安寧三星級(jí)酒店項(xiàng)目可研

1、蘭州市安寧區(qū)xx酒店（三星級(jí)）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告蘭州市xx有限公司2014年03月01日蘭州市xx有限公司xx酒店（三星級(jí)）籌建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可研編制單位：蘭州市xx有限公司審 定：xxx （高級(jí)工程師）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：xxx（造價(jià)工程師）技術(shù)負(fù)責(zé)人： xxx （經(jīng)濟(jì)師）經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人： 張 喜（會(huì)計(jì)師）可研編寫(xiě)人員： 張 喜（會(huì)計(jì)師）仲喜善（注冊(cè)咨詢工程師）王宏生（會(huì)計(jì)師）2014年3月 目 錄第一章 總論 11.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 11.2 可行性研究報(bào)告指導(dǎo)思想與范圍 2 1.3 項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介 3第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)必要性 4 2.1 項(xiàng)目建設(shè)背景 4 2.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性 6第三

2、章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 8 3.1 蘭州市旅游市場(chǎng)簡(jiǎn)析 8 3.2 蘭州市星級(jí)酒店市場(chǎng)簡(jiǎn)析 9 3.3 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析10第四章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 12 4.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 12 4.2 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 12第五章 環(huán)境影響分析 14 5.1 環(huán)境影響分析 14 5.2 環(huán)境保護(hù)措施及治理效果 14第六章 項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)與運(yùn)作方式17 6.1 組織機(jī)構(gòu) 17 6.2 董事會(huì)及所設(shè)部門(mén)職能17第七章 經(jīng)營(yíng)方式與營(yíng)銷策略22 7.1 經(jīng)營(yíng)方式 22 7.2 營(yíng)銷策略 22第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度24 8.1 項(xiàng)目工程實(shí)施計(jì)劃 24 8.2 項(xiàng)目實(shí)施橫道圖24第九章 投資估算 26 9.1 估算編制依據(jù)2

3、6 9.2 估算編制范圍26 9.3 資金籌措及還貸 26第十章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 27 10.1 成本核算 27 10.2 收入估算 27 10.3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 28第十一章 結(jié)論與建議30 第一章 總論1.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.項(xiàng)目名稱：蘭州市安寧區(qū)xx酒店（三星級(jí)）建設(shè)項(xiàng)目2.項(xiàng)目建設(shè)單位：蘭州市xx有限公司3.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：xxx4.項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：該項(xiàng)目位于蘭州市安寧區(qū)北濱河路原黃河市場(chǎng)院內(nèi)，毛坯寫(xiě)字樓一幢，總高19層，租用其中7層（7-13層），建筑面積11000平方米。5.項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模：該項(xiàng)目為三星級(jí)酒店（準(zhǔn)四星），層數(shù)為7-13層，建筑總面積為11000平米。預(yù)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)客房200-

4、220間，套房10間，另有自助中餐廳、商務(wù)茶餐廳、洗衣房、大小會(huì)議室各一個(gè)，100-120車位停車場(chǎng)等附屬功能區(qū)。6.投資估算及籌措資金項(xiàng)目總投資為2400萬(wàn)元，其中：建設(shè)投資為2200萬(wàn)元,，流動(dòng)資金為200.00萬(wàn)元（含押金100萬(wàn)元）。項(xiàng)目資金籌措按以下方式進(jìn)行：項(xiàng)目單位自籌1600萬(wàn)元；銀行貸款800萬(wàn)元。1.2 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)、指導(dǎo)思想與范圍1.2.1指導(dǎo)思想1.充分利用項(xiàng)目建設(shè)所在地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，搞好項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，突出接待量、檔次、服務(wù)水平、舒適和多功能性。重點(diǎn)做好酒店特色。2.項(xiàng)目建設(shè)要響應(yīng)市委市政府旅游興市戰(zhàn)略號(hào)召。3.項(xiàng)目建設(shè)是按照蘭州市委市政府對(duì)于旅游業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思

5、想及城市總體規(guī)劃的要求，通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步完善周邊環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)所在地的城市游客接待能力及水平，提升蘭州市旅游接待檔次及形象，謀求項(xiàng)目最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。4.酒店設(shè)計(jì)既要現(xiàn)行特點(diǎn)體現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)（會(huì)議、住宿、餐飲、商務(wù)、旅游等），又是具有服務(wù)社會(huì)（滿足市場(chǎng)需要、增加就業(yè)、提升城市旅游品味、拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等）的功能。1.2.2可行性研究報(bào)告編制的范圍1.項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性2.項(xiàng)目選址及建設(shè)條件3.建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容4.工程技術(shù)方案5.公用工程和輔助設(shè)施6.項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃7.組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置8.投資估算和資金籌措9.效益分析10.結(jié)論與建議1.3 項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介該項(xiàng)目由蘭州市xx有

6、限公司投資建設(shè)，公司成立于201x年x月，注冊(cè)資本xxx萬(wàn)元。公司經(jīng)營(yíng)范圍有：旅游項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)；旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)及銷售。該公司是由xxx、xxx、xxx等共同籌劃組建，具備雄厚的開(kāi)發(fā)實(shí)力及專業(yè)水準(zhǔn)。目前公司以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，憑借專業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及雄厚資金實(shí)力，成立伊始就招攬大批高素質(zhì)人才，通過(guò)旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)生產(chǎn)、旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、品牌經(jīng)營(yíng)、資本經(jīng)營(yíng)的有機(jī)結(jié)合，形成并重點(diǎn)發(fā)展酒店、旅游、商貿(mào)三大板塊。公司秉承“誠(chéng)信、團(tuán)結(jié)、創(chuàng)新、務(wù)實(shí)”的核心理念，憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，以項(xiàng)目為主線的經(jīng)營(yíng)思路，從產(chǎn)品創(chuàng)新、生態(tài)環(huán)境、配套服務(wù)等方面精心打造精品酒店，致力于成為蘭州市旅游業(yè)發(fā)展中的地標(biāo)級(jí)建筑，使公

