商業(yè)街商業(yè)策劃書11月優(yōu)秀版

1、精品文檔商業(yè)街商業(yè)策劃書 11 月優(yōu)秀版步行街”商業(yè)策劃書前言廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、 二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達2 萬平方米，擁有大小店面房 120 個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合 商業(yè)街區(qū)。目前， 一期商街剛剛開市，店鋪出 租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營熱情不高。 據(jù)調(diào)查，一期商街的 65 家店鋪中，目前出租率僅為 52.3%， 有近一半的店鋪閑置待租 ; 已入駐的商戶中有 7 家正在尋求 轉(zhuǎn)租、 退租或改行。 這種狀況， 不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租、 出租產(chǎn)生了不利影響，而且對二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來了 潛在威脅。因此，我們必須采取有效

2、手段，炒熱一期的商街氣 氛，大力提升其商業(yè)價值，增強業(yè)主和商戶的投資信心，并 以此拉動二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅 速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對一期商街如 何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進行策劃。一、背景分析一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的 南大街北段僅一步之遙。 這樣具有 “鉆石級” 市口的商業(yè)街， 當(dāng)前緣何一時難“熱” ?在我們拿出策劃方案之前，首先必2016 全新精品資料 -全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作 獨家原創(chuàng)1 / 11精品文檔須對此進行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥。據(jù)考察 和分析，一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天” 兩方面原因。（ 一

3、 ） 、商街設(shè)計“先天不足”1 、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼街、 路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼 球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注 入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計廣場的 “旱式噴泉” 、“簡 易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā) 揮聚集人流、吸納大 型活動的功能。廣場熱不起來，商街 自然冷落。、“假山”成了“絆腳石” 。步行街南入口處的“假山景 觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙 游人進入內(nèi)街的“絆腳石” 。此外，南入口的臺階亦與商街 道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計如殘疾 人、盲人通道等。、內(nèi)外

4、街連接通道商用功能缺失。街通往內(nèi)街的三 個通道，從商業(yè)功能設(shè)計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布 局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使 街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購 物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到 極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生2016 全新精品資料 -全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作 獨家原創(chuàng)2 / 11精品文檔銀子。遺憾的是，一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條 是沒有任何店鋪的“幽巷” ，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛， 甚至不知道里面還有內(nèi)街 ; 一期與二期之間的通道，同樣因 一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房，走在南大街的顧客

5、看不出街 口的商業(yè)氛圍而止步于此。、街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計過長，阻擋店門，不少 顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導(dǎo)致 臨街店鋪生意清淡。（ 二） 、商街策劃“后天失調(diào)”1 、廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強 調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂” ，即戰(zhàn)略定位 和商業(yè)主題。 廣場商業(yè)街最早定位是 “街” （很好 ）， 后來又定位于“” （ 很好，只是推廣很費力 ） ，如今準(zhǔn) 備冠以“廣場步行街” （ 老土，沒有鮮明個性、目標(biāo)顧 客也不清晰 ） 。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場定位，關(guān)于商業(yè) 上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它 問題也就難以解決了。、廣場是

6、一處很好的“市民廣場” ，但要吸引廣大市 民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化” ，例如象 路、廣場、步行街那樣的廣場雕塑。此外， 還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電 話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述2016 全新精品資料 -全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作 獨家原創(chuàng)3 / 11精品文檔 設(shè)施沒有配套，廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難 “熱”。、打造商街，服務(wù)“缺位” 。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出 去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇 歷”。事實上，經(jīng)營廣場商業(yè)街， “物業(yè)管理”代替不了 “商業(yè)管理” ，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理

7、 機構(gòu)來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作” 。廣 場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構(gòu)的全程介入，商鋪的出租 與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主” ，雙方又都缺乏成熟的 理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作” ， 這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪 后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價 值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66 號（圓形）、68 號（尖頂） 兩家首席店面房一直空關(guān)， 這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營 及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。二、商街定位 廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位 置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，

8、我們作如下戰(zhàn)略定位：1 、街名：廣場時尚麗人街、概念：廣場 街觀光旅游的門戶，國 際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的。2016 全新精品資料 -全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作 獨家原創(chuàng)4 / 11精品文檔、廣告語： 廣場 / 時尚麗人街 與相約， 與同行、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂 、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、 眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀 光者。、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角 的商業(yè)街。三、招商策劃 廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招 商需從下列幾個方面入手：（ 一） 、發(fā)布招商

