遼寧城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新和調(diào)整

1、附件 2遼寧省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)要點一、更新范圍 本次城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新范圍是：全省范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)（市、建 制鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)、獨立工礦區(qū)）的建成區(qū)及近期規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)， 且不小于土地利用總體規(guī)劃確定的允許建設(shè)區(qū)，鼓勵有條件的地 區(qū)適當(dāng)擴(kuò)大基準(zhǔn)地價覆蓋范圍。二、編制依據(jù)（一）中華人民共和國土地管理法 ；（二）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ；（三）城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程 （ GB/T18507 2001 ）；（四）城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 （GB/T18508 2001 ）；（五）城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范 （ TD/T1009-2007 ）；（六）關(guān)于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的 通知（國土資發(fā) 200

2、6 307 號）；（七）國土資源部關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知（國土資發(fā) 2008 308 號 ）。三、更新原則基準(zhǔn)地價更新過程中，除城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 4.1 規(guī)定的 估價原則外，還須遵循以下原則：（一）客觀性原則 。 應(yīng)采用多種方法對地價進(jìn)行測算，分析 比較確定地價，以確保更新后的基準(zhǔn)地價能夠客觀地反映土地資 源在估價期日的價格水平。（二）重點性原則 。 應(yīng)根據(jù)城區(qū)規(guī)劃范圍以及城區(qū)土地利用 的空間變化情況，對變動較大區(qū)域的地價給予特別重視，使其能 夠反映土地價值演變的真實情況。（三）協(xié)調(diào)性原則 。 進(jìn)行地價的差異分析，同時與同類型或 相鄰城鎮(zhèn)的地價水平進(jìn)行比較，以保證地價水平的合理性。（四

3、）指導(dǎo)性原則 。 確定城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價時須充分考慮城市總 體發(fā)展戰(zhàn)略的變化對地價的影響和基準(zhǔn)地價對穩(wěn)定地價、房價方 面的指導(dǎo)作用。四、基準(zhǔn)地價的 內(nèi)涵 基準(zhǔn)地價是指在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地擴(kuò) 展邊界范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地 域的建設(shè)用地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政 府確定的某一估價期日法定最高使用年期土地使用權(quán)的區(qū)域平 均價格。（一）基準(zhǔn)地價更新基準(zhǔn)日 本次基準(zhǔn)地價更新的基準(zhǔn)日統(tǒng)一設(shè)定為 2014 年 1 月 1 日。（二）基準(zhǔn)地價的土地開發(fā)程度 基準(zhǔn)地價的土地開發(fā)程度應(yīng)當(dāng)根據(jù)城鎮(zhèn)開發(fā)水平和土地用 途來分別確定，土地開發(fā)程度設(shè)定應(yīng)為當(dāng)?shù)啬軌驖M足

4、現(xiàn)狀需要的 各級別平均開發(fā)程度。 省轄市市本級商業(yè)用地設(shè)定為 “六通一平” （宗地外通上水、通下水、通電力、通電訊、通道路、通暖氣和 宗地內(nèi)場地平整） ；住宅用地設(shè)定為 “七通一平”（宗地外通上水、 通下水、通電力、通電訊、通道路、通暖氣、通煤氣和宗地內(nèi)場 地平整）；工業(yè)用地設(shè)定為“五通一平” （宗地外通上水、 通下水、 通電力、通電訊、通道路和宗地內(nèi)場地平整） 。各市在確定允許建設(shè)區(qū)和有條件建設(shè)區(qū)的基準(zhǔn)地價時，對土 地開發(fā)程度未達(dá)到上述水平的，可對其開發(fā)程度另行設(shè)定并進(jìn)行說明其他地區(qū)的土地開發(fā)程度可視當(dāng)?shù)貙嶋H情況作適當(dāng)調(diào)整。五、更新技術(shù)路線和要求（一）土地級別更新和調(diào)整的技術(shù)路線1. 全面更

