西北綜合物流園區(qū)物流基地項目可行性研究報告

1、西北綜合物流園區(qū)物流基地項目可行性研究報告目錄前 言第 1 章總 論第 2 章項目建設的必要性第 3 章市場分析第 4 章項目功能定位第 5 章項目建設方案第 6 章項目選址、建設條件與動拆遷第 7 章環(huán)境保護、勞動安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能第 8 章項目法人組織機構(gòu)、定員和招投標第 9 章項目建設進度第 10 章 投資估算、資本金、資金籌措和資金運用計劃第 11 章 項目財務效益分析第 12 章 風險和對策分析第 13 章 結(jié)論和建議前言*要建設成為國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易與航運中心，提高城市綜合競爭力，增強城市綜合服務功能，就必須成為國內(nèi)外物流、商流、信息流、資金流的集聚與輻射中心。因此，順應當今世

2、界經(jīng)濟發(fā)展潮流，加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，建設和發(fā)展現(xiàn)代物流園區(qū)， 提升城市現(xiàn)代物流水平，是*增強綜合競爭優(yōu)勢，成為國際航運與貿(mào)易中心的戰(zhàn)略選擇，對*拓展新的經(jīng)濟增長空間，提高城市綜合競爭力具有十分重要的意義。西北綜合物流園區(qū)是市政府物流規(guī)劃中“31”市級物流園區(qū)中唯一的陸路口岸型物流園區(qū)，加快西北綜合物流園區(qū)的開發(fā) 和建設，強化園區(qū)綜合物流功能的開發(fā)，是加快發(fā)展全市物流產(chǎn) 業(yè)，實現(xiàn)全市海港、陸港、空港各物流園區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的需要，也 是提升西北綜合物流園區(qū)自身發(fā)展水平和競爭優(yōu)勢的客觀要求。 為了加快西北綜合物流園區(qū)建設步伐，適應現(xiàn)代物流的發(fā)展趨勢，滿足國內(nèi)市場日益增長的物流服務需求，把西北綜合物流園區(qū)

3、建成面向*的城市配送物流基地、國內(nèi)物流進出*的重要集 散地之一以及國際物流進出中國大陸，輻射長江三角洲及內(nèi)陸省份的重要物流集散樞紐，*西北物流園區(qū)集團有限公司擬在西北綜合物流園區(qū)核心區(qū)域某地塊，規(guī)劃面積為 249 公頃的地塊， 建設集貨運配載、交易、信息服務、倉儲、流通、加工、配送、展示等物流服務于一體的集散型綜合性物流基地。*市發(fā)展計劃委員會滬計貿(mào)(2003)15 號文批復了本項目立項申請，詳見附件 1。我公司受*西北物流園區(qū)集團有限公司的委托，編制本項目可行性研究報告。第 1 章 總論1.1項目名稱*西北綜合物流園區(qū)某物流基地（以下簡稱“某物流基地”）1.2項目法人及投資方簡介該項目法人為

4、*西北物流園區(qū)集團有限公司。企業(yè)名稱：*西北物流園區(qū)集團有限公司（以下簡稱“西北物流公司”）企業(yè)類型：有限責任公司（國內(nèi)合資） 注冊地點：*市武威路 789 號法定代表人：注冊資本：人民幣壹億元經(jīng)營范圍：*西北物流園區(qū)的規(guī)劃、設計開發(fā)，實業(yè)投資， 國內(nèi)貿(mào)易（除專項規(guī)定），資產(chǎn)經(jīng)營，倉儲、物流業(yè)的管理（凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營）。項目法人營業(yè)執(zhí)照詳見附件 2。西北物流公司成立于 2002 年 4 月，由某某投資有限公司、某某投資臵業(yè)有限公司、某某工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展（集團）有限公司、 某某工業(yè)有限公司共同投資組建。某投資有限公司是專門從事實業(yè)投資、企業(yè)投資、市場投資的投資型企業(yè)，注冊資本為人

5、民幣 1 億元。該公司在本項目中出資 3200 萬元人民幣，占項目總資本的 32。*未來島投資臵業(yè)有限公司是專門從事房地產(chǎn)投資、實業(yè)投資、物業(yè)管理的臵業(yè)公司，注冊資本為人民幣 8000 萬元。該公司在本項目中出資 3300 萬元人民幣，占項目總資本的 33。*新楊工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展（集團）有限公司是專門從事實業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑裝潢材料，國內(nèi)貿(mào)易、組織橫向經(jīng) 濟聯(lián)系及投資服務的集團公司，注冊資本為人民幣 1 億元。該公司在本項目中出資 3000 萬元人民幣，占項目總資本的 30。*金環(huán)工業(yè)有限公司是專門從事機械設備、承接有關(guān)項目、建材、金屬材料、五金交電、化工原料生產(chǎn)業(yè)務的工業(yè)企業(yè)，注

6、冊資本為人民幣 1300 萬元。該公司在本項目中出資 500 萬元人民幣，占項目總資本的 5，1.3可行性研究報告編制依據(jù)本研究報告編制的主要依據(jù)：1)中華人民共和國海關(guān)總署署加函2003426 號文“關(guān)于同意*西北物流園區(qū)集團有限公司設立公共型保稅倉庫的批復”。2)*市發(fā)展計劃委員會滬計貿(mào)2003015 號文“關(guān)于*西北綜合物流園區(qū)某基地項目建議書的批復”。3)*市城市規(guī)劃管理局滬規(guī)劃2003770 號文“關(guān)于普陀區(qū)某物流基地控制性詳細規(guī)劃的批復”。4)*市市政工程管理局滬市政規(guī)2003902 號文“關(guān)于在 A20公路增設金昌路匝道的批復”。5)*市普陀區(qū)人民政府辦公室(2003-23)號文

7、“關(guān)于加快西北物流園區(qū)重大項目建設協(xié)調(diào)會紀要”。6)*市普陀區(qū)環(huán)境保護局普環(huán)保評200342 號文“關(guān)于對西北物流園區(qū)某物流基地建設項目環(huán)境影響報告表及專項評價報告的批復”。7)西北物流公司提供的設計資料及其他基礎資料。1.4項目選址本項目基地位于*西北部普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)內(nèi)，東到中某，南臨規(guī)劃金昌路以南約 50 米處，西至規(guī)劃金迎路以西約 500 米，北至翔二河北側(cè)規(guī)劃路，總用地面積為 249 公頃。*市城市規(guī)劃管理局滬規(guī)劃(2003)770 號文批復了項目用地控制性詳細規(guī)劃的批復，詳見附件 3。1.5項目功能定位本項目擬建的物流園區(qū)屬陸路口岸型物流園區(qū)，是以省際物流集散功能為主，集貨運配載、交易

