房地產(chǎn)成本管理要點(diǎn)

1、成本管理要點(diǎn) 第一章總則1 第二章前期開發(fā)階段2 第一節(jié)立項(xiàng)成本控制要點(diǎn) 2 第二節(jié)規(guī)戈U環(huán)節(jié)控制要點(diǎn) 4 第三章施工控制階段 6 第一節(jié)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段6 第二節(jié)工程招標(biāo)、施工單位選擇和合同簽訂階段 8 第三節(jié)施工組織設(shè)計(jì)的審定、圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)優(yōu)化 9 第四節(jié)施工現(xiàn)場(chǎng)控制階段 10 第五節(jié) 材料及設(shè)備采購(gòu)成本控制12 第四章銷售成本控制13 第五章 項(xiàng)目結(jié)算階段成本控制 15 第六章 期間費(fèi)用的成本控制 17 成本管理要點(diǎn) 第一章總則 成本分析和控制直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和利潤(rùn)空間， 如何做好成本控制關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，因此每一個(gè)房地產(chǎn)企 業(yè)都會(huì)重視成本控制。 房地產(chǎn)開發(fā)成

2、本控制主要是對(duì)其中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制， 因 為這些既是可控制的又是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響較大的費(fèi)用， 控制住這些費(fèi) 用就控制住了開發(fā)成本費(fèi)用的主要部分。 成本管理的基本原則是：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過(guò)程 控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的，增強(qiáng)成本控制力度， 降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制， 完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)， 努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì) 效益。 成本管理過(guò)程是：施工成本管理貫穿項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程， 包括項(xiàng)目決 策階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、項(xiàng)目使用階段；具體成本控制管理要做到事前控 制、事中控制

3、、事后控制三大階段。 第二章 前期開發(fā)階段 第一節(jié)立項(xiàng)成本控制要點(diǎn) 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法 規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的 費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部 來(lái)承擔(dān)。 、開發(fā)形式 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 新征土地，征地費(fèi)用 少交或晚交，力爭(zhēng)減免 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 拆遷安置費(fèi)用 房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 大市政費(fèi)用 自建部分按照公司工程體系走；交政 府部分按有關(guān)規(guī)疋辦理 工程部、設(shè)計(jì)部和審算 部負(fù) 責(zé)自建部分；工程 部負(fù)責(zé)交 政府部分 規(guī)

4、劃條件 滿足公司利益最大化，合理提高容積 率，降低土地成本 項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 、買斷項(xiàng)目 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 買斷內(nèi)容 明確買斷內(nèi)容明細(xì) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 付款總額 為公司爭(zhēng)取最大利益 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 付款時(shí)間 周期長(zhǎng)、次數(shù)多 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 三通一平 明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì) 工程部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 手續(xù)風(fēng)險(xiǎn) 與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 、合作開發(fā) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 合作方式 符合集團(tuán)要求 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 分成比例 雙贏比例 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 交房時(shí)間 盡可能地延后交房 工程部負(fù)責(zé) 交房標(biāo)準(zhǔn) 選擇有利于公司利益的方式 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 付款總額與付款時(shí)間 選擇有利于公司利益的方式 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 第二節(jié)規(guī)

5、劃環(huán)節(jié)控制要點(diǎn) 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn) 行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。所以該環(huán) 節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部 和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。 1. 規(guī)劃方案 (1) 可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)：市場(chǎng)信息搜集和分析市政狀況信息分析，規(guī)劃要點(diǎn)確立，可行性 研究設(shè)計(jì)任務(wù)書，可行性設(shè)計(jì)變更。由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目、審算、銷售部配合。 (2) 方案評(píng)審：組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。未通過(guò)的方案進(jìn) 入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、

6、審算、財(cái)務(wù)、銷售等各部門 組成評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)。 (3) 設(shè)計(jì)成果：對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定。 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合。 (4) 根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算，審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合。 2. 報(bào)批設(shè)計(jì) (1) 設(shè)計(jì)方案：根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng) 目部、銷售部協(xié)作。方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，方案設(shè)計(jì)評(píng)審由招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)負(fù) 責(zé)。 (2) 報(bào)批：注意市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性、材料完整，由項(xiàng)目部負(fù) 責(zé)，設(shè)計(jì)部配合。 3. 擴(kuò)初設(shè)計(jì) (1) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求：對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)

