北京南銀大廈管理公約書

1、北京南銀大廈管理公約書第一條 總則1.1 立約雙方為：甲方：北京南銀大廈物業(yè)發(fā)展有限公司乙方：1.2 為使北京南銀大廈（下稱“大廈”）實(shí)行健全有效的管理，保障大廈各單位業(yè)主、商業(yè)用戶的合法權(quán)益，甲、乙雙方特訂立本公約書。1.3 本公約書的一切條款和條件，對(duì)甲、乙雙方的受讓人、繼承人、受贈(zèng)人、借用人、抵押權(quán)人、受托人等均具有同等法律約束力。第二條 物業(yè)管理2.1 甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司（二者以下統(tǒng)稱“大廈管理者”）將全權(quán)負(fù)責(zé)大廈的管理。2.2 大廈管理者代為管理的事項(xiàng)包括但不限于下述各項(xiàng)：2.2.1 定期維護(hù)；2.2.2 機(jī)電維修；2.2.3 安全保衛(wèi)服務(wù)；2.2.4 公共部分清潔衛(wèi)生服務(wù)

2、；2.2.5 生活服務(wù)（水、電、郵政、電話服務(wù)）；2.2.6 環(huán)境綠化及公共設(shè)施管理。2.3 大廈管理者有權(quán)制定及修改涉及大廈的維修、使用、管理、服務(wù)等的公約、規(guī)則、規(guī)定等有關(guān)文件（包括本公約書），乙方同意應(yīng)大廈管理者的要求隨時(shí)簽署并嚴(yán)格遵守該等文件。2.4 乙方同意按大廈管理者的要求按時(shí)足額交納管理費(fèi)，用以支付下列開支：2.4.1 管理及維修大廈所需的員工的薪金、獎(jiǎng)金、福利金及其它同類開支；2.4.2 管理及維修大廈所需的物料及設(shè)備費(fèi)用；2.4.3 公用地區(qū)及公共設(shè)施之水、電及其它同類費(fèi)用；2.4.4 公用地區(qū)及公共設(shè)施之保險(xiǎn)費(fèi)用；2.4.5 大廈所設(shè)之后備發(fā)電機(jī)的運(yùn)作及維修費(fèi)用；2.4.6

3、 環(huán)境綠化、安全保衛(wèi)服務(wù)、公共部分清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)用；2.4.7 郵電服務(wù)費(fèi)用；2.4.8 其他合理費(fèi)用（包括大廈管理者的合理報(bào)酬）。管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)將按收取時(shí)北京市同等檔次寫字樓的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合大廈具體情況計(jì)算確定。2.5 乙方同意按大廈管理者的要求按時(shí)足額繳納水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、停車場管理費(fèi)（在乙方租用停車場的情況下），以及其他各種特約或?qū)ｍ?xiàng)服務(wù)費(fèi)用。 該等費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)將按北京市有關(guān)主管部門的規(guī)定或市場行情計(jì)算確定。2.6 大廈管理者將委派足夠的稱職的管理人員以保證大廈之管理質(zhì)量，為乙方提供優(yōu)良的服務(wù)。2.7 大廈管理者將定期或不定期地征求乙方意見，并歡迎具名投訴以期改善管理和服務(wù)。2.8

4、 乙方須按大廈管理者要求之時(shí)限繳付其應(yīng)付之管理費(fèi)及其他費(fèi)用。若乙方未能于該時(shí)限到期之日起十五天內(nèi)付清該等費(fèi)用，則大廈管理者有權(quán)采取以下方式追索乙方欠交的費(fèi)用及利息，并收取為采取該追索方式而額外支出之費(fèi)用。2.8.1 將乙方所擁有或使用之單元的水、電、煤氣等供應(yīng)或服務(wù)中斷；2.8.2 向北京市房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)，在乙方欠交的費(fèi)用、利息、額外費(fèi)用未全部繳清前，禁止乙方轉(zhuǎn)讓其所擁有或使用的單元的產(chǎn)權(quán)或（和）使用權(quán)；2.8.3 向北京市人民法院起訴，要求乙方償付全部款項(xiàng)；2.8.4 向北京市人民法院申請(qǐng)將乙方之單元出售，以償還乙方所欠交之款項(xiàng)；2.8.5 依中國和北京市有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，大廈管理者

