房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)讓群眾滿意活動的通知doc 40頁

1、廣東省建設(shè)委員會文件粵建房字1999071號關(guān)于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中開發(fā)生產(chǎn)合格產(chǎn)品讓群眾滿意活動的通知各市、縣建委（規(guī)劃國土局）、房地產(chǎn)管理局、省屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)： 改革開放以來，我省房地產(chǎn)發(fā)展很快，對促進(jìn)我省經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，加快城市建設(shè)和提高人民居住水平起了明顯作用。但房地產(chǎn)市場也存在一些開發(fā)企業(yè)違法、違規(guī)經(jīng)營，出現(xiàn)無法交樓、延期交樓、貨不對板、質(zhì)量低劣、交付未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋，不按規(guī)定計算商品房銷售面積，不按承諾的時間辦理房地產(chǎn)權(quán)證，不承擔(dān)商品房保修責(zé)任等損害購房人合法權(quán)益的行為，引起市民的投訴。如不重視解決，對擴(kuò)大內(nèi)需，把住宅業(yè)培育成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展不

2、利。因此，省建委決定，今年下半年在全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中開展“生產(chǎn)合格產(chǎn)品、讓群眾滿意”活動?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：一、 活動的內(nèi)容：（一） 要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要公開向社會作出承諾，承諾的內(nèi)容如下：、 堅持質(zhì)量第一的方針，把商品房質(zhì)量放在企業(yè)一切工作的重點(diǎn)，建立和完善質(zhì)量保證體系，確保向社會提供100%合格的商品房，并爭創(chuàng)更多的優(yōu)質(zhì)商品房。、 執(zhí)行國家和省頒布的法律、法規(guī)，堅持從我做起，守合同、重信譽(yù)、依法經(jīng)營，不向業(yè)主銷售違規(guī)的商品房，不做損害消費(fèi)者合法權(quán)益的事情。、 推行建設(shè)部、國家工商局印發(fā)的商品房購銷合同示范文本，如實(shí)提供銷（預(yù)）售商品房的有關(guān)情況和資料，堅持公開、公平、公正的原則，與業(yè)

3、主簽定買賣合同，并認(rèn)真履行。、 商品房竣工交付使用時，保證向業(yè)主提供商品住宅質(zhì)量保證書和商住宅使用說明書，明確開發(fā)商品應(yīng)承擔(dān)的保修內(nèi)容和時間，并認(rèn)真履行。、 建立質(zhì)量回訪制度，廣泛聽取業(yè)主的意見和建議，主動承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。、 歡迎用戶投訴和接受社會輿論的監(jiān)督，妥善處理業(yè)主的投訴。（二） 廣泛接受社會各界對商品房質(zhì)量及其它購銷糾紛投訴，協(xié)調(diào)處理商品房購銷活動中發(fā)生的糾紛，保護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益。（三） 多種形式、多種渠道向社會各界和廣大市民宣傳房地產(chǎn)業(yè)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。解釋業(yè)主的法律知識，能夠識別和抵制各種違規(guī)經(jīng)營行為，依法保護(hù)自己的合法權(quán)益。二、 本活動由省、市、縣建設(shè)行政

4、主管部門會同房地產(chǎn)管理部門牽頭組織。全省性的活動由廣東建設(shè)報社負(fù)責(zé)策劃。三、 活動的時間1999年8月7日至1999年12月10日止。四、 活動的組織安排（一） 組織大型咨詢活動，拉開本活動的序幕。8月7日至8日，省、市、縣及商品銷售量比較大的鎮(zhèn)，由當(dāng)發(fā)建委和房地產(chǎn)管理局牽頭，規(guī)劃、建材、工商、消委會等部門和開發(fā)公司參加的大型咨詢會。宣傳本活動的目的、意義和安排，宣傳有關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，散發(fā)宣傳資料（包括投訴表），接受業(yè)主投訴，解答問題等。（二） 要求依法設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于8月30日前在辦公和商品房銷售地點(diǎn)作出承諾。（三） 在廣東建設(shè)報開設(shè)“業(yè)主之聲”專欄?？菢I(yè)主在商品房購銷活動中

5、碰到的問題、意見和建議，宣傳國家和省房地產(chǎn)業(yè)管理法律、法規(guī)，介紹業(yè)主選樓的基本常識，以及如何依法保護(hù)自己的合法權(quán)益等。（四） 在廣東建設(shè)報設(shè)立業(yè)主投訴信箱和投訴電腦，廣泛接受業(yè)主的投訴，主要是廣州地區(qū)業(yè)主投訴。并選擇一些典型例子在“業(yè)主之聲”刊登。12月上旬活動結(jié)束時，將投訴較多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向社會公布。（五） 由廣東建設(shè)報社負(fù)責(zé)舉辦房地產(chǎn)知識有獎競賽和有獎?wù)魑幕顒?，向社會征集答卷和稿件。知識競賽以房地產(chǎn)業(yè)方面的法律、法規(guī)為主要內(nèi)容，征文以“我心目中的理想家園”為主題。通過競賽和征文，激發(fā)廣大市民主動參與的積極性，進(jìn)一步擴(kuò)大該活動的社會影響。五、 有關(guān)要求：（一） 市、縣建委可根據(jù)本通知，結(jié)

6、合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場的實(shí)際情況，制定開展此活動的具體方案。（二） 省、市、縣都要充分利用當(dāng)?shù)匦侣劽浇閺V泛宣傳該活動的目的、意義和活動的安排。（三） 開展該活動期間，有關(guān)部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在辦公地點(diǎn)和正在開發(fā)銷售的樓盤懸掛橫額和標(biāo)語，讓該活動家喻戶曉，并踴躍參加。（四） 活動結(jié)束后，各市、縣建委要認(rèn)真進(jìn)行總結(jié)，形成書面材料逐級上報。省建委將在活動結(jié)束時組織“百名最佳企業(yè)”評比活動（評比辦法另行通知），對全省在開展這次活動中積極作出承諾，沒有業(yè)主投訴，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中成績突出的百家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以通報表揚(yáng)。同時，各市、縣對這次活動中表現(xiàn)差，業(yè)主投訴多的企業(yè)給予通報批語，并按有關(guān)法律、法

7、規(guī)的規(guī)定給予處罰。主題詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 管理 通知抄送：建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司，省政府辦公廳，廣東建設(shè)報社及有關(guān)新聞單位廣東省建設(shè)委員會辦公室一九九九年七月一日印發(fā)附錄： 順德市政建設(shè)局文件順德市市政建設(shè)局文件順建發(fā)199872號關(guān)于開展全市商品房質(zhì)量問題專項(xiàng)治理活動的通知各有關(guān)單位：隨著我市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，商品房建設(shè)發(fā)展很快，商品房的建設(shè)量占全市工程建設(shè)量的比重很大。商品房的質(zhì)量水平也在一定程度上反映了我市工程質(zhì)量水平的高低。雖然商品房的質(zhì)量逐年提高，但是質(zhì)量通病依然存在。工程事故仍有發(fā)生，對商品房質(zhì)量問題的投訴仍較多，我市更發(fā)生因商品房質(zhì)量有問題而引起群眾集體上訪的事件，影響很壞。商品房質(zhì)量

8、的主要問題有以下幾個方面：一、衛(wèi)生間、窗臺、墻身、天面有滲漏現(xiàn)象。二、對錘擊沉管灌注樁的適用性和質(zhì)量控制不嚴(yán)，建筑物產(chǎn)生不均勻沉降，引起結(jié)構(gòu)開裂。三、天面隔熱層隔熱效果差，造成建筑物產(chǎn)生比較大的溫度變形以致產(chǎn)生裂縫。四、門、窗質(zhì)量普遍較差，主要表現(xiàn)材質(zhì)差、安裝工藝粗糙，變形大。五、砌體強(qiáng)度偏低，組砌方法不合理。六、管道安裝無預(yù)留洞口，邊裝邊打邊鑿，梁板、墻身受損，后塞洞口馬虎，留下滲漏隱患。七、設(shè)計圖紙不規(guī)范，大樣以及細(xì)部圖紙極少，有的部分如門窗、變形縫大樣甚至無圖紙，造成施工隨意性、盲目性大。八、化糞池留設(shè)在商鋪范圍內(nèi)，無預(yù)留清渣口，排污管檢查口不足，無法清理，造成排污管道堵塞。九、開發(fā)商對

