萬科集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)

1、萬科集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)2008-04-18 13:56目錄第一章 總 則第二章 成本核算的基本程序第三章 成本核算對象的確定第四章 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容第五章 會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置第六章 成本費(fèi)用的歸集與分配第七章 成本報(bào)表第八章 附 則VANK萬科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)編制單位：財(cái)務(wù)管理部第一章 總 則1-1 為了加強(qiáng)成本管理， 規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算， 正確計(jì)算開發(fā) 產(chǎn)品成本， 便于成本資料的比較和分析， 根據(jù)股份有限公司會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)科 目和會(huì)計(jì)報(bào)表及其附件三“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理規(guī)定”與我國具體會(huì)計(jì)準(zhǔn) 則等有關(guān)規(guī)定，以及集團(tuán)財(cái)務(wù)管理規(guī)則和會(huì)計(jì)管理規(guī)則的要

2、求，制定本 指導(dǎo)。1-2 集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工 作，嚴(yán)格遵守成本開支范圍， 合理確定成本計(jì)算對象， 正確歸集和分配開發(fā)成本 及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問 題，以便尋求降低成本的途徑。1-3 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 建立成本核算責(zé)任制， 不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作， 改進(jìn)成本核算辦法， 嚴(yán)格按照國家以及集團(tuán)成本管理的要求， 正確組織成本核算 工作，并自覺接受集團(tuán)的監(jiān)督。第二章 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對象。第二步：按成本核算及管理的要求， 設(shè)置有關(guān)成

3、本核算會(huì)計(jì)科目和帳簿， 按 成本核算對象歸集開發(fā)成本費(fèi)用。第三步：按受益原則和配比原則， 確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之 間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、 標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間 進(jìn)行分配。第五步：編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本， 分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā) 產(chǎn)品成本，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本。第七步：正確劃分可售面積、 不可售面積 ( 由主管部門劃分提供 ) ，根據(jù)有關(guān) 規(guī)定分別計(jì)算可售面積、 不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本， 按與結(jié)算銷售收入配比的原 則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步

4、： 編制成本報(bào)表， 根據(jù)成本管理和核算要求， 總括反映各成本核算對 象的成本情況。第三章 成本核算對象的確定3-1 成本核算對象的確定原則： 應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要； 便于成本費(fèi)用的歸 集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。3-2 各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周 期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要 等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對象。(1) 單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng) 開發(fā)工程為成本核算對象。(2) 在同一開發(fā)地點(diǎn)、 結(jié)構(gòu)類型相同、 開竣工時(shí)間相近、 由同一施工單位施 工或總包的群體開

5、發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對象。(3) 對于開發(fā)規(guī)模較大、 工期較長的開發(fā)項(xiàng)目， 可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管 理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。 成片分期(區(qū))開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期 (區(qū)) 為成本核算對象。 同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期 ( 區(qū) ) 劃分成本核 算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分 成本核算對象。(4) 根據(jù)核算和管理需要， 對獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施， 不 論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本， 均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。 對于只為 一個(gè)房屋等開

6、發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè) 施，可以不單獨(dú)作為成本核算對象， 發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的 成本。3- 3 成本核算對象一般應(yīng)在開工前確定。 一旦確定，不得隨意改變， 以保證 成本核算的準(zhǔn)確性。第四章 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容4-1 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況， 按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng) 目。成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)：1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2) 前期工程費(fèi)3) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4) 建筑安裝工程費(fèi)5) 配套設(shè)施費(fèi)6) 開發(fā)間接費(fèi)4-2 各成本項(xiàng)目的開支范圍如下：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：(1) 土

7、地征用費(fèi)：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā) 費(fèi)，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方 地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。(2) 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、 地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出， 安置及 動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)， 危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳， 分別沖減有關(guān)成本。(3) 市政配套費(fèi)： 指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)， 征用生地向當(dāng)?shù)厥姓?公司交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。(4) 其他：如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測繪費(fèi)等。前期工程費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、 項(xiàng)目

8、開發(fā)前期的籌建、 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、 水文地質(zhì)勘察、測繪、 “三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：(1) 項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批 費(fèi)。如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金 ( 或墻改專項(xiàng)基金 ) 、教師住 宅基金 (或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi) ) 、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、 改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi) (含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費(fèi) ) ，制圖、曬 圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評審費(fèi)。(3) 勘測丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試 費(fèi)、撥地釘