8、、信息服務、倉儲、流通、加工、 配送、展示等物流服務于一體的集散型綜合性物流基地，與*浦東外高橋海港物流園區(qū)和浦東空港物流園區(qū)實現(xiàn)功能互補。本項目擬通過發(fā)展公路、鐵路集裝箱運輸，吸引國際國內(nèi)知 名的物流企業(yè)及相關(guān)的高技術(shù)、物流配套服務企業(yè)入駐，形成陸 上交易所的集散效應，建設具有多式聯(lián)運特色的物流園區(qū)。其總 體功能將在三個層面上拓展：1）依托市內(nèi)道路網(wǎng)絡和園區(qū)內(nèi)倉儲配送設施，發(fā)展面向市內(nèi)的集貨、加工、倉儲、配送業(yè)務，建設*的城市配送物流基地；2）依托公路、鐵路一體化的運輸方式，加強倉儲、配送等企業(yè)的有效聯(lián)合，形成面向華東地區(qū)和全國的物流集散地之一；3）依托跨國物流企業(yè)，探索與港口物流和航空物流

9、的功能互補及有效合作，開拓國際物流市場，力爭成為國際物流進出中國 大陸，輻射長江三角洲及內(nèi)陸省份的重要物流集散樞紐。1.6 規(guī)劃用地功能分區(qū)本項目規(guī)劃用地面積為 249 公頃，其中管理服務用房、倉庫等建筑的實際可用地為 136.23 萬平方米，交通設施、公建配套、鐵路、道路、虹橋機場航站樓、集中綠地、水域等其他用地為 112.77萬平方米。實際可用地中管理服務用地為 6.55 萬平方米，倉庫用地為129.68 萬平方米（其中包括自營及公共型保稅倉庫用地 16.49 萬平方米，對外出租倉庫用地31.32 萬平方米，對外批租用地 74.97 萬平方米，發(fā)展備用地 6.9 萬平方米）。規(guī)劃用地功能分

10、區(qū)面積詳見表 1-1。表 1-1用地功能分區(qū)面積示意表一實際可用地136.2354.711 管理服務用房用地6.552.632 倉庫用地129.6852.082.1 批租用地74.972.2 自營及海關(guān)倉庫用地16.492.3 出租倉庫用地*31.322.4 發(fā)展備用地6.9二其他用地112.7745.291交通設施用地0.350.0142公建配套設施用地0.50.23鐵路用地2.280.94道路用地37.4215.035虹橋機場航站樓用地3.031.226集中綠地48.8219.67水域20.378.33總計249.00100*含已入駐的*煙草公司儲運用地 9.97 萬平方米，華聯(lián)超市配送中

11、心一期用地12.62 萬平方米，頂通公司租賃倉庫用地 8.73 萬平方米。1.7建設規(guī)劃及本項目建設內(nèi)容1.7.1 建設規(guī)劃1） 整個某物流基地規(guī)劃總建筑面積為 94.86 萬平方米，包括倉庫、管理服務用房、交通設施、公建設施、虹橋機場航站樓 等建筑。其中倉庫建筑面積為 91.98 萬平方米（包括自營及公共型保稅倉庫 12.49 萬平方米，出租倉庫 19.48 萬平方米，批租土地內(nèi)擬建倉庫 53.11 萬平方米，以及發(fā)展備用地內(nèi)將后期建設的倉庫 6.9 萬平方米）；管理服務用房建筑面積為 2.35 萬平方米， 包括 1 棟位于金迎路西側(cè)的管理服務大樓 7500 平方米和 1 棟位于金迎路東側(cè)的

12、國際物流中心商務大樓 1.6 萬平方米；公建配套設施、機場航站樓、交通設施等用房建筑面積為 5310 平方米。某物流基地主要規(guī)劃建筑指標如表 1-2。表 1-2 某物流基地主要規(guī)劃建筑指標1 總建筑面積9485951.1 倉儲建筑面積9197851.1.1 自營及公共型保稅倉庫1249201.1.2 出租倉庫*1947551.1.3 批租區(qū)擬建倉庫531110將由土地批租房建設1.1.4 預留用地擬建倉庫69000將后續(xù)建設1.2 管理服務用房建筑面積235001.2.1 管理服務大樓75001.2.2 物流中心商務大樓160001.3 交通設施建筑面積13501.4 公建設施建筑面積3600

13、1.5 機場航站樓建筑面積360已建建筑2 停車場3430003 集中綠地率（）19.64 綠化率（）555 道路及停車場占地率（）28.86 建筑密度（）16.27 綜合容積率0.387.1 管理服務用地容積率0.367.2 倉庫用地容積率0.717.3 交通設施用地容積率0.397.4 公建設施用地容積率0.727.5 機場用地容積率0.01*含已入駐的*煙草公司儲運倉庫 75790 平方米、華聯(lián)超市配送中心一期倉庫69245 平方米和頂通公司租賃倉庫 49720 平方米。1.7.2 本項目建設內(nèi)容本項目擬按照建設規(guī)劃，先期啟動整個某物流基地的“七通 一平”、基地自營和出租倉庫、管理和服務

14、等工程設施的建設。具體建設內(nèi)容為：1）整個某物流基地的“七通一平”，包括征地動拆遷、勞動力安臵、土地平整以及區(qū)內(nèi)道路及綠化景觀、河道整治、地下管 線敷設、供電等基礎設施的建設；2）在A05 街坊（本項目基地按區(qū)內(nèi)路網(wǎng)分成 23 個街坊，以A01 A23 街坊表示，詳見附圖 2）內(nèi)建設 1 棟建筑面積為 7500 平方米的管理服務大樓，在A11 街坊內(nèi)建設1 棟建筑面積為 16000 平方米的國際物流中心商務大樓；3）在 A05、A06 街坊內(nèi)分別建設 2 座公共型保稅倉庫和 4座自營倉庫，總建筑面積為 124920 平方米（自營倉庫配備相應的物流設備，包括 2 臺集裝箱正面吊、38 副渡板和

15、19 臺 3 噸叉車以及相應的工器具）。由項目法人開發(fā)建設的建筑工程內(nèi)容詳見表 1-3。表 1-3項目法人開發(fā)建設的建筑工程內(nèi)容序號項目指標（m2）層高（m）層數(shù)1倉庫1249201.1自營倉庫563208.012.01、21.2公共型保稅倉庫686008.012.012.管理服務用房235002.1管理服務大樓75003.63.952.2國際物流商務大樓160003.63.9123公建及交通設施用房46003.1變電所17703.2垃圾收集站2303.3雨水泵站16603.4道路班房1000總建筑面積1530201.8建設期本項目建設期為 3 年，從 2003 年 1 月開始進行前期籌建、可

