代理合同基本條款

1、精品文檔 代理合同基本條款 代理合同基本條款研究 目錄 一、代理房屋 . 1 二、平均底價條款 . 2 三、合同期限條款 . 3 四、開盤條件條款 . 4 五、代理方式條款 . 4 六、成功銷售條款 . 5 七、銷售指標(biāo)條款 . 6 八、代理傭金條款 . 7 九、溢價條款 . 8 十、營銷費用條款 . 9 十一、結(jié)算和支付條款 . 9 十二、乙方義務(wù)條款 . 10 十三、誠意金條款 . 10 十四、違約責(zé)任條款 . 11 十五、合同解除條款 . 12 在代理合同中，作為甲方的開發(fā)商其主要利益考量是：在合 理的期限內(nèi)，銷售更多的房屋，獲得更大的利潤，而乙方作 為代理方，其利益考量是：在合理的代理

2、期限內(nèi)，爭取售出 更多的房屋，完成銷售指標(biāo)，從而獲得更多的利潤。雙方存 在合作的基礎(chǔ)，這是代理合同得以訂立的原因，但是雙方也 會有分歧：一方面雙方對房屋的定價可能存在分歧；另一方面雙方對銷售的速度可能會有分歧，甲方希望每一批房子都 能最大限度的實現(xiàn)其利益，所以甲方會控制銷售進(jìn)度，而乙 方則期望盡快完成代理項目。當(dāng)然在代理合同中需要考慮的 還有其他因素，本文正是希望通過對代理合同中的主要條款 進(jìn)行分析，揭示每一條款背后的風(fēng)險和利益博弈，為代理項 目的談判和代理合同的審查提供參考。 傭金、 在代理合同中，首先要明確兩個重要的前提是：一、定義條 款，定義條款明確了代理合同中各個名詞的含義，是合同履

3、行及解釋的基礎(chǔ)，合同的框架是在定義條款的基礎(chǔ)上搭建起 來的；二、銷售進(jìn)度的節(jié)點，包括開盤的節(jié)點，成功銷售的 節(jié)點，計入銷售指標(biāo)的節(jié)點， 傭金、 溢價結(jié)算的節(jié)點， 溢價支付的節(jié)點，交房的節(jié)點等，只有明確了各個節(jié)點，才 能保障銷售工作的順利進(jìn)行，及時結(jié)算、支付傭金和溢價， 維護(hù)我方在合同中的利益。 一、代理房屋 代理房屋是代理合同的核心要素，代理房屋上若存在風(fēng)險， 直接會影響乙方合同義務(wù)的履行。所以，在代理合同中首先 要弄清代理房屋的各種情況以及背后的各種因素，并設(shè)置相 應(yīng)的條款防范風(fēng)險，以免在后續(xù)的合同履行中陷入被動。 1、代理權(quán)的兩類來源 l 直接委托，即開發(fā)商直接將代銷房屋委托我方銷售。 l

4、 轉(zhuǎn)委托，即開發(fā)商將代銷房屋委托第三方包銷或代銷， 再由第三方委托我方銷售，則合同中需附有開發(fā)商的授權(quán) 書，授權(quán)書中需明確甲方有權(quán)銷售該項目，并在代理合同中 約定以下條款以規(guī)避因開發(fā)商和甲方指示不明而導(dǎo)致的風(fēng) 險：“本協(xié)議是基于本項目合法開發(fā)商： xxxxx （以下簡稱開 發(fā)商）完全授意而簽訂并成為甲方與該項目開發(fā)商之合作協(xié) 議之重要補(bǔ)充附件。下列甲方對乙方的承諾以及責(zé)任義務(wù) （除傭金支付及費用清算外） ，均為開發(fā)商之責(zé)任、義務(wù)。 ” 2、代理房屋的權(quán)屬狀況 l 代理房屋的出租情況。如果代銷的是現(xiàn)房，且該房屋已 出租，則要考慮承租人的優(yōu)先購買權(quán)及其處理。 l 代理房屋抵押狀況。若代理房屋為現(xiàn)房

