集家嘴停車(chē)場(chǎng)收益預(yù)估報(bào)告[稻谷書(shū)屋]

1、集家嘴停車(chē)場(chǎng) 收益預(yù)估報(bào)告 1知識(shí)材料 目 錄 Table of Contents 項(xiàng)目環(huán)境分析 項(xiàng)目本體分析 運(yùn)營(yíng)管理及收益預(yù)算 2知識(shí)材料 01 01 項(xiàng)目環(huán)境分析 宏觀環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 3知識(shí)材料 .項(xiàng)目環(huán)境分析 宏觀環(huán)境分析 城市概況 武漢位于湖北省東部、長(zhǎng)江與漢水交匯處， 是湖北省省會(huì)，中部六省唯一的副省級(jí)市和特大 城市，中國(guó)中部地區(qū)的中心城市，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶核 心城市，全國(guó)重要的工業(yè)基地、科教基地和綜合 交通樞紐，中央軍委聯(lián)勤保障部隊(duì)駐地。全市下 轄13個(gè)市轄區(qū)，總面積8494.41平方公里，2017 年常住人口1091.4萬(wàn)人，2018年地區(qū)生產(chǎn)總值 14847.29億元。20

2、19年10月，第七屆世界軍人運(yùn) 動(dòng)會(huì)將在武漢舉行。 4知識(shí)材料 近年來(lái)，隨著武漢經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和城市功 能的不斷增強(qiáng)，人均收入日益增長(zhǎng)，汽車(chē)這一奢 侈高檔商品開(kāi)始普遍進(jìn)入普通市民家庭，城市機(jī) 動(dòng)車(chē)的擁有量及外來(lái)機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量急劇增加，人們 對(duì)車(chē)位的需求也越來(lái)越大。由于公共停車(chē)場(chǎng)建設(shè) 相對(duì)滯后，致使武漢市主城區(qū)停車(chē)設(shè)施建設(shè)不能 夠滿(mǎn)足車(chē)輛的需求，城市中心城區(qū)不同程度地發(fā) 生了占道停車(chē)、違章停車(chē)、停車(chē)位嚴(yán)重不足等停 車(chē)問(wèn)題，“停車(chē)難”已引起社會(huì)廣泛的關(guān)注。因 此迫切需要對(duì)公共停車(chē)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。 .項(xiàng)目環(huán)境分析 宏觀環(huán)境分析 武漢市停車(chē)現(xiàn)狀 5知識(shí)材料 宏觀環(huán)境分析 武漢市汽車(chē)保有量調(diào)查 近年來(lái)，武漢

3、市機(jī)動(dòng)車(chē)爆發(fā)式增長(zhǎng)。 2018年6月15日，武漢汽車(chē)保有量為287.8 萬(wàn)，今年突破300萬(wàn)輛大關(guān)幾無(wú)懸念，曾經(jīng) 設(shè)計(jì)的230萬(wàn)輛“保有量紅線”早被超越， 全市近三分之一的家庭擁有汽車(chē)，平均3.6人 擁有一輛汽車(chē)。 183.5 227 268 270 287.8 0 50 100 150 200 250 300 2014年2015年2016年2017年2018年 保有量（萬(wàn)輛） 武漢歷年汽車(chē)保有量表 .項(xiàng)目環(huán)境分析 6知識(shí)材料 宏觀環(huán)境分析 武漢市停車(chē)位現(xiàn)有量 截至2018年底，全市全年已累計(jì) 建成停車(chē)場(chǎng)254個(gè)，停車(chē)泊位12萬(wàn)余個(gè)， 其中公共停車(chē)泊位占比41%，超過(guò)政 府設(shè)定占比不低于30%

4、的目標(biāo)。 3067 3189 3287 3384 3638 25.7 27.3 29.8 31.8 43.8 0 10 20 30 40 50 0 1000 2000 3000 4000 2014年2015年2016年2017年2018年 停車(chē)場(chǎng)（處）泊位（萬(wàn)個(gè)） 武漢歷年停車(chē)位數(shù)量表 .項(xiàng)目環(huán)境分析 7知識(shí)材料 宏觀環(huán)境分析 武漢市政府有關(guān)停車(chē)場(chǎng)建設(shè)規(guī)劃 根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，武漢停車(chē)位的數(shù)量 遠(yuǎn)少于汽車(chē)保有量，車(chē)位的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有滿(mǎn)足。 2019年1月，在武漢市十四屆人大四次會(huì)議 上，武漢市政府公布，今年將下大力氣在交通出 行方面建管并重、標(biāo)本兼治。武漢將新增停車(chē)位 20萬(wàn)個(gè)、充電樁10萬(wàn)

5、個(gè)。 集家嘴臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)是應(yīng)市場(chǎng)需求 的結(jié)果。 .項(xiàng)目環(huán)境分析 8知識(shí)材料 項(xiàng)目地域位置 Economic analysis Economic analysis區(qū)域環(huán)境分析 集家嘴臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)位于武漢市江漢區(qū) 與硚口區(qū)交匯處，南靠漢江，西鄰友誼南 路和晴川橋，緊鄰沿河大道主干道和漢正 街。 周邊的商業(yè)中心有漢正街中心商城、 武漢大夾街服裝批發(fā)市場(chǎng)、武漢萬(wàn)商白馬 服裝交易中心、武漢多福路商城等專(zhuān)業(yè)批 發(fā)市場(chǎng)。 項(xiàng)目位置 漢正街 漢正街 .項(xiàng)目環(huán)境分析 9知識(shí)材料 漢正街概況 Economic analysis Economic analysis區(qū)域環(huán)境分析 漢正街位于武漢市硚口區(qū)，是武漢市