16、行性研究、初步設計、動拆遷、施工建設等，預計 2005 年 12月底竣工。1.9 投資估算經(jīng)估算，本項目建設總投資為 177392 萬元，其中：固定資產(chǎn)投資費用為 98663 萬元，土地和動拆遷費為 70976 萬元，建設期貸款利息為 7653 萬元，鋪底流動資金(自營)為 100 萬元。1.10 資本金及資金籌措本項目建設所需資金按國家有關(guān)規(guī)定，總投資的 35(62087 萬元)為項目資本金，由項目法人自籌；其余資金(包括除鋪底流動資金外的流動資金自營200 萬元)擬向銀行申請貸款解決。1.11 財務效益分析項目全部投資財務內(nèi)部收益率為 7.19，按 6折現(xiàn)率測算的財務凈現(xiàn)值為 14482

17、萬元；靜態(tài)投資回收期為 11.70 年(含建設期)；動態(tài)投資回收期為 19.47 年(含建設期)；項目貸款償還期為9.04 年(含建設期)，項目在財務上基本可行。1.12 結(jié)論本項目的建設對加快實現(xiàn)*成為國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易和航 運中心之一的目標，促進國內(nèi)外物流、商流、信息流、資金流、 人才流的發(fā)展具有重要意義，項目建設是十分必要的，且有一定 經(jīng)濟效益。第 2 章 項目建設的必要性2.1 本項目的建設符合我國降低物流成本應，對WTO 的迫切需要我國目前綜合物流成本很高，與發(fā)達國家差距較大。從物流成本占 GDP 的比重看，目前我國物流方面的開支大致相當于國內(nèi)生產(chǎn)總值的 20，而世界主要發(fā)達國家如

18、美國、日本、英國分別為10.5%、12.4%和 10.1%，如果中國能夠降低物流成本至相當于美國水平，即占國內(nèi)生產(chǎn)總值的10，每年將節(jié)省大約1.1 萬億元。而在我國加入 WTO 之后，物流服務業(yè)作為國內(nèi)率先對外開放的領域之一，發(fā)達國家現(xiàn)代的物流管理技術(shù)、經(jīng)驗和高素質(zhì)人 才的進入，必然會對國內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營觀念、管理體制與 發(fā)展方式等方面產(chǎn)生較大沖擊，同時過高的物流成本也對我國產(chǎn) 品加快出口相當不利。因此，盡快降低物流成本，發(fā)展現(xiàn)代物流 是當前我國物流行業(yè)應對 WTO 的迫切需要。建設現(xiàn)代化物流園區(qū)是降低物流成本最有效的途徑之一。由于現(xiàn)代化物流園區(qū)可將多個物流企業(yè)集聚在一起，實現(xiàn)設施的集約(

19、將過去許多個貨站、場集約在一處)、貨物的集約(將過去分散多處 進行貨物處理方式，改為集約在一處處理)、技術(shù)的集約(物流園區(qū)可采用類似規(guī)模生產(chǎn)流程的模式，共享大規(guī)模物流處理設備)、管理的集約(利用現(xiàn)代化手段，對物流進行有效的組織和管理)，可充分發(fā)揮物流運作的整體優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，增強物流企業(yè)間的專業(yè)化和互補性。另外，現(xiàn)代化物流園區(qū)還可為入駐的物流企業(yè)提供基礎 設施、信息配套服務等共享資源，幫助物流企業(yè)進一步降低運營成本和費用支出，實現(xiàn)規(guī)模效益。因此，建立現(xiàn)代化物流園區(qū)，有利于我國發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，縮短與 國際物流先進水平的差距，提高企業(yè)市場競爭力，W應T對O的挑戰(zhàn)。2.2 本項目的建設符合*物流產(chǎn)業(yè)

20、發(fā)展的內(nèi)在要求目前，*經(jīng)濟正處于重要的調(diào)整轉(zhuǎn)型時期，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，基礎設施條件的日益完善，以及人們逐步對物流理念的普 遍接受為*現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件和機遇。但是由 于缺少統(tǒng)籌規(guī)劃，*商業(yè)系統(tǒng)、工業(yè)系統(tǒng)、物資系統(tǒng)等各行業(yè)各 自為政，都在規(guī)劃各自的物流基地，造成重復建設、資源浪費， 各行業(yè)物流基地又大都功能單一，使用率低，直接影響了各物流 基地的開發(fā)效果和經(jīng)營效益，并且各物流基地的分散布局也給城 市交通、城市景觀、生態(tài)環(huán)境等帶來了一定的負面影響，與*市 現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要求不相適應。與此同時，*周邊許多國家或城市紛紛把物流作為其經(jīng)濟發(fā) 展重點之一，新加坡、日本、韓國、中國香港等都

21、提出將建設亞太 地區(qū)國際物流中心的目標，如新加坡提出了包括加快建立綜合化、 全球化的物流基礎設施，發(fā)展基于信息技術(shù)的物流運作環(huán)境；將國 際物流樞紐化運作及方案化服務吸引到新加坡等多項發(fā)展物流業(yè)的 戰(zhàn)略措施，使新加坡物流加速向國際化發(fā)展。從國內(nèi)看，北京、天 津、青島、深圳等許多城市及江浙兩地的許多大中城市也開始大力規(guī)劃和發(fā)展物流業(yè)，如深圳市把發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)作為該市三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，努力將深圳建成為全球最具有影響力的集裝箱運輸中心、國際航運中心和亞太地區(qū)營運中心之一；成都物流基地已與北京賽浦京良、深圳平湖兩大物流基地簽訂合作協(xié)議，擬共同建設中國未來的三大物流基地，構(gòu)成我國東、西、北三地的物 流“金

22、三角”；而與*鄰近的寧波市，則力爭通過 10 至 15 年的努力，建設成為長江三角洲的國際物流樞紐和浙江省的重要綜合物 流中心，“十五”期間，京杭大運河將延伸至寧波甬江口，其全程252 公里，按國家干線四級航道統(tǒng)一規(guī)劃，將建成寧波港后方強大的水路集散系統(tǒng)，對*形成腹地競爭態(tài)勢。因此，大力培育和發(fā)展*現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)不僅是*經(jīng)濟發(fā)展的需要，也關(guān)系到*能否盡快融入全球經(jīng)濟，形成在全國以至全球資源配臵分工體系中的核心地位，加速其發(fā)展的步伐和力度已是 刻不容緩。根據(jù)*市“十五”規(guī)劃，*現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展將充分發(fā)揮海陸空樞紐和大口岸的綜合優(yōu)勢，以輻射國內(nèi)外的口岸為依托，有效 整合已有資源，積極發(fā)展第三方物流，規(guī)