5、且該房屋存在抵 押，則要考慮甲方是否已經(jīng)取得抵押權(quán)人同意，處理好抵押 事宜。 l 行政、司法強(qiáng)制措施。確認(rèn)代理房屋是否存在被行政機(jī) 關(guān)、司法機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施的情形。 3、確認(rèn)代理房屋權(quán)利人及權(quán)屬狀況的的主要途徑 l 一般可以通過查詢土地使用權(quán)證、建筑工程規(guī)劃許可證 等權(quán)證確認(rèn)。 l 通過房產(chǎn)交易中心查詢確認(rèn)該項目的權(quán)利人，以及房屋 是否被抵押，被采取司法或行政強(qiáng)制措施。 4、代理房屋代理面積的確定方式 l 在合同中明確約定代理面積。 l 以附件的形式確定代理房屋的面積，合同中需附有附件。 l 通過工程編號確定。若合同中只約定了乙方的代理面積 但未約定具體的代理房屋，可通過相關(guān)的工程編號確定。

6、5、代理房屋的特殊性，要考慮代理項目的特殊性對價格定 位和去化速度的影響。 l 住宅類項目，要考慮層高、單套面積等對定價和去化的 影響。 l 非住宅類項目，要考慮停車位、商鋪面積、商鋪分割方 式等對定價和去化速度的影響。 6、土地使用年限，代理房屋的土地使用年限影響其定價和 銷售，所以在合同中需要明確土地使用年限，需要注意的情 形有： l 綜合用地中的住宅類房屋的土地使用年限。 l 爛尾樓復(fù)活再銷售的，尤其是商業(yè)性質(zhì)的項目剩余的土 地使用年限。 二、平均底價條款 平均底價是甲方要求乙方完成的可銷售的全部房屋的最低 平均單價。單套底價是指以平均底價為平均價指定的每套代 理房屋的最低銷售單價。合同

7、單價是指購房者為購買代理房 屋而簽訂的各種買賣合同約定的房屋單價。 1、平均底價作用。合同約定平均底價的目的在于計算溢價。 單套底價、合同單價都是在平均底價的基礎(chǔ)上制定的。 l 按平均底價計算房屋溢價。 l 若是按套計算房屋的溢價，則需要在合同中確定平均底 價和單套底價（合同中附有一房一價表或確定了單套底價的 制定方式和時間） 。 2、平均底價適用范圍 l 這主要是考慮在綜合性的項目中，對住宅、商業(yè)等不同 性質(zhì)的房屋適用不同的平均底價。 l 在代理項目分批次銷售的情況下，每期可能適用不同的 平均底價。 3、平均底價的調(diào)整權(quán)。平均底價的調(diào)整則會影響我方溢價 收益，因此需要在合同中明確甲方是否享有

8、平均底價調(diào)整 權(quán)。 三、合同期限條款 設(shè)定合同期限條款是為了確定代理項目的有效銷售期，所謂 有效銷售期是指從開盤之日起至合同期限屆滿時止的這一 段期間，這是我方履行代銷義務(wù)，完成銷售指標(biāo)以實現(xiàn)最大 利益的主要期間。代理項目不同，代理合同條款不同對合同 期限的要求也是不同的，需要考慮的情形有： 1、合同期限的選擇。這是指要根據(jù)項目的具體情況選擇最 有利于我方的合同期限。如果在市場行情比較好，或項目盈 利空間比較大，將合同期限約定為“代理房屋全部成功銷售 并結(jié)算完畢” 或“代理房屋全部銷售完畢” 對我方較為有利 2、成本返還及盈利保障。在合同期限較長，但是有效銷售 期較短的情況下，我方會在項目前期

