房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算

1、2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 第第5 5章章 房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算 v房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 v房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 v借款還本付息的估算 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 我們以開發(fā)項目為例，來介紹投資與成本費用的 估算方法。 5 51 11 1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念 1房地產(chǎn)開發(fā)項目

2、投資與一般建設(shè)項目投資的不同 對一般建設(shè)項目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、 建設(shè)期借款利息和流動資金之和。 對于開發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言， 開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚 至是零，房地產(chǎn)項目總投資基本就等于房地產(chǎn)項目 的總成本費用。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 v 2房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資 v 開發(fā)項目總投資總投資包括開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金經(jīng)營資金 （見表5-1）。 v 開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品 開發(fā)建設(shè)所

3、需投入的各項成本費用，主要包括：土 地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑 安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接 費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅 費、其他費用以及不可預(yù)見費用等（見表5-2）。 v 經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的 周轉(zhuǎn)資金。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 序 號 項 目 總 投 資 估算說明 1開發(fā)建設(shè)投資 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 111 112 土地費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他

4、費用 不可預(yù)見費 2經(jīng)營資金 3項目總投資（1）+（2） 31 32 33 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 表表5-1 5-1 項目總投資估算表項目總投資估算表 單位：萬元單位：萬元 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 序 號項 目開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資合計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地費用 前期工程費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 合 計 表表5-2 5-2 開發(fā)建設(shè)投資估算表開發(fā)建設(shè)投資估算表 單位：萬元單位：萬

5、元 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā) 過程中所發(fā)生的各項費用，也就是當(dāng)開發(fā)項 目產(chǎn)品建成建成時，按照國家有關(guān)會計制度和財 務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投 資。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 從財務(wù)的角度講，這些成本可按其用途分為：土 地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開

6、發(fā)成本。 而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費（包括土 地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安 裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費）和開發(fā)間接費 （包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、其他費用、 開發(fā)期稅費、不可預(yù)見費等）。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49 781平方米，其中，住宅部分為47 581，休養(yǎng)所為 1 200，綜合商場為1 000。住宅部分全部預(yù)售， 休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項目總投資為13 057萬元

7、，其中開發(fā)建設(shè)投資13 049萬元，由開發(fā)產(chǎn) 品成本12 867萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成； 綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經(jīng)營資金8萬元， 到項目結(jié)束時一次性收回。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 上述開發(fā)項目總投資構(gòu)成見圖5-1所示。 從上圖可以看出，如果該項目只有租售部分無自營 部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營資金8萬元；其中 的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營固定資產(chǎn)182萬元，而 只余下開發(fā)產(chǎn)品成本12 867萬元。此時，總投資等于 開發(fā)建設(shè)投資也等于開

8、發(fā)產(chǎn)品成本12 867萬元。 如果是開發(fā)完成后用于租售的項目，項目總投資基 本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總 成本費用）。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 土地費用 前期工程費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 建筑安裝工程費用 公共配套設(shè)施建設(shè)費用 開發(fā)間接費用 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費用 固定資產(chǎn) 及其他資 產(chǎn)182萬元 開發(fā)產(chǎn)品 成本12867 萬元 開發(fā) 項目 總投 資 13057 萬元 開發(fā) 建設(shè) 投資 13049 萬元 經(jīng)營 資金8 萬元 總成本費用 圖圖5-15-1 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成圖示房地

9、產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成圖示 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 5 51 12 2房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算 1土地費用估算 土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地使用權(quán)而發(fā) 生的費用。對土地費用的估算要依實際情況而定。 1）土地征用拆遷費。土地征用拆遷費分為：農(nóng)村農(nóng)村 土地征用拆遷費土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費城鎮(zhèn)土地拆遷費。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目

10、總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2）土地出讓地價款 土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將 土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土 地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款 項。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根 據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補償費、安置費、 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或征地費等 。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3）土地轉(zhuǎn)讓費。土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方 向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。 4）土地

11、租用費。土地租用費是指土地租用方 向土地出租方支付的費用。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 5）土地投資折價。房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可 以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直 接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用 于支付土地使用權(quán)的獲取費用，但一般需要 對土地使用權(quán)評估作價。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 序 號項 目金 額估算說明 1 2 3 4 5 6 土地出讓金 征地費 拆遷安置補償費 土地轉(zhuǎn)讓費 土地租用費

12、土地投資折價 合 計 表表5-3 5-3 土地費用估土地費用估 單位：萬元單位：萬元 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2前期工程費用 房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括：開發(fā)項 目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地 質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用支 出。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 序 號項 目金 額估算說明 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃、設(shè)計、可研費 水文、地質(zhì)勘察費 道路費 供水費 供電費 土地平整費 合 計

