某房地產(chǎn)項目營銷策略分析(28頁

1、第一篇項目概況一、項目基本情況及主要技術(shù)指標：1 、 本案坐落：“金橋灣”位于合肥新站區(qū)臨泉路和張洼路交界處，距離市中心約3 公里，總規(guī)劃用地面積1.385 頃，規(guī)劃總建筑面積40853m2。該地塊地形平坦屬組團級居住區(qū)，規(guī)劃共建一幢多層住宅，三幢小高層住宅及一幢18 層高層組成。小區(qū)主入口設(shè)于臨泉路，在西側(cè)設(shè)一次入口，由于地塊較小，小區(qū)車行，人行均從主入口出入，但劃分人行和車行分隔。2、主要經(jīng)濟技術(shù)指標：1) 規(guī)劃情況2建筑用地面積13850M22住宅建筑面積38227M公建及綜合樓：5800 容積率 2.95建筑密度 : 22.81綠地率 32.81%總居住戶數(shù)370 戶.停車位 145

2、個（其中地下停車位 122），小區(qū)基本呈倒三角布局，地下車庫集中設(shè)置于中央花園廣場之下2) 建筑分期地塊分基本二期建設(shè)，南部 1、 2、3、 4 號樓為一期， 5 號樓為二期，會所設(shè)于二期。全期預計于2005 年年底交房。一期住宅由一幢多層、三幢小高層建筑組成，層數(shù)由 6、11 層不等，總建筑面積 17698.14M2（不含頂層復式上層），共有 178 個住宅單位（含頂層復式） ，詳細情況見表 1。? 開發(fā)一期中 2 房套型比例占、 3 房在套型比例中占 %，4 房比例也相當大，占總戶數(shù)的24.1%以上，但4居面積偏大。? 2 房面積范圍 75 95.5M2； 3 房室面積范圍 106120M

3、2；四房室面積 149.07M2。棟號 項目二房三房四房合計建面1#樓 套數(shù)3612483972面積范7510622222#樓 套數(shù)3279.5面積范149.07.3#樓 套數(shù)2222444672.8面積范92.4120樓 套數(shù)64645773.84#面積范 87.34總計套數(shù)122342217817698.面積范75106 149.0714套數(shù)比 68.5 19.1 12.4 表 11金橋灣 1、2、 3、 4 號樓戶型分析二期住宅為一座高層建筑，總建筑面積282314M，約有192 個單位。全部為2 房，共計192 套。? 開發(fā)二期基本是 2 房和 3 房。? 2 房面積為 93M2。棟號

4、項目二房三房四房合計建面5#樓 套數(shù)19219217856面積范圍93總計套數(shù)19219217856面積范圍93套數(shù)比例100 表1 2金橋灣 5 號樓戶型分析2商業(yè)配套用房面積5800M2，其中綜合樓3174M，公建2626M2。.二、優(yōu)劣勢分析：1、市場層面：大環(huán)境分析（優(yōu)勢、劣勢）優(yōu)勢：1. 新站區(qū)為合肥的房產(chǎn)熱點新興區(qū)域， 市民對于區(qū)位的認知度和接受度較高； ;2. 地處合肥市新站綜合試驗開發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰臨泉路，東接張洼路，距合肥新火車站僅3 公里之遙；3. 小區(qū)周邊居住環(huán)境良好，基本上無污染環(huán)境；4. 小區(qū)附近臨泉路中段新站管委會新建的人民公園及地標性建筑物“勝利廣場” ，無形當中增加

5、了小區(qū)外圍的自然景觀，提交人均綠化擁有率；5. 本案距離火車站、汽車站較近，出行方便。人流量較大的地方必然會帶動整個市場經(jīng)濟的快速發(fā)展， 各種大中型批發(fā)市場相繼登陸，形成了成熟的商貿(mào)集散地；6. 小區(qū)周邊道路情況良好，主干道臨泉路正在擴建中，對未來城市交通暢流預留了空間； 臨泉路打通后商業(yè)價值的構(gòu)造將成為項目利潤增長點；7. 新站綜合試驗開發(fā)區(qū)是縣市政形象發(fā)展區(qū)域， 不久的將來即成為城市化交流的樞紐。.劣勢：1. 合肥市目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，人均收入偏低；2. 今年整個市場經(jīng)濟蕭條，導致小半年糧食、蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品價格上升，必須增加家庭額外支出，影響其他項目的消費量；3. 地塊位于新站試驗開發(fā)區(qū)，

