中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究報告

1、目 錄第一章 當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢和面臨的問題21.1 當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢21.2 當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新問題41.3 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一座未挖掘到位的金礦71.4 回歸市場主導模式，地價上漲優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈71.5 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迅速蔓延，向二線城市擴張9第二章 當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及重點產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域探討112.1 臨空產(chǎn)業(yè)嶄露頭角，產(chǎn)業(yè)物業(yè)需求量大112.2創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)風起云涌，生態(tài)化辦公呼之欲出122.3 總部經(jīng)濟風靡全國，產(chǎn)品體量升級成新趨勢13第三章 當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道探討153.1 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展難題：資金與管理153.2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資本特點163.3 目前國內(nèi)主要的融資渠道163.4 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多元化的融資發(fā)展方

2、向探討173.5 外資基金已進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域18第四章 國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新現(xiàn)狀214.1中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)典型案例214.2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的典型案例分析26第五章 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)誤區(qū)和創(chuàng)新方向315.1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前存在的問題315.2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的發(fā)展方向35第一章 當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢和面臨的問題2006、2007年間，隨著一輪輪宏觀調(diào)控政策的熱浪襲來，住宅和商業(yè)物業(yè)的開發(fā)在風口浪尖中徘徊，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也發(fā)生著深刻變革，在調(diào)控中仍保持著強勁的發(fā)展勢頭，迅速竄升為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一顆新星并廣備受關(guān)注。當融資成為了開發(fā)投資商前行的絆腳石，開發(fā)專業(yè)度成為難以逾越的門檻，當普洛斯集團（prologis grou

3、p）等外資搶灘中國產(chǎn)業(yè)市場，當受住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)控影響的復地、綠地、中糧集團等國內(nèi)不少大開發(fā)商搶入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在逆風勁吹中巍然屹立，顯示出旺盛的生命力和巨大的投資吸引力。面對這座未充分挖掘的金礦，多少投資開發(fā)商摩拳擦掌，在開發(fā)銀根縮緊收益受限的嚴峻現(xiàn)實下，仍未能阻擋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的腳步，結(jié)束了土地低價時代，回歸到市場主導的開發(fā)模式，伺機進行產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，迎來空前的發(fā)展契機，在全國迅速擴張并對二線城市進行了滲透，改寫了二線城市的市場格局。未來，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”將與商品住宅、商業(yè)物業(yè)共同綻放。當前全國對房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入的政策現(xiàn)狀，我們更應該看到，新經(jīng)濟形勢下，全球產(chǎn)業(yè)的重組與調(diào)整，全

4、國范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級改造，2008奧運會舉辦的經(jīng)濟輻射效應，這對以產(chǎn)業(yè)為依托的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來說，是一個歷史挑戰(zhàn)，更是一個歷史機遇。1.1 當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢一、開發(fā)門檻增高（一）融資成發(fā)展難題產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與普通的住宅、商業(yè)房地產(chǎn)不同，開發(fā)周期時間較長，后期資金投入對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有很大影響，所以雖然06年以前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的土地獲得成本低廉，但對開發(fā)商的資金能力要求依然很高，資金壓力貫徹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的始終。隨著住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場調(diào)控力度加大，市場發(fā)展放緩，房地產(chǎn)開發(fā)商的注意力開始向方興未艾的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，這必然導致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的競爭加??；06年開始，工業(yè)用地開始全面實行招拍掛的公開出讓方式，工業(yè)用地競

5、爭必將更加激烈；加之對工業(yè)用地指定最低限價政策，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的土地獲得成本必將大大增加。2007年，在原有資金壓力的基礎(chǔ)上加大了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的土地獲得成本，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金壓力繼續(xù)大幅增加。與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金壓力大相對應的是國內(nèi)開發(fā)商的實力有限，無力用自有資金完成開發(fā)，這一矛盾日在06年后隨著工業(yè)用地獲得成本的提高而加劇。面對這一矛盾，傳統(tǒng)的銀行貸款已經(jīng)不能有效解決，特別是宏觀調(diào)控下銀行貸款收緊，促使開發(fā)商通過其他渠道解決資金壓力，融資成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中日益重要的問題。面對這一問題，在外資產(chǎn)業(yè)基金的示范作用下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道多元化發(fā)展。（二）開發(fā)專業(yè)度提升06年開始政府在工業(yè)用地等方面調(diào)

6、控力度的日漸加大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正逐漸走上正軌，開始成為繼住宅、商業(yè)地產(chǎn)后房地產(chǎn)開發(fā)的又一重要開發(fā)類型，隨著政府調(diào)控的日漸規(guī)范和其自身的快速發(fā)展壯大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展開始由粗放型經(jīng)營向?qū)I(yè)化、規(guī)范化的開發(fā)模式過渡，特別是外資產(chǎn)業(yè)基金近期在國內(nèi)的快速擴張，客觀上要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在專業(yè)化、規(guī)范化方面盡快提升以適應同外資的激烈競爭。新形勢下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必須日漸規(guī)范，接收并按照新的理念和新的開發(fā)模式進行運作。專業(yè)化開發(fā)模式要求項目在統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局下，把房地產(chǎn)作為配置載體，由專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)商進行土地資源整合和開發(fā)，通過統(tǒng)一規(guī)劃和專業(yè)設(shè)計，為入駐企業(yè)提供相應的經(jīng)營用房，同時提供相應的配套設(shè)施和物業(yè)管理，實

7、現(xiàn)土地的集約配置效應。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別是以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導的房地產(chǎn)開發(fā)，在產(chǎn)業(yè)研究和規(guī)劃方面具有非常專業(yè)的開發(fā)要求，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)的專業(yè)化發(fā)展方向是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢。二、產(chǎn)品進一步升級隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由粗放型經(jīng)營向?qū)I(yè)化、規(guī)范化發(fā)展升級，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)理念和模式開始發(fā)生改變，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不再單一地進行最基本地工業(yè)廠房、物流基地的開發(fā)，而是順應產(chǎn)業(yè)主導的方向，探尋產(chǎn)業(yè)升級的發(fā)展需求，向研發(fā)、辦公、展示用房等其他產(chǎn)業(yè)需求升級。除在產(chǎn)品類型方面的升級外，開發(fā)商在產(chǎn)品的具體設(shè)計方面也從面向的客群需求出發(fā)，結(jié)合自身條件和開發(fā)經(jīng)驗，從產(chǎn)品的體量、功能設(shè)計、生態(tài)發(fā)展等角度入手進一步提高自