13、 表表5-4 5-4 前期工程費估算表前期工程費估算表 單位：萬元單位：萬元 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī) 劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要 包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、 環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干 線、干管、干道的接口費用。一般按實際工程量估 算。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 序 號項 目建設(shè)費用接口

14、費用 合 計 1 2 3 4 5 6 7 8 供電工程 供水工程 供氣工程 排污工程 小區(qū)道路工程 路燈工程 小區(qū)綠化工程 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 合 計 表表5-5 5-5 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬元單位：萬元 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 4建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建 筑工程費用、設(shè)備采購費用、安裝工程費用和室內(nèi) 裝飾家具費等。 建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單 位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)

15、估算 法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進(jìn)行 估算。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 項 目 建筑面積建安工程費裝飾工程費金額合計 單價金額單價金額 單項 工程1 單項 工程2 合 計 表表5-6 5-6 建筑安裝工程費用估算表建筑安裝工程費用估算表 單位：萬元單位：萬元 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 5公共配套設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù) 配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公

16、 建設(shè)施）的建設(shè)費用，主要包括：居委會、派出所、 托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停 車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 序 號項 目建 設(shè) 費 用 估算說明 1 2 3 4 5 6 居委會 派出所 托兒所 幼兒園 公共廁所 停車場 合 計 表表5-7 5-7 公共配套設(shè)施建設(shè)費用估算表公共配套設(shè)施建設(shè)費用估算表 單位：萬元單位：萬元 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 6開

17、發(fā)間接費 開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立 核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項 費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、 修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周 轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 7管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織 和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費 用。 管理費可按項目投資或前述15項直接費用的一個 百分比計算，這個百分?jǐn)?shù)一般為3%3%左右左右。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5

18、章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 8財務(wù)費用 財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金 而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債券的 利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、外匯 匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費 用。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 1）長期借款利息的估算? 每年應(yīng)計利息的近似計算公式如下： 每年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款額 2）年利率（有效年利率）

19、2）流動資金借款部分是按全年利息。利息計入財務(wù)費 用，每年照付，期末一次還本。 3）利息以外的費用一般占利息的10%左右。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 9銷售費用 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā) 生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費 用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售 機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷 手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。綜合起來為： 1）廣告宣傳及市場推廣費，一般

20、約為銷售收入的2%3%。 2）銷售代理費，一般約為銷售收入的1.5%2%。 3）其他銷售費用，一般約為銷售收入的0.5%1%。 以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的4%6%。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 10其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工 程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工 執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編 制費、工程保險費等。這些費用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī) 定的費率估算，一般約占投資額的2%3%。 2021-5-25

21、房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 臨時用地 臨建費 施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費 招標(biāo)管理費 總承包管理費 合同公證費 施工執(zhí)照費 工程質(zhì)量監(jiān)督費 工程監(jiān)理費 竣工圖編制費 工程保險費 合 計 表表5-8 5-8 其他費用估算表其他費用估算表 單位：萬元單位：萬元 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 11開發(fā)期間稅費 開發(fā)期間稅費是指項

22、目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn) 投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門 征收的費用。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī) 標(biāo)準(zhǔn)估算。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 7 8 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 土地使用稅 市政支管線分?jǐn)傎M 供電貼費 用電權(quán)費 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費 綠化建設(shè)費 電話初裝費 合 計 表表5-9 5-9 開發(fā)期稅費估算表開發(fā)期稅費估算表 單位：萬元單位：萬元 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)

23、項目總投資與總成本費用的估算 12不可預(yù)見費 房地產(chǎn)項目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費用。 不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估 算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費用之和的3%7%估算。 如果是開發(fā)完成后出租或自營的項目，還應(yīng)該估 算下列費用： 13運營費用 14修理費用 5 51 13 3房地產(chǎn)投資估算各種報表房地產(chǎn)投資估算各種報表 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5 52 21 1經(jīng)營收入估算經(jīng)營收入估算 1 1租售方案的確定租售方案的確定 租售方案一般

24、應(yīng)包括以下幾個方面的內(nèi)容： 1）項目出售、出租還是租售并舉？出售面積和出租面積的比例是多少？ 以及整個項目中哪些出售、哪些出租、哪些自營？ 2）可出售面積、可出租面積、自營面積和可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑 物中的位置； 3）出售和出租的時間進(jìn)度安排和各時間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定，并要 考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響； 4）售價和租金水平的確定； 5）收款方式與收款計劃的確定。 這一過程在實際工作中，可參照表5-10、5-11、5-12、5-13進(jìn)行。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 銷售期間 第1期 第2期 第 N期合計 銷 售