5、新現(xiàn)行基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日在 2012 年 1 月 1 日前，或因社會經(jīng) 濟(jì)條件發(fā)生變化，已有的級別成果不能滿足經(jīng)濟(jì)建設(shè)需要，應(yīng)在 原基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場交易地價資料、土地收益資料對 土地級別進(jìn)行重新評定，重新構(gòu)筑城鎮(zhèn)土地定級范圍內(nèi)的土地級 別與基準(zhǔn)地價成果體系的地區(qū)，依據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程 的相關(guān)要求和遼寧省各地區(qū)的具體情況，全面更新土地級別。土地定級應(yīng)適當(dāng)考慮土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃、國民經(jīng) 濟(jì)和社會發(fā)展計劃。根據(jù)基準(zhǔn)地價更新的時間要求，建議主要考 慮35年的土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃及重點項目安排與計 劃的影響。2. 局部調(diào)整對 2012 年 1 月 1 日之后進(jìn)行了基準(zhǔn)地價更新工

6、作，并且土 地市場平穩(wěn)、社會經(jīng)濟(jì)條件和城市地域結(jié)構(gòu)等變化不大的地區(qū)， 可以利用地價監(jiān)測成果（如標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)據(jù)）并結(jié)合市場交易地 價、土地收益等相關(guān)資料，可采用“以價定級”法對原級別進(jìn)行 驗證和調(diào)整。通過研究土地區(qū)位條件和地價水平的分布與組合規(guī) 律，將不同級別地價相近的區(qū)域調(diào)整為同一級別。（二）基準(zhǔn)地價更新評估技術(shù)路線 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的相關(guān)要求和遼寧省各地區(qū)的具 體情況，以土地定級為基礎(chǔ)，以市場交易地價資料、土地收益為 依據(jù)，進(jìn)行基準(zhǔn)地價更新評估。具體評估過程是在土地定級基礎(chǔ)上，分別針對不同用地類型、不同級別進(jìn)行市場交易資料調(diào)查，掌握足夠數(shù)量的市場交易樣點，側(cè)重于采用近三年的土地交易資 料

7、，計算樣點地價，建立樣點地價數(shù)據(jù)庫， 分別計算商業(yè)、住宅、 工業(yè)用地各級別的基準(zhǔn)地價，鼓勵有條件的地區(qū)增加其他用途基 準(zhǔn)地價。開展了地價動態(tài)監(jiān)測的城市，可以將標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)據(jù)應(yīng) 用于基準(zhǔn)地價更新。（三）基準(zhǔn)地價土地定級級別數(shù)目的要求為便于全省基準(zhǔn)地價平衡工作，各市在制定基準(zhǔn)地價時，建 議參考下表確定級別數(shù)目，縣級基準(zhǔn)地價的土地級別數(shù)目可由各 市根據(jù)實際情況確定（綏中縣、昌圖縣可自行確定） 。土地定級級別數(shù)目建議表城市用途商業(yè)住宅工業(yè)沈陽、大連8級8級6級（最多）鞍山7級7級5級（最多）撫順市、本溪市、丹東市、錦州市、營口市、阜新市、遼陽市、鐵嶺市、6級6級5級（最多）朝陽市、盤錦巾、葫蘆島市注：

8、1.對于商業(yè)、住宅用地，各市可根據(jù)實際情況適當(dāng)調(diào)整土地級別數(shù)目，但建議上下調(diào)整不超過一個級別數(shù)目2. 工業(yè)用地為最多級別數(shù)目，各市可根據(jù)實際情況減少級別數(shù)目。3. 對于區(qū)域整體地價水平無明顯差異的開發(fā)區(qū)、獨立工礦區(qū)等，允許只劃分一個級別（四）基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)方式本次基準(zhǔn)地價更新要求各地統(tǒng)一以“級別基準(zhǔn)地價”的方式 表現(xiàn)。有條件的地區(qū)可以增加區(qū)段基準(zhǔn)地價及路線價。級別基準(zhǔn)地價是依據(jù)土地級別的劃分區(qū)域評估出來的各級 別某一用途的平均地價（地面價） ， 14 個省轄市商業(yè)、住宅用地 應(yīng)同時有樓面地價的表示形式，建議其他地區(qū)的商業(yè)、住宅用地 增加樓面地價的表示形式。（五）基準(zhǔn)地價更新主要技術(shù)參數(shù)的確定