6、最大的 舊城區(qū)，人口密度達(dá)每平方公里近10萬(wàn)人，人口 稠密。過(guò)去的漢正街把握著武漢早期商業(yè)的命脈， 現(xiàn)在漢正街在全國(guó)十大市場(chǎng)中名列前茅。漢正街 自古就有“天下第一街”之美譽(yù)。 漢正街正在進(jìn)行改造升級(jí)工程，全面建設(shè)漢 正街國(guó)際金融服務(wù)中心，開(kāi)發(fā)漢正街購(gòu)物主題公 園項(xiàng)目，建設(shè)世界上最高的跨江摩天輪“漢江之 眼”等。2019年位于漢正街的云尚武漢國(guó)際時(shí)尚 中心、恒隆廣場(chǎng)即將開(kāi)業(yè)。 .項(xiàng)目環(huán)境分析 10知識(shí)材料 項(xiàng)目周邊道路流量 Economic analysis Economic analysis區(qū)域環(huán)境分析 由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目位于武漢 市城區(qū)核心商業(yè)地段，車(chē)流與人 流情況亦會(huì)隨著周?chē)陌l(fā)展在今 后1

7、-2年內(nèi)有較大的增長(zhǎng)，有利 于項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。 u 從對(duì)本項(xiàng)目周邊三條道路監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，友誼南路、晴川橋和沿河大道交匯處正處于武漢第一街漢正街東側(cè)，每 日人流量及車(chē)流量較大。 u 項(xiàng)目位于武漢最大的批發(fā)市場(chǎng)中心，不僅有大量的居民，此段的車(chē)流基數(shù)也很大。 .項(xiàng)目環(huán)境分析 11知識(shí)材料 Project analysisEconomic analysis 周邊案列調(diào)查1 區(qū)域環(huán)境分析 晴川橋停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查 地址武漢市硚口區(qū)友誼南路與沿河大道交匯處 車(chē)位數(shù)66個(gè) 車(chē)型 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)月收益測(cè)算年收益測(cè)算 白天 7：00-19：00 夜間 19：00-7：00 10.67萬(wàn)元128.08萬(wàn)元 小型機(jī)動(dòng)車(chē)5元/

8、小時(shí) 30元/次 中型機(jī)動(dòng)車(chē)10元/小時(shí) 車(chē)位使用率80%20% 日收入測(cè)算3168390元 合計(jì)3558元 說(shuō)明：此數(shù)據(jù)僅作參考 .項(xiàng)目環(huán)境分析 12知識(shí)材料 Project analysisEconomic analysis 區(qū)域環(huán)境分析 總結(jié)：晴川橋停車(chē)場(chǎng)位于晴川橋 下面，是路邊停車(chē)場(chǎng)。周邊交通 發(fā)達(dá)，靠近武漢最大的批發(fā)市場(chǎng)， 白天車(chē)流量非常大，車(chē)位基本是 時(shí)時(shí)滿(mǎn)位。晚間由于批發(fā)市場(chǎng)關(guān) 店，客流量大大減少，只有附近 居住的市民在此停車(chē)，停車(chē)率很 低。 周邊案列調(diào)查1 .項(xiàng)目環(huán)境分析 13知識(shí)材料 Project analysisEconomic analysis 區(qū)域環(huán)境分析 周邊案列調(diào)

9、查2 萬(wàn)商白馬停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查 地址武漢江漢區(qū)沿河大道65號(hào)附近 車(chē)位數(shù)100個(gè) 車(chē)型 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)月收益測(cè)算年收益測(cè)算 白天 7：00-19：00 夜間 19：00-7：00 13.5萬(wàn)元162萬(wàn)元 小型機(jī)動(dòng)車(chē) 5元/小時(shí)10元/次 中型機(jī)動(dòng)車(chē) 車(chē)位使用率70%15% 日收入測(cè)算4200元300元 合計(jì)4500元 說(shuō)明：此數(shù)據(jù)僅作參考 .項(xiàng)目環(huán)境分析 14知識(shí)材料 Project analysisEconomic analysis 區(qū)域環(huán)境分析 總結(jié)：萬(wàn)商白馬地下停車(chē)場(chǎng)鄰近 白馬批發(fā)市場(chǎng)，白天客流量大， 因此停車(chē)率也比較大，但是周邊 居民不多，晚上停車(chē)率并不高。 周邊案列調(diào)查2 .項(xiàng)目環(huán)境分析

10、 15知識(shí)材料 Project analysisEconomic analysis 區(qū)域環(huán)境分析 周邊案列調(diào)查3 金正茂漢派服裝總部停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查 地址武漢市硚口區(qū)漢正街777號(hào) 車(chē)位數(shù)1000個(gè) 車(chē)型 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)月收益測(cè)算年收益測(cè)算 白天 6：00-18：00 夜間 18：00-6：00 免費(fèi)時(shí)段 102萬(wàn)元1224萬(wàn)元 小汽車(chē) 貨車(chē) 10元-5元/小時(shí) 80元封頂 10元/小時(shí) 40元封頂 第一小時(shí)前30 分鐘內(nèi)免費(fèi)， 超過(guò)30分鐘不 足一小時(shí)按一 小時(shí)收費(fèi) 車(chē)位使用率50%10% 日收入測(cè)算30000元4000元 合計(jì)34000元 說(shuō)明：此數(shù)據(jù)僅作參考 .項(xiàng)目環(huán)境分析 16知識(shí)材料 P

