2021年商場前期籌備運營方案

1、商場前期籌備的運營方案一、經(jīng)營定位近幾年里，由于幾家大型現(xiàn)代商業(yè)公司融入牡丹江地區(qū)商業(yè)市場，給這里的零售行業(yè)帶來質(zhì)的飛躍，在牡丹江激烈的商業(yè)競爭中，post購物中心應因地制宜，力求創(chuàng)新。針對牡丹江市的消費熱點，通過市場分析和營銷策劃，率先應用松雷的經(jīng)營風格，以牡丹江當?shù)氐闹懈邫n商品為商品定位，實施品牌戰(zhàn)略。并通過以人為本的管理，促進雙贏合作，強化公司凝聚力和創(chuàng)造力，運用松雷經(jīng)營管理模式，壟斷該地區(qū)的高中檔商品零售市場。二、經(jīng)營品項1、項目介紹牡丹江波斯特購物中心松雷商業(yè)大廈牡丹江店，作為大型購物消費中心，是在一個單體建筑內(nèi)，整合購物、賓館、餐飲、文化、娛樂、寫字樓等多種商業(yè)形態(tài)，為消費者提供一

2、站式服務。她具有全面系統(tǒng)的規(guī)劃，各種商業(yè)形態(tài)交叉互動，相互補充。休閑、舒適、周到，購物中心凝聚多姿多彩的消費生活，體現(xiàn)著現(xiàn)代都市人對休閑、交流的渴望，是現(xiàn)代生活方式的集中體現(xiàn)。a. post購物中心地處牡丹江商業(yè)中心之黃金地段，超值旺地，盡享都市繁華。建筑面積3萬平方米，經(jīng)營面積4萬平方米。b. 首層由國際名品服裝旗艦店，化妝品、首飾及名品服飾等組成；c. 二層由潮流青春休閑服裝，海內(nèi)外精品男士服裝、服飾，西歐風情咖啡廳等組成；d. 三層由流行時尚及高貴典雅的女士服裝、服飾，中式傳統(tǒng)茶嗣等組成；e. 四層由主流家用電器，家居精品廣場，兒童新天地等組成。f. 地下一層是擁有300余個停車位的大型

3、停車場；g. post購物中心蜂聚海內(nèi)外知名品牌，集合上乘休閑、娛樂多種商業(yè)形態(tài)，勢必成為身份的象征、購物的天堂。2、經(jīng)營品類規(guī)劃f1國際名品服裝旗艦店、世界名表中心、環(huán)球化妝品總匯、經(jīng)典眼鏡世界、至尊首飾珠寶行、極品鞋行等；f2潮流青春休閑服裝、海內(nèi)外精品男士服裝、服飾及西式經(jīng)典咖啡廳等；f3流行時尚及高貴典雅的女士服裝、服飾;名品針棉服裝、皮草展示中心、新潮時裝總匯及中式傳統(tǒng)茶嗣等；f4主流家用電器、家居精品廣場及兒童新天地等。三、服務功能設計由于post購物中心是集合購物、賓館、餐飲、文化、娛樂、寫字樓等多種商業(yè)形態(tài)，為消費者提供一站式服務。她具有全面系統(tǒng)的規(guī)劃，各種商業(yè)形態(tài)交叉互動，相

4、互補充。休閑、舒適、周到，購物中心凝聚多姿多彩的消費生活，體現(xiàn)著現(xiàn)代都市人對休閑、交流的渴望，是現(xiàn)代生活方式的集中體現(xiàn)。四、經(jīng)營規(guī)劃布局設計第一經(jīng)營規(guī)劃布局要維護購物中心的商品品類經(jīng)營黃金比例。業(yè)內(nèi)人士都比較認同女裝及服飾、男裝及服飾、其它輔助綜合商品類、521830的這個商場品類經(jīng)營黃金比例，也適用于品牌經(jīng)營構成比例（當?shù)厥袌鰰充N品牌、哈市暢銷品牌、松雷特有品牌）。第二經(jīng)營規(guī)劃布局要維護松雷哈爾濱商場的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一企業(yè)品牌形象。post購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，必須是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。經(jīng)營規(guī)劃布局時要始終注意維護和