9、物業(yè)管理力度不夠，住戶自行裝修過程中亂打亂鑿亂拆，隨意砌筑間墻，任意堆積裝修垃圾，樓板負(fù)荷過大，造成結(jié)構(gòu)受損，又堵塞了下水管道，以致出現(xiàn)“裂”、“漏”、“堵”現(xiàn)象。十、為提高我市商品房的工程質(zhì)量，針對以上存在問題，我局決定從即日起至1998年12月開展全市商品房質(zhì)量治劣專項(xiàng)活動，具體要求如下：（一） 由施工單位會同開發(fā)商對1997年后竣工的商品房工程，進(jìn)行一次用戶回訪工作（內(nèi)容見附表）。回訪工作要認(rèn)真細(xì)致，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，防止重大質(zhì)量問題以及用戶集體投訴事件的發(fā)生，用戶工作要求于1998年10月底完成，并將回訪結(jié)果向市政建設(shè)局作書面報告。市質(zhì)監(jiān)站和各鎮(zhèn)（區(qū)）質(zhì)監(jiān)分站于11月份進(jìn)行一次質(zhì)量抽查

10、，并在新聞媒體上對用戶反映好的工程實(shí)行表彰，對用戶意見大的加以曝光，情節(jié)嚴(yán)重的，對責(zé)任單位進(jìn)行處理。（二） 質(zhì)監(jiān)站于商品房工程監(jiān)督時，嚴(yán)格按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行監(jiān)督檢查。作好監(jiān)督交底工作，參加圖紙會審，對樁基工程除進(jìn)行規(guī)范要求的樁承載力檢測外，針對沉管灌注樁質(zhì)量問題較多的情況，再按總樁數(shù)的5%并不少于10根，進(jìn)行免費(fèi)樁身完整性檢測。質(zhì)監(jiān)人員在主體結(jié)構(gòu)施工過程中抽查樓板厚度，參加建筑物的首、末次沉降觀測，對地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)兩個分部工程進(jìn)行質(zhì)量等級核驗(yàn)，未經(jīng)核驗(yàn)或核驗(yàn)不合格的工程，不得進(jìn)行下一工序施工。對給排水管道進(jìn)行通水試驗(yàn)，以確保管道的暢通和搞滲漏能力。并對照省建委關(guān)于廣東省消除建筑安裝

11、工程質(zhì)量通病若干決定的要求消除工程質(zhì)量通病，對仍存在質(zhì)量通病的工程不予驗(yàn)收，全面杜絕結(jié)構(gòu)開裂、外墻、窗臺和衛(wèi)生間滲漏等影響建筑使用功能的質(zhì)量缺陷。（三） 施工單位要注意加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)，全面提高員工的技術(shù)素質(zhì)。嚴(yán)格按照國家的施工驗(yàn)收規(guī)范編制施工方案組織施工，特別對地基基礎(chǔ)、混凝土強(qiáng)度、砌體砂漿強(qiáng)度、樓板厚度、窗臺處理、天面細(xì)部、外墻鋪貼和衛(wèi)生間的防水、排水坡度、管件連接、后塞洞口、變形縫、化糞池、地面砂漿等項(xiàng)目的施工，應(yīng)制訂針對性的措施，加強(qiáng)管理，精心施工。并落實(shí)班組自檢，企業(yè)驗(yàn)收的二級檢查驗(yàn)收制度，做到層層把關(guān)，責(zé)任到人，及時消除質(zhì)量隱患，杜絕劣質(zhì)房屋流入社會。對出現(xiàn)重大質(zhì)量問題的施工企業(yè)，將給

12、予資質(zhì)降級甚至吊銷營業(yè)執(zhí)照處理，同時施工企業(yè)應(yīng)對竣工工程建立質(zhì)量保修和質(zhì)量回訪制度，認(rèn)真聽取用戶意見，及時總結(jié)施工經(jīng)驗(yàn)。（四） 規(guī)范設(shè)計圖紙質(zhì)量，確保設(shè)計圖紙的完整性，要求設(shè)計單位嚴(yán)格按照國家和省的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程開展設(shè)計工作，設(shè)計圖紙必須有天面、衛(wèi)生間（包括沉箱）門窗、變形縫等細(xì)部大樣，使施工單位減少施工的盲目性和隨意性。從1998年10月起，對于無給排水圖紙或圖紙不齊全的，將不予辦理工程報建和質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，我局將定期組織專家對商品房設(shè)計圖紙和結(jié)構(gòu)計算結(jié)果進(jìn)行抽查，設(shè)計質(zhì)量特別差的將給予通報批評。（五） 商品房開發(fā)商要嚴(yán)格遵守國家頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理?xiàng)l件，在工程建設(shè)過程中，應(yīng)配備相應(yīng)的

13、專職技術(shù)人員對工程進(jìn)行管理，或委托建設(shè)監(jiān)理單位對工程實(shí)行監(jiān)理，不得隨意肢解工程，同時開發(fā)商或物業(yè)管理單位要加強(qiáng)物業(yè)管理，落實(shí)保修制度，搞好商品房保養(yǎng)維修，加強(qiáng)對住戶的管理，限制其隨意“打、拆、鑿”，以及任意改變平面布局的行為，以確保建筑物的結(jié)構(gòu)安全。對售出的商品房要根據(jù)建設(shè)部建房1998102號文的要求出具質(zhì)量保證書和使用說明書，明確建筑物的保修內(nèi)容和時間以及使用要求。（六） 嚴(yán)格按照建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定的要求處理群眾投訴，市質(zhì)監(jiān)站及其分站和發(fā)展商都應(yīng)設(shè)立投訴電話，及時處理質(zhì)量投訴，問題嚴(yán)重、群眾意見大的應(yīng)向我局及時反映。（七） 明年10月我局將開展“商品房樣板工程”和“商品

14、房優(yōu)秀設(shè)計”評選活動，對獲獎工程的建設(shè)、設(shè)計、施工單位在新聞媒體上進(jìn)行表彰，以提高其社會知名度和信譽(yù)。同時，對工程質(zhì)量低劣、質(zhì)量隱患嚴(yán)重的工程進(jìn)行曝光，讓廣大群眾掌握我市商品房的質(zhì)量狀況。商品房的工程質(zhì)量問題，直接關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益以及生命財產(chǎn)的安全，商品房質(zhì)量的好壞亦反映了我市居住水平和建筑業(yè)水平的高低，而其質(zhì)量水平?jīng)Q非一朝一夕可以提高。因此我局決定成立商品房質(zhì)量問題專項(xiàng)治理活動領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的部署和開展，以及進(jìn)行階段性工作總結(jié)。（領(lǐng)導(dǎo)小組名單略）。1998年9月24日印發(fā)主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè) 建筑 質(zhì)量 通知發(fā)至：市質(zhì)監(jiān)站、各鎮(zhèn)（區(qū)）建管站、各設(shè)計單位、四級以上施工及裝修企業(yè)

