茶山物業(yè)服務(wù)項目投標(biāo)方案

1、XL鑫蘭物業(yè)龍珠公寓前期物業(yè)管理方案東莞市東茶山鎮(zhèn)下朗村i公司宗旨：傳遞文明推動和諧東莞市鑫蘭物業(yè)管理有限公司XL鑫蘭物業(yè)龍珠公寓前期物業(yè)管理方案東莞市東茶山鎮(zhèn)下朗村目錄一、項目基本概況3二、物業(yè)維養(yǎng)說明3三、相關(guān)流程標(biāo)準(zhǔn)6四、管理承諾標(biāo)準(zhǔn)7五、管理四大系統(tǒng)8六、物業(yè)費的構(gòu)成9七、費用測算明細(xì)10八、總述合作愿景10一、項目概況1. 項目名稱：龍珠公寓2. 位置：位于東莞市茶山鎮(zhèn)下朗村處于安泰路和十八路的交界口;3. 相關(guān)詳細(xì)數(shù)據(jù)：一樓為商業(yè)用房，二樓以上為居住用途。項目名稱數(shù)量單位項目名稱數(shù)量單位總建筑面積45390 mn2總用地約1.6萬m2住宅總面積約4萬m2停車位400個:商鋪面積22

2、00m2總綠地5000m2配套物業(yè)用3000m2綠地率31%共六棟兩個出口16層戶數(shù)404戶根據(jù)以上信息結(jié)合實地考查后，東莞市鑫蘭物業(yè)管理有限公司（以下簡稱我司）經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的調(diào)研和討論后給出初步管理方案， 供茶山鎮(zhèn)下朗村委會參考審核；目前我司在東莞市東坑鎮(zhèn)和石排鎮(zhèn) 均有類似小區(qū)的在管項目，通過利用我司專業(yè)的科學(xué)管理，加上豐 富的管理和溝通服務(wù)經(jīng)驗，我司堅信能配合好村委工作的同時，會 對前期的收樓和裝修風(fēng)險做好有效的預(yù)防和控制。二、物業(yè)維養(yǎng)說明1. 房屋本體維修養(yǎng)護龍珠公寓物業(yè)管理處負(fù)責(zé)房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護。根據(jù)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法中規(guī)定，共用部 位是指住宅主體承重結(jié)

3、構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、 樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道、本體消防 設(shè)施、防盜監(jiān)控設(shè)施等。實行每日巡查2次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維 修養(yǎng)護；確保房屋外觀完好整。2. 公共設(shè)備、設(shè)施及場所的維修養(yǎng)護結(jié)合龍珠公寓各種公用設(shè)施的使用年限，需制訂公用設(shè)施日常維保 方案和定期養(yǎng)護方案。根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，公用設(shè)施設(shè)備 是指：監(jiān)控系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、然 氣系統(tǒng)、電梯運行系統(tǒng)、路面交通車位、墻體墻面、綠化養(yǎng)護等。對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、做好巡查記錄；載人電梯24小時 正常運行；確保消防設(shè)施

4、設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通； 容易危機人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；根據(jù)共 用設(shè)施類別不同，制定并落實巡查制度、維護保養(yǎng)制度、大中修工 程的驗收制度、收集有關(guān)技術(shù)資料。通過有序的工作使其達到功能 正常、暢通、達標(biāo)。要求每一項內(nèi)容均從工作計劃、實施方案、執(zhí) 行標(biāo)準(zhǔn)、實施效果四個方面闡述，量化執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)科學(xué)性和實 操性的高度統(tǒng)一。3. 環(huán)衛(wèi)綠化管理3.1環(huán)境：建立清掃保潔制度，小區(qū)內(nèi)實施全方位的保潔工作，無臟、舌L、 差現(xiàn)象，房屋立面、公共樓道及區(qū)內(nèi)道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)象。 每層放置統(tǒng)一的垃圾桶，居民的生活垃圾日產(chǎn)日清，及時清運，決 不允許產(chǎn)生二次污染現(xiàn)象。在狠抓環(huán)境管