9、利息率要依據(jù)評估基準(zhǔn)日的 1 年期貸款利息率確定；投資回 報率要參照同行業(yè)的投資回報率來確定；開發(fā)周期要依據(jù)土地達(dá) 到設(shè)定開發(fā)程度的平均開發(fā)周期來確定，但不應(yīng)超過 3 年；土地 還原利率應(yīng)采用土地租售比、安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值或投資風(fēng) 險與投資收益率綜合排序插入法等方式來確定；建筑重置價格要 依據(jù)不同建筑結(jié)構(gòu)和當(dāng)?shù)毓嫉姆课葜刂脙r格標(biāo)準(zhǔn)綜合確定。（六）其他要求1. 基準(zhǔn)地價更新工作中，必須對基準(zhǔn)地價更新成果的應(yīng)用進(jìn) 行說明，包括直接利用基準(zhǔn)地價成果評估宗地地價的操作應(yīng)用說 明、根據(jù)城鎮(zhèn)土地管理的實際需要對其他方面的評估說明。鼓勵 有條件的地區(qū)自行編制基準(zhǔn)地價應(yīng)用手冊 。各地可根據(jù)實際 需要對土

10、地分類體系中建設(shè)用地與本次更新基準(zhǔn)地價用途進(jìn)行 銜接（如公共管理與公共服務(wù)用地、 特殊用地、 交通運輸用地等）2. 建議各地開展地下建設(shè)用地使用權(quán)價格調(diào)查測算。在地下 設(shè)定的建設(shè)用地使用權(quán)的地價，也可以考慮按照在地表設(shè)立的同 用途建設(shè)用地使用權(quán)地價的一定比例確定。3. 為確?；鶞?zhǔn)地價更新的準(zhǔn)確性、 連續(xù)性以及成果的完備性， 應(yīng)加強和完善計算機技術(shù)的應(yīng)用，運用先進(jìn)技術(shù)手段，規(guī)范評估 過程和結(jié)果。六、更新程序（一）準(zhǔn)備工作 各級國土資源管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)基準(zhǔn)地價更新工作的 組織協(xié)調(diào)，明確任務(wù)分工、進(jìn)度安排和經(jīng)費預(yù)算，組織編寫基準(zhǔn) 地價更新工作實施方案、技術(shù)要點，制定基準(zhǔn)地價更新調(diào)查表和 工作表、

11、準(zhǔn)備工作底圖、確定基準(zhǔn)地價更新區(qū)域等。（二）資料更新調(diào)查1. 資料更新調(diào)查的一般要求（1）資料調(diào)查的一般要求除遵循城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程13. 1、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程631的規(guī)定外，應(yīng)根據(jù)原基準(zhǔn)地價 在實踐中的應(yīng)用情況以及土地市場的發(fā)展變化，有重點的進(jìn)行資 料收集；（ 2）原基準(zhǔn)地價成果不完善、應(yīng)用困難，或者土地市場發(fā)展 變化較大的城鎮(zhèn)，應(yīng)以更新現(xiàn)狀調(diào)查為主，原始資料補充為輔；（3）原基準(zhǔn)地價成果較完善、應(yīng)用良好，并且土地市場發(fā)展 平穩(wěn)或變化較小的城鎮(zhèn)，可以原始資料為主，更新補充為輔。2. 資料更新調(diào)查的內(nèi)容（ 1 ）城鎮(zhèn)土地定級相關(guān)資料調(diào)查內(nèi)容 定級資料調(diào)查內(nèi)容主要有： 商服繁華程度、 交通條件