7、，知會(huì)各部 門。 (2) 成本概算：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總 成本作出概算，設(shè)計(jì)部與工程部負(fù)責(zé)。 (3) 制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書：審算部負(fù)責(zé)。 (4) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審，招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)。 (5) 設(shè)計(jì)調(diào)整：設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)。 4. 樁基設(shè)計(jì) (1) 地質(zhì)勘察：搜集權(quán)威地質(zhì)資料，并由自己專業(yè)人員勘察，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助 (2) 設(shè)計(jì)方案評(píng)審：樁基設(shè)計(jì)2種以上形式，由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審。 (3) 樁基施工圖：設(shè)計(jì)調(diào)整。 5. 施工圖設(shè)計(jì) (1) 施工圖設(shè)計(jì)要求：根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在 擴(kuò)初圖

8、基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)，要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約 占總造價(jià)70%部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。由設(shè)計(jì)部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門 協(xié)助。 (2) 報(bào)建：政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)。 (3) 施工配合：互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商。由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會(huì) 銷售部。 (4) 面積測(cè)算：設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助。 6. 銷售包裝設(shè)計(jì) 結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)用控制施工招投標(biāo)。 7. 裝修方案設(shè)計(jì) (1) 方案設(shè)計(jì)要求：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求， 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助。 (2) 材料設(shè)備選型：

9、市場(chǎng)信息調(diào)研，根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)。 (3) 制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表：裝飾綜合價(jià)格拆分分析。 (4) 招投標(biāo)：制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助，招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)評(píng)審。 8. 功能設(shè)計(jì) (1) 小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估：銷售部負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研，有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能，由 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助。 (2) 市政配套方案：市政狀況調(diào)研爭(zhēng)取政府有利條件，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)。 (3) 環(huán)境方案設(shè)計(jì)：根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額，設(shè)計(jì)部 負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部協(xié)助。 (4) 智能化設(shè)計(jì)：市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析，智能化內(nèi)容控制，銷售部負(fù)責(zé)。 (5) 招投標(biāo)：

10、尋找外部合作，爭(zhēng)取雙贏，由招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)。 銷售承諾：保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性， 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助。 9. 設(shè)計(jì)變更 (1) 設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用 (2) 設(shè)計(jì)變更洽商：嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行， 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程、銷售部協(xié)助 10. 材料設(shè)備 (1)選型、方案確定時(shí)間：在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了 材料設(shè)備的安裝。由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助。 (3) 采購(gòu)：招投標(biāo)由招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)負(fù)責(zé)。 (3) 其他費(fèi)用：如物業(yè)管理完善費(fèi)，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，審算部負(fù)責(zé)。 將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對(duì)前一部分通過(guò)爭(zhēng)取

11、各項(xiàng) 優(yōu)惠政策降低。 勘探、設(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過(guò)公開招標(biāo)確 定承包單位，最大限度壓低承包價(jià)。工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的浪費(fèi)是十分驚人的，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一 定要與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相適應(yīng)，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力, 積極推行價(jià)值工程管理。設(shè)計(jì)目前很多知名開發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設(shè)計(jì)落實(shí)到人頭，方案設(shè)計(jì) 與施工圖設(shè)計(jì)分開的做法。 三通一平工程費(fèi)用，也是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)。土、石方工程一般工期較短，也沒 有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以采用市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)行總價(jià)招標(biāo)。 施工用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重 復(fù)建設(shè)，增加成本。 第三

12、章施工控制階段 第一節(jié)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段 設(shè)計(jì)階段對(duì)造價(jià)控制就是事前控制，這個(gè)階段是決定占項(xiàng)目投資比重較大的建安費(fèi)用 的重要環(huán)節(jié)，通常占項(xiàng)目總成本的70%左右。設(shè)計(jì)決定了工程造價(jià)，一旦設(shè)計(jì)方案敲定，預(yù) 算、結(jié)算等等只能是計(jì)量過(guò)程而不能改變?cè)靸r(jià)，因此設(shè)計(jì)不僅要做到滿足功能要求還要經(jīng) 濟(jì)合理、最大限度的降低成本，設(shè)計(jì)單位往往從自身的利益出發(fā)，并不把工程造價(jià)放在首 位，主要追求設(shè)計(jì)的安全可靠、美觀耐用，在這里提出了“限額設(shè)計(jì)”的概念。 首先，在滿足生活環(huán)境、使用功能和符合法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，要求設(shè)計(jì)單位提高現(xiàn)有 土地的利用率，主要從以下幾方面實(shí)施：壓縮建筑的間距，在規(guī)劃部門允許的范圍內(nèi)最大 限度的提高容積率

