西西4#地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、西西4#地項(xiàng)目成本測(cè)算及費(fèi)用分析二零零三年十月三一日西西4#地投資估算分析、 總論1、項(xiàng)目概況：北京西單北商業(yè)大街西側(cè)綜合改造工程，簡(jiǎn)稱“西西工程”。本工程為西西4#地工程，項(xiàng)目處在北京市西單北大街西側(cè)，南臨皮庫胡同，西向華遠(yuǎn)街，北臨 大木倉(cāng)胡同。地處北京西城區(qū)最繁榮之商業(yè)區(qū)西單大街的中心地帶。西西工程4#地用地面積約16703平方米，目前已完成三通一平條件，同時(shí)甲 方負(fù)責(zé)電力、熱力、給排水等七通一平施工條件。2、建設(shè)規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目處在北京市西單北大街，項(xiàng)目東側(cè)為西單文化廣場(chǎng)、四周圍為規(guī)劃中 的1318平米的綠地。項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)如下：占地面積：16072.66平方米總建筑面積21.48

2、66平方米其中：地下建筑面積63760平方米地上建筑面積151106平方米層數(shù)：地上：15層地下：4層檐高：59.4米容積率：9.4停車位：996個(gè)綠化率：11.6%建筑形式：共分為1#、2#、3#、4#四棟單體建筑，其中：1#樓 :地上建筑面積為19001平方米，1-5層為商業(yè)部分共8738平方 米，6-11層為辦公部分共10263平方米。2#樓 :地上建筑面積為46879平方米，1-5層為商業(yè)部分共21213平 方米，6-11層為餐飲娛樂部分共25666平方米。3#樓 :地上建筑面積為52944平方米，其中1-5層為商業(yè)部分5736平方米，1-6層為劇場(chǎng)13853平方米；8-11層為影院7

3、354平方 米，6-11層為休閑娛樂11946平方米；12-15層為辦公部分共 14055平方米。4#樓 :地上建筑面積為32282平方米，1-5層為商業(yè)部分共10544平方米，1-15層為辦公部分共21738平方米。西西4#地樓層功能分布圖樓號(hào)1234層數(shù)1商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場(chǎng)辦公商業(yè)2商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場(chǎng)辦公商業(yè)3商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場(chǎng):辦公商業(yè):4商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場(chǎng)辦公商業(yè)5商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場(chǎng)辦公商業(yè)6辦公餐飲娛樂劇場(chǎng)、休閑娛 樂辦公7辦公餐飲娛樂休閑娛樂辦公8辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院:辦公9辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公10辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公11辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公12辦公辦公13辦公辦

4、公14辦公辦公15辦公辦公、費(fèi)用估算1、項(xiàng)目的成本估算:項(xiàng)目名稱費(fèi)用（萬元）平米單價(jià) （元/平米）測(cè)算說明土地成本1000006790土地成本包括拿到開工證前的所有支出 （包含土地出讓金費(fèi)用）前期其他費(fèi)用5280359包括勘探、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)咨詢、規(guī)劃許可證 執(zhí)照費(fèi)、工料測(cè)量顧問費(fèi)共4814.412萬元， 另加監(jiān)理費(fèi)用為建安成本的0.5%共466萬丿元。建安費(fèi)1074335000建安費(fèi)按5000元/平米暫估業(yè)主管理費(fèi)2686182按照建安費(fèi)費(fèi)用的2.5%計(jì)不可預(yù)見費(fèi)3223219按照建安費(fèi)費(fèi)用的3%計(jì)小計(jì)21862212550利息10620721土地費(fèi)用共10億元，計(jì)息兩年，年息5.31%。廣告銷

5、售費(fèi)用4832328按照銷售收入的1.5%計(jì)取，收入：按寫字樓15000元/平米，商業(yè)25000元/平米計(jì)算 (商業(yè)63601平米、辦公46056平米、休閑11946平米、餐飲25666平米)， 15000*46056+25000*(63601+11946+25666) =3221165000元 =32.21165乙元。兩稅一費(fèi)177161203按照銷售收入的5.5%計(jì)取。合計(jì)25179014474說明：1、平米單價(jià)按照可銷售面積147269萬平米計(jì)算，寫字樓按15000元/平米計(jì)算，商業(yè)、 餐飲、娛樂按25000元/平米計(jì)算。2、銷售情況按可銷售面積的100%售完。3、項(xiàng)目總成本為25.17

