某地區(qū)中心商務區(qū)商務中心建設(shè)項目可行性研究報告

1、第一章 總論一、項目簡介項目名稱：*縣中心商務區(qū)*商務中心建設(shè)項目建設(shè)單位：*置業(yè)有限公司建設(shè)地點：*縣城區(qū)*（*)與*街交叉路口向東約100m(路南)占地面積：5.56hm2建設(shè)內(nèi)容：總建筑面積88474 m2,其中*商場面積45901m2，商務辦公面積14418m2，精品商鋪面積28155m2，建筑密度38.5%，容積率2.31，地上停車位373個。項目總投資：25000.00萬元?；I資方式：自有資金10000.00萬元，申請省級資金10000.00萬元，銀行貸款5000.00萬元。二、項目主要財務指標本項目有關(guān)經(jīng)濟評價指標如下：投資總額 25000.00萬元；靜態(tài)投資回收期（稅后） 1.

2、33年；動態(tài)投資回收期（稅后） 1.75年；稅后全投資財務凈現(xiàn)值 2837.39萬元；稅后全投資財務內(nèi)部收益率 48.67%；總收入 35389.60萬元。三、建設(shè)單位簡介*置業(yè)有限公司于2005年3月9日批準成立；法定代表人陳君；主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、批發(fā)零售；商務業(yè)態(tài)項目建設(shè)；建筑材料、裝飾材料、金屬材料，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，生物質(zhì)能源再利用。本公司注冊資金肆仟萬元，擁有一批經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)管理人員和商務業(yè)態(tài)項目經(jīng)營人員，該批人員均從事該產(chǎn)業(yè)開發(fā)近*年。其中，高級工程師*名，管理經(jīng)濟師*名，中級會計師*名，建筑工程師*名，技術(shù)員*名；大專以上文化程度的員工占人數(shù)的60%，中專以上文化程度的員工

3、占總?cè)藬?shù)的95%，平均年齡36.5歲。公司人員年富力強，具有蓬勃朝氣，君睿員工將充滿活力地迎接房地產(chǎn)及商務業(yè)態(tài)建設(shè)日趨激烈的競爭和挑戰(zhàn)。公司宗旨是：用戶第一，質(zhì)量第一，服務第一，信譽第一。以科學的決策和現(xiàn)代化的管理，爭取最佳的經(jīng)濟效益和社會效益。公司以誠信、平實為理念，以建設(shè)經(jīng)典樓盤、打造文明社區(qū)為宗旨，運用已有實力，堅定信心，在各級政府的引導下，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，立足市場，引領(lǐng)市場，為社會提供高品質(zhì)住宅和商場樓盤，為花園城市發(fā)展繁榮貢獻力量。四、項目場址選擇項目區(qū)對面路北規(guī)劃為縣委、縣政府辦公大樓,向東已建成或已規(guī)劃的有縣政府有關(guān)部門、宿舍小區(qū)、酒店、中學、小商品市場等,廣場南邊為已規(guī)劃并于

4、近期開工的馳揚房地產(chǎn)項目。本商務業(yè)態(tài)建設(shè)項目距縣中心商業(yè)區(qū)較近,盡管目前商業(yè)氛圍不濃,但是隨著政府、廣場及周圍設(shè)施的建設(shè)和*縣城的東拓,預計在1-2年內(nèi)該項目將與*購物廣場一同形成*的新的商業(yè)中心,商業(yè)中心由現(xiàn)在的*將向*路以東發(fā)展。因此，本項目的場址選擇是合理的。五、可行性研究報告編制單位1、單位名稱：*2、工程咨詢資格證書編號：工咨乙*3、資格等級：乙級4、發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會5、法人代表：*六、可行性研究報告編制依據(jù)1、*省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要；2、*市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要；3、國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（2006年，

5、第三版）；4、王偉宇主編，地震出版社出版的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟評價手冊；5、國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的有關(guān)現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范及標準；6、*縣發(fā)展和改革局關(guān)于組織申報2009年省級服務業(yè)發(fā)展引導資金扶持項目的通知；7、國家和省市的有關(guān)規(guī)定；8、現(xiàn)場踏勘、調(diào)研情況；9、項目承擔單位提供的相關(guān)資料。七、可行性研究的結(jié)論本項目的建設(shè)，能夠充分發(fā)揮知名品牌“*”商務業(yè)態(tài)的擴張效應，滿足*縣域經(jīng)濟輻射區(qū)內(nèi)廣大人民生活消費的需要，符合*、淄博、濰坊、濱州交界地帶新興市場布局的要求，促進*縣域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使*購物廣場向更廣闊地域開拓、繁榮區(qū)域大市場。本項目總投資25000.00萬元。項目建成后，總收入

6、可達35389.60萬元，實現(xiàn)利潤總額1209.09萬元，全部投資所得稅后財務收益率為48.67%，全部投資所得稅后動態(tài)回收期1.75年，建設(shè)期2年，可按期收回投資。本項目經(jīng)濟效益良好，社會效益顯著。因此，本項目是可行的。第二章 項目建設(shè)的背景和必要性一、項目建設(shè)的背景黃河三角洲是我國的一個正在崛起的大河三角洲。黃河三角洲的中心城市*，正在以我國東部的新興石油城市的形象和經(jīng)濟繁榮、環(huán)境優(yōu)美的佳績受到國內(nèi)外的廣泛關(guān)注。2001年3月，“發(fā)展黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟”被九屆全國人大四次會議列入國家“十五”計劃綱要，同年4月，*市被聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織認證為“綠色產(chǎn)業(yè)示范區(qū)”。2002年，*省將*市規(guī)劃

7、為*加工制造業(yè)基地。2006年3月，十屆全國人大四次會議又將“發(fā)展黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟”列入國家“十一五”規(guī)劃。從*市的整個地域結(jié)構(gòu)來看，其北部大部分是近代黃河三角洲的范圍，由于這一區(qū)域是黃河于近百年沖積形成的新陸地，開發(fā)時間晚，其前沿地區(qū)仍是一個廣闊的原生生態(tài)區(qū)，有1530平方公里被國家劃為以保護新生濕地和瀕危鳥類為主體的自然保護區(qū)。因此經(jīng)濟密度很低，三角洲腹地城區(qū)及各縣城近十年來雖有了高速發(fā)展，但由于歷史和地域條件的原因，*市域經(jīng)濟發(fā)展并不平衡，基本上處于南高北低的態(tài)勢。*縣作為近代黃河三角洲南部的“發(fā)達”地區(qū)，與*中心城區(qū)共同發(fā)揮著帶動整個大黃三角區(qū)域發(fā)展起飛的龍頭作用。*縣經(jīng)濟的高速

