房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告模板

1、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告20111029目錄 2 3 4 6 14 32致委托方函房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：我公司于 2008 年 11 月 06 日接受貴方委托，對(duì)貴方位于南京市建鄴區(qū)江東中路 289 號(hào) 17 層房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，評(píng)估工作至2011 年 10 月 29 日結(jié)束。根據(jù)委托方提供的商品房抵押窗口表、國有土地使用證等相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象為南京聯(lián)強(qiáng)冶金集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬部分房地產(chǎn)，建筑面積為32484.16 ，土地使用權(quán)總面積為10579.3 ，土地分?jǐn)偯娣e為4657.4 ，用途為商業(yè)。我公司嚴(yán)格按照國家有關(guān)法律法規(guī)和

2、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料，選用適宜的估價(jià)方法，通過綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素，進(jìn)行認(rèn)真測算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2011 年 10 月 29 日滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開市場價(jià)值為人民幣69679 萬元法定代表人：江蘇博文房地產(chǎn)土地造價(jià)咨詢?cè)u(píng)估有限公司二八年十一月十日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1. 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3. 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人

3、沒有個(gè)人利關(guān)系或偏見。4. 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5. 沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、 假設(shè)條件1. 本次估價(jià)以委托方提供的估價(jià)資料真實(shí)合法為前提，若委托方提供的資料失實(shí)或有任何隱匿，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。2. 本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并基于下列假設(shè)：不考慮特殊買家的額外出價(jià)；交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益；交易雙方掌握必要的市場信息，在充裕的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行交易；交易雙方具有一定的房地產(chǎn)交易知識(shí)，交易條件公開且不具有排他性；該房地

4、產(chǎn)能在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。3. 本次估價(jià)未考慮租賃、查封、抵押等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，并以估價(jià)對(duì)象處于完整權(quán)利狀態(tài)，并且保持整體和持續(xù)使用為前提。二、限制條件1.本次估價(jià)所確定的房地產(chǎn)價(jià)值是在本次估價(jià)目的的特定條件下形成的市場客觀合理價(jià)值，若改變估價(jià)目的則使用本報(bào)告無效。2.本次估價(jià)未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變動(dòng)及遇到自然力或其他不可抗力時(shí)可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響。3.本次估價(jià)結(jié)果包括與房產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的水、電以及配套的所有相關(guān)輔助設(shè)施。4.本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)為估價(jià)師實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象之日。5.本次評(píng)估土地面積是依據(jù)抵押面積/規(guī)劃總建筑面積 總土地面積計(jì)算而來， 如與土地主管部門認(rèn)

5、定面積不一致，應(yīng)以土地主管部門所出具法定面積為準(zhǔn)。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方名稱：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二、估價(jià)方法定代表人：譚路芳三、估價(jià)對(duì)象1. 項(xiàng)目概況教師公寓占地面積 19.2 畝，建筑體量 9.61 萬平方米，最高建筑高度 16.2 米，。2. 估價(jià)對(duì)象房屋概況及權(quán)屬狀況估價(jià)對(duì)象建于 2011年，經(jīng)現(xiàn)場查勘為十成新，鋼混結(jié)構(gòu)，建筑物總層數(shù)為 6 層，估價(jià)對(duì)象為 15 層，用途為住宅。根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場勘查，估價(jià)對(duì)象所在的商業(yè)部分已完成竣工驗(yàn)收，室內(nèi)無裝修。目前所有權(quán)人尚未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，根據(jù)委托方提供的商品房抵押窗口表，估價(jià)對(duì)象為聯(lián)強(qiáng)國際大廈部分項(xiàng)目房地產(chǎn)， 本次

6、評(píng)估面積為 32484.16 平方米，土地分?jǐn)偯娣e為 4657.4 平方米。3.1 地理位置衡陽珠暉區(qū)湖南工學(xué)院4.1 交通狀況估價(jià)對(duì)象附近有 10 路、40 路、2 等公交線路，距離最近的公交站約 150 米，與高鐵不遠(yuǎn)，交通十分便捷。4.2 環(huán)境質(zhì)量估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域景觀環(huán)境較好，該區(qū)域適合住宅。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二 11 年十一月 29 日六、價(jià)值定義估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開市場價(jià)值七、估價(jià)依據(jù)1.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2.中華人民共和國土地管理法3. 建設(shè)部發(fā)建標(biāo) 199948號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（