13、；提高住宅層數(shù)或高低層搭配；適當(dāng)?shù)脑黾臃课蓍L(zhǎng)度；提高公共建筑的 層數(shù)，減少公共設(shè)施的占地面積；合理的進(jìn)行道路布置和綠化景觀設(shè)計(jì)； 其次，造價(jià)人員通過(guò)對(duì)建安成本的分析，確定各分部分項(xiàng)的概算指標(biāo)，將建安部分的 投資嚴(yán)格控制在投資估算的范圍以內(nèi)，不發(fā)生超額現(xiàn)象。 成本管理人員依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書，以完整、準(zhǔn)確地反映設(shè)計(jì)內(nèi)容和意圖，確切反映當(dāng)?shù)?適時(shí)價(jià)格水平的原則，提出新材料、新工藝、新技術(shù)對(duì)工程造價(jià)的影響和使用限制，編制 出初步設(shè)計(jì)概算，其組成內(nèi)容應(yīng)包括各單位工程的下列各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)： 1室外總體工程，包括室外道路；綠化景觀；給排水、消防、供熱、燃?xì)夤艿?；室?強(qiáng)弱電供電線路、變配電站；各種設(shè)備、站類用房等

14、； 2、土石方工程； 3、一般土建工程，包括地基工程、基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾裝修工程等； 4、 安裝工程，包括機(jī)械設(shè)備安裝工程（水泵、風(fēng)機(jī)、電梯等）、電氣設(shè)備安裝工程（變 壓器、發(fā)電機(jī)、高低壓配電柜等）、熱力設(shè)備安裝工程（熱交換機(jī)組、鍋爐、空調(diào)機(jī)組等）、 動(dòng)力照明工程、弱電工程（電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、門禁對(duì)講、防入侵、巡更、監(jiān)控、消防報(bào)警、 漏電火災(zāi)報(bào)警、停車場(chǎng)管理、背景音樂(lè)、遠(yuǎn)程抄表等系統(tǒng) ）、給排水工程、采暖工程、通風(fēng) 空調(diào)工程、消防工程（消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)噴霧系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng) ）； 5、器具、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用。 設(shè)計(jì)單位依據(jù)上述的概算指標(biāo)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，擇

15、優(yōu)選擇，編 制施工圖預(yù)算，確保工程造價(jià)在設(shè)計(jì)概算范圍以內(nèi)。 一般來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)階段可以控制工程造價(jià)的70%但是要達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要花費(fèi)大量的精力 和時(shí)間，反復(fù)的修改設(shè)計(jì)方案，還要各個(gè)相關(guān)部門密切配合，主要原因是： 1設(shè)計(jì)單位不重視限額設(shè)計(jì)，他們不會(huì)花大量的資源配合開發(fā)企業(yè)不斷地修改方案， 他們的出發(fā)點(diǎn)是安全可靠、美觀耐用，而節(jié)約成本是次要的； 2、即使開發(fā)企業(yè)成本管理人員實(shí)力較強(qiáng)，可以對(duì)圖紙快速做出反應(yīng)，很快編制出施工 圖預(yù)算，發(fā)現(xiàn)超額現(xiàn)象，但設(shè)計(jì)單位修改圖紙，重新出圖也需要一定的時(shí)間，會(huì)拖延房地 產(chǎn)企業(yè)接下來(lái)的招標(biāo)、施工、監(jiān)理、預(yù)售等工作，所以很多開發(fā)企業(yè)會(huì)在后面圖紙會(huì)審和 設(shè)計(jì)優(yōu)化上花較大的精力。