5、可采取之其他追索方式。2.9 乙方需在大廈交付使用或于大廈管理者要求時(shí)向大廈管理者繳付管理基金和管理費(fèi)按金。2.9.1 管理基金的數(shù)額將由大廈管理者依據(jù)公平、合理、有效的原則并參照市場行情計(jì)算確定，乙方需依據(jù)大廈管理者的要求將該基金一次性付請(qǐng)。該基金將用于大廈公共設(shè)施的安裝、修繕和更換，以及用于與大廈之管理、維修有關(guān)之任何開支。該基金將不予退還并不可轉(zhuǎn)名。2.9.2 管理費(fèi)按金的數(shù)額將由大廈管理者依據(jù)公平、合理、有效的原則并參照市場行情計(jì)算確定，乙方需依據(jù)大廈管理者的要求將該基金一次性付清。大廈管理者有權(quán)用該按金預(yù)先抵付乙方欠交的管理費(fèi)用，惟該種抵付并不免除乙方應(yīng)繳付全部管理費(fèi)用的義務(wù)。該按金

6、將不予退還，但在乙方轉(zhuǎn)讓其業(yè)權(quán)并通知大廈管理者的情況下，該按金可以轉(zhuǎn)移到新業(yè)主名下。2.10 如大廈管理者征收的管理費(fèi)用未足支付管理及維修大廈之開支，則大廈管理者可向乙方及其他單位之業(yè)主收取補(bǔ)充費(fèi)用；如大廈管理者將收取之管理費(fèi)用在支付管理及維修大廈之開支后尚有余額，則大廈管理者需將余額轉(zhuǎn)入下一年度的管理費(fèi)用。2.11 乙方同意遵守本公約之各項(xiàng)條款，如有違反并致甲方或其他用戶權(quán)益受損時(shí)，乙方需負(fù)責(zé)賠償損失。2.12 乙方轉(zhuǎn)讓其業(yè)權(quán)時(shí)，其必須保證新受讓人應(yīng)于進(jìn)入前與大廈管理者簽妥管理公約書，并由新受讓人繳納管理基金及其他有關(guān)之費(fèi)用。2.13 乙方同意大廈管理者可依據(jù)國家有關(guān)部門公布的價(jià)格調(diào)整指數(shù)或

7、市場行情等有關(guān)具體情況調(diào)整管理費(fèi)用、管理基金、管理費(fèi)按金及其他費(fèi)用的數(shù)額。2.14 乙方同意忠實(shí)履行和嚴(yán)格遵守大廈管理者制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。2.15 因管理及維修大廈之需要，大廈管理者有權(quán)要求乙方允許有關(guān)人員進(jìn)入有關(guān)單元進(jìn)行有關(guān)工作。2.16 乙方保證所購單元內(nèi)部無任何蟲害，如果發(fā)生蟲害，乙方須及時(shí)通知大廈管理者，由大廈管理者安排滅蟲工作。第三條 管理?xiàng)l例3.1 大廈及其所占土地（包括但不限于大廈的主建筑物、附屬建筑物及有關(guān)公共設(shè)施）將由大廈管理者全權(quán)負(fù)責(zé)管理，并由大廈管理者獨(dú)家決定其管理方式。3.2 大廈管理者將負(fù)責(zé)對(duì)大廈風(fēng)、水（包括冷水和熱水）、電等的管理，并另行制定詳細(xì)管理規(guī)定。3.3

8、乙方需保證其所購單元保持良好狀態(tài)，而不能令其單元失修。如遇問題時(shí)，乙方應(yīng)及時(shí)與大廈管理者聯(lián)系處理。3.4 大廈管理者將保持大廈處于良好狀態(tài)，及時(shí)檢查和修繕各項(xiàng)缺陷。但由于大廈管理者力所不能及的原因，而使大廈內(nèi)任何設(shè)施的正常運(yùn)行受阻或有關(guān)供應(yīng)、服務(wù)中斷，則大廈管理者不負(fù)賠償乙方損失的責(zé)任。3.5 甲方對(duì)大廈有命名權(quán)和名稱修改權(quán)。3.6 大廈管理者有權(quán)對(duì)大廈的天花板、地板、以及外墻的設(shè)計(jì)安裝等進(jìn)行必要的整修更新。3.7 倘若乙方的業(yè)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，則乙方需及時(shí)書面通知大廈管理者。乙方有義務(wù)支付在此項(xiàng)轉(zhuǎn)移生效之前的所有管理、服務(wù)等費(fèi)用，但不再承擔(dān)在該項(xiàng)轉(zhuǎn)移生效后支付管理費(fèi)用等的義務(wù)。3.8 大廈管理者享