7、GB/T50291-1999）4.中華人民共和國擔(dān)保法5.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法6.房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見7. 商品房抵押窗口表 、國有土地使用證、國有土地使用權(quán)出讓合同 、委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件8. 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場勘察記錄9. 委托方提供的與本次估價(jià)相關(guān)的資料10. 本估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料八、估價(jià)原則房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則在估價(jià)過程中遵循合法原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。1、合法原則房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象在合法使用，合法交易、合法處置等為前提下進(jìn)行估價(jià)。2、最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行

8、估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。3、替代原則要考慮同一市場下相同物品具有相同市場價(jià)值的經(jīng)濟(jì)原理，在同等條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象的結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)的正常價(jià)格。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)結(jié)果必須為估價(jià)時(shí)點(diǎn)客觀合理價(jià)格，同時(shí)此估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用必須受估價(jià)時(shí)點(diǎn)的限制。5、謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定性因素的情況下做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉

9、的法定優(yōu)先受償款。九、估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)常用的方法有市場比較法、成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法等幾種方法。通過對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和類似地區(qū)的房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析，估價(jià)對(duì)象類似地區(qū)具有較為活躍和成熟的房地產(chǎn)市場，能夠收集到較為完整的可比實(shí)例資料，可以從可比實(shí)例的成交價(jià)格修正得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格，因此確定市場比較法作為其中一種評(píng)估方法。通過估價(jià)師對(duì)市場的調(diào)查，能夠收集到較為完整的房地產(chǎn)建造成本資料，且運(yùn)用成本法能夠保守地測算估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)有價(jià)值，因此我們采用成本法作為本次估價(jià)的另一種方法。市場比較法，是在求取一宗待估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將待估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過對(duì)

10、交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正，得出待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常合理價(jià)格。市場比較法技術(shù)路線：1、在類似地區(qū)調(diào)查類似房地產(chǎn)的交易情況，選取三個(gè)近期的交易案例作為可比實(shí)例；2、通過對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格修正求得估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。成本法，是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)地重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，由于估價(jià)對(duì)象為在建工程，故不考慮折舊影響。即：估價(jià)對(duì)象價(jià)值=土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +投資利潤 +銷售稅費(fèi)。技術(shù)路線：1、求取土地價(jià)值2、求取房產(chǎn)價(jià)值2.1 求取房屋重置價(jià)格：包括前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、政府規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)、利息、利

11、潤、銷售稅費(fèi)2.2 求取房產(chǎn)價(jià)值3、求得估價(jià)對(duì)象積算價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值 =土地價(jià)值 +房產(chǎn)價(jià)值十、估價(jià)結(jié)果我公司嚴(yán)格按照國家有關(guān)法律法規(guī)和房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料，選用適宜的估價(jià)方法，通過綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素，進(jìn)行認(rèn)真測算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2011 年 10 月 29 日滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開市場價(jià)值為人民幣69679 萬元。十一、估價(jià)作業(yè)日期2008年 11月 06 日至 2008年 11月 10日十二、未來市場風(fēng)險(xiǎn)分析雖然目前房地產(chǎn)市場正處在調(diào)整階段，房地產(chǎn)價(jià)格有所松動(dòng)，但商業(yè)房地產(chǎn)市場近期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)很大。六

