給青島一顆奔騰的心——偉業(yè)顧問：青島魯能麥島項目戰(zhàn)略營銷匯報2005119頁

1、ready? go . 當人類的足跡遍及全球 這個世界誕生了若干個支點 紐約 東京 倫敦 悉尼 上海 青島 在都會的中心，矗立著人類文明的圖騰 人們簇擁著她 迫不及待地奔向 財富積淀的 激情的 動感的 浪漫的 時尚的 城市最高端 top of the city 尺度 不僅僅是理念的高度 更是 思考的深度、影響的廣度 品牌的力度 城市思維的核心 現(xiàn)代社會的靈魂 以其尺度 成就精神崇拜的圖騰 給青島一顆奔騰的心 魯能麥島項目戰(zhàn)略營銷匯報 2005/7/31 思維動線 項目素描 城市 提出問題：目標 利潤絕對值 品牌提升度 綜合影響力 大盤海岸 分析問題：形勢 高難度 高關聯(lián)度 復雜局面 高端國際

2、解決問題：方法 風險管理 開發(fā)理念 運營計劃 風險管理 理論模型 風險預估 風險預控 運營計劃 整體策略 分期執(zhí)行 價格建議 開發(fā)理念 參考模型 形象定位 案名建議 風險管理方法 風險識別風險預測風險評估風險預防風險控制 項目的風險管理是一門嚴謹?shù)目茖W理論，偉 業(yè)顧問結合多年的房地產(chǎn)實戰(zhàn)經(jīng)驗，綜合fta故障 樹、eta事件樹分析方法，提煉出適合項目前期風 險管理的一套模型，模型的分析主要建立在風險預 估和風險預控兩個模塊上。 風險管理模型 偉業(yè)經(jīng)驗 天津 萬科東麗湖 超大 生態(tài) 水景 低密度 居住區(qū) 總建筑面積140萬平方米，偉業(yè)提供營銷策劃及銷售代理服務 風險管理模型 偉業(yè)經(jīng)驗 北京 沿海賽

3、洛城 融匯世界居住文明的 北京 人居 生活 新高地 總建筑面積86.37萬平米，偉業(yè)提供全案策劃及獨家銷售代理服務。 風險管理模型 偉業(yè)經(jīng)驗 大連 小平島項目 高檔的 文化的 生態(tài)的 復合的 濱海新城 總建筑面積137萬平米，偉業(yè)提供全案策劃顧問服務。 風險管理模型 偉業(yè)經(jīng)驗 北京華僑城 建于花園中的 歡樂城市 總建筑面積83萬平米，偉業(yè)提供營銷策劃及銷售代理服務。 風險管理模型 偉業(yè)經(jīng)驗 北京金泉廣場 集旗艦商業(yè) 高端商務 高檔住宅 于一體的 新都市中心 總建筑面積86萬平方米，偉業(yè)為項目的獨家代理。 風險管理模型 偉業(yè)經(jīng)驗 北京世紀城 京西 超大規(guī)模 生活城 總建筑面積300萬平方米，偉業(yè)

4、提供投資顧問、營銷策劃服務。 風險管理模型 偉業(yè)經(jīng)驗 北京萬年花城 西三環(huán) 北美風情 水岸 寬景 風情建筑群 總建筑面積約200萬平米，偉業(yè)提供營銷策劃服務。 風險管理模型 風險預估 政策抗性：地產(chǎn)政策、 金融政策； 市場抗性：本地市場、 外地市場； 產(chǎn)品抗性：規(guī)模、價 格、與地段的辯證關系； 風險預控 市場因素：與城市發(fā)展 同步互動； 產(chǎn)品因素：自身價值深 度挖掘與引爆； 客群因素：最大化擴 展； 風險管理 理論模型 風險預估 風險預控 運營計劃 整體策略 分期執(zhí)行 價格建議 開發(fā)理念 參考模型 形象定位 案名建議 風險預估一：政策抗性 地產(chǎn)政策 國八條三部曲重拳出擊 2005年3月26日，