6、9億元，平均平米成本為14474元/平米。2、西西4#地工程建安成本估算表單位：元項(xiàng)目名稱分項(xiàng)名稱費(fèi)用平米單價(jià)基礎(chǔ)處理土方及回填1666747877.57降水13954306.49護(hù)坡491356822.87基礎(chǔ)處理10877925.06合計(jì)24064268112.00鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)及初裝修鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)200223583931.85二次結(jié)構(gòu)及初裝1477554468.77非實(shí)體費(fèi)用83235605387.38合計(jì)2982347321388.00裝飾工程地庫16080447.48商業(yè)37387035174.00辦公32148655149.62休閑與餐廳32390059150.75影院24728

7、879115.09劇場(chǎng)31634603147.23外裝98992000460.72室內(nèi)門22551087104.95屋面291731613.58隔斷281984013.12裝置及設(shè)備35584117165.61合計(jì)3227616361502.15機(jī)電工程水衛(wèi)及采暖29635260137.92消防系統(tǒng)24916332115.96通風(fēng)空調(diào)103978896483.92電梯工程53109644247.18變配電37050000172.43照明動(dòng)力66559716309.77電話923923843.00煤氣工程20743309.65綜合布線40394808188.00樓宇自控1504062070.00

8、安保工程644598030.00合計(jì)3884448241807.85室外工程室外排水752031035.00室外工程21486600100.00綠化及照明1181763055.00合計(jì)40824540190.00建筑安裝成本合計(jì)10743300005000.00注：鋼筋含量135KG/M，混凝土含量0.65 M加2三、項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備及開竣工日期的假定：假定本項(xiàng)目的前期工作在2004年2月底前完成假定本項(xiàng)目建安施工在兩年半內(nèi)施工完畢。項(xiàng)目的假定持續(xù)時(shí)間:項(xiàng)目分項(xiàng)持續(xù)時(shí)間（月）前期施工準(zhǔn)備完成項(xiàng)目組建2004年2底前建安施工基礎(chǔ)施工6結(jié)構(gòu)施工8裝修施工13竣工清理及驗(yàn)收2四、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析1、項(xiàng)目的

9、現(xiàn)金流出如下：三、銷售方式：銷售原則：銷售為主，加快資金流通。銷售情況假定：1、寫字樓及商業(yè)部分100濘2005年6月到2006年9月銷售完畢， 假定銷售進(jìn)度按月平均，則月均銷售量為 9818平米，銷售單價(jià)為 寫字樓1.5萬元/平米，商業(yè)部分銷售單價(jià)為2.5萬元/平米。2、寫字樓部分未銷售，商業(yè)部分 100濘2005年6月到2006年9月銷售完畢，假定銷售進(jìn)度按月平均，則月均銷售量為6748平米，銷售單價(jià)2.5萬元/平米；五、財(cái)務(wù)分析1、現(xiàn)金流量分析：（1）現(xiàn)金流出：見附表（2）現(xiàn)金流入：見附表（3）現(xiàn)金流量表見附表2、投資收益率：A、銷售假定一的成本收益率：成本收益率=（322117-261

10、603） /261603 = 23.13 %B、銷售假定二的成本收益率：成本收益率=（253033-251379） /251379 = 0.66 %3、投資回報(bào)率：A、銷售假定一的投資利潤(rùn)率：投資利潤(rùn)率=(322117-261603) /50514=119.8%B銷售假定二的投資利潤(rùn)率：投資利潤(rùn)率=(253033-251379)/48797=3.4%五、項(xiàng)目定位建議：西西4#地已有規(guī)劃面積分配情況:使用功能建筑面積情況說明商業(yè)63601可以銷售辦公46056可以銷售劇場(chǎng)13853無償提供4500平米給北京市文化局影院7354成本價(jià)格轉(zhuǎn)讓給北京首都影院休閑娛樂11946銷售或租賃餐飲娛樂2566