5、管理好已確定的經(jīng)營主題和松雷企業(yè)品牌形象。第三經(jīng)營規(guī)劃布局目標要能夠在消費層次和類型風格上同類差異、異類互補。簡單地說，同類差異就是社會市場購買力群體構成復雜，不能盲目引進在風格和價位相互雷同的品牌商品同時進店。譬如新商場招商，就不要同時招來多家基本上都是雷同款式風格和相似價位的品牌服裝專柜；新商場同風格化無差異更是不能想象的。異類互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如休閑服裝、時裝因為款式風格不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。第四經(jīng)營規(guī)劃布局順序原則。核心品牌商品先行，輔助品牌商品隨后的原則；服裝服飾類商品

6、優(yōu)先，輔助項目配套的原則。第五經(jīng)營規(guī)劃布局著重考慮核心主力品牌專柜對于人流所起的關鍵作用，其布局直接影響到新商場的形態(tài)。新商場的核心主力品牌專柜適合放在經(jīng)營軸線（或線性營業(yè)現(xiàn)場通道）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。第六經(jīng)營規(guī)劃布局要以“以點代面，特色經(jīng)營為目的，也是大型綜合性商場的經(jīng)營特點。頂級特殊品牌供應商是指具有較高文化、藝術、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍新商場氣氛之作用。例如公司今年上半年在陽光大廳專門邀請賓利車展，展示世界頂級名車文化。誠然，頂級特殊供應商的經(jīng)營范圍要與商場的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。五、建筑規(guī)劃

7、設計整體建筑規(guī)劃設計是由主樓21層post賓館，副樓12層聯(lián)通寫字樓，裙樓地上四層商場經(jīng)營區(qū)及地下一層附屬功能區(qū)構成。整個建筑規(guī)劃符合現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營運做需要。對商場經(jīng)營區(qū)室內(nèi)結構再做合理修飾改造，更能符合商業(yè)經(jīng)營需要。六、運營管理設計post購物中心運營管理繼續(xù)沿用松雷經(jīng)營管理模式。松雷商業(yè)開業(yè)伊始就被國務院發(fā)展戰(zhàn)略研究中心評為“黑龍江省首家現(xiàn)代化大型商場”在紛至沓來的國內(nèi)外賓客中贏得了“花園式商廈，購物者天堂”的美譽。松雷運營模式經(jīng)過十年來在商業(yè)領域中不斷的磨合驗證、探索更新，逐步形成完整的松雷的商業(yè)經(jīng)營管理模體系，這一體系并且通過了iso9001-2000質(zhì)量體系認證，用當今松雷商業(yè)經(jīng)營業(yè)績

8、足可以印證松雷經(jīng)營管理模式的實用價值。松雷現(xiàn)運行中的各項管理性文件和各工作流程操作性文件，是新公司的運營管理的依據(jù)及指導藍本。七、招商設計1、招商優(yōu)勢:哈爾濱松雷商業(yè)經(jīng)營管理團隊為牡丹江零售市場訂制最佳適宜的品牌經(jīng)營合作方案，以利益共享、雙贏經(jīng)營我主導，運用松雷經(jīng)典特色品牌為依托，竭誠打造環(huán)牡丹江區(qū)域獨家高檔名店，壟斷該地區(qū)的高中檔商品零售市場。2、招商范圍誠招有特色、有風格、有品位的名優(yōu)中、高檔服裝、服飾等百貨類品牌，范圍是以“穿”為主的商品，包括服裝服飾、珠寶首飾、化妝品、運動休閑、生活家居、箱包皮具、名品鐘表等，以及高檔休閑、娛樂等其他商業(yè)服務經(jīng)營項目。（酒吧休閑類、兒童娛樂類、文化傳播