6、 屬于熱點新興區(qū)域的不成熟地塊。4. 目前臨泉路尚未打通， 同時項目沿臨泉路橫向公交網(wǎng)絡(luò)缺乏；5. 項目周邊現(xiàn)狀環(huán)境較差， 商業(yè)及生活配套檔次不高且相對缺乏；6. 小區(qū)周邊攤點小販、修理廠繁多，會有噪音、垃圾、閑雜人員等對小區(qū)不利的因素；7. 小區(qū)離火車站、汽車站距離較近，外來人員與車輛比較混雜；8. 本地塊處于張洼路附近，其周邊生活配套尚不完善，且短時間不會全部到位；9. 周邊有尚未確定規(guī)劃用途的土地， 有可能會有不利的生活機能出現(xiàn)；10. 市區(qū)內(nèi)樓盤平均價格普遍不高， （單價 2100 2600 元/m2）易分流本項目的客源；11. 今年下半年待建樓盤較多，會分流大量本案的客源，.同時新站

7、區(qū)中心完善的生活配套對新購房產(chǎn)吸引力較大；12. 合肥市房地產(chǎn)消費目前處于基本飽和的狀態(tài)，商品房空置率比去年同期增高；13. 本地居民與發(fā)達地區(qū)交流較少，對房地產(chǎn)市場的去勢及變化不了解，接受新興事務(wù)的時間較長；14. 銀行對房地產(chǎn)項目貸款的發(fā)放開始嚴格管理，容易造成前期項目外來人口購房不便。產(chǎn)品層面（優(yōu)勢、劣勢）優(yōu)勢1. 本案目前是新站區(qū)西區(qū)住宅社區(qū)中獨樹一幟的高層住宅，其市場效應不可忽視；2. 小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施會所， 娛樂設(shè)施、 購物等基本生活配套可滿足生活需要；3. 綠化園林景觀設(shè)計精致，綠化率33；4. 商住分開， 可以保證居住環(huán)境的舒適性， 減少空氣噪音的影響；5. 戶型居多，面積在

8、75149m2 之間，選擇余地廣；6. 小區(qū)內(nèi)基本上人車分流、保證小區(qū)人員安全，、避免汽車尾氣污染；7. 開發(fā)商實力雄厚，產(chǎn)品質(zhì)量可以保證；8. 獨特的凸窗設(shè)計新穎，吸引眼球；.9. 戶戶觀景，坐北朝南采光通風效果好；劣勢1. 2005 年底才可入住，屬于遠期樓花，會影響買家信心。2. 小區(qū)規(guī)模小且分二期完成， 給客戶造成公司資金薄弱的思想，易產(chǎn)生觀望心里；3. 項目周邊現(xiàn)狀環(huán)境較差， 影響項目形象， 商業(yè)及生活配套檔次不高且相對缺乏；4. 地塊的不規(guī)則性為項目的規(guī)劃設(shè)計和地塊資源的充分利用構(gòu)成難點；5. 地塊規(guī)模較小， 小區(qū)內(nèi)部配套局限，生活配套不齊全；6. 周邊居民對高層建筑不敏感，接受能