9、投入較多，而有限的銷 售期未必能保障前期成本的收回，所以此種情況下要考慮兩 方面的因素： l 一方面要在合同中約定前期策劃費用的返還，保障我方 前期投入的成本能夠收回； l 另一方面，要求甲方保障首次開盤的推量，確保我方有 充足的房源可供銷售，保障我方能夠在后續(xù)銷售中盈利。 3、合同期內(nèi)的案場人員數(shù)目。在合同期限較長但是項目推 量有限的情況下，為避免我方承擔(dān)無謂的人員成本： l 在合同中明確案場人員的數(shù)目，只在開盤等必要時刻增 加人員。 l 根據(jù)項目銷售的具體情況，規(guī)定我方完成一定的銷售指 標(biāo)，可適當(dāng)減派案場人員。 4、合同期限屆滿尚未成功銷售的房屋的傭金結(jié)算：在合同 期限相對較短，而成功銷售

10、的節(jié)點比較靠后的情況下，需要 考慮合同期限屆滿后，已經(jīng)認(rèn)購或簽約但是尚未達(dá)到成功銷 售節(jié)點的房屋的傭金能否收回，所以在合同中要明確在合同 期內(nèi)認(rèn)購或簽約而在合同期屆滿后 X 個月內(nèi)達(dá)到成功銷售的 房屋的傭金是否結(jié)算及如何結(jié)算。 5、合同期限的順延。合同中約定合同期限屆滿后，若乙方 繼續(xù)提供代理服務(wù)，甲方接受的，應(yīng)視為合同期限在上述服 務(wù)期間順延。這實際上延長了乙方的有效銷售期，有利于乙 方銷售指標(biāo)的完成。 四、開盤條件條款 1、開盤條件條款的作用。開盤條件直接影響后續(xù)銷售、結(jié) 算等工作，所以合同中一般會對開盤條件條款做一般性的規(guī) 定。 l 取得預(yù)售許可證才可開盤銷售。 l 樣板房及售樓處的建造

11、裝修直接影響我方的蓄水工作和 銷售工作。 l 底價表的制定則影響后續(xù)能否順利結(jié)算溢價。 2、對開盤條件要求比較嚴(yán)格的情形。在某些合同中由于合 同條件比較嚴(yán)格，為了保障我方能夠完成代銷義務(wù)，實現(xiàn)盈 利，就會對開盤條件做比較嚴(yán)格的規(guī)定： l 合同規(guī)定的有效銷售期非常短，但銷售指標(biāo)很高，此時 不僅需要規(guī)定比較完備的開盤條件，而且要盡力爭取蓄水 期，確保開盤時我方能爭取到充足的客源。 （什么叫做蓄水 期） l 對乙方完不成銷售指標(biāo)規(guī)定了比較嚴(yán)厲的違約責(zé)任。 五、代理方式條款 代理方式主要有分銷代理和獨家代理兩種形式。分銷代理， 是指由乙方與其他第三方共同代理甲方的項目。獨家代理是 指乙方擁有不可撤銷的

12、獨家代理權(quán)，甲方不得委托第三方銷 售，也不得自行銷售。 1、分銷代理 l 各方利益區(qū)分。這主要是指要在合同中約定各分銷方的 客戶確認(rèn)規(guī)則。 l 各分銷方的責(zé)任劃分及承擔(dān)。分銷代理的情況下，需要 明確各方責(zé)任承擔(dān)問題，確保我方不會因其他代理方的違約 行為而承擔(dān)不必要的責(zé)任。 l 非駐場方的服務(wù)費。在我方享有獨家駐場代理權(quán)時，非 駐場代理方的客戶的簽約等流程是由我方完成的，所以對我 方提供的此類服務(wù)應(yīng)在合同中約定相應(yīng)的服務(wù)費。 2、獨家代理 l 界定甲方自留房源的具體比例或數(shù)量。為防止甲方自售 或變相委托第三方銷售，需要明確甲方自銷的數(shù)量。 l 甲方自銷部分的服務(wù)費。若由乙方代為完成甲方自銷部 分

