土地分等定級

1、第一節(jié) 土地分等定級土地分等定級是在特定的目的下，對土地的經(jīng)濟和自然兩方面的屬性及其在社會活動中的地位、作用進行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級化的過程。土地分等定級包括“分等”和“定級”兩個層次。 “分等”通常在全國范圍內(nèi)進行； “定級”通常以市、縣為單位進行。一、城鎮(zhèn)土地分等（一）城鎮(zhèn)土地分等的任務(wù)和目的1.城鎮(zhèn)土地分等的任務(wù)城鎮(zhèn)土地分等是通過多影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟、社會、自然等各項因素的綜合分析，提示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異， 運用定量和定性相結(jié)合的方法對城鎮(zhèn)進行分類排隊， 評定城鎮(zhèn)土地等。城鎮(zhèn)土地分等反映了城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異。2.城鎮(zhèn)土地分等的目的城鎮(zhèn)土地分等的目的是為全面掌握城

2、鎮(zhèn)土地質(zhì)量及利用現(xiàn)狀，科學(xué)管理和合理利用城鎮(zhèn)土地， 提高土地利用率， 為國家和各級政府制定各項土地政策和調(diào)控措施， 為土地評估、土地稅收征收和城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計劃的制定提高科學(xué)依據(jù)。（二）城鎮(zhèn)土地分等原則城鎮(zhèn)土地分等與定級應(yīng)當(dāng)堅持以下原則：1.綜合分析原則城鎮(zhèn)土地分等定級應(yīng)對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟、 社會、自然等各項因素的綜合分析，按照綜合差異劃分土地的等和級。2.主導(dǎo)因素原則城鎮(zhèn)土地分等定級應(yīng)重點分析對土地等和級具有重要作用的因素，突出主導(dǎo)因素的影響。3.地域分異原則城鎮(zhèn)土地分等結(jié)果要符合城鎮(zhèn)本身的經(jīng)濟特征， 充分考慮城鎮(zhèn)的宏觀地理位置， 與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平保持相對一致。城鎮(zhèn)土地定級應(yīng)

3、掌握土地區(qū)位條件和土地特性的分布與組合規(guī)律，分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質(zhì)量差異，將類似地域劃歸為同一土地級。4.土地收益差異原則城鎮(zhèn)土地等、級的劃分應(yīng)符合區(qū)域和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地收益分布規(guī)律。5.定量與定性分析結(jié)合原則城鎮(zhèn)土地分等定級應(yīng)盡量把定性的、 經(jīng)驗性的分析進行量化。 在確定土地等和級的初步方案時以定量分析為主，城鎮(zhèn)土地等、級的調(diào)整和最終定案宜依靠定性分析。（三）城鎮(zhèn)土地分等的工作內(nèi)容城鎮(zhèn)土地分等的工作內(nèi)容包括：（ 1）城鎮(zhèn)土地分等準備工作及外業(yè)調(diào)查；（ 2）城鎮(zhèn)土地分等因素選擇，資料整理與定量化；（ 3）城鎮(zhèn)分值計算及土地等級初步劃分；（ 4）驗證、調(diào)整分等的初步結(jié)果，評定城鎮(zhèn)土地等；

4、（ 5）編制城鎮(zhèn)土地分等成果；（ 6）城鎮(zhèn)土地分等成果驗收；（ 7）城鎮(zhèn)土地分等成果應(yīng)用與更新。（四）城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)程序城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)程序如下：（ 1）建立影響城鎮(zhèn)間土地等級的因素因子體系；（ 2）確定各因素因子的相應(yīng)權(quán)重；（ 3）分析因素因子的影響方式，建立評價標(biāo)準；（ 4）對各城鎮(zhèn)因素因子的評價指標(biāo)值進行標(biāo)準化處理，加權(quán)計算各城鎮(zhèn)總分值，并初步劃分城鎮(zhèn)土地等級；（ 5）驗證分等初步結(jié)果，制定分等基本方案，開展意見征求，對城鎮(zhèn)土地分等進行調(diào)整并定案；（ 6）編制城鎮(zhèn)土地分等成果圖件，報告和基礎(chǔ)資料匯編。(五 ) 城鎮(zhèn)土地分等的因素指標(biāo)體系城鎮(zhèn)土地分等的因素指標(biāo)體系見表6-1。表 6-

5、1城鎮(zhèn)土地分等因素體系表因素選擇因子評價指標(biāo)選擇指標(biāo)解釋要求要求城 鎮(zhèn)必選交通區(qū)位城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)必選反映城鎮(zhèn)對外交通便捷程度區(qū)位城鎮(zhèn)對外輻射城鎮(zhèn)對外輻射能力備選用城鎮(zhèn)所在區(qū)域的貨運總量和客運總能力指數(shù)量來反映城 鎮(zhèn)必選城鎮(zhèn)人口規(guī)模城鎮(zhèn)人口規(guī)模必選城鎮(zhèn)駐地的常住人口（萬人）聚 集城鎮(zhèn)人口密度城鎮(zhèn)人口密度備選城鎮(zhèn)人口除以城鎮(zhèn)建成區(qū)面積 （人 /平方規(guī)模米）城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)二、三產(chǎn)業(yè)人口備選反映城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模狀況（萬元）規(guī)模增加值城鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟城鎮(zhèn)工業(yè)銷售收入備選反映城鎮(zhèn)工業(yè)的經(jīng)濟規(guī)模（萬元）規(guī)模城 鎮(zhèn)必選道路狀況城鎮(zhèn)人均鋪裝道路必選城鎮(zhèn)駐地年末鋪裝道路面積除以人口基 礎(chǔ)面積數(shù)（萬平方米 /人）設(shè)