9、力有限；7. 對未來物業(yè)所產(chǎn)生一系列費用產(chǎn)生質(zhì)疑；8. 小區(qū)主入口門前修建鐵路橋，對物業(yè)升值造成不利影響；9. 臨泉路完工期限不確定；10. 市政工程迫使小區(qū)退讓，造成容積率高，樓間距窄，影響日照。機會：1. 房市整體火爆 , 市場需求較為旺盛， 中價房供應嚴重不足；2. 周邊項目供給量極為有限， 運作得好有機會形成銷售火爆局面；.3. 與新火車站近距離有可能形成外源性輸入需求；4. 產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計和突破性營銷手段的運用都可能成為項目機會；5. 從市場角度上講，由于項目周邊現(xiàn)有的住宅供給相當有限，再加上本地塊距離新火車站的距離適中， 因此只要尋找好市場的切入點，項目的前景看好。威脅：1. 在尚

10、未打通的“處女地”進行開發(fā)，市場的接受度需要市場的考證；2.若不能與周邊樓盤形成產(chǎn)品區(qū)隔塑造區(qū)域亮點， 難以實現(xiàn)較高利潤；3. 城市發(fā)展格局和城市道路 / 市政工程的不確定性將可能對項目構(gòu)成威脅。5. 目前臨泉路尚未打通， 張洼路的道路和環(huán)境狀況欠佳， 因此存在一定的開發(fā)和定位難度。 如何尋找適當?shù)氖袌鐾黄瓶诔蔀轫椖壳捌诳紤]的難點和重點。6. 地塊的形狀不規(guī)則， 亦為項目的合理規(guī)劃留下了不小的難度。如何合理利用好地塊的每一點資源是實現(xiàn)項目較高利潤的重要保證。第二篇項目背景.一、市場背景：1、合肥市場綜述：合肥，作為安徽省省會城市，是安徽省的政治、經(jīng)濟、文化活動中心，近幾年，隨著改革進程的加快和

11、對外交流的深入，以及受沿海城市的影響，有了長足的發(fā)展和提高。隨著經(jīng)濟的升溫，合肥的房地產(chǎn)行業(yè)和其它地方一樣迅速升溫，合肥房地產(chǎn)市場的繁榮不爭的事實。這兩年，合肥已推、在推和即將推出的住宅小區(qū)和商用寫字樓遠遠超過了已住的開發(fā)量，有三十多個具有一定規(guī)模的在銷樓盤。其中規(guī)模較大的夢園小區(qū)、世紀陽光花園、太寧花園、百盛苑、華府嘉園、 長春都市花園、 萬綠園、 奧林花園、 華源國際城、楓丹城市花園、 康居時代花園、 柏景灣、 新華學府、 玉蘭苑，其中以小高層為主的有元一時代花園、吟春園、景色家園、紫荊閣、東海花園、國軒苑等。新近開盤的有萬豪花園、瑞景家園、黃金廣場、淺水灣、鼎好家、金星花園等。即將開盤的

12、有桂花園、新加坡花園城、香格里拉廣場（花園）頤和花園、和莊、金色池塘、 CBD世貿(mào)廣場等。改革開放三十年來，具有 2000 多年歷史的古城合肥發(fā)生了天翻地覆的變化，城市建設(shè)綜合開發(fā)超常發(fā)展，形成了多層次開發(fā)、多元化投資的態(tài)勢。開發(fā)企業(yè)迅速增加，投資規(guī)模不斷擴大。開發(fā)企業(yè)由1992 年的 31 家，發(fā)展到目前將.近 400 家（其中三資企業(yè) 50 余家）；注冊資金由1.3 億元人民幣、 500 萬美元發(fā)展到目前 30.37 億元人民幣、9761 萬美元、5100 萬港元，從業(yè)人員由百余人發(fā)展到現(xiàn)在12000多人。1992 年至 2001 年，房地產(chǎn)綜合開發(fā)累計完成投資130億元，商品房竣工面積

13、1019 萬平方米，其中住宅竣工面積780 萬平方米，累計實現(xiàn)銷售近百億元人民幣，先后建成風格迥異的住宅小區(qū)100 多個。全市人均居住面積由1978 年的 5.5平方米增加到2001 年的 11.9 平方米，住房成套率達85%以上。2003 年合肥新開住宅面積近350 萬平方米， 而且規(guī)模較以往有了較大變化，新開和即將開發(fā)的樓盤基本上都在10萬平方米以上，其中超過20 萬平方米的小區(qū)也是比比皆是，住宅的規(guī)?；咽欠康禺a(chǎn)開發(fā)的一個大的趨勢。隨著合肥市十年規(guī)劃的出臺，到2010 年合肥市區(qū)人口將達到300 萬，隨著城市人口的翻番，城市的市政建設(shè)與住宅的開發(fā)也將大幅度的提升。此外，隨著外地開發(fā)公司的