5、國務院辦公廳下發(fā)了關于切實穩(wěn)定住房價格的通知，通知要求控制 房價漲幅過快，即現(xiàn)在媒體通稱的“老國八條”。 4月28日，國務院又出臺了加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的八條措施，即“新國八條”。 5月11日，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務 總局、銀監(jiān)會等七部委關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，共8條意見，也被部分業(yè)內(nèi)人 士稱為“新新國八條”或“鐵八條”。 風險預估一：政策抗性 地產(chǎn)政策 國八條對青島及本案的影響 鑒于國八條的政策導向是在1-2年內(nèi)平抑房價,本案推售時將面臨一個相對穩(wěn)定和理性的市場 環(huán)境，階段性的交易量收縮將會在一段時間后結束，整體房價 增幅減緩。 鑒于

6、本案的高檔豪宅定位，客戶購房需求的實現(xiàn)受到政策的影響較小。但在政策關注普通購 房人的宏觀形勢下，豪宅的高調(diào)推廣容易觸發(fā)敏感的市場抵觸神經(jīng)。 不動產(chǎn)投資行為面臨全國盤整，本案極度稀缺的城市價值，使得項目在切分全國范圍的投資 客群的競爭中占據(jù)有利的位置。 相對健康的青島地產(chǎn)市場抵抗政策沖擊的能力較強 地產(chǎn)政策的抗性將不會給本案的風險增加砝碼 風險預估一：政策抗性 金融政策 人民幣升值山雨欲來 自2005年7月21日起，我國開始實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進 行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度。 人民幣匯率不再盯住單一美元，形成更富 彈性的人民幣匯率機制。 2005年7月21日19 00時，美元對

7、人民幣交易價格調(diào)整為1美元兌8.11元人民 幣，作為次日銀行間外匯市場上外匯指定銀行之間交易的中間價，外匯指定銀 行可自此時起調(diào)整對客戶的掛牌匯價。 風險預估一：政策抗性 金融政策 人民幣升值對青島及本案產(chǎn)生的影響 人民幣升值一般意味著國內(nèi)經(jīng)濟整體向好，投資機會多，而且收益水平相對可觀，或者 投資者預期貨幣將持續(xù)升值，則將有大量的外資通過各種渠道進入國內(nèi)市場，房地產(chǎn)市場 由于流通性較好將成為這些資金集中的場所，最終導致房地產(chǎn)價格上揚； 資源有限、壟斷性或建設周期較長而供給彈性較小的特點的機場、港口、鐵路、高速公 路這類基礎設施、基礎產(chǎn)業(yè)投資價值升值空間較大； 相對來說，非住宅類物業(yè)（商業(yè)物業(yè)）

8、更具外資投資吸引力； 相對來說，國際化程度相對較高的城市受到的影響較明顯； 本次升值帶來的投資熱潮和升值利好不會持續(xù)太長時間； 總體來看，青島市的地產(chǎn)市場受到金融政策沖擊較小 本案以其壟斷性和稀缺性價值將使匯率沖擊表現(xiàn)負抗性 風險預估二：市場抗性 從市場供應來看，本地市場無競爭，從側面要求 本地市場 外地市場 本案必須戰(zhàn)勝自我，開拓創(chuàng)新，從而引領市場； 從市場需求來看，本地市場顯然無法承擔本案如 此體量的豪宅放量，走出青島成為必然； 走出青島的本案將受到來自天津、大連、煙 臺、威海、秦皇島等多個中國北方濱海城市地產(chǎn)項 目的挑戰(zhàn)，競爭層面客觀放大； 內(nèi)臨一統(tǒng) 江湖的客 觀壓力， 外對十面 埋伏的

9、競 爭形勢。 項目售價 風險預估三：產(chǎn)品抗性 項目風險 偉業(yè)指數(shù)模型顯示： 項目風險與項目規(guī)模 和售價呈現(xiàn)單向復合 線性關系。 本案的規(guī)模與價格預 期決定了本案相對較 高的風險。 項目規(guī)模 成 本 城 市 高 囂 喧 的 地 段 的 感 vs vs 流 的 住 居 的 現(xiàn) 金 舒 盤 大 度 適 風險預估三：產(chǎn)品抗性 地段 產(chǎn)品抗性 規(guī)模 大盤的規(guī)模化 vs 豪宅的個性化 檔次 風險預估結論 政策抗性總體來看對本案影響不大，甚至將表現(xiàn)負抗性； 市場抗性客觀存在，可以通過市場拓展等方式進行控制； 產(chǎn)品抗性較大，必須進行針對性的風險控制； 風險管理 理論模型 風險預估 風險預控 運營計劃 整體策略

