宣威市壹號(hào)公館項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、宣宣 威威 市市 壹壹 號(hào)號(hào) 公公 館館 項(xiàng)項(xiàng) 目目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 建設(shè)單位：云南官洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 編制單位：云南中信祥然工程造價(jià)咨詢有限公司 日 期：2013 年 月 日 目 錄 1.1.申報(bào)單位及項(xiàng)目概況申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 .1 1 1.1 項(xiàng)目單位基本情況.3 1.2 項(xiàng)目概況.4 2.2.發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 .1515 2.1 發(fā)展規(guī)劃分析.15 2.2 產(chǎn)業(yè)政策分析.18 2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析.20 3.3.資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 .2121 3.1 資源利用方案.21 3.2 資源節(jié)約措施.21

2、 4.4.節(jié)能方案分析節(jié)能方案分析 .2323 4.1 節(jié)能政策與規(guī)范分析.23 4.2 能耗狀況.24 4.3 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析.24 5.5.建設(shè)用地、及土地利用合理性分析建設(shè)用地、及土地利用合理性分析 .2828 5.1 項(xiàng)目選址及用地現(xiàn)狀.28 5.2 土地利用合理性分析.28 6.6.環(huán)境和生態(tài)影響分析環(huán)境和生態(tài)影響分析 .3030 6.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀.30 6.2 生態(tài)環(huán)境影響分析.30 6.3 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施.31 6.4 地質(zhì)災(zāi)害及特殊環(huán)境影響分析.33 7.7.經(jīng)濟(jì)影響分析經(jīng)濟(jì)影響分析 .3535 7.1 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用分析.35 7.2 經(jīng)濟(jì)效益分析.35 8.8.社

3、會(huì)影響分析社會(huì)影響分析 .3737 8.1 社會(huì)影響分析.37 8.2 社會(huì)適應(yīng)性分析.38 8.3 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析.39 1.申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 1.1 項(xiàng)目單位基本情況 本項(xiàng)目建設(shè)單位是云南官洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。 云南官洲房地產(chǎn)有限公司，成立于 2009 年 5 月，官洲地 產(chǎn)廣泛涉足于礦產(chǎn)和房地產(chǎn)領(lǐng)域，在宣威擁有兩個(gè)煤礦，一個(gè) 是法著煤礦，一個(gè)是大灣煤礦，年產(chǎn)煤分別是 9 萬(wàn)噸和 15 萬(wàn) 噸，與宣威國(guó)電發(fā)電廠是戰(zhàn)略合作伙伴。官洲地產(chǎn)資金雄厚， 有礦業(yè)資本為后盾，是一家實(shí)力比較強(qiáng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。2010 年在曲靖市開(kāi)始打造第一個(gè)精品項(xiàng)目官城國(guó)際(君悅?cè)A庭) 官城國(guó)際位于曲靖南片區(qū)，云玉路

4、與銀屯路的交叉處，項(xiàng) 目旁邊是曲靖南城中央公園廣場(chǎng)。官城國(guó)際占地 4944.3 平米， 建筑占地面積 2682 平米，商業(yè)總面積為 9824 平米，居住總面 積為 22298 平米，住宅有 186 戶，車位 168 個(gè)，住宅配有 123 個(gè)車位，商業(yè)配有 45 個(gè)車位。車位比是 1：0.9，整個(gè)項(xiàng)目東 面是規(guī)劃設(shè)計(jì)院，西面是曲靖城市尚鋒小區(qū)，南面是珠源帝景 小區(qū)，北南是麒麟嘉城，官城國(guó)際是南城首家 360 度商業(yè)中心， 預(yù)計(jì)引進(jìn)超市，休閑餐飲等項(xiàng)目。 （新浪曲靖）另?yè)?jù)新浪樂(lè)居 編輯現(xiàn)場(chǎng)了解，項(xiàng)目北面正對(duì)曲靖南市中央水景公園。 官城國(guó)際小區(qū) 1-4 層是商業(yè)中心，5 層的平臺(tái)是空中花園， 4 層

5、以上是迷你豪宅，官城國(guó)際分 a、b、c 三棟，a 棟是兩梯 兩戶，b、c 棟是兩梯四戶，整個(gè)項(xiàng)目的戶型在 107-154 平米之 間，戶型主要以三居和四居戶型為主，滿足了大多數(shù)業(yè)主的主 臥客廳向陽(yáng)。奢華的戶型設(shè)計(jì)，將官城國(guó)際的舒適度發(fā)以極致， 采光與通風(fēng)良好，為居住者預(yù)留了更多的內(nèi)部設(shè)計(jì)空間。官城 國(guó)際項(xiàng)目由深圳至祥置業(yè)代理，目前項(xiàng)目銷售情況已近尾聲 1.2 項(xiàng)目概況 1.2.11.2.1 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況 1、項(xiàng)目名稱 壹號(hào)公館建設(shè)項(xiàng)目 2、建設(shè)地點(diǎn)及概況 項(xiàng)目地位于宣威市宣威市內(nèi)，規(guī)劃用地面積 35305.57， 總建筑面積 116778.10，建筑占地面積 11549.92。按功

6、能 性質(zhì)劃分：1、住宅建筑面積 88370.75（610 戶） ，其中聯(lián)排 別墅 6914.01（26 套） ，雙拼別墅 4029.3（10 套） ，高層 住宅 60544.32（478 套） ，花園洋房 16883.12（96 套） 。 2、配套建筑面積 16312.2120，其中底層商鋪 6945.3，商 業(yè)面積 4178.76，集中商業(yè) 4570.78，車庫(kù)及非機(jī)動(dòng)車庫(kù) 503.45，車庫(kù)及非機(jī)動(dòng)車庫(kù) 503.45，垃圾中轉(zhuǎn)站 60， 門衛(wèi) 54。3、地下建筑及設(shè)備用房面積 12095.06，其中柴 油發(fā)電機(jī)房 45.41，消防水池及泵房 86.22，配電房 82.84，地下車庫(kù) 118

7、80.59。二、按地上地下部分劃分： 1、地上建筑面積 104683.04，地下建筑面積 12095.06， 停車泊位 612 輛，1、地面 223 輛，2、地下 389 輛，綠地率 15.18%，建筑密度 32.71%，容積率 2.965%。 3、項(xiàng)目建設(shè)的背景和理由 （1）落實(shí)宣威市“十一五”及住房建設(shè)規(guī)劃的要求 改善人居環(huán)境、提高市民生活質(zhì)量，提高城市輻射帶動(dòng)能 力，是宣威市“十一五”期間的重要發(fā)展目標(biāo)之一。同時(shí)宣 威市城市住房建設(shè)規(guī)劃（20062010 年） 明確提出建立完善 的住宅建設(shè)和供應(yīng)體系，開(kāi)發(fā)建設(shè)一批規(guī)劃合理、質(zhì)量?jī)?yōu)良、 配套完善、環(huán)境優(yōu)美、體現(xiàn)以人為本的現(xiàn)代居住小區(qū)；合理進(jìn)