9、類等商業(yè)經(jīng)營項目）3、招商要求國際、國內(nèi)中高檔知名品牌及服務品牌的廠商、代理商、經(jīng)銷商。與具有有效的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構代碼證的經(jīng)營主體共同合作。品牌商品具有有效的商標注冊文件，產(chǎn)品合格證書和檢驗報告等質(zhì)檢資料，進口商品提供海關報關單及商檢證明。4、經(jīng)營合作方式品牌專柜（店），利潤月保底+扣率形式為主。各品類主要標志性品牌供應商重點引進，合作條件合理優(yōu)惠；其他品牌條件優(yōu)與同等市場條件。5、經(jīng)營合作標準樓層品類代表品牌招商標準f1 名表勞力士、歐米茄、浪琴、雷達、帝駝、梵高、名威、世爵、英納格、天梭每1延長米柜臺利潤月保底700元，扣率18% 珠寶首飾周大福、六福、老鳳祥、謝瑞麟、行行

10、行、寶玉龍、皮爾卡丹按700元/平米，利潤月保底，扣率23% 化妝品姿生堂、歐珀萊、cd、美寶蓮、歐萊亞、玉蘭油、雅芳、羽西每平方米月保底銷售700元，扣率20% 皮鞋百麗、瑕步士、愛步、其樂、都彭、史碧嘉、cd、歐枚柯、羅密瑞姿按550元/平米，利潤月保底，扣率22% 皮具登喜路、都彭、華倫天奴、boss、elle、polo、新秀麗、皇冠按550元/平米，利潤月保底，扣率25% 國際名店都彭、boss、馬可波士、金狐貍、都彭、寶姿、溫馨鳥、卡奴迪路按450元/平米，利潤月保底，扣率20% 眼鏡警察、古奇、cd、都彭、卡地亞、浪琴、紀樊希、登喜路、古加希每1延長米柜臺利潤月保底700元，扣率2

11、0%f2 青春休閑esprit、艾格、lee、蘋果、依戀、艾斯迪色彩、羅蒙迪可、雷柏高、米奇、淑女屋、鱷魚恤、美珂歐蘭租金按每月400元/平米；扣率23% 運動系列耐克、阿迪達斯、銳步、迪阿多納、李寧、安踏、金萊克、樂圖租金按每月400元/平米；扣率23% 男士正裝休閑裝沙馳、金利來、圣大保羅、卡爾丹頓、觀奇、貝利龍、老人頭、湯尼威爾、華倫天奴、凱撒、鱷魚、馬克華菲、阿曼尼、迪可尼、仕東利、租金按每月400元/平米；扣率23% 男士服飾boss、百富、畢加索、巴黎世家、都彭、金利來、zippo、瑞士軍刀租金按每月450元/平米；扣率23%f3 女士時裝敦奴、魅力一生、哥弟、馬天奴、ad、范怡文

12、、七色麻、阿勒錦、駱駝、瑪絲菲爾、the、玖姿租金按每月300元/平米；扣率23% 女士服飾黛可麗娜、利典安、米奇、梵高、維弗拉氏、依慧達、泰盟諾迪租金按每月350元/平米；扣率23% 女士正裝白領、柯里亞諾、柯羅芭、莉奧拉、杜蕾娜、寶姿、吉芬、馬克張、薩濃租金按每月300元/平米；扣率23% 內(nèi)衣黛安芬、安莉芳、歐迪芬、皮爾卡丹、曼尼芬、愛慕、奧戴莉、伊絲芬租金按每月300元/平米；扣率23% 針棉沙美娜、亭宜、宜而爽、皮爾卡丹、阿爾巴斯、鄂爾多斯、鹿王、日神、高爾夫、圣雪絨、雪蓮、珍貝租金按每月300元/平米；扣率23%f4 家居系列多樣屋、捷克水晶、韓國宇宙床品、友和貝印、黛安家品、雙立

13、人櫥具、飛利蒲松下小家電、進口數(shù)碼相機、隨身聽、mp3、復讀機、電話租金按每月200元/平米；扣率20-23%post松雷牡丹江店招商資料(1)6、招商工作程序:（1）、為營造很好的招商環(huán)境,吸引更多的理想品牌供應商加盟,增加合格候選供應商的基礎數(shù)量,特制定本招商工作程序.a、全國招商工作程序此程序在招商工作時間排序上定為第一程序,第二招商工作程序也可同時啟動，該程序兼顧向國內(nèi)知名品牌供應商宣傳介紹post購物中心的作用。利用全國有影響力的專業(yè)媒介發(fā)布新業(yè)信息，并有隆重招商宣傳作用。專業(yè)媒體（時尚雜志、中國服裝報等）。該工作程序能為以下招商工作程序順利開展做好前期鋪墊作用。b、哈市招商工作程序