6、施供水狀況城鎮(zhèn)人均生活用水量備選反映城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施中的供水狀況（噸 / 人）供氣狀況城鎮(zhèn)氣化率備選指使用燃氣的城市非農(nóng)人口與城市非農(nóng)人口總數(shù)之比排水狀況城鎮(zhèn)排水管道密度備選城鎮(zhèn)駐地排水管道總長度/ 城鎮(zhèn)建成區(qū)面積城 鎮(zhèn)備選城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)產(chǎn)城鎮(zhèn)單位用地二、三備選城鎮(zhèn)二、三產(chǎn)業(yè)增加值 /城鎮(zhèn)建成區(qū)面積用 地出效果產(chǎn)業(yè)增加值（萬元 /平方千米）投 入城鎮(zhèn)商業(yè)活動城鎮(zhèn)單位用地批發(fā)零售備選城鎮(zhèn)批發(fā)零售貿(mào)易商品銷售總額除以產(chǎn) 出強度貿(mào)易商品銷售總額城鎮(zhèn)建成區(qū)面積（萬元/平方千米）水平城鎮(zhèn)建設(shè)固定城鎮(zhèn)單位用地建設(shè)備選基本建設(shè)投資與更新改造投資之和資產(chǎn)投資強度固定資產(chǎn)投資城鎮(zhèn)勞動力投城鎮(zhèn)單位用地從業(yè)備選城鎮(zhèn)當(dāng)年從業(yè)

7、人員總數(shù)/城鎮(zhèn)建成區(qū)面入強度人員數(shù)積（人 /平方米）區(qū) 域必選國內(nèi)生產(chǎn)總值國內(nèi)生產(chǎn)總值綜合必選所有常住單位在一定時期內(nèi)所生產(chǎn)和提供最終經(jīng) 濟指數(shù)使用的產(chǎn)品和勞務(wù)的價值（萬元）發(fā) 展財政狀況地方財政收入綜合必選通過城鎮(zhèn)所在區(qū)域的全年地方財政收水平指數(shù)入、人均地方財政收入、35 年內(nèi)地方財政收入年均增長率三項指標(biāo)來計算固定資產(chǎn)投資全社會固定資產(chǎn)投必選通過全年全社會固定資產(chǎn)投資、人均全狀況資綜合指數(shù)社會固定資產(chǎn)投資兩項指標(biāo)來計算商業(yè)活動社會消費品零售總必選通過城鎮(zhèn)所在區(qū)域的全年社會消費品額綜合指數(shù)零售總額、人均社會消費品零售總額、35 年內(nèi)社會消費品零售總額年均增長率三項指標(biāo)來計算外貿(mào)活動外貿(mào)出口額

8、綜合指備選通過全年外貿(mào)出口額、人均外貿(mào)出口額數(shù)兩項指標(biāo)來計算區(qū) 域必選金融狀況人均年末銀行儲蓄必選城鎮(zhèn)所在區(qū)域居民年末儲蓄存款余額/綜 合存款余額城鎮(zhèn)所在區(qū)域人口數(shù)（元/人）服 務(wù)郵電服務(wù)能力人均郵電業(yè)務(wù)量備選城鎮(zhèn)所在區(qū)域年郵電業(yè)務(wù)總量/城鎮(zhèn)所能力在區(qū)域人口數(shù)（元 /人）科技水平專業(yè)技術(shù)人員比備選城鎮(zhèn)所在區(qū)域?qū)I(yè)技術(shù)人員數(shù)/城鎮(zhèn)所在區(qū)域人口數(shù)區(qū) 域備選區(qū)域農(nóng)業(yè)人口區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均備選城鎮(zhèn)所在區(qū)域范圍內(nèi)年末耕地面積/城土 地人均耕地耕地鎮(zhèn)所在區(qū)域人口數(shù)（畝/人）供 應(yīng)區(qū)域人口密度區(qū)域人口密度備選城鎮(zhèn)所在區(qū)域人口除以城鎮(zhèn)面積（人/潛力平方千米）（六）城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)方法1.城鎮(zhèn)土地分等因素因子權(quán)

9、重的確定權(quán)重反映分等因素因子對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的影響程度。權(quán)重確定的原則為：權(quán)重值與因素對土地質(zhì)量影響的大小成正比，數(shù)值在01 之間，各選定因素的權(quán)重值之和為1；因素所涉及的因子權(quán)重值在01 之間，每個因素對應(yīng)的選定因子的權(quán)重值之和為1；權(quán)重值可單獨選用特爾菲測定法、因素成對比較法或?qū)哟畏治龇ù_定，也可用特爾菲測定法結(jié)合其他兩種方法來確定。（ 1）特爾菲測定法特爾菲測定法 (Delphi 方法 )是一種客觀地綜合多數(shù)專家的經(jīng)驗與主觀判斷，以確定參評因素及其權(quán)重的方法。通常所選的專家應(yīng)當(dāng)總體權(quán)威程度較高、代表面廣，并由嚴格的專家推薦和審定程序推選。專家的人數(shù)以1040 人為宜。專家在指定時間內(nèi)將其填

10、寫完畢的因素選擇和權(quán)重評估表反饋給組織者，由組織者進行統(tǒng)計分析，當(dāng)統(tǒng)計誤差在設(shè)計閾值內(nèi)，便以專家所選因素及其平均權(quán)重值作為參評因素和權(quán)重值。當(dāng)統(tǒng)計誤差超過設(shè)計閾值，將信息反饋給專家重新填寫，知道統(tǒng)計誤差在設(shè)計閾值內(nèi)為止。打分輪次一般維 23 輪。（ 2）因素成對比較法因素成對比較法主要通過因素間的成對比較，對比較結(jié)果進行賦值、排序，最終確定各因素的權(quán)重值。為避免某一因素的指標(biāo)值為0，通常設(shè)計一個虛擬因素，使參評的所有因素的權(quán)重值均大于該虛擬因素權(quán)重值。采用因素成對比較法有兩個重要前提：一是因素間必須具有可成對比較性，對因素所賦值應(yīng)在01 范圍內(nèi)，同時兩因素之和為1；二是因素比較的可轉(zhuǎn)移性。設(shè)有

