хх銀行深圳市分行個人住房抵押貸款違約風(fēng)險研究

1、學(xué)校代碼號：學(xué)校代碼號：1027210272 學(xué)員號：學(xué)員號： 銀行深圳市分行 個人住房抵押貸款違約風(fēng)險研究 A Research on Default Risks of Residential Mortgage Loans of Bank of China Shenzhen Branch 培培養(yǎng)養(yǎng)院院系系所所： 上上海海國國家家會會計計學(xué)學(xué)院院 一一級級、二二級級學(xué)學(xué)科科名名稱稱： 會會計計碩碩士士（ M MP PA AC CC C） 學(xué)學(xué)位位論論文文類類型型： 碩碩士士專專業(yè)業(yè)學(xué)學(xué)位位論論文文 指指導(dǎo)導(dǎo)教教師師： 顏顏延延 副副教教授授 作作者者： 李李鵬鵬 上上海海財財經(jīng)經(jīng)大大學(xué)學(xué) 20

2、10 年年 10 月月 10 日日 2 學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明 本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，獨立進 行研究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含任 何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品成果。對本文的研究做出重要 貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本人完全意識到本聲明 的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。 學(xué)位論文作者簽名： 日期： 年 月 日 學(xué)學(xué)位位論論文文版版權(quán)權(quán)使使用用授授權(quán)權(quán)書書 本人完全了解上海財經(jīng)大學(xué)關(guān)于收集、保存、使用學(xué)位論文的規(guī)定， 即：按照有關(guān)要求提交學(xué)位論文的印刷本和電子版本；上海財經(jīng)大學(xué)圖書 館有權(quán)保存學(xué)位論文的印刷本和電子版，并提供

3、目錄檢索與閱覽服務(wù)；可 以采用影印、縮印、數(shù)字化或其它復(fù)制手段保存論文；在不以贏利為目的 的前提下，可以公布論文的部分或全部內(nèi)容。（保密論文在解密后遵守此 規(guī)定） 論文作者簽名： 導(dǎo)師簽名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 3 摘摘 要要 當(dāng)前個人住房抵押貸款發(fā)展迅速，其違約風(fēng)險也逐步暴露成為商業(yè)銀行面 臨的新型信用風(fēng)險之一。隨著近年房地產(chǎn)價格的不斷上漲，國家調(diào)控政策的不 斷出臺，住房抵押貸款違約風(fēng)險將逐漸積聚，勢必會影響商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量， 嚴(yán)厲考驗著我國商業(yè)銀行的風(fēng)險管控水平。 本文從我國房地產(chǎn)市場的實際情況出發(fā)，描述了我國商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展 的進程，并對商業(yè)銀行面臨的最主要的信用

4、風(fēng)險的成因進行了分析，同時在分 析的基礎(chǔ)上采用銀行深圳市分行的樣本資料，使用的方法為因子分析和判 別分析，并在實證研究基礎(chǔ)上，提出一系列降低銀行信用風(fēng)險的對策。 通過實證研究，并借助文獻和銀行的歷史經(jīng)驗，列出了一系列對個人 住房抵押貸款的違約風(fēng)險有較大影響的因子，并借助判別分析排列出了各因子 的重要性，然后對歸納后的因子逐個詳細(xì)分析。在使用模型之前首先對模型本 身進行了檢測，發(fā)現(xiàn)穩(wěn)定率和準(zhǔn)確率相對較高，可以作為研究的工具使用。 在對各因子分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國商業(yè)銀行的實際情況，本文提出了一 系列對策。本文得出的因子重要程度的結(jié)果對商業(yè)銀行判別借款人的風(fēng)險具有 現(xiàn)實的借鑒作用，同時提出的對策也

5、是本人結(jié)合對銀行業(yè)調(diào)研的基礎(chǔ)上提出的， 對銀行采取實際控制風(fēng)險措施也有一定的參考作用。 關(guān)鍵詞：住房抵押貸款關(guān)鍵詞：住房抵押貸款 違約風(fēng)險違約風(fēng)險 信用風(fēng)險信用風(fēng)險 判別分析判別分析 4 目目 錄錄 1 導(dǎo)論導(dǎo)論 .5 1.1 研究背景與研究目的.5 1.2 研究意義.6 1.3 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀.6 1.4 本文的研究思路及行文結(jié)構(gòu)的安排.13 1.5 創(chuàng)新之處與不足.14 2 個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的理論分析個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的理論分析 .16 2.1 違約風(fēng)險與商業(yè)銀行發(fā)展的內(nèi)在關(guān)系探究.16 2.2 個人住房抵押貸款及其違約風(fēng)險的界定.16 2.3 個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的形成

6、機理.19 3 我國個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的現(xiàn)狀分析我國個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的現(xiàn)狀分析 .25 3.1 房地產(chǎn)金融及房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀.26 3.2 商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的基本狀況.30 3.3 個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀分析.31 3.4 形成個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的制度基礎(chǔ).34 3.5 影響個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的因素分類.36 4 住房抵押貸款違約風(fēng)險的判別分析住房抵押貸款違約風(fēng)險的判別分析 .40 4.1 樣本來源、變量選取及量化.41 4.2 變量的描述性統(tǒng)計分析.42 4.3 模型選擇及分析.45 4.4 判別分析.50 4.5 判別分析結(jié)論.53 5 結(jié)

7、論及政策建議結(jié)論及政策建議 .56 5.1 本文結(jié)論.56 5.2 政策建議.58 5 1 導(dǎo)導(dǎo) 論論 1.1 研究背景與研究目的研究背景與研究目的 從上世紀(jì)90年代初，國內(nèi)商業(yè)銀行就開始涉足住房抵押貸款業(yè)務(wù)。但是， 由于當(dāng)時住房制度改革更多的還是停留在概念層面，商品房還沒有成為市場供 應(yīng)的主體，因此個人住房抵押信貸(Residential Mortgage)，發(fā)展十分緩慢。 1998年居民個人住房需求被住房制度改革推向房地產(chǎn)市場，從此商業(yè)銀行房地 產(chǎn)個人消費信貸業(yè)務(wù)走向了擴張之路。1999年3月，人行關(guān)于開展個人消費信 貸的指導(dǎo)意見的通知點燃了住房貸款發(fā)放的火苗，隨后各家商業(yè)銀行紛紛投 入到

8、這場盛宴中來，隨著業(yè)務(wù)的不斷壯大，各家銀行越來越發(fā)現(xiàn)住房抵押貸款 業(yè)務(wù)雖然占用人力較大，但是業(yè)務(wù)收益的穩(wěn)定性、長期性，以及授信資產(chǎn)的優(yōu) 質(zhì)性使得各家商業(yè)銀行不斷加大對這塊業(yè)務(wù)的投入。同時隨著國家住房改革的 進一步深化，國土部門服務(wù)的提升，居民購買商品房甚至已經(jīng)成了解決居住問 題惟一途徑。因此條件具備，東風(fēng)到來，住房抵押貸款發(fā)展迅猛：貸款余額從 1997年的將近200萬億增長至2008年的近30000萬億，十幾年間增長了近150多倍， 增幅遠(yuǎn)超其他類貸款。盡管2008年由于內(nèi)憂外患的原因，房地產(chǎn)市場一度低迷， 價格也有所調(diào)整，但是時間相當(dāng)短暫，經(jīng)過國家的一系列刺激措施的出臺，市 場很快又又重現(xiàn)了