14、此程序在招商工作時間排序上定為第二程序,也是正式開始進入實質(zhì)性招商階段，利用省、市有影響的媒介（生活報、新晚報）發(fā)布新業(yè)信息，并有隆重招商的宣傳作用。有效利用現(xiàn)有資源的同時，策略地吸納更多適合牡丹江市場需求的候選供應商。在松雷南崗八樓辦公區(qū)建立招商辦公室，業(yè)務接洽人員編制需要3人，電話、電腦各一部。c、當?shù)卣猩坦ぷ鞒绦?此程序在招商工作時間排序上定為第三程序,也是重要和關鍵的招商工作程序，當?shù)毓厅S金比例數(shù)量份額應占招商總量的半數(shù)以上，在保證合適特色品牌供應商數(shù)量的同時，當?shù)卣猩碳骖欓_發(fā)引導的功能，協(xié)助當?shù)毓探?jīng)營正規(guī)品牌化商品，成為品牌化經(jīng)營的學習實踐基地?？紤]減少、避免競爭對手對pos

15、t購物中心招商籌備工作的惡意破壞，正式招商工作與開業(yè)時間緊密銜接，不給對手惡意破壞的機會。招商部人員隊伍組建后必須經(jīng)過系統(tǒng)培訓，實踐磨合后再投入實際工作狀態(tài)。以先建立過硬的招商隊伍，再投入招商實戰(zhàn)，這樣才會百戰(zhàn)百勝。先有計劃有步驟地對適合預選供應商評定，有的放矢地對理想品牌供應商洽談，因為post購物中心能夠容納經(jīng)營的品牌專柜數(shù)量與實際能夠在牡丹江市場運營的品牌供應商數(shù)量相差出入不是很大，茫無目的地傳統(tǒng)式招商做法，并不適合新公司招商實際要求，這樣不僅節(jié)約費用，而且能有準確的針對性，提高合作成功率，減少競爭對手的不利手段干擾。宣傳工作中心，應以post購物中心松雷牡丹江店即將登陸牡丹江，成為購物

16、的天堂、身份的象征，以全新的內(nèi)涵震撼雪鄉(xiāng)，以上乘的品質(zhì)服務于牡丹江人民等內(nèi)容為中心，制造轟動性前奏和神秘氛圍，為下一環(huán)節(jié)的實質(zhì)各項工作，做好鋪墊。細致調(diào)研現(xiàn)有市場運營品牌現(xiàn)狀，制定商場招商各品類工作預案標準，初步接待來洽談的品牌供應商，并認真填制初選供應商登記表，對重點目標備選供應商，保持主動接觸，排除阻礙，建立合作伙伴關系。簽訂意項合作協(xié)議，收取合作預約訂金。（2）、post購物中心業(yè)前招商工作進度第一階段（籌備預案期）post總體經(jīng)營計劃預案擬定，招商工作原則方案制定；制定post商品定位標準；擬定初步各商品類布局方案；擬定與供應商合作方式及條件標準。第二階段（初選儲備供應商期）進入全國招

17、商工作程序；進入哈市招商工作程序，組織實施初選供應商資源儲備；post招商團隊組建，基礎工作技能培訓，團隊協(xié)調(diào)性磨合；招商團隊針對當?shù)厣虡I(yè)市場環(huán)境、商品經(jīng)營狀況及供應商資源普查備案；深入準確地對當?shù)厥袌龈魃唐奉惖姆治鰠R總，編制各商品類經(jīng)營指導方案；對本省級代理，將至牡丹江市場開發(fā)、尋找下級地區(qū)代理的供應商資源普查備案；協(xié)調(diào)協(xié)助開發(fā)工作；當?shù)卣猩坦ぷ鞒绦蜷_展，組織實施初選供應商資源儲備；制定完備的商品儲備品牌資訊，對適合的預選供應商資源評定分類；第三階段（評審確認供應商期）確定正式的各品類商品定位標準和品類布局執(zhí)行方案以及招商合作式方、合作條件標準等公司經(jīng)營原則方案；確定各品類最終執(zhí)行的經(jīng)營工作