12、、估價(jià)測算過程（一）采用成本法進(jìn)行測算1.土地采用市場比較法1.1 比較實(shí)例選擇通過調(diào)查分析，選擇了近期發(fā)生交易的與待估宗地條件類似的3 個(gè)比較案例，具體選擇原則和案例條件描述如下：選擇案例原則如下：1.1.1 與待估宗地屬同一供需圈1.1.2 與待估宗地用途應(yīng)相同或相近1.1.3 與待估宗地的交易類型相同或相似1.1.4 與待估宗地的估價(jià)基準(zhǔn)日應(yīng)接近1.1.5 交易案例必須為正常交易，或修正為正常交易。面積4657.44992.56822.14889.6容積率6.04.0/2.0臨街狀況兩面臨街一面臨街一面臨街兩面臨街宗地內(nèi)開發(fā)土地平整土地平整土地平整土地平整水平相鄰?fù)恋乩宰≌瑸橹饕宰≌瑸?/p>

13、主以商業(yè)為主以住宅為主用狀況其它主要影無無無無響因素1.3 比較因素條件指標(biāo)說明表編制本次評(píng)估運(yùn)用市場比較法時(shí)所選擇的區(qū)域因素、個(gè)別因素，在編制比較因素指數(shù)時(shí)，由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)市場交易情況，確定本次運(yùn)用市場比較法測算租金時(shí)所選擇的相應(yīng)的比較因素指標(biāo)說明表編制依據(jù)。根據(jù)待估宗地與比較實(shí)例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。詳見表 6。表 6比較因素條件指數(shù)表比較因素待估宗地實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三建鄴區(qū)經(jīng)四建鄴區(qū)會(huì)展中南京市建鄴區(qū)明項(xiàng)目名稱鐵管巷地塊路以東，緯八心東北角地塊園地塊路以南地塊土地用途100100100100交易日期100102102102交易情況100100100100距市中心距

14、離10095115100區(qū)區(qū)域繁華程度10098102100道路通達(dá)度1009898100域交通便利度100969898因基礎(chǔ)設(shè)施完善度10098100100素公用設(shè)施完備度100989698環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100989898形狀100100100100面積100100100100個(gè)容積率100102102106臨街狀況1009898100別宗地內(nèi)開發(fā)水平100100100100因相鄰?fù)恋乩脿钏?00100104100況其它主要影響因100100100100素1.5 編制因素比較修正系數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表7。表 7因素比較修正系數(shù)表比較因素實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三建鄴區(qū)

15、會(huì)展中心南京市建鄴區(qū)項(xiàng)目名稱鐵管巷地塊東北角地塊明園地塊成交價(jià)格18944 元 / 25798 元 / 19660 元 /土地用途100/100100/100100/100交易日期100/102100/102100/102交易方式100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100距市中心距離100/95100/115100/100區(qū)域繁華程度100/98100/102100/100區(qū)域因素道路通達(dá)度100/98100/98100/100交通便利度100/96100/98100/98基礎(chǔ)設(shè)施完善度100/98100/100100/100公用設(shè)施完備度10

16、0/98100/96100/98環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100/98100/98100/98形狀100/100100/100100/100面積100/100100/100100/100容積率100/102100/102100/106個(gè)別因素臨街狀況100/98100/98100/100宗地內(nèi)開發(fā)水平100/100100/100100/100相鄰?fù)恋乩脿顩r100/100100/104100/100其它主要影響因素100/100100/100100/100測算單價(jià)22538 元 / 22955元 / 19320 元 /比準(zhǔn)價(jià)格21604.33元 / 估價(jià)對(duì)象土地取得成本為：21604.33 元/ 4657

17、.4 =10062.00 萬元2建筑物重置價(jià)通常采用成本積算法求取。建筑物重置價(jià)內(nèi)涵包括建筑物開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤。2.1 開發(fā)成本由前期工程費(fèi)、建安工程造價(jià)、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、代收費(fèi)用 (政策性收費(fèi) )構(gòu)成。（ 1） 建安工程費(fèi)：根據(jù)建筑工程概預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，類似于估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)項(xiàng)目，建成后的地上建安工程費(fèi)為1500 元/，估價(jià)對(duì)象商業(yè)已全部建成。根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場勘查，根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場勘查，估價(jià)對(duì)象所在的商業(yè)部分已完成竣工驗(yàn)收，室內(nèi)無裝修，無設(shè)施設(shè)備。故估價(jià)對(duì)象房屋建安工程費(fèi)為：1500 元/ 324