9、樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。(4) “三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水 ( 含地下排水管、溝開 挖鋪設(shè)費(fèi)用 ) 、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、 道路挖掘費(fèi) )等設(shè)施的設(shè)計(jì)、 建造、裝飾和進(jìn)行場地平整發(fā)生的費(fèi)用 (包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi) ) 等。(5) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)： 工地甲方臨時(shí)辦公室， 臨時(shí)場地占用費(fèi)， 臨時(shí)借用空地租 費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。 臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。(6) 預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而 發(fā)生的費(fèi)用。(7) 其他：包括擋光費(fèi)、危

10、房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道 路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程 費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政 公司交納的費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：(1) 道路工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。(2) 供電工程費(fèi)：變(配)電設(shè)備的購置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)， 供(配) 電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。(3) 給排水工程費(fèi)：自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、 管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)等。(4) 煤氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪

11、設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣 發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。(5) 供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。(6) 通訊工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，交納的 電話增容費(fèi)等。(7) 電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視 (閉路電視 )的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的 有關(guān)費(fèi)用。(8) 照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。(9) 綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。(10) 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站 ( 箱) 、公廁等 支出。(11) 其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控 工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)

12、目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用 ( 含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi) ) ，有甲供材料、 設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、 設(shè)備費(fèi)。 發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲 方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單”來確定。主要包括以下內(nèi)容：(1) 土建工程費(fèi) 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁 (坡) 工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢 費(fèi)。 主體工程費(fèi)：即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)(含地下室部分)。 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。(2) 安裝工程費(fèi) 電氣 （強(qiáng)電 ）安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供 材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。 電訊 （

13、弱電 ）安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng) 等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。 空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇 自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消 防設(shè)施安裝費(fèi)。 煤氣安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。 上述各項(xiàng)如有甲供材料、 設(shè)備， 還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、 設(shè)備費(fèi)。（3）裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板 （ 毯） 、門

14、窗、廚潔具、電梯間、天 （ 頂）蓬、 雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。（4）項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。（5）其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的 維修費(fèi)（零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的， 應(yīng)按 從屬主體原則歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中），現(xiàn)場垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中， 根據(jù)有關(guān)法規(guī)， 產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商， 開發(fā)商 不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。 該成本項(xiàng)目下按各 項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：（1）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)

15、生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支 出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房 （建筑成本 ）、變電所（建筑成本）、居委 會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚、景觀 （建筑小品 ） 、環(huán)廊、街心公園、 涼亭等設(shè)施的支出。（2）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例， 其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè) 委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健 身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。(3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng) 營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。(4) 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、 車位等設(shè)施， 應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)?政府法規(guī)、 開

16、發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。 如開發(fā)商通 過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施， 得到政府部門認(rèn)可， 取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)， 則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而 發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括：(1) 現(xiàn)場管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、 開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的人員工資及福利 費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi) 交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房 攤銷等。(2) 利息并借款費(fèi)用：直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、 匯兌損失， 減去利息收入和匯

17、兌收益的凈額。(3) 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：按規(guī)定應(yīng)計(jì)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。(4) 物業(yè)管理基金、 公建維修基金或其他專項(xiàng)基金： 按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管 理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基 金。(5) 質(zhì)檢費(fèi)：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)目發(fā)生的材料、 設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。(6) 其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的， 按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)、 補(bǔ)貼給 物業(yè)管理公司的水、 電、煤氣、暖氣等價(jià)差， 以及其他應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。4- 3 開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的開支范圍為：營業(yè)費(fèi)用指在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)

18、費(fèi)用。包括：(1) 已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費(fèi)， 開發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)及按規(guī)定或協(xié)議 應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi)， 根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、 面積分 攤的空房和自留、自用物業(yè)水電費(fèi)等。(2) 小區(qū)內(nèi)、主體外臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。樣板 房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用列支。 主體內(nèi)臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開發(fā)成本中列支。(3) 開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制作費(fèi) ( 含 資料制作費(fèi) ) 、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售模型 ( 沙盤) 制作費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷 售服務(wù)費(fèi)、 咨詢費(fèi)、 辦銷售許

19、可證時(shí)向政府部門交納的物業(yè)管理啟動(dòng)金、 商品房 注冊登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi) ( 或商品房交易手續(xù)費(fèi))、房屋面積審核費(fèi)、房屋評估 費(fèi)、訴訟費(fèi)、中介傭金、銷售許可證、外銷費(fèi)等。(4) 專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、差旅 費(fèi)、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)以及其他經(jīng)費(fèi)。管理費(fèi)用指企業(yè)行政、 財(cái)務(wù)、人事等行政管理部門， 為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活 動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：(1) 行政管理部門人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)(包括駕 駛員保險(xiǎn)費(fèi))、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、辦公用水電費(fèi)等。(2) 工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。(3) 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、