7、司成長(zhǎng)為蘭州市優(yōu)秀的的酒店業(yè)、旅游業(yè)、商貿(mào)業(yè)投資開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)必要性2.1 項(xiàng)目建設(shè)背景2.1.蘭州市簡(jiǎn)介蘭州是甘肅省省會(huì)，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心。屬特大型城市。是西北重要的交通樞紐和物流中心。是我國(guó)東中部地區(qū)聯(lián)系西部地區(qū)的橋梁和紐帶，隴海、蘭新、青蘭、包蘭四大鐵路干線交匯于此，是西北地區(qū)第二大的貨運(yùn)站和新亞歐大陸橋上重要的集配箱轉(zhuǎn)運(yùn)中心，輻射甘、寧、青等省區(qū)，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，經(jīng)濟(jì)腹地廣闊，交通便利條件得天獨(dú)厚。市區(qū)南北群山對(duì)峙，東西黃河穿城而過(guò)，蜿蜒百余里。市區(qū)面積1631.6平方公里。常住人口360多萬(wàn)人。蘭州的氣候特征明顯，系典型的溫帶大陸性季風(fēng)所候，

8、年平均氣溫為9.3，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑。蘭州是一座具有悠久歷史文化的城市，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)入全國(guó)大中城市50強(qiáng)，成為黃河上游重要的經(jīng)濟(jì)中心。2012年，蘭州市生產(chǎn)總值達(dá)1564.41億元；地區(qū)性財(cái)政收入達(dá)到406.08億元。我市旅游資源極為豐富，而且異彩紛呈。旅游資源類型全、品位高、特色濃。蘭州的旅游資源有著廣闊的開(kāi)發(fā)前景，市域內(nèi)有我國(guó)保存最為完好的土司衙門(mén)魯土司衙門(mén)，有“天下黃河第一橋”中山鐵橋，有“隴右第一名山”興隆山，有國(guó)家級(jí)森林公園吐魯溝、石佛溝、徐家山，有“母親河、生命河”的象征黃河母親雕像，還有“隴上十三陵”明肅王墓群等。蘭州還是絲綢之路大旅游區(qū)的中心，東有天水麥積山、平?jīng)鲠轻忌?，?/p>

9、有永靖炳靈寺，南有夏河拉卜欏寺，北有敦煌莫高窟。蘭州市地理位置優(yōu)越，交通便捷，蘭州是全國(guó)重要的路網(wǎng)型鐵路樞紐之一。蘭州公路交通四通八達(dá)，輻射周邊地區(qū)，蘭州至西安、西寧、銀川等周邊城市的五條高速公路已建成通車。 2.1.2本項(xiàng)目建設(shè)背景旅游經(jīng)濟(jì)是當(dāng)今時(shí)代發(fā)展最快、最具活力、最有前途的產(chǎn)業(yè)。五十年代以來(lái)，世界旅游業(yè)以年均9.3%以上的速度遞增，大大超過(guò)同期工業(yè)經(jīng)濟(jì)的年均增長(zhǎng)率，全球國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游業(yè)總收入占各國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重已達(dá)11%以上，其發(fā)展進(jìn)程和趨勢(shì)表明，旅游業(yè)已成為全球第一大創(chuàng)匯產(chǎn)業(yè)。我國(guó)是世界上旅游資源最豐富的國(guó)家，雖然旅游業(yè)起步較晚，但發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，至1998年末，我國(guó)旅游業(yè)收入323

10、7.21億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的4.3%，1995-1998年年均增長(zhǎng)率20%，是同期gdp增長(zhǎng)率的2倍多，旅游業(yè)在在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位越來(lái)越重要。21世紀(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)、科技的發(fā)展，人民生活水平的提高，旅游業(yè)的市場(chǎng)前景將更加廣闊，可以預(yù)言，旅游產(chǎn)業(yè)是永遠(yuǎn)朝陽(yáng)型產(chǎn)業(yè)。由于該產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將發(fā)揮越來(lái)越大的作用。酒店作為旅游經(jīng)濟(jì)的基本細(xì)胞，是旅游業(yè)收入的重要來(lái)源，酒店業(yè)發(fā)達(dá)也促進(jìn)著旅游業(yè)的興旺，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平不斷提高。蘭州是古“絲綢之路”重鎮(zhèn)，歷史和大自然為蘭州留下了許多名勝古跡，并曾入選全國(guó)十佳避暑旅游城市，全市擁有省級(jí)文物保護(hù)單位6處，文物

11、點(diǎn)50多處，古遺址50處，古城12處，古建筑15余處。國(guó)家級(jí)森林公園有徐家山、吐魯溝、石佛溝；市區(qū)有五泉山、白塔山、白云觀、等名勝古跡，還有蘭山公園、西湖公園、濱河公園、水上公園等風(fēng)格各異的景點(diǎn)。蘭州是馳名中外的瓜果名城，夏秋季節(jié)更是具有避暑和品瓜果的旅游特色。蘭州旅游資源十分豐富，自然風(fēng)光特色明顯，歷史文化積淀深厚，生態(tài)環(huán)境保護(hù)完好，是甘肅省重要的旅游區(qū)域。這些給蘭州市大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)提出了緊迫的要求。結(jié)合蘭州市市場(chǎng)環(huán)境、特征、構(gòu)成和窬量，經(jīng)分析認(rèn)為：蘭州地區(qū)，進(jìn)行適應(yīng)市場(chǎng)需求的旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)（如建設(shè)高檔酒店等）尚有很大的空間區(qū)位。因此，項(xiàng)目單位審時(shí)度勢(shì)、把握機(jī)會(huì)、