8、發(fā)展主要得益于“工業(yè)強縣”戰(zhàn)略的實施。根據(jù)*縣決策層的發(fā)展規(guī)劃，今年仍將堅定不移地實施工業(yè)強縣戰(zhàn)略，快速膨脹工業(yè)，抓二產(chǎn)促三產(chǎn)帶一產(chǎn)，實施經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。從全縣各相關(guān)產(chǎn)業(yè)及投資指標的增幅看，2008年工業(yè)總產(chǎn)值完成320億元，比上年增長20%；全社會固定資產(chǎn)投資完成160億元，比上年增長25%。從體現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)水平的社會消費品零售總額看，2008年超過30億元，具有很大的發(fā)展?jié)摿Α囊陨蠑?shù)據(jù)情況分析，全縣工業(yè)發(fā)展速度很快，確實起到了帶動各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要作用。第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）的迅速發(fā)展為其他產(chǎn)業(yè)留出了廣闊空間，而第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展卻相對滯后，特別是以批發(fā)零售貿(mào)易為主體的商業(yè)，有著迅猛增長的市場容量

9、，說明商貿(mào)流通業(yè)有著巨大的發(fā)展?jié)摿徒?jīng)濟效益，就全縣經(jīng)濟發(fā)展總規(guī)模來看，需要有一個強力投資企業(yè)投資于大型商貿(mào)城的建設(shè)。而恰在2008至2009年期間，馳名國內(nèi)外市場的*商城以其敏銳的目光，發(fā)現(xiàn)了*縣這一商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的“洼地”，開始踏上了這塊經(jīng)濟密度高的沃土。*集團投資決策的大手筆與*縣商貿(mào)流通業(yè)的巨大潛力相結(jié)合，構(gòu)成了這一大型商貿(mào)城建設(shè)與擴張的市場背景。二、項目建設(shè)的必要性（一）是縣域經(jīng)濟輻射區(qū)廣大人民生活消費的需要*縣人口50萬人。由于該縣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的擴建，大王鎮(zhèn)、稻莊鎮(zhèn)與縣開發(fā)區(qū)相連接的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的興起，聚集了大量外來人口，形成了巨大的消費市場。而*縣中心商務區(qū)*商務中心座落在

10、縣城區(qū)*與府前街交叉路口向東約100m(路南)，有利于縣域經(jīng)濟輻射區(qū)內(nèi)的人民采購商品和發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)市場。（二）是*、淄博、濰坊、濱州交界地帶新興市場布局的需要*縣南部與淄博市的古齊國故都臨淄相鄰，東與全國著名蔬菜基地壽光市銜接，西與濱州市的博興縣相連，是四個地級市的邊緣區(qū)域。這一地帶曾為古齊國的商賈云集地區(qū)，有著“通工商之業(yè)，便漁鹽之利”的歷史傳統(tǒng)。改革開放后，以上四市經(jīng)濟與社會均有了重大發(fā)展，但在這一邊緣地區(qū)卻沒有形成具有輻射能力的商貿(mào)市場，在*縣城建設(shè)一個具有相當規(guī)模的商貿(mào)城，是區(qū)域貿(mào)易布局的需要。（三）是縣域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要*縣在部署產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃中，提出了“工業(yè)調(diào)大調(diào)強、第

11、三產(chǎn)業(yè)調(diào)高調(diào)活、農(nóng)業(yè)調(diào)優(yōu)調(diào)特”的思路。其中第三產(chǎn)業(yè)將堅持以市場化、產(chǎn)業(yè)化和社會化為導向，積極推行連鎖經(jīng)營、物流配送、代理制、多式聯(lián)運等面向生產(chǎn)和消費的服務業(yè)。按照“集散地、信息商、孵化器”的目標，規(guī)范和壯大市場規(guī)模。*縣中心商務區(qū)*商務中心項目的興建，適應了這一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求。（四）是*商務業(yè)態(tài)向更廣闊地域開拓、繁榮區(qū)域大市場的需要*各地區(qū)*購物廣場的成功運作，證明了齊魯大地的深厚消費潛力。*縣第三產(chǎn)業(yè)和民營經(jīng)濟現(xiàn)正處于起步發(fā)展的態(tài)勢，而*集團具有獨領(lǐng)時代潮流的氣魄和膽識，并具有匯集大量人流、物流、資金流和信息流的經(jīng)驗和策略。*與*的合作，將形成強強聯(lián)手，從而將對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展繁榮產(chǎn)生不可

12、估量的影響。第三章 市場分析一、商務業(yè)態(tài)市場所在地*縣簡介*古稱樂安，自古以來就是一個文明富庶的地方，是春秋時期著名軍事家、思想家孫武的故鄉(xiāng)，境內(nèi)的傅家遺址為距今5700多年前的大汶口文化。全縣總?cè)丝诩s50萬人。該縣地處黃河三角洲腹地，東、北臨渤海，西與濱州市毗鄰，南與淄博市、濰坊市接壤，并處于淄博、濰坊、*、濱州4地市的中心區(qū)域，直接接壤的周邊地市覆蓋人口1379萬人，面積31381平方公里。*縣所處的黃河三角洲是國家三大三角洲之一，現(xiàn)對其開發(fā)建設(shè)已取得初步成果，國務院已批準*市為沿海經(jīng)濟開放區(qū)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)和國家級生態(tài)示范區(qū)，并將黃河三角洲地區(qū)資源開發(fā)與環(huán)境保護列入“中國21世紀議程”優(yōu)

13、先項目，具有巨大的開發(fā)建設(shè)潛力，人才需求和就業(yè)潛力巨大?！笆濉逼陂g，*縣經(jīng)濟和社會發(fā)展取得顯著成就，并一舉跨入全省30強和全國百強縣行列。2008年工業(yè)總產(chǎn)值完成320億元，比上年增長20%；全社會固定資產(chǎn)投資完成160億元，比上年增長25%。從體現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)水平的社會消費品零售總額看，2008年超過30億元，具有很大的發(fā)展?jié)摿?。綜合實力在全省30強和全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強的位次穩(wěn)步前移，并連續(xù)進入全國最具投資潛力中小城市百強，入闈全國中小城市綜合實力百強、全國最具區(qū)域帶動力中小城市百強。農(nóng)民人均純收入6855元，比上年增長12%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16563元，增長14%；城鄉(xiāng)居民人

14、均儲蓄15000元，增長21%。全縣共實施投資過千萬元的工業(yè)項目64個，完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資109.6億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到211家，銷售收入過億元的120家、過10億元的21家，3家企業(yè)進入中國企業(yè)500強，5家企業(yè)進入中國最大1000家企業(yè)集團，6家企業(yè)進入中國制造業(yè)500強。全年規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)銷售收入1100億元、利稅132.5億元，分別增長31%和41.1%，工業(yè)主導地位日益突出。大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，全縣省級以上高新技術(shù)企業(yè)達到39家，新培育省級以上知名品牌14個，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的比重達到18%。加快推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，糧棉菜等優(yōu)勢農(nóng)作物喜獲豐收，新培育國家級