10、 分期執(zhí)行 價格建議 開發(fā)理念 參考模型 形象定位 案名建議 風險預控一：與城市發(fā)展同步互動 城市現(xiàn)狀及發(fā)展：綜述 2004年，青島市被評選為 中國最具經(jīng)濟活力城市 旅 游 活 力 品 牌 活 力 人 文 活 力 地 產(chǎn) 活 力 奧 運 活 力 風險預控一：與城市發(fā)展同步互動 城市現(xiàn)狀及發(fā)展：旅游活力 青島是中國著名的旅游度假 勝地和首批中國優(yōu)秀旅游城市， 旅游資源豐富。青島旅游特色可 以概括為秀麗的山海風光、豐富 的人文景觀、風格迥異的多國建 筑、歷史悠久的宗教文化和五彩 繽紛的節(jié)慶活動。典型項目有： 石老人國家旅游度假區(qū) 瑯琊臺省級旅游度假區(qū) 即墨溫泉度假區(qū) 田橫島省級旅游度假區(qū) 薛家島省

11、級旅游度假區(qū) 風險預控一：與城市發(fā)展同步互動 城市現(xiàn)狀及發(fā)展：品牌活力 品牌群是青島經(jīng)濟發(fā)展的 主力軍。青島擁有一批中國知 名企業(yè)，如海爾集團、海信集 團、青島鋼鐵控股集團、青島 啤酒股份有限公司、澳柯瑪集 團、頤中煙草（集團）、雙星 集團、青島廣源發(fā)集團、利群 集團、青島港（集團）、青島 建設集團、山東綺麗集團等。 海信集團、雙星集團、澳柯瑪 集團等均已成為中國的名牌企 業(yè)。青島的這些著名品牌企業(yè) 作為產(chǎn)業(yè)鏈中的核心，整合了 青島的經(jīng)濟資源，完善了青島 的產(chǎn)業(yè)鏈，帶動了一大批的配 套企業(yè)和物流企業(yè)。 風險預控一：與城市發(fā)展同步互動 城市現(xiàn)狀及發(fā)展：人文活力 至2004年底，青島先后同12個國

12、家的12個城市建立了友好城市關系，并同18個國家的29 個城市建立友好合作關系。 2005年，青島準備了幾個國際節(jié)會活動，促進和國際城市之間的交流。 apec中小企業(yè)技術交流暨展覽會 青島國際啤酒節(jié) 2005中國國際消費電子博覽會 青島國際時裝周 2005年中國青島-韓國周 2005年 中國青島日本周 2005年中、日、韓青島國際馬拉松賽 中國國際小提琴比賽（青島） 風險預控一：與城市發(fā)展同步互動 城市現(xiàn)狀及發(fā)展：地產(chǎn)活力 新開工面積平穩(wěn)增長 上半年，青島市房地產(chǎn)新開工面積增長平穩(wěn)，各類房屋新開工606.2萬平方米，比 去年同期增長26.4 。 竣工與銷售面積小幅增長 上半年，青島市累計竣工各

13、類房屋197.4萬平方米，比上年增長12.2；全部商品 房屋銷售面積209.7萬平方米，比上年增長21.8 開發(fā)投資繼續(xù)增長 上半年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)從地域布局看，市內(nèi)四區(qū)及嶗山區(qū)投資繼續(xù)快速增長， 累計完成投資60.4億元，增長83。 05年青島房地產(chǎn)市場總體情況向好 ，并且趨向穩(wěn)定的發(fā)展 風險預控一：與城市發(fā)展同步互動 城市現(xiàn)狀及發(fā)展：奧運活力 青島作為2008年北京奧運會主要合作伙伴城市，奧運會帆船比賽將在這里舉 行，這對青島來說當然是個千載難逢的歷史性機遇。表現(xiàn)在： 一是建成品牌城市的巨大契機，將青島打造成一個品牌城市，然后促使 更多的品牌在這里產(chǎn)生。 二是城市規(guī)劃和建設的一次歷史性修

