城市土地經(jīng)濟青島

1、城市土地經(jīng)濟 (土地利用與空間結構) 一、土地的特性與權屬關系 幾個關于土地的數(shù)字： 地表面積：5.1億平方公里 陸地面積：1.49億平方公里 可利用面積：0.7億平方公里 我國耕地面積：截至2006年10月31日，全國耕地面積為 18.27億畝，比上年度末凈減少460.2萬畝。 全國人大農(nóng)業(yè)與農(nóng)村委員會：2011年2月，我國耕地面積約為 18.26億畝，我國人均耕地面積由十多年前的1.58畝減少到 1.38畝，僅為世界平均水平的40 。 一、土地的特性與權屬關系 一、土地的自然特性 1、固定性。 2、差異性。 3、耐久性。 一、土地的特性與權屬關系 二、土地的經(jīng)濟特性 1、稀缺性。 2、區(qū)位

2、效益性。（location,location,and location） 3、邊際產(chǎn)出遞減性?！稗k公大樓經(jīng)濟高度” 一、土地的特性與權屬關系 三、世界各國土地制度比較三、世界各國土地制度比較 土地所有權和土地使用權（使用經(jīng)營權） 占有、使用、收益、處分 1、完全市場模式 ：土地是商品 美國：59%屬私人，39%為公有（聯(lián)邦：32%，州 及地方：7%），2%為印第安人保留地 日本：23.7%國家所有，5.6%地方公共團體所有， 70.7%為私人和法人所有 2、非市場模式：大部分社會主義國家 3、國家控制下的市場模式：土地最終所有權歸 國家或國家象征（如皇室） 英：永業(yè)權(freehold)和租業(yè)

3、權(leasehold) 一、土地的特性與權屬關系 四、我國土地的權屬關系四、我國土地的權屬關系 國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。 國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。 有償取得的國有土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。有償取得的國有土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。 土地使用權出讓有拍賣、招標和協(xié)議三種方式。土地使用權出讓有拍賣、招標和協(xié)議三種方式。 我國農(nóng)村多種地權形式 農(nóng)民集體土地使用權是指農(nóng)民集體土地的使用 人

4、依法利用土地并取得收益的權利。 分為農(nóng)用土地使用權、宅基地使用權和建設用 地使用權。 種類： 農(nóng)戶經(jīng)營加大穩(wěn)定、小調(diào)整 山東平度縣發(fā)起的兩田制。 以機械化集體耕作為特點的蘇南模式 以貴州湄潭縣為代表的“生不增、死不減”制 度 以浙南為代表的溫州模式 以廣東南海縣為代表的土地股份制 一、土地的特性與權屬關系 我國城市土地所有制我國城市土地所有制 改革開放前，我國城鎮(zhèn)國有土地實行的是單一的行改革開放前，我國城鎮(zhèn)國有土地實行的是單一的行 政劃撥制度，土地使用權不能在土地使用者之間流政劃撥制度，土地使用權不能在土地使用者之間流 轉(zhuǎn)。轉(zhuǎn)。 19881988年年4 4月，月，憲法憲法刪除了土地不得出租的規(guī)

5、定，刪除了土地不得出租的規(guī)定， 增加了增加了“土地使用權可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的的 規(guī)定。規(guī)定。 土地管理法土地管理法：國家依法實行國有土地有償使用：國家依法實行國有土地有償使用 制度。制度。 19901990年年5 5月，月，中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權 出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例和和外商投資成片開發(fā)經(jīng)營外商投資成片開發(fā)經(jīng)營 土地暫行管理辦法土地暫行管理辦法。 19941994年年7 7月，月，城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法 19981998年年8 8月，月，土地管理法土地管理法修訂，修訂，1212月發(fā)布月發(fā)布

6、土土 地管理法實施條例地管理法實施條例 二、地租理論與土地區(qū)位選擇 一、西方經(jīng)濟學地租理論 威廉.配第：地租市場價格生產(chǎn)成本 ；地租是 土地的恩賜，而不是勞動的產(chǎn)物。 理查德坎蒂隆 ：地租市場價格生產(chǎn)成本利 潤 亞當.斯密：土地是地主的資本，地租是土地資本 帶來的利息。 大衛(wèi).李嘉圖：級差地租 馬歇爾：商業(yè)租金=轉(zhuǎn)移收入+經(jīng)濟租金；土地供 給的非彈性；“最高租金原則”。 二、地租理論與土地區(qū)位選擇 二、馬克思主義地租理論：二、馬克思主義地租理論： 一切地租都是由于土地被壟斷占有和壟斷經(jīng)營造成的；地一切地租都是由于土地被壟斷占有和壟斷經(jīng)營造成的；地 租的實質(zhì)是超額利潤；城市地租的基礎和農(nóng)業(yè)地租一