18、方案，各品類重點標志性經(jīng)營品牌認定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施；普通標準性品牌供應商洽談合作條件，結果對比擇優(yōu)；評審確認合格供應商，簽訂意項合作協(xié)議，收取合作預約訂金；第四階段（合作協(xié)議書簽訂期）根據(jù)post各項籌備工作完成進度情況，確定準確開業(yè)時間，對已經(jīng)完成的籌備工作進行科學客觀的評審和合理微調(diào)，確保開業(yè)正?？尚兄?，與合格供應商簽訂正式合作協(xié)議書；第五階段（入場實施專柜期）賣場專柜設計基本標準設定，規(guī)定貫徹；與供應商協(xié)調(diào)專柜設計規(guī)格，符合雙方設計規(guī)定要求；辦理相關入場裝修手續(xù)，進場實施裝修專柜；做到及時合理，人員積極跟進，協(xié)調(diào)配合各管理環(huán)節(jié)，控制按規(guī)劃方案實施，高效圓滿完成階段工

19、作目標。7、招商部籌備期人員編制為高效率地完美正確地完成post購物中心招商籌備工作計劃方案，確保商場如期隆重開業(yè)，并且能夠達到公司預期工作目標，現(xiàn)建議購物中心招商部籌備期人員編制方案如下以工作相互支持、管理相互制約的工作原則，暫把post購物中心在籌備期的招商部分為兩個組。（1）.規(guī)劃審計組；（2）.招商業(yè)務組。（1）.規(guī)劃審計組工作職能宏觀組織協(xié)調(diào),各項工作監(jiān)督跟進,評估分析招商結果.a.各商品類招商定位總目標工作的制定及審核；b.商場各商品類結構布局編制、審核；c.單位品牌經(jīng)營面積計劃、核定；d.品牌裝修宏觀標準制定、審核、驗收；e.商場各商品類單位面積利潤核定；f.各品牌合作協(xié)議的評估

20、、匯編、保管;兼有商業(yè)信息的搜集、分析、提供的職能。工作目標招商工作計劃方案的制定，工作結果的審核評估，確保招商工作的正確有效性。人員編制組長（一名）；綜合助理（一名）；匯編管理文員（一名）。合計三人。根據(jù)具體工作職能特點選擇適合人員。（2）.招商業(yè)務組工作職能a.根據(jù)公司總計劃原則制定各商品類具體招商工作計劃方案，并認真實施執(zhí)行；b.制定各自商品類品牌供應商的量化參數(shù)指標，根據(jù)其銷售業(yè)績、社會知名度及影響力、經(jīng)營者的實力與能力和商業(yè)信譽、商業(yè)區(qū)域分布、加盟合作者與品牌生產(chǎn)廠的屬性等等，劃分核定重點合作供應商；c.與品牌供應商的聯(lián)絡，業(yè)務談判，經(jīng)報批公司核準后簽定合作協(xié)議；d.及時監(jiān)督反饋供應

21、商的意向，實施工作計劃方案；e.時時跟蹤品牌商品發(fā)展動態(tài)，反饋、修訂工作方案。等等工作目標招商工作計劃方案的準確實施，工作結果正確、及時、有效。人員編制招商業(yè)務組組長（一名）業(yè)務組各業(yè)務主辦及工作范圍（一）、男裝業(yè)務主辦(一名) ；招商助理(一名)。國際名店f 男士服裝j（二）、女裝業(yè)務主辦(一名) ；招商助理(一名)。少淑裝m 淑女裝n 內(nèi)衣0（三）、青春裝業(yè)務主辦(一名) ；招商助理(一名)。運動系列h 青春休閑裝i 時裝廣場（春夏）q皮草/針棉（秋冬）r（四）、服飾業(yè)務主辦(一名) ；招商助理(一名)。皮鞋g 精品服飾e 男裝服飾k 女裝服飾p（五）、綜合1業(yè)務主辦(一名) ；招商助理(一名)?；瘖y品a 鐘表b 首飾 c 眼鏡d（六）、綜合2業(yè)務主辦(一名) ；招商助理(一名)。休閑服務l 家居系列s 童裝