20、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。(4) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅 (金、費(fèi) ) 、 印花稅等。(5) 審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、 公司活動(dòng)費(fèi)等。(6) 無形資產(chǎn)及長期待攤費(fèi)用攤銷。(7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。(8) 環(huán)境費(fèi)：支付清潔工的工資、擺花費(fèi)、租花費(fèi)等(9) 租金：包括房屋租金、車庫租金等。(10) 分?jǐn)偵霞?jí)管理部門和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 包括利息凈支出 (減去 利息資本化部分)、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) (含票據(jù)工本費(fèi) ) ，以及企業(yè)籌 集資金發(fā)生的其他財(cái)

21、務(wù)費(fèi)用。會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置5- 1 “開發(fā)成本”科目：核算在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。5- 2 “開發(fā)間接費(fèi)”科目：歸集和分配在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中，本單位項(xiàng) 目、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、材料等業(yè)務(wù)部門為組織與管理開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)而發(fā)生的各 項(xiàng)費(fèi)用。 （ 這類費(fèi)用由本科目歸集并按一定方法、標(biāo)準(zhǔn)分配后，再計(jì)入各成本核 算對象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目中去 ） 。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成 本核算科目明細(xì)表”。5- 3 “預(yù)提費(fèi)用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對象，應(yīng)由本 受益期、受益對象承擔(dān)的尚未支付的成本、 費(fèi)用。 本科目一

22、般應(yīng)按費(fèi)用的內(nèi)容設(shè) 置二級(jí)科目進(jìn)行核算。應(yīng)預(yù)提的費(fèi)用一般包括： 配套設(shè)施費(fèi)； 與合作單位共建項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的由合作 單位墊付的費(fèi)用；租金；保險(xiǎn)金；借款利息；修理費(fèi)用及應(yīng)由本受益期、受益對 象承擔(dān)的尚未支付的地價(jià)等。費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間： 應(yīng)由房屋等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用， 應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn) 品時(shí)預(yù)提。配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提范圍、條件、依據(jù)和計(jì)算方法：范圍：開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用。 能有償轉(zhuǎn)讓的配 套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用不得預(yù)提。條件：配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提條件為：房屋與配套設(shè)施非同步開發(fā) （ 有前有后、 穿插進(jìn)行 ） ；先建房屋，后建配套設(shè)施。依據(jù)：擬建配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本。計(jì)算方法：某成

23、本核算對象應(yīng) 該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)成本（或計(jì)劃成本） 預(yù) 提 率配套設(shè)施該配套設(shè)施的預(yù)算成本 （ 或計(jì)劃成本100%費(fèi)預(yù)提率計(jì)劃成本）應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的 預(yù) 算 成 本（或式中應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括房屋、 能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi) 大配套設(shè)施。5-4 “待攤費(fèi)用” 科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對象在本期 發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、 分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。 如：項(xiàng)目 開發(fā)前期為項(xiàng)目開發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出 （ 分?jǐn)偲谙逓轭A(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)期，項(xiàng)目 開發(fā)期超過一年的列“長期待攤費(fèi)用” ） 、廣告費(fèi)、低值易耗品攤銷、預(yù)付保險(xiǎn) 費(fèi)、預(yù)付報(bào)

24、刊費(fèi)等。本科目一般應(yīng)按費(fèi)用的內(nèi)容設(shè)置二級(jí)科目進(jìn)行核算。5-5 “開發(fā)產(chǎn)品”科目：核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成 本。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。各單位在進(jìn)行 “開發(fā)產(chǎn)品”核算的同時(shí)， 應(yīng)收集、 整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、 銷售及其 回款情況的詳細(xì)資料。房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目五級(jí)科目備注開發(fā)成本各項(xiàng)目各成本核算對象土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)按前述明細(xì)完工轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品（各住宅小區(qū)、配套設(shè)施）前期工程費(fèi)同上基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)同上建筑安裝工程費(fèi)同上配套設(shè)施費(fèi)同上開發(fā)間接費(fèi)自一級(jí)科目 待分?jǐn)傉鞯丶安疬w補(bǔ)償費(fèi) 按前述明細(xì) 開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入 待分?jǐn)偳捌?/p>

25、工程費(fèi) 同上待分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施費(fèi)同上待分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)同上開發(fā)間接費(fèi)各項(xiàng)目工資及附加費(fèi)定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本有關(guān)部門辦公費(fèi)用差旅交通費(fèi)修理費(fèi)通訊費(fèi)周轉(zhuǎn)房攤銷利息并借款費(fèi)用質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)物業(yè)管理基金其他開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱成本核算對象設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳第六章 成本費(fèi)用的歸集與分配土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)6- 1 一般能分清成本核算對象的， 可直接計(jì)入房屋等成本核算對象的成本項(xiàng) 目中；如果分不清成本核算對象， 須兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)時(shí)， 可 先在“開發(fā)成本土地開發(fā)土地費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集， 再將其分配計(jì)入有關(guān)成 本核算對象的開發(fā)成本；也可以直接分配計(jì)入“開發(fā)成本 - 有關(guān)成本核算對象 土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)”