9、繁華景象。 個人住房抵押貸款有效刺激了個人住房的需求，除了個別大城市北京、上 海、深圳之外，其他城市及地區(qū)的房產(chǎn)價格基本沒有回調(diào)過，因此未引發(fā)大面 積的斷供潮，商業(yè)銀行也出于提高資本充足率的需求，營銷動作不斷加大。然 而，在大力發(fā)展這項業(yè)務(wù)時，商業(yè)銀行一定程度上忽視了個人住房抵押貸款業(yè) 務(wù)作為一項中長期貸款品種特有的風(fēng)險，其風(fēng)險具有隱蔽性、滯后性、分散性 等特征。參考國際經(jīng)驗，個人住房貸款業(yè)務(wù)大力發(fā)展的3至8年后才真正進入違 約高峰期。雖然我國的個人住房貸款開始于1998年，但真正發(fā)展是在2000年之 后，深圳的大發(fā)展開始于2004年。而且隨著時間的推移，一些商業(yè)銀行的不良 余額正在逐年上升，

10、但是不良率先上升再下降，主要原因是近幾年房價上升迅 速。以銀行深圳分行為例，個人住房抵押貸款不良貸款余額從2002年的 6 0.84億元上升至2005年的3.73億元，其不良率由2002年的0.70%上升至2003年的 4.61%，后又逐步下降到2009年的0.59%。數(shù)據(jù)表明，雖然現(xiàn)在的住房抵押貸款 尚未給商業(yè)銀行的流動性造成風(fēng)險，但國家政策目前對房地產(chǎn)市場總體逐步趨 嚴(yán)，個人住房抵押貸款積累的潛在風(fēng)險不可忽視。 次貸危機之后，國際、國內(nèi)更加關(guān)注個人住房抵押貸款的違約風(fēng)險問題， 理論研究的成果也層出不窮。本文的目的在于通過考察影響個人住房抵押貸款 風(fēng)險的多種因素并通過因子分析和判別分析的實證

11、研究方法建立違約風(fēng)險的判 別模型，判別影響信用風(fēng)險各主要因素的程度，并從多個角度提出可行的風(fēng)險 防范策略。 1.2 研究意義研究意義 個人住房抵押貸款對促進宏觀經(jīng)濟健康發(fā)展起到了積極的推動作用，對銀 行的利潤貢獻也相當(dāng)明顯。但是如果在快速的發(fā)展過程中不注重對風(fēng)險的防控, 風(fēng)險就會緩慢的聚集起來,一旦出現(xiàn)經(jīng)濟調(diào)整或者房地產(chǎn)市場調(diào)整就容易出現(xiàn)借 款人大面積違約，銀行正常的償債能力會受到危及，嚴(yán)重的會導(dǎo)致銀行破產(chǎn)倒 閉，對國家金融體系及經(jīng)濟實體造成極大的危害。次貸危機中兩房的教訓(xùn)也給 我們敲響了警鐘。因此，加強對個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的研究是極其必要 的。 1.3 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 1

12、.3.1國外研究現(xiàn)狀 對于個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的研究國外始于70年代，同時由于其在金 融領(lǐng)域中的重要地位，國外銀行界和學(xué)術(shù)界對個人住房抵押貸款風(fēng)險的研究非 常重視，研也更為深入和普遍。通過研究資料可以發(fā)現(xiàn)，國外的研究重點集中 在以下幾方面： (1)關(guān)于違約風(fēng)險特征因素研究 Earlay和Herzog于1970年首次研究了逾期現(xiàn)象，并對家庭收入波動率、貸 款剩余時間變量和婚姻狀況的狀態(tài)變量進行回歸分析。他們對12581個樣本進行 實證分析發(fā)現(xiàn)：借款人家庭月收入的波動性顯著影響違約率，通過對不同的職 7 業(yè)收入波動性進行區(qū)分更易識別出問題貸款。Gau于1978年使用保險公司的樣本， 選取64個

13、住房抵押貸款變量（主要為財務(wù)特征、房屋屬性特征和借款人特征）， 通過因子分析、判別分析、聚類分析(Cluster Analysis)判別了因子、建立了 風(fēng)險評價模型。其后的Deng等人于1995年測算了貸款特征和經(jīng)濟特征對違約概 率的影響。而Follian又增加了貸款期限、區(qū)域、人口和經(jīng)濟變量。 SantosSilva則分析了月付款額和月收入比率等變量，。Robert F. Cotterman 則在此基礎(chǔ)上又研究了鄰居變量為違約風(fēng)險的影響。 (2)關(guān)于LTV與違約風(fēng)險關(guān)系研究 Jung研究出貸款價值比(loan to value)、利率與違約率之間存在正相關(guān)的 關(guān)系，即貸款利率、貸款價值比越高

14、，違約風(fēng)險、越大。Clauretie則計算出了 貸款價值比和損失率之間的變動比值，當(dāng)貸款價值比在80%以上時，損失率約為 14%，而當(dāng)貸款價值比為90%以上時，損失率就會上升至21%。 W.Archer、D.Harriso、D.Ling和P.Elmer于1999年使用9639戶抵押貸款資 料分析了美國多戶住宅抵押貸款違約風(fēng)險的決定因素。通過對借款人特征、貸 款類型(固定利率還是浮動利率)、房屋特征、多戶住宅抵押貸款的地域分布、 發(fā)放貸款的金融機構(gòu)特征、債務(wù)保障比率(Debt Coverage Ratio) 和貸款價值 比(LTV)等變量進行多元分析發(fā)現(xiàn)：在固定利率抵押貸款中貸款價值比對違約率

15、的影響不明顯，而在浮動利率抵押貸款中貸款價值比對違約率的影響較為顯著。 (3)關(guān)于期權(quán)理論在違約風(fēng)險中的應(yīng)用研究 隨著對違約風(fēng)險研究的不斷深入，很多學(xué)者開始將期權(quán)理論引入到個人住 房抵押貸款研究上來，并取得了顯著的成果。 Van Order和Foster于1984年最先嘗試使用期權(quán)模型，將違約看作看跌期權(quán) (put option)，即允許借款者直接放棄其住房從而使金融機構(gòu)取得拍賣權(quán)以清 償貸款。抵押貸款的價值是否高于住房目前的價值與行使看跌期權(quán)的成本之和 是借款者會否發(fā)生違約行為的主要參考依據(jù)，如果抵押貸款的金額較高則會造 成借款者違約。他們的研究結(jié)果顯示住房權(quán)益可以解釋借款人違約行為，但并

16、非負(fù)權(quán)益一旦發(fā)生時借款人就會違約，研究認(rèn)為借款人除了考量權(quán)益因素外， 違約的社會成本是很重要的因素，同時指出90%以上的違約行為是出于對權(quán)益因 8 素的考慮。 Yongheng Deng、Van Order、Quigley John M和Robert,Mac Freddie分析 了個人住房抵押貸款違約與提前償還的關(guān)系，在模型中將違約看作為看跌期權(quán)， 將提前還款看作為看漲期權(quán)(call option)，分析指出違約對貸款發(fā)放時的貸款 價值比和之后的住房權(quán)益具有敏感性，還指出失業(yè)和離婚等突發(fā)事件也會觸發(fā) 違約和提前還款行為。 (4)關(guān)于道德風(fēng)險、信息不對稱與違約風(fēng)險的研究 Karl E Case和