12、根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)，決定實(shí)施該項(xiàng)目，并通過(guò)高水平的經(jīng)營(yíng)管理而產(chǎn)生較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。為此，擬開(kāi)發(fā)蘭州市安寧區(qū)xx酒店（三星級(jí)，準(zhǔn)四星）建設(shè)項(xiàng)目，以滿足當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)日益增長(zhǎng)的旅游度假、休閑娛樂(lè)、商貿(mào)服務(wù)、文化推廣等方面需要。2.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性1.由于項(xiàng)目所在地的地理位置、旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁勢(shì)頭和住宿需求旺盛等造成了極大的高星級(jí)酒店市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)形成了一個(gè)刺激酒店業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化的過(guò)程。2.目前，項(xiàng)目所處范圍內(nèi)的沒(méi)有高星級(jí)酒店，而本項(xiàng)目憑借其地理優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)，使其具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，有望成為蘭州市酒店中的“明星和龍頭”企業(yè)之一。3.項(xiàng)目建設(shè)地周邊的旅游景點(diǎn)圈使得本項(xiàng)目存在極大的發(fā)展空間。客源、

13、會(huì)議以及有關(guān)活動(dòng)較多，加上本項(xiàng)目將委托有經(jīng)驗(yàn)的管理集團(tuán)對(duì)其進(jìn)行管理，這些都對(duì)該項(xiàng)目建成以后的正常經(jīng)營(yíng)十分有利。4.伴隨著蘭州市的旅游業(yè)飛速發(fā)展、區(qū)位優(yōu)勢(shì)的加強(qiáng)，基礎(chǔ)和道路交通建設(shè)完善再加上旅游、文化、政治、經(jīng)濟(jì)交流活動(dòng)的日益頻繁， 將推動(dòng)蘭州市酒店業(yè)的持續(xù)繁榮、興旺。第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)3.1 蘭州市旅游市場(chǎng)簡(jiǎn)析蘭州旅游業(yè)經(jīng)過(guò)三十多年的發(fā)展，特別是通過(guò)“十一五”期間的加快發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，旅游資源開(kāi)發(fā)速度進(jìn)一步加快，旅游市場(chǎng)開(kāi)拓和宣傳促銷成效顯著，基本形成了配套完善的旅游接待服務(wù)體系，旅游經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出持續(xù)快速、逐年遞增的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。連續(xù)三次被評(píng)為“中國(guó)十佳避暑旅游城市”，并榮獲“絲

14、路夏宮”美譽(yù)。 2007 年被評(píng)為“中國(guó)旅游品牌魅力城市”。 2010 年被評(píng)為“國(guó)際最佳觀光旅游城市”。 2011 年榮膺“最受全球關(guān)注中國(guó)中西部旅游城市”稱號(hào)?！笆晃濉逼陂g，全市累計(jì)接待游客2284.3萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng)24.9%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)旅游總收入180.74億元，旅游接待人數(shù)和旅游收入高于全國(guó)和全省的增長(zhǎng)速度，旅游業(yè)已成為全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。利用獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì),確立旅游產(chǎn)業(yè)在蘭州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的戰(zhàn)略性主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位。以大力開(kāi)發(fā)旅游業(yè)為抓手,以多元產(chǎn)業(yè)為支撐,加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,加快整合全市資源,強(qiáng)化旅游產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),加快推進(jìn)與旅游開(kāi)發(fā)配套的機(jī)場(chǎng)、道路、飯店、文化娛樂(lè)等基礎(chǔ)設(shè)

15、施建設(shè),盡快建成全市旅游線路暢通網(wǎng)絡(luò),推進(jìn)全市旅游產(chǎn)業(yè)一體化發(fā)展。要通過(guò)旅游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng),不斷聚集人氣、吸引投資,不斷增添新的生產(chǎn)生活元素,不斷改善基礎(chǔ)設(shè)施條件,不斷改造城市面貌,提升城市綜合功能水平,不斷提高城鄉(xiāng)社會(huì)的文明程度,不斷為其他產(chǎn)業(yè)提供高質(zhì)量的服務(wù),把蘭州市建設(shè)成為高原特色生態(tài)旅游示范區(qū)和民族文化旅游目的地。到2016年,全市旅游人數(shù)達(dá)到500萬(wàn)人次,旅游產(chǎn)業(yè)總收入占全市g(shù)dp的比重大幅提升。3.2 蘭州市星級(jí)酒店市場(chǎng)簡(jiǎn)析3.2.1蘭州市酒店一覽表序號(hào)酒店名稱星級(jí)出租率（）年平均接待人數(shù)(萬(wàn)人次)1金城賓館三星80152友誼賓館三星80203西北賓館三星85304寧臥莊賓館三星802