8、 行舊城居住區(qū)和“城中村”改造，逐步實(shí)現(xiàn)其綜合環(huán)境改善。 壹號(hào)公館建設(shè)項(xiàng)目按照城市規(guī)劃要求合理布局，精心設(shè)計(jì)， 其總建筑面積 11678.10，總戶數(shù)為 610 戶，其建設(shè)符合宣威 市“十一五”發(fā)展規(guī)劃及宣威市城市住房建設(shè)規(guī)劃的要求，是 宣威市城市住房建設(shè)的一環(huán)。 （2）滿足中、低收入家庭住房需求的需要 “居者有其屋”一直是千百年來(lái)中國(guó)人的一個(gè)理想，也被 視為百姓生活的一個(gè)最基本的問(wèn)題。溫家寶總理在政府工作 報(bào)告中一再?gòu)?qiáng)調(diào)要“以人為本” ，就是要求我們應(yīng)當(dāng)關(guān)注民 生問(wèn)題，滿足廣大人民群眾的基本要求。 “居者有其屋”也就 必然成為我們黨和政府所必須解決的問(wèn)題。隨著人民生活水平 的提高，購(gòu)房需求量

9、增大，供求矛盾日益突出。同時(shí)，隨著社 會(huì)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們的居住觀 念也發(fā)生了很大變化，人們開(kāi)始向往環(huán)境良好、服務(wù)完善的高 品位住宅空間。本項(xiàng)目位于宣威市內(nèi)，該處基礎(chǔ)配套設(shè)施、公 共配套設(shè)施齊全，是理想的居住及生活場(chǎng)所。同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)中 將充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)、施工、管理原則，體現(xiàn)人文與自 然和諧統(tǒng)一，積極倡導(dǎo)綠色環(huán)保人居的理念，住宅建筑均為高 層單元式住宅，戶型面積在 120 平方米以內(nèi)，能夠?yàn)槌鞘兄小?低收入家庭提供一個(gè)舒適的居住和生活環(huán)境，其開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì) 于構(gòu)建和諧社會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定都具有重要作用。 （3）帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展 房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)

10、濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、資源性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的 地位，地域性很強(qiáng)。除帶動(dòng)建筑、建材、機(jī)械加工、裝飾、家 俱、家電等直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施 的配套完善，推動(dòng)商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、交通運(yùn)輸、 郵政電信、餐飲服務(wù)等公共服務(wù)行業(yè)的共同發(fā)展，在解決就業(yè)、 繁榮地方經(jīng)濟(jì)、刺激消費(fèi)、增加財(cái)稅收入等方面發(fā)揮著巨大的 作用。 1.2.21.2.2 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 項(xiàng)目地位于宣威市宣威市內(nèi)，規(guī)劃用地面積 35305.57， 總建筑面積 116778.10，建筑占地面積 11549.92。按功能 性質(zhì)劃分：1、住宅建筑面積 88370.75（610 戶） ，其中聯(lián)排 別墅 6

11、914.01（26 套） ，雙拼別墅 4029.3（10 套） ，高層 住宅 60544.32（478 套） ，花園洋房 16883.12（96 套） 。 2、配套建筑面積 16312.2120，其中底層商鋪 6945.3，商 業(yè)面積 4178.76，集中商業(yè) 4570.78，車庫(kù)及非機(jī)動(dòng)車庫(kù) 503.45，車庫(kù)及非機(jī)動(dòng)車庫(kù) 503.45，垃圾中轉(zhuǎn)站 60， 門衛(wèi) 54。3、地下建筑及設(shè)備用房面積 12095.06，其中柴 油發(fā)電機(jī)房 45.41，消防水池及泵房 86.22，配電房 82.84，地下車庫(kù) 11880.59。二、按地上地下部分劃分： 1、地上建筑面積 104683.04，地下建筑

12、面積 12095.06， 停車泊位 612 輛，1、地面 223 輛，2、地下 389 輛，綠地率 15.18%，建筑密度 32.71%，容積率 2.965%。 1.2.31.2.3 項(xiàng)目建設(shè)方案項(xiàng)目建設(shè)方案 1、工程技術(shù)方案 （1）總平面布置 根據(jù)項(xiàng)目地的地形條件和項(xiàng)目功能定位，本項(xiàng)目在充分尊 重規(guī)劃方案和周邊自然條件的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持合理、適度的平面 布局原則。在住宅的平面規(guī)模處理上，科學(xué)把握區(qū)域的平面和 空間尺度，營(yíng)造適宜的行為空間；同時(shí)因地制宜，住宅建筑的 居室、戶型、檔次和空間布局充分體現(xiàn)以人為本，以滿足未來(lái) 業(yè)主的生活居住需求。 壹號(hào)公館建設(shè)項(xiàng)目主體建筑為 3 棟高層框架結(jié)構(gòu)住宅，為

13、滿足總體規(guī)劃設(shè)計(jì)提出的規(guī)劃要求，充分考慮建設(shè)項(xiàng)目的周邊 環(huán)境條件，使建筑方案的總體構(gòu)思能夠融入周圍的場(chǎng)地環(huán)境中。 合理安排項(xiàng)目?jī)?nèi)部功能分區(qū)及組織交通流線，規(guī)劃布局力求具 有整體性、經(jīng)濟(jì)性、時(shí)代性、超前性，使本項(xiàng)目主體及輔助工 程與周邊建筑物協(xié)調(diào)一致，同時(shí)堅(jiān)持“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì) 原則，著重于環(huán)境的立意和刻畫，創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、舒適、 和諧的生活、居住環(huán)境。 （3）建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目主體建筑為 3 棟高層框架結(jié)構(gòu)住宅樓。其戶型主平 面主要基于“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)住宅功能的合理組 織和動(dòng)靜分區(qū)。采用單元式住宅，這種布局樸素實(shí)用，既能緊 湊多房間布局，滿足多人家庭的使用要求，又可以開(kāi)

14、敞、豪華， 適應(yīng)獨(dú)居時(shí)的需要。 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)包括地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)和主體結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)。地 基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)巖石工程勘察報(bào)告、場(chǎng)地的地震危險(xiǎn)性作 綜合評(píng)價(jià)，正確確定地基承載力。基礎(chǔ)埋置深度應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情 況、地下水位等情況，綜合考慮后確定。因本項(xiàng)目主體建筑為 高層的住宅建筑，樓層較低，為了降低造價(jià)，提高經(jīng)濟(jì)效益， 本項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)擬采用框架結(jié)構(gòu)。 2、公用工程 （1）給排水 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)總體規(guī)劃和道路情況，合理分布供水區(qū)，本項(xiàng) 目水源采用城市自來(lái)水。項(xiàng)目生活用水和消防用水可從項(xiàng)目地 城市自來(lái)水管網(wǎng)接入。 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)供水管采用地下敷設(shè)方式，管徑為 dn100，以滿 足室外消防用水、建筑單體用水以及綠化用水等的