17、Robert J.Shille認(rèn)為由于自然人具有異質(zhì)性風(fēng)險特質(zhì)，會 鉆合同的空子，從而觸發(fā)道德風(fēng)險。因此，完善的合同是防范個人住房抵押貸 款風(fēng)險的一個必要條件。Abdullah Yavas和Lisa L Posey于2001年研究了不同 風(fēng)險等級的借款人對住房抵押貸款浮動利率(ARM) 和固定利率(FRM)的選擇問題。 在幾乎任何情況下，借款人都比貸款人更為了解自己的風(fēng)險類型，這樣就存在 分離均衡(separating equilibrium)的問題：高風(fēng)險的借款人傾向于選擇浮動 利率，低風(fēng)險的借款人則傾向于選擇固定利率。因此對利率的選擇傾向可以作 為甄別借款人風(fēng)險層級的一種參考依據(jù)。此外，相

18、對于貸款余額的房產(chǎn)的市場 價值、借款人預(yù)期搬遷成本也是影響借款人違約風(fēng)險的重要因素。Dunn、Spatt 和Smith發(fā)表文章認(rèn)為借款人會選擇對自己有利的貸款期限，避免貸款方掌握更 多的私人信息而根據(jù)選擇適合貸款方的貸款期限。借款人知道的而貸款人未知 的私人信息會妨礙貸款人對逾期借款人做出正確的反應(yīng)，采取合適的手段保證 貸款人的利益最大化或損失最小化。因此，如果貸款人花費成本收集信息有助 于正確評價借款人的違約概率。 在西方國家，金融機構(gòu)開展個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)已近百年的歷史，由于 開辦個人住房抵押貸款的時間比較長，個人住房抵押貸款一級市場發(fā)育成熟， 對于商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險的研究積累

19、了豐富的經(jīng)驗，并且實踐與理 論不但向縱深發(fā)展，縱觀學(xué)者的研究成果可以看出多數(shù)研究領(lǐng)域集中于通過對 個人住房抵押貸款風(fēng)險因素的實證研究，建立數(shù)量模型，應(yīng)用期權(quán)等金融創(chuàng)新 理論來研究貸款風(fēng)險的影響因素及程度，以達到控制貸款風(fēng)險的目的。如何借 鑒國外先進的研究成果并用來指導(dǎo)我國銀行業(yè)的發(fā)展是需要我們不斷學(xué)習(xí)、研 究并在實踐中不斷總結(jié)提高。 9 1.3.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀 我國對于住房抵押貸款風(fēng)險的研究近幾年才廣泛展開。以前的研究由于條 件的限制多以定性研究為主，定量和實證研究相對缺乏，大量資料集中于對現(xiàn) 有的住房抵押貸款的介紹、對個人住房貸款風(fēng)險防范措施進行分析。從文獻上 看，國內(nèi)學(xué)者的研究重點主要有:

20、 (1)關(guān)于個人住房抵押貸款分類方式的研究 劉萍于2002年對個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中銀行面臨的六種風(fēng)險形式進行了 概括：即利率風(fēng)險、房地產(chǎn)市場風(fēng)險、購買力風(fēng)險、抵押物風(fēng)險、流動性風(fēng)險 和信用風(fēng)險。劉則明、吳光偉于2001年撰文認(rèn)為除了借款人的償付能力不足以 外，房地產(chǎn)市場的不規(guī)范性、法律法規(guī)體系的不健全也是導(dǎo)致個人住房抵押貸 款風(fēng)險的重要原因。王琴于2007年將個人住房消費貸款的風(fēng)險分為：借款人風(fēng) 險、開發(fā)商風(fēng)險、抵押物風(fēng)險、利率風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險、中介機構(gòu)風(fēng)險以及銀行 管理過程中存在的風(fēng)險。通過將國內(nèi)銀行防范風(fēng)險的案例與國外的案例相對比， 她提出我國商業(yè)銀行應(yīng)在內(nèi)部設(shè)置風(fēng)險防范屏障，努力將風(fēng)險轉(zhuǎn)

21、嫁，并建立全 國性的信用評級機構(gòu)等。實際上2007年我國已經(jīng)建立了全國性的信用評級機構(gòu), 由人民銀行進行管理,只是在數(shù)據(jù)采集方面需要進一步完善而已。 (2)關(guān)于提前還款違約風(fēng)險的研究 施方于2001年從借款人提前歸還個人住房抵押貸款的行為改變個人住房抵 押貸款證券現(xiàn)金流的角度分析了提前還款對銀行造成的風(fēng)險。施錫栓、張森于 2002年從博弈論的角度，通過構(gòu)建分析模型得出銀行收取提前還款行為違約金 的必要性，同時還從資金閑置損失補償、服務(wù)成本補償和預(yù)期收益減少損失補 償三個方面設(shè)計收取提前還款違約金的標(biāo)準(zhǔn)。王重潤、曹振良于2002年對影響 提前償付的主要因素進行分析，得出現(xiàn)行抵押利率水平、再融資條

22、件、住房價 格水平和宏觀經(jīng)濟狀況主要因素，而現(xiàn)行利率與合同利率的差額是激發(fā)借款人 執(zhí)行提前還款的最重要的誘因。王福林、賈生華于2003年分析出決定居民個還 款的五大因素：即宏觀利率變動、經(jīng)濟狀況、銀行風(fēng)險管理機制的欠缺、貨幣 化分房政策的落實和中國人“無債一身輕”的傳統(tǒng)觀念。 姚宏剛于2006年通過建立Logistic回歸模型和判別分析模型，研究了影響 導(dǎo)致住房抵押貸款提前還款風(fēng)險的因素后發(fā)現(xiàn)：借款人的財務(wù)收支狀況、綜合 10 財務(wù)基礎(chǔ)和貸款價值比對提前還款風(fēng)險有顯著影響。借款人的財務(wù)狀況越好， 貸款價值比（貸款金額/房屋價值）越高，提前還款的風(fēng)險越大。劉疆于2001年 通過實證研究法對個人住

23、房抵押貸款的提前還款的風(fēng)險進行分析，指出提前還 款必然導(dǎo)致銀行投入大量的服務(wù)成本和管理成本，貸款的減少也影響銀行的收 益。徐淑一利用某銀行廣東分行住房抵押貸款數(shù)據(jù)，估算出住房抵押貸款在整 個持續(xù)期內(nèi)的提前還款及違約風(fēng)險的概率，同時分析了各影響因素對兩類風(fēng)險 的影響方向，研究發(fā)現(xiàn): 房屋總價越高越容易違約；貸款額越大，越容易違約； 男性借款人易提前還款；長期貸款易違約而不易發(fā)生提前還貸；高學(xué)歷借款人 易提前還款而不易違約；借款人年齡越大越容易提前還款也容易違約。 (3)從博弈論角度研究住房抵押貸款的違約風(fēng)險 博弈論是指某個個人或是組織，面對一定的環(huán)境條件，在一定的規(guī)則約束 下，依靠所掌握的信息，