8、身產(chǎn)品的品質(zhì)。如目前的總部基地、bda國際企業(yè)大道等項目都是產(chǎn)品升級的典型案例。三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的社區(qū)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日漸規(guī)范的另一個重要的發(fā)展趨勢是產(chǎn)業(yè)園區(qū)軟環(huán)境的完善，即出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的社區(qū)化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅向縱深方向的發(fā)展顯著，提供配套服務(wù)的橫向發(fā)展也應跟上產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和產(chǎn)品的升級，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工作人員和工作性質(zhì)都出現(xiàn)變化，不再是單純的生產(chǎn)性質(zhì)，相應的對園區(qū)軟環(huán)境的需求也從單一的生產(chǎn)需求向商務(wù)、生活等需求轉(zhuǎn)移，對居住、休閑、商業(yè)等相關(guān)配套設(shè)施的需求迅速發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園區(qū)在產(chǎn)業(yè)各部門特別是研發(fā)、辦公等部門的不斷入住后，已形成了比較完整的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部循環(huán)系統(tǒng)，各部門及各種資源需要建立相應

9、的平臺進行資源整合，來滿足不斷發(fā)展的企業(yè)的行為需求。1.2 當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新問題當前受宏觀政策的調(diào)控影響，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖準入門檻提高，開發(fā)專業(yè)性更強，但不可否認的事實是，經(jīng)過新一輪的洗牌，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)步入良性發(fā)展軌道。長遠角度看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的興起是城市土地集約利用的需求，是產(chǎn)業(yè)價值鏈不斷分解、產(chǎn)業(yè)集聚導致空間不斷專業(yè)化以及政府、開發(fā)方規(guī)劃引導的產(chǎn)物。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的運作模式，決定了它的專業(yè)程度和開發(fā)特性，產(chǎn)業(yè)先行，如何順應產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)切入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域？成為制約產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)向前發(fā)展的關(guān)鍵問題。一、如何多方共贏，合理產(chǎn)業(yè)定位是關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來價值鏈的高端聚集，并優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動產(chǎn)業(yè)升級，由此帶動城

10、市發(fā)展，這給地方政府支持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展充分的理由。全國性的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，對第三產(chǎn)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)的政策鼓勵與引導，各大中城市興起了對新興的、高增長、高附加值、無污染、節(jié)能環(huán)保，可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類別發(fā)展的狂熱追捧。由于此類產(chǎn)業(yè)獨特的特征，現(xiàn)有的工業(yè)物業(yè)已經(jīng)不能滿足其辦公要求，引發(fā)對現(xiàn)有物業(yè)升級版的大量現(xiàn)實需求，也成為當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要增長因素，同時可以看到，由于合理的產(chǎn)業(yè)定位，各產(chǎn)業(yè)為主導的專業(yè)園區(qū)取得了較好的成效，并帶動了區(qū)域經(jīng)濟乃至城市的發(fā)展。（一）臨空產(chǎn)業(yè)臨空產(chǎn)業(yè)是依托機場發(fā)展起來的，尤其是國際性、樞紐性大機場，帶來人流、物流、現(xiàn)金流優(yōu)勢而發(fā)展起來的區(qū)域經(jīng)濟形態(tài)。 從全國各大中城市的“臨空經(jīng)濟熱

11、”“空港建設(shè)熱”可以看出，臨空產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢明顯得到從政府到企業(yè)層面的廣泛認可，依托良好的機場基礎(chǔ)設(shè)施和關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)的聚集，它跨越行政區(qū)域和國際界限，對全球的跨國企業(yè)和高價值企業(yè)都形成了較強的吸引力，同時由于全球產(chǎn)業(yè)升級的大勢之趨，企業(yè)對辦公物業(yè)的升級性需求，對辦公品質(zhì)提升的強烈渴望，帶來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新契機。（二）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)指以創(chuàng)新思想、技巧和先進技術(shù)等知識和智力密集型要素為核心，通過一系列創(chuàng)造活動，引起生產(chǎn)和消費環(huán)節(jié)的價值增值，為社會創(chuàng)造財富和提供廣泛就業(yè)機會的產(chǎn)業(yè)，以其涉及面廣，衍生產(chǎn)品價值高等特點，成為各地招商的新寵。繼上海盤活老廠房用于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)的辦公，北京創(chuàng)建十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地后，

12、廣州、武漢、西安、南京等智力資源豐富的陸續(xù)地區(qū)出現(xiàn)“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地”的招商規(guī)劃，在政府政策的支持下，中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)借勢興起并迅速走紅，帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚。雨后春筍般涌現(xiàn)的新型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶來物業(yè)需求的同時，推動了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的迅速升級和發(fā)展。 （三）信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)信息技術(shù)的飛速發(fā)展和信息產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，使信息技術(shù)及其產(chǎn)業(yè)的滲透性和帶動性得以充分發(fā)揮作用，驅(qū)動著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，成為推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級的主要力量，在使整個經(jīng)濟和社會向信息化、網(wǎng)絡(luò)化方向發(fā)展的同時，其對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢作用也相當明顯，如中關(guān)村軟件園、大連軟件園等以信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)先導的開發(fā)模式，就對當?shù)禺a(chǎn)業(yè)鏈的完善，對于同領(lǐng)域物業(yè)起

13、到很好的示范作用，同時將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶入新的發(fā)展高潮。（四）生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)被譽為 “朝陽工業(yè)”的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，已成為眾多投資者與企業(yè)家特別關(guān)注的熱門領(lǐng)域之一。隨著高新技術(shù)的迅猛發(fā)展，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)可以與計算機、生物芯片、化學合成、納米技術(shù)等實現(xiàn)融合，并有廣泛的應用前景。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)逐漸擺脫缺乏核心技術(shù)的現(xiàn)狀，轉(zhuǎn)向以研發(fā)為主的發(fā)展階段，因此衍生了許多以高附加值、智力密集型的研發(fā)機構(gòu)和企業(yè)。以研發(fā)為主的企業(yè)行為轉(zhuǎn)化為高附加值產(chǎn)品，企業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展，都將會產(chǎn)生更高的辦公環(huán)境要求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)若以生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為依托，中試實驗的需求對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的功能性提出更全面的要求，將有良好的市場預期。許多生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，

14、吸引了世界級的產(chǎn)業(yè)巨頭，對產(chǎn)業(yè)的引導與推動，有力的促進了物業(yè)的升級。（五）環(huán)保相關(guān)產(chǎn)業(yè)環(huán)保產(chǎn)業(yè), 包括環(huán)境管理和環(huán)保設(shè)備制造兩大類別，但涉及的范圍之廣，給予產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很大的空間,北京環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、蘇州國家環(huán)保高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、青島國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園，各地環(huán)保產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)方興未艾，使環(huán)保產(chǎn)業(yè)成為當前影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的熱門產(chǎn)業(yè)之一。（六）其他產(chǎn)業(yè)其他產(chǎn)業(yè)包括如由總部經(jīng)濟帶動的產(chǎn)業(yè)等特殊時期、特定經(jīng)濟條件下發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，它們作為國家近階段鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類別，形成相關(guān)行業(yè)的聚集或同行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的有效聚集，也將對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有積極的推動作用，是值得引起足夠重視的產(chǎn)業(yè)定位方向。二、如何規(guī)避開發(fā)成本，提高開發(fā)收益？面對地