13、的銷售工作，則考慮在合同中約定一定的服務(wù)費。 l 甲方超出自銷部分的傭金結(jié)算。若甲方自行銷售的部分 超出合同規(guī)定的自銷比例，則對超出對自銷部分的傭金結(jié)算 做出規(guī)定，確定應(yīng)該適用的傭金比例。 六、成功銷售條款 成功銷售條款是為了確定我方的銷售工作需要達(dá)到何種程 度，才算履行代銷義務(wù)，可以結(jié)算傭金，所以成功銷售的節(jié) 點非常重要，需在合同中明確約定。 1、通常采用的成功銷售的節(jié)點有： l 簽約加首付：購房者簽訂了商品房預(yù)售/ 出售合同 ， 支付了首期房款。 l 簽約加移交貸款資料：購房者簽訂了商品房預(yù)售/ 出售 合同，一次性付款的，購房者支付全部房款；分期付款的， 購房者支付了全部房款；采用按揭貸款

14、方式付款的，購房者 支付了首期房款，且按開盤前甲乙雙方事先確認(rèn)的按揭貸款 資料清單移交相關(guān)資料。 l 簽約加簽訂貸款合同：購房者簽訂了商品房預(yù)售/ 出售 合同，一次性付款的，購房者支付全部房款；分期付款的， 購房者支付了全部房款；采用按揭貸款方式付款的，購房者 支付了首期房款，提供的相關(guān)貸款資料獲得銀行認(rèn)可，并簽 訂了貸款合同 。 l 簽約加貸款全款到賬：購房者簽訂了商品房預(yù)售/ 出售 合同，一次性付款的，購房者支付全部房款；分期付款的， 購房者支付了全部房款；采用按揭貸款方式付款的，購房者 簽訂貸款合同 ，并且全款到賬（銀行留存的抵押保證金 視為全款到賬） 。 l 視為成功銷售：是指由于甲方

15、原因造成購房者無法簽訂 預(yù)售 / 出售合同，無法收取房款，則該房屋視為乙方已成功 銷售。 2、上述成功銷售節(jié)點的利弊：節(jié)點是指什么？ l 第一種方式認(rèn)定的節(jié)點清楚，可以最早結(jié)算，對乙方最 有利。 l 第二種方式認(rèn)定節(jié)點的標(biāo)準(zhǔn)比較模糊，在實踐中有很大 的操作空間，若甲方要求購房者提交的資料必須內(nèi)容和形式 都符合相關(guān)規(guī)定，則對乙方設(shè)定了非常嚴(yán)格的義務(wù)，直接影 響乙方的銷售工作和傭金的結(jié)算。 l 第三種和第四種方式的確定的節(jié)點比較清楚，但缺點是 達(dá)到節(jié)點的所需要的時間較長，會影響傭金的結(jié)算。 3、需要考慮成功銷售節(jié)點的情形 l 合同有效銷售期很短。為保障我方銷售的房屋都能結(jié)算 傭金，可以考慮：一、將

16、成功銷售的節(jié)點提前；二、對合同 期滿已認(rèn)購或已簽約但未達(dá)到成功銷售節(jié)點的房屋，明確傭 金的結(jié)算方式。 l 成功銷售與銷售指標(biāo)掛鉤。即只有達(dá)到成功銷售的房屋 才計入銷售指標(biāo)， 所以要考慮： 一、將成功銷售的節(jié)點提前， 提高銷售指標(biāo)的完成率；二、分批次或分期銷售的情況下， 若銷售指標(biāo)采用銷售率的形式，調(diào)整銷售率的分母，將其限 定為該批次代理房屋或該期代理房屋。 七、銷售指標(biāo)條款 銷售指標(biāo)條款體現(xiàn)了開發(fā)商的核心利益，是為乙方的銷售工 作設(shè)置的量的標(biāo)準(zhǔn)。 1、銷售指標(biāo)的形式。通常有回款額、銷售面積、銷售套數(shù)、 銷售率等形式。 2、銷售指標(biāo)的完備性。合同中設(shè)定的各銷售指標(biāo)段之間要 首尾相接，既無遺漏亦無