11、roject analysisEconomic analysis 區(qū)域環(huán)境分析 總結(jié)：金正茂漢派服裝總部是武漢最大 的批發(fā)市場(chǎng)，人流量巨大，車(chē)來(lái)車(chē)往， 貨車(chē)居多。其地下停車(chē)場(chǎng)的車(chē)位數(shù)量多 達(dá)1000個(gè)，地上臨時(shí)停車(chē)位也有數(shù)十 多個(gè)。但是停車(chē)場(chǎng)前30分鐘免費(fèi)，貨 車(chē)停留時(shí)間較短收費(fèi)不多，其主要收費(fèi) 來(lái)源是小型機(jī)動(dòng)車(chē)，白天的停車(chē)率最高 可達(dá)70%。 周邊案列調(diào)查3 .項(xiàng)目環(huán)境分析 17知識(shí)材料 Project analysisEconomic analysis 區(qū)域環(huán)境分析 周邊案列調(diào)查4 泰源輕紡城停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查 地址武漢市江漢區(qū)滿(mǎn)春街辦事處友誼南路12號(hào)泰源輕紡城 車(chē)位數(shù)100個(gè) 車(chē)型 收

12、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)月收益測(cè)算年收益測(cè)算 白天 7：00-19： 00 夜間 19：00-7： 00 免費(fèi)時(shí)段 13.5萬(wàn)元162萬(wàn)元 小型機(jī)動(dòng)車(chē) 5元/小時(shí)10元/次 第一小時(shí)前30 分鐘內(nèi)免費(fèi)， 超過(guò)30分鐘不 足一小時(shí)按一 小時(shí)收費(fèi) 中型機(jī)動(dòng)車(chē) 車(chē)位使用率70%30% 日收入測(cè)算4200300元 合計(jì)4500 說(shuō)明：此數(shù)據(jù)僅作參考 .項(xiàng)目環(huán)境分析 18知識(shí)材料 總結(jié)：泰源輕紡城停車(chē)場(chǎng)位于 輕紡布匹批發(fā)市場(chǎng)中，主要停 車(chē)是貨車(chē)居多。白天停車(chē)率很 可達(dá)70%。由于旁邊居民小區(qū) 停車(chē)位不多，很多居民選擇來(lái) 此停車(chē)，晚上停車(chē)場(chǎng)的停車(chē)率 也很高。 區(qū)域環(huán)境分析 周邊案列調(diào)查4 .項(xiàng)目環(huán)境分析 19知識(shí)材料 區(qū)域

13、環(huán)境分析 所調(diào)查的停車(chē)場(chǎng)停車(chē)狀況對(duì)比表 停車(chē)場(chǎng)車(chē)位數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)停車(chē)率 晴川橋停車(chē)場(chǎng)（地上）66個(gè) 白天小型機(jī)動(dòng)車(chē)5元/小時(shí)，中型機(jī)動(dòng)車(chē) 10元/小時(shí)；夜間30元/次 白天80% 夜間20% 萬(wàn)商白馬停車(chē)場(chǎng)（地下）100個(gè)白天5元/小時(shí)；夜間10元/次 白天70% 夜間10% 金正茂漢派服裝總部停車(chē) 場(chǎng)（地下） 1000個(gè) 前30分鐘內(nèi)免費(fèi)；白天10元/小時(shí)80元 封頂；夜間10元/小時(shí)40元封頂 白天50% 夜間10% 泰源輕紡城停車(chē)場(chǎng)（地上）100個(gè) 前30分鐘內(nèi)免費(fèi)；白天5元/小時(shí)；夜 間10元/次 白天70% 夜間30% 說(shuō)明：此數(shù)據(jù)僅作參考 .項(xiàng)目環(huán)境分析 20知識(shí)材料 Project

14、analysisEconomic analysis 區(qū)域環(huán)境分析 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊停車(chē)場(chǎng)的調(diào)查顯示， 大多停車(chē)場(chǎng)規(guī)模較小，車(chē)位多在100個(gè) 左右，缺少大型公共停車(chē)場(chǎng)。據(jù)數(shù)據(jù)顯 示，周邊停車(chē)場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相差不大， 白天的停車(chē)率基本都在50%以上。除去 受價(jià)格和進(jìn)出不便等因素的影響，拉低 車(chē)位使用率，項(xiàng)目周邊的停車(chē)位需求量 很大，停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)有很高的發(fā)展 前景。 周邊停車(chē)場(chǎng)調(diào)查總結(jié) 晴川橋停車(chē)場(chǎng) 泰源輕紡城 停車(chē)場(chǎng) 金正茂停車(chē)場(chǎng) 萬(wàn)商白馬 停車(chē)場(chǎng) 項(xiàng)目 .項(xiàng)目環(huán)境分析 21知識(shí)材料 02 02 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè) 22知識(shí)材料 Economic analy