24、從各自選擇的行為或是策略進行選擇并加以實施，并 從各自取得相應(yīng)結(jié)果或收益的過程，在經(jīng)濟學(xué)上博奕論是個非常重要的理論概 念。因此，博弈論也可以應(yīng)用于在個人住房抵押貸款中，分析借款人與貸款人 之間的相互關(guān)系。 吳晨于1999年提出應(yīng)用博弈論對個人住房抵押貸款違約風(fēng)險進行研究。他 通過設(shè)立一系列的基本假設(shè)前提，建立了個人借款博弈和個人還款博弈模型， 并將其看成是不完全信息的動態(tài)博弈過程，分別分析其收益矩陣并得出了結(jié)論。 田啟偉、肖凱于2004年對住房抵押貸款理性違約進行了博弈分析。他們通過構(gòu) 建理性違約的博弈模型，分析了影響借款人理性違約的因素并站在商業(yè)銀行的 角度提出了防范風(fēng)險的可行性建議。王福林

25、、邵海華于2006年基于不完全契約 理論和信息不對稱理論，分析了個人住房抵押貸款違約風(fēng)險因素并提出防范風(fēng) 險的對策與建議。 (4)關(guān)于防范個人住房貸款違約風(fēng)險策略的研究 關(guān)于這方面，國內(nèi)學(xué)者觀點眾多。徐根貴于2005年提出防范貸款違約風(fēng)險， 應(yīng)全面建立個人信用體系，把個人信用記錄作為審貸的依據(jù)，嚴(yán)格貸款的審查 和管理。郝飪于2005年提出防范貸款違約風(fēng)險，必須完善的個人信用制度，同 時可以通過購買財產(chǎn)保險、提供利率互換和利率期權(quán)等防范工具，推進抵押貸 款證券化等手段轉(zhuǎn)移風(fēng)險。黃小彪強調(diào)防范住房金融風(fēng)險，首先要規(guī)范金融主 11 體特別是商業(yè)銀行自身的行為，杜絕內(nèi)外溝通的違規(guī)行為。此外，還必須做好

26、 以下工作：建立個人信用制度，以解決逆向選擇問題；建立科學(xué)的個人住房貸 款評估制度；建立合理的激勵機制，提高賴帳的成本，以有效地規(guī)避道德風(fēng)險 的發(fā)生；加強住房金融風(fēng)險防范的制度環(huán)境建設(shè)；重視住房市場的景氣循環(huán)和 周期分析，以做好系統(tǒng)風(fēng)險防范；建立合理的住房金融資金籌集機制，以解決 住房金融機構(gòu)的流動性問題；建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度，并與商業(yè)性保 險形成互補的混合保障模式。賓融于2002年認(rèn)為違約風(fēng)險和提前還款等風(fēng)險會 造成住房抵押貸款資金來源的困難，從而限制了金融機構(gòu)發(fā)放貸款的能力，進 而阻礙房地產(chǎn)市場的發(fā)展。規(guī)避風(fēng)險的辦法是創(chuàng)建住房抵押貸款的二級市場， 把住房抵押貸款證券化，并上市流通。

27、（目前很多商業(yè)銀行已經(jīng)通過信托公司 的形式轉(zhuǎn)賣了個人貸款資產(chǎn)，同時將所得轉(zhuǎn)換為理財產(chǎn)品收益，吸收社會資金， 在一定程度上是證券化的表現(xiàn)。但是目前政府已經(jīng)叫停此種方式）楊巧于2002 年提出發(fā)展信用保險，即貸款人對借款人不還債的信用風(fēng)險投保，這樣可以使 銀行提高了風(fēng)險意識，重視對貸款人的資信審查；另一方面，社會上有增加了 一個金融機構(gòu)來對借款人的風(fēng)險進行跟蹤和控制。 (5)關(guān)于對違約風(fēng)險的實證研究 劉春紅以利用上海某銀行一家支行的數(shù)據(jù)為樣本，得出研究成果：家庭收 入、還款收入比、首付比例、購房能力、還款承受能力等因素對違約的影響較 為顯著；而借款人年齡、家庭人口、住房面積、房價、貸款房價比等因素

28、(LTV) 對違約沒有顯著影響。王福林對杭州某銀行數(shù)據(jù)進行實證研究，提出了借款人 特征、貸款特征、房產(chǎn)特征和區(qū)域特征四個維度變量選擇框架，通過因子分析 和判別分析，得出區(qū)域經(jīng)濟因子、房產(chǎn)投資特性因子和住房面積因子對個人住 房抵押貸款違約風(fēng)險影響最大的結(jié)論。同時過聚類分析法將借款人分為己婚中 年人購房群體、高學(xué)歷青年人購房群體和外地投資型購房群體三個類別，找出 影響這三類群體違約風(fēng)險的主要因素，并探討了如何加強和改善我國金融機構(gòu) 對個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的管理措施。 吳琪偉利用某銀行樣本進行實證分析發(fā)現(xiàn)：違約風(fēng)險最重要的影響因素是 貸款價值比和貸款期限，且這兩項因素對違約風(fēng)險的影響都是正向的。

29、聶世宇 利用銀行數(shù)據(jù)用借助logistic回歸分析，得出首付百分比、還款收入比和購房 12 能力對違約的影響顯著的結(jié)論。 馬宇的研究結(jié)果表明：借款人受教育程度、工作穩(wěn)定程度和行業(yè)壟斷程度 越高，違約率越低；借款人購買住房面積越大，每月償還貸款金額與家庭收入 之比越高，違約率越高；本地人比外地人違約率高（這一點與本文研究的 銀行深圳分行數(shù)據(jù)反映的結(jié)果正好相反）；購買期房的借款人比購買現(xiàn)房的借 款人違約率高。 總體而言，國內(nèi)目前對于住房抵押貸款違約風(fēng)險的關(guān)注度還是比較高的， 尤其是商業(yè)銀行從業(yè)者總是想找出違約風(fēng)險的一般規(guī)律，通過評分的形式合理 區(qū)分優(yōu)劣質(zhì)客戶，但大多研究定位于對總體性的探討從而提出

30、一般性的對策和 措施，對商業(yè)銀行的具體操作指導(dǎo)意義不大。而受到基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的缺失和不易 獲得等條件限制，定量和實證方面的研究較為欠缺。從風(fēng)險管理手段科學(xué)化的 目的出發(fā)，進行定量實證研究是以后研究發(fā)展的必然趨勢，存在很大的發(fā)展空 間。 1.4 本文的研究思路及行文結(jié)構(gòu)的安排本文的研究思路及行文結(jié)構(gòu)的安排 本文遵照從一般到特殊、從理論到實證的分析路線，按照一般理論現(xiàn) 狀分析成因分析實證分析政策建議這樣一條思路安排行文結(jié)構(gòu)。 在研究時力求實現(xiàn)規(guī)范分析與實證研究的結(jié)合。規(guī)范分析為本文提出問題、認(rèn) 識問題、理解問題，特別是為隨后的實證研究奠定了理論基礎(chǔ)與現(xiàn)實依據(jù)，而 實證研究則為剖析問題、解決問題提供了數(shù)

31、理依據(jù)。 具體來說，本文主要分為5章: 第1章是緒論。主要介紹研究目的和意義，對國內(nèi)外研究歷史及現(xiàn)狀的回顧 與總結(jié)，并在前人研究的基礎(chǔ)上，提出本文的研究內(nèi)容、方法及創(chuàng)新之處。 第2章是理論研究。通過回顧對違約風(fēng)險的研究成果，介紹了相關(guān)概念的內(nèi) 涵，分析了違約風(fēng)險產(chǎn)生的根源。 第3章是現(xiàn)狀分析。先簡要的分析了我國房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn) 狀，然后全面分析了商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的發(fā)展情況及其風(fēng)險控制情況， 并對違約風(fēng)險現(xiàn)實成因及其影響因素進行了較為深入的分析。 第4章是實證分析。在前文的理論及現(xiàn)狀研究基礎(chǔ)上，結(jié)合銀行深圳分 13 行的實際情況，選取了合適數(shù)量的因子，進行歸類分析后選定9個