15、需求。 項(xiàng)目區(qū)排水系統(tǒng)采用雨污分流制，結(jié)合地形，分區(qū)排放。 雨水主要靠雨水口進(jìn)行收集，雨水口分布在屋面、住宅區(qū)、綠 化地帶等處。屋面雨水通過(guò)跌落管匯入室外雨水井，與室外雨 水一起排入市政雨水管網(wǎng)。污水收集系統(tǒng)包括了所有廁所、地 漏等處的排水。室內(nèi)排出的污水經(jīng)室外污水管道入化糞池腐化 處理后，再排入市政污水管網(wǎng)。同時(shí)，整個(gè)排水系統(tǒng)都設(shè)置器 具透氣管。 根據(jù)國(guó)家目前對(duì)輸水管材的要求，項(xiàng)目區(qū)供、排水系統(tǒng)均 采用節(jié)能、耐用的塑料管材。室內(nèi)外給水管材采用 pp 塑料管， 排水管采用高強(qiáng)度 pvc 管材。 （2）電氣工程 根據(jù)各主體建筑性質(zhì)，照明、動(dòng)力負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。根據(jù) 項(xiàng)目住宅樓功能以及目前的用電水平

16、和國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目 按單位面積進(jìn)行用電負(fù)荷估算，年用電消耗量約 450 萬(wàn)千瓦時(shí)。 項(xiàng)目電源由項(xiàng)目地附近變電站直接引電纜線路至項(xiàng)目區(qū)內(nèi)，能 夠滿足本項(xiàng)目建設(shè)及建成后生活用電的需求。 3、節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、消防 節(jié)約能源是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，本項(xiàng)目從設(shè)計(jì)施工至營(yíng) 運(yùn)管理全過(guò)程，各個(gè)環(huán)節(jié)貫徹厲行節(jié)約能源的原則，通過(guò)合理 利用、科學(xué)管理、技術(shù)進(jìn)步等途徑，提高能源利用率。 為降低水資源的消耗，達(dá)到節(jié)約用水的目的。項(xiàng)目擬采用 節(jié)水型設(shè)備和器具，供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施。同時(shí)提高 用水回收率和重復(fù)利用率，采用中水處理裝置，使部分廢水經(jīng) 回收后二次使用。 為了滿足居民對(duì)環(huán)境衛(wèi)生方面的要求，即為居民創(chuàng)造

17、良好 的日照、通風(fēng)條件，無(wú)空氣污染、水污染及噪聲污染的生活環(huán) 境。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)完善的給水和雨水、污水排放措施，住宅 布局保持與臨近建筑合理的間距及走向，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)大 面積的公共綠地，以達(dá)到改善小氣候，凈化空氣，減少污染， 防止噪聲等要求。 項(xiàng)目建設(shè)期設(shè)備較多，存在多種火源和大量可燃物，若管 理不善，很容易發(fā)生火災(zāi)，造成嚴(yán)重后果。建筑施工期間，合 理設(shè)置消防栓，并實(shí)行消防責(zé)任制，明確防火責(zé)任。另外小區(qū) 內(nèi)根據(jù)消防設(shè)計(jì)規(guī)范敷設(shè)環(huán)形消防管網(wǎng)和設(shè)置室外地上式消火 栓，消防栓配置應(yīng)符合建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定。項(xiàng) 目建筑按二級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)，室內(nèi)消火栓及滅火器采用組合式 暗裝，標(biāo)示明顯標(biāo)志。消火

18、栓箱用擊碎玻璃門式。針對(duì)主體建 筑功能，選用合理的滅火器，以減少二次災(zāi)害。同時(shí)主體建筑 物設(shè)置完備的防雷裝置。 1.2.41.2.4 建設(shè)項(xiàng)目管理建設(shè)項(xiàng)目管理 本項(xiàng)目由云南官洲房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。按照現(xiàn)代企 業(yè)管理制度，實(shí)行項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制，機(jī)構(gòu)按照統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層 管理、人員精簡(jiǎn)的原則設(shè)置。設(shè)置工程部，其下設(shè)籌備工作組、 計(jì)劃財(cái)務(wù)組、施工供應(yīng)組、器材供應(yīng)組和總務(wù)組，勞動(dòng)定員 15 人。 項(xiàng)目建設(shè)工期（不含前期工作時(shí)間）預(yù)計(jì)為 2 年，即 2013 年 4 月開(kāi)工建設(shè)， 2015 年 4 月全部竣工驗(yàn)收。 項(xiàng)目在施工建設(shè)時(shí)，必須采取整體規(guī)劃，分項(xiàng)施工的方針。 在管理制度上制定籌建工作條例，實(shí)行

19、崗位責(zé)任制，對(duì)工程質(zhì) 量、實(shí)施進(jìn)度、合同、資金、施工現(xiàn)場(chǎng)等進(jìn)行管理協(xié)調(diào)和成本 控制。為了保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的連續(xù)性，項(xiàng)目單位應(yīng)做好 資金籌措工作，同時(shí)在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)中要注意管理工作中的 以下問(wèn)題： 1、質(zhì)量管理 從建筑材料、設(shè)備安裝以及施工質(zhì)量等方面加強(qiáng)質(zhì)量控制， 堅(jiān)持質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量控制規(guī)范化，建立和健全質(zhì)量保證體系， 使質(zhì)量管理工作制度化。招標(biāo)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)， 督促承包單位設(shè)專職質(zhì)量部、質(zhì)量科及質(zhì)檢員，形成質(zhì)檢網(wǎng)絡(luò)。 2、進(jìn)度管理 要求承包單位針對(duì)工程特點(diǎn)進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)，合理安排 工程進(jìn)度，采用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)控制技術(shù)，按工程各工序間的先后 邏輯順序組織施工，在嚴(yán)格遵守安全規(guī)范

20、的情況下，組織平行 流水，交叉作業(yè)，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序 施工進(jìn)程，以確保工程總進(jìn)度計(jì)劃的落實(shí)。 3、合同管理 合同管理貫穿于合同談判簽定、履行、合同期滿直至歸檔 全過(guò)程。本工程要體現(xiàn)合同公平、程序公開(kāi)、公平競(jìng)爭(zhēng)和機(jī)會(huì) 均等性。實(shí)行全過(guò)程合同管理，每個(gè)合同都有專人管理，使得 每個(gè)分項(xiàng)工程都處于有效的控制之下，以確保整個(gè)工程的順利 完成。 4、資金管理 本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中要及時(shí)支付工程款，防止承包商以此 為由拖延工期，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行分階段驗(yàn)收?qǐng)?bào)帳管理，對(duì)不達(dá) 進(jìn)度、不合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程堅(jiān)決不予驗(yàn)收和撥付資金。 5、現(xiàn)場(chǎng)管理 工程建設(shè)期間，要確保施工現(xiàn)場(chǎng)有條不紊、文明施工。要 以系