25、 計 劃 面積 百分 比 100% 收 款 計 劃 期 間 百分 比 銷售收 入 百分 比 銷售收 入 百分 比 銷售 收入 第1期 第2期 第3期 第N期 總 計 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售計劃及收款計劃表房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售計劃及收款計劃表 表表5-10 5-10 單位：建筑面積（），銷售收入（元）單位：建筑面積（），銷售收入（元） 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 序 號 項 目 名 稱 建設(shè)期 經(jīng)營期 第1 期 第2 期 第3 期 第N-1 期 第N期 1可出租建筑面積 2單位租金 3 可能毛租金收入 4出租率（%） 5有效毛租金收入 6轉(zhuǎn)售收入 7轉(zhuǎn)售

26、成本及稅費 8凈轉(zhuǎn)售收入 房地產(chǎn)開發(fā)項目出租計劃及出租收入計劃表房地產(chǎn)開發(fā)項目出租計劃及出租收入計劃表 表表5-11 5-11 單位：建筑面積（），銷售收入（元）單位：建筑面積（），銷售收入（元） 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 項 目建筑 面積 （ ） 售 價 （元 / ） 2001 年 2002年 2003年合計 上半 年 下半 年 上半 年 下半 年 上半 年 下半 年 地上商 業(yè)部分 公寓樓 部分 地下商 業(yè)部分 地下車 庫部分 總 計 表表5-12 5-12 房地產(chǎn)項目銷售收入?yún)R總表（全部出售方案）房地產(chǎn)項目銷售收入?yún)R總表（全部出售方案）

27、單位：萬元單位：萬元 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 物業(yè) 類型 初始 租金 （元/ ） 年期3451415 總 計 入住率 地上商業(yè) 部分 收 入 （萬元 ） 公寓樓部 分 地下商業(yè) 部分 地下車庫 部分 其他面積 總 計 表表5-13 5-13 房地產(chǎn)項目出租收入計劃表（全部出租方案）房地產(chǎn)項目出租收入計劃表（全部出租方案） 單位：萬元單位：萬元 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2租售價格的確定 1）房地產(chǎn)開發(fā)

28、產(chǎn)品定價方法 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法中規(guī)定： 租售價格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點確定，一般應(yīng) 選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易 實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到 房地產(chǎn)項目的租售價格。 這個定價過程就是市場比較定價法的運用。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2）市場比較法定價過程 搜集交易實例 選擇比較實例房地產(chǎn) 建立價格可比基礎(chǔ) 比較實例的比較和修正 確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目

29、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 3經(jīng)營收入估算 經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自 營時的貨幣收入。房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)營收入主要 包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓 收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和 自營收入。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5 52 22 2稅金估算稅金估算 目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 1經(jīng)營稅金及附加 經(jīng)營

30、稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā) 生的稅費，主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加 （通常也叫兩稅一費）。 目前營業(yè)稅的稅率是5%；城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，納稅人 所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；教育費附加的稅率一般為 3%。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2土地使用稅 土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用 國有土地應(yīng)繳納的一種稅。 3房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅。對于

31、 出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。對于非出租的房 產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除1030%后的余額為計稅依據(jù)計算繳 納。 4企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種 稅。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5土地增值稅 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑 物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 52 2

32、房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，從30%60%。 （1）增值額未超過扣除項目金額50%（包括本比例數(shù)，下同） 的部分，稅率為30%； （2）增值額超過扣除項目金額50%，但未超過扣除項目金額 100%的部分，稅率為40%； （3）增值額超過扣除項目金額100%，但未超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為50%； （4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 綜上所述，我們可將土地增值稅的計算列出表格，如表5- 15。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 序

33、號項 目 計 算 基 礎(chǔ) 1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表 2 21 22 23 24 25 扣除項目金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額 開發(fā)成本 開發(fā)費用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 財政部規(guī)定的其他扣除項目 2.1+2.2+2.3+2.4+2.5 地價款與相關(guān)手續(xù)費 土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工 程費 、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接 費等 管理費用、銷售費用、財務(wù)費用（詳見書中闡 述） 營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加、印花 稅 （土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）20% 3增值額 (1) -(2) 4增值率 (3)(2) 5 適用增值稅率增值額50%以下部分： 30% 增值額超過

34、50%至100%部分： 40% 增值額超過100%至200%部分：50% 增值額超過200%部分： 60% 6增值稅 應(yīng)納稅額=土地增值額適用稅率 表表5-15 5-15 土地增值稅計算表土地增值稅計算表 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5 52 23 3銷售收入、出租收入、自營收入與經(jīng)營稅金銷售收入、出租收入、自營收入與經(jīng)營稅金 及附加報表及附加報表 在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)分析時，應(yīng)按期編 制銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

35、、租金收入與租金收入與 經(jīng)營稅金及附加估算表經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附自營收入與經(jīng)營稅金及附 加估算表。加估算表。 其表格形式見表5-16 、5-17、5-18 。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 序號 項 目合計 1 2 3 N 1銷售收入 11 12 13 可銷售面積（平方米） 單位售價（元/平方米） 銷售比例（%） 2經(jīng)營稅金及附加 21 22 23 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 表表5-16 5-16 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課