15、sis 項(xiàng)目名稱(chēng)集家嘴臨時(shí)停車(chē)場(chǎng) 項(xiàng)目地址 位于漢江流通巷堤段（堤防樁號(hào)為 39+12738+575），為老流通巷防洪墻 線型向外推090m，改建后形成堤內(nèi)新增 的防護(hù)面積23779平方米為本工程的紅線 范圍。 建設(shè)單位武漢水資源發(fā)展投資有限公司 施工單位中國(guó)華西企業(yè)股份有限公司 設(shè)計(jì)單位武漢市城市防洪勘測(cè)設(shè)計(jì)院 建設(shè)規(guī)模23779平方米 建設(shè)目標(biāo) 沿新老防洪墻用地周邊劃分出綠化空間。 形成更高的綠視率的感官效果，確保停車(chē) 場(chǎng)建設(shè)的景觀生態(tài)性要求。 項(xiàng)目位置 Economic analysis項(xiàng)目介紹 .項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目概況 23知識(shí)材料 Economic analysis Economic

16、 analysis項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目效果圖 .項(xiàng)目本體分析 24知識(shí)材料 Project analysis 項(xiàng)目規(guī)模面積尺寸車(chē)位 通道10954- 綠化7040- 停車(chē)場(chǎng) 大車(chē) 位 6373.5m13m14個(gè) 小車(chē) 位 51483m6m286個(gè) 合計(jì)23779-300個(gè) Economic analysis .項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容 25知識(shí)材料 Project analysis 1、保障江灘、堤防運(yùn)行安全 本次集家嘴臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)對(duì)堤防工程范圍內(nèi)場(chǎng)地 進(jìn)行整理，滿(mǎn)足停車(chē)需求也完善防汛搶險(xiǎn)道路。 2、改善江灘面貌、美化沿江環(huán)境 項(xiàng)目地理位置特殊，夾在新老防洪墻之間，荒 涼的景色與周邊日

17、益美好的江景格格不入。 3、是軍運(yùn)會(huì)期間接待全國(guó)與世界人民的 重要接待點(diǎn) 2019年武漢將舉辦軍運(yùn)會(huì)，舉辦期間將迎接來(lái) 自全國(guó)和世界各地的賓客，本項(xiàng)目的建設(shè)將成 為一個(gè)重要的接待點(diǎn)。 Economic analysis 項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目建設(shè)的目的 .項(xiàng)目本體分析 26知識(shí)材料 Project analysis Economic analysis項(xiàng)目SWOT分析 有政府支持（財(cái)政支持、費(fèi)用優(yōu)惠、全程代辦等）； 預(yù)留10-20個(gè)充電樁，停車(chē)服務(wù)全面； 地塊緊鄰沿河大道，周邊住宅區(qū)密集，商業(yè)中心分 布廣，消費(fèi)人口的基礎(chǔ)龐大； 面臨主干道沿河大道、友誼路交匯，車(chē)流量大； 項(xiàng)目為地面停車(chē)場(chǎng)，南鄰漢江東靠長(zhǎng)

18、江，占地面積 大，夏季雨水多，受到環(huán)境影響較大； 雖然周邊交通便利，但也存在不小的安全隱患，需 要著重注意交通安全方面的設(shè)置； 商業(yè)物業(yè)配套設(shè)施的不完備，物業(yè)管理還無(wú)法運(yùn)行。 威脅（T） 整體的停車(chē)市場(chǎng)資源固定，市場(chǎng)先入者會(huì)形成較大 的資源壁壘，留給后進(jìn)來(lái)者的生存空間較小； 經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)組合的能力不足，會(huì)使商業(yè)物業(yè)的發(fā) 展受到阻礙； 行業(yè)仍處于發(fā)展早期，需要考慮未知影響變量較多。 提供開(kāi)放性接口，跟相關(guān)部門(mén)進(jìn)行數(shù)據(jù)對(duì)接，可以 做到信息的有效利用和共享。 APP、公眾號(hào)、交管門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、短信等系統(tǒng)為市民 提供更便捷的停車(chē)服務(wù)，可以吸引更多的車(chē)主來(lái)停車(chē)； 本項(xiàng)目將成為今年武漢軍運(yùn)會(huì)的一個(gè)重要接待點(diǎn)。

19、 機(jī)會(huì)（W）優(yōu)勢(shì)（S） 劣勢(shì)（O） .項(xiàng)目本體分析 27知識(shí)材料 Project analysisEconomic analysis 項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè) 武漢市實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)的二、三、四級(jí)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 等 級(jí) 設(shè)備設(shè)施車(chē)型 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元） 白天 7：00-19：00 夜間/次 19：00-7： 00 1小時(shí)內(nèi)（含1小 時(shí)） 1小時(shí)后 二 級(jí) 露天停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)泊位在80個(gè)以上，安裝計(jì)時(shí) 系統(tǒng)，進(jìn)出道口分設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)的停（行）車(chē)標(biāo)線， 配有沖洗及消防設(shè)施、保管人員，管理制度和收 費(fèi)程序規(guī)范 小型機(jī)動(dòng)車(chē)368 中型機(jī)動(dòng)車(chē)51013 大型機(jī)動(dòng)車(chē)6.51317 三 級(jí) 露天停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)泊位