15、、市房地產(chǎn)商會、各商品房開發(fā)商及物業(yè)管理公司。抄送：市規(guī)劃國土局 順德市市政建設(shè)局人秘科第四節(jié) 工地文明施工管理附錄：美的海岸花園項(xiàng)目現(xiàn)場管理方案美的海岸花園項(xiàng)目現(xiàn)場管理方案（草）一、總說明：為強(qiáng)化投資風(fēng)險的約束機(jī)制，規(guī)范科學(xué)地管理好該項(xiàng)目，使公司取得應(yīng)有的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益，擬針對項(xiàng)目及現(xiàn)場情況，制定實(shí)施本方案。為明確責(zé)任主體，提出現(xiàn)場指揮部任務(wù)要求；防止投資規(guī)模內(nèi)賬，戰(zhàn)線拖長，效益低，浪費(fèi)大，提出監(jiān)控方案；針對實(shí)施項(xiàng)目現(xiàn)場管理有關(guān)的設(shè)計、方案優(yōu)化、資源利用、工程承包、施工管理、材料供應(yīng)、設(shè)備訂貨、資金保障予以一些規(guī)定。把項(xiàng)目現(xiàn)場管理全過程、全部目標(biāo)、全部活動都納入計劃軌道，使項(xiàng)目

16、各項(xiàng)工作可預(yù)見，可預(yù)控。二、現(xiàn)場指揮任務(wù)要求運(yùn)用管理的職能（計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制）去促進(jìn)技術(shù)管理工作的開展。合格的工作主體、精干高效。（一）負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過程中有關(guān)方面的綜合協(xié)調(diào)工作，委命現(xiàn)場主持事務(wù)的責(zé)任者，有關(guān)專業(yè)（結(jié)構(gòu)、測量、材料、給排水、電氣等）的監(jiān)理人員（有專業(yè)技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)豐富、管理能力強(qiáng)、誠信主動承擔(dān)責(zé)任；有成熟而客觀的判斷能力，隨時處理可能發(fā)生的事情）應(yīng)及時組織到位。（二）據(jù)公司決策的總進(jìn)度計劃，制定所要達(dá)到的現(xiàn)場管理的總目標(biāo)、階段目標(biāo)，分解目標(biāo)對事務(wù)作安排。對資源進(jìn)行優(yōu)化配置，使各項(xiàng)工作都納入計劃軌道，可預(yù)見、可預(yù)控。（三）規(guī)定職責(zé)范圍和協(xié)作關(guān)系。按工程進(jìn)度要求和具體實(shí)際情

17、況，分專業(yè)編制可具體操作的業(yè)務(wù)文件，制定監(jiān)理工作運(yùn)行制度。（四）審核并簽署工程開工、停工、復(fù)工令，督促計劃工作的實(shí)施，依據(jù)實(shí)際進(jìn)度對工程款支付申請進(jìn)行簽證。（五）拿出處理重大質(zhì)量事故、責(zé)任事故、安全事故的意見。（六）處理合同履行過程中的重大爭議與糾紛，組織處理重大索賠，協(xié)助財務(wù)等部門搞好工程決算、結(jié)算。三、工程管理規(guī)定貫徹建筑法及有關(guān)的規(guī)定條例，依章法辦事。（一）有關(guān)承包素質(zhì)的規(guī)定工程由承包商完成（按工程條件、技術(shù)規(guī)范、圖紙、工程量清單和修改書要求，承擔(dān)實(shí)施全部工程的施工建成和修復(fù)缺陷工作），承包人員的素質(zhì)是一切控制的基礎(chǔ)。1、預(yù)審所提供的資料材料（企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；企業(yè)簡歷；自有資金情

18、況；全員職工數(shù)；包括技術(shù)人員、技術(shù)工人數(shù)量及平均技術(shù)等級等；企業(yè)自有主要施工機(jī)械設(shè)備一覽表；近三年承建的主要工程及質(zhì)量情況；現(xiàn)有主要施工任務(wù)，包括在建和尚未開工工程一覽表）2、承包商通過評標(biāo)、決標(biāo)選定。據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)制定評標(biāo)、決標(biāo)規(guī)定。本著保護(hù)競爭，維護(hù)招標(biāo)工作的公正、公平、嚴(yán)肅性公開進(jìn)行，以利提高企管水平、走捷徑拓展工作領(lǐng)域。1）技術(shù)標(biāo)書部分，主要對施工組織設(shè)計（含施工方案）進(jìn)行綜合評定，整個方案有一定的深度，對施工有指導(dǎo)性。有滿足本工程技術(shù)文件要求的施工工藝，符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，能抓住本工程的特點(diǎn)、難點(diǎn)、重點(diǎn)。合理的施工程序，平面布置合理，勞動力、機(jī)具、材料組織合理，“三新”采用能結(jié)合實(shí)際，管理措

19、施得力，確保工期、安全、質(zhì)量。配備強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，工程管理體系、質(zhì)安體系完整。2）商務(wù)標(biāo)書部分。主要對標(biāo)書所附合同內(nèi)容進(jìn)行評議和報價書進(jìn)行分析比較。3、承包商義務(wù)1）按合同規(guī)定的完工期限、質(zhì)量要求完成合同范圍內(nèi)的各項(xiàng)工程。2）對現(xiàn)場的安全和照管負(fù)責(zé)。3）執(zhí)行監(jiān)理工程師發(fā)布的指令。4）對現(xiàn)場負(fù)責(zé)清理，文明施工。5）提供履約擔(dān)保。6）提交進(jìn)度計劃和現(xiàn)金流通量的估標(biāo)。7）保護(hù)提供的座標(biāo)點(diǎn)和水準(zhǔn)點(diǎn)等。8）承包商人員、設(shè)備等保險。9）保障與工程有關(guān)的人免受人身或財產(chǎn)損害。10）遵守工程所在地的一切法律法規(guī)。（二）合同轉(zhuǎn)包與分包規(guī)定1、合同不得轉(zhuǎn)讓。禁防工程被肢解、賤價承接、飛天掛靠，合同簽約實(shí)施有序、

20、廉潔、高效。2、工程專業(yè)性技術(shù)強(qiáng)的可分包，但須監(jiān)理工程師提供意見經(jīng)決策組織同意。（三）有關(guān)施工現(xiàn)場的材料、工程設(shè)備和工藝的規(guī)定1、監(jiān)理工程師可隨時進(jìn)入施工現(xiàn)場。 2、一切材料供應(yīng)、工程設(shè)備訂貨和工藝均應(yīng)達(dá)到合同中規(guī)定的相應(yīng)品級，并符合專業(yè)監(jiān)理師指示的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求。3、承包商應(yīng)隨時接受檢驗(yàn)。如果商定的時間和地點(diǎn)供檢驗(yàn)的材料或設(shè)備未準(zhǔn)備好、或者確定不合規(guī)定的，監(jiān)理師可以拒用這些材料和設(shè)備。（四）有關(guān)施工過程中質(zhì)量規(guī)定1、承包商嚴(yán)格按合同進(jìn)行施工、竣工，并修補(bǔ)缺陷，在涉及該項(xiàng)工程的任何事項(xiàng)上無論這些在合同中是否寫明都要遵守監(jiān)理師的指示。2、沒經(jīng)監(jiān)理師批準(zhǔn)、工程任何部分均不得覆蓋或使其無法查看，已作好

21、檢查準(zhǔn)備，監(jiān)理師得到通知應(yīng)參加檢查，且不得拖延。對覆蓋后才發(fā)現(xiàn)問題，監(jiān)理師可隨時發(fā)出指示移去工程的任何覆蓋物或在其內(nèi)穿孔，并在檢查后恢復(fù)原狀，使之完好。3、由于承包商違約引起的原因，或者不合理施工或工程不安全，監(jiān)理師有權(quán)指令暫時停工或返工，并在停工返工期間要對工程進(jìn)行必要的保護(hù)和安全保障。4、別墅工程不得在主體完成之前插入裝修。（五）有關(guān)工程進(jìn)度管理的規(guī)定1、承包商應(yīng)提交工程進(jìn)度計劃 1）一旦合同簽訂，承包商應(yīng)再提交一個相對準(zhǔn)確、最新修訂過的進(jìn)度計劃（并附兩份清單，一份承包人設(shè)備的主要項(xiàng)目清單；一份勞務(wù)組織職員以及合同期內(nèi)各種開支預(yù)測清單）2）在工程計劃的實(shí)施中承包商應(yīng)在不斷進(jìn)行實(shí)際進(jìn)度值與計

