房地產(chǎn)公司營(yíng)銷費(fèi)用及管理舉例

1、房地產(chǎn)公司銷售費(fèi)用、房地產(chǎn)公司銷售費(fèi)用內(nèi)容： 銷售前期費(fèi)、銷售推廣費(fèi)、合同交易費(fèi)等、銷售代理費(fèi)和其他費(fèi)用。單獨(dú)設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)的銷 售機(jī)構(gòu)的費(fèi)用也計(jì)入銷售費(fèi)用。1、銷售前期費(fèi)： 核算與銷售相關(guān)的一些前期費(fèi)用， 主要分不能出售的樣板房裝飾費(fèi)用 （包 括硬裝飾和軟裝飾） 、售樓處建造與裝飾和其他。 售樓處建造與裝飾費(fèi)用分為兩塊，售樓處 建造部分指的是臨時(shí)搭建的售樓處， 在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費(fèi)的建造費(fèi) 用，如果利用會(huì)所、 商場(chǎng)或住宅來(lái)暫做售樓處用的，其建造費(fèi)用在開(kāi)發(fā)成本中反映，不在此 處反映。 售樓處裝飾部分為售樓處的內(nèi)部裝修工程費(fèi)用。 其他為和房屋銷售相關(guān)的一些其他 前期費(fèi)用，如樣板

2、房、售樓處的物業(yè)維護(hù)費(fèi)等。2、銷售推廣費(fèi)：主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告費(fèi)、廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)及展臺(tái)搭建費(fèi)、 戶外發(fā)布費(fèi)、圍墻彩繪費(fèi)、宣傳費(fèi)、燈箱制作費(fèi)、展板制作費(fèi)和樓書印刷費(fèi)等。3、合同交易費(fèi)等： 預(yù)售合同或出售合同交易時(shí)開(kāi)發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費(fèi)用，而非代收代付客戶部分的交易費(fèi)。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案費(fèi)等。4、銷售代理費(fèi)： 該項(xiàng)費(fèi)用是銷售費(fèi)用中的主要費(fèi)用之一， 是開(kāi)發(fā)公司委托代理公司進(jìn)行 銷售所支付的傭金， 一般開(kāi)發(fā)商均和所指定的代理公司簽訂相關(guān)代理協(xié)議， 根據(jù)合同上的有 關(guān)條款支付銷售代理費(fèi)， 該科目核算按代理合同計(jì)算的應(yīng)付代理費(fèi)， 包括已付和已計(jì)提尚未 支付的部分。二、 X

3、X 公司營(yíng)銷費(fèi)用管理舉例一、 xx 營(yíng)銷成本構(gòu)成 營(yíng)銷成本指項(xiàng)目銷售過(guò)程中發(fā)生的全部推廣成本，包括服務(wù)及代理費(fèi)用、廣告設(shè)計(jì) 費(fèi)用、各種廣告制作發(fā)布費(fèi)用、現(xiàn)場(chǎng)包裝及各種活動(dòng)費(fèi)用、售樓處及樣板房裝修費(fèi)用。1. 廣告類營(yíng)銷費(fèi)用 包括定點(diǎn)長(zhǎng)效廣告，如戶外廣告牌、電梯、燈桿旗、車體廣告等；媒體廣告如電視、 電臺(tái)、報(bào)紙等；投放類廣告如短信、直郵等；制作類廣告如噴繪、印刷品、工藝品、紙杯、 手提袋、現(xiàn)場(chǎng)包裝、禮品、模型等。2. 消耗采購(gòu)類費(fèi)用包括售樓處日常消耗品；電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、水電費(fèi)、辦公用品、物料、花卉等。3. 活動(dòng)類營(yíng)銷費(fèi)用包括旺場(chǎng)活動(dòng)、大型的營(yíng)銷推廣活動(dòng)、房展會(huì)等。4. 服務(wù)及代理費(fèi)用包括代理公司的