15、根、稅根、銀根收緊的地產(chǎn)調(diào)控政策，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商、投資商們陷入融資難的困境，一地難求的開發(fā)商，進入資金困局的中小型開發(fā)商，拿地的開發(fā)方也面臨著開發(fā)成本提高的嚴峻考驗，部分地方的開發(fā)商由于難以籌措資金，不得不將手中的土地轉(zhuǎn)賣或以項目、股權(quán)來融資。如何規(guī)避開發(fā)成本，渡過難關(guān)，開發(fā)商們使出渾身解數(shù)：部分開發(fā)商全部或部分轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目股權(quán)，甚至整體出讓土地；“投靠”地產(chǎn)投資基金；用好項目來向國際基金和國內(nèi)私募基金融資；甚至開始尋求與原材料供應商、房屋中介合作有關(guān)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示，當下的房地產(chǎn)開發(fā)投資商，企業(yè)債券、上市融資、合作開發(fā)、委托貸款、典當乃至產(chǎn)權(quán)交易都是可以利用的一些新型融資渠道，但必須了解

16、各個渠道本身的特點及其風險。由于利益的驅(qū)使，開發(fā)方們將更注重開發(fā)投資渠道的選擇與組合，如何提高開發(fā)收益是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資商們當前最值得深思的問題。內(nèi)地發(fā)展商難以依賴銀行渠道融資，進一步拓展融資渠道成為必然，海外基金在此時介入更易于尋找戰(zhàn)略合作伙伴，私募基金已進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，多元化的投資融資渠道初顯端倪，將在本文第三章進行探討。1.3 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一座未挖掘到位的金礦近年來，外資在華的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資幅度加大，在全球經(jīng)濟一體化的宏觀經(jīng)濟背景下，良好的產(chǎn)業(yè)資源、相對低廉的土地價格、較好的投資收益預期，使中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)日益受到國際巨頭的青睞，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國在2006年吸引的外國直接投資總額已達總額達到

17、1.2萬億美元，其中大部分用于遍布全國的工業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)工廠、倉庫和研發(fā)中心。 2007年國際物流巨頭紛紛選擇在上?！奥鋺簟?。2月28日，沃爾瑪全資子公司蓋世理（gazeley）宣布正式進軍中國市場。此前，美國的物流地產(chǎn)巨頭普洛斯也已經(jīng)率先進入中國，歐美兩強將在中國展開競爭。3月21日，麥格理佳文集團（macquarie goodman）宣布，以1.21億元人民幣收購上海奉賢4.8萬平方米物流配送中心。這家上市的國際工業(yè)地產(chǎn)集團，之前已在上?？禈蜷_發(fā)了一個名為dhl-exel的工業(yè)地產(chǎn)項目，而同樣看中中國工業(yè)地產(chǎn)機會的國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭絕不在少數(shù)。隨著宏觀調(diào)控政策力度的不斷加大，工業(yè)用地市場化的進

18、程也將不斷推進，比起其他行業(yè)的投資，地產(chǎn)行業(yè)的地產(chǎn)投資更像一場“游擊戰(zhàn)”：住宅被宏觀調(diào)控，地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向了商辦等物業(yè)；商辦地產(chǎn)“調(diào)控”風聲吃緊，地產(chǎn)投資又轉(zhuǎn)向了更具投資價值的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。國內(nèi)一些大型的投資商和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識到住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)還受限于土地儲備、開發(fā)周期的影響，業(yè)務(wù)經(jīng)營具有間斷性，必須尋求可持續(xù)的經(jīng)營業(yè)務(wù)，動作較快并有較強實力的企業(yè)已經(jīng)把目光瞄準了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，開始在全國范圍內(nèi)尋求合作項目，國內(nèi)一些大開發(fā)商如復地、中糧，擁有開發(fā)區(qū)資源的北京經(jīng)開投資、順義空港股份等開發(fā)商也紛紛進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，搶占市場先機。相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響較小。從全國范圍看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)

19、展近20年，投資回報率一直勻速上升，少有下挫。但與其它許多國家相比，中國的工業(yè)土地、工業(yè)物業(yè)價格還非常低廉，與住宅、商業(yè)地產(chǎn)還有很大差距，外資和國內(nèi)實力開發(fā)企業(yè)競相進入中國挖掘這座地產(chǎn)金礦，可以預見，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的租售價格將有很大上升空間，巨大的投資潛力不容忽視。1.4 回歸市場主導模式，地價上漲優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈一、告別低價時代，回歸市場主導模式國家對整個房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控在近年內(nèi)從未間斷，對住宅的持續(xù)調(diào)控使國內(nèi)房地產(chǎn)市場有短期的波動，隨著國家對工業(yè)用地的深入整頓與管制，工業(yè)用地結(jié)束了瘋狂圈地的神話，告別了“零地價”、政府政策傾斜的特殊時代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)回歸市場調(diào)配資源時代。政策鏈接：2006年8月，國

20、土資源部招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范正式開始施行，要求必須將工業(yè)用地納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍。2006年9月，國務(wù)院下發(fā)的國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知中指出明確指出：建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度。與日益攀升的住宅和商業(yè)用地的價格相比，工業(yè)用地的價格將有較大的上升空間，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的商業(yè)前景廣闊，在告別了政府主導的低價時代后，游戲規(guī)則將發(fā)生根本性的改變，政府對土地集約化的有力舉措，土地價格的增長有利于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進行調(diào)整，開發(fā)預期的難度加大，市場調(diào)配資源優(yōu)勝劣汰，將迎來更規(guī)范更建康的新的發(fā)展階段。2005年底至當前，工業(yè)用地的價格增幅同比出現(xiàn)比較明顯的增長，政策調(diào)

21、控使工業(yè)用地走向了市場化，大量新的工業(yè)用地開發(fā)投資增長出現(xiàn)了較大的提升，2006年繼續(xù)與商業(yè)和綜合用地基本持平，說明產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場從政府主導模式回歸到市場化的模式，土地開發(fā)的價格將趨于國家化市場化，由于政策對工業(yè)用地出讓的規(guī)范，工業(yè)用地市場價格的市場體系逐步建立，土地價值開始在地價水平層面有所體現(xiàn)，這也是抑制無序開發(fā)、土地集約化運用的整體趨勢。二、地價上漲優(yōu)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)鏈近幾年各地工業(yè)用地價格出現(xiàn)空前的高漲，過去行政干預強、土地以附屬品狀態(tài)存在的現(xiàn)象已經(jīng)不復存在，今后工業(yè)用地將全部通過“招、拍、掛”的形式出讓，并全國范圍內(nèi)進行土地清查回收，對出讓供應量的適當壓縮，以公平、公開、公正的原則通過一