7、樣，租的實質(zhì)是超額利潤；城市地租的基礎和農(nóng)業(yè)地租一樣， 并由農(nóng)業(yè)地租來調(diào)解。并由農(nóng)業(yè)地租來調(diào)解。 地租分為地租分為絕對地租絕對地租和和級差地租級差地租. . 級差地租級差地租1 1：由于土地肥沃程度不同或距離市場遠近不同由于土地肥沃程度不同或距離市場遠近不同 而產(chǎn)生的超額利潤。而產(chǎn)生的超額利潤。 級差地租級差地租2 2：在同一塊土地上連續(xù)增加投資在同一塊土地上連續(xù)增加投資，從而形成較，從而形成較 高的勞動生產(chǎn)率所獲得的超與額利潤高的勞動生產(chǎn)率所獲得的超與額利潤. . 個別生產(chǎn)成本 個別生產(chǎn)價格 個別生產(chǎn)價格 社會生產(chǎn)價格 價值 （K） （優(yōu)等地） （中等地） （劣等地） （售價） | | |

8、平均利潤 級差地租 絕對地租 農(nóng)業(yè)資本家獲得| 大土地所有者獲 得 | 二、地租理論與土地區(qū)位選擇 絕對地租的來源： 1、農(nóng)業(yè)資本有機構成低于工業(yè)，等量資本投入農(nóng)業(yè)可獲得更多 剩余價值。 2、土地所有權的壟斷阻礙著資本自由進入農(nóng)業(yè)，使農(nóng)業(yè)的剩余 價值較多的保留下來，不參與利潤率平均化的分配。農(nóng)產(chǎn)品不 是按社會生產(chǎn)價格、而是按高于生產(chǎn)價格的價值出售。 3、農(nóng)業(yè)資本家在獲得平均利潤之外，還能把農(nóng)產(chǎn)品價值高于社 會生產(chǎn)價格的部分繳納給土地所有者，成為絕對地租。 二、地租理論與土地區(qū)位選擇 三、地租杠桿對城市經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用 1、絕對地租促使土地的集約經(jīng)營。 2、級差地租影響城市產(chǎn)業(yè)的布局。 3、級差地

9、租控制城市規(guī)模的膨脹。 4、級差地租調(diào)節(jié)國民收入的分配。 二、地租理論與土地區(qū)位選擇 四、城市土地的投標租四、城市土地的投標租 金金 1、馮.杜能的農(nóng)業(yè) 國： 一個城市； 一片平原； 土地供給完全非彈性， 且只用于農(nóng)業(yè)； 運輸成本與距離成正比； 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的資本與勞動 比例確定。 2、農(nóng)業(yè)的投標租金（r）曲線 d:距離 p:產(chǎn)品價格 q:產(chǎn)量 c:單位生產(chǎn)成本 f:單位距離運費 :平均利潤率 運輸成本的變化引起曲線斜率變化 r(d) r(d)=qp-c-fd 0 Bd 二、地租理論與土地區(qū)位選擇 五、城市土地的區(qū)位選擇 A C B 商業(yè)商業(yè) 0 E A 制造業(yè)制造業(yè) E F F 居住居住 BC

10、d 居住居住制造業(yè)制造業(yè)商業(yè)商業(yè) 1、 城市 土地 地租 曲線 二、地租理論與土地區(qū)位選擇 五、城市土地的區(qū)位選擇 2、商業(yè)競爭促進城市中心區(qū)的形成 A 5/6 DCXYM B 3/4 1/21/2 三、城市土地使用制度與土地市場 一、城市土地使用制度的變革 1、城市土地國有制的建立 2、城市土地劃撥制的弊端： 土地產(chǎn)權的模糊 土地資源的浪費 土地配置的不當 土地收益的流失 3、城市土地有償使用制的改革 城市土地單一國有制 土地國有權和使用權分離 部分依法取得使用權的土地，可以進行商品化經(jīng)營。 國家共用地繼續(xù)劃撥，其他用地使用權有償轉(zhuǎn)讓。 三、城市土地使用制度與土地市場 二、城市土地有償使用的