15、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)1家、省級4家，縣級以上龍頭企業(yè)達到44家，農(nóng)民合作經(jīng)濟組織達到106家，帶動建設(shè)優(yōu)質(zhì)標準化生產(chǎn)基地70萬畝、規(guī)模化畜牧養(yǎng)殖小區(qū)246處，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位不斷鞏固。按照“生產(chǎn)性服務業(yè)抓物流、消費性服務業(yè)抓旅游”的總體思路，突出發(fā)展商貿(mào)物流、文化旅游、休閑娛樂、金融等服務業(yè)，*汽車總站暨物流中心建成投用，*物流園區(qū)、中心商務區(qū)等一批重大服務業(yè)項目開工建設(shè)，孫子文化旅游區(qū)初具規(guī)模，預計去年全縣服務業(yè)完成固定資產(chǎn)投資44.5億元，增長85%，實現(xiàn)社會消費品零售總額33億元，增長23%，服務業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻開始提升。2008年縣城區(qū)新開工建筑面積31.1萬平方米，竣工面積23.6萬

16、平方米。園林綠化提升工程全面完成，縣城區(qū)新增綠地75萬平方米。城區(qū)骨干道路兩側(cè)改造整治有序推進，共完成拆遷20萬平方米，建筑物立面改造15.4萬平方米。市政配套、城區(qū)道路修建等工程全面完成。順利通過了*省節(jié)水型城市考核驗收。大力加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，新建改造縣鄉(xiāng)公路104公里，興廣鐵路主體工程基本完成，榮烏高速公路*段竣工通車，河辛路南段改建、石大路修建等工程全面完工。農(nóng)田水利、土地開發(fā)整理、電力設(shè)施建設(shè)等工程順利實施。新農(nóng)村建設(shè)步伐加快，新建新農(nóng)村示范村35個、市縣級小康文明村50個。投資2.4億元，完成了“三網(wǎng)”綠化年度任務，共植樹1108萬株，林木覆蓋率達到25.3%。二、商務輻射區(qū)*市市場

17、分析*市位于*省北部黃河三角洲地區(qū)，黃河在*市境流入渤海。*市東、北臨渤海，西與濱州市毗鄰，南與淄博市、濰坊市接壤。南北最大縱距123公里，東西最大橫距74公里，總面積7923平方公里。*市自然資源豐富。其中最著名的是石油天然氣資源。勝利油田從20世紀60年代在這里進行大規(guī)模油氣開發(fā)以來，累計生產(chǎn)原油7.2億噸，約占中國原油總產(chǎn)量的五分之一，勝利油田成為聞名中外的中國第二大油田，油氣開采成為*經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。*市轄*、河口2個區(qū)，*、利津、墾利3個縣。*市中心城分東城和西城，面積49.83平方公里，人口24萬人。東城是*市委和*市人民政府駐地，西城是勝利石油管理局和*區(qū)政府駐地。近年來，*市經(jīng)

18、濟持續(xù)高速發(fā)展，連續(xù)多年獲得兩位數(shù)的高速增長。2008年，在市委、市政府的正確領(lǐng)導下，全市上下以黨的十七大和十七屆三中全會精神為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，解放思想，開拓創(chuàng)新，真抓實干，勇克時艱，積極應對經(jīng)濟發(fā)展中出現(xiàn)的各種矛盾和問題，扎實推進黃河三角洲開發(fā)建設(shè)，國民經(jīng)濟保持了健康較快增長，各項社會事業(yè)穩(wěn)步協(xié)調(diào)發(fā)展。經(jīng)濟總量邁上新臺階。全市生產(chǎn)總值突破2000億元，達到2052.62億元，比上年增長13.7%。按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值102741元，按年平均匯率折算為14783美元，增長12.9%。第一產(chǎn)業(yè)增加值70.08億元，增長5.0%，對gdp的貢獻率為1.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值15

19、70.93億元，增長13.2%，對gdp的貢獻率為74.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值411.61億元，增長17.2%，對gdp的貢獻率為24.5%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)繼續(xù)保持“二三一”的格局。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.4：76.5：20.1。*是黃河三角洲的中心城市和沿海一類開放城市，北臨渤海、東瀕萊州灣、西與濱州接壤、南與淄博、濰坊毗鄰，可與中原經(jīng)濟區(qū)、東北經(jīng)濟區(qū)、東南沿海經(jīng)濟帶相連，是京、津、塘與*半島兩大經(jīng)濟區(qū)及黃河經(jīng)濟帶和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的結(jié)合部，特別是隨著天津濱海新區(qū)的開發(fā)建設(shè)和半島城市群的進一步發(fā)展，*已具備了形成區(qū)域內(nèi)建設(shè)多個商貿(mào)樞紐的區(qū)位條件。2007年以來，*省委、省政府提出了構(gòu)建“一體兩翼”的經(jīng)濟發(fā)展新

20、格局。“一體”系指以膠濟鐵路為軸線形成的橫貫東西的脊隆起帶；“兩翼”系指黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)和魯南經(jīng)濟帶。實行“一體”帶動“兩翼”，“兩翼”支持“一體”，合力撬動全省區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。*市是“北翼”經(jīng)濟發(fā)展的主戰(zhàn)場，在*市率先發(fā)展黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟，已先后列入國家“十五”計劃和“十一五”規(guī)劃綱要。隨著國家區(qū)域發(fā)展重心由南向北梯次轉(zhuǎn)移，環(huán)渤海經(jīng)濟圈開始呈現(xiàn)競相發(fā)展的強勁態(tài)勢。這里的土地資源、礦產(chǎn)資源、水資源和旅游資源都十分豐富，農(nóng)業(yè)、能源、電力、建材、鹽化工及海洋化工等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達，交通運輸業(yè)也有很好的基礎(chǔ)，這些都為物流市場的孕育和發(fā)展提供了潛力巨大的基礎(chǔ)條件，在*市設(shè)多功能、系統(tǒng)化的商

21、貿(mào)中心，在擴大經(jīng)營和競爭成本方面，具有明顯的后發(fā)展優(yōu)勢。黃河三角洲還面臨海洋，具備發(fā)展以港口為龍頭，以 港鐵路、公路為骨干交通體系的出海大通道的優(yōu)勢，這非常有利于提高物流規(guī)模和效益。許多專家認為，要加快兩翼發(fā)展，完善基礎(chǔ)設(shè)施是當務之急，為此，應以港口和港鐵、公路建設(shè)為重點，優(yōu)化布局、完善網(wǎng)絡。提升能力，建設(shè)便捷、通暢、高效、安全的現(xiàn)代綜合運輸體系，最近*省制定的黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃，對黃河三角洲開發(fā)賦予兩項使命：對外承接天津濱海新區(qū)開發(fā)機遇，服務環(huán)渤海，面向東北亞；對內(nèi)依托*省半島城市和濟南都市圈，支撐*省可待續(xù)發(fā)展。規(guī)劃還在“十一五”期間，*將在該地區(qū)規(guī)劃投資15000億元左右，