14、正和提升的機遇。青島的城市建設 應該有自己的特點，一方面要有海濱風格，一方面還要有歐洲風格。 三是將對青島的旅游業(yè)產(chǎn)生巨大影響。 四是推進青島經(jīng)濟發(fā)展，加快招商引資步伐。 風險預控一：與城市發(fā)展同步互動 可能存在的問題 有方向性無均衡性 城市東拓的發(fā)展理念在在一定程度上得到繼承和延續(xù) 浮山灣成為城市重心，在旅游、商業(yè)、商務、形象等各方面占據(jù)決對優(yōu)勢 麥島區(qū)域成為城市發(fā)展的瓶頸地帶，極大地影響了本市城市發(fā)展的可讀性 風險預控一：與城市發(fā)展同步互動 可能存在的問題 有高端風景旅游文化無高端購物旅游文化 中山路的沒落臺東三路的低檔香港中路的紛擾 風險預控一：與城市發(fā)展同步互動 可能存在的問題 有啤酒

15、文化無酒吧文化 啤酒早已成為城市的大眾名片，一面被當作一年一度的城市 節(jié)日掛起來，一面被當作一家一戶的佐餐飲品提回去，啤酒的城 市區(qū)域性場所精神在這個城市遺失了。 風險預控一：與城市發(fā)展同步互動 可能存在的問題 有日游覽文化無夜休閑文化 除了夕陽和燈光， 青島的夜少了許多國際 化大都市應有的活力和 激情。 南 案 風險預控二：自身價值的深度挖掘與引爆 區(qū)域分析 四重協(xié)奏活力要塞 人文景觀區(qū) 山 城市拓展區(qū) 市 城市核心區(qū) 區(qū) 財富大道 區(qū) 本 景觀大道 海景游樂區(qū) 風險預控二：自身價值的深度挖掘與引爆 賣點梳理 宏大規(guī)模 + 產(chǎn)品多樣性 風險預控二：自身價值的深度挖掘與引爆 賣點梳理 稀缺地段

16、 + 城市標桿 青島城市標志性建筑群 青島城市名片 地產(chǎn)市場標桿項目 引領城市發(fā)展的綜合建筑 風險預控二：自身價值的深度挖掘與引爆 賣點梳理 自然景觀 + 人文環(huán)境 山景 海景 高校人文環(huán)境 極地海洋世界 風險預控二：自身價值的深度挖掘與引爆 賣點梳理 魯能品牌 + 奧運契機 風險預控二：自身價值的深度挖掘與引爆 引爆機會點 浮山灣閃耀青島的白天，讓我們點亮青島的夜晚。 風險預控三：客群最大化拓展 區(qū)域拓展 區(qū)域客戶拓展的永動球效應 青島 市區(qū) 全球 范圍 青島 全市 山東 全省 中國 北方 中國 全境 風險預控三：客群最大化拓展 功能拓展 改善居所 休閑度假 商務會所 第二居所 投資理財 情

17、感消費 快速 去化 風險預控三：客群最大化拓展 服務拓展 360 全程客戶滿意服務 客戶0 流失永續(xù)進行 客戶需 求調(diào)查 客戶 維護a、訪前客戶服務、訪前客戶服務 保養(yǎng) 客戶需 求滿足 客戶需 求深度 挖掘 定制化 顧問服務 b、接待客戶服務、接待客戶服務 c、后續(xù)客戶服務、后續(xù)客戶服務 d、相關執(zhí)行手段、相關執(zhí)行手段 風險預控結論 城市功能的無序和缺失為本案提供契機 要塞地段及項目綜合優(yōu)勢帶來商業(yè)街引爆市場的契機 三個層面的拓展保障客戶的持續(xù)良性循環(huán) 需要更具策略性的市場形象定位 以及更具計劃性的整體運作思路 才能最大限度控制風險 風險管理 理論模型 風險預估 風險預控 運營計劃 整體策略