23、劃建設一批大型化、綜 合性現(xiàn)代物流園區(qū)，重點發(fā)展浦東新區(qū)空港物流園區(qū)、外高橋物 流園區(qū)和西北綜合物流園區(qū)。西北綜合物流園區(qū)作為目前唯一的 陸路口岸型物流園區(qū)，其完善與否將直接影響*市是否能成為我國乃至亞太地區(qū)重要的一個物流樞紐。因此，推進西北綜合物流 園區(qū)的開發(fā)建設將是*市發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，營造物流企業(yè)良好的發(fā)展環(huán)境，提高物流經(jīng)營規(guī)模效益的重要舉措之一。2.3 本項目的建設有利于完善西北綜合物流園區(qū)物流產(chǎn)業(yè)布局，促進園區(qū)的發(fā)展近年來，西北物流綜合園區(qū)通過大力發(fā)展公路、鐵路集裝箱 運輸和陸上交易所的集聚效應，已初步形成多式聯(lián)運物流的特色 園區(qū)。但是目前園區(qū)的布局還相當分散，各類物流企業(yè)的入駐沒

24、有經(jīng)過認真規(guī)劃，物流基礎設施也存在相當程度的重復建設、使 用率低、無法充分發(fā)揮西北綜合物流園區(qū)的綜合功能，亟需對西 北綜合物流園區(qū)現(xiàn)有資源進行整合，開發(fā)和提升核心區(qū)域發(fā)展水 平，以促進西北綜合物流園區(qū)的進一步發(fā)展。基于此，西北綜合 物流園區(qū)擬重點規(guī)劃建設“二基地、一中心”（“二基地”為未來島基地和某基地，“一中心”為以*市陸上貨運交易中心為主體的停車、交易區(qū)）。某物流基地位于西北綜合物流園區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)，靠近外環(huán)線和滬寧、滬嘉高速公路，發(fā)展倉儲物流基地具有得天獨厚的地理 優(yōu)勢。目前，基地內(nèi)現(xiàn)已有華聯(lián)超市、*煙草公司、頂通公司等大型物流企業(yè)入駐，形成了一定的物流園區(qū)氛圍。同時普陀區(qū)政 府也把開發(fā)建

25、設某物流基地作為該地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整重點，給予 了積極支持，這些為本項目的建設提供了有利條件。按照規(guī)劃，某物流基地的主要功能是為城市生活提供配送服務及發(fā)展第三方物流。為此，本項目建成后，可為園區(qū)內(nèi)客戶提供包括信 息交易、貨運配載、貨物儲存、配送加工以及配套服務等功能。因此，某物流基地的開發(fā)與建設將能夠更好地整合西北綜合 物流園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的物流資源，提升園區(qū)的綜合物流水平，吸引更 多物流企業(yè)入駐，完善園區(qū)內(nèi)的物流總體布局，并推動園區(qū)乃至*物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.4 本項目的建設有利于桃浦地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展桃浦地區(qū)地處*市西隅，從二十世紀八十年代初，開始發(fā)展倉儲業(yè)，目前已形成了一定規(guī)模的倉儲業(yè)市場群落，成為*

26、城郊結(jié)合部重要的商品集散地之一。隨著本項目的推進將吸引一大批 國際、國內(nèi)物流企業(yè)入駐，給桃浦地區(qū)帶來大量“人流”、“物 流”和“信息流”，極大地促進該地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。因此，本項 目的建設，對桃浦地區(qū)在“十五”期間基本建立適應現(xiàn)代化國際 大都市功能的新型產(chǎn)業(yè)體系，拓展新的經(jīng)濟增長空間，增強綜合 競爭力具有十分重要的意義。綜上所述，本項目建設某物流基地，對加快國內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展、應對入世挑戰(zhàn)、促進*經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、完善西北綜合物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局、拓展桃浦地區(qū)新的經(jīng)濟增長空間，具有十分重要的 意義。因此，本項目的建設是必要的、迫切的。第 3 章 市場分析3.1 中國物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀我國已將發(fā)展商品物流配送

27、作為國民經(jīng)濟發(fā)展計劃的一項重點內(nèi)容，列入“十五”規(guī)劃整體藍圖之內(nèi)，并明確提出了物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總目標和具體目標，計劃五年內(nèi)在全國建立 30 個現(xiàn)代商品綜合物流中心示范項目。而各個地方也充分認識到物流園區(qū)在 地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，紛紛結(jié)合本地實際情況，建設物流 園區(qū)，發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)。1)北京：據(jù)北京市最近制定的物流發(fā)展規(guī)劃，北京市將規(guī)劃在房山閆村豐臺王佐、通州馬駒橋和順義天竺建設 3 個大型物流基地，作為北京市進出貨物和大型廠商在亞太地區(qū)的采購與分 銷物流平臺；在朝陽十八里店、半截塔、大興大莊、海淀杏石口 規(guī)劃建設 4 個綜合性物流配送區(qū)，成為華北甚至全國的重要物流樞紐；另外在朝陽、海淀、豐臺、

28、大興等地區(qū)規(guī)劃建設 13 個滿足不同行業(yè)或不同業(yè)態(tài)要求的專業(yè)性物流配送區(qū)，成為零售末端 配送的專業(yè)化物流基地。2)天津：天津市政府已明確提出要把天津建設成為重要的國際性物流中心城市。按照其物流系統(tǒng)總體規(guī)劃，“十五”期間該市將投入50多億元建設12 個物流中心、二大物流園區(qū)以及其他各類配送中心。3)廣州：2001 年 4 月公布的廣州市商業(yè)網(wǎng)點十年發(fā)展規(guī)劃表明，廣州將規(guī)劃建立四大物流中心，其中廣州白云機場擬建集運輸、儲存、裝卸、搬運、包裝、信息處理、配送等功能于一體的物流基地，使白云機場的物流功能進一步加強。4)深圳：該市已規(guī)劃建設總面積 40 平方公里的六大物流園區(qū)。包括機場航空物流園區(qū)、鹽田