14、進入，規(guī)?；?、規(guī)范化、高檔化的大盤時代正提前到來，逐步提高了合肥的樓市價格，現(xiàn)在已在合肥掀起了新一輪的深層次市場競爭。面對目前的市場狀況， 合肥的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 面臨著巨大的市場壓力。要適應當前的市場形勢，必須找準自己的市場定位，尋求市場機會點，同時，對于所開發(fā)的樓盤，必須審時度勢，一方面完善自己樓盤的整體設(shè)計和包裝，另一方.面必須以有效的、科學的推廣思路，盡快完成銷售，實現(xiàn)企業(yè)的資金積累和規(guī)模的擴大，以適應新一輪房地產(chǎn)市場競爭。2、區(qū)域樓市狀況合肥新站開發(fā)區(qū)區(qū)作為合肥市的交通樞紐，已形成了較為開放的交通網(wǎng)絡(luò)。經(jīng)過八年的規(guī)劃建設(shè)，目前的新站區(qū)已形成了以商貿(mào)為主的大型綜合區(qū)。 五州商城、 中州

15、農(nóng)資市場、中州家具廣場、 瑤海家具城、 天香電子城、 瑤海裝飾建材城、輕工商城、安徽大市場、瑤海摩托車大市場等大型專業(yè)市場已經(jīng)構(gòu)建新站的商業(yè)流通業(yè)的地位。合肥新站優(yōu)越的地理位置、便捷的交通環(huán)境以及較為完善的區(qū)域配套，加上近幾年的房地產(chǎn)項目開發(fā)，也已形成了一個大型住宅區(qū)域，目前在新站區(qū)已在建和已經(jīng)形成的住宅小區(qū)有： 元一時代花園、 吟春園、 長春都市花園、 華府嘉園、寶文時代廣場、羅馬花園一、二期、橘郡萬綠園、風景苑、新安園、香格里拉花園以及即將開發(fā)的瑞祺房產(chǎn)項目等二十余個住宅社區(qū)。新站區(qū)的樓盤開始皆以低價位入市，以中低檔樓盤為主，逐步掀起新站區(qū)房地產(chǎn)的產(chǎn)銷熱潮。 目前已基本形成高、中、低檔樓盤

16、共存，以中高檔樓盤為主的開發(fā)格局。隨著元一時代花園、 吟春園、 長春園、 橘郡萬綠園、 長春都市花園、豪庭的開盤入市，中、高檔樓盤定位也已基本為合肥市民所.接受。合肥新站區(qū)住宅項目產(chǎn)銷狀況處于合肥市的領(lǐng)先地位。以其優(yōu)越的地理位置、便捷的交通，以及較為經(jīng)濟的價格，吸引了大批消費者的入住，目前新站區(qū)已成為合肥較大的住宅區(qū)域，其整體綜合配套也日趨完善。在售的元一時代花園、長春豪庭、中州世紀廣場也有一部分被作為辦公購置。3、主要競爭個案分析：價格案基地物業(yè)總建主力（元 /銷售率備注名位置形態(tài)（米 2）房型米 2）小高一期四多層臨 泉層均立面幢多路站多層、價：開完成，惠70000層、三西 路小高盤三房小