12、 （客運、 貨運）、基本設(shè)施狀況、環(huán)境條件、社會歷史及人口資料、產(chǎn)業(yè) 聚集資料、城鎮(zhèn)規(guī)劃資料、土地定級驗證資料調(diào)查及其他資料。 對級別影響較大的因素因子應(yīng)重點調(diào)查，如交通條件中的地鐵、 城際軌道交通，環(huán)境條件中的岸線、旅游景點、自然環(huán)境中的景 觀條件，基礎(chǔ)設(shè)施中的有線電視、網(wǎng)絡(luò)等條件及各項基礎(chǔ)設(shè)施保 障度、公用設(shè)施完備度等。（2）基準(zhǔn)地價評估相關(guān)資料調(diào)查內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估資料調(diào)查內(nèi)容主要有：土地定級成果資料、土 地利用效益資料、地租地價資料、影響地價的因素資料、城市地 價動態(tài)監(jiān)測資料、土地招標(biāo)拍賣掛牌成交資料、土地估價備案資 料及其他資料。（三）數(shù)據(jù)分析處理數(shù)據(jù)分析處理包括調(diào)查資料的分析整理、資

13、料的錄入、土地 定級估價資料整理及地價更新、初步成果分析與實地校核。（四）成果編制與完善該階段就更新初步成果進(jìn)行討論，征求有關(guān)各方面意見，并 結(jié)合實際情況對成果進(jìn)行調(diào)整完善；撰寫基準(zhǔn)地價更新工作報 告、技術(shù)報告等； 進(jìn)行土地定級及基準(zhǔn)地價成果圖等專題圖編制、 表格等成果材料整理；整理各類成果并數(shù)字化存檔。（五）成果自查 為保證地價更新成果質(zhì)量，每個階段或重要技術(shù)環(huán)節(jié)完成 后，由工作人員和技術(shù)人員對成果進(jìn)行全面檢查、審核。（六）成果驗收與上報 成果驗收工作采用逐級驗收形式。1. 縣級完成初步成果后向市級提交驗收申請。2. 市級完成初步成果和轄區(qū)內(nèi)縣級的平衡驗收后向省級提交 驗收申請。3. 省級根

14、據(jù)上報的驗收申請，采取綜合評定與實地抽查相結(jié) 合的方法對各地組織驗收。七、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準(zhǔn)地價、宗地 地價及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價在不同因素 條件下修正為宗地地價的系數(shù)體系，以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上， 按對應(yīng)的修正系數(shù)， 快速、高效、 及時地評估出宗地地價（一）編制要求1. 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的類型分為級別基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表 和路線價修正系數(shù)表。2. 編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的同時，要編制與各種修正系數(shù) 對應(yīng)的因素指標(biāo)說明表。3. 原則上必須編制各類用地各級別的因素修正系數(shù)及其對應(yīng) 的因素指標(biāo)說明，采用綜合定級的城鎮(zhèn)，可以只

15、編制各級別的因 素修正系數(shù)及其對應(yīng)的因素指標(biāo)說明。4. 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制可采用土地利用效益資料、市 場地價資料和定級分值三種方法進(jìn)行。三種方法的應(yīng)用根據(jù)城 鎮(zhèn)土地估價規(guī)程和本要點的要求進(jìn)行。5. 宗地地價影響因素的選擇商業(yè)用地的影響因素包括：商業(yè)繁華度、交通便捷度、環(huán)境 質(zhì)量優(yōu)劣度、規(guī)劃限制、宗地條件（包括形狀、臨街狀況、臨街 深度、土地利用強度等）及其他因素。住宅用地的影響因素包括：宗地距離商業(yè)服務(wù)中心和城鎮(zhèn)中 心的距離、交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、公 共服務(wù)設(shè)施完備度、規(guī)劃限制、宗地條件（包括形狀、面積、地 質(zhì)、臨街狀況、土地利用強度等）及其他因素。工業(yè)用地的影響因