21、統(tǒng)、合理、可行為原則，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，組織科學(xué)文明施 工。根據(jù)不同施工階段制定不同的總平面圖，以總平面圖為依 據(jù)檢查各分包商文明施工的落實(shí)情況。結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)周邊的具 體情況，對(duì)出入施工現(xiàn)場(chǎng)的人員要制定相應(yīng)的管理制度作為基 本行為準(zhǔn)則，以保證施工現(xiàn)場(chǎng)人員的管理得到有效的控制。 1.2.51.2.5 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措 （1）投資估算 壹號(hào)公館建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)投資 4000 萬(wàn)元。項(xiàng)目具體投資明 細(xì)見(jiàn)下表： 壹號(hào)公館建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)投資估算表壹號(hào)公館建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)投資估算表 序號(hào)項(xiàng)目名稱單位投資比例%備注 一土地費(fèi)用萬(wàn)元 9000 23.74 二前期工程費(fèi)萬(wàn)元 6901.82 1 規(guī)劃、可研

22、萬(wàn)元 150 2 勘測(cè)、設(shè)計(jì)萬(wàn)元 360 3 三通一平萬(wàn)元 180 三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)萬(wàn)元 12303.24 1 給、排水萬(wàn)元 300 2 供電、路燈萬(wàn)元 350 3 道路、綠化萬(wàn)元 580 四建筑安裝工程費(fèi)萬(wàn)元 21052.281700 1700 元/m2住宅建筑面積 1 建筑工程費(fèi)萬(wàn)元 19852.28 2 設(shè)備購(gòu)置與安裝工程萬(wàn)元 1200 五公共配套設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元 28007.39 240 元/m2公共建筑面 積六開(kāi)發(fā)間接費(fèi)萬(wàn)元 2000.53 七管理費(fèi)用萬(wàn)元 300 八財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元 15003.96 貸款利息及其他 九銷售費(fèi)用萬(wàn)元 6001.58 十其他費(fèi)用萬(wàn)元 4201.1 1 工程質(zhì)量監(jiān)

23、督費(fèi)萬(wàn)元 70 0.6 元/ m2住宅建筑 2 工程監(jiān)理費(fèi)萬(wàn)元 210 四*1% 3 工程保險(xiǎn)費(fèi)萬(wàn)元 80 4 其他萬(wàn)元 60 十一不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元 1203.0 十二建設(shè)投資萬(wàn)元 37912.28100 （2）資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)投資 38000 萬(wàn)元，其資金來(lái)源如下： 1、銀行貸款：18000 萬(wàn)元； 2、單位自有：20000 萬(wàn)元。 2.發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 2.1 發(fā)展規(guī)劃分析 2.1.12.1.1 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析 中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃 綱要指出必須加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)。要按照以人為本的要求， 從解決關(guān)

24、系人民群眾切身利益的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題入手，更加注重經(jīng)濟(jì) 社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和 商品住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定 房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控， 促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。 云南省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要指 出要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化，以提質(zhì)擴(kuò)容和安居樂(lè)業(yè)為目標(biāo)，不斷完 善城市功能，發(fā)揮城市特色。宣威基礎(chǔ)條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮?城市，要進(jìn)一步壯大規(guī)模，提高質(zhì)量，向具有區(qū)域影響力的綜 合性城市發(fā)展。要健全房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和服務(wù)體系，積極 推進(jìn)市場(chǎng)化供應(yīng)、規(guī)范化服務(wù)。積極發(fā)展商品房、廉租房和普 通商品房，控制高檔商品房。建立公正、

25、透明的一級(jí)市場(chǎng)，培 育和完善二、三級(jí)市場(chǎng)，放開(kāi)租賃市場(chǎng)。推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷 售和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)，大力發(fā)展和完善物業(yè)管理服務(wù)。 宣威市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要指 出 要以產(chǎn)業(yè)為支撐，以提質(zhì)擴(kuò)容和安居樂(lè)業(yè)為目標(biāo)，提高城 鎮(zhèn)綜合承載能力，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，擴(kuò)大城市容量，到 2015 年，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率 48的宏偉目標(biāo)。要改善人居環(huán)境、提高市 民生活質(zhì)量，創(chuàng)建國(guó)家園林城市和國(guó)家環(huán)保模范城市。加快產(chǎn) 業(yè)發(fā)展，提高城市輻射帶動(dòng)能力。城市中心地帶以商貿(mào)、物流、 房地產(chǎn)等為主，發(fā)展高層次、大流通、外向型的第三產(chǎn)業(yè)，大 力發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)， 培育服務(wù)領(lǐng)域新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

26、 壹號(hào)公館建設(shè)項(xiàng)目符合國(guó)家、云南及宣威市加強(qiáng)和諧社會(huì) 建設(shè)、推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加普通商 品住房和保障性住房的供應(yīng)的規(guī)劃和原則要求；在空間區(qū)域布 置上也符合優(yōu)化人口布局的要求。本項(xiàng)目的建設(shè)，符合各級(jí)國(guó) 民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫 徹和落實(shí)。 2.1.22.1.2 區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析 宣威市城市總體規(guī)劃（1996-2015 年） 擬定的宣威市城 市性質(zhì)為國(guó)家級(jí)歷史文化名城和重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市，是云南省 的重要工業(yè)基地，本次總體規(guī)項(xiàng)目區(qū)地勢(shì)平坦、三通一平已經(jīng) 完成，水、電等基礎(chǔ)配套設(shè)施完備。項(xiàng)目四周交通便利，公共 配套設(shè)施

27、齊全，項(xiàng)目建設(shè)將有利于加快該地區(qū)的建設(shè)步伐，促 進(jìn)該區(qū)域建設(shè)發(fā)展，落實(shí)宣威市總體規(guī)劃的目標(biāo)要求。 本項(xiàng)目按照宣威市城市總體規(guī)劃的要求細(xì)致規(guī)劃，合理布 局，精心設(shè)計(jì)。擬建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境 優(yōu)美的商品房住宅，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人 文景觀。規(guī)劃設(shè)計(jì)中，住宅樓為高層框架結(jié)構(gòu)，通過(guò)合理設(shè)計(jì)， 可保證有較高的使用率，并與鄰近建筑物錯(cuò)落有致，疏密合適、 完全可保證通風(fēng)，日照、采光的要求。項(xiàng)目場(chǎng)地四周有完備的 市政設(shè)施，周邊交通便捷，項(xiàng)目建設(shè)符合宣威市城市總體規(guī)劃 的要求。 2.1.32.1.3 房地產(chǎn)專項(xiàng)規(guī)劃符合性分析房地產(chǎn)專項(xiàng)規(guī)劃符合性分析 宣威市城市住房建設(shè)規(guī)劃（20