22、系列規(guī)范運作的機制和程序，避免過去存在的暗箱操作。地價的上漲從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的源頭抓起，減緩了未準備充分的開發(fā)商發(fā)人進入速度，減少了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)大量空置的可能，有效遏制了圈地盲目開發(fā)的危險行為，從而提高工業(yè)用地招商的透明度，土地潛藏的巨大價值得以充分發(fā)揮，對產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈也起到很好的優(yōu)化作用。擺脫長期受政府干預的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，未來將轉(zhuǎn)向受市場主導的開發(fā)模式，在優(yōu)勝劣汰的游戲規(guī)則的驅(qū)使下，有實力背景并渴望持續(xù)發(fā)展的企業(yè)將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的締造者，對于產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)的開發(fā)將有較好的規(guī)劃，可持續(xù)發(fā)展成為其重要的開發(fā)理念，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)良性競爭時代來臨。1.5 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迅速蔓延，向二線城市擴張當房產(chǎn)調(diào)控的熱浪一陣陣襲來，一些

23、實力開發(fā)商開始尋找新的“天堂”。類似重慶、天津、西安、武漢等這樣的二線城市，其房地產(chǎn)市場發(fā)展的“空白”和滯后帶給了開發(fā)商十足的信心。相比北京、上海等城市的房地產(chǎn)市場競爭日益白熱化、資源逐漸稀缺以及越來越嚴峻的調(diào)控環(huán)境，二線城市無疑更具市場潛力。事實上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亦是如此，在調(diào)控中愈演愈烈，大有迅速蔓延全國之勢。此前，海外基金只關(guān)注在北京、上海等一線城市的項目，經(jīng)過了宏觀調(diào)控的洗禮后，二線城市也進入海外基金的視線，并開始關(guān)注在二線城市開發(fā)的企業(yè)和項目。如全球最大的工業(yè)地產(chǎn)投資信托公司普洛斯也已在天津、蘇州、武漢等二線城市投建其物流園區(qū)；而新加坡騰飛集團也開始著手大連軟件園騰飛園區(qū)的建設(shè)。海外基金這

24、種縱深化的投資表現(xiàn)，證實了二線城市在當前政策環(huán)境下的發(fā)展空間。隨著中國改革開放的深入，沿海地區(qū)、改革試點區(qū)原有的政策優(yōu)勢、資本優(yōu)勢和交通區(qū)位優(yōu)勢在能源、原材料、勞動力缺乏和環(huán)境承載力的多重制約下，呈現(xiàn)出邊際產(chǎn)業(yè)遞減的趨勢，沿海地區(qū)、改革試點區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展嚴重依賴資源、資本和勞動力的大量投入，而勞動力和土地成本等價格的攀升導致了部分企業(yè)投資的轉(zhuǎn)移。“由于北京、上海及廣州的勞動力和土地成本有所上升，主要的制造類企業(yè)傾向于將其工業(yè)投資轉(zhuǎn)向國內(nèi)的二級城市。但對于準備建立研發(fā)中心的公司而言，北京仍具有很大的吸引力，一些公司甚至將其研發(fā)中心的計劃從只服務(wù)中國地區(qū)升級為其全球范圍內(nèi)的研發(fā)中心?！敝倭柯?lián)行相關(guān)人

25、士表示。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國在2004年吸引的外國直接投資總額已達600億美元，其中大部分用于遍布一、二線城市的工業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)工廠、倉庫和研發(fā)中心。隨著工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備逐步向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，北京，上海作為全國最主要的城市，成為跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心的理想基地。廣州等主要工業(yè)城市將成為航空、制藥等更多精密制造業(yè)的理想基地。土地成本的上升，擁有大量土地資源和廉價勞動力的二線城市區(qū)位優(yōu)勢凸顯，如天津以其距離首都北京僅140公里的地理優(yōu)勢，成為一些希望在北京周邊扎根的企業(yè)的良好選擇，處于西部的二線城市成都也吸引了英特爾等大型跨國企業(yè)的入駐。中國經(jīng)濟新的產(chǎn)業(yè)布局特征對企業(yè)選址的決定因素不容忽視，沿海的部分制

26、造業(yè)逐漸往中西部轉(zhuǎn)移，在華的跨國公司中也開始出現(xiàn)整合工業(yè)資源的潛在趨勢，這對剛剛起步卻又充滿生機的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場而言，意味著空前的發(fā)展機遇，將成為推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理性擴張的新誘因。第二章 當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及重點產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域探討當前調(diào)控力度的增強，風云變幻的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，仍保持了強勁的增長勢頭，備受關(guān)注并成為房地產(chǎn)市場開發(fā)的新投資方向，贏得了巨額資本的青睞，以產(chǎn)業(yè)為先導是其不變的發(fā)展主題，新興的擁有高附加價值的產(chǎn)業(yè)類別，將引發(fā)整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的變革。2.1 臨空產(chǎn)業(yè)嶄露頭角，產(chǎn)業(yè)物業(yè)需求量大臨空經(jīng)濟是依托國際機場，尤其是國際性、樞紐性大機場的人流、物流優(yōu)勢而發(fā)展起來的區(qū)域經(jīng)濟形態(tài)。 臨空經(jīng)濟是地區(qū)性經(jīng)濟發(fā)展的發(fā)

27、動機。每年100萬人次航空旅客運輸量相當于產(chǎn)生1.3億美元的經(jīng)濟效益和2500個就業(yè)崗位。2005年，我國航空有近3億人次的旅客運輸量，首都國際機場的旅客吞吐量達到4100萬人次，其產(chǎn)生的經(jīng)濟效益帶動的就業(yè)崗位是非常巨大的。 由于臨空的區(qū)位優(yōu)勢、交通利好以及相關(guān)配套的成熟，衍生出于依賴機場基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的相關(guān)行業(yè)的無意識聚集，我們稱之為“臨空產(chǎn)業(yè)”，其產(chǎn)業(yè)的集聚效應也非常明顯，據(jù)悉北京空港順義七成經(jīng)濟收入與臨空產(chǎn)業(yè)相關(guān)，并有逐年增加的趨勢。因此，今年來全國包括北京、上海、廣州、成都、重慶、西安等大中城市，都在圍繞機場大力提倡臨空經(jīng)濟圈，發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)。一般來講，臨空產(chǎn)業(yè)以機場和相關(guān)服務(wù)為核心