18、分期執(zhí)行 價格建議 開發(fā)理念 參考模型 形象定位 案名建議 類比模型一：上海新天地 項目介紹 香港瑞安集團對太平橋地區(qū)的改造與重建 該項目利用新建筑與傳統(tǒng)建 筑的完美結合，在上海市中 企 業(yè) 大 道 辦 公 樓 區(qū) 翠 湖 天 地 高 級 住 宅 小 區(qū) 心筑造一個標志性的國際商 住園區(qū)。項目整體包含四個 部分：具有歷史文化內(nèi)涵的 特色商業(yè)、餐飲、娛樂和旅 游綜合小區(qū)，即“上海新天 地”；“企業(yè)大道”辦公樓區(qū)； “翠湖天地”等住宅小區(qū)。 上海新天地 上海新天地 類比模型一：上海新天地 項目介紹 上海新天地是一個具上海歷史文化風貌的都市旅游景點，它是占地52公頃的太平橋 改造項目的第一期計劃，它

19、是以上海近代建筑的標志-石庫門建筑舊區(qū)為基礎，首次改變 了石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營功能，把這片反映了上海歷史和文化 的老房子改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心。 新天地入口 新天地南里的購物廣場 新天地餐廳新天地里的石庫門 新天地里的廣場 目的 性質(zhì) 定位 客群 效果 類比模型一：上海新天地 開發(fā)理念及運作模式 通過商業(yè)拉升地塊價值，掩護住宅及商務突圍 緊鄰市中心的舊有居民區(qū)的大型改造工程 國際知名的、時尚文化為主題的社區(qū)性購物中心 小資一族、居住在上海的外籍人士以及中外游客 功能餐飲、娛樂、休閑、旅游、文化、購物 住宅實現(xiàn)城市溢價巔峰，推廣實現(xiàn)

20、零投入 類比模型一：上海新天地 與本案對比及借鑒 規(guī)模、地段、檔次與本案近似，整體思路值得借鑒; 對地段價值的深度挖掘、對國際化都市需求的精準把握值得借鑒； 根據(jù)本案實際情況，可將集中性的mall模式打散為多個圍合及滲透 式特色功能區(qū); 類比模型二：香港蘭桂坊 開發(fā)理念及運作模式 香港名氣最大，最富有特色的酒吧區(qū) l型小體量步行街設計 外籍人士云集，白領舒壓樂園 異國情調(diào)彌漫，50余家各類消費場所 類比模型二：香港蘭桂坊 與本案對比及借鑒 英美蘇豪模式的成功引入 對國際性都市休閑需求的精準把握 對城市核心區(qū)物業(yè)價值的最大化挖掘 類比模型三：溫哥華萬博豪園 開發(fā)理念及運作模式 李嘉誠長子李澤鉅成

21、名力作，加拿大史上最大規(guī)模的地產(chǎn)項目 濱海大盤，產(chǎn)品豐富且特具特色，充分考慮景觀資源 為居民創(chuàng)造一個舒適的、多樣的、安全的、充滿生機和機遇的社區(qū)生活環(huán)境的指導思想 生活配套與城市和住宅互動 類比模型三：溫哥華萬博豪園 與本案對比及借鑒 產(chǎn)品的單體設計、商業(yè)及公建的規(guī)劃體現(xiàn)了對海洋資源的最大化利用 成熟的對各類配套的開發(fā)體現(xiàn)了大盤的復合開發(fā)理念 香港先期發(fā)售的成功商業(yè)運作透露大盤營銷對異地精準客群的定向把握 風險管理 理論模型 風險預估 風險預控 運營計劃 整體策略 分期執(zhí)行 價格建議 開發(fā)理念 參考模型 形象定位 案名建議 建造高尚國際濱海新城 詮釋大型國際海岸豪宅 形象定位初步 沸騰世界海洋