11、途徑 1、相關稅費： 土地出讓金、土地使用稅、土地增值稅 2、征收原則：因地制宜，區(qū)分對待 按不同城市 按不同區(qū)位 按不同性質(zhì) 按不同對象 三、我國城市土地市場的變化 計劃經(jīng)濟時期，實行土地行政劃撥制度，我 國城市土地使用概況地說是“無償、無限期 和無流動性”的使用。 自20世紀80年代以來推行土地使用制度改革， 實行土地使用權價格有償有期出讓土地，形 成土地市場，市場逐漸取代政策成為城市土 地資源配置的主要手段。 1992年至今：以開發(fā)區(qū)和大城市建設為主的 城市化和民間資本介入城市建設階段 四、城市土地市場的運行模式 城市土地 依附于房產(chǎn)交易讓渡土地使用權 企事業(yè)單位與個人建房用地 出售商品

12、房時 讓渡土地使用權 直接轉(zhuǎn)讓已開發(fā) 土地的使用權 房地產(chǎn)開發(fā)公司 一 級 市 場 城市原有土地 征用農(nóng)村土地 三 級 市 場 二 級 市 場 市 場 競 爭 市 場 競 爭 壟 斷 經(jīng) 營 土地來源 企事業(yè)單位與個人建設用地 城市政府批租 到期收回 轉(zhuǎn)讓收回 其他收回 完全的不受制約的市場會帶來一定的問題，在城市發(fā)展 中主要表現(xiàn)為： 1.市場只能體現(xiàn)少數(shù)集團的短期局部利益，往往與城市 發(fā)展的長期方向相悖 2.市場在不能保證平等競爭的情況下可能助長投機行為， 造成“泡沫經(jīng)濟”。 3.市場雖然促成土地的優(yōu)化配置，但也可能危害社會利 益和環(huán)境利益，產(chǎn)生負的外部性。 當政策和市場成為土地利用的主要驅(qū)

13、動力時，公眾的意 愿沒有得到反映，這種土地利用決策往往得不到社會的 認可，系統(tǒng)內(nèi)部的排斥造成土地利用的不可持續(xù)性。 城市土地利用的演化就是政府、企業(yè)和公眾相互博弈的 過程。每一個主體的決策都會影響其他主體，反過來， 也受到其他主體決策的影響。 城市各項活動 占用土地 城市土地面積 相對有限 不同地塊交通可 達性和地價各不 相同 各項活動必 然發(fā)生競爭 同類活動在 空間上高度 聚集 形成城市功 能區(qū) 四、城市地域功能分區(qū) 阿瑟奧沙利文的公害分區(qū)理論 1.工業(yè)分區(qū)制。工業(yè)分區(qū)制可以將住宅用地與 工業(yè)用地相分離，將污染源與潛在的受害者分 開，限制工業(yè)污染的外部性，這種土地利用方 式有助于提高社會福利

14、，簡便易行，可操作性 強。 性能分區(qū)制。性能分區(qū)制是對傳統(tǒng)工業(yè)分區(qū)制 的改進。政府為每個區(qū)設定性能標準，對企業(yè) 污染設定上限，是一種鼓勵消除污染的政策， 給無污染企業(yè)更多選擇生產(chǎn)地點的機會。 3.立體排污費制。排污費是一種針對污染征收 的稅收，處于效率的目的，這種收費應等于污 染的邊際外部成本，即增加一單位污染所帶來 的社會成本。 四、城市地域功能分區(qū) 特點 （1）功能區(qū)之間沒有明顯界線； （2）某個功能區(qū)通常包含其它一些功能。 分類： 住宅區(qū)：是城市最基本的職能，在各類功能區(qū)中占 地面積最大 商業(yè)區(qū)：經(jīng)濟活動最繁華；人口數(shù)量的晝夜差別很 大；建筑物高大稠密；中心商務區(qū) 工業(yè)區(qū)：不斷向市區(qū)外緣