9、公告我們計劃于 4 月中旬在晚報 、電視臺發(fā)布 招商公告，突出介紹廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場 定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。（ 二 ） 、舉辦招商信息發(fā)布會該招商信息發(fā)布會擬于 4 月 20 日在毗鄰的飯店舉 行，出席的商戶為及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及 國貿(mào)市場有意入駐廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品 商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在 100 人左右。會上將發(fā)布的 主要信息是：2016 全新精品資料 -全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作 獨家原創(chuàng)5 / 11精品文檔1 、廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特 優(yōu)勢和前景展望 ;、街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況， 包括售價、

10、租金、物管的優(yōu)惠政策。（ 三） 、整合店鋪資源 一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理 招商和出租 ?是否同意接受我公司提出的代理租金價格（ 或稱返租報價 ）? 舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之 前，須由房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意 向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商， 我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。為了使一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng) 爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有 的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài) 度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認真加以引導(dǎo)，動員其 站在全局利益、長遠利益的高度盡快

11、出租，以便消除商街中 的店面空關(guān)現(xiàn)象。對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳 本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢 復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間 有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范 圍。2016 全新精品資料 -全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作 獨家原創(chuàng)6 / 11精品文檔（ 四） 、有關(guān)租金政策一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資 者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻 步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工 作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位 差異，說明一期商街處于入市初

12、期，繁榮興旺需要有一 個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價” 。向業(yè)主說 清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負 購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主 與商戶的雙方利益，設(shè)計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租 金政策。當(dāng)前，一期店鋪比較合適的租金是：1 、 內(nèi)街店鋪：租金 600700 元/m2/ 年（ 經(jīng)測算，內(nèi)街 店鋪平均售價 8500 元，平均面積 110m2，購房投資額約 94 萬元，購房貸款利率按 4.7%計算，年利息為 4.4 萬元。 如該類店鋪以 600700 元/m2/ 年租金計算，年收益為 6.6 7.7 萬元，剔除利息后的收益 2.2 3.3

13、萬元。這樣的 租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。 ） 、外街店鋪：租金 800-900 元/m2/ 年（經(jīng)測算，外街店鋪 平均售價 12500 元，平均面積 200 m2，購房投資約 250 萬元， 購房貸款利率按 4.7%計算，年利息為兒 75 萬元。如該類店鋪以 800900 元/m2/ 年租金計算，年收益為 1618 萬元，剔除利息后的收益 4.25 6.25 萬元。這樣的2016 全新精品資料 -全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作 獨家原創(chuàng)7 / 11精品文檔租金對商戶來說， 目前情況下尚易于接受。 ）（ 五） 、商戶入駐優(yōu)惠措施 為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我

14、們將 “放水養(yǎng)魚” ，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu) 惠措施：第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費提供一 個燈箱廣告位 （ 由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負 責(zé)） ，供其做商品或品牌宣傳 ;第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內(nèi)允 許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響 力的廣場“時尚秀”活動 ;第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費將按八 折優(yōu)惠收取 ;第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、 稅務(wù)部門，給予廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政 策，同時在工商管理費的收取上適當(dāng)減免。四、商業(yè)氛圍營造（1）、商街指示識別系統(tǒng)布置 （ 詳見廣告公

15、司設(shè)計效 果圖）（2）、設(shè)計制作廣場、內(nèi)街雕塑作品 （ 參見步行街 雕塑照片 ） ，以增添廣場的文化底韻，吸引游人前來休 閑。2016 全新精品資料 -全新公文范文 -全程指導(dǎo)寫作 獨家原創(chuàng)8 / 11精品文檔(3) 、廣場、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐 式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭 等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視 覺看點，擴大商街的休閑與服務(wù)功能。(4) 、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動， 借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一” 前后活動頻繁，聯(lián)系總工會、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單 位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳廣場。(5) 、與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦風(fēng)韻 優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升廣場的時 尚品位。(6) 、 5 月份起，爭取舉辦幾次之夏廣場音樂欣 賞會，用高雅藝術(shù)推高廣場在市民心目中的地位，提升 廣場的“聚流”效應(yīng)。五、商街硬件改造建議1 、北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。、一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè) 化改造。