17、重復(fù)。 3、采用最有利的銷售指標(biāo)。要根據(jù)市場行情判斷采用何種 銷售指標(biāo)對我方最有利。如在大戶型行情看漲的情況下，采 用面積標(biāo)準(zhǔn)而非套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)計算銷售指標(biāo)對乙方更為有利。 4、銷售率的調(diào)整，若銷售指標(biāo)采用銷售率的形式，則在分 銷或分批、分期銷售時需要對銷售率的分子分母進(jìn)行調(diào)整。 l 分銷模式下銷售率的調(diào)整。在分銷模式下，計算銷售率 時，其分母僅限于我方代理的房屋，而非整個項目的房屋。 l 分批銷售的情形下銷售率的調(diào)整。在分批銷售的情形下， 計算銷售率應(yīng)以該批房屋為基數(shù)，而非整個項目的房屋。 l 甲方自留房屋的比例對銷售率的影響。在代理項目體量 較大，分批銷售的情況下，甲方自銷房屋的比例可能影響乙

18、方銷售率的完成，因此需要明確甲方自銷的部分是否計入銷 售率考核。 八、代理傭金條款 代理傭金條款是為計算乙方可得傭金而設(shè)的，通常為傭金計 算基數(shù)的一定比例。該條款需要考慮的因素有： 1、代理傭金的比例 l 恒定的比例。即整個合同期限適用一種傭金比例。 l 變動的比例。即根據(jù)乙方銷售指標(biāo)的完成情況分別適用 不同的傭金比例。因為每段銷售指標(biāo)適用不同的傭金比例， 所以若乙方完成較高的指標(biāo)，則需要明確是否按較高的傭金 比例補(bǔ)足之前完成的銷售指標(biāo)。 2、傭金計算的基數(shù)調(diào)整。影響傭金計算基數(shù)的因素主要有： 溢價條款和退房條款。 l 溢價條款的有無決定適用不同傭金計算的基數(shù)。若合同 中有溢價條款，則傭金計算

19、的基數(shù)是單套底價或平均底價與 成功銷售的房屋面積乘積之和，若合同中無溢價條款，則傭 金計算的基數(shù)為合同單價與成功銷售的房屋面積的乘積之 和。 l 退房影響傭金計算基數(shù)的變動。因不同原因?qū)е碌耐朔浚?所退房屋是否納入傭金計算的基數(shù)是不同的。該條款通常約 定由于甲方原因所導(dǎo)致的退房，所退房屋可以納入傭金計算 的基數(shù)，由于乙方原因所導(dǎo)致的退房則不能納入傭金計算基 數(shù)，而對于因購房者的原因所導(dǎo)致的退房，所退房屋是否計 入傭金計算基數(shù)則由甲乙雙方協(xié)商確定。 （由于甲方原因?qū)?致退房應(yīng)計入傭金計算基數(shù)；由于乙方原因?qū)е峦朔坎挥嬋?傭金計算基數(shù)；由于購房者原因?qū)е峦朔浚?3、前期服務(wù)費的返還問題 l 一種情

20、形是，合同約定由甲方按期支付前期服務(wù)費，該 前期服務(wù)費從代理傭金中扣除，則需要在合同中約定若開盤 前合同解除的，甲方已支付的前期服務(wù)費乙方無需返還。 l 另一種情形是，合同約定由甲方承擔(dān)代理項目的營銷服 務(wù)費，但是在項目開盤前一直由乙方墊付，則需要在合同中 約定開盤前解約的，甲方應(yīng)當(dāng)返還乙方墊付的前期服務(wù)費。 九、溢價條款 溢價是乙方超出單套底價或平均底價銷售代理房屋而獲得 的獎勵，在溢價條款中需要考慮的因素有： 1、溢價的計算方式 l 按單套底價計算溢價。每套房屋的溢價為合同單價與單 套底價的差乘以該套房屋面積再乘以一定的溢價比例，此種 計算方法比較簡單也合乎公平。 l 單套累進(jìn)計算溢價，即