28、062016 年） 要求完善 以市場(chǎng)為主導(dǎo)、多渠道、多層次的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系，滿足不 同收入層次居民的住房需求；合理安排政府保障型住房和中小 戶型、中小套型普通商品住房用地，改善中低收入群眾的生活 環(huán)境，降低生活成本，切實(shí)考慮民生問(wèn)題；堅(jiān)持“總量控制，區(qū) 域平衡、項(xiàng)目落地”和“總量與項(xiàng)目相結(jié)合”的原則，有效調(diào)整宣 威城市住房的供給結(jié)構(gòu)，形成有序、健康的供需關(guān)系。 宣威市城市住房建設(shè)規(guī)劃（20062016 年） 明確的住 房建設(shè)目標(biāo)為：建立完善的住宅建設(shè)和供應(yīng)體系，著重開(kāi)發(fā)建 設(shè)一批規(guī)劃合理、質(zhì)量?jī)?yōu)良、配套完善、環(huán)境優(yōu)美、體現(xiàn)以人 為本的現(xiàn)代居住小區(qū)；進(jìn)一步完善住房保障供應(yīng)體系，按照國(guó) 家關(guān)于對(duì)

29、住房調(diào)控的宏觀政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的引導(dǎo)， 重點(diǎn)推進(jìn)中低價(jià)位、中小戶型普通商品住宅，以及商品房、廉 租房建設(shè)，有計(jì)劃、有步驟地解決中低收入人群的住房問(wèn)題； 合理進(jìn)行舊城居住區(qū)和“城中村”改造，逐步實(shí)現(xiàn)其綜合環(huán)境改 善。 本項(xiàng)目面向城市中、低收入家庭開(kāi)發(fā)建設(shè)，其住宅建筑面 積 117000 平方米，設(shè)計(jì)戶數(shù)為 610 戶，戶型面積均在 80-120 平方米之間，同時(shí)本項(xiàng)目在總體規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)上嚴(yán)格按照規(guī) 劃部門規(guī)定各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)，將有助于解決宣威市中、低收 入家庭的住房問(wèn)題，在一定程度上完善保障住房制度，維護(hù)社 會(huì)穩(wěn)定，有助于提高宣威市的住房品質(zhì)和居住質(zhì)量，符合住房 建設(shè)規(guī)劃要求。 2.

30、2 產(chǎn)業(yè)政策分析 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中指 出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居 住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn) 消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康 發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的 有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康 社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。 2.2.12.2.1 調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策 2005 年的“舊國(guó)八條”將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格放在首位，并提出 要大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與用

31、地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和 經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)；“新國(guó)八條”將“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商 品房結(jié)構(gòu)”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)整住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的傾斜。 2006 年 “九部委新政”的 “12070”政策要求套型建筑 面積 120 平方米以下住房（含商品住房）面積所占比重，必須 達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，要求開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品主要定位 中、小戶型商品房，對(duì)未來(lái)的住房供給結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生重要影響。 2.2.22.2.2 土地政策土地政策 2006 年的“九部委新政”再次重申對(duì)閑置土地的處置條件， 從而打壓囤積土地行為，逼迫開(kāi)發(fā)商加速將土地投放市場(chǎng)，減 少市場(chǎng)投機(jī)，以形成土地的有效供應(yīng)。 2

32、006 年版的限制用地項(xiàng)目目錄和禁止用地項(xiàng)目目錄 將大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目，低密度、大套型住宅項(xiàng)目（指住宅小區(qū) 建筑容積率低于 1.0、單套住房建筑面積超過(guò) 144 平方米的住 宅項(xiàng)目）等列入限制用地項(xiàng)目目錄，并且禁止占用耕地，亦不 得通過(guò)先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地； 對(duì)別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及黨政機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位新 建培訓(xùn)中心項(xiàng)目等國(guó)家明令禁止投資的項(xiàng)目，則列入禁止用地 項(xiàng)目目錄。 本項(xiàng)目地位于宣威市內(nèi)，項(xiàng)目總占地面積 35305.37 平方 米（52.96 畝） ，通過(guò)交易取得，擬建設(shè) 3 棟高層框架結(jié)構(gòu)商品 住房，總建筑面積 117000 平方米，戶型面積均在 80-

33、120 平方 米之間，容積率為 2.965，綠化率為 15.18%，根據(jù)國(guó)土資源部 公布的全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 、 限制用地項(xiàng)目目錄 和禁止用地項(xiàng)目目錄的要求，本項(xiàng)目符合國(guó)家有關(guān)項(xiàng)目用 地限制政策要求。 2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析 根據(jù)商品住房管理辦法第三章第十三條規(guī)定“商品住 房開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照政府組織協(xié)調(diào)、企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的原則，實(shí) 行項(xiàng)目法人招標(biāo)，參與招標(biāo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具有相應(yīng)資 質(zhì)、資本金、良好的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)和社會(huì)信譽(yù)” 。 本項(xiàng)目作為商品房建設(shè)項(xiàng)目，按照商品住房管理辦法 及中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法的要求，2007 年 8 月 16 日召 開(kāi)的關(guān)于商品住房、廉租住房建設(shè)及舊城改造等有關(guān)問(wèn)題

34、的會(huì) 議一致通過(guò)由市發(fā)改委牽頭組織，規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房產(chǎn)、 物價(jià)、監(jiān)察等單位參加，采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式確定壹號(hào)公館建 設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)。 3.資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 3.1 資源利用方案 本項(xiàng)目為居住建筑項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目居住人數(shù)初步估算項(xiàng)目 水資源消耗量約為 3 萬(wàn)噸/年，因此合理的利用水資源，是本 項(xiàng)目資源利用方案的重點(diǎn)。 3.1.13.1.1 給水給水 給水系統(tǒng)從市政自來(lái)水干管上接兩根 dn100 進(jìn)水管，并在 建筑周圍敷設(shè)成環(huán)狀以滿足住宅居民生活、消防用水。 3.1.23.1.2 中水中水 本項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)設(shè)置中水處理設(shè)備，主要用于衛(wèi)生間沖廁、 綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。 3.1.

35、33.1.3 雨水、污水雨水、污水 排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項(xiàng)目居住區(qū)產(chǎn)生的污水經(jīng) 匯集后，排入市政管網(wǎng)。雨水可經(jīng)匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。 3.2 資源節(jié)約措施 3.2.13.2.1 水資源現(xiàn)狀水資源現(xiàn)狀 宣威位于云南省境內(nèi)，水資源豐富。 3.2.23.2.2 水資源節(jié)約措施水資源節(jié)約措施 根據(jù)現(xiàn)行建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb50015-2003） ， 室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb50013-2006）選取給水用水定額。 1、充分利用市政供水壓力 （1）通過(guò)調(diào)查收集和掌握準(zhǔn)確的市政水壓、水量及供水 可靠性的資料，為合理設(shè)計(jì)給水系統(tǒng)、利用市政供水壓力提供 依據(jù)。 （2）根據(jù)用水設(shè)備、用水衛(wèi)生器