36、件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 序號 項 目合計 1 2 3 N 1租金收入 11 12 13 可出租面積（平方米） 單位租金（元/平方米） 出租率（%） 2經(jīng)營稅金及附加 21 22 23 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 3凈轉(zhuǎn)售收入 31 32 33 轉(zhuǎn)售價格 轉(zhuǎn)售成本 轉(zhuǎn)售稅金 表表5- 17 5- 17 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 序號 項 目合計 1 2 3 N 1自營收入 11 12 13 商業(yè) 服務(wù)業(yè) 其他 2經(jīng)營稅金及附加 21 22

37、 23 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 表表5-18 5-18 自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5 52 24 4房地產(chǎn)投資項目的資金籌措房地產(chǎn)投資項目的資金籌措 1房地產(chǎn)投資資金來源分析 房地產(chǎn)投資項目資金來源的渠道主要有：資本金 （股本金）、銀行貸款、預(yù)售收入。 1）資本金 資本金是投資者對其所投資項目投入的股本金， 通常來自投資者的自有資金。從投資者的角度來說， 只

38、要預(yù)計項目的投資利潤率高于銀行存款利率，就 可以根據(jù)企業(yè)的能力適時投入自有資金作為股本金。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2）銀行貸款 任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，都離不開銀行及其他金 融機構(gòu)的支持。 房地產(chǎn)開發(fā)投資中一般貸款比例應(yīng)小于項目總投資的70%， 而且是以開發(fā)項目本身的抵押貸款為主。 3）預(yù)售款 預(yù)售款是房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用之前，預(yù)先向購 房者收取的價款。這種籌資方式較受歡迎是因為對房地產(chǎn)的 買賣雙方來說都比較有益。 除了這三種形式，承

39、包商帶資承包和合作開發(fā)也經(jīng)常被開 發(fā)商作為籌資的渠道。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 除了上述介紹的五種方式以外，社會集資（發(fā)行 股票、發(fā)行公司債券）、利用外資等方式也可以成 為開發(fā)商投資項目的資金來源渠道或籌資手段。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2資金籌措計劃 資金籌措計劃是根據(jù)房地產(chǎn)項目對資金的需求以 及投資、成

40、本與費用使用計劃，來安排資金來源和 相應(yīng)數(shù)量的過程。 面對不同的市場環(huán)境和競爭條件，房地產(chǎn)投資項 目融資結(jié)構(gòu)和籌資計劃設(shè)計合理與否，也是開發(fā)商 能否成功的關(guān)鍵。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 在制定資金籌措計劃時應(yīng)當(dāng)注意以下幾點： 1）嚴(yán)格按照資金的需要量確定籌資額。 2）認(rèn)真選擇籌資來源渠道。 3）準(zhǔn)確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國家 的有關(guān)規(guī)定。 4）避免利率風(fēng)險對項目的不利影響。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)

41、數(shù)據(jù)分析估算 5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 3資金使用計劃 房地產(chǎn)投資項目的資金使用計劃應(yīng)根據(jù)可能的項目施工進(jìn) 度與資金來源渠道進(jìn)行編制。 編制時應(yīng)注意以下幾點： 1）根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排 相應(yīng)的資金供給量。 2）根據(jù)設(shè)備到貨計劃，安排設(shè)備購置費支出。 3）項目的前期費用應(yīng)盡早落實。 4）在安排投資計劃時，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資 金。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資

42、金籌措 4投資計劃與資金籌措表 房地產(chǎn)投資項目應(yīng)根據(jù)投資估算數(shù)據(jù)、可能的建 設(shè)進(jìn)度、將會發(fā)生的實際付款時間和金額以及資金 籌措情況按期編制投資計劃與資金籌措表。 其表格形式見表5-19。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 序 號 項 目合計 1 2 3 N 1項目總投資 11 12 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 2資金籌措 21 22 23 24 25 資本金 借貸資金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 表表5-19 5-19 投資計劃與資金籌措表投資計劃與資金籌措表 單位：萬元單位：萬元 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 53 3借款還本付息的估算借款還本付息的估算 借款還本付息的估算主要是測算借款還款 期的利息和償還借款的時間，從而觀察項目 的償還能力和收益，為財務(wù)分析和項目決策 提供依據(jù)。 2021-5-25房地產(chǎn)投資分析課件第5章房地產(chǎn) 投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 5 53 3借款還本付息的估算借款還本付息的估算 5 53 31 1還本付息的資金來源還本付息的資金來源 根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度的規(guī)定，歸還建設(shè)投資借 款的資金來源主要是項目建成后可用于歸還借款的 利潤、折舊費、攤銷費等；對預(yù)售或預(yù)租的項目， 還款資金還可以是預(yù)售或預(yù)租的收入。