29、港物流園區(qū)、前海灣物流園區(qū)、 筍崗清水河物流園區(qū)、平湖物流園區(qū)、龍華物流園區(qū)，其中規(guī)模最大的前海灣物流園區(qū)達 10 平方公里。3.2 本項目宏觀環(huán)境分析3.2.1 經(jīng)濟環(huán)境本項目基地位于普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)，普陀區(qū)是*的中心城區(qū)之一， 位于*的西北部，區(qū)域面積 55 平方公里，戶籍人口 85 萬，素有*“西大堂”的美譽。改革開放以來，特別是進入二十世紀九十年代，普陀區(qū)步入持續(xù)快速的發(fā)展周期，各方面均取得了歷史性的成就。全區(qū) 2003年 1-9 月完成財政總收入 320,124 萬元，同比增收 72,627 萬元， 增長 29.34%。截至 9 月底，共引進區(qū)外企業(yè)/自然人來區(qū)設立全資或控股企業(yè) 926

30、 戶，注冊資金 31.33 億元,提前超額完成全年 30 億元的招商引資計劃。普陀區(qū)已形成了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的 嶄新局面。經(jīng)濟的快速發(fā)展，經(jīng)濟環(huán)境的持續(xù)改善將為西北物流 園區(qū)的建設、發(fā)展提供有力的支撐。另外，本項目基地周邊已建有“長征工業(yè)園區(qū)”、“ 桃浦工業(yè)園區(qū)”、“ 新楊工業(yè)園區(qū)”和“*新曹楊高新技術(shù)經(jīng)濟發(fā)展園區(qū)”等工業(yè)園區(qū)。這些工業(yè)園區(qū)為本項目的發(fā)展提供了巨大的市場潛力。3.2.2 政治法律環(huán)境目前，國內(nèi)政局穩(wěn)定，各項法律法規(guī)正在逐步完善。*市政府采取了各種措施，保障經(jīng)濟法規(guī)的一貫性和適應性，保證經(jīng)濟 的平穩(wěn)運行，為物流產(chǎn)業(yè)和物流園區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造良好的市場環(huán) 境。主要包括以下幾個方面。1

31、)政策方面：目前，*市、區(qū)有關(guān)部門正對物流產(chǎn)業(yè)的“政策平臺”進行調(diào)研，包括對列入規(guī)劃市級物流園區(qū)征用的土地，出讓金減免政策；對進入物流園區(qū)的企業(yè)提供項目長期低息貸款政策；對周 邊交通市政設施改造政策；市級物流園區(qū)稅收屬地化政策等。2)法規(guī)方面：研究和制訂規(guī)范的物流業(yè)地方性法規(guī)和政府規(guī) 章；改進物流相關(guān)領域的管理方式，對不適應物流業(yè)發(fā)展的各類 規(guī)定和政策進行清理、修改和完善。3)行業(yè)管理方面：在政府引導下，由行業(yè)協(xié)會制訂行業(yè)管理 規(guī)范，實現(xiàn)行業(yè)自律，自覺維護行業(yè)合法權(quán)益；加強行業(yè)咨詢、 調(diào)研、培訓等工作；通過行業(yè)協(xié)會協(xié)助政府有關(guān)部門進行市場監(jiān) 管和服務，為政府提供促進行業(yè)發(fā)展的政策建議。4)人才

32、方面：采取多種形式，培養(yǎng)物流專業(yè)人才，營造人才“柔 性流動”的政策環(huán)境。積極引進國內(nèi)外優(yōu)秀人才。同時，鼓勵企業(yè) 與物流咨詢機構(gòu)、科研院校等進行多種形式的資本與技術(shù)融合， 充分發(fā)揮社會各種資源優(yōu)勢，實現(xiàn)物流系統(tǒng)的產(chǎn)學研聯(lián)動發(fā)展。3.2.3 技術(shù)環(huán)境*市政府已經(jīng)充分認識到物流在城市經(jīng)濟發(fā)展中的重要作 用，并逐步加大了對物流技術(shù)研究的投入。重點扶持物流公共信 息平臺的建設規(guī)劃。“十五”期間的目標是基本建成全國乃至亞太 地區(qū)重要的物流公共信息平臺。選擇一批與物流行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高 的行業(yè)，建成 810 家以服務于這些行業(yè)和大型企業(yè)為主的專業(yè)物流信息平臺；加快建設基于 EDI 系統(tǒng)的面向長江流域的多式聯(lián)運物

33、流信息平臺、面向全國的綜合運輸物流信息平臺、工業(yè)產(chǎn)品 交易信息平臺以及面向國際的空港、海港口岸公共物流信息平臺 等。另外，*還花大力氣從各個方面、各個層面發(fā)展物流技術(shù)， 完善物流體系，以保證物流產(chǎn)業(yè)在*的發(fā)展，包括：1)制定物流技術(shù)標準。緊密跟蹤有關(guān)國際標準，按照國家已有標準，建立以物流信息分類編碼和信息技術(shù)標準化為主要內(nèi)容 的物流技術(shù)標準化體系，保證物流信息平臺在高效、統(tǒng)一、有序 的環(huán)境下正常運行。2)建立統(tǒng)計指標體系。制定科學的物流業(yè)統(tǒng)計指標體系，建 立健全現(xiàn)代物流業(yè)統(tǒng)計信息收集、研究和監(jiān)測體系。3.2.4 區(qū)位環(huán)境本項目基地處于*市外環(huán)線兩側(cè)，南臨312 國道和滬寧高速公路，北靠滬嘉高速

34、公路，204 國道橫貫東西。南北向的外環(huán)線、祁連山路和真北路，東西向的滬嘉高速、滬寧高速在項目基地四周連 接成四通八達的快速干道公路網(wǎng)絡。同時，鐵路滬寧線、滬杭環(huán)圍 線、南何支線穿越項目所在地區(qū)。*西站、南翔站、桃浦站均靠近項目基地。此外，從項目基地經(jīng)外環(huán)線至虹橋國際機場只需10 分鐘， 至吳淞集裝箱碼頭只需20 分鐘。本項目基地區(qū)位圖見圖3-1。圖 3-1項目基地區(qū)位圖3.3 市場分析物流活動是滲透到整個社會經(jīng)濟活動之中的生產(chǎn)、流通、消費所有過程，與社會經(jīng)濟的發(fā)展存在著密切的聯(lián)系，是社會經(jīng)濟 活動的重要組成部分，因而物流需求與社會經(jīng)濟發(fā)展有著密切的 相關(guān)性。本項目的服務區(qū)域為*市全域乃至長江