36、具和水嘴的供水最低工 作壓力要求，確定直接利用市政供水的層數(shù)。 2、回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水，室外部分地 面采用滲水磚使雨水回滲，綠地采用滴灌。 3、所有給水龍頭等用水器具采用節(jié)水型產(chǎn)品，管材采用 焊接或電熔連接管道，以防漏水。 4、雨水利用 （1）屋面雨水設(shè)計(jì)為重力流內(nèi)排水。在建筑物旁設(shè)初期 雨水棄流池和貯水池，收集屋面雨水，用做澆灑綠地和道路用 水。 （2）小區(qū)內(nèi)道路雨水盡量流向綠地和滲水磚。雨水滲入 地下涵養(yǎng)水源。 5、合理配制水表等計(jì)量裝置。建筑物的引入管、住宅的 入戶管及公用建筑物需計(jì)量的水管上均應(yīng)設(shè)置水表。 4.節(jié)能方案分析 4.1 節(jié)能政策與規(guī)范分析 當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入

37、新一輪持續(xù)快速增長(zhǎng)周期，與此同時(shí) 也遭遇到資源、能源、環(huán)境的瓶頸制約，節(jié)約能源成為我國(guó)一 項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略方針。中國(guó)建筑能耗的總量逐年上升，在能源消 費(fèi)總量中所占的比例已從上世紀(jì) 70 年代末的 10%，上升到近年 的 27.8%。而建筑最大的耗能點(diǎn)是采暖和空調(diào)，據(jù)悉，我國(guó)在 采暖和空調(diào)上的能耗占建筑總能耗的 55%。據(jù)介紹，我國(guó)城鄉(xiāng) 既有建筑達(dá) 430 多億平方米，數(shù)量如此之巨的建筑中，最樂(lè)觀 估計(jì)，達(dá)到節(jié)能建筑標(biāo)準(zhǔn)的僅占 5%左右；即使是新建筑，也有 120%以上仍屬于高能耗。與氣候條件相近的發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我 國(guó)每平方米建筑采暖能耗盡管約為發(fā)達(dá)國(guó)家的 3 倍左右，但熱 舒適程度遠(yuǎn)不如人。無(wú)論從

38、整個(gè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)氣候還是中國(guó)宏觀經(jīng) 濟(jì)大勢(shì)來(lái)看，中國(guó)能源問(wèn)題已經(jīng)日趨嚴(yán)峻，節(jié)約能耗勢(shì)在必行， 而建筑能耗則是人們通常被忽視的重大問(wèn)題。建筑節(jié)能問(wèn)題已 經(jīng)得到國(guó)家和有關(guān)部委高度重視，建設(shè)部下發(fā)了關(guān)于新建居 住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的通知 200555 號(hào)、 民用建 筑節(jié)能管理規(guī)定(建設(shè)部令第 143 號(hào))，明確規(guī)定：新建民用 建筑應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，民用建筑工程擴(kuò)建和改 建時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)原建筑進(jìn)行節(jié)能改造。2004 年云南省制定頒布了 云南省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)dbj43/001-2004，該標(biāo)準(zhǔn)的 總體目標(biāo)是使云南省新建、改建和擴(kuò)建的居住建筑空調(diào)采暖能 耗降低 50以上。宣威市人民政府也就

39、進(jìn)一步加強(qiáng)全市建筑節(jié) 能工作有關(guān)事項(xiàng)下發(fā)了宣威市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市 建筑節(jié)能工作的通知岳政發(fā)（2007）16 號(hào)，要求全市范圍內(nèi) 新建、擴(kuò)建、改建的民用建筑，必須嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能強(qiáng)制性 標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)行建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)和用能系統(tǒng)施工時(shí)，要按照現(xiàn)行建 筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)采取建筑節(jié)能措施。對(duì)達(dá)不到節(jié)能 50%標(biāo)準(zhǔn)的建筑， 不得辦理開(kāi)工許可和竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，不準(zhǔn)銷售使用。 4.2 能耗狀況 4.2.14.2.1 項(xiàng)目能源品種選用原則項(xiàng)目能源品種選用原則 本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家和宣威市的相關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié) 能、環(huán)保、因地制宜的原則，結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域定位、住宅建筑 類型和外部條件等具體情況選擇能源形式。 4.2

40、.24.2.2 項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況 項(xiàng)目地位于宣威市內(nèi)。該區(qū)域市政設(shè)施可以得到保證，只 要項(xiàng)目本身進(jìn)行必要的區(qū)內(nèi)管線的建設(shè)及與大市政的接入，即 可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和使用要求，能源供應(yīng)條件具備。 4.3 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 4.3.14.3.1 節(jié)能措施節(jié)能措施 1、節(jié)能措施綜述 本項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)中，充分考慮利用既有資源，提高設(shè)備 的運(yùn)行效率和優(yōu)化設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，以達(dá)到整體的節(jié)能效果， 建筑本體圍護(hù)采用保溫隔熱設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)適當(dāng)考慮壓縮建筑 結(jié)構(gòu)空間；空調(diào)冷卻水系統(tǒng)采用多臺(tái)并聯(lián)技術(shù)，送風(fēng)采用變風(fēng) 量方式調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，以及空調(diào)系統(tǒng)均采用自動(dòng)控制，冷媒管， 冷凍水管均采用

41、橡塑海綿保溫材料；合理選擇配電系統(tǒng)布局， 加強(qiáng)節(jié)能管理。 2、相關(guān)專業(yè)的節(jié)能措施 （1）建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)的節(jié)能措施 建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽(yáng)設(shè)施等方 面考慮。 本項(xiàng)目根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī) 劃和單體初步設(shè)計(jì)中，科學(xué)合理地確定了建筑朝向、平面形狀、 空間布局、外觀體型、間距、層高，初步設(shè)計(jì)將選用節(jié)能型建 筑材料、保證建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性，最大限 度減少建筑物能耗量，將會(huì)獲得理想的節(jié)能效果。 建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能 使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過(guò)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的 傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。對(duì) 垂直墻面可采用外廓、陽(yáng)

42、臺(tái)、挑檐陽(yáng)等遮陽(yáng)設(shè)施和淺色墻面、 反射幕墻、植物覆蓋綠化等。 門窗 盡量減少門窗的面積：門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位， 因此，本項(xiàng)目在進(jìn)行初步設(shè)計(jì)時(shí)，在保證日照、采光、通風(fēng)、 觀景條件下，將盡量減少外門窗洞口的面積，以減少建筑能耗。 提高門窗的氣密性：初步設(shè)計(jì)中將采用密閉性良好的門窗。 通過(guò)改進(jìn)門窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如加裝密封條提高門窗氣密性，防止 空氣對(duì)流傳熱。 盡量使用新型保溫節(jié)能：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗。 屋頂 初步設(shè)計(jì)時(shí)，屋頂將采用淺色屋面，以隔熱太陽(yáng)輻射熱， 減少陽(yáng)光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏, 使屋面具備保溫、 隔熱、防水等節(jié)能效果。 （2）電氣專業(yè)的節(jié)能措施 合理確定供電線路長(zhǎng)