22、人居文明 營造一種全新的生活模式 完善一種全新的生活理念 實現(xiàn)一個全新的生活夢想 新生活夢想，源于 新世界，新夢想 新世代， 新世界 新坐標，新模式 新生活，新觀點 時尚的 國際的 超越的 和諧的 東方之珠 活力青島 | 魅力 中海岸 旅游 購物 休閑 娛樂 餐飲 文化 人居 創(chuàng)新的 風險管理 理論模型 風險預估 風險預控 運營計劃 整體策略 分期執(zhí)行 價格建議 開發(fā)理念 參考模型 形象定位 案名建議 案名建議 案名建議 魯能 山海觀 觀山觀海觀天下 要塞地段的大氣詮釋 八大關情結的領袖級闡述 魯能山海觀 案名建議 魯能 國際化氣質(zhì)的需求 夏威夷熱帶風情的引入 hello，北京；aloha，青

23、島 風險管理 理論模型 風險預估 風險預控 運營計劃 整體策略 分期執(zhí)行 價格建議 開發(fā)理念 參考模型 形象定位 案名建議 項目運作宗旨 出其不意 可控性 項目在操作過 成中可根據(jù)市場的 變化進行及時有利 的調(diào)控，不會出現(xiàn) 大的變化和波動， 甚至出現(xiàn)開發(fā)和銷 售上的失控。 主動性 在項目的操作 過程中，應對市場 的變化，采取主動 出擊的方式，使項 目始終處在市場 的引領地位，成為 市場最為關注的焦 點和標桿。 漸進性 既要考慮到分 期項目的開發(fā)特 色，也要考慮到整 個大盤的特點同 時，在開發(fā)的次序 上要有持續(xù)性和漸 進性，使整個大盤 有良性的發(fā)展。 營銷策略：主動性 商住互動 人文景觀區(qū) 特

24、色 麥 餐 島 飲 路 區(qū) 整 高尚購物區(qū) 體 包 裝 酒吧一 條街 休閑俱樂部 奧運觀光大道 極地海洋世界 營銷策略：可控性 分批突圍 五 一 二 四 三 營銷策略：漸進性 價值提升 綜合價值實現(xiàn) 商業(yè)引爆市場 會所體現(xiàn)形象 規(guī)模實現(xiàn)利潤 低密拉升品質(zhì) 風險管理 理論模型 風險預估 風險預控 運營計劃 整體策略 分期執(zhí)行 價格建議 開發(fā)理念 參考模型 形象定位 案名建議 分期執(zhí)行 形象類比 美國夏威夷群島開發(fā)模式 可愛島 歐胡島 摩洛凱島 拉奈島 夏威夷島 茂宜島 分期執(zhí)行 闡述方式 開發(fā)節(jié)奏 第一階段：摩洛凱島區(qū) 第二階段：拉奈島區(qū) 第三階段：茂宜島區(qū) 第四階段：歐胡島區(qū) 第五階段：可愛島

25、區(qū) 階段措施 開發(fā)策略 主線活動 輔助推廣手段 客群定位 品牌印記 分期執(zhí)行：引爆市場 第一階段：開發(fā)策略 摩洛凱島區(qū) 時尚新天地 通過塑造青島市場目前城市功能缺失的風情商業(yè)街區(qū)， 顛覆其他開發(fā)商的開發(fā)理念，以出其不意的手法，引 爆地產(chǎn)市場，同時，為后續(xù)的住宅產(chǎn)品做市場鋪墊，提 升住宅產(chǎn)品的銷售價格和利潤空間。 分期執(zhí)行：引爆市場 第一階段：主線活動 夏季沙灘風情美食節(jié) 在商業(yè)節(jié)開盤期間，在項目南側的沙灘上，舉辦為期一個月的沙灘 風情特色的美食節(jié)，由開發(fā)商統(tǒng)一組織和管理，以低廉的租金吸引 國內(nèi)外的美食高手，在現(xiàn)場烹飪和銷售豐富的美食，以把青島市民 吸引到此。并和電視臺合作，舉辦美食烹飪制作大賽