35、三角洲區(qū)域。下 面通過對*市相關(guān)經(jīng)濟發(fā)展指標，尤其是生活資料的消費指標進 行分析，從而對本項目相關(guān)的物流需求和物流供給進行預測。3.3.1 物流需求分析2002 年是我國加入世貿(mào)組織后的第 1 年，*商業(yè)以流通方式和組織形式的改革與創(chuàng)新為切入點，各種業(yè)態(tài)競相崛起，以多樣化擴展商業(yè)輻射的廣度，以信息化挖掘商業(yè)內(nèi)涵的深度，使消費品市場繼續(xù)保持穩(wěn)中趨旺的發(fā)展態(tài)勢。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 2035.2 億元，比上年增長 9.3%，同時恩格爾系數(shù)逐步下降， 交通和通信、娛樂教育和文化服務及醫(yī)療保健的消費比重逐漸提高，消費結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化，居民消費水平進一步提高。與此同時，*市居民人均收入逐年增高，200

36、2 年*城市居民人均可支配收入為 13250 元，收入水平的提高，直接表現(xiàn)就是消費需求的旺盛，帶來物流交換的更為頻繁。3.3.1.1 食品物流需求分析隨著收入水平大幅提高，市區(qū)居民對食品的支出也逐步增加， 由 1990 年的人均 1095 元上升到 2002 年的 4120 元。居民食品消費方面的觀念發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變，已經(jīng)從以家庭為主的實惠型食品消費，轉(zhuǎn)向食品消費多元化。盡管由于生活水平的提高，居民的食品消費占消費總支出比重在下降，但是由于居民消費的總支出隨著經(jīng)濟的增長也有很大幅度的提高，因此居民的食品消費總量并不會因此而下降，相反仍保持著較大的上升趨勢。而這將使食品行業(yè)的物流需求能夠保持較高的

37、水平，而食品消費的多元化也使得食品行業(yè)對于物流配送的要求較高。因此食品行業(yè)的物流配送將會擁有較大的發(fā)展空間。3.3.1.2 服裝物流需求分析衣著消費已經(jīng)從扯塊布料自己做新衣變?yōu)樽非蠓b的品牌 化、時裝化和個性化，成衣化傾向成為衣著消費的主流。在居民衣著支出中，2002 年人均用于購買成衣服裝 613 元，比上年增長6.2%。這意味著市民在服裝上的消費上正不斷增長。相應地，服 裝行業(yè)的物流配送量也將不斷增長。3.3.1.3 家電物流需求分析改革開放以來，*市居民的耐用消費品擁有量顯著增加，2002年城市居民人均耐用消費品的支出達到 340 元。到 2002 年，城市居民每百戶擁有電腦 51.2

38、臺，彩色電視機160.2 臺，電冰箱103.8 臺，洗衣機 91.8 臺，空調(diào)機 117.6 臺，移動電話 93.4 部。與此同時，居民對于高檔耐用消費品的需求不斷增加，升級換代過程也不斷加快。目前，家電行業(yè)已經(jīng)成為物流需求的主要群體之一，且其對 于物流服務的要求相對較高，物流企業(yè)由此而獲得的利潤也會較 高，因此，與家電企業(yè)相關(guān)的物流服務商應成為本物流園區(qū)重點 開拓的招商對象之一。3.3.1.4 醫(yī)療保健物流需求分析隨著人民生活水平的提高和醫(yī)療保健業(yè)自身的發(fā)展，醫(yī)療保健行業(yè)在居民消費中所占的比例越來越高。2002 年*市民用于醫(yī)療保健的消費為人均 734 元人民幣，比 2001 年的人均 50

39、1 元同期增長 46.5%。同時，伴隨著醫(yī)療保健行業(yè)物流服務的專業(yè)化與國際規(guī)范化，針對醫(yī)療保健行業(yè)符合國際標準的專業(yè)化、規(guī)范化 的物流需求正在迅速膨脹，特別是對存放醫(yī)藥有特殊要求的專業(yè) 倉儲及專業(yè)化配送的發(fā)展正在變得越來越迫切。根據(jù)對以上生活資料各行業(yè)消費需求的統(tǒng)計分析，可知近年*市綜合居民總消費水平呈不斷增長態(tài)勢（ 1995-2002 年平均年復合增長率為 8.6，詳見表 3-1），并將繼續(xù)保持下去。物流需求包括物流活動中運輸、儲存、包裝、裝卸搬運和流通加工等物流作業(yè)量的總和。當*市居民對生活資料的消費不斷增長時，會引起上述各個環(huán)節(jié)作業(yè)量的增加。因此，本項目規(guī)劃建成為*市城市配送中心之一，必

40、將在滿足*市居民的消費品配送方面發(fā)揮巨大作用。同時，*市居民消費的增長也將為本項目的物流業(yè)經(jīng)營提供可持續(xù)的發(fā)展空間。表 3-1 *居民消費水平歷年統(tǒng)計及預測年份居民消費水平（元/人）增長率（%）1995586825.71996676315.3199768200.8199868660.71999824820.1200088687.5200193365.3200210464122005預計 118102010預計 178202020預計 257253.3.2 物流供給分析3.3.2.1行業(yè)分析*市近年的經(jīng)濟高速增長產(chǎn)生了相當大的物流需求，與物流相關(guān)的交通運輸、信息通訊、倉儲、包裝和配送等各行業(yè)也都

41、有了較 快的發(fā)展。十年來物流業(yè)對*經(jīng)濟增長的貢獻十分顯著，其占當期GDP 的比率不斷增加。隨著*國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心的確立，物流業(yè)增加值必將進一步增加。詳見表3-2。表 3-2 歷年*物流業(yè)增加值及其占 GDP 的比率（統(tǒng)計及預測）年份國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）物流業(yè)增加值（億元）占 GDP 的比率（）1990756.45109.6514.5019952462.57368.3814.9619983688.2616.2216.7119994034.96670.4816.6220014950.84832.8616.8220025408.36911.8616.862005預計 10972010預

42、計 16132020預計 33263.3.2.2交通網(wǎng)絡設施分析改革開發(fā)以來，*加大了對交通運輸設施建設的投入，建成了以外高橋港區(qū)、鐵路*站、浦東國際機場為代表的一大批海陸空重要樞紐。*港口和航運的基礎設施有了較好的改善，水水聯(lián)運、水陸聯(lián)運形成初步體系，港口貨運量逐年增長，2002 年全市港口貨物吞吐量達到 26384 萬噸，比上年增長 19.4。同時，* 是我國唯一擁有兩個國際機場的城市，虹橋機場貨運吞吐的設計 能力為 50 萬噸/年（2002 年實際處理量為 60 多萬噸），浦東國際機場(一期)貨運吞吐的設計能力為 100 萬噸/年（二期達到 500 萬噸/年），為*市成為航運樞紐提供了基