11、A、B、C 三個因素，如果 A 較 B 重要， B 較 C 重要，則必定 A 較 C 重要。因素比較時， A 較 B 明顯重要， A 的權(quán)重值可設(shè)為1， B 為 0，如果A 較 B 相當(dāng)重要，可將 A 值設(shè)為 0.51 的某一數(shù)值， B 的權(quán)重值為 1減去 A 的權(quán)重值。某一因素最終的權(quán)重值為該因素與其他參評因素相比較所得指標(biāo)值之和與所有參評因素指標(biāo)值之和的比值。（ 3）層次分析法層次分析法（ Analytical Hierarchy Process ）簡稱 AHP 法，也稱多層次權(quán)重分析法。該方法的基本原理就是把所要研究的復(fù)雜問題看做一個大系統(tǒng)，根據(jù)系統(tǒng)所涉及因素和所要達到的目標(biāo)，通過對系統(tǒng)

12、內(nèi)的因素及相互關(guān)系的分析，劃分出各因素間相聯(lián)系的有序的層次結(jié)構(gòu)體系；在對體系中的每一層次按某種給定準則，請有關(guān)專家對每一層次中的各因素進行客觀的逐對比較和判斷后，相應(yīng)給出個因素的相對重要性的定量表示；進而建立判斷矩陣，計算出每一層次全部因素的相對重要性的權(quán)重值，并加以排序；最后，根據(jù)排序結(jié)果即可確定參評因素及其權(quán)重值。2. 城鎮(zhèn)土地分等因素因子分值計算（ 1）城鎮(zhèn)土地分等因素因子分值計算因素分值按照下列公式計算：Fik= W kj Y ij式中： Fik 第 i 個分等對象第k 個因素分值；W kj 第 j 項因子對應(yīng)上層第 k 個因素的權(quán)重值；Y ij 第 i 個分等對象第j 項因子的分值；

13、n 第 k 個因素包含的因子個數(shù)。（ 2）城鎮(zhèn)土地分等對象的綜合分值計算Si= W k Y ik式中： Si 第 i 個分等對象的綜合分值；W k 第 k 個因素的權(quán)重值；Y ik 第 i 個分等對象第k 個因素分值；n 因素個數(shù)。3. 城鎮(zhèn)土地等的初步劃分城鎮(zhèn)土地等按照綜合分值分布狀況劃分，不同土地等對應(yīng)不同的綜合分值區(qū)間，按從優(yōu)到劣的順序?qū)?yīng)于 1,2,3，。，n 個等別值。土地等的數(shù)值，依不同區(qū)域的行政級別所包含的城鎮(zhèn)數(shù)量、差異復(fù)雜程度而定，一般確定：?。ㄗ灾螀^(qū)）38 等；直轄市35 等；省級以下區(qū)域 25 等；全國和跨省級區(qū)域依實際情況而定；任何一個綜合分等只能對應(yīng)一個土地等。城鎮(zhèn)等的

14、初步劃分方法有數(shù)軸法、總分頻率曲線法等。（ 1）數(shù)軸法將綜合分值點標(biāo)會在數(shù)軸上，按土地利用效果的實際狀況，選擇點稀少處作為等間分界。（ 2）總分頻率曲線法對綜合分值進行頻率統(tǒng)計，繪制頻率直方圖，按土地利用效果的實際狀況，選擇頻率波谷作為等間分界。4城鎮(zhèn)土地分等成果驗證和確定城鎮(zhèn)土地分等成果驗證主要有兩種方法：一是利用市場資料驗證城鎮(zhèn)土地等；二是利用聚類方法驗證城鎮(zhèn)土地等。（ 1） 利用市場資料驗證土地等市場資料驗證可采取城鎮(zhèn)基準地價分等、土地交易資料分等、商品住宅交易資料分等、標(biāo)準資料分等中的或多種方法。利用城鎮(zhèn)基準地價驗證時，宜以最高級別商業(yè)或用地的基準地價為主要分等依據(jù)；利用城鎮(zhèn)商品住宅交

15、易資料驗證時，宜以商品住宅的總平均價格為主要分等依據(jù)；利用標(biāo)準宗地資料驗證時，宜以標(biāo)準宗地的總平均價格為分等依據(jù)。利用土地資料驗證土地等時，應(yīng)保證參與驗證的城鎮(zhèn)數(shù)量占參加分等的城鎮(zhèn)總數(shù)的50%以上。（ 2）利用聚類方法驗證土地等利用聚類方法驗證城鎮(zhèn)土地等時， 首先要對分等對象的因子分值進行相應(yīng)的標(biāo)準化處理，并確定有關(guān)因子的總排序權(quán)重；然后根據(jù)聚類分析法的要求計算任意兩個分等對象的加權(quán)歐氏距離；最后對分等對象進行聚類，并勾畫出聚類分析譜系圖。加權(quán)歐氏距離的計算公式為：D ij = W kj (Fik -Fjk) 1/2式中：Dij 第 i 個分等對象到第j 個分等對象的歐氏距離；Wk第 k 項因

