營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地問題法律研究

1、營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地問題法律研究摘 要 通過介紹不同類型養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式和經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)于營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)和種類分別進(jìn)行重點(diǎn)闡釋，并結(jié)合國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的已開發(fā)成型的項(xiàng)目案例對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的用地問題加以法律分析，最終得出三個(gè)營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展方向。 關(guān)鍵詞 養(yǎng)老地產(chǎn) 國(guó)有出讓土地 劃撥土地 集體建設(shè)用地。 養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老的社會(huì)主題和地產(chǎn)的商業(yè)主題相結(jié)合的商品，一般也稱作老年住宅，它是老年化商品經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物。隨著社會(huì)老年人口的增多和經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，使得養(yǎng)老地產(chǎn)這種獨(dú)特的房地產(chǎn)產(chǎn)品日益成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)?，F(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)公司等民營(yíng)資本大量注入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)建設(shè)，而其中對(duì)于企業(yè)前期

2、資金投入影響最為重大的、決定養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)模式和融資前景的因素就是養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)。 一、養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式。 （一）公營(yíng)非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 公建公營(yíng)養(yǎng)老院規(guī)模相對(duì)較小，基本在 2 萬平方米以下，絕大多數(shù)位于城市中心區(qū)，依托成熟地段的商業(yè)、醫(yī)療配套，以小規(guī)模開發(fā)及政府適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)助。 （二）公建民營(yíng)非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 公建民營(yíng)養(yǎng)老院規(guī)模也控制在 2 萬平方米以下，絕大多數(shù)位于市中心，一般沒有自身的大型配套，依賴市中心的商業(yè)及醫(yī)療設(shè)施。主要表現(xiàn)為承租政府的樓宇物業(yè)，經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 （三）民建民營(yíng)非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 民建民營(yíng)的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要分為兩類：家庭式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和老年公寓式養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

3、 （四）民建民營(yíng)營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。 民建民營(yíng)的營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)也分為兩大類：?jiǎn)我火B(yǎng)老主題的大型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目和結(jié)合住宅等開發(fā)的組團(tuán)式養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。 二、養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式。 （一）銷售模式。 擁有產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老地產(chǎn)，盈利模式接近普通住宅開發(fā)，以銷售收入為主要資金回籠渠道。 （二）租賃模式。 1.銷售長(zhǎng)期使用權(quán)模式。 在項(xiàng)目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售的實(shí)際條件下，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式也是資金快速回籠和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的理想模式之一，在固定年限內(nèi)，使用權(quán)在使用權(quán)人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費(fèi)的近親屬繼續(xù)使用，但應(yīng)重新簽訂使用合同，所有權(quán)人也可以調(diào)整使用權(quán)人。 2.會(huì)員制模式。 根據(jù)中國(guó)傳統(tǒng)的消費(fèi)

4、習(xí)慣和置業(yè)慣性，增加了記名會(huì)員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購(gòu)得會(huì)員卡，每月交納一定的管理費(fèi)的基礎(chǔ)上，記名會(huì)員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓。 3.押金模式。 繳納一定金額的押金后，每月支付一定比例的護(hù)理費(fèi)用。押金分月償還或到期償還。這類盈利模式與租賃經(jīng)營(yíng)類似，但押金的設(shè)置在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前期形成了大額資金的流入，有利于緩解租賃經(jīng)營(yíng)的高昂開發(fā)成本和財(cái)務(wù)成本。 4.設(shè)施使用費(fèi)模式。 在不涉及產(chǎn)權(quán)的情況下，繳納一定金額的設(shè)施使用費(fèi)獲得入住資格，金額不高，對(duì)消費(fèi)者會(huì)產(chǎn)生心理障礙，也無法緩解資金壓力，因此這種形式目前逐漸被會(huì)員制所替代。 三、養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)法律分析。 （一）非營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)劃撥土地或者集體建