26、。有關(guān)分配方法為：按土地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)：方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)分配到各小區(qū)； 再將分配 到各小區(qū)內(nèi)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)， 按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、 廣場等 公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配； 然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、 廣場等公用場所 占地面積的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按房屋等成本核算對象的占地面積進(jìn)行間接分 配，計(jì)入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本； 房屋等成本核算對象的直接分配數(shù) 加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上， 房屋等成本核算對象自身的占地面積加分

27、攤的公用占地面積， 再乘以單位面積的 地價(jià)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)來分配。按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)：不論是公共用地還是房屋等成本核算對象自身用地發(fā)生的“土地征用及拆 遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目內(nèi)的費(fèi)用，均應(yīng)按房屋等成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)?。前期工程費(fèi)6- 2 能夠分清成本核算對象的， 可直接計(jì)入房屋等成本核算對象的“前期工 程費(fèi)”成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本對象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，可通過 “開發(fā)成本 土地開發(fā)前期工程費(fèi)”科目歸集， 再按建筑面積 （ 包括在建及未 建面積 ）分配計(jì)入各成本核算對象的成本項(xiàng)目。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6- 3 一般能夠區(qū)分成本核算對象的， 應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對象的“基 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成

28、本項(xiàng)目中； 如果在開發(fā)的建設(shè)場地上有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目， 不能區(qū)分成 本核算對象時(shí)，其基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在“開發(fā)成本土地開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目 進(jìn)行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費(fèi)用按建筑面積（ 包括在建及未建面積） 分配計(jì)入有關(guān)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中。建筑安裝工程費(fèi)6-4 一般應(yīng)在與承包單位進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算時(shí)， 按承包單位根據(jù)當(dāng)月實(shí)際完 成工作量提出， 經(jīng)甲方審定、 雙方確認(rèn)的“已完工程月報(bào)表”、 “工程價(jià)款結(jié)算 單”所確定的工程價(jià)款， 直接計(jì)入房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成 本項(xiàng)目。6-5 預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費(fèi)支 出，計(jì)入“開發(fā)成本

29、”科目，應(yīng)先在“預(yù)付帳款預(yù)付承包單位款”科目核算， 待工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，再從實(shí)際應(yīng)付工程款中扣回。6-6 對幾個(gè)工程一并招標(biāo)出包且按標(biāo)價(jià)結(jié)算的， 應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價(jià)款 時(shí)，按每個(gè)工程 (或成本核算對象 ) 的預(yù)算造價(jià)占各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)之和的比例， 計(jì)算各自的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。 根據(jù)經(jīng)計(jì)算得出的建筑安裝工程費(fèi)， 計(jì) 入有關(guān)房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。計(jì)算公式為：某項(xiàng)工程的實(shí)際 該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)=工程標(biāo)價(jià) * 建筑安裝工程費(fèi) 各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合 計(jì)配套設(shè)施費(fèi)6-7 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出， 均應(yīng)計(jì)入房屋 等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目

30、：(1) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下： 能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施 費(fèi)”成本項(xiàng)目。 不能分清成本核算對象的，應(yīng)先由“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”科目的 相應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集， 再分配計(jì)入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本 項(xiàng)目。(2) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè) (有前有后、穿插進(jìn)行 ) 的情況 下： 應(yīng)先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工 后，再按房屋等成本核算對象的建筑面積和分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法， 分配計(jì)入房屋等成 本核算對象的成本項(xiàng)目。(3) 先開發(fā)房屋等開發(fā)產(chǎn)品， 后建配套設(shè)施； 或房屋等開發(fā)產(chǎn)品已開發(fā)完工 移交或

31、出售，而配套設(shè)施尚未全部完工的情況下： 可按配套設(shè)施的預(yù)算成本 ( 或計(jì)劃成本 ) 進(jìn)行預(yù)提，并歸集在“開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項(xiàng)目，再按房屋等成本核算對象的建筑面積，分配計(jì)入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。 預(yù)提數(shù)與實(shí)際數(shù)的差 額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。 如果預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)含有多種配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)在每項(xiàng)配套設(shè)施完工 時(shí)，逐項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)并隨時(shí)調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目， 不得 等全部配套工程竣工后一次調(diào)整。6-8 凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施 （包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的） 支出，不得計(jì) 入房屋等成本核算對象的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施 費(fèi)，應(yīng)計(jì)入其開發(fā)成本的“開