21、將單套房屋的溢價分段，每個溢 價段適用不同的溢價比例。 l 按平均底價計算溢價。這種溢價計算方式比較簡單，但 是會導(dǎo)致高價房源去化快，低價房源去化慢的結(jié)果。 l 按平均售價計算溢價。每套房屋的溢價為合同單價與平 均售價的差乘以該套房屋面積再乘以一定的溢價比例。此種 計算方式比較復(fù)雜，因為平均售價是變動的，若我方的代理 期不是“全部代銷房屋銷售完畢” ，采用此種計算方法，存 在溢價多退少補(bǔ)的風(fēng)險。因此在合同中不提倡采用這種溢價 計算方式。 2、甲方承擔(dān)溢價部分的稅費 l 溢價的計算公式。列出溢價的計算公式即表明乙方不承 擔(dān)甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的溢價部分的稅費 l 各自完稅條款，這條也是為了明確由甲方承擔(dān)

22、溢價部分 的相關(guān)稅費，乙方不承擔(dān)。 3、傭金計算基數(shù)的轉(zhuǎn)化。若合同中規(guī)定乙方只有達(dá)到一定 的銷售指標(biāo)才能結(jié)算溢價，且規(guī)定乙方未完成一定的銷售指 標(biāo)甲方有權(quán)解約，則在甲方解約的情況下，需要重新確定傭 金計算的基數(shù)，即由原來的按單套底價或平均底價計轉(zhuǎn)為按 合同單價計。 十、營銷費用條款 1、明確營銷費用的數(shù)額和投入的時間。 2、營銷費用的支付方式 l 由甲方支付。 l 先由乙方墊付，最后由甲方承擔(dān)。 3、確定營銷計劃的制定方。在由乙方墊付營銷費用的情形 下，爭取乙方對營銷計劃的決定權(quán)，避免陷入由甲方制定營 銷計劃，乙方被動付費的局面。最有利的情形是乙方制定營 銷計劃，甲方審核，次之是乙方制定營銷計

23、劃，經(jīng)甲乙雙方 協(xié)商可以進(jìn)行修改。 4、墊付的營銷費用的返還 l 一種情形是營銷費用的返還不與銷售指標(biāo)掛鉤，則需要 明確乙方墊付的營銷費用的數(shù)額以及返還時間。 l 另一種情形是營銷費用的返還與銷售指標(biāo)掛鉤，則存在 銷售指標(biāo)未完成，已墊付的營銷費用存在不能返還的風(fēng)險。 5、營銷策劃中的知識產(chǎn)權(quán)問題 l 我方客戶數(shù)據(jù)庫等的知識產(chǎn)權(quán)歸屬。合同中要明確對客 戶數(shù)據(jù)庫等，甲方在代理期限內(nèi)只享有使用權(quán)，不享有所有 權(quán)。 l 第三方知識產(chǎn)權(quán)的購買。在完成項目營銷策劃的過程中， 涉及第三方的知識產(chǎn)權(quán)時，則需要在合同中約定是否采用第 三方的知識產(chǎn)權(quán)，以及若采用相關(guān)費用應(yīng)當(dāng)誰承擔(dān)。 十一、結(jié)算和支付條款 1、確定

24、傭金結(jié)算的時間和標(biāo)準(zhǔn)。這條與成功銷售條款密切 相關(guān)，通常合同約定的傭金結(jié)算的標(biāo)準(zhǔn)即為成功銷售，所以 成功銷售節(jié)點的設(shè)定至關(guān)重要。 2、結(jié)算與支付分開。對代理期限較長，而結(jié)算節(jié)點相對靠 后的項目，可以考慮將結(jié)算與支付分開，即按合同全款額結(jié) 算，但按實際到賬款結(jié)支付傭金。 3、交房保證金，合同中有時會約定甲方預(yù)留一部分傭金作 為交房保證金， 待乙方完成交房義務(wù)后， 再返還這部分傭金。 l 交房保證金的計算標(biāo)準(zhǔn)。交房保證金應(yīng)當(dāng)采用按套的方 式結(jié)算。 l 明確交房的標(biāo)準(zhǔn)。通常的標(biāo)準(zhǔn)是購房者簽訂了交房確認(rèn) 書就認(rèn)定乙方已履行交房義務(wù)，若購房者在確定的交房日期 內(nèi)未驗收房屋，則規(guī)定自交房通知發(fā)出后 xx