20、40-80個(gè)，瀝青或地磚路 面，進(jìn)出道口分設(shè)，有明顯的停（行）標(biāo)線，設(shè) 有消防設(shè)施和現(xiàn)場(chǎng)保管人員，管理制度和收費(fèi)程 序規(guī)范 小型機(jī)動(dòng)車(chē)2.557 中型機(jī)動(dòng)車(chē)4810 大型機(jī)動(dòng)車(chē)51013 四 級(jí) 小型機(jī)動(dòng)車(chē)2.545 中型機(jī)動(dòng)車(chē)2.557 大型機(jī)動(dòng)車(chē)4.579 二輪摩托車(chē)停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不分停車(chē)場(chǎng)等級(jí) 露天臨時(shí)停車(chē)白天1元/次，夜間1元/次；室內(nèi)臨時(shí) 停車(chē)白天2元/次，夜間2元/次 .項(xiàng)目本體分析 28知識(shí)材料 根據(jù)項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)調(diào)研，周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，附近地上停車(chē)場(chǎng)的租金摸底和進(jìn)出停車(chē)的流量，初步得出 集家嘴臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目的收費(fèi)定價(jià)，定價(jià)依據(jù)如下： Project analysisEcon

21、omic analysis 項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目定價(jià)依據(jù) A 武漢市物價(jià)局實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià) 的一、二、三、四級(jí)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)等級(jí)收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 市場(chǎng)價(jià)格設(shè)定 C 充分考慮交通地段、項(xiàng)目垂直交通、主/次 入口，流動(dòng)向?qū)⒅匾绊戃?chē)位價(jià)格區(qū)間設(shè) 定。 客流動(dòng)線價(jià)格設(shè)定 B 結(jié)合周邊停車(chē)場(chǎng)價(jià)格的設(shè)定，使本項(xiàng)目的 車(chē)位價(jià)格區(qū)間保持一致性，保證整體價(jià)格 的合理性。 周邊停車(chē)場(chǎng)價(jià)格設(shè)定 D 結(jié)合項(xiàng)目自身物業(yè)結(jié)構(gòu)及特性，停車(chē)場(chǎng)的 面積、停車(chē)位數(shù)量、可停機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)型、設(shè) 備設(shè)施等方面也是價(jià)格設(shè)定的考量因素。 物業(yè)特性及結(jié)構(gòu) .項(xiàng)目本體分析 29知識(shí)材料 Project analysisEconomic a

22、nalysis 項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)估 說(shuō)明：此數(shù)據(jù)僅作參考 根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，周邊停車(chē)場(chǎng)白天的停車(chē)位率都在50%以上，晚上停車(chē)率會(huì)低很多，但也在10%以上。在政府 制定的停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，周邊停車(chē)場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定也相差不大。在此可以得出集家嘴臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)的收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)及停車(chē)狀況的預(yù)估，具體如下表所示： 集家嘴臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算 車(chē)位數(shù)300個(gè) 車(chē)型 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)月收益預(yù)算年收益預(yù)算 白天 7：00-19：00 夜間/次 19：00-7：00 免費(fèi)時(shí)段 28.8萬(wàn)元345.6萬(wàn)元 小型機(jī)動(dòng)車(chē)5元/小時(shí) 20元/次 第一小時(shí)前30分 鐘內(nèi)免費(fèi)，超過(guò) 30分鐘不足一小 時(shí)按一小時(shí)收費(fèi)

23、中型機(jī)動(dòng)車(chē)10元/小時(shí) 大型機(jī)動(dòng)車(chē)15元/小時(shí) 車(chē)位使用率預(yù)算50%10% 日收入預(yù)算9000元600元 合計(jì)9600元 .項(xiàng)目本體分析 30知識(shí)材料 03 03 運(yùn)營(yíng)管理及收益預(yù)算 運(yùn)營(yíng)管理方案 運(yùn)營(yíng)成本預(yù)算 項(xiàng)目收益預(yù)算 31知識(shí)材料 Project analysisEconomic analysis .運(yùn)營(yíng)管理及收益預(yù)算 運(yùn)營(yíng)管理方案 針對(duì)集家嘴臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)，制定及落實(shí)停 車(chē)場(chǎng)管理規(guī)范，完善停車(chē)場(chǎng)的安全管理，保 障車(chē)輛停放安全，轄區(qū)交通暢順，出入有序， 確保車(chē)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備之運(yùn)轉(zhuǎn)正常安全，防止事 故發(fā)生。明確停車(chē)場(chǎng)管理的有償保管責(zé)任及 車(chē)位的有償使用，并向進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)車(chē)主明確 此關(guān)系。 管理目標(biāo)

24、 32知識(shí)材料 Project analysisEconomic analysis 運(yùn)營(yíng)管理方案 （一）時(shí)租車(chē)輛使用方法 1、車(chē)輛駛至車(chē)閘旁取得泊車(chē)票，閘桿升起； 2、司機(jī)按車(chē)道標(biāo)志指示駛?cè)胪＼?chē)場(chǎng)；（注意服從保安員指揮） 3、車(chē)輛選擇車(chē)位泊好，鎖好車(chē)門(mén)，離開(kāi)； 4、離開(kāi)車(chē)場(chǎng)時(shí)，司機(jī)駕車(chē)并持時(shí)租車(chē)票駛經(jīng)收銀處繳費(fèi)； 5、泊車(chē)未到30分鐘者免收停車(chē)費(fèi)；泊車(chē)在1小時(shí)以上（含）的按5元/小時(shí)收取（不滿(mǎn)一小時(shí)按一小時(shí)計(jì) 算）；晚間停車(chē)按25元/輛/次收取費(fèi)用。 6、司機(jī)在繳完費(fèi)后需盡快駛離大廈，以免阻塞停車(chē)場(chǎng)出入口； 一、停車(chē)場(chǎng)運(yùn)行管理 .運(yùn)營(yíng)管理及收益預(yù)算 33知識(shí)材料 Project analysi