9、有大廈外墻、頂層及其他地方安裝或改裝廣告的權(quán)利。乙方及其他人員不得私自在所購房產(chǎn)及大廈外部或頂部展示或樹立任何文字、標(biāo)記或廣告，不得安裝遮棚或其他突出物，乙方不得自行安裝和使用烹飪、空調(diào)和采暖等設(shè)備。3.9 乙方不得在所購房產(chǎn)的地面上，放置超過規(guī)定荷載的物品，在將重物搬進(jìn)所購房產(chǎn)之前，乙方應(yīng)通知大廈管理者。大廈管理者保留規(guī)定所有保險(xiǎn)柜及其它重物之重量和合理放置的權(quán)力，以便使荷載適當(dāng)且分布均衡。乙方搬進(jìn)的專業(yè)機(jī)具和機(jī)械設(shè)備須放置在適當(dāng)?shù)闹挝锷希浒仓脩?yīng)按大廈管理者的要求足以防止震動(dòng)、噪音以不干擾其他用戶。3.10 甲、乙雙方都有義務(wù)為其所有房產(chǎn)保險(xiǎn)、險(xiǎn)別由甲、乙雙方各自決定。保險(xiǎn)金額由甲、乙雙

10、方按期支付，以保證該保險(xiǎn)的持續(xù)有效性，因出現(xiàn)損失而收到的保險(xiǎn)賠償金，將用于補(bǔ)償該項(xiàng)損失。乙方如購買甲方已經(jīng)保險(xiǎn)的房產(chǎn)，應(yīng)辦理保險(xiǎn)過戶手續(xù)。乙方應(yīng)支付甲方先期為其所購房產(chǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，并保持房產(chǎn)保險(xiǎn)的連續(xù)有效性。3.11 室內(nèi)裝修及裝修守則：3.11.1 大廈的室內(nèi)裝修應(yīng)本著便于管理、統(tǒng)一裝修風(fēng)格及防火、安全、清潔的原則進(jìn)行。3.11.2 乙方欲對(duì)其所購房產(chǎn)進(jìn)行室內(nèi)裝修，應(yīng)事先書面告知大廈管理者，并由大廈管理者安排其指定的裝修公司（下稱裝修商）對(duì)乙方所購房產(chǎn)進(jìn)行室內(nèi)裝修。乙方應(yīng)與裝修商就室內(nèi)裝修事宜簽署裝修承包合同。3.11.3 乙方可與裝修商協(xié)商確定裝修方案和裝修材料等。但該設(shè)計(jì)方案需在不

11、影響大廈建筑結(jié)構(gòu)的情況下方可實(shí)施，而裝修材料則應(yīng)根據(jù)市政規(guī)則和大廈統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)由乙方在大廈管理者推薦界定的裝修材料種類范圍內(nèi)選定。3.11.4 乙方進(jìn)行室內(nèi)裝修所需的一切費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。3.11.5 在裝修開始之前，乙方（或由其裝修商）需書面通知大廈管理者乙方現(xiàn)場監(jiān)工人員及裝修設(shè)計(jì)方案、裝修材料、施工圖樣等。大廈管理者將保留要求乙方進(jìn)行必要更改的權(quán)利，惟該權(quán)利之行使需基于為了遵守法規(guī)、政策或?yàn)榱撕虾跤嘘P(guān)部門之統(tǒng)一要求或?yàn)榱舜髲B之公共利益等合理目的。3.11.6 裝修廢料及垃圾必須移至大廈管理者指定地點(diǎn)，并由乙方或裝修商負(fù)責(zé)清理運(yùn)走。裝修時(shí)之送貨車輛需遵照大廈管理者的指示?？?。3.11.7