16、55蘭州東方大酒店三星80206甘肅新世紀(jì)酒店三星80207甘肅國(guó)際大酒店 三星80258甘肅農(nóng)墾賓館三星80209勝利賓館三星802510蘭州海天賓館三星751011中山賓館三星701012蘭州石油大廈三星701013蘭州華聯(lián)賓館 三星75123.2.2蘭州市星級(jí)酒店業(yè)發(fā)展總體趨勢(shì)簡(jiǎn)析一、高星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)比重仍是大頭。雖然利潤(rùn)的絕對(duì)額和利潤(rùn)率在下降，但經(jīng)營(yíng)比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。二、商務(wù)酒店的比重量繼續(xù)增加。三、高星級(jí)酒店入住率高。四、有著先進(jìn)管理模式酒店管理集團(tuán)對(duì)星級(jí)酒店的影響，在信息收集和客房預(yù)訂、宣傳促銷與管理、培訓(xùn)等多方面有優(yōu)勢(shì)。3.3 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析3.3.1區(qū)域特點(diǎn)本項(xiàng)目

17、位于蘭州市安寧區(qū)。蘭州位于中國(guó)陸域版圖的幾何中心 ，在大西北處于“座中四聯(lián)”位置，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南濟(jì)北的重要作用，為跨區(qū)域旅游發(fā)展提供了便利條件。蘭州地處青藏高原、內(nèi)蒙古高原和黃土高原三大高原交匯地帶，橫跨西北、青藏和西南三大旅游區(qū)，是黃河唯一穿城而過(guò)的省會(huì)城市，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，獨(dú)特的自然條件為旅游發(fā)展提供了廣闊的空間。以蘭州為中心出發(fā)，可以一覽高原風(fēng)光、戈壁風(fēng)韻、草原風(fēng)情和黃河文化、絲路文化、始祖文化、伊斯蘭文化、藏傳佛教文化的神奇魅力。7大西北游精品線路交匯于此，向西北出發(fā)有絲綢之路旅游線景點(diǎn)嘉峪關(guān)、敦煌莫高窟等；向西出發(fā)有青藏天路旅游線景點(diǎn)塔爾寺、青海湖等；向南出發(fā)有香格里拉旅游

18、線景點(diǎn)拉卜楞寺、甘南大草原、九寨溝等；向東南出發(fā)有尋根朝覲旅游線景點(diǎn)麥積山、伏羲廟等；向東北出發(fā)有大漠豪情旅游線景點(diǎn)景泰石林、銀川沙湖等，眾多知名景點(diǎn)無(wú)不令游客心馳神往。3.3.2市場(chǎng)分析1.通過(guò)對(duì)蘭州市星級(jí)酒店市場(chǎng)分析，金城賓館、友誼賓館、西北賓館、蘭州東方大酒店、勝利賓館等三星級(jí)酒店均在城關(guān)區(qū)內(nèi)，對(duì)本項(xiàng)目影響不大，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足不斷增長(zhǎng)的旅游、商務(wù)住宿需求和檔次，因此該項(xiàng)目具有很大的市場(chǎng)空間。2.隨著蘭州市的發(fā)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施和旅游環(huán)境將持續(xù)改善，大規(guī)模接待散客旅游者的條件已經(jīng)成熟同時(shí)，伴隨著度假旅游等新型產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，度假旅游者、商務(wù)旅游者、會(huì)議旅游者將大大增加，這將確保市場(chǎng)高檔酒店的出租

19、率持續(xù)攀升。3.對(duì)于一家高星級(jí)的酒店，在蘭州市地區(qū)有著很大的市場(chǎng)缺口。伴隨蘭州市旅游業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)際國(guó)內(nèi)客源會(huì)不斷增加，另外一方面，各知名企業(yè)，政府機(jī)構(gòu)的交流、商務(wù)活動(dòng)（包括會(huì)議）對(duì)該地區(qū)高星級(jí)酒店有較大的需求，商務(wù)客源及會(huì)議客源呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)。而本項(xiàng)目正是充分順應(yīng)了這種趨勢(shì)。 第四章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模4.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模該項(xiàng)目位于該項(xiàng)目位于蘭州市安寧區(qū)北濱河路原黃河市場(chǎng)院內(nèi)，毛坯寫(xiě)字樓一幢，總高19層，租用其中7層（7-13層）。該項(xiàng)目依據(jù)三星級(jí)（準(zhǔn)四星）酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建設(shè)，層數(shù)為7-13層，建筑總面積為11000平米。預(yù)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)客房200-220間，套房10間，另有自助中餐廳、商務(wù)茶餐

20、廳、洗衣房、大小會(huì)議室各一個(gè)，100-120車位停車場(chǎng)等附屬功能區(qū)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：總用地面積：6000平米總建筑面積：11000平米綠地率： 30%機(jī)動(dòng)車停車數(shù)：100-120輛4.2 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容1.客房服務(wù)（為個(gè)人或團(tuán)體提供高檔次的客房服務(wù)）為短期游客、短期商務(wù)、短期政務(wù)人員、短期事務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)間）；為短期政要、長(zhǎng)期政要服務(wù)（高級(jí)套房）；為機(jī)構(gòu)辦公用房服務(wù)（寫(xiě)字間）。2.會(huì)議、展覽與展示服務(wù)為不同規(guī)模的會(huì)議、展覽與展示活動(dòng)提供全方位、全過(guò)程服務(wù)。為此，設(shè)計(jì)了大、小會(huì)議中心。為商務(wù)會(huì)議、技術(shù)會(huì)議、學(xué)術(shù)會(huì)議、政務(wù)會(huì)議、新聞發(fā)展會(huì)、展覽與展示服務(wù)。3、商業(yè)服務(wù)為住店客人及機(jī)構(gòu)提供一體化的

