán)保等部門對(duì)規(guī)劃、人防、消防以及環(huán)保進(jìn)行專項(xiàng) 驗(yàn)收。最后，開發(fā)商在工程竣工驗(yàn)收合格之日起15 日內(nèi)， 將包括規(guī)劃、人防、

4、消防以及環(huán)保等驗(yàn)收內(nèi)容在內(nèi)的驗(yàn)收情 況向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部 門備案，并取得竣工驗(yàn)收備案表 。 2、交房的程序： （1）、開發(fā)商發(fā)送收房通知單給業(yè)主。要求業(yè)主在規(guī)定的時(shí) 間去物業(yè)部門查看資料（三書一證一表），資料包括：A、房 屋的住宅質(zhì)量保證書；B、住宅使用說明書；C、建筑 工程質(zhì)量認(rèn)定書；D、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收 合格證；E、竣工驗(yàn)收備案表；F、面積實(shí)測(cè)表；G管線 分布竣工圖（水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)） ； H 、規(guī)劃、公安消 防、環(huán)保等部門出具的專項(xiàng)驗(yàn)收合格證明文件。 注：住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、 范圍的承諾。 住宅使用說明書是針對(duì)房屋

5、設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的各項(xiàng) 具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指標(biāo)、墻體結(jié)構(gòu)類型等的相關(guān)說明。 建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書是房屋通過有關(guān)部門質(zhì)量驗(yàn)收的憑 證。 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證是房產(chǎn)項(xiàng)目通 過有關(guān)部門綜合驗(yàn)收憑證； 竣工驗(yàn)收備案表是建設(shè)單位向主管部門上報(bào)驗(yàn)收備案的 詳細(xì)資料，是開發(fā)商必須對(duì)樓盤負(fù)責(zé)的標(biāo)記文件。 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證與竣工驗(yàn)收 備案表的區(qū)分：在住宅工程竣工驗(yàn)收完畢以后，經(jīng)過監(jiān)督 部門的認(rèn)可，由建設(shè)單位填寫房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案 表，建設(shè)單位和承監(jiān)質(zhì)監(jiān)站將該表和質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告送備案 部門審查，經(jīng)審核符合規(guī)定的。由備案部門頒發(fā)建筑工程 竣工驗(yàn)收合格證 。 （2）購(gòu)房者會(huì)同

6、物業(yè)驗(yàn)房，驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)商品房買賣合 同的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗(yàn)房范圍包括房屋及附屬設(shè)施 質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標(biāo)及小區(qū)環(huán)境等； （3）購(gòu)房者就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解 決方案，物業(yè)予以認(rèn)可簽字； （4）開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗(yàn)房中存在的問題后，再次 發(fā)出交房通知單； （5）購(gòu)房者再次會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，沒有問題，購(gòu)房者領(lǐng)取住 宅鑰匙，簽署住宅鑰匙收到書和入住交接單 ，商品 房交付完成。 三、房屋交付的注意事項(xiàng) 1、購(gòu)房者在查看房屋資料時(shí)，房屋的住宅質(zhì)量保證 書和住宅使用說明書原件是可帶走的，管線分布竣工 圖有時(shí)也是附在住宅使用說明書中。購(gòu)房者查看竣工 驗(yàn)收備案表原件需仔細(xì)， 竣工驗(yàn)收

7、備案表是目前收樓 環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都 必須報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)該樓盤都不能入 住。 2、購(gòu)房者在沒有驗(yàn)收房屋之前，不能簽署住宅鑰匙 收到書，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因?yàn)楦鶕?jù)關(guān)于 審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 （下稱商品房買賣司法解釋）的規(guī)定， “交鑰匙”就算房屋 交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只 承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。 3、購(gòu)房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由， 拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下，只要開發(fā)商依約 發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā) 商履行了

8、交房義務(wù)。在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事 由的情況下，是否追究以及何時(shí)追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是 購(gòu)房者自身的權(quán)利，除購(gòu)房者明確表示放棄外，接收房屋本 身并不意味著購(gòu)房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。 4、商品房交付過程中，購(gòu)房者驗(yàn)房的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是商 品房買賣合同和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此商品 房買賣合同中的約定就極為關(guān)鍵。 四、房屋交付中涉及的法律問題 1、商品房“交付使用” 。 怎樣才算商品房“交付使用” 。商品房買賣合同司法解 釋明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也 就是俗稱的“交鑰匙” 。因此，購(gòu)房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為 房屋的交付使用。當(dāng)然，購(gòu)房者也可在商品房買賣合同 中