32、重要因子，然 后將數(shù)據(jù)適用于判別函數(shù)，得出結(jié)果并作出解釋。 第5章是總結(jié)和建議。首先，總結(jié)了本文的主要研究成果和由此得出的結(jié)論。 其次，在前面的理論及實證研究基礎(chǔ)上，結(jié)合個人住房抵押貸款違約風(fēng)險和我 國商業(yè)銀行的實際情況，提出一些可行性建議。 1.5 創(chuàng)新之處與不足創(chuàng)新之處與不足 由于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)具有保密性的特征，定量研究相對不足，可供借鑒的相關(guān)研 究不多，樣本數(shù)據(jù)選擇工作量較大。另外銀行信貸數(shù)據(jù)的篩選和整理需要花費 大量的時間和精力，因此采集的數(shù)據(jù)未必真正適合研究的需要。 本文借鑒了國外相對成熟的實證研究經(jīng)驗，但考慮到不同的文化傳統(tǒng)、不 同的社會發(fā)展階段等因素，國外的研究經(jīng)驗還是要結(jié)合我國的實際

33、情況而運用。 本文研究的創(chuàng)新之處主要有以下兩點: 1、選取了從2007年到2009年全國唯一經(jīng)歷了房價明顯起伏的城市深圳的 數(shù)據(jù)，同時銀行深圳分行在近兩年的個人住房抵押貸款新增方面排名第一， 因此選取的數(shù)據(jù)具有較好的代表性。國內(nèi)現(xiàn)有的研究中，所選用的樣本年度大 部分集中于2005年前，當(dāng)時我國房地產(chǎn)市場處于單邊上升期，雖然違約率不低， 但是主要影響因素中沒有房價下跌的因素，因此無法深入探討房地產(chǎn)市場周期 性波動對商業(yè)銀行個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的影響。本文選取的樣本年度截 止到2009年12月31日，這段時間的樣本更加具有代表性，2007年至2009年，國 內(nèi)房價波動比較大，尤其是2008年由

34、于次貸危機的影響出現(xiàn)了局部房地產(chǎn)市場 低迷的景象，違約樣本大幅增多，能夠客觀地反映房產(chǎn)價格波動對個人住房抵 押貸款違約風(fēng)險的影響，有較強的研究價值和現(xiàn)實意義。 2、在實證研究的指標(biāo)選取上，鑒于特定時期行業(yè)收入的波動性，本文在選 取衡量借款人收入穩(wěn)定性水平因素方面，采用了以借款人的工作年限作為衡量 借款人收入穩(wěn)定性的指標(biāo)（叢2008年的實際情況來看，雖然行政行業(yè)和壟斷性 行業(yè)工作較為穩(wěn)定，但是大多數(shù)企業(yè)在危機面前選擇減少員工的標(biāo)準(zhǔn)方面主要 是看員工工作年限的長短，剛剛?cè)胄械膯T工基本是最先被辭退的對象。同時行 14 政和壟斷行業(yè)人數(shù)占比也相對較小，因此選取工作年限作為衡量工作穩(wěn)定性水 平的指標(biāo)具有

35、一定的合理性），并根據(jù)日常工作中非現(xiàn)場檢查的經(jīng)驗，加入了 累積逾期次數(shù)指標(biāo)。此外，對于得出的判別函數(shù)，本文對其穩(wěn)定性進行了交叉 驗證，從而為商業(yè)銀行判定各因素對個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的影響程度以 及為如何識別貸款所屬風(fēng)險類別的方法提供了有力的數(shù)理依據(jù)。 受到本人研究能力的限制，研究還存在以下明顯不足之處: (1)本研究僅對一家銀行分行的數(shù)據(jù)進行了研究，因此研究結(jié)論的廣泛適用 性受到了限制，結(jié)論未必適用于我國其它城市。 (2)由于受客觀條件限制，一些重要變量未納入本研究的分析之中，如家庭 財富狀況、失業(yè)率等。指標(biāo)體系的完整性還有進一步提高得空間。 2 個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的理論分析個人住房

36、抵押貸款違約風(fēng)險的理論分析 2.1 違約風(fēng)險與商業(yè)銀行發(fā)展的內(nèi)在關(guān)系探究違約風(fēng)險與商業(yè)銀行發(fā)展的內(nèi)在關(guān)系探究 2.1違約風(fēng)險與商業(yè)銀行發(fā)展的內(nèi)在關(guān)系探究 商業(yè)銀行風(fēng)險包括信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險、利率風(fēng)險、道德風(fēng)險 等等，其中信用風(fēng)險在商業(yè)銀行日常經(jīng)營中最常見，也最難處理。信用風(fēng)險可 定義為銀行的借款人或交易對象不能按事先達成的協(xié)議履行義務(wù)的潛在可能性。 信用風(fēng)險管理的目標(biāo)是通過將信用風(fēng)險限制在可以接受的范圍內(nèi)而獲得最高的 風(fēng)險調(diào)整收益。就我國商業(yè)銀行的發(fā)展現(xiàn)狀而言，資產(chǎn)業(yè)務(wù)收益占到總收益的 一般左右，而借款人違約造成的信用風(fēng)險是銀行所面臨的最主要的風(fēng)險種類。 違約風(fēng)險和投資風(fēng)險構(gòu)成信用風(fēng)

37、險的主要內(nèi)容，隨著我國商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的逐漸 多樣化，貼現(xiàn)、擔(dān)保、信用證、同業(yè)拆放、銀行承兌匯票等業(yè)務(wù)中涉及的實際 信用風(fēng)險與或有信用風(fēng)險同樣構(gòu)成了商業(yè)銀行信用風(fēng)險。但就目前而言，違約 風(fēng)險依然是商業(yè)銀行信用風(fēng)險的主要形式，對于維持商業(yè)銀行正常的經(jīng)營活動 有著極為重要的意義，而個人住房抵押貸款在商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)中的占比也逐 15 漸提高，目前深圳個別銀行已經(jīng)占到了半壁江山，因此個人住房抵押貸款違約 風(fēng)險也是本文研究的著眼點。 2.2 個人住房抵押貸款及其違約風(fēng)險的界定個人住房抵押貸款及其違約風(fēng)險的界定 2.2個人住房抵押貸款及其違約風(fēng)險的界定 個人住房抵押貸款是各國普遍采用的居民購房融資方式，這種

38、住房融資方 式的快速發(fā)展帶動了人民生活水平以及房地產(chǎn)經(jīng)濟的提高和發(fā)展，其含義是指 借款人以其所購置的房地產(chǎn)作為抵押，按購房款的一定比例從銀行借款，在約 定期限內(nèi)，按月附帶孳息償還所借款項。以個人住房抵押貸款的模式，居民可 以在支付一筆較少的首期款后，取得價值較高的住房居住權(quán)，當(dāng)然只有在連本 帶利還清全部貸款后，銀行才會將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給借款人（同時也是房屋購買人）。 在個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，抵押人一般指購房者或借款人，抵押權(quán)人是向購 房者發(fā)放個人住房抵押貸款的金融機構(gòu)。 在我國，福利分房制度向住房分配貨幣化轉(zhuǎn)變是個人住房按揭貸款產(chǎn)生的 催化劑，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)伴隨著這個轉(zhuǎn)變過程得到大發(fā)展。綜合