26、，充分展現(xiàn)本 項目商業(yè)街區(qū)的巨大的商業(yè)價值。 同時，把這個美食節(jié)做成品牌，每年舉辦一次。 分期執(zhí)行：引爆市場 第一階段：輔助推廣手段 1、與主流媒體合作，舉辦“青島最美的地方”攝影大賽，重點突出本項目 所在地段所擁有的天然景觀優(yōu)勢； 2、與電視臺合作，舉辦“青島房模大賽”，吸引青島市民的普遍關注； 3、舉辦“青島城市發(fā)展高峰論壇”，邀請知名城市規(guī)劃專家、城市管理專家 經(jīng)濟界專家、熱心市民，共同就青島未來的更好發(fā)展獻技獻策； 4、路牌、報紙、廣告等同時展開形象宣傳； 5、 分期執(zhí)行：引爆市場 第一階段：客群定位 外地投資客 青島市投資及經(jīng)商客戶 青島周邊地區(qū)商戶 看好本項目獨特的地理位置； 看好

27、本項目的客戶消費潛力以及周邊高校區(qū)的消費市場； 看好奧運以及觀光旅游客的巨大潛在消費； 看好青島市民消費目光的提升和對消費購物環(huán)境的挑剔。 分期執(zhí)行：引爆市場 第一階段：品牌印記 確立本項目在市場上大盤的地位 本項目的商業(yè)價值得到市場真實認可 商業(yè)街區(qū)銷售火爆，價格得到快速提升 為后續(xù)住宅獲取較大利潤空間做好了市場鋪墊 分期執(zhí)行：塑造形象 第二階段：開發(fā)策略 摩洛凱島區(qū) 時尚新天地 拉奈島區(qū) 高端海洋 俱樂部 拉奈島區(qū)為本項目的會所區(qū)以及中心區(qū)，是整個項目的精華 也是最能代表項目形象的區(qū)域，可以打造成為“巔峰俱樂部” 成為社會成功人士的交際名所。前期暫不銷售只做形象宣傳 分期執(zhí)行：塑造形象 第

28、二階段：主線活動 世界豪華游艇體驗活動 專為財富顛峰人士準備，身價一覽無遺 匹配會所匹配項目品質(zhì) 分期執(zhí)行：塑造形象 第二階段：輔助推廣手段 、國際豪華車巡展； 、青島高爾夫精英友誼賽； 、商務人士定期紅酒會； 、飛機頭等艙雜志廣告及贈送本項目紀念品； 、 分期執(zhí)行：塑造形象 第二階段：客群定位 c 山東境內(nèi)客戶 a 青島地區(qū)高端客戶 b 北方客戶 需要在青島樹立自己的身份地位； 多次置業(yè)，在全國各地甚至在境外有多處房產(chǎn)； 位于項目核心景觀區(qū)，看好項目未來巨大的升值潛力； 青島已作為自己生活和工作的重心； 終極置業(yè)，為家人提供最好的生活條件； 追隨魯能品牌，與魯能一起享受輝煌的成功者。 分期執(zhí)

29、行：塑造形象 第二階段：品牌印記 本項目成為市場關注的焦點 基本確立本項目為青島地產(chǎn)項目的標桿 為后續(xù)住宅產(chǎn)品的提升預留了較大的上升空間 分期執(zhí)行：拉升品質(zhì) 第三階段：開發(fā)策略 摩洛凱島區(qū) 時尚新天地 拉奈島區(qū) 高端海洋 俱樂部 茂宜島區(qū) 海洋城市花園 茂宜島區(qū)是本項目最精華的住宅區(qū)，是專為財富頂層人士打造的 是最能提升本項目內(nèi)涵和品質(zhì)的產(chǎn)品區(qū)域，與嶗山的高檔住宅區(qū) 融為一體，更能體現(xiàn)這個區(qū)產(chǎn)品的價值。 分期執(zhí)行：拉升品質(zhì) 第三階段：主線活動 “魯能杯”國際沙雕藝術大賽 分期執(zhí)行：拉升品質(zhì) 第三階段：主線活動 主辦單位 中國青島市政府 中國雕塑協(xié)會沙雕專業(yè)委員會 中國青島奧帆委 協(xié)辦單位 青島

