淺論房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理的質(zhì)量控制

1、淺論房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理的質(zhì)量控制淺論房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理的質(zhì)量控制摘要：通過開發(fā)設(shè)計的質(zhì)量管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)資源的 優(yōu)化配置，保障內(nèi)、外資源的合理控制，進而提高房地產(chǎn)設(shè)計的質(zhì)量, 改善我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀。木文作者結(jié)合多年來的工作經(jīng)驗，對房 地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理的質(zhì)量控制進行了研究?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計質(zhì)量控制中圖分類號：0213文獻標(biāo)識碼：A一、房地產(chǎn)項目開發(fā)工作房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的質(zhì)量控制，包括開發(fā)項目的各個階 段，例如：決策階段、設(shè)計階段、施工階段以及結(jié)算階段，因此在進 行設(shè)計管理的質(zhì)量控制時，首先需明確房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計的重要 性，其對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、投資、規(guī)劃具備一

2、定的推進作用。設(shè)計管理的質(zhì)量控制，大致包插三部分的前期工作，第一部 分是建立責(zé)任制度，即規(guī)劃房地產(chǎn)設(shè)計管理中的項目責(zé)任，例如：市 場規(guī)劃責(zé)任、項目編制責(zé)任、組織施工責(zé)任以及監(jiān)督管理責(zé)任等，為 設(shè)計管理的質(zhì)量控制提供可信的環(huán)境，盡量減少各類問題對設(shè)計質(zhì)量 控制的影響；第二部分是構(gòu)建質(zhì)量計劃，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)和經(jīng)濟 變化，借助房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)定，制定符合社會發(fā)展的設(shè)計質(zhì)量計劃；最 后建立設(shè)計管理質(zhì)量控制制度，保障設(shè)計前期處于有效的質(zhì)量控制狀 態(tài)，優(yōu)化設(shè)計環(huán)境，為房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制提供良好開端。二、房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理的必要性1. 資源管理所聘用的設(shè)計單位是設(shè)計管理的最大資源，資源管理就是

3、主 要圍繞其展開的。首先涉及到的就是如何選擇和委托設(shè)計單位，選對 了設(shè)計單位，則設(shè)計管理就成功了一半。房地產(chǎn)設(shè)計的類別按對象可 分為規(guī)劃方案設(shè)計、建筑方案設(shè)計、建筑施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計、市 政綜合管網(wǎng)設(shè)計、室內(nèi)裝修設(shè)計、幕墻設(shè)計、邊坡設(shè)計等；按過程可 分為方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。一個工程的完成，所涉及到 的單位往往不會少于十家。2. 進程管理對于所有房地產(chǎn)開發(fā)商，時間就是金錢，巨額的貸款利息、 前期建設(shè)的大量資金投入，以及市場行情的瞬息萬變，宏觀調(diào)控的變 幻無常，都讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，希望能牢牢地把握項目進度，既希望 加快設(shè)計進度，又怕產(chǎn)品設(shè)計做得不好，導(dǎo)致市場滯銷造成巨大的現(xiàn) 金流壓力

4、，因此，總體的設(shè)計進行計劃、進度管理顯得猶為重要。做 好設(shè)計管理的進程管理必須做好：一是體設(shè)計計劃的編制應(yīng)該是在保 證各個專業(yè)設(shè)計時間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計中各階段進行完畢，同時保 證下一步設(shè)計成果需求部門的時間節(jié)點；二是編制的進度計劃，應(yīng)盡 可能詳盡、具有可操作性，并且對各個階段，要有設(shè)計成果的要求。3. 技術(shù)管理技術(shù)管理是設(shè)計管理工作的大前提，這里說的技術(shù)管理工作 主要包括：一是技術(shù)研究；二是關(guān)于任務(wù)要求的編寫：通過設(shè)計語言, 將產(chǎn)品定位表達成為任務(wù)書，同時要結(jié)合規(guī)范、成木等其他方面的要 求；三是技術(shù)方案之間的對比：在多方案中對比成木、時間等綜合要 素，篩選得出的方案選型結(jié)論；四是設(shè)計文件的審