28、向外擴散，依次分為三個階層，包括機場核心地區(qū)、機場鄰近地區(qū)、機場外圍輻射地區(qū)。機場核心地區(qū)主要包括航空服務(wù)、航行保障、飛機維修等行業(yè)類型，這些行業(yè)一般由航空公司壟斷，而且開發(fā)受相關(guān)政策的限制，一般不列入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)考慮的范圍。但核心地區(qū)外的機場鄰近地區(qū)和外圍輻射地區(qū)，包含的行業(yè)有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、會務(wù)展覽、商業(yè)貿(mào)易、物流倉儲、教育科研等等，部分行業(yè)是具有高附加價值的，符合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)價值最大化的方向，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重點吸引對象。如高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，研發(fā)工作多以腦力勞動為主，周邊環(huán)境的好壞直接影響著創(chuàng)意的產(chǎn)生，對辦公產(chǎn)品的升級有強烈的渴求；同時有關(guān)研究還表明，研發(fā)人員商務(wù)活動中對機場的依賴性較強，高效

29、率運輸節(jié)約了時間成本，更是方便公司高層的跨區(qū)域管理，給公司創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。臨空產(chǎn)業(yè)的高附加值行業(yè)分布之廣，以及空港對于產(chǎn)業(yè)鏈高端的企業(yè)的吸附能力日益增強，對產(chǎn)業(yè)物業(yè)將有較大需求。此外，在全國產(chǎn)業(yè)升級的產(chǎn)業(yè)環(huán)境支持下，臨空產(chǎn)業(yè)將逐建由低價值端向高價值方向升級，對機場交通較為依賴的金融貿(mào)易、信息資訊、時尚展示類產(chǎn)業(yè)將陸續(xù)進入臨空區(qū)域，這些時尚前衛(wèi)、智力密集型企業(yè)的加盟，無疑對產(chǎn)業(yè)物業(yè)提出了更高更完美的要求，誰的產(chǎn)品最具比較優(yōu)勢，誰將贏得市場。臨空產(chǎn)業(yè)在全國的經(jīng)濟效應嶄露頭角，還將繼續(xù)發(fā)力，由此產(chǎn)生了海量的物業(yè)需求，同時從全國范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨向看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品升級成必然趨勢。2.2創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)風

30、起云涌，生態(tài)化辦公呼之欲出從上個世級末開始，英國等發(fā)達國家就開始運用創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)收獲大量外資，近來中國也搭上這班列車，開始興起“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”。2006年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)可謂風起云涌，北京、上海高舉起創(chuàng)意之都的大旗，站在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的風口浪尖。“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)指以創(chuàng)新思想、技巧和先進技術(shù)等知識和智力密集型要素為核心，通過一系列創(chuàng)造活動，引起生產(chǎn)和消費環(huán)節(jié)的價值增值，為社會創(chuàng)造財富和提供廣泛就業(yè)機會的產(chǎn)業(yè)，主要包括研發(fā)設(shè)計、建筑設(shè)計、文化藝術(shù)、咨詢策劃和時尚消費等幾大類，并涉及諸多行業(yè)。適時地調(diào)整產(chǎn)業(yè)比重，進一步推動第三產(chǎn)業(yè)是全國產(chǎn)業(yè)升級的整體趨勢，而創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的知識密集型、高附加值、高整合性，對于提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)

31、展水平，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有積極作用，發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)不僅推升經(jīng)濟, 更提升名牌效應。許多城市競相出臺優(yōu)惠扶持政策，扶持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展也就不足為奇，在各地興起的“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)熱”中，打造“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是一項主要舉措。得風氣之先的深圳、上海于2004年即帶頭建立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，隨即北京、廣州、南京、杭州、蘇州、青島等城市紛紛打造文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前，上海已建或在建的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)包括田子坊、m50、創(chuàng)意倉庫、合金工廠、海上海、車博會等50多個。計劃到2007年，上海將打造出70至80個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸引30004000家各類創(chuàng)意類企業(yè)集聚。作為文化中心，北京也不甘示弱，目前已形成石景山北京數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)

32、示范基地、中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導基地、長安街沿線文藝演出聚集區(qū)、什剎海文化旅游區(qū)等在內(nèi)的10個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，正在規(guī)劃建設(shè)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)還有8個。以北京和上海的示范和帶動效應，不難想象全國“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)熱”已到了何等如火如荼的程度！細看京滬兩地的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，走在風口浪尖的則是眾多的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這些星羅棋布在城市各個角落的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，或似空降兵由政府大力推動，或如大樹般深深植根于某一特定區(qū)域文化，還有許多的園區(qū)是由企業(yè)搖身演變而來，上海更是將老廠房盤活，成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)。但值得注意的是，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵復雜，涉及產(chǎn)業(yè)門類眾多，也帶來管理、扶持政策制定等方面的種種困難，而配套服務(wù)不健全、

33、產(chǎn)業(yè)鏈不完整、市場不成熟等種種因素，更是影響著創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，在創(chuàng)意園區(qū)規(guī)劃之初，政府應該科學布局、找準定位，合理分配資源，企業(yè)也應當做好投資風險測算。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的知識創(chuàng)新、智力密集型等行業(yè)特點，對辦公物業(yè)、辦公環(huán)境有新的要求，生態(tài)化辦公便應運而生，隨處可見的花鳥樹叢，潺潺流水，它擁有寫字樓、格子間所不具備的創(chuàng)意元素，優(yōu)美的環(huán)境烘托的想象空間有助于創(chuàng)意靈感的激發(fā)，寬松的辦公空間也有助于入駐企業(yè)展示自己的個性文化，將成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的辦公首選。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)符合科教興市的主戰(zhàn)略，形成新的經(jīng)濟增長點，是各大中城市招商引資的新貴，可以預見，在全國還將有較好的發(fā)展前景，滿足創(chuàng)意企業(yè)生態(tài)化的環(huán)境需求，打造符合創(chuàng)

34、意企業(yè)活動的多功能產(chǎn)品，勢必成為引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場的新潮流。2.3 總部經(jīng)濟風靡全國，產(chǎn)品體量升級成新趨勢最近幾年，“總部經(jīng)濟”的概念風靡全國。北京強勢打造中關(guān)村（豐臺）總部基地；上海出臺優(yōu)惠政策，向國內(nèi)外名企總部頻送秋波；廣州、深圳強強聯(lián)合欲做南中國總部中心；據(jù)不完全統(tǒng)計，目前青島、沈陽、大連、杭州、南京、廈門、武漢、西安、重慶等國內(nèi)各大城市已爭相扛起了發(fā)展總部經(jīng)濟的大旗。所謂“總部經(jīng)濟”，是指某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，而使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟形態(tài)。在具備總