21、購(gòu)銷服務(wù)；為過(guò)往客人及機(jī)構(gòu)提供精品購(gòu)銷服務(wù)。經(jīng)營(yíng)主業(yè)：旅游用品、禮儀用品、紀(jì)念品、藝術(shù)品、生活用品、文化用品、辦公用品等。4.餐飲服務(wù)為住店客戶提供一體化餐飲服務(wù)；為過(guò)往客戶提供特色性餐飲服務(wù)。經(jīng)營(yíng)主業(yè)：中餐、西餐、茶座。5.其他服務(wù)停車服務(wù)；美容、美發(fā)服務(wù)；郵政服務(wù)；金融服務(wù)；交通服務(wù)；旅游代理等。第五章 環(huán)境影響分析5.1 環(huán)境影響分析1.空氣環(huán)境項(xiàng)目施工期間的大氣污染源主要來(lái)自建設(shè)期間土石方和建筑材料運(yùn)輸所產(chǎn)生的揚(yáng)塵和汽車尾氣以及房屋裝修的油漆廢氣等。2.固體廢物項(xiàng)目施工期間會(huì)產(chǎn)生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾應(yīng)做到及時(shí)清運(yùn)，對(duì)環(huán)境影響很小。3.噪聲項(xiàng)目施工期噪聲

22、主要來(lái)自各種施工機(jī)械、設(shè)備和工程運(yùn)輸車輛在運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生的噪聲。5.2 施工期環(huán)境污染防治措施及預(yù)期治理效果 內(nèi)容類型排放源污染物名稱防治措施預(yù)期治理效果大氣污染物建筑材料、車輛揚(yáng)塵、汽車尾氣等(1) 合理設(shè)置粉塵建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，盡量少用干水泥。（3）運(yùn)輸?shù)缆芳皶r(shí)清掃、沖洗。（4）每日定期灑水，防止浮沉。（5）減少車輛在場(chǎng)區(qū)的停留時(shí)間有效減少對(duì)環(huán)境空氣的污染固體廢棄物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及時(shí)外運(yùn)，運(yùn)至建筑垃圾填埋場(chǎng)統(tǒng)一處理；生活垃圾收集到指定垃圾箱內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一處理。減少二次污染噪聲運(yùn)輸車輛、機(jī)械設(shè)備噪聲車輛禁止鳴笛；避免大量高噪聲設(shè)備同時(shí)施工，選用低

23、噪聲設(shè)備，基礎(chǔ)做減振處理，作封閉隔音處理等區(qū)域噪聲達(dá)標(biāo)第六章 項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)與運(yùn)作方式6.1 組織機(jī)構(gòu)實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制和逐級(jí)管理、逐級(jí)考核的直線分層次管理體系。依靠有效的激勵(lì)機(jī)制和制約機(jī)制，堅(jiān)持自主管理，以人為本、以質(zhì)量為中心、以責(zé)任為紐帶，鼓勵(lì)不斷創(chuàng)新，走中外結(jié)合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的管理之路。6.2 董事會(huì)及所設(shè)部門(mén)職能6.2.1董事會(huì)1.負(fù)責(zé)召集股東大會(huì)，并向股東大會(huì)報(bào)告工作；2.執(zhí)行股東大會(huì)決議；3.決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；4.制定公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案；5.制定公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；6.制定公司增加或者減少注冊(cè)資本的方案以及發(fā)行公司債券的方案；

24、7.擬定公司合并、分立、解散的方案；8.決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置；9.聘任或者解聘公司總經(jīng)理；根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，決定其報(bào)酬事項(xiàng)。10.制定公司的基本管理制度。7.2.2總經(jīng)理1.執(zhí)行國(guó)家有關(guān)企業(yè)的政策、法律和規(guī)定，執(zhí)行上級(jí)主管部門(mén)和董事會(huì)的各項(xiàng)決議；2.直接向董事會(huì)負(fù)責(zé)，組織領(lǐng)導(dǎo)酒店的日常經(jīng)營(yíng)管理工作，實(shí)行統(tǒng)一指標(biāo)、垂直領(lǐng)導(dǎo)，全權(quán)處理酒店日常事務(wù)，定期向董事會(huì)和主管上級(jí)匯報(bào)工作；3.根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合酒店實(shí)際，研究制定酒店的發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略目標(biāo)不，擬定經(jīng)營(yíng)方針和相關(guān)的重要決策；4.制定短期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，并組織貫徹實(shí)施，努力實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)；5.建立健全

25、適合酒店的各項(xiàng)規(guī)章制度，切實(shí)有效地組織落實(shí)，保證內(nèi)部管理的有效性；6.建立健全適合酒店情況的組織機(jī)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位職責(zé)、目標(biāo)考核及各項(xiàng)人事政策等，指導(dǎo)部門(mén)工作、協(xié)調(diào)部門(mén)關(guān)系、任免中層管理人員，提高管理的效率與效益；7.研究制定酒店的年度預(yù)算，并組織貫徹落實(shí)。隨時(shí)了解掌握預(yù)算完成情況，督導(dǎo)各部門(mén)及時(shí)采取相關(guān)措施，確保年度預(yù)算得以完成，維持良好的財(cái)務(wù)狀況；8.審定崗位的服務(wù)程序、標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，不斷提高酒店的服務(wù)質(zhì)量；9.有權(quán)任免中層管理人員，負(fù)責(zé)組織開(kāi)發(fā)酒店的人力資源，科學(xué)配置、合理定編，加強(qiáng)對(duì)各級(jí)人員的業(yè)務(wù)知識(shí)、觀念、作風(fēng)的培訓(xùn)與教育，培養(yǎng)高素質(zhì)的管理者和員工隊(duì)伍；10.組織開(kāi)展企