5、設(shè)用地。 運(yùn)用前三類開發(fā)方式開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)，屬于以政府為主要推動(dòng)力量完成的公益性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在用地性質(zhì)上一般采用劃撥土地或者集體建設(shè)用地。雖然老年住區(qū)的建筑用途是住宅類別，但非營(yíng)利性的老年住區(qū)從性質(zhì)上具有福利性和公益性，應(yīng)當(dāng)屬于公共管理與公共服務(wù)用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地。 （二）營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)出讓土地、劃撥土地或者集體建設(shè)用地。 營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)主要指養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方式的第四種，由大型地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)公司等民間資本為主導(dǎo)開發(fā)的以盈利為根本目的的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 根據(jù)公益性所占比例的不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)也存在差異。 1.完全市場(chǎng)行為。 此類型養(yǎng)老地產(chǎn)以中高檔的養(yǎng)老住宅和老年公寓居多，經(jīng)營(yíng)方式上沒有

6、限制。土地性質(zhì)是國(guó)有出讓土地。但在用地性質(zhì)上出現(xiàn)了混亂。現(xiàn)有大型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的用地性質(zhì)有商業(yè)用地、住宅用地和綜合用地三大類。由于用地性質(zhì)的不同，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了諸多問題： （1）住宅性質(zhì)的用地問題：以北京太陽城為例，在其開發(fā)過程中，資金的融資難度是制約其快速盈利的主要障礙，政府認(rèn)為其是住宅開發(fā)項(xiàng)目，沒有任何政策扶持；銀行認(rèn)為其是養(yǎng)老項(xiàng)目，沒有成熟的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，無法測(cè)算收益，存在風(fēng)險(xiǎn)，無法對(duì)其提供貸款。導(dǎo)致太陽城只能通過自有資金，分組團(tuán)開發(fā)，10 年時(shí)間才達(dá)成盈利。 （2）商業(yè)和綜合用地性質(zhì)的用地問題：商業(yè)用地和綜合用地的使用年限分別為 40 年和 50 年，照比住宅用地的 70

7、 年差距甚大。而且物權(quán)法第 149 條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。所以可見對(duì)于商業(yè)用地和綜合類用地使用年限屆滿后的自動(dòng)續(xù)期問題法律規(guī)定模糊。另外一個(gè)不利因素是商業(yè)用地和綜合類用地的日常生活成本很高，水電費(fèi)等均按照工商業(yè)計(jì)價(jià)，變相抬高了老年人的生活成本。 2.準(zhǔn)市場(chǎng)的行為。 此類型可類比公租房，具有一定的公益性，如果單純采用國(guó)有土地出讓的方式獲得土地勢(shì)必會(huì)抬高養(yǎng)老地產(chǎn)的價(jià)格，使得公益性無法得到保障。針對(duì)此類養(yǎng)老地產(chǎn)

8、，可以采用協(xié)議出讓、劃撥土地和使用集體建設(shè)用地等多種方式。在經(jīng)營(yíng)模式上，由于不具有完全產(chǎn)權(quán)，只能以出租的方式獲得收益。 （1）協(xié)議出讓方式。土地價(jià)格相對(duì)低廉，但這類土地開發(fā)的項(xiàng)目絕大多數(shù)無完整物業(yè)產(chǎn)權(quán)，因此物業(yè)不能對(duì)外出售，只能依靠收取會(huì)費(fèi)、銷售長(zhǎng)期租賃權(quán)等形式獲得項(xiàng)目收入，存在資金回收政策風(fēng)險(xiǎn)大、市場(chǎng)接受程度低等情況。 上海親和源在開發(fā)初始得到了上海南匯區(qū)政府提供的 50 年產(chǎn)權(quán)的公建配套用地，土地獲得方式是協(xié)議出讓，用地性質(zhì)是工業(yè)用地，產(chǎn)權(quán) 50 年。協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（2003）第十六條規(guī)定以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)?/p>

9、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。 上海親和源為了規(guī)避因拿地方式導(dǎo)致的對(duì)于房產(chǎn)銷售的限制而采取了本文在經(jīng)營(yíng)模式中論述的會(huì)員制模式。但由于產(chǎn)權(quán)歸親和源開發(fā)商所有，所以當(dāng)開發(fā)商資不抵債時(shí)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋第 66條關(guān)于抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力的規(guī)定，銀行有權(quán)根據(jù)已辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)拍賣親和源的土地和建筑設(shè)施。所以，上海親和源的會(huì)員制模式實(shí)質(zhì)上是一種單方面出售房屋使用權(quán)