35、部經(jīng)濟發(fā)展的條件后，總部經(jīng)濟將會產(chǎn)生稅收貢獻、消費帶動等五種效應，帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，因此許多城市競相發(fā)展總部經(jīng)濟，以推動地區(qū)性經(jīng)濟的快速增長，在大型企業(yè)全球化謀局的形勢下，總部經(jīng)濟還可以提升城市全球性的知名度和影響力。北京道豐科技商務(wù)園以“總部基地”作為推廣名吹響總部經(jīng)濟號角后，上?！皬偷貒H鋼鐵物流總部基地”、上海“浦東總部基地”上?！按髽I(yè)領(lǐng)地企業(yè)總部花園”濟南“時代總部基地”等項目接踵而至，當全國各大城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目冠以“總部基地”頭銜的時候，一場聲勢浩大的企業(yè)客群之爭正逐漸上演，并硝煙四起。各大城市的總部基地項目的開發(fā)方，部分已經(jīng)開始著手研究企業(yè)內(nèi)部的需求，尋求項目合理的價值點，實現(xiàn)了

36、合理的產(chǎn)品定位，形成吸引總部企業(yè)的核心誘因，但能否真正滿足跨國企業(yè)以及國內(nèi)大型實力企業(yè)打造總部的需求，還值得深層次思考。以“500強的獨棟”著稱的bda國際企業(yè)大道，雖未重點打“總部經(jīng)濟牌”，實際卻吸引了資生堂、白領(lǐng)等知名企業(yè)的總部進駐，成為“最有個性的總部基地”。在bda國際企業(yè)大道的成功面市后，開發(fā)方北京經(jīng)開投資又精心打造了“bda國際企業(yè)大道 ”項目，保持了原有項目生態(tài)化、獨立性等優(yōu)勢特點，對跨國企業(yè)及國內(nèi)實力型企業(yè)飛速發(fā)展的趨勢做出判斷，適當超前在產(chǎn)品體量上進行升級，在差異化產(chǎn)品的創(chuàng)新過程中大膽邁進了一步，成為新經(jīng)濟形勢下總部經(jīng)濟類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的典范。名副其實的總部基地，既要滿足發(fā)展后的現(xiàn)

37、代企業(yè)需求，順應全球跨國企業(yè)在中國設(shè)立總部的階段性發(fā)展要求，跟上國內(nèi)大型企業(yè)迅速膨脹全國擴張的發(fā)展步伐，并要適當前瞻，打造出符合企業(yè)未來發(fā)展軌跡的含金量更高的優(yōu)勢產(chǎn)品。第三章 當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道探討隨著政府調(diào)控力度的加大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢必日趨規(guī)范，按照新的理念和新的開發(fā)模式運作將成為趨勢。專業(yè)化開發(fā)模式要求項目在統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局下，把房地產(chǎn)作為配置載體，由專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)商進行土地資源整合和開發(fā)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大，很多項目前期啟動資金動輒數(shù)億元，資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這就意味著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)融資有非常高的要求，需要對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資渠道進行深入探討。3.1

38、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展難題：資金與管理產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有其獨有的運作模式，包括開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供相應的產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，一個重要特點就是對開發(fā)商的資金實力要求較高，這樣才能保證前期開發(fā)區(qū)所需的資金投入。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這一特點成為資金不足的中小開發(fā)企業(yè)的進入門檻。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模，前期投入范圍從十幾個億到幾十個億，招商、管理運營等方面的投入也需大量資金投入，而投資回收期則有的長達十幾年，資金實力稍有不足，就會出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。2006年以來，工業(yè)用地施行招拍掛方式公開出讓土地，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的用地環(huán)節(jié)也加大了

39、開發(fā)商的資金壓力。早期設(shè)立的開發(fā)園區(qū)，在建設(shè)資金短缺問題上，中央政府給予了政策性扶持，上市公司指標和開發(fā)貸款的政策性支持，賦予了園區(qū)建設(shè)的投融資能力。雖然如此，但隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展逐步規(guī)范化和非公有化，勢必要擺脫計劃經(jīng)濟的扶持，在符合市場經(jīng)濟規(guī)律的基礎(chǔ)上自我完善與發(fā)展。而與之對應的是不斷加重的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資金壓力，融資成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨的最棘手的難題。在從工業(yè)地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式升級過程中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)特別是租賃型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展完善除了雄厚的資金保障外，還需在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)部建立科學、規(guī)范和完善的內(nèi)部管理系統(tǒng)以確保開發(fā)運營的正常運轉(zhuǎn)。近年來投資者對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的選擇越來越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強調(diào)軟環(huán)境的

40、變化趨勢。由于硬環(huán)境的建設(shè)只要投入充足，給予一定時間就可以實現(xiàn)，而軟環(huán)境的復制卻是十分困難的，也體現(xiàn)著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時間尚短，開發(fā)模式尚不成熟，沒用形成成熟的內(nèi)部管理體制，必須伴隨產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展在摸索中不斷完善。3.2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資本特點2007年以前的工業(yè)用地出讓方式和價格決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)土地獲得成本的低廉，直接導致了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前期的較高的投資回報率。目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報率保守估計在8以上，好的項目能達到9，甚至高達17左右。如果僅從最基本的標準化廠房的投資建設(shè)來看，工業(yè)用地的年限是50年，以現(xiàn)時建標準廠房來計算，年回報率大約在12-16，隨著近年

41、國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展，該回報率有進一步上升的勢頭。雖然2007年以后工業(yè)用地的土地獲得成本將有所上漲，但房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展依然可以保證產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的較高投資回報率。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面向的客戶與普通住宅類和商業(yè)類地產(chǎn)不同，集中在生產(chǎn)、研發(fā)、管理等直接創(chuàng)造價值的第二產(chǎn)業(yè)上，這類產(chǎn)業(yè)具有收益穩(wěn)定、需求穩(wěn)定等特點，受政策等外部影響小，決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求較其他類地產(chǎn)更穩(wěn)定。3.3 目前國內(nèi)主要的融資渠道目前國內(nèi)的主要融資渠道基本可以分為兩類：一是債務(wù)性的融資，需要到期償還本息，這類融資包括銀行貸款、債券融資和債務(wù)式信托；二是權(quán)益性融資，即投資者以入股的方式注入開發(fā)資金獲取相應的開發(fā)收益，包括企業(yè)合作開發(fā)、權(quán)益

42、式信托和房地產(chǎn)基金。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面，前期的園區(qū)資金籌措已運用過多種融資方式發(fā)行債券、開發(fā)銀行貸款、商業(yè)銀行貸款、財政投資、上市公司殼資源，現(xiàn)有的資金渠道幾乎90%是債務(wù)性融資。但從目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的資金支持現(xiàn)狀看，長期持有型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在長期資本支持的資金匹配方面，存在很大問題。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自身長期資本渠道的體制建立還有待時日。3.4 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多元化的融資發(fā)展方向探討雖然目前國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)采取了多種融資手段，但基本沒用脫離債務(wù)性融資的范圍，該類融資到期收回本息的方式并不適合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的長期穩(wěn)定的發(fā)展模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要尋找與之相適應的長期穩(wěn)定可循環(huán)的融資方式。隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)整體資金壓