39、我國的 實踐，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)主要有以下三種形式: 1、個人公積金住房抵押貸款，指受托銀行根據(jù)當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門的 委托，以住房公積金為資金來源，按規(guī)定的要求為個人購買、建造和翻修自住 住房而發(fā)放的低息專項貸款。借款人、貸款金額、期限、利率等由國家管理部 門統(tǒng)一確定，地方住房公積金管理部門承擔(dān)貸款風(fēng)險，受托銀行負(fù)責(zé)辦理相關(guān) 手續(xù)、按規(guī)定收取利息和本金，自身身不承擔(dān)風(fēng)險。 2、個人商業(yè)性住房抵押貸款，即購房者以所購住房為抵押向商業(yè)銀行申請 貸款，銀行將貸款支付與開發(fā)商 ，借款人按月向銀行還本付息。貸款利率及期 限由金融機構(gòu)與借款人之間商定，不享受政府提供的優(yōu)惠，但我國利率還未實 行利率市

40、場化，目前個人住房抵押貸款利率有最低線的限制。金融機構(gòu)在取得 貸款收益的同時自行負(fù)擔(dān)貸款風(fēng)險。 3、個人住房抵押組合貸款，這種貸款由個人住房公積金抵押貸款和個人商 業(yè)性住房抵押貸款兩個獨立的貸款品種組合而成，住房公積金可貸額度與實際 需求額度的差額由銀行按照普通住房貸款發(fā)放，利率為兩者利率的加權(quán)平均， 16 在利息低于普通貸款利息之外，為借款人解決了住房公積金貸款不足額的問題。 個人公積金住房抵押貸款的風(fēng)險由地方住房公積金管理部門承擔(dān)，銀行只 收取手續(xù)費，不承擔(dān)貸款風(fēng)險。同時，在深圳一直沒有推出住房公積金貸款業(yè) 務(wù)（政策信號顯示2011年將推出此項業(yè)務(wù)）。所以本文的研究僅指個人商業(yè)性 住房抵押

41、貸款。 個人住房抵押貸款違約風(fēng)險是指因借款人無力按期還本付息、故意不履行 還款義務(wù)、不按照個人購房抵押貸款合同中約定的還款計劃按時償還貸款本息 的行為，并導(dǎo)致銀行遭受信貸資金損失的可能。 作為判別違約風(fēng)險的依據(jù)，新巴塞爾協(xié)議給出了具體的參照標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng) 借款人出現(xiàn)下述一種或多種情況時視為違約： (1)有充分證據(jù)證明，債務(wù)人不可能全額償還其借款(包括本金、利息和手 續(xù)費)； (2)債務(wù)人的信譽下降，如沖銷、特別準(zhǔn)備或被迫進行重組(包括本金、利 息、手續(xù)費的減免和延期)； (3)債務(wù)人超過到期日90日仍未償還債務(wù)； (4)債務(wù)人或債權(quán)人己申請破產(chǎn)或?qū)で箢愃频谋Ｗo。 學(xué)者在研究這一問題時，雖然對違約風(fēng)險

42、的判定標(biāo)準(zhǔn)有著不同的聲音，但 是目前國內(nèi)絕大多數(shù)金融機構(gòu)采新巴塞爾協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)，個別銀行出于審慎 性原則或者調(diào)整利潤的需要還會在一定時期內(nèi)將標(biāo)準(zhǔn)提高。另外，1998年5月， 中國人民銀行參照國際慣例，結(jié)合中國國情，制定了貸款分類指導(dǎo)原則， 要求商業(yè)銀行依據(jù)借款人的實際還款能力進行貸款質(zhì)量的五級分類，即按風(fēng)險 程度將貸款劃分為五類：正常、關(guān)注、次級、可疑、損失，后三種為不良貸款。 我國的商業(yè)銀行一般采用五級分類法對個人住房抵押貸款進行分類管理， 一般分為：正常、關(guān)注、逾期、呆滯、呆賬銀行深圳市分行五級分類中后 四類的期限標(biāo)準(zhǔn)分別為：本筆貸款欠息不超過90天（含）；本金或利息逾期91 天至180天(

43、含)；本金或利息逾期181天以上；借款人無力償還貸款，即使處置 抵（質(zhì)）押物或向擔(dān)保人追償也只能收回很少的部分，預(yù)計貸款損失率超過 17 85%。 根據(jù)銀行深圳市分行的實際情況，當(dāng)貸款進入次級后借款人即發(fā)生違 約風(fēng)險，也即實質(zhì)性違約。 2.3 個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的形成機理個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的形成機理 通過查閱文獻，筆者發(fā)現(xiàn)國內(nèi)外研究人士對個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的 成因解釋不盡相同。但總體而言，目前通行的幾種方法主要是運用被迫違約和 理性違約、風(fēng)險期權(quán)理論以及信息經(jīng)濟學(xué)等相關(guān)理論來探討借款人違約行為的 成因。通過對這些通行的理論進行深入闡述，筆者淺析了個人住房抵押貸款違 約風(fēng)險的形

44、成機理。 2.3.1被迫違約與理性違約 被迫違約很多時候?qū)儆诓豢煽沽Φ脑?，?dāng)借款人出于非主觀意愿，而是 由于外界因素導(dǎo)致無力償還貸款時，就會發(fā)生被迫違約。但是當(dāng)借款人在住房 上的累積權(quán)益不斷增加，當(dāng)出現(xiàn)暫時性的支付困難就引發(fā)的違約行為是不理性 的，因此借款人會千方百計從資本市場或社會關(guān)系中拆借資金，但是往往由于 信息的不對稱、資本市場的效率不充分原因，借款人及時借到款項的概率較小， 這就導(dǎo)致被迫違約行為的發(fā)生。 式中為違約發(fā)生的概率，A(i)為第i時間貸款支付額，Y(i)為第i時間貸 款人收入，M為按當(dāng)?shù)叵M水平月收入可用于還款的最高比例。 理性違約，是借款人在有能力償還貸款，但是出于個人效

45、益最大化的考慮， 主動不償還貸款，放棄住房積累權(quán)益的行為。理性違約理論利用經(jīng)濟學(xué)的消費 者行為理論，把借款人視作理性經(jīng)濟人，從經(jīng)濟人的角度來考察違約選擇，視 違約為理性決策。理性違約在效用上對借款人自身有利，卻對金融機構(gòu)利益造 成實質(zhì)性損害，尤其在房價下降的情況下，一旦借款人主動放棄房屋所有權(quán)， 銀行很難從抵押物的拍賣收入中收回全部未償付的貸款本息，從而被迫承擔(dān)損 失。因此，理性違約是貸款人防范的重點，也是理論研究的重點。 18 理性違約可用下列的模型來說明。假設(shè):H為房地產(chǎn)購買價格，a為房地產(chǎn)抵 押貸款比率(貸款/房價)，i為貸款利率，n為貸款期限，t為已償還貸款本息的 期數(shù)(從開始還款到違