16、 由于各專業(yè)的設(shè)計(jì)人員不可能做到百分之百的準(zhǔn)確銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯(cuò)誤，這 就要求審圖機(jī)構(gòu)對(duì)圖紙進(jìn)行審查，對(duì)圖紙上的一些錯(cuò)誤和疏漏進(jìn)行修改和補(bǔ)充，作為圖紙 文件的一部分提交建設(shè)單位，這樣可以減少很多圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，減少圖紙問(wèn)題引發(fā)不平衡 報(bào)價(jià)所帶來(lái)的損失，尤其造價(jià)人員要對(duì)明確專家提出的意見，理清意圖。 第二節(jié)工程招標(biāo)、施工單位選擇和合同簽訂階段 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程 序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇，須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè) 環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。通過(guò)施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，降 低工程造價(jià)，縮短

17、工期，提高工程質(zhì)量。 這個(gè)階段也是成本控制的重要環(huán)節(jié)，是建筑安裝工程成本控制的核心，招標(biāo)文件的起 草對(duì)以后所有工程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、零時(shí)用工、 水電使用與結(jié)算方法、措施費(fèi)用、安全文明施工費(fèi)用、勞保統(tǒng)籌等都應(yīng)做出最清晰的說(shuō)明； 對(duì)甲供、甲限、甲指乙供材料要明確；對(duì)變更索賠、簽證洽商的處理方法要明確時(shí)間實(shí)效、 結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)要合理， 工期推算要準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際。 工程項(xiàng)目的質(zhì)量好壞決定公司的口碑、市場(chǎng)賣價(jià)、銷售業(yè)績(jī)和后續(xù)開發(fā)，所以選擇一 個(gè)好的施工單位也很重要，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目首選邀請(qǐng)招標(biāo)，建立長(zhǎng)期合作伙伴，知己知彼、 互利共贏；在合同中

18、要明確風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍、分包中配合費(fèi)、甲供材保管 費(fèi)等問(wèn)題以及政府調(diào)價(jià)文件的執(zhí)行使用情況。 公司在開標(biāo)前需對(duì)該項(xiàng)目做出詳細(xì)的預(yù)算，對(duì)成本做出分析，確定準(zhǔn)確的攔標(biāo)價(jià)格， 達(dá)到正真合理低價(jià)中標(biāo)的目的。 公司首先應(yīng)有一套完善的圖紙及一份高質(zhì)量的工程量清單，以避免因圖紙的不完善和 工程量清單的編制失誤給投標(biāo)人留下可乘之機(jī)。 如此操作，可縮短招標(biāo)時(shí)間；基于建立在互信基礎(chǔ)上，節(jié)約工程費(fèi)用；可加速驗(yàn)收移 交使用時(shí)間；有利于后序保修與維護(hù)。 1. 投標(biāo)單位的選擇 考察投標(biāo)單位的資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、歷史記錄、資金實(shí)力、合作經(jīng)歷。建立 承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫(kù)。從公司認(rèn)可名

19、冊(cè)中的承建商、供貨 商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。 工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。審算部 負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。銷售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包裝招投標(biāo)合同。 招投標(biāo)工作由小組審核、考察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)及 主管領(lǐng)導(dǎo)，招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 2. 招投標(biāo)文件 各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：(1)工期；(2)工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；(3)質(zhì)量要求； (4) 付款方式；(5)招標(biāo)范圍；(6)結(jié)算方式；(7)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；(8)投標(biāo)注意事項(xiàng)；(9)廢標(biāo)條 件(投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章)；(10)接標(biāo)

20、時(shí)間；(11)開標(biāo)時(shí)間；(12)定標(biāo)方法； (13)投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；(14)標(biāo)準(zhǔn)合同條文；(15)圖紙、其他要求等。 主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本：(1)工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；(2)設(shè)計(jì) 部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同；(3)審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同；(4)銷售部負(fù) 責(zé)營(yíng)銷、包裝招投標(biāo)合同。 3. 評(píng)標(biāo)和定標(biāo) 包括技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)、經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)，評(píng)標(biāo)優(yōu)先順序?yàn)椋?1)技術(shù)評(píng)標(biāo)；(2)經(jīng)濟(jì) 評(píng)標(biāo)；(3)合作經(jīng)歷。 由技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng)標(biāo)，審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評(píng)標(biāo)，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)。 綜合審核投標(biāo)單位，招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核、評(píng)定中標(biāo)單位。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 第三節(jié) 施工組