26、業(yè)文化活動(dòng)與建設(shè)，對(duì)內(nèi)不斷提高員工的工作和生活條件，豐富員工的文化生活，增強(qiáng)員工的凝聚力和愛(ài)崗敬業(yè)意識(shí)；對(duì)外利用各種渠道和時(shí)機(jī)，提高酒店聲譽(yù)、擴(kuò)大酒店影響，為經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境；11.建立健全各種民主管理的制度和渠道，定期向職工代表大會(huì)做述職報(bào)告；12.主持召開(kāi)酒店總經(jīng)理辦公會(huì)、每日晨會(huì)、每周例會(huì)及每店務(wù)會(huì)，參加或列席有關(guān)業(yè)務(wù)工作會(huì)議；審核并簽訂酒店的重要合同，審核酒店日常各項(xiàng)開(kāi)支；代表酒店參加重要的接待活動(dòng)。7.2.3副總經(jīng)理1.執(zhí)行總經(jīng)理的各項(xiàng)決策和決定；2.按照總經(jīng)理的分工安排完成好各自負(fù)責(zé)的經(jīng)營(yíng)管理工作，確保總經(jīng)理做出的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃得以完成；3.深入了解和酒店日常經(jīng)營(yíng)管理中的具體情

27、況，及時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)向和競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)總經(jīng)理提出有益的建議；4.根據(jù)總經(jīng)理的安排，主持召開(kāi)專項(xiàng)業(yè)務(wù)會(huì)議，并就業(yè)務(wù)工作進(jìn)行布置、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和檢查；5.總經(jīng)理缺席時(shí)，代行總經(jīng)理職責(zé)。7.2.4促銷與公關(guān)部1.促銷職能：確定企業(yè)市場(chǎng)目標(biāo)，制定企業(yè)營(yíng)銷方針與策略；實(shí)施并執(zhí)行企業(yè)既定方針，建立企業(yè)市場(chǎng)目標(biāo)。通過(guò)建立廣泛的聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，為酒店招攬客源。2.公關(guān)職能：在企業(yè)與政府部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體、企事業(yè)單位、重要人物、新聞媒體、上級(jí)機(jī)關(guān)、同業(yè)機(jī)構(gòu)的關(guān)系中架起一座相互信任的橋梁，為提高酒店的知名度和樹(shù)立良好的企業(yè)形象做好各種溝通工作、宣傳和解釋工作。前廳部前廳部是由前臺(tái)接待處、問(wèn)詢處、結(jié)帳處、行李房、商務(wù)樓層、電話

28、總機(jī)、商務(wù)中心等部分組成的。它是全面體酒店接待服務(wù)水平的窗口，是開(kāi)展多方面業(yè)務(wù)活動(dòng)的中樞。它最先接觸客人，又最后送別客人，是酒店服務(wù)的起點(diǎn)和終點(diǎn)，是為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益和樹(shù)立服務(wù)形象的關(guān)鍵部門(mén)?？头坎靠头坎渴菫榭腿颂峁┳∷薹?wù)的綜合部門(mén)，包括客房樓層、洗衣、康樂(lè)中心、美容美發(fā)中心和公共區(qū)等部門(mén)。其主要職責(zé)是為賓客提供典雅、舒適、清潔、安全、便利的房間和熱情周到的服務(wù)。餐飲部餐飲部是酒店創(chuàng)收的主要部門(mén)之一，是體現(xiàn)酒店特色及管理模式的重要窗口。餐飲部設(shè)有宴會(huì)廳和廚房等。餐飲部不公生產(chǎn)高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的飲食產(chǎn)品，而且還是客人提供熱情、周到、細(xì)致的服務(wù)，使客人獲得物有所值、賞心悅目的就餐享受，充分體現(xiàn)酒店

29、的管理理念。后勤服務(wù)部一是負(fù)責(zé)酒店和住店客人的生命與財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)酒店正常的經(jīng)營(yíng)秩序。二是確保酒店設(shè)施和設(shè)備時(shí)刻處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，保證酒店日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行。三是為酒店員工提供工作和工作服務(wù)，設(shè)員工餐廳、醫(yī)務(wù)室、員工宿舍等。人力資源部人力資源部是酒店進(jìn)行人事、勞動(dòng)、工資管理的職能部門(mén)。負(fù)責(zé)企業(yè)的勞動(dòng)組織、人事調(diào)配、合同執(zhí)行、工作考評(píng)、工資福利、紀(jì)律獎(jiǎng)懲、勞動(dòng)保護(hù)、檔案管理、勞動(dòng)工資統(tǒng)計(jì)、人員培訓(xùn)等各項(xiàng)工作的組織和實(shí)施。財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部是酒店的核心部門(mén)之一，其主要任務(wù)是遵循酒店資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律，遵照國(guó)家財(cái)經(jīng)政策，法令和會(huì)計(jì)制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算和財(cái)務(wù)管理，利用貨幣價(jià)值形式，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其結(jié)果連續(xù)

30、地、系統(tǒng)地進(jìn)行記錄和運(yùn)算，編制會(huì)計(jì)報(bào)表。財(cái)務(wù)部通過(guò)資金籌措、運(yùn)用與支出，財(cái)務(wù)計(jì)劃的控制、核算、分析和考核，以資金形式監(jiān)督經(jīng)營(yíng)過(guò)程，確保企業(yè)正常業(yè)務(wù)的連貫進(jìn)行，為總經(jīng)理和管理層提供必要的信息和決策依據(jù)。工程部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)期間對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)、施工人員、施工機(jī)械、施工材料的管理，以確保施工質(zhì)量達(dá)到如期要求。第七章 經(jīng)營(yíng)方式與營(yíng)銷策略7.1 經(jīng)營(yíng)方式7.1.1整體經(jīng)營(yíng)方式企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)方式，是在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下、監(jiān)事會(huì)的監(jiān)督下實(shí)行的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制、企業(yè)整體將實(shí)行統(tǒng)一管理下的承包經(jīng)營(yíng)與承租經(jīng)營(yíng)方式。7.1.2分體經(jīng)營(yíng)方式客房經(jīng)營(yíng)：按照國(guó)際化的酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行管理經(jīng)營(yíng)；會(huì)議經(jīng)營(yíng)：引進(jìn)高水準(zhǔn)的國(guó)際會(huì)議經(jīng)營(yíng)