25、sEconomic analysis 運(yùn)營(yíng)管理方案 （二）停車(chē)場(chǎng)保安維護(hù) 停車(chē)場(chǎng)內(nèi)維護(hù)停車(chē)場(chǎng)秩序及治安及協(xié)助收費(fèi)人員進(jìn)行管理； 24小時(shí)閉路電視監(jiān)控及錄映，由消防監(jiān)控中心保安員負(fù)責(zé)監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)可疑人物在停車(chē)場(chǎng)行動(dòng)，立刻通 知停車(chē)場(chǎng)保安員及主管前往處理。 （三）清潔管理 1、停車(chē)場(chǎng)之清潔由清潔工執(zhí)行，每天定期清掃地面一次，其余時(shí)間保持地面沒(méi)有垃圾、積水； 2、每月定期給停車(chē)場(chǎng)清掃一次，天花通道及清理蜘蛛網(wǎng)； 3、對(duì)上下車(chē)道每月定期清洗兩次； 一、停車(chē)場(chǎng)運(yùn)行管理 .運(yùn)營(yíng)管理及收益預(yù)算 34知識(shí)材料 一、停車(chē)場(chǎng)運(yùn)行管理 Project analysisEconomic analysis 運(yùn)營(yíng)管理方案

26、固定車(chē)輛 年票車(chē)輛 檢查車(chē)輛 有效泊車(chē)證 計(jì)算機(jī)核算對(duì) 磁卡機(jī)密碼 開(kāi)閘方行 停泊指定位置 車(chē)輛進(jìn)入 放行 離開(kāi)時(shí)由收費(fèi)員 計(jì)算收費(fèi) 地面入口取臨時(shí) 停車(chē)票 由車(chē)輛管理員引 導(dǎo)泊車(chē) 來(lái)訪車(chē)輛 停泊指定位置 有車(chē)輛管理員核 對(duì)數(shù)據(jù) 地面入口取臨時(shí) 停車(chē)票 合作商家 停泊指定位置 離開(kāi)時(shí)收費(fèi)員核 對(duì)數(shù)據(jù) （四）停車(chē)場(chǎng)管理流程圖 .運(yùn)營(yíng)管理及收益預(yù)算 35知識(shí)材料 Project analysisEconomic analysis 運(yùn)營(yíng)管理方案 物業(yè)服務(wù)中心 停車(chē)場(chǎng)主管 收費(fèi)崗車(chē)場(chǎng)出入口停車(chē)場(chǎng)巡邏崗?fù)＼?chē)場(chǎng)保潔人員停車(chē)場(chǎng)物業(yè)人員 一、停車(chē)場(chǎng)運(yùn)行管理 （五）停車(chē)場(chǎng)管理架構(gòu) .運(yùn)營(yíng)管理及收益預(yù)算 36知識(shí)

27、材料 Project analysisEconomic analysis 二、停車(chē)場(chǎng)保安員、收費(fèi)員工作細(xì)則 運(yùn)營(yíng)管理方案 （一）在出入口設(shè)置保安員一名，負(fù)責(zé)車(chē)輛進(jìn)出及收費(fèi)工作。 1、停車(chē)場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)保安須熟記停車(chē)場(chǎng)守則，對(duì)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)的租賃客人，要熱情有禮； 2、維持停車(chē)場(chǎng)出入口秩序，保證車(chē)道暢通； 3、需熟習(xí)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)的操作； 4、對(duì)于不懂使用系統(tǒng)客人，要協(xié)助其進(jìn)場(chǎng)； 5、對(duì)于系統(tǒng)問(wèn)題（如無(wú)卡、無(wú)法進(jìn)入）需及時(shí)處理； .運(yùn)營(yíng)管理及收益預(yù)算 37知識(shí)材料 Project analysisEconomic analysis 二、停車(chē)場(chǎng)保安員、收費(fèi)員工作細(xì)則 運(yùn)營(yíng)管理方案 （二）停車(chē)場(chǎng)內(nèi)特設(shè)兩名保安員

28、負(fù)責(zé)巡邏工作。 1、停車(chē)場(chǎng)保安要合理安排停泊車(chē)輛；分清是否固定車(chē)，并對(duì)號(hào)停泊；編號(hào)外的地方禁止停車(chē)；停車(chē)不 能壓線。 2、固定車(chē)位不能安排其他車(chē)輛停泊（建議安裝地鎖）； 3、禁止無(wú)關(guān)人員玩弄車(chē)輛及停留于停車(chē)場(chǎng); 1）車(chē)輛停泊后,要求司機(jī)熄火將貴重物品取走，關(guān)好門(mén)窗，禁止司機(jī)著車(chē)等候； 2）搬運(yùn)人員，施工人員在停車(chē)場(chǎng)工作，需申請(qǐng)并做好登記，進(jìn)出物品需有公司簽發(fā)的放行條，方能 放行； 3）禁止送貨或搬運(yùn)人員在停車(chē)場(chǎng)閑坐、躺睡，應(yīng)勸其離開(kāi)； .運(yùn)營(yíng)管理及收益預(yù)算 38知識(shí)材料 Project analysisEconomic analysis 二、停車(chē)場(chǎng)保安員、收費(fèi)員工作細(xì)則 運(yùn)營(yíng)管理方案 4、熟記