43、力的加大，出現(xiàn)了多元化的融資發(fā)展趨勢，特別是權(quán)益性融資的可持續(xù)長期發(fā)展的優(yōu)勢，正在日漸成熟完善，相應的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也必將加快多元化融資的步伐，更多涉及權(quán)益性融資的領(lǐng)域。資金模式是關(guān)系到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵性問題，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點的基礎(chǔ)上應選擇適當?shù)娜谫Y方式配合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。如上分析，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有開發(fā)經(jīng)營時間長，收益穩(wěn)定等特點，這就要求選擇可持續(xù)長期發(fā)展的融資模式，目前大量應用的債務(wù)性融資無法滿足這一要求，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資金模式在債務(wù)性融資發(fā)展成熟后應向能夠提供長期穩(wěn)定資本的權(quán)益性融資過渡。另外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還面臨著內(nèi)部管理滯后的問題，需要迅速培養(yǎng)起國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成熟的管理機制。縱觀國內(nèi)產(chǎn)業(yè)

44、地產(chǎn)的發(fā)展，除以政府為導向的園區(qū)模式外，外資在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的投資正迅速提高，值得國內(nèi)借鑒的是，外資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)多是以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基金的模式進行，如普洛斯、豐樹基金等。作為權(quán)益性融資的一種主要形式，地產(chǎn)基金除了具有長期穩(wěn)定資本的優(yōu)點外，還具有已發(fā)展成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部管理機制，這對于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)除起到借鑒作用外，還為其提供了一條積極的發(fā)展道路適應長期穩(wěn)定發(fā)展的融資渠道和專業(yè)化管理模式的結(jié)合。中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道探討國外reits已進入國內(nèi)市場的海外工業(yè)地產(chǎn)基金（reits）普洛斯、豐樹基金等，對國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金來源而言，可以發(fā)揮對外融資窗口作用。持有型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目可以通過與海外基金的并購合作，達到

45、解決資金流通性的目的。待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，可以與海外基金展開合作開發(fā)及后期的資產(chǎn)經(jīng)營，解決資金問題。案例：2005年，騰飛基金在新加坡本地并購的9棟項目的平均租金回報率是7.6%。這支房地產(chǎn)投資信托基金的股息回報率為4.7%。其對國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的投資回報率要求是10%，投資回報率要求底線是8%。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)reits，到香港、新加坡等地境外上市從理論的角度，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)reits資產(chǎn)，可以到海外上市。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個區(qū)別是，市場周期與經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的周期波動直接關(guān)聯(lián)性不強。由于上述特點，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)reits在國際資本市場有其產(chǎn)品組合需要和市場位置。境內(nèi)外上

46、市公司資本運做1. 國內(nèi)園區(qū)上市公司的業(yè)績支撐，早期以土地轉(zhuǎn)讓的收入所得為主，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為這些上市公司的主營收入。2. 國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)海外上市融資，典型的代表是瑞安集團在上海的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，曾計劃組建新上市公司到香港融資，后因為項目土地法律手續(xù)拖延，未能成行。3. 上市公司殼資源利用，上海浦東總部基地操作手法有一定代表性。境外、國內(nèi)上市公司、資金充足行業(yè)和企業(yè)通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)引導資金充足的產(chǎn)業(yè)和公司落地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，或通過招商吸引相關(guān)企業(yè)落戶產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，及通過合作開發(fā)形式籌集資金。1. 硅谷區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)價格在美國也處于較高水平，其原因在于納斯達克市場的支持，使該區(qū)域成為資金密集度很高的區(qū)域，企業(yè)客

47、戶能在辦公、居住方面支付高對價。對于國內(nèi)資金短缺的園區(qū)建設(shè)和新城發(fā)展而言，吸引資金豐富的行業(yè)和企業(yè)，是一個原理類似的解決方案。2. 大型外資實體企業(yè)，均具有豐富的資金籌集能力和渠道。目前外資對國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)實現(xiàn)了從租賃物業(yè)向購買物業(yè)的轉(zhuǎn)變，法律環(huán)境不再是外資企業(yè)購買的障礙。3. 電力、煤炭等資金充足，不需要太多生產(chǎn)追加投資型行業(yè)。4. 國內(nèi)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，資金充足，籌集資金能力強。國內(nèi)資金籌集發(fā)行債券、開發(fā)銀行貸款、商業(yè)銀行貸款等3.5 外資基金已進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域2006年建設(shè)部曾發(fā)布規(guī)定，8月1日起所有工業(yè)用地出讓都要進行“招拍掛”，不得再協(xié)議轉(zhuǎn)讓。對很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，或多或少都產(chǎn)

48、生了較大的影響和沖擊，但外資并沒有停下對中國的投資步伐。外資在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，可以歸納為三種模式：1、傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)；2、物流地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)；3、產(chǎn)業(yè)基金資本運做，并購項目，境外reits上市。早在2005年，一個名為盛陽地產(chǎn)的基金（sun china real estate investment management co.，ltd.）聲稱與歐洲某工業(yè)地產(chǎn)巨頭結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，并簽署協(xié)議共同成立uref聯(lián)合地產(chǎn)基金，用于中國內(nèi)地工業(yè)地產(chǎn)投資，之后私募基金逐漸開始在中國的投資征程。依托成熟的資本運作，外資對中國房地產(chǎn)的投資力度繼續(xù)加碼，例如新加坡貿(mào)工部下屬全資子公司新加坡騰飛集團正在推進對

49、我國內(nèi)地各大城市工業(yè)地產(chǎn)市場的投資，新項目包括總投資2億美元的大連軟件園等。而前不久騰飛集團剛成立兩支總額約70億元人民幣的私募基金，專門投向中國內(nèi)地的工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)項目。其中的騰飛中國工業(yè)園和產(chǎn)業(yè)園基金，規(guī)模為6億新加坡元（約合30億元人民幣），將投資于“輕工業(yè)和物流設(shè)施”，具體包括倉庫和配送中心、軟件it相關(guān)設(shè)施、郊區(qū)商業(yè)辦公樓和產(chǎn)業(yè)園，在新加坡發(fā)起設(shè)立，但資金全部投向中國內(nèi)地。reits是采用公司或者商業(yè)信托的組織形式，集合多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進行融資的一種形式。reits通過發(fā)行收益憑證匯集眾多投資者的資金，購買房地產(chǎn)項目，并由專門投資機構(gòu)經(jīng)營管理，將投資綜合