4、銷售前期的策劃顧問(wèn)費(fèi)、銷售過(guò)程中的銷售代理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。5. 樣板房費(fèi)用主要是樣板房的裝修、裝飾、家私購(gòu)買等費(fèi)用，但不沖減因樣板房出售的收入。二、前期服務(wù)及銷售代理成本管理服務(wù)及代理單位的工作質(zhì)量對(duì)于項(xiàng)目的定位、商品房的銷售起著非常關(guān)鍵的作用， 因此在單位選擇上應(yīng)非常慎重。項(xiàng)目建設(shè)初期，營(yíng)銷策劃部應(yīng)在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，以報(bào)告的形式進(jìn)行前期服務(wù)及 銷售代理單位的推薦， 推薦的單位應(yīng)有在項(xiàng)目所在地或相鄰城市銷售經(jīng)驗(yàn)， 深入了解項(xiàng)目所 在地的市場(chǎng)情況，包括項(xiàng)目所在城市、區(qū)域的現(xiàn)有產(chǎn)品供應(yīng)及需求情況等。銷售費(fèi)用由財(cái)務(wù)部根據(jù)合同規(guī)定條款并安排專人對(duì)已銷售商品房數(shù)量、面積、銷售 收入等情況進(jìn)行復(fù)核，避免超

5、付。合同執(zhí)行完畢后，營(yíng)銷策劃部、成本管理部及財(cái)務(wù)部應(yīng)以其進(jìn)行合同情況的總結(jié)， 重點(diǎn)是合作單位的服務(wù)意識(shí)、 服務(wù)質(zhì)量及其合同執(zhí)行過(guò)程中表現(xiàn)的誠(chéng)信度。 評(píng)價(jià)較高的單位 列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫(kù)，評(píng)價(jià)不高的單位以后的項(xiàng)目中必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格考察慎重合作。三、廣告設(shè)計(jì)成本管理廣告設(shè)計(jì)成本包括年服務(wù)費(fèi)、單項(xiàng)設(shè)計(jì)服務(wù)費(fèi)兩種形式成本。項(xiàng)目建設(shè)初期，營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)提出潛在設(shè)計(jì)單位名單，并組織策劃設(shè)計(jì)部、成本 管理部、財(cái)務(wù)部一起進(jìn)行考察。 在考察的基礎(chǔ)上， 營(yíng)銷策劃部編寫招標(biāo)文件，組織邀請(qǐng)賽招 標(biāo)，邀請(qǐng)單位應(yīng)不少于 4 家。招標(biāo)文件應(yīng)包括：（1）項(xiàng)目基本情況（2）廣告設(shè)計(jì)服務(wù)內(nèi)容及期限（ 3 ）服務(wù)質(zhì)量要求（4）投標(biāo)文

6、件構(gòu)成（5）招投標(biāo)工作時(shí)間安排及評(píng)標(biāo)方法等。合同執(zhí)行過(guò)程中，營(yíng)銷策劃部應(yīng)及時(shí)安排設(shè)計(jì)任務(wù)，并跟蹤完成，重點(diǎn)廣告畫面設(shè) 制作、安裝或印刷工作無(wú)法招標(biāo)，臨時(shí)委托，造成成本增加。計(jì)稿應(yīng)與策劃設(shè)計(jì)部溝通，確認(rèn)以保證廣告效果、避免浪費(fèi)。 避免因涉及不及時(shí)， 導(dǎo)致其他合同期滿，營(yíng)銷策劃部應(yīng)對(duì)合作單位已完成的工作進(jìn)行逐項(xiàng)清點(diǎn)，對(duì)于未完成的單 項(xiàng)設(shè)計(jì)應(yīng)告知成本管理部，相關(guān)費(fèi)用從合同總價(jià)中扣除。另外還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單位的服務(wù)態(tài)度、 服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行總體評(píng)價(jià)， 評(píng)價(jià)較好的單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫(kù)， 評(píng)價(jià)不高的單位到以后 項(xiàng)目中必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格考察后慎重合作。四、廣告成本管理 廣告類別包括定點(diǎn)長(zhǎng)效廣告、媒體廣告、投放類廣告及制