21、織設(shè)計(jì)的審定、圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)優(yōu)化 在施工組織設(shè)計(jì)中，施工單位總會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可能發(fā)生索賠的內(nèi)容，如挖土方式、 運(yùn)土距離、模板攤銷周轉(zhuǎn)、電線電纜、橋架等；另外，還要注意施工組織設(shè)計(jì)中提出的施 工方法與國(guó)家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范是否矛盾沖突；在施工階段投入的人員和機(jī)械是不是 和施工組織設(shè)計(jì)中預(yù)期的一致；施工單位采取的趕工措施是不是與施工組織設(shè)計(jì)吻合；這 個(gè)階段雖然控制成本的難度較大，方法比較難于把握，需要造價(jià)人員具有良好的施工經(jīng)驗(yàn) 和專業(yè)能力，但是一旦疏漏可能會(huì)造成較大的損失，所以施工組織設(shè)計(jì)的審定，造價(jià)人員 應(yīng)積極地參與。 圖紙會(huì)審是由各專業(yè)的具體實(shí)施人員對(duì)圖紙上的錯(cuò)漏進(jìn)行核對(duì)，對(duì)圖紙技術(shù)上的合

22、理 性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，并由設(shè)計(jì)單位出具正式的設(shè)計(jì)變更文 件，作為對(duì)工程造價(jià)的一種事前控制，避免因設(shè)計(jì)不周或失誤帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這 個(gè)階段對(duì)成本控制和限額設(shè)計(jì)同等重要，而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加實(shí)際，可以修正審圖 時(shí)未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，對(duì)預(yù)算的正確性有很大的幫助；另外要慎重的看待施工單位提出的設(shè)計(jì) 變更建議，因?yàn)槭┕挝煌鶑淖陨淼睦娉霭l(fā)，提出對(duì)其有利的建議和變更，作為成本 控制人員必須判斷是否會(huì)對(duì)本公司造成損失，圖紙會(huì)審紀(jì)要必須仔細(xì)核查計(jì)算，確認(rèn)無(wú)誤 后方可出具正式文本，給各相關(guān)單位、部門報(bào)送。 設(shè)計(jì)優(yōu)化就是在甲方的立場(chǎng)上，從技術(shù)層面上考慮提出的設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場(chǎng)簽證，

23、大致 有兩種情況，一種就是在滿足使用功能、符合法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)和安全可靠的前提下，保證質(zhì)量、 節(jié)約成本，另一種就是保證成本不變或略有增加，但是可以大幅提高房產(chǎn)售價(jià)、社會(huì)效益 和開發(fā)層次等，這就要求成本管理人員去分析判斷設(shè)計(jì)變更的優(yōu)劣和對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的影響程 度，更好的把握成本。 第四節(jié) 施工現(xiàn)場(chǎng)控制階段 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 1、設(shè)計(jì)變更 環(huán)節(jié) 變更評(píng)估 項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在 施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。 加強(qiáng)施工前的審核工作。 全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見 性，并予以事先約定。 各部門全面評(píng)估變更帶來(lái)的各種變化，為審批提 供參考依據(jù)。 審算部負(fù)責(zé)計(jì)算變更

24、費(fèi)用（含 可能引起的索賠）。 甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行修改的工期 評(píng)估。 審算部成本管理員負(fù)責(zé)計(jì)算 變更后的成本現(xiàn)狀。 根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類，不同類別按 相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。 經(jīng)辦部門 變更的審核簽認(rèn) 設(shè)計(jì)變更通知單。 發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人 變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單 經(jīng)辦部門 位和施工單位共同簽字后，才能有效。 變更的審批 主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。 主管總經(jīng)理 2、施工現(xiàn)場(chǎng) 簽證 1、簽證的必要性 現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條 款執(zhí)行。 經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或工程部） 2、簽證的時(shí)限 現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證 的原則。 3、簽證的工程量 認(rèn)