22、劃值比較，按期對工程進(jìn)度計劃進(jìn)行修訂，并遞交定期報告。2、進(jìn)度計劃管理規(guī)定） 監(jiān)理師據(jù)現(xiàn)場具體情況與承包商所做的開工準(zhǔn)備工作選擇合適的時機(jī)發(fā)出開工通知，竣工時間從開工日期（應(yīng)有承包商簽收的回執(zhí)備案）算起。） 監(jiān)理工程師根據(jù)合同規(guī)定，工程實(shí)際情況審查承包商提交的工程進(jìn)度計劃的以下幾方面內(nèi)容，以便提供建設(shè)性意見。按合同工期完成工程的實(shí)施程序，施工部署、任務(wù)劃分。網(wǎng)絡(luò)計劃周密程度，確保主導(dǎo)工序按時完成的施工方法技術(shù)手段、組織手段。施工各階段的材料、機(jī)械及人工投入情況、平面布置。工程費(fèi)用流動計劃。3、有關(guān)延期等工期核算規(guī)定 由于承包商以外的原因造成施工期延長，監(jiān)理師可據(jù)實(shí)批準(zhǔn)延期，依據(jù)開工令、合同工期

23、、延期等核算竣工日期，并作為兌現(xiàn)合同、結(jié)算工程款的依據(jù)。（六）施工安全與防火、 貫徹執(zhí)行國務(wù)院及各部委頒發(fā)的安全規(guī)程，生產(chǎn)條例和規(guī)定。、 必須有十分明確的各級領(lǐng)導(dǎo)和各職能部門安全生產(chǎn)的責(zé)任，遵守本地區(qū)、本單位的安全生產(chǎn)責(zé)任制。、 無條件做好“計劃、布置、檢查、總結(jié)、評比”安全工作，警鐘長鳴。四、監(jiān)控方案（一） 質(zhì)量控制落實(shí)保證質(zhì)量的各種措施，預(yù)測避免可能發(fā)生的質(zhì)量事故。、 所在地單位工程的分部、分項(xiàng)均按優(yōu)質(zhì)工程進(jìn)行驗(yàn)收、鑒定（評定），必須全部達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)（清除不合格工程及無法修復(fù)的返工工程），多創(chuàng)優(yōu)良工程。、 推行樣板制。先按標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程施工達(dá)優(yōu)，做出結(jié)構(gòu)裝飾工程樣板（如樣板墻、樣板間、樣

24、板結(jié)構(gòu)），經(jīng)認(rèn)定后作為操作和質(zhì)量驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)不到樣板標(biāo)準(zhǔn)的不予驗(yàn)收。、 保證操作質(zhì)量，貫徹“三檢”制，推行定崗操作。主體結(jié)構(gòu)、高級裝飾、設(shè)備安裝等關(guān)鍵工種的操作人員持證上崗。、 跟蹤隱檢（施工中）、預(yù)檢（施工前）、結(jié)構(gòu)（交工、竣工）驗(yàn)收。） 隱檢。要對分部分項(xiàng)工程的各道工序進(jìn)行檢查，堅持“三不放過”，做好隱蔽記錄并歸檔保存。地基與基礎(chǔ)工程：對于一般基礎(chǔ)，檢查槽底地質(zhì)、標(biāo)高、尺寸、基礎(chǔ)斷面尺寸；樁基礎(chǔ)檢查試樁、打樁記錄。鋼筋工程：檢查鋼筋品種、位置、形狀、規(guī)格、數(shù)量、接頭位置、搭接長度、預(yù)埋件以及除銹、代用變更情況等。焊接：檢查焊條品種、焊口規(guī)格、焊焰長度、焊焰外觀和焊接質(zhì)量等。防水工程：檢查

25、屋面、地下室和水中結(jié)構(gòu)的防水材料層數(shù)，做法和質(zhì)量情況、空腔防水的質(zhì)量情況。給排水管道：檢查位置、標(biāo)高、坡度、試壓、閉水試驗(yàn)防銹、防腐及預(yù)埋件情況。暗配電氣線路：檢查位置、規(guī)格、標(biāo)高、彎度、防腐接頭等。對于電纜還要進(jìn)行耐壓絕緣試驗(yàn)。對于地線、避雷針等，還要進(jìn)行電阻試驗(yàn)等。施工中，現(xiàn)場所用的砂漿和混凝土都必須按規(guī)定取樣（或試配），進(jìn)行強(qiáng)度試驗(yàn)。） 預(yù)檢，確定下道工序的質(zhì)量而預(yù)先對本項(xiàng)目作檢查。對原材料、半成品、成品、構(gòu)件等進(jìn)場前進(jìn)行試檢驗(yàn)。建筑物、構(gòu)筑物的定位線及引進(jìn)標(biāo)高。建筑物基礎(chǔ)放線及標(biāo)高。建筑物軸線及灰線。各樓層放線及皮數(shù)桿。模板的尺寸、標(biāo)高、支撐及預(yù)埋件等。預(yù)制構(gòu)件及其安裝情況。主要外管線

26、溝道的走向，化糞池、檢查井的位置以及標(biāo)高、坡度等。電氣工程的變電、配電位置、高低壓進(jìn)出口方向，電纜溝位置、標(biāo)高、尺寸、送電方向等。設(shè)備基礎(chǔ)的位置、標(biāo)高、尺寸、預(yù)留孔洞、預(yù)埋件等。） 結(jié)構(gòu)驗(yàn)收，裝修前進(jìn)行一次全面檢查和評定，免留結(jié)構(gòu)質(zhì)量隱患，排除裝修障礙，主要包括外觀檢查和內(nèi)業(yè)資料檢查。外觀檢查主要檢查結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量是否符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求。磚混結(jié)構(gòu)的組砌方法、圈梁構(gòu)造柱斷面尺寸，樓梯及構(gòu)件的焊接質(zhì)量、混凝土質(zhì)量；框架結(jié)構(gòu)要重點(diǎn)檢查節(jié)點(diǎn)做法和質(zhì)量。內(nèi)業(yè)資料檢查主要包括：各種原材料試驗(yàn)記錄、土建施工試驗(yàn)記錄、構(gòu)配件出廠證明、隱檢、預(yù)檢記錄等四大項(xiàng)直接影響結(jié)構(gòu)工程的項(xiàng)目；同時對施工過程的有關(guān)記錄如分

27、部分項(xiàng)工程質(zhì)量評定記錄、土建施工記錄以及設(shè)計變更執(zhí)行情況等。） 質(zhì)檢方法、手段、技術(shù)資料、成品保護(hù)要求。質(zhì)檢方法：全數(shù)與抽數(shù)相結(jié)合。質(zhì)檢手段：目測（看、摸、敲、照）和實(shí)測（靠、吊、量、套）并用。技術(shù)資料整理歸檔，保證準(zhǔn)確、真實(shí)、齊全。成品保護(hù)要提請重視，實(shí)施“護(hù)”（提前保護(hù)）、“包”（包裹防污染）、“蓋”（表面覆蓋）、“封”（局部封閉、防損和污染）。、 制度控制） 技術(shù)管理制度要貫徹在單位工程的施工全過程，主要有以下幾項(xiàng)：圖紙的熟悉、審查和管理制度。技術(shù)交底制度。施工組織設(shè)計制度。材料檢查和驗(yàn)收制度。工程質(zhì)量檢查和試驗(yàn)制度。工程技術(shù)檔案制度。技術(shù)責(zé)任制度。技術(shù)復(fù)核與審批制度。） 建立實(shí)施質(zhì)量日