11、6銷售或租賃汽車庫35130經(jīng)營(yíng)自行車庫650不可銷售設(shè)備用房10610不可銷售合計(jì)214866其中：商業(yè)及娛樂101213辦公46056影院、劇場(chǎng)21207車庫及配套46390西西4#地工程位于西單商業(yè)街黃金地段，項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)該以商業(yè)為主，寫字樓部分應(yīng)定位為商家的業(yè)務(wù)洽談、辦公場(chǎng)所，所以應(yīng)該修改設(shè)計(jì)減少寫字樓面積(減少到2萬平米左右)，增加商業(yè)面積(增加到13萬平米左右)；同時(shí)，休閑 娛樂、餐飲娛樂也應(yīng)定位為商業(yè)的配套設(shè)施，面積作適當(dāng)調(diào)整。西西4#地項(xiàng)目并非是典型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)質(zhì)上是一種商業(yè)建設(shè)模式。所 以西西4#地的銷售不會(huì)象普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣。按其銷售方式可以分為兩種 模式：1、大型商

12、業(yè)投資管理公司獨(dú)家定購(gòu)： 項(xiàng)目在設(shè)計(jì)期間能夠找到一大型商業(yè)投資管理公司訂購(gòu)，商業(yè)投資管理有限公司參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)，根據(jù)商 業(yè)需求修改樓層布局及配套設(shè)施，并且商業(yè)投資管理公司可以提前進(jìn) 行商業(yè)宣傳、招商、規(guī)劃等運(yùn)作，項(xiàng)目交付后商業(yè)投資管理公司即可 進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。但是，目前國(guó)內(nèi)沒有如此大實(shí)力的商業(yè)投資管理公司（全 部商業(yè)定購(gòu)的資金至少需30億元），國(guó)外的商業(yè)投資公司是否認(rèn)可西 西項(xiàng)目，國(guó)外的商業(yè)運(yùn)作模式是否適合中國(guó)都是一個(gè)疑問；西西項(xiàng)目 計(jì)劃2004年3月開工，在不到5個(gè)月的時(shí)間尋求如此大型的買方恐 怕不太現(xiàn)實(shí)。所以，這種模式實(shí)現(xiàn)的機(jī)率很小。2、項(xiàng)目建成后持有經(jīng)營(yíng)達(dá)到一定規(guī)模后再銷售：項(xiàng)目建成后委托一家大

13、型商業(yè)投資管理公司進(jìn)行管理，進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，利用二到三年時(shí)間將 商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模做大，并使顧客達(dá)到一定程度的認(rèn)可，再把項(xiàng)目分割銷 售。銷售方式為：（1）經(jīng)營(yíng)由商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，項(xiàng) 目實(shí)行股份形式，公眾通過采購(gòu)股份成為所有人，并按照股份比例參 與決策及分紅。（2）項(xiàng)目按層設(shè)定不同的商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類，按層銷售給 幾個(gè)大的經(jīng)營(yíng)商。這種模式存在的風(fēng)險(xiǎn)是可能對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期持有。在持有期間，出租率必須達(dá)到45%t能維持資金利息及運(yùn)營(yíng)成本。 出租率計(jì)算：假定：月租金400元/平米；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用37.8元/平米（5000萬元/年, 商業(yè)面積11萬平米）；年利息1.38億元（貸款26億元），折合104.5元/平 米?？沙鲎饷娣e為建筑面積的80%（104.5+37.8）/（ 400*80% =45%8使用說明（使用時(shí)刪除）：1、該表格主要用途包含不局限于學(xué)校、公司企業(yè)、事業(yè)單位、政府機(jī)構(gòu)，主要針對(duì)對(duì) 象為白領(lǐng)、學(xué)生、教師、律師、公務(wù)員、醫(yī)生、工廠辦公人員、單位行政人員等。2、表格應(yīng)當(dāng)根據(jù)時(shí)機(jī)用途及需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，該表格作為使用模板參考使用。3、表格的行列、文