17、高園平米幢小高交 界層2400層基本層結(jié)處尾盤構(gòu)封售罄2700頂銀臨 泉一期一期路、張6層多30358二房、結(jié)構(gòu)都均價100洼 路層平米三房封頂苑交 界2350銷售.處興臨 泉業(yè)路、張6層多25862一期二房、 一期預2、 7瑞洼 路均價頂層約號樓層平米景交 界2300復式90一層苑處景11層榮站 西小高一期預城路、全層、70000均價三房、基礎(chǔ)約市椒 路15層、平米3000四房完成40之口26層光高層森臨泉多層、一期一期銷海路、三房、小高均價售豪當涂四房層250040庭路口江臨泉多層、二房、 一期銷余房路、80000晨小高2480三房、售頂層當涂平米園層四房90銷售路口香臨泉多層、一期一期格

18、路、小高均多層.里當涂層2100全部拉路口二期售完花2400園第三篇價格策略1、定價原則和開盤均價測算在房地產(chǎn)營銷過程中， 價格因素起著重要的作用。 定價的高低關(guān)系到房地產(chǎn)利潤的多少，以及銷售成功與否，所謂一分價格一分貨，按質(zhì)論價，正確的房地產(chǎn)營銷策略就是要如實地體現(xiàn)房地產(chǎn)本身的價格規(guī)律，反映出項目的合理價值，做到精確定價。根據(jù)“金橋灣”的特征，結(jié)合周邊樓盤的情況，作如下定價：“金橋灣”臨泉路周邊競爭個案分析：“金橋灣” 推出市場競爭的目的是為了取得最佳銷售業(yè)績而創(chuàng)造最高的經(jīng)濟收益， 在附近競爭樓盤中， 唯有“惠園”的素質(zhì)及檔次最接近本“金橋灣”項目?，F(xiàn)在把“惠園”作為最大假想競爭對手，以樓盤

19、的各項綜合素質(zhì)作比較，按銷.售過程中買家的承受心理尺度為依據(jù)而制定出“金橋灣”的價格，現(xiàn)列表如下：比較素質(zhì)金橋灣與惠園的比較差地理位置 50規(guī)模 50工程形象 50交通方便程度 50生活方便程度 50戶型面積0間隔設(shè)計0裝修標準0綜合差價 250由各單項比較綜合得出 “金橋灣”的價格可比現(xiàn)階段 “惠園”低出 250元 / 米 2，即開盤預約均價定為2450元 / 米 22、價格策略價格策略的制定是一個動態(tài)的過程， 應體現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的趨勢。項目的工程進度、成交量、銷售季節(jié)等因素均是價格調(diào)整的參考因素。 調(diào)價的關(guān)鍵在于控制漲幅和頻率，要做到既可以刺激銷售， 又能夠減少漲價的負面效應。建議本項目土

20、建出地面之前價格基本保持不動，工程形象進度改變后相應上調(diào)。其出發(fā)點一是利于談判，避免在談判過程中出現(xiàn)漲價的情況； 二是利于前期大型客戶介入； 當然這還需要根據(jù)市場反饋才能最終決定。朝向差： 1 2.1) 因為是板式樓，朝向均好性佳，戶型的朝向值相距較??；2) 在戶型不同的面積、功能、布局、景觀等因素也做適當?shù)恼{(diào)整；3) 對東西向的單元建議朝向差為 3%左右。樓層差： 1 1.5 1) 一般樓層差為 1%2) 對買家而言，當然是越高層視野越開闊，高個樓層多付幾千元是值得的。3) 對于比較高的樓層如 6層、 8層、 9層，層數(shù)比較吉利，復樓層可考慮樓層差為 2 2.5 。4) 由于社區(qū)內(nèi)比較重視綠

21、化，低層的景觀也不錯，售價也比較便宜，相信中低層會賣得比較快。3、價格參考（初）樓均價銷售面積銷售額（元） 價格范圍備注1 號24503972973140022002 號25003279.5819875022003 號25504672.81191564023004 號26505773.841530067623505 號270017856.41482112002350.合計262535554.55933576662200注：以上面積不含頂層閣樓面積4、價目表（略）第四篇推案策略營銷推廣階段劃分金橋灣營銷企劃推廣計劃表（2004/9 2005/1 五個月）金橋灣合肥時尚生活新特區(qū)第一階段（前置蓄水