28、記、現(xiàn)場質(zhì)量協(xié)調(diào)會、質(zhì)量匯報會等制度。（二） 工期控制目標(biāo)明確，現(xiàn)狀清楚，對策具體，措施落實(shí)，及時檢查總結(jié)。、 完善以事先為主的工作體系，階段性地檢查實(shí)際進(jìn)度與計劃的差別，并分析找出原因，糾正偏差。、 尋找各階段計劃進(jìn)度控制點(diǎn)，看網(wǎng)絡(luò)計劃中主導(dǎo)工序完成情況，對有關(guān)進(jìn)度及時計量，召開進(jìn)度協(xié)調(diào)會。、 有確保主導(dǎo)工序不突破工期的對策措施，（包括組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等），階段性工期被突破后督促承包商建立新的平衡（有補(bǔ)救措施，調(diào)整其他計劃的可能）。（三） 投資控制、 在施工過程中及時答復(fù)施工單位提出的問題及配合要求，主動協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系，預(yù)測工程風(fēng)險及可能發(fā)生索賠的誘因，制定防范性對策，避免和減少索賠

29、事件發(fā)生。、 按合同規(guī)定條件和要求，監(jiān)督實(shí)施事前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，以免索賠，及時對已完成工程進(jìn)行計量驗(yàn)收及時向?qū)Ψ街Ц哆M(jìn)度款，避免違約。、 分析設(shè)計圖紙、施工方案、標(biāo)底價、合同（工程量核算、定額取費(fèi)、材差價格構(gòu)成因素）等，明確工程費(fèi)用最容易突破的部分或環(huán)節(jié)即投資控制重點(diǎn)。、 對工程設(shè)計變更，現(xiàn)場簽證、技術(shù)措施、材料涉及到經(jīng)費(fèi)的簽證要嚴(yán)格把關(guān)。、 根據(jù)功能、檔次、貨源等合理準(zhǔn)確地反映主材、設(shè)備費(fèi)用，避免以劣充優(yōu)和結(jié)算價格難以取定而扯皮等問題。第五節(jié) 安全與質(zhì)量管理一、 安全生產(chǎn)管理制度（一） 項(xiàng)目經(jīng)理部建立安全保證體系，落實(shí)安全生產(chǎn)崗位責(zé)任制。（二） 安全員對工人進(jìn)行現(xiàn)場安全教育，分項(xiàng)工程施工前由

30、技術(shù)員對施工員進(jìn)行安全技術(shù)交底。（三） 進(jìn)入施工現(xiàn)場必須戴安全帽，不準(zhǔn)穿拖鞋上班，高空作業(yè)必須系安全帶。（四） 遵守安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁違章指揮，違章作業(yè)，違反勞動紀(jì)律。（五） 所有人員嚴(yán)禁乘坐貨用電梯，嚴(yán)禁在危險地點(diǎn)站立、坐臥、休息。（六） 施工現(xiàn)場的安全防護(hù)設(shè)施、警示、指示標(biāo)志牌未經(jīng)批準(zhǔn)不得搬動、拆除、挪做他用，防礙施工時，由安全員負(fù)責(zé)處置。（七） 特種作業(yè)人員必須持證上崗，非操作人員不準(zhǔn)運(yùn)用機(jī)械設(shè)備。（八） 遵守安全用電規(guī)定，嚴(yán)禁非電工接線、接燈，嚴(yán)禁使用移動式碘鎢燈。（九） 項(xiàng)目經(jīng)理部每旬組織一次安全大檢查，安全員做好日常監(jiān)察工作。（十） 安全隱患由主管生產(chǎn)的項(xiàng)目副經(jīng)理落實(shí)有關(guān)人員限期整

31、改，并做好復(fù)檢工作。二、 治安消防管理制度（一） 消防設(shè)施組織設(shè)計布置，大門設(shè)專人值班。（二） 臨時用電設(shè)備接線必須符合現(xiàn)場安全用電管理規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)不得使用電熱器具。（三） 現(xiàn)場用火需經(jīng)項(xiàng)目公安員批準(zhǔn)，開具“動火證”按指定時間、地點(diǎn)用火、并設(shè)專人看管。（四） 電氣焊作業(yè)場所10米內(nèi)不準(zhǔn)有易燃易爆物品，禁止電氣焊與油漆交叉作業(yè)，氧氣、乙炔瓶間距不小于5米，氣瓶與焊槍距離不小于10米。氣瓶不得橫放或倒置。（五） 易燃易爆不毒物品應(yīng)專庫存放，并經(jīng)公安部門批準(zhǔn)，有安全措施。（六） 木工棚內(nèi)的刨花、鋸末必須當(dāng)日清理干凈。施工現(xiàn)場嚴(yán)禁吸煙。（七） 嚴(yán)禁挪用、圈占、埋壓各種消防設(shè)施，材料擺放合理，保證消防

32、通道暢通。（八） 電焊把線、電纜、小型機(jī)具等貴重物品重點(diǎn)管理，防止被盜（九） 嚴(yán)禁賭博，嚴(yán)禁觀看淫穢書刊、音像，嚴(yán)禁酗酒鬧事、打架斗毆。（十） 非施工及管理人員進(jìn)入現(xiàn)場需遵守門衛(wèi)管理制度，并登記。第二章 美的海岸花園形象營銷第一節(jié) 確立項(xiàng)目名稱深圳萬科集團(tuán)是一家專業(yè)房地產(chǎn)公司，其先后在深圳、上海、北京等全國大中城市開發(fā)過房地產(chǎn)項(xiàng)目。其中命名為“萬科城市花園”創(chuàng)造了一個全國聞名的房地產(chǎn)品牌?！叭f科城市花園”的命名十分貼切城市生活社區(qū)的概念，并與萬科集團(tuán)品牌緊密相連，恰到好處。碧桂園憑其地域之勢，南臨碧江，北依桂山，故命名為碧桂園，其名易讀易記，且內(nèi)涵富貴吉祥的寓意，十分符合其目標(biāo)市場的定位構(gòu)成。

33、綜合結(jié)論表明，項(xiàng)目好的命名能叫人過目不忘，百聽不厭，不造作，不媚世，它不僅有利于項(xiàng)目本身的形象推廣，更可使一個專業(yè)房地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造品牌。美的海岸花園項(xiàng)目立項(xiàng)之初，公司策劃部專業(yè)人士就對其命名作專題研究。從十幾個項(xiàng)目命名中提出了三個候選命名：、 美的黃金海岸、 凱旋花園、 美的海岸花園本項(xiàng)目中之命名最終確定為：美的海岸花園?！懊赖暮０痘▓@”高度概括了項(xiàng)目本身獨(dú)特的地理位置和優(yōu)美的自然環(huán)境，它描繪了新現(xiàn)代主義建筑與自然生態(tài)環(huán)境的和諧統(tǒng)一，這個名字幽雅、簡潔、瑯瑯上口?！懊赖暮０痘▓@”由美的集團(tuán)投資開發(fā)，“美的”不僅是美的集團(tuán)品牌的延伸，而且可在房地產(chǎn)專業(yè)化道路上創(chuàng)造“美的”品牌。美的海岸花

34、園，英文名采用了意譯，名為“May Flower Garden”即“五月花花園”。它是由公司副總兼營銷策劃部經(jīng)理朱曙東先生提出后，征求了大學(xué)教授、外籍教師、營銷專家和集團(tuán)內(nèi)部有關(guān)人士的意見而確定。May Flower五月花號，是成功登陸美洲的第一艘船，五月花花園，象征著成功者之家園，此英文名既包含了“凱旋花園”之意，又充實(shí)了美的海岸花園的文化內(nèi)涵。第二節(jié) 項(xiàng)目區(qū)名、路名、門牌名提案美的海岸花園項(xiàng)目名稱已經(jīng)確定，根據(jù)美的海岸花園所確定的市場定位，建筑風(fēng)格定位以及其所倡導(dǎo)的社區(qū)文化格調(diào)，就有關(guān)美的海岸花園區(qū)名、路名、門牌名形成提案。一、 基本原則：（一） 區(qū)內(nèi)的各小區(qū)組團(tuán)道路的取名，不宜過雜，要有