10、的行為，具有相當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)。 （2）劃撥用地方式。此類型土地的獲得方式為設(shè)置為非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)后取得社會(huì)福利用地。劃撥用地沒有土地成本，但政府對(duì)其局限非常大，包括在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式。且項(xiàng)目無法進(jìn)行商業(yè)化操作，外部資金無法進(jìn)入，內(nèi)部資金無法退出。 杭州金色年華老年公寓項(xiàng)目是民營(yíng)公助的典型代表。先期只支付了政府拆遷、補(bǔ)償?shù)韧恋厝〉觅M(fèi)用，后期為了銷售物業(yè)長(zhǎng)期租賃權(quán)，向政府補(bǔ)交土地出讓金，但也只獲得大產(chǎn)權(quán)證，無法進(jìn)行銷售。這是因?yàn)閲?guó)土資源部、監(jiān)察部關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知規(guī)定，用于房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用地，如需改變劃撥土地的用途，必須由政府依法收購(gòu)或者收回

11、土地使用權(quán)后采用招標(biāo)拍賣掛牌的方式供應(yīng)和確定開發(fā)單位。 （3）集體建設(shè)用地。在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 頤福居尊長(zhǎng)園地塊原為集體建設(shè)用地，被廣州頤德投資管理有限公司租賃改造為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。由于一般入住者沒有產(chǎn)權(quán)，所以其購(gòu)買的只是使用權(quán)。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第二百一十四條第一條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 四、基于法律角度

12、的養(yǎng)老地產(chǎn)用地低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展方向。 （一）政府推出的養(yǎng)老地產(chǎn)專用地。 2013 年 2 月，一宗規(guī)劃性質(zhì)為 r2 二類居住用地、c53 休療養(yǎng)用地的經(jīng)營(yíng)性地塊成交。該地塊是首宗規(guī)劃為居住、休療養(yǎng)性質(zhì)的地塊，它以招標(biāo)形式出讓，略低于同期該區(qū)域成交的另一宗居住旅游用地。 2013 年 4 月初，北京（樓盤）市國(guó)土局公布了 2013 年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。首次單列養(yǎng)老設(shè)施用地計(jì)劃指標(biāo)，今年的養(yǎng)老設(shè)施用地為 100 公頃。除北京制定的首份養(yǎng)老地產(chǎn)用地計(jì)劃外，其他城市如上海（樓盤）、深圳（樓盤）、廣州（樓盤）、成都等地也提出預(yù)留養(yǎng)老用地的相關(guān)計(jì)劃。 以上信息均說明政府在加快養(yǎng)老地產(chǎn)的用地規(guī)劃進(jìn)程，而營(yíng)利

13、性養(yǎng)老地產(chǎn)的用地風(fēng)險(xiǎn)最低最有保障的就是獲得政府推出的養(yǎng)老地產(chǎn)專用地。 （二）原有住宅改造。 在上文的分析中可得出通過劃撥、協(xié)議方式獲得的土地，在很大程度上受到政府的很大限制，無法完成市場(chǎng)化操作。所以在土地獲取途徑上，走市場(chǎng)化渠道是更為明智的選擇。但完全的市場(chǎng)化道路必將導(dǎo)致開發(fā)成本大幅增高，壓縮了利潤(rùn)空間，所以可以選擇借鑒國(guó)外的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式對(duì)現(xiàn)有的樓房進(jìn)行改造，使之適合老年人的居住，用最小的成本獲得開發(fā)養(yǎng)老住宅的功能和效用。 （三）尋找合適的商業(yè)用地，售后回租。 這一用地開發(fā)模式是借鑒酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)管理模式。由于完全的市場(chǎng)化道路導(dǎo)致開發(fā)成本大幅過高，增加了營(yíng)利性老年地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，而老人多超過 60 周歲，無法進(jìn)行銀行貸款，所以筆者建議采用售后回租的方式進(jìn)行前期投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。商業(yè)用地不會(huì)受到當(dāng)下限購(gòu)政策的影響，不會(huì)因?yàn)榉课菟袡?quán)和使用權(quán)分離而導(dǎo)致所有者無房可住。而所謂的合適的商業(yè)用地是指要考慮到老年人對(duì)于醫(yī)療、環(huán)境、交通等特殊需要，這是有別于一般酒店式公寓的地方。 參考文獻(xiàn)： 王林