18、84.16 =4872.62 萬元（ 2） 前期工程費(fèi)：包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“六通”的費(fèi)用，評(píng)估中以適當(dāng)?shù)谋壤_定前期費(fèi)用為建安工程造價(jià)的 10%，則前期工程費(fèi)為 ： 4872.26 萬元 10%=487.26 萬元（ 3） 附屬公共配套設(shè)施費(fèi)：包括列入項(xiàng)目規(guī)劃圖、規(guī)劃要點(diǎn)，列入建筑安裝施工圖預(yù)算項(xiàng)目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用。宗地紅線內(nèi)附屬公共配套設(shè)施費(fèi)用按建筑面積計(jì)需150.00 元/m2，22萬元?jiǎng)t附屬公共配套費(fèi)為： 150 元/m32484.16 m =487.26（ 4） 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)直接為商品房配套建設(shè)的照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等公共基礎(chǔ)

19、設(shè)施費(fèi)用。宗地紅線內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用按建筑面積計(jì)需250.00 元/m2，則公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為：250 元/ 32484.16 m 2=812.10 萬元（ 5） 政策性收費(fèi)：按建筑面積 172.3 元 /平方米計(jì)算，根據(jù)南京市物價(jià)、南京市財(cái)政局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局、省財(cái)政廳關(guān)于調(diào)整南京市城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的批復(fù)的通知 ,確定代收費(fèi)用 (政策性收費(fèi) )：市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 150 元/m2；白蟻防治費(fèi) 2.3 元 / m2；教育地方附加費(fèi) 10.0 元/ m2；散裝水泥基金 2 元/m2；新型墻體材料專項(xiàng)基金 8 元/m2；即： 172.3 元/ 32484.16 =559.70 萬元開

20、發(fā)成本 =4872.62萬元 +487.26萬元 +487.26萬元 +812.10萬元 +559.70萬元=7218.94萬元2.2 管理費(fèi)用該項(xiàng)費(fèi)用是指在建設(shè)施工過程中的發(fā)生的管理費(fèi)，包括人員工資、福利等，該項(xiàng)費(fèi)用按建造成本費(fèi)用的5%，則管理費(fèi)為：管理費(fèi)用 =（土地成本 +開發(fā)成本）管理費(fèi)率 =（10062.00 萬元 +7218.94 萬元） 5%=864.05 萬元2.3 投資利息投資利息：按建筑物投資額和合理的建造期限及現(xiàn)時(shí)資金社會(huì)一般無風(fēng)險(xiǎn)收益確定并假定資金均勻投入，按工程計(jì)算期1 年與銀行利息（一年期貸款利率為6.66%）計(jì)。則投資利息為： 10062.00 萬元 (1+6.66

21、%)1-1 +（7218.94 萬元 +864.05 萬元） (1+6.66%)0.5-1 =969.24 萬元2.4 投資利潤是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均利潤率，利潤率取 40%。投資利潤為：投資利潤 =（土地成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息） 利潤率=（ 10062.00 萬元 +7218.94 萬元 +864.05 萬元 +969.24 萬元） 0.4=7645.69 萬元2.5 銷售稅費(fèi)營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育附加費(fèi)、按銷售價(jià)格的5.55%計(jì)，則銷售稅費(fèi)為：銷售稅費(fèi) =（ 10062.00 萬元 +7218.94 萬元 +864.05 萬元 +9

22、69.24 萬元 +7645.69萬元） 0.0555=1485.18 萬元2.6估價(jià)對(duì)象價(jià)值 =土地成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +投資利潤 +銷售稅費(fèi)V=10062.00 萬元 +7218.94萬元 +864.05 萬元 +969.24 萬元 +7645.69 萬元+1485.18 萬元 =28245.1 萬元（二）采用市場比較法測算：1、估價(jià)對(duì)象第一層測算過程比較法即選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期成交的類似用途房地產(chǎn)交易案例進(jìn)行交易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格。1）選取可比實(shí)例針對(duì)估價(jià)對(duì)象的評(píng)估目的和其特點(diǎn)，經(jīng)過估價(jià)人員的調(diào)查及分析，選取三個(gè)與估價(jià)對(duì)象建