22、期）第二階段（預約認購期）第一成長期第二成長期登場亮相正式蓄水預熱宣傳預約開盤.10/1 10/28 11/8 9/20 9/3012/1 12/312005/1/1 10/2711/711/30新站生活新坐標一卡在手，精致生活，已然輝煌，依將時尚生活進新巢時代定義時尚然時尚底報紙市域戶外定報紙廣告報紙電視報紙點電視電視戶外樓書/海報/禮品樓書/海報電視報紙軟文現(xiàn)場戶外包單片形象廣告戶外廣告戶外裝11/8 第一批公關(guān)活動品牌傳播VIP 卡排隊房源選房，形象深化5 號樓預約，產(chǎn)大眾宣傳VIP 概念傳認購客戶11/28 后續(xù)系列賣點宣傳銷公司攔截播鎖定房源公開定所有已推房源細化賣點宣購選房清盤售樓

23、中心、售樓中心售樓中心售樓中心售樓中心工程形象開工典禮定向宣傳動工典禮VIP 預約計11/28 開盤儀式現(xiàn)場 SP節(jié)日促銷活輿論導向劃第一階段：蓄水期積極有效的客戶積累、概念傳播、銷售準備.時間進程：一個半月（9/20 11/7 ）前置作業(yè)（ 9/20 9/30 ）、正式蓄水（ 10/1 10/27 ）、VIP預約（ 10/28 11/7 ）登場計劃：“掘金”9/20-9/30：以 9/30 開工典禮為核心， 啟動首輪宣傳攻勢核心任務(wù)及目標1. . 借助開工典禮活動啟動首輪宣傳攻勢；2. 通過戶外、電視、報紙等形象廣告實施項目的整體概念告知，樹立樓盤的整體形象；3. 以開工活動公開亮相、登記和

24、銷售中心現(xiàn)場接待截留目標客戶；4. 開展各項營銷推廣的籌備工作并迅速落實；5. 對產(chǎn)品進行形象上的定位，力求提升產(chǎn)品品質(zhì)，為銷售鋪墊；6. 全面分析意向客戶資料，制定本案營銷與媒體策略以及公關(guān)活動；7. 積極準備銷售前期的所有相關(guān)工作；主題新站生活新坐標合肥時尚生活新特區(qū)閃亮登場主要內(nèi)容1. 開工典禮準備（邀請對象、現(xiàn)場道具、新聞統(tǒng)發(fā)稿、.媒體選擇、戶外廣告、引導旗等）2. 工地現(xiàn)場攔截，道旗、戶外看板制作，市內(nèi)戶外定點廣告選址 / 設(shè)計 / 制作 / 投放；3. 實施報紙媒體軟文宣傳，重在企業(yè)形象推廣與產(chǎn)品實體概念宣傳。4. 銷售人員的組織和培訓 / 熟練掌握系統(tǒng)銷售技巧 / 了解樓盤營銷細

25、節(jié) / 提供多方面咨詢；5. 正式樓書、海報的設(shè)計制作；銷售模型的到位展示；其他銷售道具的到位等；6. 制定一房一價表（底價表、銷售底價、銷售表價）7. VIP 卡落實設(shè)計和制作事宜。銷售配合1. 甲方協(xié)助提供項目（本案）基本資料、案場辦公場地及硬件；2. 盡快確定物業(yè)管理公司、項目建材標準、 5 號樓調(diào)整方案；3. 廣告公司協(xié)助企劃制作、安裝；正式蓄水 ：“一卡在手，生活無憂”10/1-11/7：以“ VIP 卡預約行動計劃”為核心正式啟動客戶鎖定工作，嘗試攻擊，充分蓄勢，迎接開盤核心任務(wù)及目標1.10/28 11/7 限期推出金橋灣VIP 卡預約活動，初步.鎖定有效客戶；2. 配合“ VI