5、理和培育業(yè)主環(huán)保意識的 前提下，我們將逐步推行對業(yè)主生活垃圾實施“三化”管理，即垃 圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，進行有效的垃 圾分流工作，使整個回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)。3.2衛(wèi)生：A. 定期消殺四害做到無滋生源。B. 區(qū)內(nèi)噪音污染源控制：噪音污染已是一個普遍存在的環(huán)保問題， 我們控制區(qū)內(nèi)噪音污染源的具體措施主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：a）進入小區(qū)車輛一律禁鳴喇叭，并限速行使。b）控制小商小販進入小區(qū)高聲喊叫。c）在前期裝修階段，嚴(yán)格規(guī)定裝修時間。d）對個別住戶生活產(chǎn)生的噪音，經(jīng)行及時的說服和教育。3.3綠化：在接管后，需安排專業(yè)的綠化工進行養(yǎng)護和管理，對 花卉、樹木根據(jù)其品種和

6、生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果； 定期組織澆灌，施肥和松土，做好防澇、防凍；定期噴灑藥物，無 病蟲害現(xiàn)象達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果，竭力營造一種清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，讓花更美、草更青。4. 安全管理事項：4.1確立治安重點一一加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控A. 人流控制一一對來訪人員須進行訪問登記，對外來裝修、搬運 人員采取辦理出入證管理，并交管理押金，對他們的活動范圍、活 動時間進行一定限制；對可疑陌生人采取追蹤、監(jiān)控的措施， 必要時進行身份驗證確認(rèn)后在進行處理。B. 物流控制 對裝修材料流動實施申報制、盤查制和登記制。尤 其是裝修物品的搬出須提出申報，護衛(wèi)員有責(zé)

7、任和義務(wù)對物資的 出入進行禮貌盤查；所有的物資流動實行登記放行手續(xù)。C. 車流控制一一小區(qū)內(nèi)設(shè)定車輛進出入口，以便于管理。運輸物 資進入小區(qū)的汽車要進行登記，記錄車主身份、車牌號、車型等 信息，針對實際情況，合理規(guī)劃行車路線，防止對綠化等公共場 所造成破壞。對汽車離開，實行登記放行手續(xù)。4.2治安防范一一“三崗”結(jié)合。全面防范實施“三崗結(jié)合，即巡 邏崗、門衛(wèi)崗、機動崗三崗聯(lián)合防范，著重安防點、線、面的配 合與行動”。盡快完善并發(fā)揮智能化監(jiān)控系統(tǒng)的安防優(yōu)勢，發(fā)揮技防在治安管理中的重要作用。4.3常規(guī)治安管理24我們擬采用封閉式管理。具體措施為：A. 為保安全，在小區(qū)出入口實施24小時值班，安全護

8、衛(wèi)人員小時巡查，重要部位實施 24小時監(jiān)控。B. 重要設(shè)施采取加鎖防范措施，防止投毒及水源二次污染事件的 發(fā)生。C. 護衛(wèi)值班人員要禁止小商小販進院，杜絕樓內(nèi)、院內(nèi)私設(shè)攤點、 廣告牌、廣告字畫、亂貼亂畫現(xiàn)象。D. 對外來探訪人員，建立詢問登記制度，登記時一定要做到禮貌 用語、文明用語、溫情服務(wù)。E. 流動崗與固定崗相結(jié)合，分別在上下班高峰期與平時正常期采 取不同的治安防范措施，確保停車場等重要部位的安全。F. 制定護衛(wèi)服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，遇突發(fā)事件能應(yīng)急處理。需制定詳盡 的小區(qū)突發(fā)火警火災(zāi)反應(yīng)預(yù)案以及刑事突發(fā)事件反映預(yù) 案，在預(yù)案中要求管理處全體員工增強對火警、火災(zāi)、刑事的 反應(yīng)能力，做到遇突發(fā)事件

9、不慌不忙，有步驟、有秩序地實施各 項緊急措施，確保業(yè)主的人身及財產(chǎn)安全。5. 交通車輛管理 ：為加強住宅區(qū)的交通管理，維護區(qū)內(nèi)交通秩序， 根據(jù)交管部門的有關(guān)法規(guī)，結(jié)合龍珠公寓的實際情況，實行嚴(yán)格控 管系統(tǒng)服務(wù)，堵疏結(jié)合的管理辦法。5.1小區(qū)內(nèi)的交通秩序、交通管理，由管理處負(fù)責(zé)，接受交管部門 指導(dǎo)，重大交通事故，車輛盜竊等移交管部門處理，管理處要積 極配合。5.2嚴(yán)禁機動車停放小區(qū)，所有業(yè)戶車輛均須駛?cè)胫付ㄍ＼嚨攸c。5.3小區(qū)設(shè)立門衛(wèi)24小時值班，特殊情況入?yún)^(qū)的機動車輛，實行 嚴(yán)格出入登記手續(xù)。5.4進入停車場的機動車駕駛員，要服從車管員的指揮，按指定地 點停放，自覺維護車輛秩序，停車程序按停車