31、方式，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行分包式的一體化管理經(jīng)營(yíng)；商業(yè)經(jīng)營(yíng)：按照商業(yè)百貨零售的業(yè)態(tài)特點(diǎn)，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行承包式的管理經(jīng)營(yíng)；餐飲經(jīng)營(yíng)：主營(yíng)餐飲在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行承包式的管理經(jīng)營(yíng)；特色餐館在企業(yè)監(jiān)督管理下進(jìn)行承租經(jīng)營(yíng)；其他服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)：按照企業(yè)一體經(jīng)營(yíng)理念，進(jìn)行分包的管理經(jīng)營(yíng)。7.2 營(yíng)銷策略酒店?duì)I銷中，市場(chǎng)營(yíng)銷是酒店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要組成部分，它始于飯店提供產(chǎn)品和服務(wù)之前，研究賓客的需要和促進(jìn)酒店客源的增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)酒店市場(chǎng)的潛力，增進(jìn)酒店的收益，市場(chǎng)營(yíng)銷涉及到滿足賓客的需求產(chǎn)品從飯店流通到賓客的一切業(yè)務(wù)活動(dòng)，最終使酒店實(shí)現(xiàn)其預(yù)設(shè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。同時(shí)酒店也必須以最敏銳、最超前、最獨(dú)到的嗅覺(jué)感官去創(chuàng)造和

32、設(shè)計(jì)適宜于酒店經(jīng)營(yíng)發(fā)展的最佳經(jīng)營(yíng)模式，使酒店經(jīng)營(yíng)更趨完善，先進(jìn)及獨(dú)特。酒店的營(yíng)銷首先就要通過(guò)獨(dú)特的宣傳方式來(lái)吸引客源，可選擇的宣傳策略有：可選擇電視、電臺(tái)、報(bào)刊等媒體，經(jīng)常性地報(bào)道酒店新近推出的特色菜肴、客房環(huán)境、活動(dòng)項(xiàng)目等，提高賓客對(duì)酒店的感官印象。 運(yùn)用行業(yè)性雜志、報(bào)紙、旅行線路小冊(cè)子、指南、廣告?zhèn)鲉?、直接信函等方式?duì)酒店產(chǎn)品進(jìn)行宣傳。以邀請(qǐng)知名演出的方式壯大聲勢(shì)，增強(qiáng)影響面，營(yíng)造酒店的消費(fèi)熱點(diǎn)，如邀請(qǐng)舉辦大型歌舞等促銷方式。設(shè)計(jì)推出例如菜肴賞品、美食周的方式提高酒店消費(fèi)，增加效益同時(shí)加強(qiáng)酒店在蘭州市以及周邊的影響力。除了傳統(tǒng)的公關(guān)策略，酒店還可進(jìn)行一系列的創(chuàng)意公關(guān)，即為通過(guò)一些有創(chuàng)意的主

33、題活動(dòng)以引起公眾的注意，使公眾通過(guò)口頭傳播的方式廣而告之，從而起到宣傳推廣的效果，使酒店提高公眾形象，增加市場(chǎng)影響力，使酒店的宣傳達(dá)到事半功倍的效果。第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度8.1 項(xiàng)目工程實(shí)施計(jì)劃2014年2月2014年3月：完成項(xiàng)目工程可行性研究編制及報(bào)批工作；2014年3月2014年4月：完成項(xiàng)目工程的初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、審查；2014年5月：完成項(xiàng)目工程的施工前期的準(zhǔn)備工作；2014年5月2014年6月：完成項(xiàng)目工程的全部土建工程施工；2014年5月2014年6月：工程的全部裝飾裝修工程；2014年6月：完成人員培訓(xùn)工作；2014年7月：完成工程竣工驗(yàn)收，并全面投入使用。9.2 項(xiàng)目實(shí)施

34、橫道圖項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表序號(hào)計(jì)劃內(nèi)容2013年2014年910111212345678910111前期考察2可研編制與審批3初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、審查4施工前期準(zhǔn)備工作5工程的全部土建工程施工6工程的全部裝飾裝修工程7人員培訓(xùn)8工程竣工驗(yàn)收并投入使用第九章 投資估算10.1 估算編制依據(jù)本估算依據(jù)本項(xiàng)目提出的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)蘭州市類似工程近期造價(jià)水平估算。并參照：1. 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)與建設(shè)部共同發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）2.甘肅省建設(shè)工程單位估算表3. 蘭州市建筑工程建設(shè)指導(dǎo)價(jià)10.2 估算編制范圍本項(xiàng)目估算范圍為建設(shè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，包括土建工程、裝飾裝