35、內(nèi)在聯(lián)系。（二） 與美的海岸花園名稱及項(xiàng)目定位有一定關(guān)聯(lián)，且易記。（三） 名稱應(yīng)較為優(yōu)美、動聽。二、 基本思路（一） 區(qū)名：、 別墅的四個小區(qū)稱為：“X海苑”，洋房的五個小區(qū)稱為“海X居”。、 凡是小區(qū)內(nèi)公共建筑，一律稱“美的XX”，如美的小學(xué)、美的會所、美的健身中心等。（二） 道路名、 東大門、北大門入口主干道路分別命名為海岸大道、花園大道。、 連接主干道的區(qū)內(nèi)中心環(huán)道命名為地中海環(huán)路，根據(jù)東、南、西、北不同方位，分別命名為地中海東環(huán)路、南環(huán)路、西環(huán)路、北環(huán)路。、 原堤岸修建后命名為長堤路。、 北江北岸風(fēng)景走廊命名為沿江路。、 組團(tuán)小區(qū)之間道路分別用一路、二路、三路區(qū)分。、 每個別墅組團(tuán)內(nèi)小

36、路可按照組團(tuán)名稱安排。三、 各組團(tuán)小區(qū)命名（一） 別墅區(qū)命名原規(guī)劃一、二區(qū)命名為虹海苑，三區(qū)命名為云海苑，五區(qū)命名為天海苑，七區(qū)命名為月海苑。（二） 洋房區(qū)命名 原規(guī)劃四區(qū)命名為海韻居，六區(qū)命名為海星居，八區(qū)命名為海睛居，十一區(qū)命名為海景居，十二區(qū)命名為海晨居。四、 別墅組團(tuán)小區(qū)內(nèi)道路名（一） 虹海苑依次有：虹海一路、虹海二路、虹海三路、虹海四路。（二） 云海苑依次有：云海一路、云海二路、云海三路、云海四路、云海五路。（三） 天海苑依次有：天海一路、天海二路、天海三路、天海四路。（四） 月海苑依次有：月海一路、月海二路、月海三路、月海四路。五、 門牌名（一） 別墅門牌名命名別墅門牌名由路來定，

37、按先上后下，先左后右的原則。如：云海一路三號別墅。六、 洋房門牌名命名各洋房組團(tuán)內(nèi)按先下后上，先左后右的原則分為一、二、三等幾棟，各棟中按逆時針方向確定1、2、3等單元，每單元內(nèi)按樓層及逆時針方向確定具體門牌號，如海星居三棟2單元103。第三節(jié) 確立項(xiàng)目標(biāo)志一、 背景介紹1998年春，美的房地產(chǎn)公司經(jīng)營策劃部會同美的工業(yè)設(shè)計中心平面設(shè)計部，深圳國企公司平面設(shè)計部開始著手有關(guān)項(xiàng)目標(biāo)志的設(shè)計工作。經(jīng)過一段時期的醞釀設(shè)計，三方共設(shè)計出了30多個方案。項(xiàng)目標(biāo)志在精挑細(xì)選中確立。（一） 標(biāo)志釋義標(biāo)志以“May Flower Garden”起頭的字母，也恰好是“美的”品牌“Midea”起頭字母“M”（共五

38、個）組成五月花形，花瓣圍出一個海星圖案。采用明麗的色彩過渡作為花瓣，升展于云叢之上，獨(dú)創(chuàng)了美的海岸花園項(xiàng)目在房地產(chǎn)界花園開發(fā)項(xiàng)目中的新穎視覺形象；表現(xiàn)了美的海岸花園大型住宅小區(qū)的品質(zhì)；體現(xiàn)了現(xiàn)代成功人士追求高尚，享受綠色自然的生活傾向。標(biāo)志也深刻地反映了美的海岸花園對生活住宅概念的高視點(diǎn)及不同凡響。標(biāo)志構(gòu)成較特殊，如同一幅濃縮的風(fēng)景畫。色彩明朗，適合海岸花園住宅特點(diǎn)，緊扣May Flower Garden名稱的五月花形與海星圖案相融，突出了“花、海、美”的主題，達(dá)到了設(shè)計意念與形象感觀的完美統(tǒng)一。（二） 標(biāo)志注冊美的海岸花園項(xiàng)目標(biāo)志確定后，立即申報集團(tuán)公司科技與知識產(chǎn)權(quán)部，申請“美的海岸花園”

39、商標(biāo)注冊，注冊內(nèi)容包括“美的海岸花園”中、英文名和五月花海星圖案等。二、 確立項(xiàng)目VI系統(tǒng)（一） 基本部分、 美的海岸花園標(biāo)志、 標(biāo)準(zhǔn)字體、 標(biāo)準(zhǔn)色、 標(biāo)志基礎(chǔ)組合（橫式、豎式）、 標(biāo)志象征圖形注：美的標(biāo)志與發(fā)展商美的集團(tuán)或美的房產(chǎn)公司名稱同時使用，“美的”標(biāo)志應(yīng)用按美的集團(tuán)公司VI公司手冊嚴(yán)格執(zhí)行。（二） 應(yīng)用部分、 證件類：員工工作卡、業(yè)主證、車輛出入證、員工就餐卡、會員卡、貴賓卡、名片、臨時工作證、IC卡、胸徽、臨時出入證、業(yè)主保修卡、 文具類：標(biāo)準(zhǔn)信封、專用筆、標(biāo)準(zhǔn)信箋、筆記本、檔案袋、專用桌椅、公文夾、意見本、資料袋、物業(yè)管理簿（水、電、管理費(fèi)等）、 賬票類：賬簿封面設(shè)計、管理費(fèi)等收

40、據(jù)樣式、付款通知單樣式、 交通用具類：美的海岸花園大小巴士車、小轎車、電瓶車、保安巡邏車、園林用車、清潔用車、工具車、 招牌、標(biāo)識類：戶外交通道路指示牌、戶外廣告牌、 宣傳廣告類：廣告宣傳單、入伙通知書、門楣標(biāo)牌、促銷海報、住宅說明書、氣球、售樓書、售樓合同樣式、彩旗樣式、售樓價目表、展銷會室內(nèi)形象墻、廣場標(biāo)準(zhǔn)旗、質(zhì)量保證卡、看樓團(tuán)標(biāo)志、吉祥物注：主要戶外廣告平面創(chuàng)意、報紙廣告版面設(shè)計、電視廣告設(shè)計、售樓部裝修及展示設(shè)計將另外單獨(dú)設(shè)計，不在此列。、 紀(jì)念物、禮品類：掛歷、臺歷、明信片、生日卡、賀卡、賀年卡、邀請函、手提袋、電話記錄本、匙扣、打火機(jī)、領(lǐng)帶夾、文化T恤衫、太陽帽、紀(jì)念傘、紀(jì)念杯、

41、服裝類：管理人員男女制服（夏季、冬季）、銷售代表制服、清潔工服、水電工服、會所男、女服務(wù)員服、保安服、領(lǐng)帶、 日常用品類：煙灰缸、茶杯（用餐類、一次性紙類）、大小菜碟、菜單、住客用牙刷、香皂、手巾、餐巾紙、拖鞋、報紙架、舉報箱、建議箱、熱水器。三、 營銷接待中心包裝設(shè)計營銷接待中心是客戶直接了解項(xiàng)目的場所，客戶對其包裝設(shè)計的直觀感受如何將直接影響其對項(xiàng)目的認(rèn)識和評估；因此，營銷接待中心的包裝設(shè)計尤為重要。（一） 構(gòu)想整個營銷接待中心根據(jù)工程部及裝修設(shè)計的平面布置安排，總體要求寬敞、明亮、典雅氣派、個性突出。（二） 主要內(nèi)容、 形象墻。其是營銷接待中心的形象標(biāo)志，主要突出項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志。形象墻