10、場管理規(guī)定執(zhí) 行。5.5摩托車、自行車一律停放指定地點，其他地方不得亂停亂放。6. 檔案資料管理建立檔案室，實施現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、多元化、規(guī)范化、 經(jīng)?；取傲惫芾恚⑾鄳?yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資料 進行嚴(yán)格管理。6.1資料的收集堅持系統(tǒng)、完整的原則，根據(jù)實體資料和信息資料 的內(nèi)容，從實際需要出發(fā)，擴大信息資料的來源，從時間上講是 指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講 是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，大到房屋本體、公共設(shè)施，小到一樹 一木都有詳細(xì)的資料收集。6.2檔案資料的內(nèi)容：大體分為物業(yè)管理政策、法規(guī)資料，竣工驗 收資料、房屋的單體竣工圖、住戶檔案、裝修管理檔案、維

11、修檔 案、巡視記錄、運行記錄、運行檔案、投訴與回訪記錄、其他管 理服務(wù)活動記錄及檔案。6.3資料的歸檔管理，按照資料自身規(guī)律、聯(lián)系進行分類保存。根 據(jù)實際需要，龍珠公寓的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。 檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯并分柜保存，運用計算 機等先進的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電 腦儲存，便于查找和調(diào)用。三、相關(guān)流程：科學(xué)完善的流程是保證任務(wù)實現(xiàn)的重要因素之一，我司似對前 期介入采取以下流程。1. 接管驗收流程：1.1成立接管小組（由我司、村委代表、施工建設(shè)單位三方等組 成）；1.2確定查驗接管的設(shè)施設(shè)備內(nèi)容及方法與方式，并簽訂承接 查驗協(xié)議；1.3根

12、據(jù)相關(guān)資料對小區(qū)物業(yè)實際情況進行核對、落實、統(tǒng)編、 接管后再跟進驗收記錄問題點的復(fù)查工作。2. 業(yè)主入伙流程：2.1業(yè)主需先到村委會辦理身份確認(rèn)和相關(guān)事務(wù)處理后；2.2帶上村委會開具的收樓證明及相關(guān)材料到物業(yè)管理處辦理收 樓相關(guān)手續(xù)；2.3業(yè)主與物業(yè)公司簽訂：前期服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時管理規(guī)約、 消防安全責(zé)任書等文件；2.4繳納相關(guān)物業(yè)管理費，并對費用說明做好解釋工作；2.5由我司工程人員帶業(yè)主對房間進行查驗并做好相關(guān)備案；2.6協(xié)助業(yè)主解決相關(guān)問題，并發(fā)放房間鑰匙給業(yè)主；2.7業(yè)主簽定收樓確認(rèn)書，給業(yè)主辦理住戶門禁卡收樓完畢；3. 業(yè)主裝修流程：3.1填寫裝修申請書并提供相關(guān)證明材料；3.2審核

13、裝修公司營業(yè)證、質(zhì)資證和施工證件等資料；3.3簽訂房屋裝飾裝修服務(wù)協(xié)議、裝修承諾書和防治 白蟻協(xié)議等并告知相關(guān)規(guī)定；3.4繳納相關(guān)費用，發(fā)放裝修許可證及相關(guān)證件；3.5業(yè)主開工后，物業(yè)管理處對裝修公司進行巡查；3.6完工后業(yè)主、物業(yè)管理處人員及裝修公司三方在場，進行驗 收；確認(rèn)驗收合格退還裝修公司押金。四、管理承諾標(biāo)準(zhǔn)：序號指標(biāo)名稱指標(biāo)：1. 房屋零修、急修及時率 98%2. 維修工程質(zhì)量合格率 100%，維修工程質(zhì)量回訪率 100%3. 停車場完好率98%4. 重要機電設(shè)備完好率 95%，5. 化糞池、雨水井、污水井完好率 99% ;6. 清潔保潔率95% ;7. 綠化完好率90% ;8.