25、真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確。 簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無(wú)涂改、 編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。 4、簽證的審批 施工洽商通知單 發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人 必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前， 應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過(guò)后方可正式簽證。 主管總經(jīng)理 5、簽證的反饋 對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提岀改進(jìn)意見。 資料工程師 審圖 1、擴(kuò)初圖會(huì)審 2、施工圖會(huì)審 3、分項(xiàng)、分部圖會(huì) 審 4、各專業(yè)技術(shù)圖紙 會(huì)審 圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度。 各專業(yè)互審互簽制度。 力爭(zhēng)在開工前把圖紙中的問(wèn)題修改完。 甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人 總分包配合 費(fèi) 1、分包方式

26、 2、分包內(nèi)容 分包的責(zé)任界定 通過(guò)投標(biāo)確定配合費(fèi)。 應(yīng)避免在施工過(guò)程中修改分包方式、分包內(nèi)容、 范圍而增加工程成本。 甲方代表 材料供應(yīng) 選型 材料供應(yīng)方式 材料計(jì)劃 預(yù)留時(shí)間 施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確 設(shè)計(jì)部 先確定材料供應(yīng)方式，通過(guò)招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。 審算部組織 工程部參加 限時(shí)編制材料計(jì)劃。 材料計(jì)劃簽認(rèn)。 甲方代表 要考慮可能岀現(xiàn)的問(wèn)題，留岀相應(yīng)的時(shí)間。 經(jīng)辦部門 工程款的支 付 付款進(jìn)度 工程進(jìn)度 按合同約定執(zhí)行付款。 按進(jìn)度付款。 多層次多角度審核工程進(jìn)度。 甲方代表與監(jiān)理工程師審核 完成的形象部位 預(yù)算人員審核工程價(jià)值量 付款的審批 根據(jù)情況由不同級(jí)別人員最終審

27、批。 主管副總或總經(jīng)理 第五節(jié)材料及設(shè)備采購(gòu)成本控制 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 1、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 采購(gòu)招投標(biāo)及訂立合同 時(shí)間 暫缺 工程部 生產(chǎn)周期 與工程進(jìn)度相配合 運(yùn)輸周期 具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng) 安裝、驗(yàn)收周期 與工程進(jìn)度相配合 交叉作業(yè)時(shí)間 與工序安排相聯(lián)系 2、材料的性能價(jià) 格比 市場(chǎng)信息 日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信息 庫(kù)。 審算部 技術(shù)參數(shù) 材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)部確定 或封樣。 設(shè)計(jì)部 招投標(biāo) 必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì) 戈嘰不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家 以上廠家報(bào)價(jià)選擇。 審算部 3、材料款支付 材料款支付方式 材料款支付進(jìn)度 保修款 預(yù)付款限額

28、控制 首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。 保修款一般不低于合同總價(jià)的 5%。 依據(jù)合同中約定付款。 經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計(jì) 部） 4、材料驗(yàn)收 數(shù)量驗(yàn)收 幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量 甲方工地代表或?qū)I(yè)工程 師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收 質(zhì)量驗(yàn)收 外觀質(zhì)量的驗(yàn)收 安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收 工程部 投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收 物業(yè)公司 5、材料保管與保 修 材料保管 在合同中明確貨物的卸貨和保管 的責(zé)任承擔(dān)者 工程部 材料保修 用合同的方式明確保修責(zé)任和保 修期 第20頁(yè)共17頁(yè) 第四章銷售成本控制 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 1、營(yíng)銷方案 1、 費(fèi)用總額 1、 確定費(fèi)用目標(biāo)總額 項(xiàng)目部 2、市場(chǎng)信息收集 3、營(yíng)銷計(jì)劃

29、4、營(yíng)銷預(yù)算 2、 根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃 和費(fèi)用 銷售部 5、 營(yíng)銷方案審批 3、征求各方面意見，按審批流程操作 主管總經(jīng)理 2、營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)費(fèi) 用 1、 現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)用 1、銷售人數(shù)控制 2、銷售工作進(jìn)度控制 3、獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制 銷售部部門經(jīng)理 2、現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi) 3、賣場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi) 4、銷售模型費(fèi)用 5、宣傳資料及禮品費(fèi) 6、展銷費(fèi) 1、銷售人數(shù)控制 2、銷售工作進(jìn)度控制 3、獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制 銷售部 專業(yè)經(jīng)理和部門經(jīng)理 7、 計(jì)劃額度控制 額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度 主管總經(jīng)理 3、媒體選擇 1、 媒體及廣告代理公司 信息收集和分析 專人負(fù)責(zé) 銷售部 2、 招投標(biāo) 先評(píng)后選的原則 銷售部