35、修、綠化、亮化、給排水、供電、供暖及其他費(fèi)用等。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法主要為貼現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。貼現(xiàn)的分析評(píng)價(jià)方法是指考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的分析評(píng)價(jià)方法。10.3 計(jì)算期計(jì)算期包括建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃建設(shè)期確定為4個(gè)月,經(jīng)營(yíng)期10年。10.4 基準(zhǔn)收益率根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部2006年7月3日發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版），商業(yè)性文化娛樂(lè)設(shè)施財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（融資前稅前指標(biāo)）為12%，商業(yè)性文化娛樂(lè)設(shè)施財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（項(xiàng)目資本金稅后指標(biāo)）為13%。根據(jù)2007年3月16日頒布的中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法（自2008年1月1日起施行），企業(yè)所得稅的稅率為25%，則商業(yè)性文化娛樂(lè)設(shè)

36、施財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（融資前稅后指標(biāo)）為9%。當(dāng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（融資前稅前指標(biāo)）大于12%、項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（融資前稅后指標(biāo)）大于9%、項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（項(xiàng)目資本金稅后指標(biāo)）大于13%時(shí)，項(xiàng)目可以被接受。10.5 資金籌措及還貸本項(xiàng)目總投資2400萬(wàn)元，項(xiàng)目承擔(dān)單位自籌1600萬(wàn)元，其余800萬(wàn)元申請(qǐng)銀行貸款解決，年利率8.0。本項(xiàng)目建設(shè)期為4個(gè)月，當(dāng)年完成全部投資，項(xiàng)目建成后，3年可還清銀行貸款。第十一章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)11.1 收入估算根據(jù)企業(yè)提供的價(jià)格，并參考目前國(guó)內(nèi)同類企業(yè)的價(jià)格趨勢(shì)，項(xiàng)目建成后的收入分為四部分：1.賓館標(biāo)準(zhǔn)間的收入：項(xiàng)目建成后共200-220個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間、10間套房，大

37、酒店的建設(shè)是以三星級(jí)（準(zhǔn)四星）為標(biāo)準(zhǔn)的，故標(biāo)準(zhǔn)間的收費(fèi)參照國(guó)內(nèi)同類三星級(jí)酒店和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，暫定每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間和套房平均價(jià)格為每天300元左右，按70%的入住率，住宿每年?duì)I業(yè)收入1527萬(wàn)元；2.商務(wù)會(huì)議收入：會(huì)議按每月接待10次計(jì)，暫定每次會(huì)議消費(fèi)大會(huì)議室1200元/天，小會(huì)議室800元/天，按50%的利用率計(jì)，商務(wù)會(huì)議每年?duì)I業(yè)收入36萬(wàn)元；3.停車場(chǎng)收入：參照蘭州市收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和蘭州市當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)情況，按每天100輛次計(jì)算，暫定每車次10元，停車場(chǎng)每年?duì)I業(yè)收入36萬(wàn)元；4.餐飲收入：參照蘭州市餐飲行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和蘭州市當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)情況，按每天接待300人次計(jì)算，暫定每人平均消費(fèi)80元，餐飲每

38、年?duì)I業(yè)收入150萬(wàn)元； 則正常年份年?duì)I業(yè)收入合計(jì)1749萬(wàn)元。2015年開(kāi)始收入按每年3%增幅計(jì)算。11.2 稅金本項(xiàng)目中客房收入、餐飲收入的營(yíng)業(yè)稅率為5%。城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)繳，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)繳，地方教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的2%計(jì)繳。價(jià)格調(diào)節(jié)基金按營(yíng)業(yè)稅的1%計(jì)繳。根據(jù)2007年3月16日頒布的中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法，企業(yè)所得稅的稅率為25%。11.3 成本核算11.3.1成本核算依據(jù)1.進(jìn)貨成本、原輔材料等根據(jù)我們掌握的高星級(jí)酒店、高端商務(wù)餐飲店餐飲成本資料，所匯總統(tǒng)計(jì)的平均水平，以及本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)貨成本、各種輔料成本、餐具損耗等營(yíng)業(yè)成本按收入的5%計(jì)

39、算。2. 燃料及動(dòng)力費(fèi)動(dòng)力消耗定額根據(jù)廠家提供數(shù)據(jù)及參考國(guó)內(nèi)同類企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況確定。動(dòng)力及水電單價(jià)根據(jù)目前市場(chǎng)價(jià)格確定；3.工資及福利人員工資根據(jù)全公司30人，年人均收入24000元/年計(jì)；4. 租金 租用毛坯寫(xiě)字樓7層，合同租期10年，年租580萬(wàn)元，其中6個(gè)月免租期，從2015年開(kāi)始租金按每年3%遞增。5.修理費(fèi)按國(guó)內(nèi)同類企業(yè)情況按年折舊的20%計(jì)??；6.管理費(fèi) 星級(jí)酒店餐飲管理費(fèi)(不包括員工工資)約占酒店總收入的35%，酒店管理費(fèi)按酒店總收入4%計(jì)。7.財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出主要為銀行借款利息支出；借款年利率按1年期貸款基準(zhǔn)利率上浮30%按8%計(jì)取，計(jì)息基數(shù)為上年末貸款余額。8.其他費(fèi)用其他費(fèi)用（如保險(xiǎn)費(fèi)、酒店市場(chǎng)推廣費(fèi)、低值易耗品消耗等），按國(guó)內(nèi)同類企業(yè)情況提取，按總收入2%計(jì)算。11.3.2成本核算正常年份，年總成本費(fèi)用1174萬(wàn)元（詳見(jiàn)總成本表）。11.3.3投資經(jīng)營(yíng)進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)期4個(gè)月，經(jīng)營(yíng)期9.5年，計(jì)算期10年。其中達(dá)到設(shè)計(jì)能力時(shí)間為6個(gè)月，第一年達(dá)到50%，第二年70%（因