12、裝修人員收工前應(yīng)確保沒留下任何火種方可離去。3.11.8 裝修時(shí)間按北京南銀大廈裝修守則執(zhí)行，如需超時(shí)須事先通知大廈管理者另做安排。3.11.9 裝修時(shí)應(yīng)盡量減少噪音與異味，如經(jīng)營項(xiàng)目需要，則須加裝隔音防臭裝置，并在經(jīng)大廈管理者勘查后予以啟用。3.11.10 裝修時(shí)不得將大廈的消防系統(tǒng)部分給予遮蔽或阻塞，公共場所及走道禁止堆放工具及材料，其工具及材料應(yīng)由乙方或裝修商自行保管，如有失竊，大廈管理者概不負(fù)責(zé)。3.11.11 裝修施工進(jìn)行中若損及大廈原設(shè)計(jì)中的水、電、氣等管道，而致使漏水、漏氣等而損及甲方或其他業(yè)主權(quán)益時(shí)，應(yīng)根據(jù)責(zé)任所在由乙方或裝修商負(fù)責(zé)修理，其修理費(fèi)用由乙方或裝修商支付。3.11.

13、12 所有裝修時(shí)的材料廢品須于裝修完成后三天內(nèi)清理完畢，逾期由大廈管理者派員清理，其費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。3.11.13 電話接線盒、公共天線、原始設(shè)計(jì)的水電管道不得因室內(nèi)裝修而更改位置或封閉，以免影響日后正常檢修工作。3.12 除大廈管理者指定的垃圾收集處外，乙方不得在其所購房產(chǎn)外放置垃圾或?qū)⒗鴴伋龃巴狻?.13 乙方所購房產(chǎn)僅作辦公用途，不得改作住宅或其他用途。3.14 乙方不得在其所購房產(chǎn)內(nèi)飼養(yǎng)家禽或動(dòng)物。3.15 乙方有權(quán)將其物業(yè)抵押、出租、轉(zhuǎn)讓、出售或贈(zèng)與等，但乙方須事先通知大廈管理者，乙方該物業(yè)的所有受讓人、使用人均須遵守本公約之規(guī)定。3.16 若乙方違反本公約之規(guī)定，則大廈管理者有權(quán)

14、對(duì)其勸告、警告、并有權(quán)采取積極的法律行動(dòng)或其他有效措施，以制止乙方的違規(guī)行為。第四條 公共區(qū)域與設(shè)施的管理規(guī)定4.1 大廈的公共區(qū)域與設(shè)施系指大廈內(nèi)之門廳、樓梯、電梯、通道、會(huì)所、馬路、公園、地臺(tái)、天臺(tái)、外墻等任何供大廈業(yè)主共同使用之地區(qū)及設(shè)施。除已在預(yù)售契約中出售予乙方及其他業(yè)主的共有共用部分外，甲方擁有該等區(qū)域與設(shè)施的產(chǎn)權(quán)。4.2 乙方及其他業(yè)主均有權(quán)使用大廈公共區(qū)域與設(shè)施，但須愛護(hù)使用，并保持清潔與環(huán)境衛(wèi)生，而不得在公共區(qū)域與設(shè)施外堆放或留置箱物、家具、垃圾等，不得阻塞或妨礙該等地域的通行或使用。4.3 甲方有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況更改公用地區(qū)及設(shè)施之土地使用方式及設(shè)置。4.4 大廈所有電梯由大

15、廈管理者負(fù)責(zé)定期保養(yǎng)，乙方搬運(yùn)家具或運(yùn)送其他貨物時(shí)應(yīng)走貨梯，并不得超載及擦壞內(nèi)壁，否則所有損壞由乙方賠償。4.5 電報(bào)、信件、包裹等由大廈管理者安排工作人員負(fù)責(zé)統(tǒng)一收發(fā)。4.6 停車場采用24小時(shí)車輛管制，各車輛進(jìn)出停車場時(shí)，應(yīng)遵守指示標(biāo)志及減速慢行，并按分配位置停放。4.7 公共用水、電管理將本著厲行節(jié)約，減少浪費(fèi)的原則，實(shí)行嚴(yán)格管理。4.8 大廈內(nèi)各項(xiàng)公共設(shè)施、設(shè)備如因超過使用年限或遭受重大損壞或公共設(shè)備須更新裝置與修繕時(shí)，其費(fèi)用應(yīng)依樓層總面積由乙方或其他所有者按其所占大廈所有權(quán)的百分比率分擔(dān)。第五條 公共守則5.1 環(huán)境衛(wèi)生5.1.1 不得在公共場所隨地吐痰或丟棄果皮紙屑、煙蒂與廢物或任