22、占全省總投入的20%。從長遠看，在這一區(qū)域布局決策的指導下，*市的市場有希望形成面向京、津、冀和環(huán)渤海地區(qū)乃至東北亞的區(qū)域市場。這一難得的歷史機遇將為*縣中心商務區(qū)*商務中心項目建設(shè)提供市場培育和擴張的重要契機。綜上所述，目前*市建設(shè)商務中心潛力很大，態(tài)勢良好，本項目的建設(shè)具有廣闊的市場前景。三、商貿(mào)流通項目相關(guān)政策分析該項目符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄（2005年本）鼓勵類第二十五條第款“電子商務、現(xiàn)代物流服務體系建設(shè)及以連鎖經(jīng)營形式發(fā)展的中小超市、便利店、專業(yè)店等新型零售業(yè)態(tài)”。2009年5月，*縣發(fā)改局發(fā)布的關(guān)于組織申報2009年省級服務業(yè)發(fā)展引導資金扶持項目的通知表明，要大力扶持大型商貿(mào)流通企

23、業(yè)改造升級、新型業(yè)態(tài)擴張示范項目。充分發(fā)揮商貿(mào)流通企業(yè)在擴內(nèi)需、保就業(yè)、促民生方面所具有的重要作用，重點扶持省內(nèi)大型知名品牌流通企業(yè)邁向現(xiàn)代化目標的大規(guī)模升級改造和依托網(wǎng)絡化、信息化條件的跨地域的新型商貿(mào)業(yè)態(tài)擴張示范項目，推動傳統(tǒng)商貿(mào)服務業(yè)上層次、上水平。扶持項目主要包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、機械設(shè)備購置、網(wǎng)絡及信息系統(tǒng)建設(shè)等。該項目屬大型商貿(mào)流通新型業(yè)態(tài)示范項目，符合該項通知的精神。第四章 項目區(qū)環(huán)境條件一、地理位置*縣位于*省北部，*市南部，小清河下游。北連*市*區(qū)，南靠淄博市臨淄區(qū)，東與壽光市接壤，東南與青州市相接，西面和博興縣毗鄰，東北部瀕臨渤海萊州灣，海岸線長11.86公里。該項目地處*縣城

24、，對面路北規(guī)劃為縣委、縣政府辦公大樓，向東已建成或已規(guī)劃的有縣政府有關(guān)部門、宿舍小區(qū)、酒店、中學、小商品市場等，廣場南邊已規(guī)劃，并與近期開工的馳揚房地產(chǎn)項目。應該說，該項目距縣中心商業(yè)區(qū)較近，盡管目前商業(yè)氛圍不濃，但是隨著政府、廣場及周圍設(shè)施的建設(shè)和*縣城的東拓，預計在12年內(nèi)該項目將與*佳樂購物廣場一同形成*的新的商業(yè)中心，商業(yè)中心由現(xiàn)在的兵圣路將向辛河路以東發(fā)展。二、氣象項目區(qū)位屬我國東部溫帶大陸性季風氣候區(qū)，基本氣候特征是冬寒夏熱，四季分明。春季干旱多風，早春冷暖無常，常有倒春寒出現(xiàn)，晚春回暖迅速，常發(fā)生春旱；夏季，炎熱多雨，溫高濕大，有時受臺風侵襲；秋季，氣溫下降，雨水驟減，天高氣爽；

25、冬季，天氣干冷，寒風頻吹，雨雪稀少，多刮北風、西北風。因地處平原，境內(nèi)氣候南北差異不很明顯。全年和夏季主導風向為南偏東風；冬季主導風向為西北風。歷年平均氣溫12.8，1月為全年最冷月，平均氣溫為-2.8，7月最熱，平均氣溫為26.7。春季升溫迅速，秋季降溫幅度大。氣溫年較差為29.5，比同緯度內(nèi)陸偏??；極端最高氣溫多出現(xiàn)在67月間，極端為41.9；極端最低氣溫多出現(xiàn)在12月間，極端為-23.3。絕對濕度各月份分布特點與氣溫相同，高溫月份絕對濕度大，低溫月份絕對濕度小；歷年平均絕對濕度為12.0百帕，最大平均絕對濕度出現(xiàn)在7月，平均值為26.9百帕，最小平均絕對濕度出現(xiàn)在1月，平均值為3.1百帕

26、。相對濕度，夏季受東南季風控制，相對濕度8月出現(xiàn)最大值，平均為80%，春季氣候干燥，相對濕度4月最小，平均為55%，全年平均65%。歷年平均降水量597.9mm，歷年最大年降水量883.9mm（1970年），歷年最小年降水量302.1mm（1965年），多年平均最大日降水量97.92mm。夏季降水量最多，占全年68.8。歷年最大積雪深度17cm，土壤最大凍結(jié)深度64cm。歷年平均蒸發(fā)量為1926.0mm。季節(jié)分布是春大冬小，最大出現(xiàn)在5月，平均為310.3mm，最小出現(xiàn)在1月，平均為46.3mm。三、地形、地貌及地下水項目區(qū)地處魯西隆起東北部，濟陽坳陷東端，沂沭斷裂帶北端西側(cè)。地貌為黃河下游沖

27、積平原。場地地形平坦，地面標高介于14.07米12.73米，高差為1.349米。地下水類型為第四系孔隙潛水。含水層為第3層到第5層粉土和其中所夾粉細砂層，具弱富水性。區(qū)域內(nèi)河床相沖積層巨厚，具有一定的貯水能力，但因受海水的侵入影響，地下水質(zhì)礦化度較高。據(jù)有關(guān)部門物探表明，*市大部無淺層淡水資源，個別地區(qū)擁有淡水資源，但水量不大，屬于非資源性淡水。深層淡水埋深約500m以上，近海灘地淡水埋深可達2800m。由于境內(nèi)地勢平坦，地表坡降小，使地下潛水的水平運動受到遲滯，其排泄方式以蒸發(fā)為主；受區(qū)域大氣降水和地表河流的影響，潛水埋深變化十分活躍。項目區(qū)中深層淡水豐富，含水層厚度4050m，單井出水量大

28、于1000m3/d，主要礦化度小于1g/l的重碳酸鹽型和重碳酸硫酸鹽型水。該區(qū)地下水類型為壤中潛水型，深大約平均12m，標高4.85.0m，地下水就主要受大氣降水補給，并受地表灌溉水的影響，水位隨季節(jié)變化而變化，地下水位隨年內(nèi)降水量的大小而呈現(xiàn)出升降變化，變化幅度一般約為1m。由于受地形和海水的雙重影響，其地下水含鹽量較高，且排泄不暢，地下水水平運移緩慢。因此，在項目設(shè)計與施工時應注意地下水對混凝土的侵蝕性。四、工程地質(zhì)條件勘察報告表明，在勘察深度范圍內(nèi)，*縣中心商務區(qū)*商務中心項目建設(shè)工程巖土工程擬建場地地基土可劃分為五層，分別敘述如下：1、耕植土（qpd）褐黃色，松散，可塑，稍濕，含粉土及