16、素包括：交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、 產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、規(guī)劃限制、宗地條件（包括形 狀、地質(zhì)及地基承載力、地形條件等）及其他因素。對地價影響較大的因素因子應(yīng)單獨列示，如交通條件中的地 鐵、城際軌道交通，環(huán)境條件中的岸線、旅游景點、自然環(huán)境中 的景觀條件，基礎(chǔ)設(shè)施中的有線電視、網(wǎng)絡(luò)等條件及各項基礎(chǔ)設(shè) 施保障度、公用設(shè)施完備度等。6. 影響地價因素的修正值的計算和修正幅度的確定按照城 鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的規(guī)定進(jìn)行。因素修正系數(shù)必須按優(yōu)、較優(yōu)、 一般、較劣、劣五個檔次確定。7. 必須量化所有影響因素的標(biāo)準(zhǔn)，并通過已有地價樣點的檢 驗、校核，編制一個類型區(qū)域和城鎮(zhèn)級別的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表， 并

17、相應(yīng)編制因素指標(biāo)說明表。8. 同類用途同級 （區(qū)域 ）基準(zhǔn)地價的影響因素指標(biāo)說明表中所 列因素條件應(yīng)與地價影響因素調(diào)查一致。因素指標(biāo)說明必須明 確、具體、量化。不能量化的因素指標(biāo)采用定性說明，定性說明 部分要求規(guī)范。9. 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，對土地使用年期、土 地用途、容積率、 土地開發(fā)程度及保障度等單獨編制修正系數(shù)表。10. 有路線價的地區(qū)應(yīng)編制路線價修正系數(shù)表。 路線價修正系 數(shù)表是指深度指數(shù)修正表。各地還可根據(jù)地價影響情況編制寬 度、形狀等修正系數(shù)表。（二）修正系數(shù)的檢驗 對基準(zhǔn)地價修正系數(shù)和對應(yīng)的條件指標(biāo)，必須經(jīng)由本轄區(qū)內(nèi) 熟悉估價業(yè)務(wù)的專業(yè)人員討論，并進(jìn)行實地查核和案例驗證。

18、案 例驗證材料須附在基準(zhǔn)地價更新報告中。最后根據(jù)反饋意見對基 準(zhǔn)地價修正系數(shù)表及因素指標(biāo)說明進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。八、更新成果整理基準(zhǔn)地價更新成果均應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程 、城 鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求進(jìn)行編制。全部成果均應(yīng)有紙質(zhì)媒體和 電子數(shù)據(jù)（光盤等）兩種留存方式。（一）文字報告1. 工作報告（1）工作情況，包括人員組成、日程安排、經(jīng)費、資料收 集和整理、技術(shù)運用、工作經(jīng)驗及存在問題等；（2）基準(zhǔn)地價更新工作程序、原則、范圍、內(nèi)涵等；（3）基準(zhǔn)地價更新成果及成果質(zhì)量分析與評價，成果應(yīng)用 范圍、應(yīng)用方案等；（ 4 ）基準(zhǔn)地價評估過程中的工作特點與體會。2. 技術(shù)報告主要內(nèi)容包括技術(shù)路線選擇、技術(shù)程

19、序、方法、技術(shù)特點、 測算過程及結(jié)果等。（1）估價對象的自然、經(jīng)濟(jì)及社會概況；（ 2 ）城鎮(zhèn)土地定級的方法與過程。包括確定定級體系和定 級單元、定級因素和指標(biāo)選擇、土地定級方法與步驟、級別確定 與劃分的方法及結(jié)果等；（ 3 ）基準(zhǔn)地價評估的方法與過程。包括估價原則、理論基 礎(chǔ)、資料收集、資料整理、測算方法與步驟、基準(zhǔn)地價結(jié)果、成 果檢驗、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制等；（ 4 ）成果分析。分析各級地價區(qū)域分布特點與規(guī)律、基準(zhǔn)地價的級差比較分析、縱向?qū)Ρ群蜋M向?qū)Ρ确治?；?5 ）成果應(yīng)用方案與建議；（6）基準(zhǔn)地價圖、基準(zhǔn)地價表、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表；（7）用計算機系統(tǒng)評估基準(zhǔn)地價時，各步驟及測算過程、