16、意放置空箱等雜物。5.1.2 應(yīng)將垃圾放入塑料垃圾袋內(nèi)密封，放置于大廈管理者指定地點(diǎn)，由大廈管理工作人員按時(shí)清理。5.1.3 清洗茶具時(shí)，不得將茶葉等雜物傾倒于排水管道口以免雜物堵塞排水管。5.2 防災(zāi)及公共安全5.2.1 各業(yè)主均不得堵塞防火通道及門窗，不得任意破壞一切消防設(shè)備和控制設(shè)施。5.2.2 使用電梯時(shí)，要小心輕放，嚴(yán)禁人數(shù)超載及載用粗重物品，大廈電梯采用自動(dòng)控制，業(yè)主使用電梯應(yīng)共同愛護(hù)，保持清潔，禁止在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、張貼任何標(biāo)語告示牌等。5.2.3 各業(yè)主均不得在樓頂電機(jī)房和其它重要公共設(shè)施場所堆積雜物，以確保整個(gè)大廈的安全。5.3 防盜與安全：5.3.1 大廈內(nèi)各項(xiàng)公共設(shè)備除

17、大廈管理者有義務(wù)派警衛(wèi)人員隨時(shí)巡查外，乙方及其他各業(yè)主應(yīng)共同維護(hù)看管。乙方外出前，應(yīng)檢查自已的門窗是否關(guān)妥，以防被盜。如遇意外情況發(fā)生，應(yīng)采取必要措施并立即通知大廈管理者之工作人員。5.3.2 乙方如遇歹徒潛入時(shí)，應(yīng)盡量注意歹徒相貌與特征、身高、身材、服裝、口音、膚色等，并及時(shí)向大廈安全保衛(wèi)人員報(bào)警。5.3.3 乙方應(yīng)隨時(shí)注意檢查門鎖，如發(fā)現(xiàn)被盜應(yīng)立即報(bào)案，并通知大廈管理者，切勿移動(dòng)現(xiàn)場任何物件，以保護(hù)好現(xiàn)場等候警方到場處理。5.3.4 如遇火警時(shí)，應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，不可慌亂，立即向大廈管理者之工作人員報(bào)警，并立即敲碎裝設(shè)在樓梯通道里的火警警鐘玻璃。5.3.5 乙方如遇斷電等情況，需盡快通知大廈管理

18、人員前來查明原因。5.3.6 乙方應(yīng)在暴風(fēng)雨來臨之前采取一切適當(dāng)措施防止玻璃吹破，以免引起危險(xiǎn)。5.4 槍支彈藥、易燃易爆物品管理： 乙方不得在所購房產(chǎn)內(nèi)存放（也不允許他人私自存放）武器、彈藥、硝石、火藥、火油或其它易爆易燃危險(xiǎn)品。5.5 乙方不得在所購房產(chǎn)內(nèi)時(shí)行違反中華人民共和國法律及不道德的活動(dòng)。第六條 意外事故發(fā)生 乙方所購房產(chǎn)由于地震、雷電、戰(zhàn)爭、爆炸等不可抗力而遭到嚴(yán)重?fù)p壞時(shí)，甲方不負(fù)責(zé)賠償。如所購房產(chǎn)毀壞到乙方無法使用時(shí)，自毀壞之日起免收管理費(fèi)和公用面積的保險(xiǎn)費(fèi)；如乙方重新修復(fù)所購房產(chǎn)，自修竣之日起，恢復(fù)收取管理費(fèi)等費(fèi)用。第七條 本公約的爭議及其它：7.1 遲延費(fèi): 乙方應(yīng)按照本公約之規(guī)定向大廈管理者支付管理基金、管理費(fèi)按金、管理費(fèi)用及其他款項(xiàng)。如逾期交納則加收遲延費(fèi)，逾期七天以上，每