29、植物根系。該層場區(qū)普遍分布。本次厚度0.40米3.00米，平均0.63米，層低標高12.73米14.07米，平均13.12米。2、粉質(zhì)粘土（q4al）褐黃色黑褐色，可塑，濕飽和。含鐵錳氧化物及生物碎屑。局部粉粒含量較高而相變?yōu)榉弁?，或粘粒含量較高，相變?yōu)檎惩?，偶見姜石。無搖振反應，稍有光澤，干強度中等，韌性中等。該層厚度7.10米11.80米，平均9.90米，層低標高0.59米5.41米，平均2.59米，層低埋深7.60米12.40米，平均10.53米。該層土為中等壓縮性土。3、粉土（q4al）黃褐色褐黃色，很濕飽和，中密。含鐵錳氧化物、姜石及生物殘骸，局部粘粒含量較高。無搖振反應，無光澤，干

30、強度低，韌性低。該層場區(qū)普遍分布，部分鉆孔未揭穿底板，鉆孔揭露厚度2.10米8.90米，平均6.67米，層底標高-7.31米1.99米，平均-3.96米；層底埋深11.00米20.30米，平均17.14米。該層土為中等壓縮性土。4、粉細砂（q4al）黃褐色、灰白色，飽和，中密密實。礦物成為為長石、石英，顆粒級配較好，含少量泥質(zhì)成分，局部為中砂。該層主要在高層公寓處揭露，鉆孔揭露厚度0.50米9.30米，平均2.06米。部分鉆孔未揭穿底板，層低標高為-11.48米-3.55米，平均-6.64米；層低埋深為16.20米24.50米，平均19.81米。該層土為低壓縮性土。5、粉土（q4al）黃褐色、

31、褐黃色，飽和，中密密實，含鐵錳氧化物，可見姜石，1cm3cm，無搖振反應，無光澤，干強度低，韌性低。該層主要在高層公寓處揭露，未揭穿底板，揭露的厚度350米4.00米，平均3.73米，層低標高-9.30米-8.30米，平均-8.86米，層底埋深22.00米22.70米，平均22.40米。該層土為中等壓縮性土。五、工程地質(zhì)條件和建筑適宜性表4-1 項目區(qū)的工程地質(zhì)條件和建筑適宜性表主要工程地質(zhì)要素和評價項目區(qū)天然地基承載力(kpa)120砂土液化不液化軟土厚度（m）無環(huán)境、水侵蝕性無侵蝕鹽漬土非鹽漬土一般工業(yè)、民用、建筑適宜性適宜高層重型建筑適宜性適宜六、地震烈度根據(jù)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（gb1

32、8360-2001），項目區(qū)的動峰值加速度為0.05g。由于屬于沖擊平原，越過了地質(zhì)活動劇烈地帶，地應力小，近年來無震情和帶來的災害情況。地震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計基本加速度為0.10g。地震動反應周期為0.55s。第五章 項目概況及規(guī)劃設(shè)計一、項目概況該項目位于縣城區(qū)*與府前街交叉路口向東約100m(路南),根據(jù)計劃,縣政府擬規(guī)劃建設(shè)一個占地84畝左右的廣場。其中有商務辦公樓12層，*購物商場6層，精品商鋪三棟：分別是5層、5層、3層。商務區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，設(shè)置有老人、兒童休閑廣場，地上、地下停車場。是集購物、文化活動、城市景觀于一體的中心區(qū)，可滿足社會各階層消費、游憩、餐飲、交流等各方面的需

33、求。本項目規(guī)劃總用地面積5.56hm2,建設(shè)用地面積4.0hm2,總建筑面積88474 m2,其中*商場面積45901 m2，商務辦公面積14418m2，精品商鋪面積28155m2，建筑密度38.5%，容積率2.31，綠化率31.6%，地上停車位373個。二、設(shè)計依據(jù)1、中華人民共和國規(guī)劃法及國家相關(guān)法律、規(guī)劃編制辦法和實施細則；2、高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范；3、商店建筑設(shè)計規(guī)范（jgj48-88）；4、汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范（jgj100-98）；5、汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范（gb50067-97）；6、建筑抗震設(shè)計規(guī)范（gb50011-2001）；7、國家、*省、*市的其他相關(guān)法律、

34、法規(guī)、標準、規(guī)范等。三、規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思（一）設(shè)計宗旨*商務中心區(qū)位于城區(qū)中心地段，作為重要地段的重要建筑物，力求在充分理解城市及地域特點的基礎(chǔ)上，運用現(xiàn)代理念和手法，將商務中心區(qū)設(shè)計成為一幢具有現(xiàn)代氣息、多重屬性的綜合體。（二）設(shè)計構(gòu)思設(shè)計構(gòu)思是方案形成的基礎(chǔ)，最后也形成了設(shè)計的基本理念，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1、在城市層面上，高層綜合體應是城市空間及景觀的構(gòu)成部分；2、在區(qū)域地塊，它應成為豐富該地塊空間層次的主體景觀，成為區(qū)域內(nèi)人為景觀的標志物；3、形象特色的塑造中，*商務中心區(qū)以現(xiàn)代理念和設(shè)計手法，強調(diào)建筑的商業(yè)氣息和性格特點，大面積的實墻與玻璃形成強烈對比，結(jié)合廣告位、鋼結(jié)構(gòu)雨棚等，使主

35、入口更加突出，高檔氣派；4、在功能在技術(shù)層面上，建筑不僅滿足功能分區(qū)明確，交通組織流暢，建筑環(huán)境優(yōu)美的目標，而且與各技術(shù)環(huán)節(jié)相配合，形成功能技術(shù)合理的綜合體。四、項目規(guī)劃設(shè)計（一）規(guī)劃設(shè)計指導思想本著為*縣增添現(xiàn)代商務城市超景觀為目的，按照*縣總體城區(qū)規(guī)劃、遠景規(guī)劃的要求進行設(shè)計，在*縣政府規(guī)劃指導下，立足實用、經(jīng)濟、“以人為本”的設(shè)計思想。力求達到布局合理、用地經(jīng)濟、設(shè)施完善、使用方便、便于管理、環(huán)境美化的具有地方特色的新型商務區(qū)。以提高當?shù)厣虅窄h(huán)境水平為目的，因地制宜、合理布局，充分利用土地和空間，兼顧經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益，提高土地利用率，最大限度地發(fā)揮規(guī)劃區(qū)中的土地價值。（二）總