43、礎保障。此外， *位于三條國道主干線和四條國道的交匯處，并通過境內(nèi)的高速公路與周 邊省市公路及全國公路網(wǎng)相連接，截至 2002 年底，*公路通車總里程超過 6286 公里，其中國省主干線通車總里程為 1109.3 公里，高速公路 240 公里；鐵路方面，*是全國十大鐵路樞紐之一， 運輸線路包括滬寧線、滬杭線和 15 條支線及聯(lián)絡線、79 條專用線，截至 2002 年底運營里程達到 257 公里，并已與港區(qū)相連，構(gòu)成了水陸聯(lián)運網(wǎng)絡。近幾年*市貨物運輸量如表 3-3 所示。表 3-31990-2002 年貨物運輸量（單位：萬噸）年份鐵路公路水運民用航空總計199051868714128641326

44、777199564166273148453727571199949102717116241764839820005307283691844288522062001558428869194961005404920025836297592317413258901運輸網(wǎng)絡的完善，運輸能力的提高，為*物流業(yè)的發(fā)展奠定了重要的基礎。2002 年*物流總量達到 5.89 億噸，尤其公路運輸由于其便捷性，從 1990 年開始迅速增長，已占到貨運總量的一半以上。同時，隨著市場經(jīng)濟的推進，*與外省市，尤其是長江三角洲之間的物流流量增長相當快，商品交換已從單向轉(zhuǎn)為雙向。目前* 生產(chǎn)的商品 50左右銷往江浙兩省，而

45、江蘇工業(yè)產(chǎn)品的30和浙江工業(yè)產(chǎn)品的 20銷往*，*已成為江浙兩省經(jīng)濟發(fā)展的重要市場。同時，長江三角洲的許多商品也是通過*口岸進出口。*外貿(mào)企業(yè)在江蘇的聯(lián)營企業(yè)超過200 多家，提供出口貨源12 億元，占*從外省收購總值的二分之一。因此，隨著集裝箱運輸率、包裝標準化率的提高，以及信息技術(shù)的推廣應用，物流、商流、信息流的現(xiàn)代化水平也不斷提高， 也保證了*的物流規(guī)模能夠不斷擴大。3.3.2.3物流企業(yè)分析目前絕大多數(shù)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營資料已通過市場解決，物資流通市場主體向多元化發(fā)展，初步形成一支社會化、專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)隊伍。隨著商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營方式在不斷地發(fā)生變化，一些新的、現(xiàn)代化的零售方式，如連鎖超市、便利

46、店、倉儲式商店等近年來在*市場迅速發(fā)展起來，與此同時也形成了自己的物流力量。另外，在生產(chǎn)領 域，隨著改革的推進，經(jīng)濟的市場化程度不斷提高，從原材料采購 到產(chǎn)出銷售，原來的計劃購銷方式，已被市場化的運作方式所替代。因此，部分生產(chǎn)企業(yè)的物流隊伍也已開始走向市場。此外，市場需求促進了物流業(yè)的發(fā)展，新興的物流服務產(chǎn)業(yè)迅速興起，以第三方物流為特色的現(xiàn)代物流企業(yè)應運而生。*目前從事物流業(yè)的企業(yè)可分為： 1)傳統(tǒng)的運輸、倉儲、貨代等經(jīng)過改造的物流企業(yè)，如中外運、*長途運輸公司、交運集團、物資集團等；2)部分國有大型企業(yè)為滿足企業(yè)自身原料采購、產(chǎn)品銷售等業(yè)務需要而建立起專門物流企業(yè)，如寶鋼、東方集團等； 3)

47、 由企業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)品的分銷、配送而發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的企業(yè)，如正廣和、牛奶公司等；4)建有配送中心的各類超市及大賣場，如聯(lián)華、 華聯(lián)等；5)新組建的第三方物流中心，如大眾、強生、虹鑫、特能公司等；6)外資貨運公司，如 UPS、Fedex 等。3.4 本項目競爭性分析3.4.1 與*市其他物流園區(qū)的競爭性分析。按照*市物流規(guī)劃，今后*市將重點建設“31”個物流園區(qū)， 即*市外高橋物流園區(qū)、*市浦東空港物流園區(qū)和*市西北綜合物流園區(qū)三大物流園區(qū)以及已規(guī)劃建設的洋山深水港物流園區(qū)。3.4.1.1 與*二大物流園區(qū)的競爭性分析根據(jù)*“十五”規(guī)劃，“十五”期間*市重點發(fā)展和基本建成外高橋、浦東空港和西北三大物流

48、園區(qū)。見圖 3-2。圖 3-2*市三大物流園區(qū)區(qū)位圖外高橋物流園區(qū)屬于港區(qū)一體、轉(zhuǎn)口貿(mào)易性園區(qū)， “十五”期間將充分運用高橋港區(qū)和外高橋保稅區(qū)優(yōu)勢，完善外高橋港區(qū)作 為*集裝箱碼頭的集裝箱貨物配載、貨物中轉(zhuǎn)與倉儲、國內(nèi)外貨運代理、多式聯(lián)運、物流信息管理的功能；進一步完善進出口貿(mào) 易、報送、通關(guān)、貨物裝卸、保稅倉儲、保稅展示、分撥配送等 服務功能。2005 年，基本建成跨國互聯(lián)的分銷園區(qū)和國際集裝箱多式聯(lián)運的中轉(zhuǎn)園區(qū)，形成保稅轉(zhuǎn)口特色的流園區(qū)。浦東空港物流園區(qū)屬航空口岸物流園區(qū)?！笆濉逼陂g，將充 分利用航空運輸?shù)目旖荼憷麅?yōu)勢，發(fā)揮物流園區(qū)對內(nèi)對外的貨物集散功能。提供貨源組織、中轉(zhuǎn)、裝卸和倉儲等

49、綜合服務多式聯(lián) 運功能。“十五”期間將重點建設航空物流信息系統(tǒng)，基本形成航 空快遞特色的物流園區(qū)。本項目作為西北綜合物流園區(qū)的核心區(qū)域，屬于陸路口岸型 物流園區(qū)，是以省際物流集散功能為主，集貨運配載、交易、信 息服務、倉儲、流通、加工、配送、展示等物流服務于一體的集 散型物流基地。本項目通過大力發(fā)展公路、鐵路集裝箱運輸，形 成具有多式聯(lián)運特色的物流園區(qū)。通過對這三大物流園區(qū)功能定位的對比分析，可以看出，三者之間并不存在很強的競爭性。本項目發(fā)展的基本戰(zhàn)略是以省際 物流集散功能為主，力求建設成為*市市域配送基地，并進而發(fā)展成為輻射長江三角洲和內(nèi)陸省份的物流樞紐，其基本的運輸手 段是鐵路和公路。而外