5、核管理。方案過程 文件的交流、匯報工作的聽取、圖紙的審核、設(shè)計變更的審核與控制 等。其中設(shè)計變更的審核與控制尤為重要，設(shè)計變更總費用如能控制 在建安工程總造價的5%以內(nèi)時，即可判斷為控制效果良好。在項目 進度較緊張情況下，為確保進度不受變更的影響，有些在做變更論證 后，并不進行工程洽商費用估算。4. 任務(wù)管理作為房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理者，時刻關(guān)心的是客戶是誰、西 黃什么樣的產(chǎn)品、產(chǎn)品的成本、售價、利潤是多少、什么時候銷售等, 房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理部門是把客戶對產(chǎn)品的需求，轉(zhuǎn)化成設(shè)計的語 言，對設(shè)計委托單位提出設(shè)計思路和設(shè)計要求。設(shè)計任務(wù)書是設(shè)計委托單位進行設(shè)計的主要輸入文件，也是 對設(shè)計成果進行

6、驗收和評價的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計任務(wù)書編制要求全而、明確、 準(zhǔn)確的反映甲方的設(shè)計要求。以施工圖的設(shè)計任務(wù)要求為例，設(shè)計任 務(wù)書包括：一是設(shè)計依據(jù)，包括政府等多部門的初步設(shè)計的審批意見 書；二是設(shè)計指標(biāo)要求：設(shè)計原則、總體及詳細(xì)的設(shè)計要求；三是成 木控制的要求；四是設(shè)計成果的要求；五是設(shè)計進度的要求。因此說, 在編寫任務(wù)要求之前，要有很多功課要做，諸如收集成本測算、政策 要求、設(shè)計計劃等等。只有做足了這些工作，才能編寫出合理有效的 設(shè)計任務(wù)要求。三、房地產(chǎn)設(shè)計管理的質(zhì)量控制房地產(chǎn)設(shè)計管理的質(zhì)量控制，主要依據(jù)設(shè)計的不同層次和不 同類型，有規(guī)劃的實現(xiàn)質(zhì)量控制，因此對設(shè)計管理的質(zhì)量控制做以下 分析：1. 細(xì)化質(zhì)

7、量控制責(zé)任制度針對房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的實際情況，細(xì)化質(zhì)量控制的責(zé)任 制度，同時根據(jù)質(zhì)量控制責(zé)任制度的劃分，成立項目責(zé)任小組，針對 項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制劃分責(zé)任2。例如：在項目設(shè)計管理的過 程中，責(zé)任小組可聯(lián)系項目策劃部門和設(shè)計管理部門，重點對房地產(chǎn) 項目進行設(shè)計質(zhì)量的控制，首先需保障房地產(chǎn)設(shè)計的框架和服務(wù)理 念，滿足社會、公眾對房地產(chǎn)的質(zhì)量要求，其質(zhì)量控制的內(nèi)容主要包 括項目的設(shè)計與規(guī)劃；其次促使責(zé)任小組利用責(zé)任制度作用于設(shè)計進 程，控制設(shè)計流程中的各項質(zhì)量問題，同時緊密聯(lián)系設(shè)計項目中的各 個部門，實現(xiàn)項目設(shè)計的綜合控制，維持項目設(shè)計管理的可協(xié)調(diào)狀態(tài); 最后責(zé)任小組將質(zhì)量控制責(zé)任制度貫穿到整