20、 測算中間結(jié)果等內(nèi)容均應(yīng)寫入技術(shù)報告。（二）基準(zhǔn)地價更新相關(guān)圖件1. 商業(yè)用地級別和基準(zhǔn)地價圖；2. 住宅用地級別和基準(zhǔn)地價圖；3. 工業(yè)用地級別和基準(zhǔn)地價圖；4. 地價樣點分布圖；5. 其他圖件成果。（三）基準(zhǔn)地價更新相關(guān)表格1. 土地級別范圍描述表；2. 土地級別面積統(tǒng)計表；3. 基準(zhǔn)地價表；4. 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表及指標(biāo)說明表。（四）電子文檔 上述各種報告、圖件的電子文本、電子圖件、電子表格、成 果演示文件等。文本制作成 Word 格式電子版，表格制作為 Excel 格式電子 版，圖件統(tǒng)一為 jpg 格式，分辨率 300 。鼓勵有條件的地區(qū)從自身工作出發(fā)，整理更多適合本地工作 需要的基準(zhǔn)

21、地價成果，并建立基準(zhǔn)地價更新數(shù)據(jù)庫。九、更新成果應(yīng)用（一）地價管理方面的應(yīng)用1.充分發(fā)揮基準(zhǔn)地價服務(wù)社會經(jīng)濟(jì)的作用，為制定符合當(dāng)?shù)?社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策提供依據(jù)；2.充分發(fā)揮基準(zhǔn)地價的導(dǎo)向作用，合理引導(dǎo)投資方向和土地 利用方式，為土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃提供依據(jù)；3. 為確定房地產(chǎn)稅費征收標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)，參與房地產(chǎn)市場調(diào) 控；4. 規(guī)范土地市場，指導(dǎo)土地交易。（二）宗地地價評估方面的應(yīng)用1.利用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估一般宗地價格；2.土地分類體系中除商業(yè)、住宅、工業(yè)外其他建設(shè)用地與本次更新基準(zhǔn)地價用途的銜接。（三）更新成果應(yīng)用的建議1.建立定期完善并公布基準(zhǔn)地價制度；2.建立地價查詢社會化服務(wù)平臺；

22、3. 基準(zhǔn)地價更新與城市地價動態(tài)監(jiān)測相結(jié)合，隨時掌握土地 價格變化趨勢。十、名詞解釋1.基準(zhǔn)地價：指土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地擴(kuò)展 邊界范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域 的建設(shè)用地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府 確定的某一估價期日上法定最高使用年期土地使用權(quán)的區(qū)域平 均價格。2.城鎮(zhèn)土地定級：根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及 其在社會經(jīng)濟(jì)活動中的地位、作用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進(jìn)行綜 合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評定城鎮(zhèn)土地級的 活動。3. 土地價格：簡稱地價，指在市場條件下形成的，特定土地 權(quán)利的購買價格，包括在公開市場條件下形成的客觀合理價格和 在一定市場條件下形成的市場關(guān)聯(lián)各方可接受的價格。本要點中所指的地價，無特殊說明下，均指公開市場條件下 形成的，一定年期建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利價格。4. 土地出讓純收益：指熟地出讓中，政府收取的出讓總價款 扣除土地取得與開發(fā)等相關(guān)成本費用后的余額，是國家土地所有 權(quán)收益的貨幣體現(xiàn)。5. 還原率（1）綜合還原率：指將土地及其地上建筑物共同產(chǎn)生的未 來純收益還原為某一期日的不動產(chǎn)價格的比率。（2）土地還原率：指將土地產(chǎn)生的未來純收益還原為某一 期日的土地價格的比率。（3）建筑物還