15、移動趨向于沿主要交通干 線分布 行政區(qū) 文化區(qū) 娛樂區(qū) 經(jīng)濟、歷史、社會、行政因素 大廈垂直分布圖 行政區(qū) 娛樂區(qū) 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設與發(fā)展的建設與發(fā)展 中央商務區(qū)的特征及其應具備的條件中央商務區(qū)的特征及其應具備的條件 功能特征。功能特征。CBDCBD實際上是市場經(jīng)濟體制下一個經(jīng)實際上是市場經(jīng)濟體制下一個經(jīng) 濟的樞紐機構。城市的經(jīng)濟、科技、文化等在此濟的樞紐機構。城市的經(jīng)濟、科技、文化等在此 高度集中，成為城市的重要核心功能區(qū)。高度集中，成為城市的重要核心功能區(qū)。 產(chǎn)業(yè)特征。產(chǎn)業(yè)特征。CBDCBD以第三產(chǎn)業(yè)為主導，非傳統(tǒng)的第以第三產(chǎn)業(yè)為主導，非傳統(tǒng)的第 三產(chǎn)業(yè)，而是代表當今

16、最先進、最發(fā)達的第三產(chǎn)三產(chǎn)業(yè)，而是代表當今最先進、最發(fā)達的第三產(chǎn) 業(yè)，如金融、保險、證券、中介、信息服務等。業(yè)，如金融、保險、證券、中介、信息服務等。 地理特征。地理特征。是世界性城市，是世界性城市，CBDCBD在一定意義上已在一定意義上已 成為一個城市的代名詞，代表整個城市最精華的成為一個城市的代名詞，代表整個城市最精華的 區(qū)域。區(qū)域。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設與發(fā)展的建設與發(fā)展 人口特征人口特征。CBDCBD是城市中人口密度最大的區(qū)域，具有最多的人是城市中人口密度最大的區(qū)域，具有最多的人 流量，流量，2424小時人口的變化值也最高，要求交通非常便利。小時人口的變化值也最高，要

17、求交通非常便利。 建筑特征建筑特征。體現(xiàn)高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千萬。體現(xiàn)高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千萬 平方米。平方米。CBDCBD往往是一個城市突出的景觀，代表一個城市的形象。往往是一個城市突出的景觀，代表一個城市的形象。 地價特征地價特征。CBDCBD是黃金地段，樓價、地價在該城市內(nèi)部或一個是黃金地段，樓價、地價在該城市內(nèi)部或一個 區(qū)域內(nèi)應該是最高的區(qū)域內(nèi)應該是最高的。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設與發(fā)展的建設與發(fā)展 青島市青島市CBDCBD的核心區(qū)域邊界應該是：的核心區(qū)域邊界應該是： 東至燕兒島路，西至東海一路，北接閩江路，南部到東海西路東至燕兒島路，西

18、至東海一路，北接閩江路，南部到東海西路 和東海東路的臨海區(qū)域。和東海東路的臨海區(qū)域。核心區(qū)域總控制面積約核心區(qū)域總控制面積約2.92.9平方公里。平方公里。 以香港中路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進，涵蓋福州路、南京路、以香港中路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進，涵蓋福州路、南京路、 山東路部分地區(qū)，山東路部分地區(qū)，現(xiàn)已形成商務區(qū)的中心。未來青島的中央商現(xiàn)已形成商務區(qū)的中心。未來青島的中央商 務區(qū)，很可能跨越市南區(qū)和市北區(qū)，延山東路、南京路向北延務區(qū)，很可能跨越市南區(qū)和市北區(qū)，延山東路、南京路向北延 伸。伸。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設與發(fā)展的建設與發(fā)展 國家建設部提出的建設國家建設部提出的建設

19、CBDCBD的五個條件：的五個條件： 該城市具有一定的國際知名度和影響力；該城市具有一定的國際知名度和影響力； 該城市具有較強的經(jīng)濟實力，一般該城市具有較強的經(jīng)濟實力，一般GDPGDP應在應在10001000億元以上；億元以上； 城市基礎設施比較配套完善；城市基礎設施比較配套完善； 有一定的資金流、信息流；有一定的資金流、信息流； 有較集中的一批高素質(zhì)、高水平的人才。有較集中的一批高素質(zhì)、高水平的人才。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設與發(fā)展的建設與發(fā)展 青島市市南區(qū)建設青島市市南區(qū)建設CBDCBD的有利條件的有利條件 1 1地理位置優(yōu)越地理位置優(yōu)越 市南區(qū)地處山東半島西南部，沿黃海綿延

