2001年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題

1、 真題 2001 年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題問答題第 1 題：某估價(jià)公司于 1999年 8月 1日對(duì)一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的為抵押貸 款，按當(dāng)時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的結(jié)果為 1000 萬(wàn)元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主 800 萬(wàn)元。 2001年 10月 1日，因該業(yè)主無(wú)力償還貸款，銀行申請(qǐng)，經(jīng)法院判決將 該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為 600 萬(wàn)元，加上業(yè)主已償還給銀行 的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行 100 萬(wàn)元。為此，銀行要求估價(jià)公司賠償該 100 萬(wàn)元的損失，而估價(jià)公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。請(qǐng)問估價(jià)公司應(yīng)如何說(shuō)明自 己沒有責(zé)任和解釋其原因 ? 您的答案：參考答案：1銀行按估價(jià)值的八成貸款

2、給業(yè)主，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)考慮不夠。2抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 1999年 8月 1日，拍賣的時(shí)間為 2001年 10月1日，由于時(shí)間變化，房地 產(chǎn)價(jià)值會(huì)發(fā)生變化。3由于短期 （ 快速） 和強(qiáng)制性變現(xiàn)因素，拍賣價(jià)格可能會(huì)低于公開市場(chǎng)價(jià)值。4房地產(chǎn)拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后得款可能低于公開市場(chǎng)價(jià)值。5如果估價(jià)公司當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，就沒有賠償責(zé)任。詳細(xì)解答：第 2 題：某公司欲將其位于商業(yè)區(qū)的一棟自建 4 層廠房，轉(zhuǎn)讓給某集團(tuán)改建為百貨超 市。根據(jù)該公司提供的房地產(chǎn)權(quán)證，該廠房為框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6000m2，竣工日期為 1980年 5月?，F(xiàn)委托某估價(jià)公司評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格，請(qǐng)問該估價(jià)公司 應(yīng)搜集哪些資料 ? 您的

3、答案：參考答案：1對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料。2有關(guān)估價(jià)對(duì)象的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等資料。3了解城市規(guī)劃是否允許該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途。4如果城市規(guī)劃允許改變?yōu)樯虡I(yè)用途， 需了解商業(yè)用途下的類似房地產(chǎn)的租金、 售價(jià)等資料。5改變用途所需投入的改建費(fèi)用等資料。6需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)等。詳細(xì)解答：第 3 題：您的答案：參考答案：1應(yīng)優(yōu)先選用的估價(jià)方法是：收益法和比較法。 2因商場(chǎng)屬于收益性 房地產(chǎn)，應(yīng)選用收益法作為其中一種估價(jià)方法。 3在市場(chǎng)交易實(shí)例比較多 的情況下，應(yīng)選擇比較法為另一種估價(jià)方法。 4在兩種方法估價(jià)中均應(yīng)考 慮租約租金對(duì)商場(chǎng)價(jià)格的影響。 有租約的租金收入用租約租金

4、租約期 滿后的租金收入用客觀租金 現(xiàn)空置部分也要計(jì)客觀租金收入5將兩種方法的估價(jià)結(jié)果綜合，確定最終估價(jià)值。詳細(xì)解答： 單項(xiàng)選擇題 第 4 題： 該項(xiàng)目整體拍賣時(shí)競(jìng)買人的最可能出價(jià)為 ( ) 。A. 已完工程的建筑費(fèi) 3000 萬(wàn)元+已交的土地使用權(quán)出讓金 1400萬(wàn)元B. 已完工程的建筑費(fèi) 3000 萬(wàn)元+已交的土地使用權(quán)出讓金 1400萬(wàn)元+需補(bǔ)交 的土地使用權(quán)出讓金 1500 萬(wàn)元C. 在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值 +土地市場(chǎng)價(jià)值 7500 萬(wàn)元- 需補(bǔ)交的土地使用權(quán) 出讓金 1500 萬(wàn)元D. 在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值 +土地市場(chǎng)價(jià)值 7500 萬(wàn)元 參考答案： C 您的答案：答案解析：第 5

5、題： 該項(xiàng)目中甲方權(quán)益最可能的拍賣價(jià)值為 () 。A. 在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值 30%+(土地市場(chǎng)價(jià)值 7500 萬(wàn)元- 需補(bǔ)交的土地 使用權(quán)出讓金 1500萬(wàn)元) 30%B. 在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值 30%+(土地市場(chǎng)價(jià)值 7500 萬(wàn)元- 其中的土地使 用權(quán)出讓金部分 ) 30%+甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值C. 在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值 30%+(土地市場(chǎng)價(jià)值 7500 萬(wàn)元- 需補(bǔ)交的土地 使用權(quán)出讓金 1500萬(wàn)元) 30%+甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值D. 以上三種判斷都不對(duì)參考答案： B 您的答案：答案解析： 第 6 題： 能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在 ( )A. 政

6、府房地產(chǎn)管理部門B. 政府規(guī)劃管理部門C. 政府土地管理部門D. 上級(jí)總公司參考答案： B 您的答案：答案解析： 第 7 題： 評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為 ( )A. 460m2B. 600m2C. 1000m2D. 以上三個(gè)面積都不行參考答案： D 您的答案：答案解析： 第 8 題： 該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇 ( )A. 房地產(chǎn)管理部門B. 資產(chǎn)管理部門C. 有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D. 驗(yàn)資機(jī)構(gòu)參考答案： C 您的答案：答案解析：指錯(cuò)題第 9 題：您的答案：2缺少產(chǎn)權(quán)4可比參考答案： 本題有下列之錯(cuò)處及不足：1缺少土地使用性質(zhì)描述描述3沒有說(shuō)明房屋改變用途及重建是否經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)實(shí)例 A 為拍賣，其交易情況一般需修正5可比實(shí)例 B 交易日期修正錯(cuò)了6可比實(shí)例 B 可比性差， 修正幅度超過(guò) 20%，面積與估價(jià)對(duì)象差別太大7可比實(shí)例 C選用匯率錯(cuò)誤8收益年限不應(yīng)選取 50 年9收益法只選擇一個(gè)參照物， 客觀性不夠10全年收益天數(shù)按 300天計(jì)算錯(cuò)誤11確定資本化率不能只參照一個(gè)實(shí)例12比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)為收益價(jià)格13未來(lái)發(fā)生的投資利息中應(yīng)包括在建工程投資的利息14未來(lái)發(fā)生的利潤(rùn)未計(jì)算15超市應(yīng)優(yōu)先選用收益法估價(jià)16區(qū)域因素和個(gè)別因素描述不夠具體詳細(xì)解答：指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤第 10 題：您的答案： 參考答案：本題有以下之錯(cuò)誤并需改正：1有效毛收入計(jì)算有錯(cuò)應(yīng)為 =