43、度及電纜截面，降低供電線路上的 電能損耗。 用現(xiàn)場(chǎng)和集中補(bǔ)償?shù)姆椒?提高功率因數(shù)，使供電系統(tǒng) 的功率因數(shù)達(dá) 0.9 以上。 采用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器。 照明采用集中、分散和自動(dòng)相結(jié)合的控制方式，確定合 理的照度值,充分利用天然光。 采用具有節(jié)能效果的新系列高、低壓電器，以取代功耗 大的老產(chǎn)品。 設(shè)置合理的計(jì)量和檢測(cè)設(shè)備。 （3）他節(jié)能措施 采用高效節(jié)能的名牌水泵、風(fēng)機(jī)以提高運(yùn)行效率。 綠化：對(duì)建筑周圍環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，綠化將對(duì)居住區(qū) 氣候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣候，調(diào)節(jié)碳氧 平衡，減弱溫室效應(yīng)，減少城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽(yáng) 隔熱，是改善居住區(qū)微小氣候

44、，改善建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑 能耗的有效措施。 4.3.24.3.2 節(jié)能效果分析節(jié)能效果分析 為達(dá)到節(jié)能、環(huán)保的目標(biāo)，在建筑熱工設(shè)計(jì)、采暖與通風(fēng) 的節(jié)能設(shè)計(jì)方面項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié) 能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 、 公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和云南省居住建筑 節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) ，通過(guò)采用積極選用高效節(jié)能的設(shè)備、材料和 技術(shù)方案等節(jié)能措施，達(dá)到在傳統(tǒng)能耗標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上節(jié)能 50%的 目標(biāo)；預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)上節(jié)以節(jié)能 25%，在采暖、 降溫、照明上節(jié)能 25%。 5.建設(shè)用地、及土地利用合理性分析 5.1 項(xiàng)目選址及用地現(xiàn)狀 5.1.15.1.1 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目地位于宣威市內(nèi)，交通便捷

45、。同時(shí)，項(xiàng)目區(qū)地勢(shì)平坦、 三通一平已經(jīng)完成，水、電等基礎(chǔ)配套設(shè)施完備，具備商品住 房小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的條件。 5.1.25.1.2 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 本項(xiàng)目占地總面積 117000 平方米（52.96 畝） 。項(xiàng)目地地 勢(shì)平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，同時(shí)區(qū)位優(yōu)越、交通便利， 便于居家生活。根據(jù)工程設(shè)計(jì)及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，在本項(xiàng)目征地范圍 內(nèi)沒(méi)有壓覆礦床和文物，具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。 5.2 土地利用合理性分析 項(xiàng)目地位于宣威市內(nèi)。項(xiàng)目地附近有多路公交線路通過(guò)， 交通十分便捷，項(xiàng)目占用的土地用地性質(zhì)為商品房用地，項(xiàng)目 建設(shè)符合宣威市土地總體規(guī)劃，不占用寶貴的耕地，也不覆壓 礦藏，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容符合國(guó)家產(chǎn)

46、業(yè)政策和地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī) 劃，依據(jù)國(guó)土資源部、發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布實(shí)施 2006 年版 限制用地項(xiàng)目目錄和禁止用地項(xiàng)目目錄 ，項(xiàng)目用地不 屬禁止或限制類用地。 項(xiàng)目地形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢(shì)平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定， 便于建設(shè)，交通便利，便于生活發(fā)展。本項(xiàng)目擬建設(shè)功能齊全、 設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的商品房，可以提高土地使用 率，改善現(xiàn)有環(huán)境及人文景觀。符合土地利用規(guī)劃要求，占地 規(guī)模較為合理。 6.環(huán)境和生態(tài)影響分析 6.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 項(xiàng)目地位于宣威市內(nèi)。本區(qū)域在長(zhǎng)期雨水侵蝕和物理化學(xué) 風(fēng)化作用下，形成了較厚的風(fēng)化殼，由板頁(yè)巖、砂頁(yè)巖、灰?guī)r、 紅色砂巖和花崗巖構(gòu)成。項(xiàng)目建址巖層出露較完整

47、，構(gòu)造不太 復(fù)雜。項(xiàng)目區(qū)屬大陸性亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，溫暖多雨，四季 分明。 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的地表全部被人工地表所取代，項(xiàng)目區(qū)域 區(qū)內(nèi)種植有綠化植物，生物結(jié)構(gòu)單一。 總體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境質(zhì)量較好，但項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)按規(guī)定 搞好環(huán)境評(píng)價(jià)，防止水土流失和環(huán)境污染，隨時(shí)搞好環(huán)境質(zhì)量 的監(jiān)測(cè)工作。 6.2 生態(tài)環(huán)境影響分析 本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在項(xiàng)目的施工期間，施工噪 音及施工過(guò)程中粉塵、廢水和固體廢棄物對(duì)周圍居民、單位和 環(huán)境造成影響。依據(jù)工程特點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)施工中，需要使用大量建 筑材料，在裝卸、堆放、拌和過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，施工期 間內(nèi)燃機(jī)械和車輛尾氣污染。 6.2.16.2.1 施工噪聲污染施工噪

48、聲污染 施工噪聲污染主要來(lái)自各種車輛運(yùn)輸、混凝土攪拌、道路 施工等，聲功率幾乎都在 100db(a)以上。 6.2.26.2.2 水污染水污染 主要為生活污水和施工過(guò)程中的土方階段降排水、沖車水、 混凝土養(yǎng)護(hù)水及路面清洗水。施工活動(dòng)產(chǎn)生的污水主要污染物 為泥沙懸浮顆粒和礦物油；生活污水含有較大量的有機(jī)物和懸 浮物。 6.2.36.2.3 固體廢棄物污染固體廢棄物污染 本項(xiàng)目施工期間產(chǎn)生的固體物主要為建筑垃圾、施工及挖 土方產(chǎn)生的棄土、裝修垃圾及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾。建成 使用后主要是生活垃圾。 6.3 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要為 3 棟商品房及其配套基礎(chǔ)設(shè)施，因 此，項(xiàng)目無(wú)特殊污

49、染源，主要污染源是生活污水、生活垃圾、 噪音、煙氣，不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題，對(duì)環(huán)境 的不利影響較小。從環(huán)境影響上看，項(xiàng)目建設(shè)是可行的，同時(shí)， 項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中或建成后的使用中，仍將采取嚴(yán)格的環(huán)境保 護(hù)措施： 1、雨水、污水：項(xiàng)目排出的污水主要來(lái)源于生活污水， 生活污水的種類有洗浴污水、生活用水、沖廁水，其排水特點(diǎn) 為 bob5/cod 較高，還含有一定量的陰離子合成洗滌劑。為保 證項(xiàng)目排入城市下水道的水中污染物達(dá)到宣威市水污染物排 放標(biāo)準(zhǔn) ，項(xiàng)目排水?dāng)M采用分流制排放生活污水和雨水，生活 污水經(jīng)化糞池處理后再行排放，對(duì)排放出的含油污水，選用有 相當(dāng)處理能力的隔油池處理后排除。 項(xiàng)目路