20、的海岸線分布，地理位置十分優(yōu)市南區(qū)地處山東半島西南部，沿黃海綿延的海岸線分布，地理位置十分優(yōu) 越。越。 近年已形成一小時都市圈，三小時的服務圈和六小時的腹地圈，即以市南近年已形成一小時都市圈，三小時的服務圈和六小時的腹地圈，即以市南 區(qū)為中心，一小時車程可輻射涵蓋整個青島所轄的七區(qū)五市；三小時可輻區(qū)為中心，一小時車程可輻射涵蓋整個青島所轄的七區(qū)五市；三小時可輻 射至周邊縣、市和其他港口城市（如日照、連云港等），涵蓋整個山東半射至周邊縣、市和其他港口城市（如日照、連云港等），涵蓋整個山東半 島；六小時的車程可輻射到北京、天津、河南、安徽、江蘇等地。島；六小時的車程可輻射到北京、天津、河南、安徽、

21、江蘇等地。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設與發(fā)展的建設與發(fā)展 青島市市南區(qū)建設青島市市南區(qū)建設CBDCBD的有利條件的有利條件 2 2樓宇資源充足樓宇資源充足 建筑面積在建筑面積在50005000平方米以上的高、中檔寫字樓平方米以上的高、中檔寫字樓 共共8080多座，總建筑面積約多座，總建筑面積約300300萬平方米，多集中萬平方米，多集中 在香港中路、東海路、南京路和山東路一帶。在香港中路、東海路、南京路和山東路一帶。 各種檔次樓宇齊全，能滿足現(xiàn)代辦公、商務活各種檔次樓宇齊全，能滿足現(xiàn)代辦公、商務活 動的不同層次需求。動的不同層次需求。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設與發(fā)展的

22、建設與發(fā)展 青島市市南區(qū)建設青島市市南區(qū)建設CBDCBD的有利條件的有利條件 2 2樓宇資源充足樓宇資源充足 寫字樓前期發(fā)展已形成良好的硬件環(huán)境和商務氣氛，共有各類企業(yè)、商社寫字樓前期發(fā)展已形成良好的硬件環(huán)境和商務氣氛，共有各類企業(yè)、商社 等等976976家。家。 全市現(xiàn)有的全市現(xiàn)有的180180家海外商社辦事機構，家海外商社辦事機構，600600多家外貿(mào)公司，多家外貿(mào)公司，7070家航運船務家航運船務 公司，公司，3232家世界家世界500500強的企業(yè)辦事處和區(qū)域總部，強的企業(yè)辦事處和區(qū)域總部，8 8家外資銀行也大都入家外資銀行也大都入 駐其中。駐其中。 集中了交通運輸、貿(mào)易、金融、銀行、

23、保險、證券、通訊、廣播、信息、集中了交通運輸、貿(mào)易、金融、銀行、保險、證券、通訊、廣播、信息、 文化教育、科學技術、旅游、酒店等行業(yè)，加上與之相配套的其他各類服文化教育、科學技術、旅游、酒店等行業(yè)，加上與之相配套的其他各類服 務，已在市南區(qū)東部香港路及東海路一線初步形成了務，已在市南區(qū)東部香港路及東海路一線初步形成了CBDCBD的雛形。的雛形。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設與發(fā)展的建設與發(fā)展 青島市市南區(qū)建設青島市市南區(qū)建設CBDCBD的有利條件的有利條件 3 3人才資源比較豐富人才資源比較豐富 科研院所云集，高學歷人口比重較大。區(qū)內(nèi)省級以上科科研院所云集，高學歷人口比重較大。區(qū)內(nèi)省

24、級以上科 研機構研機構1414家，中科院海洋所、國家海洋局一所、黃海家，中科院海洋所、國家海洋局一所、黃海 水產(chǎn)研究所等著名海洋院所都分布在市南區(qū)。共有博士水產(chǎn)研究所等著名海洋院所都分布在市南區(qū)。共有博士 后流動站后流動站5 5個，博士學位一級學科個，博士學位一級學科3 3個，博士點個，博士點1818個，個， 碩士點碩士點110110個。海洋科技實力雄厚，海洋科研水平位居個。海洋科技實力雄厚，海洋科研水平位居 全國的前列。全國的前列。 青島著名的商貿(mào)公司、金融機構、外商駐青辦事處、律青島著名的商貿(mào)公司、金融機構、外商駐青辦事處、律 師事務所等大多設在市南區(qū)，金融機構數(shù)量占全市的師事務所等大多設