23、筑結(jié)構(gòu)相同、交易情況正常、用途相似、交易類型相同、區(qū)域及個(gè)別因素條件相近、交易時(shí)間為近期的交易案例。2）編制比較因素條件說明表表 2比較因素條件說明表離商業(yè)中位于商業(yè)中位于商業(yè)中位于商業(yè)中位于商業(yè)中繁華心的距離心心心心所處區(qū)域程度的商業(yè)集高高高高區(qū)聚程度道路及停域交通優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)因車情況便捷公交線素程度較多較多較多較多路情況配套設(shè)施較好較好較好較好環(huán)境質(zhì)量優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)區(qū)域規(guī)劃優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)臨街類型兩面臨街兩面臨街兩面臨街兩面臨街建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量好好好好個(gè)建筑物裝修情況一般一般好好別物業(yè)管理較好一般一般一般因成新度新新新新素樓層一層一層一層一層人流量多多多多4）根據(jù)因素比較表進(jìn)行價(jià)格修正及評(píng)估測算價(jià)格修正及測算

24、表比較因素待估房地案例一案例二案例三產(chǎn)交易情況100306133038830571交易時(shí)點(diǎn)100100100100商服繁華狀況15151515交離商業(yè)中心15151515通的距離區(qū)域狀公交便捷度15151515況因素配套設(shè)施10101010環(huán)境質(zhì)量15151515區(qū)域規(guī)劃20202020臨街類型10101010合計(jì)100100100100建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量15151515建筑物裝修情況15151818個(gè)別物業(yè)管理10888成新度20202020因素樓層15151515人流量25252525合計(jì)100981011015）計(jì)算結(jié)果比較案例交易價(jià)格306133038830571（元/ ）交易情況修正10

25、0/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100/100100/100個(gè)別因素修正100/98100/101100/101比準(zhǔn)價(jià)格（元 / ）312383008730268權(quán)重0.320.340.34評(píng)估單價(jià)（元 / ）307226）估價(jià)對(duì)象第一層評(píng)估單價(jià)為30722 元/ 。7）估價(jià)對(duì)象第一層評(píng)估總價(jià)為30722 元/ 3103.11 =9533.37 萬元。2、估價(jià)對(duì)象第二層測算過程1）根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，住宅類房地產(chǎn)第二層租金為第一層的80%-90%，本次評(píng)估第二層租金取第一層的80

26、%。2）市場比較法測算估價(jià)對(duì)象第二層單價(jià)：30722 元/ 80%=24578 元/ 3）市場比較法測算估價(jià)對(duì)象第二層總價(jià)：24578 元/ 5867.28 =14420.60 萬元3、估價(jià)對(duì)象第三層測算過程1）根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場類房地產(chǎn)第三層租金為第一層的70%-80%，本次評(píng)估第三層租金取第一層的70%。2）市場比較法測算估價(jià)對(duì)象第三層單價(jià)：30722 元/ 70%=21505 元/ 3）市場比較法測算估價(jià)對(duì)象第三層總價(jià)：21505 元/ 6845.20 =14720.60 萬元4、估價(jià)對(duì)象第四層測算過程1）根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場類房地產(chǎn)第四層租金為第一層的65%-70%，本次評(píng)估第四層租金取第一層的65%。2）市場比較法測算估價(jià)對(duì)象第四層單價(jià)：30722 元/ 65%=19969 元/ 3）市場比較法測算估價(jià)對(duì)象第四層總價(jià)：19969 元/ 6873.05 =13725.00 萬元5、估價(jià)對(duì)象第五層測算過程1）根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場類房地產(chǎn)第五層租金為第一層的60%-70%，本次評(píng)估第五層租金取第一層的60%。2）市場比較法測算估價(jià)對(duì)象第五層單價(jià)：30722 元/ 60%=18433 元/ 3）市場比較法測算估價(jià)對(duì)象第五層總價(jià)：18433 元/ 6230.47 =1148