7、作廣告等多種類別。1. 定點(diǎn)長(zhǎng)效廣告 定點(diǎn)長(zhǎng)效廣告投入大（燈桿旗廣告除外），選用得當(dāng)效果明顯，但資源往往處于壟 斷狀態(tài)，且受到市場(chǎng)影響大，成本不易控制。因此營(yíng)銷策劃各應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)域、特點(diǎn)、 銷售階段、 銷售對(duì)象以及定點(diǎn)廣告資源情況等， 進(jìn)行整體方案設(shè)計(jì)， 并進(jìn)行多方案性價(jià)比分 析，以書面報(bào)告代理商資質(zhì)，證實(shí)其確實(shí)擁有該定點(diǎn)廣告資源的合法使用權(quán)。根據(jù)經(jīng)管會(huì)批復(fù)意見(jiàn)，營(yíng)銷策劃部組織成本管理部及財(cái)務(wù)部一起進(jìn)行詢價(jià)和商務(wù)談 判工作，并形成工作紀(jì)要，報(bào)公司經(jīng)管會(huì)批準(zhǔn)。經(jīng)公司經(jīng)管會(huì)批準(zhǔn)后，營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)起草廣告發(fā)布合同，合同中應(yīng)詳細(xì)約定廣告 發(fā)布合同金額、廣告發(fā)布期限、換畫費(fèi)用、亮燈時(shí)間、維修時(shí)間要求

8、、付款條件等條款，并 按公司審批流程，分別進(jìn)行價(jià)格審核單和合同審定會(huì)簽單的審核和簽署。合同簽訂后，營(yíng)銷策劃部應(yīng)密切跟蹤合同執(zhí)行情況，嚴(yán)格按合同約定進(jìn)行廣告驗(yàn)收 及合同款的支付。為保證廣告效果， 定期檢查畫面完好程度及照度情況，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題， 及時(shí) 通知單位維護(hù)、修補(bǔ)。為降低成本、應(yīng)盡量控制換畫次數(shù)。合同執(zhí)行后期，營(yíng)銷策劃部應(yīng)該進(jìn)行廣告效果、廣告商工作分析、評(píng)價(jià)，如果廣告 效果較好，公司又有宣傳方面的需求需要續(xù)約，宜盡早與合作單位進(jìn)行商務(wù)談判。2. 網(wǎng)絡(luò)廣告 營(yíng)銷策劃部應(yīng)在經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，提出潛在網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)、維護(hù)單位名單，詳細(xì) 羅列這些單位的主要業(yè)績(jī)、設(shè)計(jì)實(shí)力等情況，備選單位就不低于 3 家；

9、網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)單位應(yīng)通 過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)確定。投標(biāo)文件分技術(shù)標(biāo)（方案標(biāo)）及商務(wù)標(biāo)兩部分（商務(wù)標(biāo)部分隊(duì)總報(bào)價(jià)外， 還應(yīng)有各單項(xiàng)設(shè)計(jì)服務(wù)詳細(xì)報(bào)價(jià)） ，并按招標(biāo)文件規(guī)定的方法分別進(jìn)行評(píng)審， 其中營(yíng)銷策劃 部和策劃設(shè)計(jì)部主要對(duì)方案標(biāo)進(jìn)行評(píng)審， 成本管理部和財(cái)務(wù)部主要對(duì)商務(wù)標(biāo)進(jìn)行評(píng)審， 匯總 各單位得分情況后，形成紀(jì)要，向經(jīng)管會(huì)推薦中標(biāo)候選人順序。經(jīng)管會(huì)討論確定中標(biāo)人后，營(yíng)銷策劃部起草合同文件，并按公司現(xiàn)有流程，分別進(jìn) 行價(jià)格審核單和合同審批會(huì)簽單的審核、簽署。合同執(zhí)行過(guò)程中，營(yíng)銷策劃部應(yīng)定期檢查網(wǎng)站（或網(wǎng)頁(yè)）運(yùn)行、點(diǎn)擊率等情況，并 要求合作單位根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)民展，更新廣告內(nèi)容。合同期滿，營(yíng)銷策劃部應(yīng)對(duì)合作單位服務(wù)態(tài)度