25、在市南區(qū)，金融機構數(shù)量占全市的 96%96%，律師事務所數(shù)量占全市的，律師事務所數(shù)量占全市的58%58%，會計師事務所數(shù)，會計師事務所數(shù) 量占全市的量占全市的56%56%。外經(jīng)貿(mào)、金融、旅游、商貿(mào)、電信等。外經(jīng)貿(mào)、金融、旅游、商貿(mào)、電信等 各類人才兼?zhèn)?，同時還聚集了相當數(shù)量的海歸人才。各類人才兼?zhèn)?，同時還聚集了相當數(shù)量的海歸人才。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設與發(fā)展的建設與發(fā)展 青島市市南區(qū)建設青島市市南區(qū)建設CBDCBD的有利條件的有利條件 4 4、發(fā)展機遇良好發(fā)展機遇良好 加入加入WTOWTO后，服務業(yè)發(fā)展的空間非常廣闊，有利于市南后，服務業(yè)發(fā)展的空間非常廣闊，有利于市南 區(qū)擴大

26、服務業(yè)利用外資，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)。區(qū)擴大服務業(yè)利用外資，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)。20082008年北年北 京奧運帆船項目在青島市南區(qū)舉行，為市南區(qū)發(fā)展國際京奧運帆船項目在青島市南區(qū)舉行，為市南區(qū)發(fā)展國際 服務貿(mào)易提供了重大機遇。服務貿(mào)易提供了重大機遇。 奧運會作為國際性盛會，將對青島國際旅游業(yè)的發(fā)展產(chǎn)奧運會作為國際性盛會，將對青島國際旅游業(yè)的發(fā)展產(chǎn) 生巨大推動作用。旅游業(yè)的繁榮將帶動酒店業(yè)、航空運生巨大推動作用。旅游業(yè)的繁榮將帶動酒店業(yè)、航空運 輸、零售業(yè)、國際會展以及相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。輸、零售業(yè)、國際會展以及相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 為成功舉辦奧帆賽，青島市對市南區(qū)體育設施的興建和為成功舉辦奧帆賽，青島市對市南

27、區(qū)體育設施的興建和 改建、快速交通網(wǎng)絡的打造、大規(guī)模的環(huán)境治理和信息改建、快速交通網(wǎng)絡的打造、大規(guī)模的環(huán)境治理和信息 化建設、新增投資以及對消費需求和旅游業(yè)的刺激等，化建設、新增投資以及對消費需求和旅游業(yè)的刺激等， 將成為推動市南區(qū)服務貿(mào)易高速增長的助推器。將成為推動市南區(qū)服務貿(mào)易高速增長的助推器。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設與發(fā)展的建設與發(fā)展 青島市市南區(qū)建設青島市市南區(qū)建設CBDCBD的有利條件的有利條件 5 5旅游資源豐富旅游資源豐富 市南區(qū)位于山海之間，依山傍水，氣候濕潤溫和，自然市南區(qū)位于山海之間，依山傍水，氣候濕潤溫和，自然 環(huán)境優(yōu)美，風景秀麗，擁有融環(huán)境優(yōu)美，風景秀麗

28、，擁有融“山、海、城山、海、城”為一體的為一體的 獨特風貌。南段分布著風景秀麗的團島灣、青島灣、匯獨特風貌。南段分布著風景秀麗的團島灣、青島灣、匯 泉灣、太平灣和浮山灣等港灣，以及聞名全國的幾大海泉灣、太平灣和浮山灣等港灣，以及聞名全國的幾大海 水浴場；水浴場； 沿岸有八大關景區(qū)、魯迅公園、五四廣場、棧橋和小青沿岸有八大關景區(qū)、魯迅公園、五四廣場、棧橋和小青 島等多處旅游景點，縱深分布著總督府、康有為故居、島等多處旅游景點，縱深分布著總督府、康有為故居、 眾多德式建筑等人文旅游景觀。自然景觀和人文景觀和眾多德式建筑等人文旅游景觀。自然景觀和人文景觀和 諧統(tǒng)一。諧統(tǒng)一。 區(qū)內(nèi)集中了區(qū)內(nèi)集中了5