46、約時的期限)，r為貸款期限內(nèi)從1到n的每一期的期數(shù)，E 為每期的供款額，h為違約時房地產(chǎn)市場價格(違約時的市場交易價格)， 為購 房時交易費用占房價的比率， 為違約時交易費用占房價的比率。理性違約的發(fā) 生條件是房地產(chǎn)價格的實際下降幅度要大于借款人己經(jīng)投入的資金和成本，即: 房地產(chǎn)價格下跌絕對值借款人己投入資金和成本 房地產(chǎn)價格下跌絕對值(首期款+交易費用+已償還貸款本息) 用公式表示為: 從另一個角度來看，當(dāng)尚未償還的貸款本息大于按現(xiàn)行市場價格購買相同功能 房地產(chǎn)所需的價格和費用時，就可能發(fā)生理性違約行為，即:原房地產(chǎn)的尚未償 還的貸款本息新房地產(chǎn)的購買價格和費用。用公式表示為: 馮晶得出了理

47、性違約風(fēng)險因素與風(fēng)險變動的相互關(guān)系，見表2-1 Kau和Kim于1994年指出，不僅當(dāng)期房價和利率，借款人對將來房價和利率 變動的預(yù)期也同樣影響到理性違約決策。當(dāng)借款人預(yù)期房價將上漲時，且上漲 幅度將使目前的負(fù)收益轉(zhuǎn)化為正收益，借款人就會選擇繼續(xù)供款。如果他預(yù)計 19 房價將繼續(xù)下跌，目前的負(fù)收益將會進一步上升時，選擇斷供是必然選擇。 為了控制理性違約，我國目前的政策是月還款額不超過總收入的50%；LTV 不能過70%，2008年下半年國家調(diào)整為最高不能超過80%，2010年10月又調(diào)整為 70%。對于第二套房，則首付不得低于50%。 2.3.2住房抵押貸款風(fēng)險期權(quán)理論 該理論把抵押的房產(chǎn)帶給

48、借款人的未來收益設(shè)定為一種“期權(quán)”，借款人純 粹用期權(quán)理論權(quán)衡未來的收益與成本，并做出是否實施期權(quán)的決定。一般而言， 隨著貸款的逐期償還，借款余額逐漸減少，借款人的權(quán)益逐步增加。如果在貸 款期內(nèi)房價下跌至低于貸款余額時，借款人的權(quán)益由正轉(zhuǎn)負(fù)，這時借款人就會 通過違約(即行使期權(quán))來降低償債成本。從期權(quán)的角度講，相當(dāng)于借款人在貸 款之初購買了一份賣方期權(quán)，當(dāng)房價下跌到房產(chǎn)價值小于貸款違約的總成本時， 作為理性的借款人就會選擇實施期權(quán)，減少損失，即發(fā)生違約行為。因此，借 款人是否違約的唯一要件就是住宅的價值加上行使該期權(quán)的所有成本低于抵押 物的價值，這種理論認(rèn)為,借款人職業(yè)和收入對違約風(fēng)險的影響無

49、足輕重。 個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的期權(quán)理論分為權(quán)益假說和還款能力假說兩種 分支。 權(quán)益假說以完美的、無交易費用的資本市場為前提，在這個假設(shè)條件下， 借款人通過比較其在抵押房產(chǎn)中的權(quán)益和貸款債務(wù)額的大小衡量自己違約的收 益，收益大于零，借款人就會選擇違約，反之，則繼續(xù)履約。Waller在1988年 的研究中指出，違約與否的決定性因素是住宅權(quán)益，與借款人個人特征無關(guān)， 這與理性違約理論相吻合。后來的Foster和Order 的研究也證明了住房權(quán)益因 素對違約風(fēng)險的重要影響。但隨著社會的進步和條件的改善，很多其他因素對 違約風(fēng)險的影響還是比較明顯的，比如：失業(yè)率、離婚率等。 還款能力假說是指當(dāng)借款

50、人的收入不足以償還抵押貸款時，借款人就會發(fā) 生違約，房屋價值與貸款余額的權(quán)益對比并不構(gòu)成借款人違約考慮的因素。還 款能力假說認(rèn)為即使繼續(xù)履約收益大于違約收益，借款人也無法及時、足額從 資本市場獲得資金用于償還貸款，從而受到流動性的約束從而發(fā)生違約行為。 兩種假說都有嚴(yán)格的理論邏輯，但是權(quán)益假說設(shè)定完善資本市場是不存在 的，任何都存在著各種不對稱的因素，同時也都會有交易費用的存在，再加上 20 各個國家可能對違約有各種各樣的約束，比如規(guī)定貸款人對借款人違約后仍有 追溯權(quán)等等，這些因素導(dǎo)致了權(quán)益假說的局限性。還款能力假說完全不考慮房 屋價值與貸款余額的權(quán)益對比，對風(fēng)險期權(quán)理論基本不予采信，對現(xiàn)實自

51、然人 的違約行為解釋力度不足。 2.3.3違約風(fēng)險成因的經(jīng)濟學(xué)分析 商業(yè)銀行違約風(fēng)險的成因多種多樣、錯綜復(fù)雜，排除房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生變化 的系統(tǒng)性風(fēng)險而言，不考慮經(jīng)濟環(huán)境的情況下，違約風(fēng)險從客觀方面來講的原 因主要是借款人的工作、家庭、婚姻、健康等發(fā)生重大變化，導(dǎo)致收入降低或 者生活基本支出增加，無力償還貸款，被動違約；從主觀方面來講，主要是經(jīng) 過權(quán)衡之后的理性違約，或者所購房產(chǎn)沒有達到開發(fā)商宣傳的質(zhì)量等，而采取 不還貸的對抗行為（這種事件2008年在深圳曾有發(fā)生）。 歸納以上兩種風(fēng)險產(chǎn)生的根源是信息不對稱。所謂“信息不對稱”就是指在 交易活動中，某些參與人擁有而另一些參與人不擁有有效信息的現(xiàn)象。

52、上文的 第一種違約情況是銀行對借款人的特征及變化信息掌握不準(zhǔn)確或不及時，第二 種違約情況是購房人對開發(fā)商的信譽不了解。 信息不對稱的主要指交易的相關(guān)信息在交易雙方之間的分布不對稱，交易 雙方對各自在信息占有方面的地位是清楚的，處于劣勢的一方缺乏相關(guān)信息。 在個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，借款人對于自身情況及償債能力顯然十分清楚， 掌握著完全的信息，處于信息優(yōu)勢地位，而商業(yè)銀行卻只能從借款人提供的信 息中判斷借款人的真實情況，雖然銀行也有硬性條件要求借款人提供充足的信 息，但是也無法完全掌握所有影響借款人還款意愿和能力的信息，因此對于借 款人而言，銀行永遠(yuǎn)處于劣勢地位。但是銀行可以根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和經(jīng)驗，

53、判斷 相關(guān)信息的概率分布，得到一般普遍地規(guī)律，這樣銀行就可以用歸納出來的一 般規(guī)律適用于新借款申請人，相對準(zhǔn)確的判斷出借款人的風(fēng)險狀況，進而對借 款人進行選擇。 言下之意，如果銀行掌握了借款人所有的信息，同時又能準(zhǔn)確參考?xì)v史經(jīng) 驗，那么違約風(fēng)險也就不存在了。但是準(zhǔn)確、及時、低成本地掌握借款人違約 風(fēng)險的相關(guān)信息難度較大。主要原因是我國實際經(jīng)濟生活中的個人信用征信系 統(tǒng)建設(shè)還存在明顯缺陷，銀行獲取個人信用信息的主要途徑就是人民銀行的征 21 信記錄，而對借款人真實收入、經(jīng)濟狀況發(fā)生變動等必要信息無權(quán)威信息獲取 渠道，雖然每筆貸款都需要借款人提供收入證明，但是實際情況是低收入者想 方設(shè)法提供高收入