29、固定車(chē)位及月保車(chē)車(chē)輛，公司車(chē)輛牌和司機(jī)； 5、發(fā)生交通事故或其他突發(fā)事件，要及時(shí)報(bào)告主管人前往處理，并提供實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告協(xié)助處理； 6、對(duì)停車(chē)場(chǎng)的設(shè)備損壞及衛(wèi)生情況要及時(shí)上報(bào)主管人員； 7、車(chē)主丟失停車(chē)證(卡)的憑車(chē)輛執(zhí)照取車(chē)，并做好登記,無(wú)停車(chē)證(卡)，又無(wú)車(chē)輛執(zhí)照的一律不得取車(chē)，以防 車(chē) 輛丟失； 8、防止停放的車(chē)輛被騙取走或被盜，發(fā)現(xiàn)可疑人員或車(chē)輛及時(shí)上報(bào)級(jí)； 9、注意取車(chē)和停放車(chē)輛的秩序，特別是在早晚上下班高峰期會(huì)出現(xiàn)停車(chē) 和取車(chē)混亂，因此，要求停放車(chē)輛的車(chē) 主，守秩序和互相謙讓?zhuān)⒁獍踩?10、不準(zhǔn)在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)吸煙，加油和停放易燃物品等，禁止在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)修理車(chē)輛及洗車(chē)； 11、停車(chē)場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)

30、禁堆放任何雜物，確保場(chǎng)內(nèi)的車(chē)輛安全出車(chē)； 12、保安員定時(shí)巡查車(chē)輛及登記車(chē)輛停泊車(chē)位號(hào)碼，指揮車(chē)輛出入及管理 .運(yùn)營(yíng)管理及收益預(yù)算 39知識(shí)材料 Project analysisEconomic analysis 二、停車(chē)場(chǎng)保安員、收費(fèi)員工作細(xì)則 運(yùn)營(yíng)管理方案 （三）收費(fèi)流程 司機(jī)駕車(chē)前來(lái)繳費(fèi) 交卡給收銀員讀票 收費(fèi)顯示器顯示應(yīng)交款同時(shí)將該資料存于 電腦 司機(jī)繳費(fèi)后 并給出收據(jù) 每天早班統(tǒng)計(jì)票款于下午4：00與財(cái)務(wù)部交接，中班、夜 班用信封封好，注明班次、人員，放入消防中心保險(xiǎn)柜 財(cái)務(wù)將款存入銀行 并定期核算車(chē)場(chǎng)收費(fèi)情況 .運(yùn)營(yíng)管理及收益預(yù)算 40知識(shí)材料 Project analysisEc

31、onomic analysis 三、停車(chē)場(chǎng)財(cái)務(wù)收費(fèi)制度 運(yùn)營(yíng)管理方案 1、每位收銀員進(jìn)入自己系統(tǒng)進(jìn)行操作，嚴(yán)禁進(jìn)入其他系統(tǒng)； 2、收銀員交接班時(shí)，做好交接班記錄； 3、如收銀員需臨時(shí)離開(kāi)崗位必須通知主管，由主管安排； 4、月票及時(shí)鐘票收據(jù)統(tǒng)一由公司保存，收銀員每次用完才能領(lǐng)??； 5、如公安等特殊車(chē)輛離開(kāi)時(shí)將時(shí)租票交收銀員讀票，收銀員需記錄車(chē)牌及時(shí)間，交主管確認(rèn)免費(fèi)停泊。 6、收款及送款時(shí)間：每天于16：00（星期一至星期五），由收銀員將收款交物業(yè)中心，中班、夜班由信封封好， 注明班次人員金額后交消防中心保險(xiǎn)柜； 7、收款具體事項(xiàng)：收款人員到停車(chē)場(chǎng)向當(dāng)班收銀員收款時(shí)，要當(dāng)面核對(duì)清楚所收款項(xiàng)金額及

32、有關(guān)票據(jù)是否相符， 票據(jù)號(hào)碼是否相連，有沒(méi)有免費(fèi)車(chē)票，辯別鈔票真?zhèn)危盏降拟n票及相關(guān)票據(jù)要嚴(yán)格登記在冊(cè)，并進(jìn)行簽 收。 .運(yùn)營(yíng)管理及收益預(yù)算 41知識(shí)材料 Project analysisEconomic analysis 四、停車(chē)場(chǎng)員工配備及其他 運(yùn)營(yíng)管理方案 1.組建停車(chē)場(chǎng)獨(dú)立管理及保安班組，直屬停車(chē)場(chǎng)主管負(fù)責(zé)； 2.停車(chē)場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間為：全天開(kāi)放； 3.收銀員、每天工作8個(gè)小時(shí)，每周6天工作制; 4.總共配16人，具體人員分配如下： （1）停車(chē)場(chǎng)主管1人，負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)的整體工作； （2）停車(chē)場(chǎng)財(cái)務(wù)人員1人，負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)每天費(fèi)用的結(jié)存工作； （3）汽車(chē)閘口收費(fèi)員共8人（3崗3班制）； （4）保潔