29、5座五星級酒店、全市座五星級酒店、全市54%54%的三星級以上酒的三星級以上酒 店和店和60%60%的高檔休閑娛樂場所，為今后旅游業(yè)和相關服的高檔休閑娛樂場所，為今后旅游業(yè)和相關服 務業(yè)的發(fā)展提供了有利條件。務業(yè)的發(fā)展提供了有利條件。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設與發(fā)展的建設與發(fā)展 青島市市南區(qū)建設青島市市南區(qū)建設CBDCBD的有利條件的有利條件 6 6配套基礎設施較好配套基礎設施較好，便于商務活動高效進行，便于商務活動高效進行。 市南區(qū)已形成了較市內(nèi)其它四區(qū)更好的商務基礎設施，通訊、市南區(qū)已形成了較市內(nèi)其它四區(qū)更好的商務基礎設施，通訊、 金融、交通、電力等基礎設施發(fā)展較快，為商務活

30、動的發(fā)展提金融、交通、電力等基礎設施發(fā)展較快，為商務活動的發(fā)展提 供了很好的基礎。供了很好的基礎。 討論題：青島（市南區(qū)）建設CBD的 制約條件有哪些？ 青島（市南區(qū)）建設CBD的制約條件 1 1服務業(yè)的功能區(qū)布局還比較分散服務業(yè)的功能區(qū)布局還比較分散 2 2高檔寫字樓少。目前在已建成的高層樓宇中，除了華仁、海信等樓宇的高檔寫字樓少。目前在已建成的高層樓宇中，除了華仁、海信等樓宇的 智能化水平較高外，其他樓宇均為較低檔次。智能化水平較高外，其他樓宇均為較低檔次。 3 3交通瓶頸制約大。目前，市南區(qū)香港中路路段、南京路段、福州路段及交通瓶頸制約大。目前，市南區(qū)香港中路路段、南京路段、福州路段及

31、東海西路路段等，交通堵車現(xiàn)象已十分嚴重，停車場規(guī)劃建設嚴重滯后，東海西路路段等，交通堵車現(xiàn)象已十分嚴重，停車場規(guī)劃建設嚴重滯后， 停車問題十分突出。停車問題十分突出。 青島（市南區(qū)）建設CBD的制約條件 4 4地理發(fā)展空間相對不大，人均公共綠地不足。市南區(qū)地理發(fā)展空間相對不大，人均公共綠地不足。市南區(qū) 目前可利用的土地較少，且居民住宅區(qū)所占面積過大，目前可利用的土地較少，且居民住宅區(qū)所占面積過大， 高檔公寓較少，興建寫字樓征用土地成本較高。高檔公寓較少，興建寫字樓征用土地成本較高。 5 5土地成本高昂，近年來青島市房地產(chǎn)價格上漲過快，土地成本高昂，近年來青島市房地產(chǎn)價格上漲過快， 尤其是市南區(qū)

32、。目前房產(chǎn)均價市南區(qū)已達尤其是市南區(qū)。目前房產(chǎn)均價市南區(qū)已達80008000元元/ /平方平方 米以上。導致辦公、交易成本費用過高，有違米以上。導致辦公、交易成本費用過高，有違CBDCBD區(qū)商區(qū)商 務活動高效的功能。務活動高效的功能。 6 6樓宇密度過大。超高層建筑對周圍環(huán)境影響較大，如樓宇密度過大。超高層建筑對周圍環(huán)境影響較大，如 無線電波干擾、防火災等隱患問題值得重視。無線電波干擾、防火災等隱患問題值得重視。 青島（市南區(qū)）建設CBD的制約條件 7 7高層建筑之間缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。高層建筑之間缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。 8 8交通樞紐作用難以發(fā)揮。交通樞紐作用難以發(fā)揮。 9 9與國內(nèi)發(fā)達的大城市（北京

33、、上海、深圳等）相比，與國內(nèi)發(fā)達的大城市（北京、上海、深圳等）相比， 青島市的總體經(jīng)濟實力相對較弱，建設青島市的總體經(jīng)濟實力相對較弱，建設CBDCBD尚存在一定尚存在一定 的資金瓶頸制約。的資金瓶頸制約。 1010與很多大城市相比，青島市的人才儲備相對欠缺，與很多大城市相比，青島市的人才儲備相對欠缺， 尤其是適應經(jīng)濟全球化的復合型、外向型高級人才較為尤其是適應經(jīng)濟全球化的復合型、外向型高級人才較為 欠缺；人文底蘊不夠豐厚。欠缺；人文底蘊不夠豐厚。 一、土地的特性與權屬關系 二、土地的經(jīng)濟特性 1、稀缺性。 2、區(qū)位效益性。（location,location,and location） 3、邊際產(chǎn)出遞減性?！稗k公大樓經(jīng)濟高度” 我國農(nóng)村多種地權形