54、證明，而高收入者不愿提供較高的證明，雖然多數(shù)情況下客 戶經(jīng)理在和借款人面對面交談時多數(shù)可以判斷出借款人的實際收入情況，但是 對審批經(jīng)理而言，蓋有公章的收入證明比客戶經(jīng)理的解釋說明更有說服力。這 樣情況下，客戶經(jīng)理出于完成業(yè)務(wù)量的考慮，對于不真實的高收入證明基本是 熟視無睹，甚至還授意客戶造假。這將導(dǎo)致銀行審批人員無法對借款人的真實 信用狀況做出準(zhǔn)確的判斷，由此依據(jù)不真實的信息或者高估的信用狀況而發(fā)放 的貸款必然面臨較大的信用風(fēng)險。 從信息經(jīng)濟學(xué)的角度來看，在“理性經(jīng)濟人”假設(shè)前提下，如果商業(yè)銀行和 借款人是理性的，信息不對稱下的“逆向選擇”和“道德風(fēng)險”將構(gòu)成銀行個人住 房抵押貸款的信用風(fēng)險來

55、源。 “逆向選擇”被梅耶森定義為“由參與人錯誤報告 信息引起的問題”。它是指交易雙方存在信息不對稱的情況時，擁有不真實的信 息或信息較少的一方(不知情者)會傾向于做出錯誤的選擇，也就是做出逆向選 擇。 “道德風(fēng)險”被梅耶森定義為“參與人選擇錯誤行動引起的問題”。根據(jù)信息 經(jīng)濟學(xué)的理論，一般認(rèn)為“道德風(fēng)險”是指在得到來自第三方面的保障的條件下， 經(jīng)營者或參與市場交易的雙方做出的決策及行為即使引起損失，也不必完全承 擔(dān)責(zé)任，甚至可能得到某種補償，這將“鼓勵”其傾向于做出風(fēng)險較大的決策， 以博取更大的收益，但是卻使對方遭受“不道德”行為帶來的損失。 在個人住房貸款市場上，“逆向選擇”的根源也是信息不

56、對稱，具體通常表 現(xiàn)為借款人隱瞞自己的負(fù)債情況、不良信用記錄，提供虛假的收入證明、家庭 財產(chǎn)證明、婚姻狀況證明等。借款人明知道自己的資信真實狀況，但為了從 銀行順利取得超過自身償還能力的貸款金額，就會故意隱瞞對自已不利的信息， 甚至于編造虛假信息，使銀行產(chǎn)生誤判，做出“逆向選擇”，面臨較大的違約風(fēng) 險。 銀行為防止風(fēng)險可以采取各種各樣的手段，比如提高利率、提高首付比等， 但是這樣一刀切的做法使資信狀況不同的人面臨同樣的借款條件，會導(dǎo)致信用 狀況好的借款人不愿意接受比較苛刻的貸款條件而退出市場，而最后留下的則 是信用狀況較差的借款人，這樣為防范風(fēng)險而制訂的措施反而給銀行帶來了更 22 大的風(fēng)險，

57、造成“劣幣驅(qū)逐良幣”的結(jié)果。 對于“逆向選擇”的根源在于信息不對稱，那么解決的突破點必然在于建立 有效的“信號傳遞機制”，使交易各方的信息盡可能對稱。商業(yè)銀行可以查詢?nèi)?行個人征信體統(tǒng)來獲取借款人的資信信息，也可以通過加強貸前資質(zhì)審查、完 善個人貸款評分系統(tǒng)來減少“逆向選擇”的發(fā)生，而將住房作為抵押也是彌補信 息不對稱的有效方式。當(dāng)無法充分了解借款人的資信狀況，又不可能發(fā)揮過多 人力和資金成本來獲取這些信息時，也可選擇第三方擔(dān)保的方式降低“逆向選擇” 違約風(fēng)險。 “道德風(fēng)險”同樣是由于信息不對稱引起的。由于銀行無法實時掌握借款人 的經(jīng)濟條件變化的情況、無法觀察到借款人的行為、無法及時發(fā)現(xiàn)違約行

58、為， 借款人則主動利用了這種信息不對稱的便利實施于己有利的行為。比如住房貸 款的借款人將貸款資金用于他途，甚至流入股市，作為單個銀行主體，很難發(fā) 現(xiàn)并制止這種貸款挪用的行為，雖然如此銀行仍然要面臨違約風(fēng)險和外部監(jiān)管 風(fēng)險。 對于“道德風(fēng)險”，除了要求銀行嚴(yán)格遵守“三個辦法一個指引”的要求做好 支付環(huán)節(jié)的控制外，還要及時掌握借款人信用情況，對出現(xiàn)的不良甚至關(guān)注類 貸款及早導(dǎo)入催收機制，減小損失發(fā)生的可能性。另外，金融監(jiān)管機構(gòu)還應(yīng)該 引導(dǎo)商業(yè)銀行建立“信用激勵機制”，一方面使守信者得到獎勵，對于按時還款、 資信良好的借款人，商業(yè)銀行可以給予一定的利率優(yōu)惠；同時要使失信者受到 懲戒，對于屢次逾期、信

59、用不佳的借款人，目前征信系統(tǒng)可以較為準(zhǔn)確地記錄， 但是作為管理機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)整個社會（包括用人單位、出入境管理局等）重 視個人信用、加大失信者的違約成本、降低“道德風(fēng)險”發(fā)生的概率，這樣對我 國整體經(jīng)濟的發(fā)展也有所裨益。 3 我國個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的現(xiàn)狀分析我國個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的現(xiàn)狀分析 上一章節(jié)，是從目前通行的一些理論角度對商業(yè)銀行個人住房抵押貸款違 約風(fēng)險的形成機理進行了探討。對于我國的情況，以上分析雖有一定的借鑒價 值，但不是完全適用。 23 3.1 房地產(chǎn)金融及房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)金融及房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀 首先，我們需要了解房地產(chǎn)金融及房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r。房地產(chǎn)

60、金融和 房地產(chǎn)市場相互依存、相互促進，也就是利益共享、風(fēng)險同擔(dān)。近幾年雙方都 得到突飛猛進的發(fā)展，對我國整體經(jīng)濟的貢獻不可估量。 3.1.1我國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及相關(guān)政策 1998年實物分房制度取消，隨之銀行出現(xiàn)按揭貸款品種，房地產(chǎn)市場及金 融進入平穩(wěn)快速發(fā)展時期。由于房地產(chǎn)業(yè)鏈條長，可以帶動耐用品消費（如家 用電器、原材料等）、服務(wù)業(yè)、裝修業(yè)等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還可以拉動內(nèi)需、 擴大消費，據(jù)估算房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動倍數(shù)在4到8之間，因此各地政府為了保持和 提高GDP，尤為熱衷房地產(chǎn)投資，而房地產(chǎn)業(yè)也逐漸成為國家經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。 而隨著居民收入水平的逐步提高和住房制度改革的不斷深化，住房成為了新