25、日內(nèi)視為乙方 完成交房。 十二、乙方義務(wù)條款 1、避免乙方承擔(dān)無限責(zé)任。這主要是指合同中應(yīng)避免出現(xiàn) 案場違規(guī)累計處罰條款，違約累計賠償條款等可能使乙方承 擔(dān)無限責(zé)任的條款。 2、乙方承擔(dān)支付業(yè)務(wù)員傭金的義務(wù)。為保障銷售工作的順 利進(jìn)行和案場銷售秩序的維持，合同中應(yīng)約定由乙方發(fā)放業(yè) 務(wù)人員的傭金。 3、案場人員自行離、辭職乙方無涉制度。若合同中規(guī)定乙 方無故不得更換案場業(yè)務(wù)員，否則要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，則需 要明確業(yè)務(wù)員自行辭職、離職的，乙方無需承擔(dān)責(zé)任。 十三、誠意金條款 誠意金是與銷售無涉的由乙方支付給甲方的一筆款項，所以 此條款中的核心要素是確保誠意金能及時全額返還。 1、誠意金的返還 l 全

26、額返還。合同中需明確誠意金不得扣除，應(yīng)全額返還， 并確定返還的方式； l 誠意金返還的最遲時間。誠意金最遲的返還時間應(yīng)當(dāng)早 于合同終止期限； l 明確合同解除的情況下，誠意金返還的時間。 2、誠意金返還保障條款 雙倍返還的違約責(zé)任。即若甲方未能按時、足額返還誠 意金，則要承擔(dān)雙倍返還的責(zé)任，同時采用以下條款約束甲 方：“若甲方未按本合同確定的時間返還誠意金的，則甲方 承擔(dān)雙倍返還誠意金的違約責(zé)任，且甲方確認(rèn)，雙倍返還誠 意金的違約責(zé)任是合理的，甲方在任何情況下均不會就該項 約定提出異議。 ” l 設(shè)定房屋抵押保證誠意金的返還。此類抵押中，抵押房 屋的折算價格要低于市場價格，主要有兩方面的考量：

27、一方 面是若保證房屋上已經(jīng)設(shè)定了抵押，則抵押會扣除保證房屋 的價值；另一方面折掉的價格中包含了甲方應(yīng)支付的違約 金。 l 連帶責(zé)任保證函。如果甲方僅為項目公司，不能保障保 證金的返還，可以考慮由其母公司及關(guān)聯(lián)公司出具連帶責(zé)任 保證函，承諾按合同約定返還誠意金。 十四、違約責(zé)任條款 1、乙方違約主要情形： l 乙方未完成銷售指標(biāo)； l 乙方擅自解除合同； l 因乙方原因?qū)е驴蛻敉对V、糾紛或客戶流失等； l 乙方違反案場管理制度，包括乙方業(yè)務(wù)人員違反管理規(guī) 章，案場物資丟失損壞等； l 客戶逾期未辦理相關(guān)手續(xù)，如客戶大定逾期未簽約，客 戶逾期未辦理按揭貸款手續(xù)等。 2、乙方違約導(dǎo)致的后果有： l 賠償損失。即因乙方違約所導(dǎo)致的甲方損失，乙方應(yīng)承 擔(dān)賠償責(zé)任，有的合同中會采用違約金制度確定損失。 l 合同解除。即合同中規(guī)定，在乙方違約的情形下，甲方 可以行使合同解除權(quán)，解除合同。 l 不允許撤場。合同中規(guī)定乙方違約后，甲方有權(quán)解除合 同，但是合同解除后乙方不得撤場，還需完成