33、員2人； （5）泊車(chē)巡邏安保人員3人。 注：上述人員為暫定人員，等進(jìn)場(chǎng)后將根據(jù)工作工作需要、勞動(dòng)強(qiáng)度等對(duì)人員進(jìn)行增加調(diào)整； .運(yùn)營(yíng)管理及收益預(yù)算 42知識(shí)材料 Project analysisEconomic analysis 五、停車(chē)場(chǎng)應(yīng)急措施 運(yùn)營(yíng)管理方案 （一）停車(chē)場(chǎng)發(fā)生火警需即時(shí)通知消防監(jiān)控中心，或打119報(bào)警 -如火勢(shì)較小，可以即時(shí)用滅火筒進(jìn)行撲救； -如火勢(shì)劇烈，難以控制時(shí)，則協(xié)助其他人員疏散撤離。 （二）如遇車(chē)輛失竊 -注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并通知保安部報(bào)警，在警察未到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)之前先用圍欄圍住現(xiàn)場(chǎng)守候，同時(shí)給事主作簡(jiǎn)單記錄。 （三）停車(chē)場(chǎng)發(fā)生水浸 -應(yīng)準(zhǔn)備一定的沙包，以作應(yīng)急之用； -如發(fā)

34、現(xiàn)水浸，應(yīng)即時(shí)通知保安中心及工程值班室，進(jìn)行緊急排水； -調(diào)派人手用沙包進(jìn)行堵截水源； -如遇水管爆裂，馬上到水制房關(guān)閘。 .運(yùn)營(yíng)管理及收益預(yù)算 43知識(shí)材料 Project analysisEconomic analysis 五、停車(chē)場(chǎng)應(yīng)急措施 運(yùn)營(yíng)管理方案 （四）發(fā)現(xiàn)可疑物品 -發(fā)現(xiàn)可疑的物品，請(qǐng)不要搬動(dòng)，可通知部門(mén)主管處理。 （五）發(fā)現(xiàn)可疑人物在停車(chē)場(chǎng)行動(dòng) -先知會(huì)保安中心，同時(shí)報(bào)告自身位置，待增援同事到達(dá)后上前盤(pán)問(wèn)。 （六）遇緊急停電 1、使用緊急照明，保證各通道的照明； 2、立即將停電區(qū)域及詳細(xì)情況報(bào)告當(dāng)值主管或保安部當(dāng)值主管； 3、如收費(fèi)系統(tǒng)停電或有故障，則應(yīng)通知出入口崗位當(dāng)值人員

35、，同時(shí)使用手動(dòng)計(jì)費(fèi)如下： A.車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)時(shí)，由入口崗位人員手動(dòng)起桿； B.車(chē)輛駕駛員在離場(chǎng)時(shí)駕車(chē)至收費(fèi)處打卡繳款，收銀員收回計(jì)時(shí)卡及開(kāi)出收據(jù)或發(fā)票； C.收銀員在收到計(jì)時(shí)卡后應(yīng)做好詳細(xì)登記并核對(duì)發(fā)出臨時(shí)時(shí)鐘卡及收回臨時(shí)時(shí)鐘卡之情況，于移交公 司時(shí)登記清楚。 .運(yùn)營(yíng)管理及收益預(yù)算 44知識(shí)材料 Project analysisEconomic analysis 五、停車(chē)場(chǎng)應(yīng)急措施 運(yùn)營(yíng)管理方案 （七）如遇消防報(bào)警時(shí) 1、及時(shí)通知消防中心； 2、由消防中心確定火警或?qū)僬`報(bào)； 3、如確定屬誤報(bào)，及時(shí)通知消防中心開(kāi)啟卷簾，保持停車(chē)場(chǎng)正常進(jìn)行。 （八）如遇與客戶(hù)糾紛時(shí) 1、及時(shí)通知主管，如實(shí)匯報(bào)雙方

36、損失情況； 2、由主管經(jīng)理確定處理方案； 3、盡快恢復(fù)停車(chē)場(chǎng)正常運(yùn)作； 4、將事件報(bào)告及時(shí)反饋給公司總部。 （九）如遇系統(tǒng)故障時(shí) 1、及時(shí)通知公司，確定原因； 2、如仍無(wú)法排除故障，由公司主管授權(quán)由廠家技術(shù)人員處理； 3、系統(tǒng)故障時(shí)，由停車(chē)場(chǎng)入口保安與收費(fèi)人員進(jìn)行人工收費(fèi)。 .運(yùn)營(yíng)管理及收益預(yù)算 45知識(shí)材料 Project analysis Economic analysis 一、人員成本支出 運(yùn)營(yíng)成本預(yù)算 按照武漢市薪資標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置集家嘴臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)的員工基礎(chǔ)工資，具體人員支出如下： 1、停車(chē)場(chǎng)主管1人（其中包括服裝、福利、勞保用品）。 1人6000元/人/月=6000元/月 2、停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)崗實(shí)行三班倒共配人數(shù)8人，進(jìn)出口2人x3+2人替休（其中包括服裝、福利、勞保用品）。 8人3700元/人/月=29600元/月 3、停車(chē)場(chǎng)泊車(chē)巡邏安保人員3人，其中白天