36、體設(shè)計1、整體構(gòu)思，突出地標性本項目用地內(nèi)建筑體塊可以分為四部分，分別為商務辦公、*商場、6層精品商鋪、3層精品商鋪，總平面設(shè)計依托地形，結(jié)合地塊以南的區(qū)塊以及本次設(shè)計的功能需要，建筑體形上做了一些曲線和斜線，增加沿街面長度，同時營造一種輕松、活潑的氛圍。本項目用地內(nèi)建筑功能可以分為兩部分，商務辦公和餐飲購物。主入口設(shè)在孫武路東側(cè)，通過入口廣場吸引人流，爾后通過內(nèi)街分流，使區(qū)內(nèi)商業(yè)流線串聯(lián)一起，曲折而順暢，提高商鋪的人氣及買氣。此外，本項目在*商場和精品商鋪之間架設(shè)一道四層高的玻璃連廊，改善主入口步行街的空間比例，夜幕降臨，華燈初放，繽紛的櫥窗，如織的人流在玻璃天棚下交相輝映，給人以輕松、愉快

37、的視覺享受，大大提高了商城的藝術(shù)品位和商業(yè)檔次，屋面結(jié)合5、6層的中庭設(shè)計有天窗，豐富了第五立面設(shè)計。2、合理的入口布置、簡捷的交通流線不同交通的分布口，順應整個現(xiàn)狀和環(huán)境的走勢，在設(shè)計中分設(shè)商場出入口、超市出入口、員工出入口、貨物入口，合理高效地組織人流，在充分滿足功能區(qū)的人流集散要求外，力求做到人流和車流互不干擾。各出入口均設(shè)有集散空間并配以大面積的綠化停車位，和城市主干道相互結(jié)合、滲透。停車設(shè)計方面的安排：*商場、商務辦公地下一層空間作為停車場，可容納200個停車位，地面停車場設(shè)計于用地的北邊和西邊，員工自行車考慮在商務辦公樓一層架空部分。3、明確的功能分區(qū)*商場為14層，5、6層為辦公

38、區(qū)，精品商鋪也是14層，5、6層為辦公和儲藏空間，提高了空間的利用率，在功能和使用上達到和諧。（三）單體設(shè)計1、辦公部分商務辦公需要便捷的交通條件和舒適的工作環(huán)境，形態(tài)規(guī)整而又不失靈活，立面處理形式反映功能。建筑體量的分解、錯動形成靈活、豐富的底部形態(tài)。商務辦公規(guī)則開窗與底部商場靈活的立面機理產(chǎn)生對比，使整棟建筑更加活潑生動。外墻采用灰色天然石材與深灰色金屬、玻璃相配合與*商場取得立面形態(tài)的關(guān)聯(lián)。2、商場部分通過大面積的實墻和玻璃產(chǎn)生虛實對比，給人以強烈的視覺沖擊，結(jié)合廣告位和雨棚烘托商業(yè)氛圍。提高商城的品位和檔次。第六章 消防與安全一、消防（一）設(shè)計依據(jù)1、建筑滅火配置設(shè)計規(guī)范gb50140

39、2005;2、自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范gb500842001;3、建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范gb5022295;4、汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范(gb50067-97);5、建筑設(shè)計防火規(guī)范gb50016-2006。（二）消防概述本項目地面部分采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，線澆鋼筋混凝土樓板，建筑安全等級為二級，抗震設(shè)防烈度為7度。項目涉及多種建筑類型，因此在項目建設(shè)初期已經(jīng)做好各類建筑的消防設(shè)計，保證達到消防要求。（三）消防實施保障措施1、材料選擇（1）消防噴灑管材根據(jù)設(shè)計要求采用鍍鋅碳素鋼管及管件，管壁內(nèi)外鍍鋅均勻，無銹蝕、無飛刺，零件無偏加、方扣、絲扣不全、角度不準等現(xiàn)象。消火栓系統(tǒng)管材根

40、據(jù)設(shè)計要求選用碳素鋼管或無縫鋼管，管材無彎曲、銹蝕、重皮及凹凸不平等現(xiàn)象。（2）消防噴灑系統(tǒng)的報警閥、作用閥、控制閥、延遲器、水流指示器、水泵結(jié)合器等主要組件的規(guī)格型號符合設(shè)計要求，配件齊全，鑄造規(guī)矩，表面光潔，無裂紋，啟閉靈活，有產(chǎn)品出廠合格證（3）噴灑頭的規(guī)格、類型、動作溫度符合設(shè)計要求，外型規(guī)矩，絲扣完整，感溫包無破碎和松動，易熔片無脫落和松動，有產(chǎn)品出廠合格證。（4）消火栓箱體的規(guī)格類型符合設(shè)計要求，箱體表面平整、光潔。金屬箱體無銹蝕，劃傷，箱門開啟靈活。箱體方正，箱內(nèi)配件齊全。栓閥外型規(guī)矩，無裂紋，啟閉靈活，關(guān)閉嚴密，密封填料完好，有產(chǎn)品出廠合格證。、主要機具套絲機、砂輪鋸、臺鉆、電

41、錘、手砂輪、手電鉆，電焊機、電動試壓泵，套絲板、管鉗、臺鉗、壓力鉗、鏈鉗、手錘、鋼鋸、扳手、射釘槍、倒鏈、電氣焊等工具。（四）防火設(shè)計實施措施1、加強消防水源建設(shè)，確保消防水源系統(tǒng)，安全、暢通。按照建筑設(shè)計防火規(guī)范（gbj16-87）要求項目區(qū)應按規(guī)定設(shè)計室內(nèi)外消防系統(tǒng)，并根據(jù)需要建設(shè)專用消防蓄水池。內(nèi)設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)，自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計秒流量采用30l/s，消防水量設(shè)計見下表。表6-1 項目防火用水流量設(shè)計一覽表項 目用水量（l/s）室外消防栓系統(tǒng)30室內(nèi)消防栓系統(tǒng)10自動噴水滅火系統(tǒng)302、地下室、內(nèi)走道設(shè)機械防排煙系統(tǒng)，排出煙氣，補進新風，保證人員安全撤離。疏散樓梯間，消防電梯前室及

42、合用前室設(shè)機械加壓送風系統(tǒng)。3、場區(qū)按規(guī)范要求設(shè)置消防通道，以保證外援滅火道路的暢通。4、承重構(gòu)件采用鋼結(jié)構(gòu)，刷防火涂料，使用耐火等級達到二級。5、根據(jù)國家防火規(guī)范，本工程設(shè)置火災自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)及應急廣播系統(tǒng)。在一層設(shè)置消防中心，負責全樓的消防監(jiān)控工作。在劇場、營業(yè)廳、走廊、倉庫、車庫、機房的房間內(nèi)設(shè)感煙探測器、感溫探測器，在出口、樓梯口設(shè)手動報警按鈕，消防栓按鈕，通過監(jiān)控模塊連入消防中心。變配電室設(shè)1301滅火系統(tǒng)。6、室內(nèi)建筑平面及場區(qū)總平面按民用建筑設(shè)計防火規(guī)范、汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范及國家有關(guān)現(xiàn)行建筑防火規(guī)范設(shè)計，使建筑平面結(jié)構(gòu)緊湊、分區(qū)明確、疏散通道流暢