8、體項目設(shè)計管理的環(huán)節(jié) 中，主要對設(shè)計過程中的質(zhì)量進行監(jiān)管和測評，針對設(shè)計出現(xiàn)問題的 責(zé)任制度或責(zé)任環(huán)節(jié)，及時采取補救措施。2. 通過監(jiān)控實現(xiàn)質(zhì)量控制房地產(chǎn)項目的設(shè)計與開發(fā)，需組織專業(yè)的建筑師，實行設(shè)計 任務(wù)的編寫，針對每一個設(shè)計階段，做最深度的研究，彰顯項目中的 設(shè)計優(yōu)勢，為保障設(shè)計任務(wù)的質(zhì)量控制，可采取監(jiān)控的方式，保障房 地產(chǎn)項目組具備較強的設(shè)計能力。利用矩陣式監(jiān)控，促使項目設(shè)計開 發(fā)管理各個部門之間形成聯(lián)系，同時給予負(fù)責(zé)編寫設(shè)計任務(wù)的建筑師 一定設(shè)計權(quán)利，便于質(zhì)量控制，例如：在通過監(jiān)控實現(xiàn)質(zhì)量控制時， 首先需重點建設(shè)編寫設(shè)計任務(wù)的建筑師師傅具備較高的資質(zhì)和能力， 能否利用專業(yè)完成房地產(chǎn)項目

9、設(shè)計編寫，考核建筑設(shè)計者的專業(yè)能 力，其次安排相關(guān)專業(yè)人員對整個項目開發(fā)設(shè)計管理，進行全程監(jiān)控, 研究項目設(shè)計中出現(xiàn)的問題，如建筑設(shè)計師臨時有任務(wù)，可迅速安排 專業(yè)人員頂替設(shè)計師，避免耽誤工程設(shè)計進度；最后將房地產(chǎn)人力資 源投入設(shè)計管理質(zhì)量監(jiān)控管理中，著實發(fā)揮監(jiān)控質(zhì)量控制的作用。3. 利用計劃分析控制設(shè)計管理的質(zhì)量通過分析的方式對房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理的質(zhì)量進行控 制，主要包括以下幾個方面的控制內(nèi)容： 設(shè)計部門定期檢查項目開發(fā)設(shè)計的進度，分析設(shè)計中不符 合實際的點，提出改進措施，并保障其實施到位； 根據(jù)房地產(chǎn)的實際設(shè)計體系，進行質(zhì)量的監(jiān)控，保障設(shè)計 的進程控制在可接受的質(zhì)量范圍內(nèi)，并針對設(shè)計體

10、系的約束構(gòu)建預(yù)防 制度，并要求建筑設(shè)計師，書寫設(shè)計日志，預(yù)留設(shè)計質(zhì)量信息； 規(guī)定質(zhì)量控制的目標(biāo)，例如：進行階段性項目設(shè)計時，制 定相關(guān)質(zhì)量控制的目標(biāo)，并對其進行優(yōu)化處理，提高質(zhì)量控制能力； 保障項目開發(fā)設(shè)計一次性通過，避免日后設(shè)計不合理的變 更，其對質(zhì)量控制影響較大，在很大程度上影響房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計 的質(zhì)量，以及后期的施工質(zhì)量； 房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計的過程中，合理加入材料購置的設(shè) 計，促使兩者保持在同步發(fā)展的狀態(tài)，避免由于間隔太長，出現(xiàn)計劃 與實際材料不相符合的情況，避免材料成本影響設(shè)計質(zhì)量控制； 實現(xiàn)設(shè)計與控制的結(jié)合，提高項目開發(fā)設(shè)計的控制力，實 現(xiàn)質(zhì)量的綜合控制，切實做好質(zhì)量指導(dǎo)與控制的工作。結(jié)束語：設(shè)計管理中的質(zhì)量控制，對房地產(chǎn)開發(fā)項目具備一定的約束 力，而且房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中的質(zhì)量控制，處于動態(tài)變化的過 程中，由此增加了房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制的難度。因此，積極提高質(zhì)量 控制的效果，保障其在房地產(chǎn)項目設(shè)計中發(fā)揮高效率的作用，不僅提 高房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的質(zhì)量