26、P 卡”的銷售行動啟動第二輪廣告宣傳，強化項目理念；3. 借助活動的效應，鎖定首批忠實客戶，充實目標意向客戶，積累盡可能多的客源。主題“一卡在手，新巢時代”金橋灣VIP 卡盛情預約主要內(nèi)容1、理念宣傳：（ 1） 報紙宣傳樓盤理念時尚生活新特區(qū)；（ 2） 戶外廣告、 引導旗制作， 市內(nèi)戶外定點廣告設(shè)計 / 制作；（ 3） 繼續(xù)報紙媒體系列軟文宣傳， 重在生活理念推廣與產(chǎn)品實體概念宣傳。2、 VIP 卡預約銷售配合廣告：1) “一卡在手，新巢時代” ，表達“新居時代到來”的核心概念；2) “新站生活新坐標” 時尚生活新特區(qū)；3、 10/28銷售中心公開排隊銷售預約及相關(guān)客戶購房意向單的填寫；4、工

27、程進度的配合與保證。銷售配合.1、銷售中心現(xiàn)場接待、咨詢及產(chǎn)品介紹；2、銷售員專業(yè)深化培訓；3、 VIP 名流卡 / 預約卡的正式發(fā)售和優(yōu)惠策略4、銷售價格的修正、 一房一價表的調(diào)整、公開價格范圍。第二階段：開盤期正式開盤引爆，集中銷售行動時間進程：三星期（11/8 10/31 ）（分預訂和開盤動作兩大內(nèi)容）11/8-11/27：預熱宣傳核心任務(wù)及目標1、樓盤形象公開，概念傳播，針對全市的開盤公告；2、 11/8 公開一房一價表，公開選房落單；3、后續(xù)房源（ 3、 4 號樓）的推廣和蓄水；4、開盤的現(xiàn)場準備和銷售準備；5、通知 1、 2 號樓預定客戶的簽約工作（預售證出來）。主題OPEN！“合

28、肥時尚生活新特區(qū)”驚爆開盤！主要內(nèi)容1、 11/28 日前后的密集媒體投放，形成開盤的立體宣傳攻勢；.（ 1） 報紙廣告： 主要集中在合肥晚報、 新安晚報等主流媒體的直版 / 整版 / 跨版廣告；（ 2） 電視廣告：電視新聞專題片、形象廣告的投放；（ 3） 戶外廣告：包括戶外引導旗、橫幅等的懸掛、引導。2、現(xiàn)場包裝到位，包括售樓處的布置、展示、開盤道具的完全準備、工地垂幅的懸掛等等。3、現(xiàn)場銷售準備：（ 1）銷售價格的修正、一房一價表的調(diào)整、開盤優(yōu)惠的幅度；（ 2） 3、4 號樓開盤策略的確定、銷售人員的強化訓練、開盤演練、銷售流程的熟悉、開盤動作的安排；（ 3）銷售資料的準備、銷售說辭的統(tǒng)一

29、。4、現(xiàn)場基地現(xiàn)場帶看線路的明確及施工單位的配合以及工地現(xiàn)場的包裝；5、開盤活動的禮品 （如手提袋、 太陽帽、 鑰匙扣、 手表、廣告筆、廣告?zhèn)愕龋┲谱鞯轿唬?、開盤前的保安、保潔及其他工作人員的調(diào)配及安排；7、開盤前的簽約資料的準備、簽約強化培訓等。銷售配合1、開盤銷售策略的制定，包括定價、一房一價表、優(yōu)惠幅度、推出房源、銷控等方面；.2、銷售布局的調(diào)整和銷售辦公資料的準備；3、銷售系統(tǒng)的最后演練，銷售組織的強化培訓，開盤動作人員的安排；4、客戶的通知和一房一價表的對外公開；11/28-11/30：閃亮登場核心任務(wù)及目標1、樓盤正式開盤動作，宣告“合肥時尚生活新特區(qū)”的到來；2、通過開盤動作強化金橋灣作為時尚樓盤形象代言品牌；2、通過強勢的開盤動作和客戶的鎖定，實現(xiàn)較好的銷售去化目的，為一期的順利銷售奠定基礎(chǔ)。主題精致生活，閃亮登場