16、子的總排序權(quán)重值；Fik 第 i 個分等對象第k 項因子的評分值；Fjk 第 j 個分等對象第k 項因子的評分值。根據(jù)多因素綜合評價綜合劃分城鎮(zhèn)土地等，并結(jié)合市場資料分析和聚類分析等方法對城鎮(zhèn)土地初步分等結(jié)果進行驗證，形成基本方案，并進行專家咨詢和向下級土地行政主管部門征求意見，確定最終方案。（七）城鎮(zhèn)土地分等成果資料城鎮(zhèn)土地分等的主要成果如下：1.城鎮(zhèn)土地分等報告城鎮(zhèn)土地分等報告包括工作報告和技術(shù)報告。 工作報告的主要內(nèi)容為總結(jié)城鎮(zhèn)土地分等工作情況，包括人員組成、進度安排、經(jīng)費、資料收集和整理、技術(shù)運用、工作經(jīng)驗與存在的問題等。技術(shù)報告的主要內(nèi)容包括： 城鎮(zhèn)土地分等對象及所在區(qū)域的自然、 經(jīng)

17、濟和社會概況；城鎮(zhèn)土地分等方法， 如分等因素因子體系及其權(quán)重確定、 因素因子評價指標(biāo)量化及標(biāo)準化處理方法、 土地等初步劃分及驗證方法、 土地等確定原則與方法、 技術(shù)處理過程中需要特殊說明的事項等； 城鎮(zhèn)土地分等成果； 城鎮(zhèn)土地等的分析； 從土地管理角度說明城鎮(zhèn)土地等與土地市場培養(yǎng)、城鎮(zhèn)地價之間的銜接；不同等城鎮(zhèn)為土地有償使用服務(wù)的途徑等。2.城鎮(zhèn)土地等別圖城鎮(zhèn)土地等別圖反映城鎮(zhèn)位置、等別等內(nèi)容。一般可根據(jù)需要編繪彩色城鎮(zhèn)土地等別圖，色彩以暖色為主，相鄰等的色差不宜過大。3.中間成果中間成果包括：分等對象所在區(qū)域的自然、社會和經(jīng)濟條件資料；分等對象的因素因子評價原始數(shù)據(jù)和經(jīng)標(biāo)準化處理的數(shù)據(jù)；分等

18、對象的市場資料數(shù)據(jù)；城鎮(zhèn)土地分等工作底圖；各因素分值圖；各因子分值圖等。二、城鎮(zhèn)土地定級我國城鎮(zhèn)土地定級的對象是城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地。以城鎮(zhèn)整體為單元進行， 城鎮(zhèn)附近的獨立工礦等用地也可一起進行評定。建成區(qū)、近郊區(qū)、 獨立工礦以外的土地分別納入農(nóng)用土地或其他類型的土地定級范圍之中。（一）城鎮(zhèn)土地定級的因素指標(biāo)體系定級受多種因素影響，歸納起來有土地區(qū)位、城市設(shè)施和環(huán)境優(yōu)劣三個基本因素，每個基本因素又可分為若干派生因素，形成一個多層次、相互聯(lián)系的因素指標(biāo)體系。1.土地區(qū)位因素土地區(qū)位因素又包括商服繁華度、交通通達度二級派生因素。商服繁華度因素下，又包括商業(yè)中心等級、距商服中心的距離等

19、因子； 交通通達度包括道路寬度、道路密度、公交便捷度等因子。2.城市設(shè)施城市設(shè)施因素包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會服務(wù)設(shè)施等派生因素。城市基礎(chǔ)設(shè)施因素又包括供排水設(shè)施、供暖設(shè)施、供氣設(shè)施、供電設(shè)施等因子；社會服務(wù)設(shè)施包括教育文化設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、娛樂體育設(shè)施、基層商服網(wǎng)點、距公園的遠近等因子。3、環(huán)境優(yōu)劣度環(huán)境優(yōu)劣度因素包括環(huán)境污染狀況、 自然條件和人口狀況等派生因子。 環(huán)境污染狀況包括大氣污染、水污染、噪聲污染等因子；自然條件因素包括地形坡度、地基承載力、洪水淹沒與積水狀況和綠化覆蓋率等因子；人口狀況因素包括人口密度、人口流量等因子。城鎮(zhèn)土地定級因素體系表見表6-2表 6-2城鎮(zhèn)土地定級因素體系表

20、基本因素派生因素因子土地區(qū)位商服繁華度商業(yè)中心等級距商服中心的距離交通通達度道路寬度道路密度公交便捷度城市設(shè)施城市基礎(chǔ)設(shè)施供排水設(shè)施供暖設(shè)施供氣設(shè)施供電設(shè)施社會服務(wù)設(shè)施教育文化設(shè)施醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施娛樂體育設(shè)施基層商服網(wǎng)點距公園的遠近環(huán)境優(yōu)劣度環(huán)境污染狀況大氣污染水污染噪聲污染自然條件地形坡度地基承載力洪水淹沒與積水狀況綠化覆蓋率人口狀況人口密度人口流量(二 )城鎮(zhèn)土地定級工作的程序和內(nèi)容1.準備工作準備工作包括編寫土地定級任務(wù)書，組織和物質(zhì)準備，收集調(diào)查有關(guān)資料，整理資料，編制分值表等工作。 城鎮(zhèn)土地定級任務(wù)書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：開展土地定級城鎮(zhèn)的基本情況；所需的技術(shù)和圖件資料；工作的組織、人員實施

21、步驟和方法；時間安排和經(jīng)費預(yù)算等。收集的資料應(yīng)當(dāng)包括商服繁華度，交通狀況， 基礎(chǔ)設(shè)施狀況， 環(huán)境條件， 社會、歷史及人口資料，土地利用效益資料等。2.定級因素選擇及其權(quán)重確定（ 1）選擇定級因素的原則影響土地定級的因素和因子很多，但不能全部選為參評因素，通常應(yīng)當(dāng)區(qū)別主導(dǎo)因素和非主導(dǎo)因素，按下列原則選擇：選擇影響大，對分級有重要作用的因素；選擇覆蓋面廣，適用于城市各類用地的因素；選擇能反映土地質(zhì)量差異的因素；不同類型的土地定級應(yīng)分別選擇相應(yīng)的定級因素。不同類型的土地定級因素選擇要求見表6-3、 6-4、 6-5、6-6。表 6-3城鎮(zhèn)土地綜合定級因素表定級商服交通條件基本設(shè)施狀況環(huán)境條件因素繁華