10、、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)較好 的單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫(kù)。3. 媒體廣告媒體廣告具有資源壟斷的特點(diǎn)。營(yíng)銷策劃部提出媒體廣告整體需求，并與各種媒體協(xié)商折扣比例，并按公司流程進(jìn) 行價(jià)格審核單、合同審定會(huì)簽單的審批、簽署。4. 投放類廣告 投放類廣告包括手機(jī)短信、直郵及商住小區(qū)、寫字樓、社團(tuán)組織等發(fā)布渠道，成本 較低，但種類較多，應(yīng)區(qū)別對(duì)待。5. 手機(jī)短信 營(yíng)銷策劃部應(yīng)根據(jù)地區(qū)、受眾區(qū)別，選擇幾家資源較豐富的投放單位，通過(guò)招標(biāo)確 定投放單位 （可以選擇多家投放單位） ，簽訂批量投放合同， 以降低投放成本。 實(shí)際投放時(shí)， 宜分期、分批投放，并按實(shí)際投放量進(jìn)行結(jié)算。6. 直郵廣告 直郵廣告由營(yíng)銷策

11、劃部聯(lián)系郵局進(jìn)行投放，按公司流程分別進(jìn)行價(jià)格審核單、合同 審定會(huì)簽單及付款審批單的審批、簽署即可。7. 制作類廣告制作類廣告又分為噴繪、印刷、現(xiàn)場(chǎng)包裝等 營(yíng)銷策劃部在及時(shí)安排廣告設(shè)計(jì)單位完成設(shè)計(jì)的前提下，應(yīng)劃分制作類廣告類別， 組織招標(biāo)。 營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)提出擬邀請(qǐng)單位名單， 其中施工單位資質(zhì)必須滿足制作、 安裝工 程要求， 尤其是高空作業(yè)施工單位必須有安全許可證， 成本管理部和財(cái)務(wù)部參與招標(biāo)及評(píng)審 工作。招評(píng)標(biāo)工作結(jié)束后，選擇兩家長(zhǎng)期合作單位，以招標(biāo)紀(jì)要的形式向項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)管理小 組匯報(bào)， 得到批準(zhǔn)后， 營(yíng)銷策劃部起草合同文件， 按公司審批流程分別進(jìn)行價(jià)格審核單和合 同審定會(huì)簽單的審批、 簽署，

12、分別簽訂年度制作類合同。 合同簽訂后， 營(yíng)銷策劃部根據(jù)需要， 安排制作類廣告的實(shí)施，并及時(shí)組織成本管理部、財(cái)務(wù)部一起進(jìn)行驗(yàn)收、結(jié)算和付款審批。 合同執(zhí)行過(guò)程中，營(yíng)銷策劃部應(yīng)客觀評(píng)價(jià)合作單位的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量情況，評(píng) 價(jià)較高的單位可列入長(zhǎng)期合作單位數(shù)據(jù)庫(kù)。 制作類廣告總成本應(yīng)受年度及項(xiàng)目制作類廣告總 成本控制。五、消耗物品采購(gòu)成本管理 消耗物品條購(gòu)成本包括售樓處、樣板房日常消耗品的采購(gòu)，以及電話費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)費(fèi) 用、水電費(fèi)、辦公用品費(fèi)、花卉及其他物料消耗等。消耗物品由營(yíng)銷策劃根據(jù)實(shí)際需要自行采購(gòu)，并按公司付款審批流程審批，據(jù)實(shí)報(bào) 銷，為降低成本，營(yíng)銷策劃部應(yīng)加強(qiáng)管理，建立消耗物品管理臺(tái)帳，并定期不