14、小區(qū)內(nèi)治安條件發(fā)生率1%。以下；9. 火災(zāi)發(fā)生率1%。以下；10. 違章發(fā)生與處理率 99% 發(fā)生率0.5%;11. 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 90% ;12. 業(yè)主投訴處理率100%，投訴回訪率98% ;13. 業(yè)主對物業(yè)管理滿意率 95%以上；五、管理四大系統(tǒng)：1. 擬建組織系統(tǒng)架構(gòu)以上管理架構(gòu)為垂直領(lǐng)導(dǎo)方式，物業(yè)公司通過自己的專業(yè)性， 提供科學(xué)的管理和服務(wù)，承擔(dān)風(fēng)險和責(zé)任。項目經(jīng)理對各項工作進 行協(xié)調(diào)與指導(dǎo)，由主管負(fù)責(zé)執(zhí)行，達到專業(yè)高效解決問題，快捷為 業(yè)主服務(wù)的目的。同時村委會及其代表與項目經(jīng)理平行，起到監(jiān)督 和建議物業(yè)公司不斷改善的效果。2. 運作程序系統(tǒng)我們注重于整體設(shè)計全面合理，各

15、項工作環(huán)節(jié)緊密銜接。在整 體動作過程中，始終堅持全過程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管 理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲 點。9XL鑫蘭物業(yè)龍珠公寓前期物業(yè)管理方案東莞市東茶山鎮(zhèn)下朗村3. 信息反饋系統(tǒng)龍珠公寓管理處在平時運作時，項目經(jīng)理既是指揮員，又是督 促檢查者，當(dāng)各項工作指令下達后，執(zhí)行機構(gòu)相應(yīng)開始運作，此時， 項目經(jīng)理就可以在信息反饋渠道中獲取信息，從而判斷其正確與否， 從中吸取經(jīng)驗，糾正錯誤，有效地克服了在工作中的盲目現(xiàn)象。4. 激勵系統(tǒng)激勵是管理處內(nèi)部對員工管理的主要方式。每個員工的個人權(quán) 利需要得到尊重并應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定 程度上獲

16、得經(jīng)濟效益和社會效益。思想工作機制重在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)動員工 的個人積極性，適時做好深入細(xì)致思想工作，其主要工作方式有與 員工談心，組織有益的集體活動和家訪等。獎懲機制應(yīng)以表揚獎勵為主，以處分為輔的原則，但獎懲要分 明，用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊伍，在獎勵類型上，我們堅持 以精神鼓勵為主，物質(zhì)獎勵為輔。六、物業(yè)費的構(gòu)成：根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 -粵價2010年1號物業(yè)服務(wù) 支出構(gòu)成一般包括以下部分：1. 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；3. 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4. 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5

17、. 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；7. 辦公費用；8. 管理費分?jǐn)偅?. 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；10. 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用， 單項花費在伍佰元（Y 500.元）以上的，超過 500元的部分由住宅 專項維修資金中計提，不計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。伍 佰元以下的由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。七、費用測算明細(xì)（顧問制）：1.收入測算管理費收入按收繳率的95%測算；車位岀租率按70%計算序 號收入項目收費 數(shù)量單 位收 費 標(biāo) 準(zhǔn)單位月預(yù)算收入 （元）年預(yù)算收入（兀）所占比率1管理費住宅40000m

18、21.3元/m2 月49400592,80079.66%商鋪2200m22.6元/m2 月543465,2082停車 位地上400個50個.元/月14,000168,00020.34%總合計：68,834826,0082.支出項目測算：（見顧問制附件一）八、合作愿景：以上管理方案的說明，希望能夠更好地協(xié)助貴處管理好小區(qū)， 為業(yè)主帶來方便。同時我司也希望借助這個平臺，通過較好地配合 村委會的工作，進一步展現(xiàn)公司的實力與品牌推廣；若選擇與我司 共同管理，貴處將不再聽到客戶的合理投訴、且降低管理風(fēng)險，提 升服務(wù)質(zhì)量；我司會全力配合貴處的工作，共創(chuàng)美好未來！愿：15鑫蘭物業(yè)管理有限公司敬上2015年3月18日ww于于u系統(tǒng)的設(shè)計與研究|EEPROM的工藝和制程方法及對良率的影響研究 究STR）調(diào)節(jié)器P協(xié)議棧的實現(xiàn)采集與處理技術(shù)的研究矚式濁度器的實持控制面板的研制dog三三一三于片于C掘研制H線切割機床短循環(huán)走絲方式研究 用研究研制 究儀勺和制制用系統(tǒng)的研制匕砧 ttT巨H-ripT 三單單B基基提基B基基基1基