50、高橋、浦東空港物流園區(qū)則是以大陸為腹 地，面向國際，成為我國商品進出口的物流樞紐，其基本的運輸 手段為海運和空運。所以，與另外兩大園區(qū)相比較，本項目在發(fā)展戰(zhàn)略，功能定 位，目標客戶和所提供的產(chǎn)品、服務等各個方面都存在較大的差 異，與其他兩大園區(qū)不存在很強的競爭性（詳見第四章分析）。3.4.1.2 與規(guī)劃建設的洋山深水港物流園區(qū)的比較分析與*國際航運中心洋山深水港配套的洋山深水港物流園區(qū)位于蘆潮港地區(qū)，海港新城南側(cè)，東臨滬蘆高速公路，通過東海大 橋與洋山深水港碼頭相溝通。該物流園區(qū)將通過多層次公路網(wǎng)與*郊區(qū)環(huán)線、外環(huán)線、內(nèi)環(huán)線相連，并和*市及長江三角洲的高速公路、交通干線公路網(wǎng)、國道網(wǎng)相連，同時

51、通過規(guī)劃中的浦東 鐵路蘆潮港貨運站與國家鐵路網(wǎng)接軌，此外物流園區(qū)還通過內(nèi)河 與*市的內(nèi)河運輸網(wǎng)相通。洋山深水港物流園區(qū)分為鐵路換裝區(qū)、內(nèi)河港區(qū)、國際物流區(qū)、危險品作業(yè)區(qū)等功能區(qū)和綜合配套設施區(qū)。鐵路換裝區(qū)，提供港口通過鐵路向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)運條件，設鐵路裝卸線、鐵路堆場、站臺等；內(nèi)河港區(qū)，設計年吞吐能力達 100 萬標準箱；國際物流區(qū)，將引進 15 至 20 家國際著名物流企業(yè)，實現(xiàn)物流的倉儲、分撥配送和加工等；危險品作業(yè)區(qū)，集中進行危險品箱的裝卸作業(yè)， 確保安全；綜合配套設施區(qū)，提供配套服務，包括工商、稅務、郵政、銀行、保險等。依托洋山深水港的巨大發(fā)展空間，*將著力打造亞洲最大的集裝箱物流園區(qū)洋山

52、深水港物流園區(qū)。該物流園區(qū)開發(fā)面積近13 平方公里，按照“一次規(guī)劃、分期開發(fā)”的原則，該物流園區(qū)擬于 2020 年建成，其一期工程約 155 萬平方米，將與洋山深水港一期進度實現(xiàn)同步，今后除了作為洋山深水港的集裝箱堆場外， 還將提供倉儲、冷凍、加工、中轉(zhuǎn)等一系列物流增值服務。與洋山深水港物流園區(qū)相比，本項目作為*市“十五”期間重點發(fā)展的三個物流園區(qū)之一，其發(fā)展時間和發(fā)展進度有著相當?shù)?不同，特別是在本項目啟動初期基本上不存在競爭性。從長期來 看，隨著洋山深水港物流園區(qū)的建成，其將成為長江三角洲乃至 全國的集裝箱物流樞紐，對于本項目的集裝箱物流有一定影響， 但由于洋山深水港物流園區(qū)以海運為主，并

53、將產(chǎn)生大量的陸運物 流運輸量，本項目與其的互補性應遠遠大于競爭性。3.4.2 與*市其他物流基地的競爭性分析1)*西南綜合物流基地*西南綜合物流基地選址外環(huán)線外側(cè)、滬杭高速公路出口處， 地處莘奉路以東、蓮花路以西、春申塘以南、貴都路以北，規(guī)劃用 地 1500 畝，以倉儲運輸、包裝加工、貨物配送信息處理等基本功能為主。該物流基地距市中心16 公里，交通便捷，是市區(qū)連接松江、奉賢、金山的必經(jīng)之地，也是*陸路通往浙江、福建、廣東、廣西、湖南的主要門戶。同時，該物流基地毗鄰漕河涇、閔行開發(fā)區(qū)、吳涇、奉浦、莘莊等工業(yè)區(qū)，具有發(fā)揮綜合效應的優(yōu)勢，其目標是逐步培育和完善多式聯(lián)運功能，“十五”期末基本建成*輻

54、 射杭嘉湖地區(qū)、南方地區(qū)和西南地區(qū)的物流集散地。2)*吳凇國際物流基地*吳淞國際物流基地位于寶山區(qū)吳淞港附近，規(guī)劃面積為 7.5 平方公里，擬建成以“國際集裝箱多式聯(lián)運”和鋼材配送為主體的 綜合性物流基地。該基地位于寶山綜合交通樞紐中心，各類交通 均非常方便?；胤殖啥喙δ芊諈^(qū)、國際采購分撥配送中心、 鐵路國際集裝箱終點站、農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、綜合物流區(qū)、鋼鐵 配送中心等六個功能分區(qū)，形成“一園六區(qū)”的布局。2002 年實現(xiàn)中轉(zhuǎn)集拼、分撥儲運量 40 萬 TEU，首期批租土地 600 畝，建成 10 萬平方米為第三方物流服務的，高檔次，貨架式恒溫倉庫，現(xiàn)已有 80%的庫房分別與香港、日本、韓國

55、、新加坡等地的跨國物流公司簽定了業(yè)務合同。綜上分析，本項目與西南綜合物流基地、吳淞國際物流基地在陸路物流存在一定的競爭性，在各物流基地啟動和發(fā)展過程中，不可避免會走相似的道路，即城市配送功能在其發(fā)展初期會成為物流基地建設的主要動力。因此，在園區(qū)建設的初期，本項目需要在今 后的招商中加強專門的營銷措施，以應對一定的招商競爭，盡快建成*市的城市配送中心。同時隨著物流園區(qū)的逐步完善和特色化， 利用自身的有利條件發(fā)展自己具有比較優(yōu)勢的功能。3.5 本項目的優(yōu)勢分析1）優(yōu)越的交通條件本項目處于*市外環(huán)線兩側(cè)，南臨 312 國道和滬寧高速公路， 北臨滬嘉高速公路。同時，項目基地距離*西站、南翔站、桃浦站等均非常近，為實現(xiàn)公路與鐵路的多式聯(lián)運創(chuàng)造極好的條件。此外，從本項目基地到到虹橋國際機場只需 10 分鐘，至吳淞集裝箱碼頭只需 20 分鐘，交通十分方便。2）優(yōu)惠的政策本項目基地所在物流園區(qū)西北綜合物流園區(qū)是*市“