30、市委宣傳部 青島市委新聞辦 魯能集團 支持單位 青島市名牌企業(yè) 全國各主流媒體 大賽時間：2007年7月-8月 大賽地點：麥島-海洋公園沿線 邀請對象：國內(nèi)外沙雕專業(yè)人士 業(yè)余沙雕愛好者 全國各地媒體記者 參賽方式：團體報名、個人報名 獲獎說明：由專業(yè)人士組成的評委會，對所有參賽作品進行評分，并設置 一、二、三等若干名，獎金豐厚。 分期執(zhí)行：拉升品質(zhì) 第三階段：主線活動 根據(jù)參賽人員水平，參賽選手分為：專業(yè)組和業(yè)余組 專業(yè)組： 參賽選手為國內(nèi)外專業(yè)沙雕人士 所雕作品具有很強的觀賞性 主要作用：吸引媒體報道 在國內(nèi)外引起轟動 提升本案在國內(nèi)外的 知名度和形象 所雕作品展覽期為1個半月左右 業(yè)余組

31、： 參賽選手為青島市民以及魯能全國 各地員工 所雕作品主要為業(yè)余愛好 主要作用：吸引市民參加 讓魯能員工相聚一堂 制造現(xiàn)場的熱烈氣氛 成為青島市夏季的又一 知名景點 分期執(zhí)行：拉升品質(zhì) 第三階段：客群定位 c 韓日移民 a 青島本地升級客戶 b 山東省內(nèi)客戶 身份地位需要得到社會的認可； 喜歡海景； 對地段有較高的要求； 分期執(zhí)行：拉升品質(zhì) 第三階段：品牌印記 基本確立本項目為青島地產(chǎn)項目的標桿 奠定了本項目在青島市場上的龍頭地位 為后續(xù)高層住宅產(chǎn)品預留了價格提升空間 分期執(zhí)行：實現(xiàn)利潤 第四階段：開發(fā)策略 摩洛凱島區(qū) 時尚新天地 拉奈島區(qū) 高端海洋 俱樂部 歐胡島區(qū) 高尚觀海山城 茂宜島區(qū)

32、海洋城市花園 歐胡島區(qū)是本項目的高層住宅區(qū)，由于占據(jù)高度的原因，既可看 山又可觀海，而且從價格上來看，處于本項目的低價產(chǎn)品，因此 肯定會引起市場的再次轟動，同時本區(qū)產(chǎn)品是獲取高額利潤空間 保證開發(fā)商有足夠強的現(xiàn)金流。 分期執(zhí)行：實現(xiàn)利潤 第四階段：主線活動 國際沙灘音樂風情節(jié) 邀請國際知名樂手和樂隊，在沙灘上舉辦沙灘風情 音樂節(jié)，吸引全青島乃至華北東北的音樂愛好者參 加音樂會，并且通過媒體的連續(xù)報道，不但在青島 本地產(chǎn)生轟動效應，而且在整個華北和東北產(chǎn)生較 大轟動效應，使本項目在東北華北得到更深一步的 宣傳。 分期執(zhí)行：實現(xiàn)利潤 第四階段：客群定位 c 東北地區(qū)客戶 a 青島及周邊升級客戶 b 華北地區(qū)客戶 喜歡海邊城市的居住環(huán)境； 喜歡有高度，看得更遠； 在經(jīng)濟實力上還有待進一步提升； 對青島城市有很好的印象； 對青島城市未來發(fā)展有非常好的信心。 分期執(zhí)行：實現(xiàn)利潤 第四階段：品牌印記 創(chuàng)造青島地產(chǎn)市場上的銷售快速銷售奇跡 工程所需資金得到快速回籠 奠定成為國際品質(zhì)住宅區(qū)的產(chǎn)品基礎 豐富了產(chǎn)品線，滿足了不同層次客戶的購房需求 分期執(zhí)行：完美臻品 第五階段：開發(fā)策略 摩洛凱島區(qū) 時尚新天地 歐胡島區(qū) 高尚觀海山城 可愛島區(qū) 拉奈島區(qū)