43、、規(guī)范。室內(nèi)設(shè)消防栓，消防管網(wǎng)橫向和豎向均為環(huán)狀，保證兩股水柱同時到達同一地點，室內(nèi)消防栓系統(tǒng)用水量為30l/s。內(nèi)設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)，自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計秒流量采用30l/s。將消防專用管網(wǎng)與生產(chǎn)用水水池管網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，確保有火情發(fā)生時供水充足。7、滅火器的配置根據(jù)建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范gb 50140的相關(guān)規(guī)定和產(chǎn)品的特性，配置干粉滅火器。二、施工安全（一）設(shè)計依據(jù)1、建筑設(shè)計防火規(guī)范（gbj16-87）；2、中華人民共和國勞動保護法；3、勞動部門關(guān)于生產(chǎn)性建設(shè)工程項目職業(yè)安全衛(wèi)生暫行規(guī)定；4、爆炸和火災危險環(huán)境電力裝置設(shè)計規(guī)范gb50058-92；5、建筑物防雷設(shè)計規(guī)范gb50057-94；6

44、、建筑抗震設(shè)防分類標準gb50223-95；7、建筑抗震設(shè)計規(guī)范gb50011-2001；8、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例(國務院令第279號)；9、實施工程建設(shè)強制性標準監(jiān)督規(guī)定(建設(shè)部令第81號)。（二）安全本項目涉及的施工面積廣，工程量大，應用的材料量大、種類多，如果管理不嚴格，可能存在一定的安全隱患，而且會產(chǎn)生材料和能源的浪費。因此，本項目嚴格按照國家的相關(guān)消防、安全與節(jié)能標準對本項目的具體工程實施進行嚴格管控，全程追蹤，避免安全事故的發(fā)生，減少能源和資源的損耗。1、施工及生產(chǎn)過程中的不安全因素運轉(zhuǎn)設(shè)備操作過程中，因操作過程接觸啟動設(shè)備，如操作不慎或違反操作規(guī)程，易造成機械損傷。在有電器設(shè)備或

45、電線的地方可能發(fā)生觸電事故，在有加熱設(shè)備和管路的地方，可能造成燙傷。干燥天氣條件下，尤其是冬春施工，容易產(chǎn)生火源。標準廠房建設(shè)過程中容易出現(xiàn)工程事故，造成人員傷亡。2、防范措施制定安全制度和安全生產(chǎn)操作規(guī)范。所有設(shè)備操作人員都通過安全操作規(guī)程的培訓。沒有經(jīng)過相關(guān)技術(shù)指導的工人不允許操作設(shè)備。所有的技術(shù)安全及衛(wèi)生都有專人負責，嚴格遵守勞動紀律，禁止設(shè)備帶病運轉(zhuǎn)，禁止運轉(zhuǎn)設(shè)備無人看管或委托無操作證的人照看，禁止在設(shè)備運轉(zhuǎn)時檢修。各個環(huán)節(jié)都設(shè)置專人專管，杜絕違規(guī)操作。所有用電設(shè)備均做接地保護裝置，凡在進行設(shè)備檢修時，要切斷電源，并派人看守，并在設(shè)備開關(guān)上掛警示牌，以確保安全。凡加熱設(shè)備的熱源管道，均

46、設(shè)保溫隔熱措施，這樣設(shè)計不僅可以節(jié)約能源，而且能夠防止燙傷。設(shè)計時選用噪聲低振動小的設(shè)備，對于超出衛(wèi)生標準的設(shè)備，設(shè)計時考慮降噪減震的措施，以達到國家標準。各類建筑施工期間，做好施工地段與外界的隔離工作，防止施工期間的粉塵擴散和噪聲傳播，并做好警示牌、攔網(wǎng)等，以確保行人安全。三、防災1、抗震*地區(qū)的抗震設(shè)防烈度為7度，本項目的主要建筑物設(shè)計按7度設(shè)防設(shè)計。依據(jù)中華人民共和國防震減災法的有關(guān)規(guī)定，嚴守質(zhì)量關(guān)。施工前期做好的防震設(shè)計工作，做到各項指標都達到國家規(guī)定的標準。項目建設(shè)初期選擇合適的地基，設(shè)計做到結(jié)構(gòu)合理、穩(wěn)定，強度達標，連接點牢固，并建立一整套的安全施工監(jiān)管制度。施工過程中做到嚴格管理

47、，抓好施工的各個環(huán)節(jié)，使各責任人、安全監(jiān)管人、技術(shù)負責人和巡查責任人明確職責嚴格監(jiān)管，并做好安全檢查工作。做到工程施工無安全事故，工程建成后無質(zhì)量問題。2、避雷本項目所有建筑物、構(gòu)筑物按建筑物防雷設(shè)計規(guī)范gb50057-94采取防雷和接地措施。施工過程遇到雷雨天氣做到不施工，并做好工程安全監(jiān)管工作，確保建筑施工過程中無事故。3、防暴雨在本項目排水設(shè)計中，根據(jù)往年夏季雨量豐沛期的降水瞬時最大值和建筑所在地區(qū)的位置和周邊的地形、地貌、暴雨強度等確定建筑設(shè)計中的排水設(shè)計，以滿足降暴雨時瞬時排水要求。各排水管道設(shè)置專人監(jiān)管和排查，發(fā)現(xiàn)問題立刻解決，保證不出現(xiàn)排水不暢的現(xiàn)象。四、職業(yè)衛(wèi)生與安全1、有粉塵

48、飛揚的工段，噴水防塵，減少空氣懸浮顆粒濃度，保證空氣質(zhì)量，提供良好的工作環(huán)境。2、根據(jù)工作區(qū)的特點，企業(yè)要加強個人衛(wèi)生與健康的教育，對操作工人要定期體檢。3、對配電室、各類機房等安全程度要求較高的場所，加強對操作工人的安全教育，實行持證上崗、定期培訓、定期考核、配備安全防護器具等措施。第七章環(huán)境影響評價一、建設(shè)項目概況*縣中心商務區(qū)*商務中心項目位于*縣城區(qū)*與府前街交叉路口向東約100m(路南)。本項目總建筑面積88474平方米，其中商務辦公14418平方米，*商場45901平方米，精品商鋪28155平方米，綠化率31.6%，地上停車位373個。二、建設(shè)項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀（一）大氣環(huán)境根據(jù)環(huán)境

49、監(jiān)測總站的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)，建設(shè)項目所在地大氣中的so2日均監(jiān)測值為（0.0090.107）mg/m3,不超過國家二級標準（0.15 mg/m3）；總懸浮顆粒物日均為（0.0950.836）mg/m3，超過國家二級標準（0.30mg/m3）；可吸入顆粒物日均值為（0.0620.580）mg/m3，超過國家二級標準（0.30mg/m3）；二氧化氮每小時平均值為（未檢出0.066）mg/m3，不超過國家二級標準（0.24mg/m3）。總體而言該地區(qū)環(huán)境空氣不符合環(huán)境空氣質(zhì)量標準（gb3095-1996）中規(guī)定的二級標準。（二）聲環(huán)境本地區(qū)的噪聲主要來自居民生活和交通噪聲，經(jīng)檢測交通噪聲晝間年均值為67