22、度道路通公交便 對外交通基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施環(huán)境質(zhì)量綠地覆自然條件達度捷度便利度完善度完善度優(yōu)劣度蓋度優(yōu)劣度選擇性必選至少一種必選備選至少一種必選備選重要性12 或 33 或 24順序權(quán)重0.20.40.10.30.10.30.030.2范圍表 6-4城鎮(zhèn)商業(yè)用地定級因素表定級商服交通條件基本設(shè)施狀況人口狀況因素繁華度道路通公交便對外交通人口密度達度捷度基礎(chǔ)設(shè)施完善度便利度選擇性必選至少一種必選必選備選重要性12 或 33 或 24順序權(quán)重0.250.050.250.050.20.10.250.45范圍表 6-5城鎮(zhèn)住宅用地定級因素表定級基本設(shè)施狀況交通條件環(huán)境條件商服人口因素繁華度狀況基礎(chǔ)設(shè)施公

23、共設(shè)施道路通公交便對外交通環(huán)境質(zhì)量綠地覆商服繁華人口完善度完善度達度捷度便利度優(yōu)劣度蓋度影響度密度（客運）選擇性必選至少一種必選備選至少一種必選備選備選重要性12 或 33 或 24 或 55 或 4順序權(quán)重0.20.40.20.30.120.250.10.20.050.01范圍表 6-6城鎮(zhèn)工業(yè)用地定級因素表定級因素交通條件基本設(shè)施狀況環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)集聚效益道路通對外交通便基礎(chǔ)設(shè)施完自然條件優(yōu)劣產(chǎn)業(yè)集聚影響達度利度（貨運）善度度度選擇性必選備選必選備選備選重要性順序1234權(quán)重范圍0.20.40.20.30.10.20.050.01（ 2） 定級因素權(quán)重確定的原則權(quán)重是一個因素對土地質(zhì)量影響程

24、度大小的反映。 土地定級因素選定后， 還要對各因素的重要性程度予以鑒定， 確定各因素的權(quán)重值。 因素權(quán)重的確定原則： 權(quán)重大小與因素對土地質(zhì)量因素的影響大小成正比，作用大的權(quán)重值高，作用小的權(quán)重值低；各因素權(quán)重值在01 之間變化，所選因素的權(quán)重值之和為1。（ 3）定級因素選擇和權(quán)重確定的方法定級因素選擇和權(quán)重確定可以分開進行，也可以將兩者結(jié)合起來進行。常用的因素選擇和權(quán)重確定方法有特爾菲測定法、因素成對比較法和層次分析法等。3.土地定級單元劃分及其指標(biāo)取樣定級單元是各定級因素分值計算的基礎(chǔ)， 也是土地級別劃分的基本空間單位。 對照各因素分值評定表，評出各單元的因素得分和總分值，作為定級的基礎(chǔ)。

25、（ 1）定級單元的劃分原則定級單元劃分應(yīng)當(dāng)遵循以下原則： 一是單元內(nèi)部的相似性原則， 即單元內(nèi)各定級因素的優(yōu)劣程度和影響大體一致。 二是單元間的差異性原則， 即單元間應(yīng)當(dāng)有較明顯的差異， 但單元間的差異分值應(yīng)當(dāng)在規(guī)定值范圍內(nèi)，即不得大于100/（ N+1 ），其中 N 為土地定級的級別數(shù)。三是明顯屬于統(tǒng)一服務(wù)中心的區(qū)域不能分割為不同單元。四是除交通用途外，兼有商業(yè)等多種用圖的道路不能作為單元之間的分界線。（ 2）單元界線的選用單元界線一般選用：自然現(xiàn)狀地物和面積較大的自然地物；城鎮(zhèn)中的鐵路； 權(quán)屬界限或權(quán)屬單位內(nèi)部的地類線；其他現(xiàn)狀地物，如道路、圍墻等明顯、易定位的現(xiàn)狀地物。（ 3）定級單元劃

26、分的方法定級單元劃分方法主要有疊置法、主導(dǎo)因素判定法、網(wǎng)格法、街坊法等。疊置法。 首先根據(jù)影響土地定級的主導(dǎo)因素在定級區(qū)域的實際分布狀況，利用等值線法、指標(biāo)區(qū)段法或分層設(shè)色法畫出各主要因素的作用分值分布圖；然后將采用的幾個主要因素作用值分布重疊，勾畫出作用分值基本一致的區(qū)域，形成不同大小的封閉圖斑；再按照單元劃分原則對圖斑邊界進行修訂，得到土地定級單元。主導(dǎo)因素判定法。首先選用兩個以上的主導(dǎo)因素，沿城鎮(zhèn)主要方向選一定數(shù)目的特征點，作出各自的分值剖面圖；然后根據(jù)因素分值變化規(guī)律，選擇突變曲線段的位置作為單元的邊界位置；再根據(jù)經(jīng)驗，把因素分值基本一致的區(qū)域劃分為一個單元。網(wǎng)格法有動態(tài)網(wǎng)格法和靜態(tài)網(wǎng)