50、收益按比例分配給投資者。與目前國內(nèi)已有的信托投資相比，其可自由在公開資本市場交易，無持有期限的特點，使之成為具有流通性的標準化金融產(chǎn)品；組建自己的經(jīng)營管理團隊操作項目開發(fā)，專業(yè)化程度也優(yōu)于信托投資，可以作為國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的融資借鑒方向之一。外資基金投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)案例：日期發(fā)展商地點項目投資方式2004年6月美國普洛斯江蘇蘇州普洛斯（蘇州）物流園2004年11月美國普洛斯上海上海臨港普洛斯國際物流園與臨港新城集團合作2005年1月美國普洛斯上海西北物流園一期工程2005年澳大利亞麥格理佳文集團上海南匯康橋一物流分撥中心4000萬美元收購2005年年底新加坡豐樹物流信托上海浦東空港歐羅物流園1.2

51、億元人民幣收購2006年1月美國amb上海松江九亭一物流項目1330萬美元收購2006年5月美國普洛斯北京北京空港物流園2006年12月美國普洛斯遼寧大連大連物流園2007年1月日本新熙地株式會社上海外高橋一物流地產(chǎn)項目2007年3月澳大利亞麥格理佳文集團上海奉賢區(qū)一配送中心1.21億元人民幣收購2007年新加坡豐樹物流信托陜西西安海星集團一物流配送中心第四章 國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，由于目前存在諸多開發(fā)誤區(qū)，影響了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的健康、合理發(fā)展，因此尋求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新，已經(jīng)勢在必行。目前，已經(jīng)有部分項目嘗試了新的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，他們力圖通過創(chuàng)新開發(fā)，糾正目前存在的開發(fā)問題，

52、充分實現(xiàn)土地資源的開發(fā)價值，并保證產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。2007年以來，在宏觀調(diào)控政策的影響下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在不斷探索的進程中，開發(fā)模式的創(chuàng)新效果也有所不同，比以前有更大的提高。我們在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新案例中，選出典型的代表項目進行研究分析。4.1中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)典型案例（一）北京bda國際企業(yè)大道項目位于北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，處在開發(fā)區(qū)中軸路博大路（未來國際企業(yè)大道）的末端位置，在亦莊開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃中處于相當關(guān)鍵的位置，起到承上啟下的作用。總占地12萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，其中地上部分9萬平方米，分為三期開發(fā)。其中一期面積3萬平米左右，主力戶型在1000-3000平米之間。開

53、發(fā)商北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司建筑類別3-4層獨棟辦公樓容積率0.77綠化率41%裝修狀況毛坯成交均價5800元/平米物業(yè)管理費4.20元/平方米月 bda國際企業(yè)大道銷售價格走勢圖（截止06年6月）a戶型（單棟）,1657 m2待添加的隱藏文字內(nèi)容2b戶型（雙拼）,2570 m2c戶型（雙拼）,2386 m2d戶型（單棟）,2215 m2e2戶型（單棟）,2982 m2e1戶型（單棟）,2171 m2f戶型（單棟）,2512 m2（二）bda國際企業(yè)大道bda國際廣場位于亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)景園北街，由北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司投資開發(fā)，項目總占地面積為5.4萬平米，總建筑面積為19萬平米

54、。由16棟7-18層的建筑單體和1個大型會所，錯落有致地組成一個超級建筑集群；每3-4棟建筑單體圍合布局，共同組成了5個建筑組團。中心組團兩棟標志性建筑以88米“亦莊第一高度”處于地段中心，與其他兩棟建筑圍繞會所，共同形成北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的顯赫地標。建筑類別7層18層商務(wù)辦公樓占地面積5.4萬平方米總建筑面積19萬平方米容積率3.52綠化率30%價格（元/平方米）8300（三）北京max空港企業(yè)園max空港企業(yè)園位于北京順義區(qū)，坐落在順義空港工業(yè)區(qū)b區(qū)裕華路，東距首都機場一公里，南與新國展一街之隔，同時擁有臨空經(jīng)濟、會展經(jīng)濟雙引擎。由空港天瑞置業(yè)投資，規(guī)劃建筑面積35平方米，分五期開發(fā)。目前

55、面市的一期商務(wù)配套與二、三期企業(yè)獨棟，規(guī)劃建筑面積約20萬平米，其主體由72棟花園式、低密度企業(yè)獨棟組成，每棟8001600平米，并可依據(jù)客戶辦公面積需求，提供max特有的多獨棟“疊加”組合模式。max配套有5.2平米酒店、研發(fā)中心、銀行、郵局、超市、餐飲等大型配套，是“北京臨空經(jīng)濟圈”生態(tài)、健康式辦公生活的前瞻型企業(yè)群落。建筑類別4層至4.5層商務(wù)辦公樓占地面積14萬平方米總建筑面積35萬平方米容積率1.168綠化率35%價格（元/平方米）9200整體規(guī)劃（四）北京豐臺總部基地豐臺園產(chǎn)業(yè)基地位于北京西南四環(huán)處，是中關(guān)村科技園區(qū)“一區(qū)五園”中距市區(qū)最近的一個。項目總建筑面積106萬平方米，有各

56、式的建筑群體，以200平方米為基本單元，可組合成500、800、1000、2000、3000、5000平方米不等的建筑體，在群體結(jié)構(gòu)上，各個單元體可分可合，可大可小，滿足了不同規(guī)模、不同性質(zhì)的創(chuàng)業(yè)期科技型企業(yè)的需要，成為各類公司客戶的理想辦公天地。項目具有占天占地，獨門獨院的特點，并且擁有獨立的出口和獨立的門牌號，以及同時贈與客戶的大廈冠名權(quán)。建筑類別獨棟寫字樓占地面積65公頃總建筑面積106萬平方米容積率1.59綠化率50%價格（元/平方米）6300（五）武漢第一企業(yè)社區(qū)第一企業(yè)社區(qū)是武漢卓爾企業(yè)集團有限公司借鑒美國“硅谷產(chǎn)業(yè)辦公”模式和國內(nèi)“總部基地”模式，選擇有“武漢后花園”之稱的武漢盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)建設(shè)“no.1企業(yè)社區(qū)（優(yōu)勢企業(yè)總部基地）”，即智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，集辦公、科研、產(chǎn)業(yè)、會展、休閑、公寓、物流為一體，為一些需要在武漢設(shè)立總部的企業(yè)以及武漢發(fā)展總部經(jīng)濟的目標提供一套完整的解決方案。夏新、熊貓、步步高、長虹、白云邊、稻花香、八峰藥化、銀欣等10多家企業(yè)已與“第一企業(yè)社區(qū)”簽訂了入駐意向性協(xié)議。建筑類別獨立產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公樓占地面積700畝總建筑面積58萬平方米容積率1.25綠化率42%價格（元/平方米）2580元/平方米物業(yè)管理費（元/平方米月）1元/平方米月按照規(guī)劃，將建設(shè)100多棟獨立產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公樓，每棟面積1000-