50、.9db（a），環(huán)境噪聲能夠符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（gb3096-1993）中規(guī)定的二類標準。三、建設(shè)項目對環(huán)境可能造成影響的分析、預測和評估（一）施工期環(huán)境影響簡要分析本項目施工期較長，施工期主要環(huán)境影響因素為：增加道路交通運輸量；施工機械和車輛產(chǎn)生尾氣；施工設(shè)備和運輸車輛產(chǎn)生的噪聲；施工過程中土方的挖掘、填埋、建筑材料的運輸、堆存產(chǎn)生的施工揚塵；施工棄土和建筑垃圾及建筑工人生活垃圾；施工廢水和建筑工人生活污水等都將會對周圍大氣環(huán)境、水環(huán)境、聲環(huán)境、生態(tài)環(huán)境及交通產(chǎn)生一定的暫時性影響。工程施工影響范圍主要是廠址及鄰近區(qū)域。1、施工期環(huán)境空氣影響分析施工期對大氣環(huán)境質(zhì)量的影響主要來自機動車輛

51、及施工機械的燃油產(chǎn)生的廢氣、運輸車輛道路揚塵和施工場地揚塵等。施工揚塵是主要的污染源，主要產(chǎn)生在以下環(huán)節(jié)：土方挖掘和現(xiàn)場堆放揚塵。攪拌混凝土揚塵。建筑材料（白灰、水泥、砂子、石子和磚等）的搬運及堆放揚塵。施工垃圾的清理及堆放揚塵。物料運輸車輛造成的道路揚塵（包括施工區(qū)內(nèi)工地道路揚塵和施工區(qū)外道路揚塵）。由于污染源為間歇性排放源并且揚塵點低，因此，只會在近距離內(nèi)形成局部暫時污染影響，但施工現(xiàn)場的污染物未經(jīng)擴散稀釋就直接進入地表呼吸地帶，會給現(xiàn)場施工人員的生活和健康帶來一定的影響。施工揚塵會使該區(qū)tsp污染物有所增加，特別是大風天氣更加嚴重一些。但由于工程廠址附近無敏感性目標分布，因此，施工粉塵對

52、相關(guān)環(huán)境空氣影響不大。施工期間所用施工機械和運輸車輛較少，燃油產(chǎn)生的廢氣屬于零散、少量、無組織排放，亦為流動污染源，因此廢氣中所排放的so2、nox、co的污染物不會構(gòu)成環(huán)境空氣主要污染源，對周圍環(huán)境空氣質(zhì)量影響很小。2、施工期水環(huán)境影響分析施工期間用水主要是施工物料攪拌等建筑用水、路面及土方噴灑水、施工機械和車輛沖洗水，以及建筑工人生活用水。施工期間分段設(shè)置小型的施工廢水收集設(shè)施，如建一些小沉淀池，將施工中產(chǎn)生的施工工藝廢水收集后回用，主要用于混料或潑灑地面等對用水水質(zhì)要求不高的環(huán)節(jié)。施工期設(shè)置生活區(qū)，并采取生活污水收集設(shè)施，收集后可就近排入市政污水管線或由環(huán)衛(wèi)部門清運至生活污水處理廠，防止

53、生活污水隨意潑灑對環(huán)境產(chǎn)生的影響。采取上述措施后，施工工藝廢水全部回用，而施工生活廢水得到有效的處置，不直接進入地表水體，因此，施工期廢水對環(huán)境影響輕微。3、施工期聲環(huán)境影響分析根據(jù)本項目工程涉及的建設(shè)內(nèi)容及施工特征，其主要的影響環(huán)節(jié)為土石方階段推土機、挖掘機及運輸車輛的移動聲源影響；基礎(chǔ)施工階段打樁機、夯實機等脈沖性噪聲影響；結(jié)構(gòu)制作階段的混凝土運輸、振搗器等設(shè)備噪聲影響；設(shè)備安裝及裝修階段起重機、升降機及有關(guān)裝修器械產(chǎn)生噪聲的影響。各施工階段主要噪聲源見表7-1。表7-1 施工期主要噪聲源聲值一覽表 單位：db（a）施工階段聲源聲級db（a）聲源性質(zhì)土方階段推土機7896間歇性挖掘機859

54、5間歇性各種車輛7080間歇性基礎(chǔ)施工階段打樁機7090間歇性夯實機7090間歇性結(jié)構(gòu)制作階段混凝土運輸車7085間歇性振搗器85100間歇性空壓機8595間歇性電焊機9095間歇性電鋸100110間歇性裝修、安裝階段電鉆100110間歇性電錘、手工具100105間歇性吊車7080間歇性升降機7080間歇性按照環(huán)境影響評價技術(shù)導則規(guī)定的距離衰減公式計算出噪聲值較高的單機噪聲源影響結(jié)果見表7-2。表7-2 單機噪聲源聲值距離衰減表聲源名稱源值db（a）距聲源不同距離處的噪聲值db（a）20m40m60m80m100m200m300m500m電鉆、電鋸、攪拌機等110847874727064605

55、6挖掘機956963595755494541推土機946862585654484440空壓機926660565452464238右上表可見，工程施工對現(xiàn)場周圍100m以內(nèi)敏感點影響較大，500m以外影響很小。按照環(huán)境影響評價技術(shù)導則能量疊加公式計算，如一臺攪拌機和一臺挖掘機同時工作時，噪聲疊加值可達100 db（a），則在無聲障條件下，晝間影響范圍可達到100m，夜間影響范圍在300m。由于施工現(xiàn)場附近300m范圍內(nèi)沒有居民居住，因此，施工期噪聲不會對其產(chǎn)生影響。4、施工期固體廢物污染影響分析施工期固體廢物主要是建筑垃圾、施工棄土和施工人員生活垃圾。（1）建筑垃圾及施工棄土施工期間的建筑垃圾主要是廢磚塊、灰漿、等廢棄的建筑材料，棄土及建筑垃圾及時清運，送到指定政府指定地點填埋。因此，建筑垃圾及施工棄土也不會對環(huán)境產(chǎn)生較大影響。（2）施工期生活垃圾施工期生活垃圾產(chǎn)生量按照0.75kg/人d計算，施工人員平均每天40人，施工期按照180天計算，整個施工階段生活垃圾產(chǎn)生量為5.4t，生活垃圾分類存放， （3）施工期固體廢物污染防治措施對施工期產(chǎn)生的建筑垃圾、施工棄土及時清運，送到指定地點處置。生活垃圾要分類存放，委托環(huán)衛(wèi)部門清運處置。5、施工期生態(tài)環(huán)境影響分析本項目施工期對生態(tài)環(huán)境影響主