27、格發(fā)兩種，兩種方法均以大小的網(wǎng)格作為定級單元。靜態(tài)網(wǎng)格法的劃分是根據(jù)一定的經(jīng)驗，先定出一個統(tǒng)一大小的面積作為定級單元的面積，然后依規(guī)定的網(wǎng)格面積吧城鎮(zhèn)劃分為若干網(wǎng)格，作為等級的單元，并不再變動。 動態(tài)網(wǎng)格法一般采用 0.25km 0.25km 網(wǎng)格把城鎮(zhèn)分成若干基本網(wǎng)格，然后選擇包括市中心、市郊在內(nèi)的幾類不同的典型網(wǎng)格，將網(wǎng)格四等分。 在四分點上檢查每類網(wǎng)格內(nèi)部2 個以上的主要因素的差異，如果某類網(wǎng)格內(nèi)同一因素分值不小于某一單元內(nèi)部均值程度的規(guī)定，則以四等分加密。重復(fù)檢查、加密，直到滿足要求后，得到定級單元。（ 4）單元內(nèi)指標(biāo)取樣單元內(nèi)加權(quán)取樣的目的是獲取單元內(nèi)各參評因素的指標(biāo)值。樣點的選取方

28、法有許多，如單元邊界特征點、單元的重點、單元的幾何中心、單元內(nèi)的任意點、線性內(nèi)插等。當(dāng)單元由若干個不同值的均值區(qū)域所組成，可以采用面積加權(quán)法計算單元因素分值。（ 5）單元總分值計算用因素加權(quán)分值法計算單元總分值。評定每個單元的因素及其數(shù)目必須相同，各個單元內(nèi)因素的權(quán)重、分值及總值應(yīng)結(jié)合一定的表格填表計算。4.土地分級的確定在完成定級單元劃分及單元內(nèi)各定級因素作用分值后，即可用因素綜合評定法進行土地級的初步劃分，然后再用級差收益測算最后確定的土地級別。（ 1）級別劃分的原則土地級別按總分值變化狀況劃分，不同的土地級別對應(yīng)不同的分值區(qū)間，按從優(yōu)到劣的順序分別對應(yīng)1， 2， n 個等級。土地級別數(shù)按

29、照城市規(guī)模及其復(fù)雜程度確定。一般大城市 510 級，中等城市 47 級，小城市以下 35 級。在圖上對相同級別的相鄰單元應(yīng)勾畫連塊，以初步定級。（ 2）土地定級劃分的方法確定土地級別的方法主要有總分數(shù)軸法、總分頻率曲線法、總分剖面圖法等?？偡謹?shù)軸法。該方法按各單元總分值的大小，將其點繪于數(shù)軸上側(cè)，按土地優(yōu)劣的實際情況選擇點稀少處作為級內(nèi)邊界， 把相對密集的地方劃為一個區(qū)段， 再根據(jù)定性分析結(jié)果，定出每一區(qū)段代表的級別?？偡诸l率曲線法。該方法以一定的分數(shù)間隔對單元總分作頻率統(tǒng)計，然后繪制頻率直方圖， 按土地優(yōu)劣的實際情況， 選擇若干頻率曲線突變處作為各級之間的分界線，再根據(jù)定性分析結(jié)果，定出分析

30、結(jié)果，確定各組代表的土地級別?？偡制拭鎴D法。該方法沿城鎮(zhèn)若干方向作總分變化剖面，按土地優(yōu)劣的實際情況選擇頻率曲線分布突變處為級間分界，最后再定級。（ 3）土地級別的確定按上述方法可以初步確定土地級別，但在效益上如何表現(xiàn)則需要通過級差收益測算。當(dāng)測算結(jié)果表明對區(qū)位最敏感的行業(yè)再效益上都不存在差異時，則應(yīng)對土地級別進行修訂和歸并，最終確定土地級別。 用級差測算收益結(jié)果修訂土地初步級別的常用方法有兩類： 一是用級差收益的數(shù)值對初步的土地級別進行檢驗核對；二是將級差收益的狀況轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的系數(shù)，用系數(shù)修訂土地的初步級別。（ 4）成果整理土地定級成果整理工作包括面積量算、土地定級圖的編制和土地定級報告的編

31、寫等。土地定級圖件包括定級工作圖和定級成果圖。定級工作圖包括人口分布圖、商業(yè)網(wǎng)點分布圖、各因素分值計算圖等。土地定級成果圖包括用地定級單元分值圖、土地級別分布圖、土地級差收益測定圖等。土地定級報告包括定級工作報告和定級技術(shù)報告。定級工作報告應(yīng)當(dāng)詳細寫明定級工作程序、 定級中的主要問題等。 定級技術(shù)報告應(yīng)當(dāng)寫明城鎮(zhèn)的地理位置、 面積等自然狀況和經(jīng)濟狀況，定級單元的劃分方法、 劃分結(jié)果、定級成果對劃分單元的驗證，每個單元量算的技術(shù)手段、方法和結(jié)果，抽樣調(diào)查方法、內(nèi)容、作業(yè)方法及各類表格、結(jié)果，單元分值測算公式、因素測算公式、表格、方法和結(jié)果，權(quán)重值的確定方法、結(jié)果，定級原則與結(jié)果，成果應(yīng)用的建議與

32、應(yīng)用方案，定級成果的論證與分析等。5.土地定級成果的檢查驗收為保證土地定級成果質(zhì)量，每個階段或每道工序完成后必須認真自檢和互檢，全部完成后要進行全面的自檢。 在自檢的基礎(chǔ)上再提請上級土地行政主管部門按 城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程規(guī)定的標(biāo)準進行驗收。全部符合規(guī)程要求的，才能定位合格。土地定級的主要結(jié)果如下：（ 1）土地定級報告；（ 2）土地級別總圖和級別邊界圖；（ 3）土地定級單元分值圖；（ 4）各定級因素作用分值圖；（ 5）級差收益測算結(jié)果資料；（ 6）土地利用效益和土地微觀區(qū)位效益增減系數(shù)資料；（ 7）土地分級面積匯總和土地級分宗統(tǒng)計資料。6.定級成果資料的歸檔和更新城鎮(zhèn)土地定級過程中所收集的文字和圖