13、定期檢查領(lǐng)用 情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督促整改。電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、辦公用品費(fèi)等費(fèi)用，據(jù)實(shí)報(bào)銷 六、活動(dòng)類營(yíng)銷成本管理活動(dòng)類營(yíng)銷成本為大型銷活動(dòng)和經(jīng)?；顒?dòng)成本，其中又包含儀服務(wù)成本。1. 禮儀服務(wù)單位的選擇及成本控制 活動(dòng)過(guò)程中負(fù)責(zé)提供禮儀服務(wù)的單位通過(guò)招標(biāo)確定 2 家，每次活動(dòng)前通過(guò)其中的一 家進(jìn)行活動(dòng)場(chǎng)地的布置、搭設(shè)、物料的準(zhǔn)備及其他禮儀服務(wù)配合。營(yíng)俏策劃部組織統(tǒng)計(jì)活動(dòng)中禮儀公司投入的各種物料數(shù)理及各種服務(wù)情況，按招投 標(biāo)及合同談判過(guò)程中確定的單價(jià)進(jìn)行結(jié)算和付款。2. 大型營(yíng)銷活動(dòng)成本管理細(xì)則營(yíng)銷策劃部應(yīng)提前 15 天，以專題報(bào)告的形式， 就活動(dòng)目的、規(guī)模、 內(nèi)容及預(yù)算等向 公司經(jīng)管會(huì)報(bào)告，得到批準(zhǔn)后方

14、可實(shí)施?；顒?dòng)過(guò)程中，要嚴(yán)格按公司經(jīng)管會(huì)批準(zhǔn)的預(yù)算，控制各項(xiàng)開(kāi)支，總額不得突破。 活動(dòng)結(jié)束后，營(yíng)銷策劃部按公司審批流程及實(shí)際支出情況，進(jìn)行付款審核。部分成 本需要簽訂合同的可以補(bǔ)簽合同。3. 經(jīng)常性活動(dòng)成本管理細(xì)則 對(duì)于經(jīng)常性活動(dòng)安排， 每次活動(dòng)費(fèi)用且低于 4000 元，營(yíng)銷策劃部應(yīng)有統(tǒng)一的計(jì)劃及 布署，并于每月初向成本管理部及財(cái)務(wù)部知會(huì)本月活動(dòng)安排情況。可直接按公司流程進(jìn)行付款審批； 超過(guò) 4000 元的， 營(yíng)銷策劃部應(yīng)在活動(dòng)前向成本管理部及財(cái)務(wù)部特別說(shuō)明，征得同意，否則兩個(gè)部門可不在付款審批單上簽字。七、售樓處、樣板房成本管理售樓處、 樣板房費(fèi)用應(yīng)由營(yíng)銷策劃部牽頭， 按照年度、 項(xiàng)目預(yù)算全程

15、控制成本總額。 首先由營(yíng)銷策劃部提出樣板房的需求，包括但不限于風(fēng)格、裝飾、裝璜以及時(shí)間要 求，策劃設(shè)計(jì)部委托方案及施工圖設(shè)計(jì)，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行；成本管理部根據(jù)審批后確定的圖紙編制或委托編制工程量清單及標(biāo)底， 進(jìn)行預(yù)算與標(biāo)底的 對(duì)比分析， 并將對(duì)比情況及時(shí)反饋給營(yíng)銷策劃部及策劃設(shè)計(jì)部， 必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整， 確認(rèn)后的 清單供招標(biāo)、評(píng)標(biāo)使用；同期工程部 /項(xiàng)目部、 成本管理部一起進(jìn)行招標(biāo)文件夾的編制和審核工作，通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)確定裝修施工單位，并監(jiān)控裝修全程，施工完畢營(yíng)銷策劃部、策劃設(shè)計(jì)部及工程部/ 項(xiàng)目部共同進(jìn)行竣工驗(yàn)收；施工同期營(yíng)銷策劃部應(yīng)及組織策劃設(shè)計(jì)部、工程部/項(xiàng)目部及成本管理部進(jìn)行樣板房家私、家電及裝飾