30、 內(nèi)部評(píng)審 銷售部 招投標(biāo) 招投標(biāo)評(píng)審小組 4、樣板房裝修 1、 設(shè)計(jì)、裝修 市場(chǎng)信息收集 制訂裝修目標(biāo)成本總額 設(shè)計(jì)部、銷售部 2、 材料采購(gòu) 信息搜集 材料、設(shè)備選型 設(shè)計(jì)部 3、 信息采集及招投標(biāo) 招投標(biāo) 招投標(biāo)評(píng)審小組 4、 樣板房維護(hù) 委托物業(yè)代管協(xié)議 物業(yè)公司、銷售部 5、 材料回收、保管和再 利用 建立材料設(shè)備清單 使用登記 閑置品評(píng)估和處理 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，物業(yè)、銷 售部配合 5、銷售回款 1、 銷售折扣點(diǎn) 待定 銷售前臺(tái)負(fù)責(zé) 2、 回款周期 待定 銷售前臺(tái)負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)監(jiān) 督 6、銷售補(bǔ)充條 款及承諾 1、 承諾的給岀 制作樓書 承諾分類 營(yíng)銷部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、工 程監(jiān)督 2、 設(shè)計(jì)變更

31、與承諾 變更審批與知會(huì)制度 承諾變更 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、工 程協(xié)助 7、客戶交房 1、交房日期 2、保修期 3、質(zhì)量補(bǔ)償 晚交房原因分類處理 與施工隊(duì)洽商延長(zhǎng)保修期 交房驗(yàn)收協(xié)議 8、其他 1、 中介費(fèi) 待定 2、 與銷售相關(guān)的其他費(fèi) 用（如因銷售要求而發(fā) 生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)） 嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行 第五章項(xiàng)目結(jié)算階段成本控制 結(jié)算審核是造價(jià)人員對(duì)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程所有成本的匯總，要反映出準(zhǔn)確、完整的工 程費(fèi)用，造價(jià)人員要秉承的原則是： 1合同協(xié)議和變更簽證資料的時(shí)效性（國(guó)家文件、法規(guī)失效或變動(dòng)）、合法性（是否合 同風(fēng)險(xiǎn)范圍）、完整性（簽字蓋章等）； 2、矛盾問(wèn)題解釋的一致性（所有文件資料對(duì)于同一

32、問(wèn)題的解釋是否統(tǒng)一）； 3、明確總包、分包單位的施工范圍、工藝標(biāo)準(zhǔn)，防止某一方或雙方重復(fù)計(jì)算； 4、 分析計(jì)價(jià)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制性條文的執(zhí)行情況，防止施工單位無(wú)中生有，虛報(bào)、冒報(bào); 5、確保問(wèn)題的責(zé)任清晰，施工單位若解釋模棱兩可、含糊不清，按最不利與施工單位 的解釋來(lái)處理。 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來(lái)自合 作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范 或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 1、鋼筋用量的 核實(shí) 1、施工圖中的鋼筋 用量 2、洽商、變更的鋼 筋用量 1、選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良 好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢公司進(jìn)行鋼 筋量計(jì)算工作 1、財(cái)務(wù)部、審算部與主管 副總負(fù)責(zé)確定工程造價(jià) 咨詢公司。 2、審算部專人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢公 司的鋼筋用量計(jì)算工作 3、工程造價(jià)咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下 現(xiàn)場(chǎng)了解乙方綁扎鋼筋情況 2、3、審算部經(jīng)理監(jiān)督 2、價(jià)差的調(diào)整 1、材料價(jià)差 2、人工價(jià)差 3、費(fèi)用價(jià)差 1、嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法 2、及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情 況 3、當(dāng)價(jià)格岀現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位 商量對(duì)策 審算部材料組與預(yù)算工程師 負(fù)責(zé) 3