33、件資料，定級因素的確定和分值計算過程中的技術(shù)資料， 土地級別初步劃分及級差收益測算、土地利用效益增減系數(shù)計算、微觀區(qū)位效益增減系數(shù)計算資料等，都應(yīng)按照歸檔要求予以歸檔。定級工作具有一定的時效，為保證定級資料的現(xiàn)勢性，在影響土地級別的因素發(fā)生較大變化， 使土地質(zhì)量也發(fā)生變化時，應(yīng)當(dāng)對定級成果按一定方式進行更新。我國土地管理實施條例規(guī)定，土地等級每6年調(diào)整 1次。三、農(nóng)用地分等定級農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地、農(nóng)田水利用地和養(yǎng)殖水面等。 農(nóng)用地分等定級是指根據(jù)農(nóng)用地的自然屬性和社會經(jīng)濟屬性，對農(nóng)用地的質(zhì)量優(yōu)劣進行綜合評定，并劃分等別、級別。（一）農(nóng)用地分等定級的目

34、的農(nóng)用地分等定級的目的是：（ 1）貫徹落實中華人民共和國土地管理法 ，對農(nóng)用地進行科學(xué)、合理、統(tǒng)一、嚴格的管理，為提高農(nóng)用地管理水平提供依據(jù)。（ 2）為科學(xué)量化農(nóng)用地數(shù)量、質(zhì)量和分布，實施區(qū)域耕地占補平衡制定和基本農(nóng)田保護制定提供依據(jù)。（ 3）為理順土地價格體系，培育完善土地市場，促進土地資產(chǎn)的合理配置，開展土地整理、土地征用（收）補償、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等工作提供依據(jù)。（二）農(nóng)用地分等定級的對象農(nóng)用地分等定級工作的對象是行政區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地， 不包括自然保護區(qū)和土地利用總體規(guī)劃中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。（三）農(nóng)用地分等定級的體系農(nóng)用地分等定級采用“等”和“級

35、”兩個層次的工作體系。1、農(nóng)用地等農(nóng)用地等別是依據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量穩(wěn)定的自然條件和經(jīng)濟條件， 在全國范圍內(nèi)進行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評定。農(nóng)用地等別劃分側(cè)重于反映因農(nóng)用地潛在的（或理論的）區(qū)域自然質(zhì)量、平均利用水平和平均效益水平不同而造成的農(nóng)用地生產(chǎn)力水平差異。 農(nóng)用地分等成果在全國范圍內(nèi)具有可比性。2、農(nóng)用地級農(nóng)用地級別是依據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量的自然因素和社會經(jīng)濟因素，根據(jù)地方土地管理工作的需要， 在行政區(qū) （省或縣） 內(nèi)進行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評定。農(nóng)用地級別劃分側(cè)重于反映因農(nóng)用地現(xiàn)實的 （或?qū)嶋H可能的）區(qū)域自然質(zhì)量、 利用水平和效益水平不同而造成的農(nóng)用地生產(chǎn)力水平差異。在沒有開展農(nóng)用地分等的地方，農(nóng)用地級別

36、劃分可以考慮光溫生產(chǎn)潛力指數(shù)的影響，直接依據(jù)定級對象所處的自然條件、利用條件和經(jīng)濟條件，采取因素法或樣地法確定；在已開展了農(nóng)用地分等的地方，則應(yīng)以農(nóng)用地級別劃分為背景，直接引用農(nóng)用地分等的中間成果（自然質(zhì)量分），根據(jù)定級對象所處的利用條件、經(jīng)濟條件，對分等參數(shù)（土地利用系數(shù)、土地經(jīng)濟系數(shù)） 進行調(diào)整，在綜合其他定級因數(shù)，主要是區(qū)位因素和耕作便利因素的影響，對農(nóng)用地質(zhì)量級別進行綜合鑒定。農(nóng)用地定級成果在縣級行政區(qū)內(nèi)具有可比性。（四）農(nóng)用地分等定級原則1、綜合分析原則農(nóng)用地質(zhì)量是各種自然因素、經(jīng)濟因素綜合作用的結(jié)果，級判別的各種因素進行綜合分析為基礎(chǔ)。農(nóng)用地分等定級應(yīng)以對造成等2、分層控制原則農(nóng)用

37、地分等定級以建立不同行政區(qū)內(nèi)的統(tǒng)一等級序列為目的。在實際操作中， 農(nóng)用地分等是在國家、省、縣三個層次上展開的，而農(nóng)用地定級主要是在縣級進行的。不同層次的評價成果必須兼顧區(qū)域內(nèi)總體可比性和局部差異性兩個方面的要求。在標(biāo)準條件下， 建立分等定級評價體系，進行綜合分析，將具有類似特征的土地劃入同一土地等或土地級。3、主導(dǎo)因素原則農(nóng)用地分等定級應(yīng)根據(jù)影響因素因子的種類及作用的差異， 重點分析對土地質(zhì)量及土地生產(chǎn)力水平具有主要作用的主導(dǎo)因素的影響，突出主導(dǎo)因素對土地分等定級結(jié)果的作用。4、土地收益差異的原則農(nóng)用地分等定級既要反映出土地自然質(zhì)量條件、 土地利用水平和社會經(jīng)濟水平的差異及其對不同地區(qū)土地生產(chǎn)