50、面多為鋪裝路面和綠地，除雨水沖刷路面后有一定 的雜物外，排入雨水溝的雨水不會(huì)含有大量的有害物質(zhì)。 2、生活垃圾處理。生活垃圾將納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消 納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，并 到管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾桶運(yùn)輸，由環(huán)衛(wèi)部門 統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理場(chǎng)處理。 3、噪音治理。建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位， 并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少 的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、 濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車 輛應(yīng)限速行駛。項(xiàng)目施工場(chǎng)地周圍樹(shù)立高于 3 米的簡(jiǎn)易屏障， 或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減

51、少施工機(jī)械的噪聲影響?；?凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住 宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居 民生活的影響。本項(xiàng)目建成后主要噪聲來(lái)自建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、 電氣等設(shè)備。擬采用措施為：選用低噪音設(shè)備、對(duì)較大噪音源 采取隔音措施、建筑裝修首先選用隔音、吸音材料。 4、煙氣治理。本項(xiàng)目產(chǎn)生的煙氣主要為廚房烹飪油煙氣。 廚房烹飪油煙氣可通過(guò)吸排油煙機(jī)將油氣分離后經(jīng)專用煙道引 到樓頂部排入空中。 5、施工期間環(huán)境保護(hù)。項(xiàng)目在施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備噪 音及施工過(guò)程中粉塵對(duì)周圍人群和環(huán)境會(huì)造成一定影響。項(xiàng)目 建設(shè)過(guò)程中的施工噪音將按環(huán)境保護(hù)部門的規(guī)定嚴(yán)加控制，合 理安排

52、混凝土振動(dòng)棒、電鋸等噪音較大的設(shè)備的使用時(shí)間和場(chǎng) 所，減少對(duì)周圍單位和居民正常工作和休息的影響。對(duì)粉塵進(jìn) 行噴水降塵處理，嚴(yán)格執(zhí)行宣威市有關(guān)施工管理規(guī)定，把施工 期間對(duì)周邊環(huán)境的不利影響降到最低。 6.4 地質(zhì)災(zāi)害及特殊環(huán)境影響分析 6.4.16.4.1 項(xiàng)目地地質(zhì)災(zāi)害情況項(xiàng)目地地質(zhì)災(zāi)害情況 在大地構(gòu)造上，本項(xiàng)目地位于漢江洞庭呦陷區(qū)邊緣，地 處隆起區(qū)與盆地間連接統(tǒng)一的地帶，其基底為元古界冷家溪群 淺變質(zhì)巖系。其地震穩(wěn)定性主要受湘江斷裂的影響，歷史上曾 發(fā)生 6 次 3.54 級(jí)地震，挽近時(shí)期仍在活動(dòng)，根據(jù)鄰區(qū)地質(zhì) 資料，場(chǎng)地基巖為單斜巖層，地質(zhì)構(gòu)造相對(duì)簡(jiǎn)單。本項(xiàng)目區(qū)屬 低丘剝蝕地貌，其地勢(shì)平坦

53、。項(xiàng)目建設(shè)主要位于平緩地帶上，工 程地質(zhì)條件簡(jiǎn)單。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)自然邊坡穩(wěn)固性好，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)不良工程 地質(zhì)現(xiàn)象。 5.4.25.4.2 項(xiàng)目誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目地表工程施工，占用土地主要為素填土、粉質(zhì)粘土、強(qiáng) 風(fēng)化板巖，面積小，破壞較輕。項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)導(dǎo)致滑坡單獨(dú)發(fā)生的 可能性較小，未來(lái)滑坡造成的危害性小。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未有泥石流發(fā)生 歷史，沒(méi)有泥石流產(chǎn)生的松散沖擊物，無(wú)形成泥石流的地形條件。 預(yù)測(cè)通過(guò)合理加強(qiáng)對(duì)棄土的堆放管理和對(duì)其他災(zāi)害的治理，預(yù)測(cè)泥 石流的危害小。 5.4.35.4.3 地質(zhì)災(zāi)害防御對(duì)策和措施地質(zhì)災(zāi)害防御對(duì)策和措施 依據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（gb5001120

54、01） 判定，場(chǎng)地 土層等效剪切波速140m/s，覆蓋層厚度15 米,本場(chǎng)地為中軟 土，類建筑場(chǎng)地,其地震基本烈度為 7 度，工程按照 7 度進(jìn) 行抗震設(shè)防。設(shè)計(jì)基本地震加速度 0.1g，設(shè)計(jì)特征周期值 0.35s。 同時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，堅(jiān)決執(zhí)行“三同時(shí)”制度，輔助設(shè)施與主體工程同 時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，有效控制。 5.4.45.4.4 特殊環(huán)境影響分析及保護(hù)措施特殊環(huán)境影響分析及保護(hù)措施 本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)尚未發(fā)現(xiàn)任何歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景 名勝等特殊環(huán)境，因此本項(xiàng)目不會(huì)對(duì)自然歷史文化遺產(chǎn)產(chǎn)生不 良影響。 7.經(jīng)濟(jì)影響分析 7.1 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用分析 壹號(hào)公館建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)投資 38000 萬(wàn)元，

55、主要包括土地費(fèi) 用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè) 施肥、其他費(fèi)用等；具體構(gòu)成如下：土地費(fèi)用 9000 萬(wàn)元，前 期工程費(fèi) 690 萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1230 萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi) 19852.28 萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi) 1200 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、管 理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用共計(jì) 3020 萬(wàn)元，不 可預(yù)見(jiàn)費(fèi)約占工程建設(shè)投資的 0.3%，為 120 萬(wàn)元。 7.2 經(jīng)濟(jì)效益分析 根據(jù)項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算、工程進(jìn)度計(jì)劃及樓盤銷售計(jì)劃， 本項(xiàng)目銷售過(guò)程從取得銷售許可證開(kāi)始，根據(jù)商品住房的有關(guān) 政策，本項(xiàng)目商品住房的銷售實(shí)行政府直接指導(dǎo)管理，銷售方 案報(bào)宣威市商品住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)辦公室審查備案，銷售對(duì)象須經(jīng) 經(jīng)住辦審查、公示、批準(zhǔn)，并發(fā)給商品住房準(zhǔn)購(gòu)單 ，住房 的銷售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和一房一價(jià)原則，銷售價(jià)格暫按 3800 元/平方米估算，預(yù)計(jì)銷售額為：16778.10 平方米（可售 住宅面積）*3800 元/平方米=44375 萬(wàn)元。 初步估算本項(xiàng)目利潤(rùn)總額為 44375 萬(wàn)元-38000 萬(wàn)元=6375 萬(wàn)元。 全部投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資額*100% =6735 萬(wàn)元/38000 萬(wàn)元*100% =17.72%。 因本項(xiàng)目為商品住房，其住宅具體銷售價(jià)格按照宣威市物 價(jià)局核定的價(jià)格執(zhí)行，故本項(xiàng)目主要以創(chuàng)造社會(huì)效益為主，項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)建