42、前面是接待臺及資料臺，是銷售人員主要接待接待客戶和派送資料的場所。、 展板及場地布置。展板編排為展銷會的重要部分。它可以系統(tǒng)地介紹本項(xiàng)目的基本情況及銷售情況，其最重要的內(nèi)容之一是了解項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)，并設(shè)計統(tǒng)一的藝術(shù)形式加以布置，使個性形象突出，內(nèi)容豐富、簡明，縮短買家了解項(xiàng)目的時間，甚至可以使其作出迅速購買決定。展板內(nèi)容：項(xiàng)目各戶型透視圖、主要交通及建筑物相片，地理規(guī)劃圖，住宅單位平面圖，住宅單位室內(nèi)布置，發(fā)展商之背景及別墅、洋房的真實(shí)效果圖，價目表及付款方法等等。、 大屏幕彩電及觸摸顯示屏。大屏幕彩電主要播放項(xiàng)目的基本情況，在展廳內(nèi)播放高質(zhì)素錄影帶，以及顯示屏方便快捷的資料查詢，包括北滘、順德當(dāng)?shù)?/p>

43、基本情況，及發(fā)展商、合作商背景基本情況等，使買家對項(xiàng)目所在地有更深入的了解和認(rèn)識。同時，也增加營銷中心熱鬧氣氛，加快銷售人員的講解速度。、 透視圖及項(xiàng)目模型（1/300）。模型與透視圖能增加買家對本項(xiàng)目的立體縱觀認(rèn)識，令買家置身其中，領(lǐng)略各樓層的朝向和景物，清楚明了選購單位所在位置，給人真實(shí)的感覺，令買家倍增信心。四、 工地環(huán)境包裝設(shè)計（一）任務(wù)將整個工地現(xiàn)場，根據(jù)建筑施工的進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色，對項(xiàng)目有一個整體良好的視覺形象。（二）具體內(nèi)容一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗制作、路燈安裝等。另一部分內(nèi)容為綠化和其他配套工程完善，優(yōu)先搞好

44、工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。（三）要求嚴(yán)格按照VI設(shè)計內(nèi)容制作完成，綠化工程由工程部按工程進(jìn)度按時完成。五、 物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計除美的海岸花園項(xiàng)目VI系統(tǒng)確定的常規(guī)內(nèi)容外，物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計還包括辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計及物業(yè)管理公共設(shè)施指示系統(tǒng)設(shè)計。具體內(nèi)容如下：（一） 辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計其包括：總經(jīng)理室、副總經(jīng)理室、經(jīng)理室、副經(jīng)理室、辦公室、工程部、經(jīng)營企劃部、造價財務(wù)部、會議室、檔案室、洽談室、繪圖室、保安室、水電室。（二） 物業(yè)管理公共設(shè)施指示系統(tǒng)小區(qū)示意圖牌、花園路牌名、路燈編號牌、售樓處歡迎牌、太陽傘、遮雨篷、停車場指示牌、垃圾桶、會所平面示意圖、服務(wù)總臺、洗手

45、間、樓梯上落示意圖、緊急通道、兌換處、吸煙區(qū)、非吸煙區(qū)、更衣間、公共電話、消防栓、消防通道、咖啡廳、餐廳、酒吧、保健室、告示欄（信息欄、意見箱）、環(huán)保告示牌（不要踢球、溜旱冰、養(yǎng)狗、摘花、室外晾衣）、業(yè)主會所指示牌、“私家住宅謝絕參觀”牌、臺面標(biāo)牌（收款臺、領(lǐng)取資料處、洽談處）等。第三章 項(xiàng)目營銷推廣策劃第一節(jié) 營銷推廣企劃方案一、 企劃概要美的海岸花園項(xiàng)目總體營銷策劃方案，是按照美的集團(tuán)總體發(fā)展制訂的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的發(fā)展戰(zhàn)略、思想，結(jié)合美的房產(chǎn)公司的自身發(fā)展、操作能力以及美的海岸花園開發(fā)現(xiàn)狀而制訂的總體營銷決策和計劃方案。其旨在為美的海岸花園的全程營銷推廣，提供一個科學(xué)合理的操作思路，指

46、導(dǎo)營銷推廣工作的順利開展，是一個在縝密的市場調(diào)查和可行性分析研究的前提下制定出的系統(tǒng)性方案。方案緊密結(jié)合項(xiàng)目的特征，積極地探求營銷策略以促成良好的銷售業(yè)績，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的預(yù)期目標(biāo)。美的海岸花園項(xiàng)目總體營銷策劃方案是在對項(xiàng)目前期市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目可行性綜合研究，特別是項(xiàng)目投資分析研究的基礎(chǔ)上擬定的。主要包括項(xiàng)目特性分析及市場定位，項(xiàng)目銷售推廣策略、廣告策略及媒體策略、銷售管理及營銷預(yù)算等方面的內(nèi)容。并就上述主要內(nèi)容作出初步判斷，確立未來項(xiàng)目營銷的行動方案，并在未來的各項(xiàng)營銷操作中有計劃執(zhí)行。同時，也對未來的營銷活動進(jìn)行周密的費(fèi)用預(yù)算，并對費(fèi)用的支出進(jìn)行了最優(yōu)化組合安排。二、 項(xiàng)目介紹項(xiàng)目名稱

47、：美的海岸花園地理位置：位于順德市北滘南部，東接廣珠公路，南臨北江支流，西靠北滘當(dāng)?shù)氐木用駞^(qū)，北接三樂公路。占地面積：670畝（含堤外土地，約45萬平方米）建筑面積：28.8萬平方米，容積率：1.22小區(qū)規(guī)模：別墅188戶，洋房2045套，規(guī)劃總?cè)藬?shù)約7900人。戶型洋房：三房二廳二衛(wèi)90平方米100平方米，占45% 二房二廳一衛(wèi)70平方米80平方米，占30% 四房二廳三衛(wèi)110平方米120平方米，占15% 五房三廳二衛(wèi)140平方米躍層，占5% 一房一廳一衛(wèi)50平方米以下，占5%別墅：五房三廳二室五衛(wèi)250平方米400平方米，占85% 四房二廳一室四衛(wèi)200平方米（連棟別墅）占10% 六房四廳

48、三室六衛(wèi)500平方米（頂級別墅）占5%工程進(jìn)度：1998年12月第一期（3區(qū)、6區(qū)）開工，1999年11月第一期竣工（約6萬平方米），整個項(xiàng)目預(yù)計2001年底全面竣工入伙。發(fā)展商：廣東美的集團(tuán)股份有限公司。三、 項(xiàng)目特性分析本項(xiàng)目地處順德北滘鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，人均產(chǎn)值居廣東前列，有著極強(qiáng)的市場消費(fèi)力。但由于房地產(chǎn)市場競爭激烈，加之本項(xiàng)目客觀上存在著許多先天不足的因素。因而要科學(xué)、周密地策劃，才能在珠江三角洲的樓盤中脫穎而出。首先客觀地分析本項(xiàng)目的問題點(diǎn)和機(jī)會點(diǎn)。（一） 問題點(diǎn)、 土地購置成本較高，閑置時間太長，利息逐年積累形成的壓力大。、 由政府法規(guī)的約束，項(xiàng)目的位置決定了可建住宅的面積偏