38、力水平的影響， 也要反映出投入水平對不同地域土地生產(chǎn)力水平和收益水平的影響。5、定量分析和定性分析相結(jié)合原則農(nóng)用地分等定級應(yīng)盡量把定性的、 經(jīng)驗的分析進行量化， 以定量計算為主， 對現(xiàn)階段難以定量的自然因素、 社會經(jīng)濟因素采用必要的定性分析， 將定性分析的結(jié)果運用于農(nóng)用地分等定級成果的調(diào)整和確定階段工作中，提高農(nóng)用地分等定級成果的精度。（五）農(nóng)用地分等定級的內(nèi)容1、農(nóng)用地分等內(nèi)容（ 1）工作準備，編寫農(nóng)用地分等任務(wù)書；（ 2）收集資料；（ 3）根據(jù)標(biāo)準耕作制度，確定基準作物、指定作物；（ 4）確定分等方法；（ 5）劃分分等指標(biāo)區(qū)或樣地適用區(qū)；（ 6）確定分等因素或分等特征屬性；（ 7）編制“指

39、定作物 -分等因素 -質(zhì)量分” 關(guān)系表或分等特性屬性質(zhì)量分加（減） 規(guī)則表；（ 8）資料整理；（ 9）外業(yè)補充調(diào)查；（ 10）編制分等因素分值圖或分等特性屬性質(zhì)量分加（減）規(guī)則表；（ 11）劃分分等單元，編制分等單元圖；（ 12）計算分等單元各指定作物的土地質(zhì)量分；（ 13）查光、溫生產(chǎn)潛力指數(shù)，產(chǎn)量比系數(shù)；（ 14）計算各指定作物的土地利用系數(shù)和土地經(jīng)濟系數(shù)；（ 15）計算分等指數(shù)；（ 16）初步分等；（ 17）校訂確認分等；（ 18）設(shè)立永久性標(biāo)志；（ 19）圖件編制，面積量算，成果報告編寫；（ 20）成果驗收；（ 21）成果歸檔與更新應(yīng)用。2、農(nóng)用地定級內(nèi)容（ 1）工作準備，編寫農(nóng)用地定

40、級任務(wù)書；（ 2）收集資料；（ 3）確定農(nóng)用地定級方法；（ 4）確定定級因素或定級特征屬性；（ 5）編制定級特性屬性質(zhì)量分加（減）規(guī)則表；（ 6）資料整理；（ 7）外業(yè)補充調(diào)查；（ 8）編制定級因素因子分值圖或定級特性屬性質(zhì)量分加（減）規(guī)則表；（ 9）劃分定級單元，編制定級單元圖；（ 10）計算定級指數(shù)；（ 11）初步定級；（ 12）校訂確認定級；（ 13）設(shè)立永久性標(biāo)志；（ 14）圖件編制，面積量算，成果報告編寫；（ 15）成果驗收；（ 16）成果歸檔與更新應(yīng)用。（六）農(nóng)用地分等定級的技術(shù)要求1、農(nóng)用地分等的技術(shù)要求（ 1）全國統(tǒng)一建立農(nóng)用地分等標(biāo)準體系， 包括光、 溫生產(chǎn)潛力指數(shù)計算， 標(biāo)

41、準耕作制度，分等因素因子體系分區(qū)，標(biāo)準樣地體系設(shè)置等。（ 2）開展農(nóng)用地分等工作的省級土地行政主管部門， 負責(zé)確認本行政區(qū)內(nèi)農(nóng)用地分等標(biāo)準體系；在全國的統(tǒng)一指導(dǎo)下，與相鄰?。ㄊ?、區(qū)）就因素因子分區(qū)、主導(dǎo)因素選擇等事宜進行協(xié)調(diào)。（ 3）開展農(nóng)用地分等工作的縣級土地行政主管部門，負責(zé)本行政區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地分等工作。（ 4）開展農(nóng)用地分等工作的?。ㄊ?、區(qū)） ，在行政區(qū)內(nèi)各縣農(nóng)用地分等及其驗收、校訂工作全部完成后，負責(zé)省級農(nóng)用地分等成果的匯總和上報。（ 5）各?。ㄊ?、區(qū)）農(nóng)用地分等及其驗收、校訂工作全部結(jié)束后，由國務(wù)院土地行政主管部門組織國家級的農(nóng)用地分等成果匯總。2、農(nóng)用地定級的技術(shù)要求（ 1）農(nóng)用地定

42、級標(biāo)準體系根據(jù)當(dāng)?shù)匦枰蛯嶋H情況而定。（ 2）與分等相比，對農(nóng)用地定級有一下原則要求：一是突出現(xiàn)實生產(chǎn)力水平的原則。定級因素要比分等因素更具體， 反映現(xiàn)實農(nóng)用地生產(chǎn)力水平的差異。 二是突出經(jīng)濟因素影響的原則； 三是受分等成果制約的原則。在分等工作開展之后進行定級的，應(yīng)考慮并利用分等結(jié)果。四是縣域內(nèi)可比的原則。定級不要求縣際間的可比性。五是滿足委托方要求的原則。定級要與定級目的相聯(lián)系，即與委托方的要求相一致。（七）農(nóng)用地分等定級的技術(shù)方法1、農(nóng)用地分等的技術(shù)方法（ 1）計算分等指數(shù)農(nóng)用地分等體系建立在全國統(tǒng)一的標(biāo)準之上，開展農(nóng)用地分等工作的地方需使用統(tǒng)一的國家級參數(shù)， 計算出行政區(qū)內(nèi)各地方、各分等單元的以基準作物理論產(chǎn)量指數(shù)表示的分等指數(shù)，以分等指數(shù)作為分等的依據(jù)。（ 2）測算農(nóng)用地分等參數(shù)農(nóng)用地分等的國家級參數(shù)包括光、溫生產(chǎn)潛力指數(shù)，標(biāo)準耕作制度，產(chǎn)量比系數(shù)，指定作物最大產(chǎn)量，指定作物最大“產(chǎn)量-成本”指數(shù)等，采用統(tǒng)一的計算方法，由國土資源部組織計算， 公布成果。農(nóng)用地分等所采用的分等參數(shù)包括農(nóng)用地質(zhì)量分、土地利用系數(shù)、土地