9、另行約定交房的時(shí)間和條件。房屋的交付使用意味著房屋 毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和逾期交付時(shí)間的確定。根據(jù)有關(guān) 法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗(yàn)收合格后的交付， 否則既便開發(fā)商向購(gòu)房者交了房屋鑰匙，因?yàn)檫`反法律法規(guī) 的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。 2、商品房逾期交付的責(zé)任。 開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是 關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事 由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的 客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能 一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存 在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開 發(fā)

10、商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在商 品房買賣合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定 的其他免責(zé)事由告知購(gòu)房者，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé) 任。 如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān) 商品房逾期交付的責(zé)任。這個(gè)責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約 金和在一定條件下購(gòu)房者有權(quán)解除合同。通常在商品房買 賣合同合同中對(duì)開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和 支付條件及購(gòu)房者解除合同的條件都有約定，則應(yīng)按合同約 定。對(duì)使用按揭貸款的購(gòu)房者，計(jì)算違約金時(shí)的房?jī)r(jià)款是整 個(gè)房屋的價(jià)款總額。當(dāng)然，約定的違約金太高或太低，可以 請(qǐng)求法院變更，但需請(qǐng)求方舉證。另外，有時(shí)在商品房買 賣合同中既約定有

11、定金又約定有違約金，二者只能選擇其 中一個(gè)主張權(quán)利。 如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法上 沒有約定時(shí)，商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用 房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 如果商品房買賣合同中對(duì)開發(fā)商逾期交房購(gòu)房者解 除合同的條件沒有約定時(shí)，商品房買賣司法解釋規(guī)定：經(jīng)購(gòu) 房者催告后三個(gè)月，開發(fā)商仍然沒有交房，則購(gòu)房者有權(quán)解 除合同。解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解 除權(quán)消滅。購(gòu)房者解除合同后可以要求開發(fā)商賠償損失。 3、商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任。 商品房交付不當(dāng)通常包括兩種情形，一種是交付的房屋 及其相關(guān)資料有瑕疵

12、但能補(bǔ)正的。比如未通過消防驗(yàn)收或消 防驗(yàn)收不合格的。在此情況下，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受交付， 并可要求開發(fā)商補(bǔ)正。如因補(bǔ)正而構(gòu)成逾期交付時(shí)，開發(fā)商 應(yīng)負(fù)逾期交付的違約責(zé)任；或者接受交付，但要求開發(fā)商在 合理的時(shí)間予以補(bǔ)正，并可要求開發(fā)商賠償損失。 另一種情況是交付的房屋有瑕疵且無法補(bǔ)正的。此時(shí)購(gòu) 房者可作如下選擇：或解除購(gòu)房合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違 約責(zé)任； 或接受交付， 但要求開發(fā)商賠償瑕疵部分所致?lián)p失。 比如商品房面積超出約定的較多，小區(qū)環(huán)境改變較大，甚至 房屋主體結(jié)構(gòu)不合格等等情況。 （ 1）房屋實(shí)際面積與合同約定面積不符。房屋實(shí)際面積 與合同約定面積不符的， 誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)的價(jià)格

13、據(jù)實(shí) 計(jì)算。面積誤差比絕對(duì)值超出 3%，買受人有權(quán)解除合同。買 受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，房屋實(shí)際面積大于合同約定面 積，誤差比超出 3%的部分，價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買 受人；若小于，誤差比超出 3%的部分，由出賣人雙倍返還買 受人。 （ 2）房屋交付后的質(zhì)量問題。房屋辦理交接手續(xù)前，出 賣人應(yīng)當(dāng)組織買受人對(duì)房屋進(jìn)行查驗(yàn)。發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題或者其 他問題，是先修復(fù)后收房還是先收房后修復(fù)應(yīng)當(dāng)遵守買賣合 同的約定。若買賣合同沒約定，只要出賣人已經(jīng)取得了前述 文件與資料，買受人應(yīng)當(dāng)先接受房屋，再要求維修。因此， 房屋交付的質(zhì)量問題處理方式主要有：房屋交付使用后主 體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格或質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居 住使用的，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同，并要求退還房款和賠 償損失。商品房保修期自交付之日起計(jì)算，保修期內(nèi)的一 般質(zhì)量問題由出賣人承擔(dān)修復(fù)