49、小，影響了開發(fā)商的利潤。、 土地填沙平整的基礎(chǔ)工程量大，前期費(fèi)用太高，導(dǎo)致建筑成本提升。、 順德區(qū)域內(nèi)開發(fā)較早的大型社區(qū)（碧桂園、康富花園）已占有相當(dāng)多的市場份額，并形成口碑。、 項(xiàng)目發(fā)售時沒有現(xiàn)樓和園林綠化及配套，會影響買家信心，增加銷售難度。（二） 機(jī)會點(diǎn)、 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計理念超前，臨江景觀獨(dú)特，在建筑外立面風(fēng)格和單體戶型方面有創(chuàng)新，其樓盤質(zhì)素在順德地區(qū)具有相當(dāng)強(qiáng)的競爭力。、 發(fā)展商是國內(nèi)著名的上市公司，企業(yè)形象好，能給業(yè)主以實(shí)力、成熟、信心保證。、 項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃揚(yáng)長避短，其中配套完整、園藝先進(jìn)、低密度規(guī)劃，綠化面積大于50%，對業(yè)主有很大的吸引力。、 入市價格彈性空間大，銷售方式靈

50、活，物業(yè)升值潛力較大。、 會所臨江景觀開揚(yáng)，會所配套齊全，賞心悅目，尊貴舒適。（三） 結(jié)論與對策通過對以上分析，認(rèn)為“美的海岸花園”綜合條件優(yōu)越，只要發(fā)展商與各方面群策群力，時刻保持清醒的頭腦，克服項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營的種種困難，深入細(xì)致做好工作，并采取相應(yīng)對策，在未來的三年內(nèi)，“美的海岸花園”一定會成為珠江三角洲的明星樓盤。在操作過程中提出具體對策如下：、 針對本項(xiàng)目客觀存在的環(huán)境綠化設(shè)計，提高視覺美化度，彌補(bǔ)周邊凌亂居民區(qū)的不足。、 通過加強(qiáng)發(fā)憤同實(shí)力和誠信的形象宣傳以提高業(yè)主信心。310點(diǎn)所提到的具體對策和處理方法，涉及到發(fā)展商開發(fā)經(jīng)營的商業(yè)機(jī)密，此處不作詳列。四、 市場定位分析（一） 區(qū)域定

51、位本項(xiàng)目的區(qū)域定位是：第一市場是北滘?yàn)橹行捻樀率袌觯坏诙袌鰧⑤椛涞綇V州市場；第三市場是港澳的投資休閑市場（此部分內(nèi)容已在項(xiàng)目投資分析中作詳細(xì)剖析，故在此處作簡要回顧及說明）。（二） 項(xiàng)目定位本項(xiàng)目以高素質(zhì)、高品位和高格調(diào)的文化氛圍為基調(diào)，規(guī)劃歐陸風(fēng)情的園林特色小區(qū)：地中海小城。（三） 目標(biāo)客戶定位分析美的海岸花園，目標(biāo)客戶群主要分為三類：第一類是大中型企業(yè)的中高級白領(lǐng)階層；第二類是當(dāng)?shù)鼐用駨脑凶》恐邪岢鱿＜绞孢m生活而進(jìn)行的二次置業(yè)；第三類目標(biāo)客戶是，追求貨幣保值增值的投資市場和休閑度假市場。五、 銷售推廣策略（一） 定價方案根據(jù)我們對目標(biāo)市場的仔細(xì)調(diào)研和深入分析，本項(xiàng)目的入市定價應(yīng)當(dāng)采取低

52、開高走的策略，入市定價應(yīng)當(dāng)較具彈性空間，入市時富有較強(qiáng)的市場競爭力，能讓先購先住者的物業(yè)升值，同時使投資人士的投資具有炒作的空間。但也應(yīng)當(dāng)注意入市價格太低并非好事，這樣會使購買者認(rèn)為發(fā)展商對物業(yè)沒有足夠的信心，所以定價適當(dāng)與否是影響銷售至關(guān)重要的因素。定價問題是策劃方案中最重要的問題之一，影響定價的主要內(nèi)在因素有土地成本和項(xiàng)目定位決定的建筑成本等。按照最新規(guī)劃設(shè)想，本項(xiàng)目在占地45萬平方米和土地上建造28.8萬平方米可售建筑面積（其中別墅188套，洋房2045套）。在這種規(guī)?；A(chǔ)上，預(yù)測別墅、洋房每平方米實(shí)際成本為：完全單位成本（含息）：別墅3677元/平方米，洋房2709元/平方米。由于土地

53、開發(fā)的時間較晚和基礎(chǔ)工程等方面的原因，單位面積所付成本較高，這是一個客觀事實(shí)。根據(jù)可行性研究報告一系列經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及項(xiàng)目立項(xiàng)后的再一輪市場調(diào)研結(jié)果，反復(fù)比較周邊重點(diǎn)項(xiàng)目和競爭對手的價格銷售政策，本著“順利啟動，逐年提升”的價格策略，考慮以上項(xiàng)目成本又考慮項(xiàng)目市場接受能力，擬定項(xiàng)目銷售定價。、 價格方案 美的海岸花園洋房入市價格意見周邊檔次跟美的海岸花園差不多的樓盤，麗江花園、祈福新村、碧桂園的洋房價格分別是：麗江花園每平方米6000元6500元。祈福新村每平方米2800元3800元碧桂園每平方米2900元4000元碧桂園早期的鳳凰花園的洋房，平均價格在每平方米3200元左右，新推出的碧桂花園的平均

54、價格在每平方米3700元左右。 在廣州附近，南海的幾個樓盤，對廣州而言，地理位置較我們 優(yōu)越，但項(xiàng)目質(zhì)素比我們差些，如名雅花園、白天鵝花園、新荔灣花園，均價每平方米2700元，珠島花園均價在每平方米3800元左右。 順德境內(nèi)北滘鎮(zhèn)目前的樓價，價格較高的在每平方米1700元，價格低的每平方米980元。市區(qū)大良鎮(zhèn)內(nèi)年質(zhì)素較高的樓盤價格在每平方米2800元左右，順德市其他鎮(zhèn)的樓價跟北滘差不多。根據(jù)周圍眾多樓盤的情況，我們認(rèn)為美的海岸花園的入市價不應(yīng)超過碧桂園，也不要超過廣州附近的南海的樓盤，可以較北滘及周邊鎮(zhèn)的價格略高，但要低于大良的價格。 建議在內(nèi)部認(rèn)購時的入市均價定在每平方米2400元（一次性付

55、款），如果再考慮到樓層、方位的因素，在實(shí)際銷售中，最高可達(dá)每平方米2744元，最低在每平方米1960元。這樣的入市價格較為合適。如銷售形勢好，可將價格提高。 別墅價格入市意見周邊樓盤別墅價格分別為：順德碧桂園RMB45005500元君蘭高爾夫RMB52006000元金業(yè)花園RMB3650元麗江花園RMB1000012000元。祈福新村RMB4114元雅居樂HK$5649元我項(xiàng)目別墅均價屬于較低的，項(xiàng)目入市價格應(yīng)低于碧桂園、麗江花園、雅居樂、與金業(yè)花園、祈福新村相持平，應(yīng)定為每平方米35003800元/平方米。（一次性付款）、 基本價格 洋房基本價格項(xiàng)目運(yùn)營期均價為每平方米3100元（一次性付款）；項(xiàng)目啟動年度（1998年）均價定價：每平方米2400元（一次性付款） 別墅基本價格項(xiàng)目運(yùn)營期均價為每平方米4200元（一次性付款）項(xiàng)目啟動年度（1998年）均價定價：每平方米3650元（一次性付款）說明：以單塊別墅用地建筑容積率為1計，土地價格每平方米2200元，土建價格每平方米1450元。、 項(xiàng)目價格逐年提升的比例及分析：） 項(xiàng)目入市價格制定的依據(jù)是根據(jù)市場接受程度和適度引導(dǎo)消費(fèi)能力而定。） 經(jīng)過計算，得出每半年按5%的比例升幅，在每半年之初提升價格為宜。而如果每