江蘇鎮(zhèn)江市金港廣場項目銷售初案

1、金港廣場金港廣場 項目銷售初案項目銷售初案 鎮(zhèn)江概況鎮(zhèn)江概況 鎮(zhèn)江市地處江蘇省西南部，長江下游南岸。東南接常州市，西鄰南京市，北 與揚(yáng)州市、泰州市隔江相望。全市土地總面積3843平方公里，占全省3.74%。 全市戶籍人口266.58萬人，其中市區(qū)62.82萬人。市現(xiàn)轄丹陽、句容、揚(yáng)中三 市，丹徒、京口、潤州和新區(qū)（省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）。 鎮(zhèn)江臨江近海，水陸交通極為便利。鎮(zhèn)江為國家級水路主樞紐和省級 公路主樞紐城市。世界聞名的“黃金水道”長江和京杭大運(yùn)河在 此交匯，滬寧高速公路、京滬鐵路、滬寧二級公路穿市而過。104、 312國道和101、218、222、224、321省道構(gòu)成鎮(zhèn)江與外省、市連接 的

2、公路網(wǎng)絡(luò)。距南京祿口國際機(jī)場90公里,距常州機(jī)場40公里。2001 年全市港口吞吐量2697萬噸。蘇南運(yùn)河鎮(zhèn)江段42.6公里，是全國第一 條國家級文明樣板航道，四級標(biāo)準(zhǔn)，可常年通行500噸級船隊。鎮(zhèn)江 口岸為國家一類對外開放口岸，海關(guān)、商檢、衛(wèi)檢、動植檢等查驗(yàn)機(jī) 構(gòu)齊全。 今天的鎮(zhèn)江充滿靈氣和活力，它是中國優(yōu)秀旅游城市、中國環(huán)保模范城市， 國家衛(wèi)生城市和全國社會治安綜合治理優(yōu)秀地市，是長江三角洲最具發(fā)展?jié)?力的城市之一，也是長江三角洲最適宜人居的城市之一。 大港新區(qū)大港新區(qū) 在鎮(zhèn)江市東郊，北臨浩蕩長江，東依巍巍圌山，座落著一座風(fēng)景秀麗的江南 古鎮(zhèn)大港鎮(zhèn)?？脊虐l(fā)掘證明大港遠(yuǎn)在西周年代就有人類居住

3、，1954年寶國 “宜侯矢簋”在這里重見天日，有力地證明這里正是悠悠三千年吳文化的發(fā) 源地。這里物畫天寶，人杰地靈，蘊(yùn)含著深厚的文化底蘊(yùn)。 大港鎮(zhèn)現(xiàn)有行政村19個，總?cè)丝诩s6萬人，常住人口約2.6萬人，占地48平方 公里。這里資源豐富，占盡了蓬勃商機(jī)之地利；這里發(fā)展迅速，國家和省市 領(lǐng)導(dǎo)高度關(guān)心；這里環(huán)境優(yōu)越，積聚了世界各地的投資。 近年來，大港鎮(zhèn)以跨越發(fā)展，富民強(qiáng)鎮(zhèn)為主題，以招商引資為第一要務(wù)，經(jīng) 濟(jì)總量有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。2003年大港鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值近7億元，財政 收入近1700萬元，工業(yè)銷售額近5億元，實(shí)現(xiàn)利稅近3000萬元。全鎮(zhèn)目前共 有各類企業(yè)三百多家，已初步形成了造紙、工程塑料、

4、化工、精密鑄件等為 主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 圍繞沿江大開發(fā)的戰(zhàn)略機(jī)遇，按照鎮(zhèn)江市委、市政府將大港定位為生態(tài)新城、 新型港城、工業(yè)城的規(guī)劃目標(biāo)，大港鎮(zhèn)人民有信心以更快的改革步伐，更高 的工作熱情，力爭通過3-5年時間的努力，將大港建設(shè)成人民安居樂業(yè)，社會 事業(yè)不斷進(jìn)步，率先步入小康社會的江南名鎮(zhèn)。 大港樓市大港樓市 房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展加快了中國城市化進(jìn)程，城市化進(jìn)程不斷加速反過來又 促進(jìn)了中國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展兩者的相互依存性達(dá)到了空前的高度。 新政以來，鎮(zhèn)江樓市與國內(nèi)許多城市一樣，陷入相對低谷，在鎮(zhèn)江各大房產(chǎn) 版塊中，有一個版塊卻逆市放量的繁榮景象，成為低迷樓市中的一道獨(dú)特風(fēng) 景，它就是“大港版塊”

5、。 大港樓市的繁榮是建立在大港地區(qū)今年來城市化進(jìn)程正在加速這一前 提下，是鎮(zhèn)江市化進(jìn)程的一個縮影樓市的發(fā)展具有很強(qiáng)的啟迪意義。 大拆遷帶來大發(fā)展大機(jī)遇，隨著新區(qū)城市化建設(shè)的加快，港區(qū)的夜晚 也由過去的“星星之火”變成了“七彩霓虹”。大拆遷明顯改變了城 市的面貌，拉開15平方公里的發(fā)展框架。 今日的大港，是活力四射的大港，正成為鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)的活力之源、希望 之星。行走在上升通道中的大港城市，亦城市的活力之源、希望之星。 當(dāng)然，除了活力與希望，它還應(yīng)該給人們以足夠的啟迪。 我們樓盤的特點(diǎn)我們樓盤的特點(diǎn) 本案位于鎮(zhèn)江新區(qū)，地處新城區(qū)內(nèi)最為黃金地段的金港大 道與通港路的交匯處。本案為集商務(wù)辦公、休閑商業(yè)于

6、一 體的商貿(mào)中心，為云集于周邊的諸多國際知名企業(yè)提供了 一個良好的商務(wù)休閑場所。 金港大道寬60米，直通鎮(zhèn)江市中心；通港路連接港口碼頭， 交通十分便利。相信不久的將來會成為大港人流最集中的 場所。金港廣場作為國際商業(yè)平臺必將帶動大港的經(jīng)濟(jì)發(fā) 展。 效果圖：整體規(guī)模 新區(qū)樓盤簡介新區(qū)樓盤簡介 銀山鑫城 金港花園 海德公園 港南花苑及綜合農(nóng)貿(mào)市場 出口加工區(qū)配套服務(wù)中心 凱悅山莊 銀山鑫城銀山鑫城 該案位于鎮(zhèn)江市新區(qū)-大港，金港大道南側(cè)、港中路西側(cè)。小區(qū)建筑 面積將近50萬平方米，一期已全部入住。二期玫瑰苑也于去年8月18 日盛大開盤。 在次月就獲得鎮(zhèn)江銷售冠軍，在統(tǒng)計中發(fā)覺樓盤銷售的基本上是80

7、平 方米左右的兩房，第二、三名同樣是新區(qū)的樓盤，銷售的房型差不多。 說明在大港地區(qū)的居民很青睞兩房這種房型，現(xiàn)在該樓盤的銷售平均 價格1850元/平方米，剩下的三房房型較多，總套數(shù)547套，還剩317 套。 住宅下商鋪均價2500元/平方米3500元/平方米。一期入住商鋪的經(jīng) 營者寥寥無幾，租金在0.30元/平方米。他也有自己的商業(yè)廣場，面積 也是很大，基本上看來開發(fā)商會已先租后賣的方式銷售該廣場。該樓 盤的品質(zhì)也較低，一期基本以動遷居民為主。 金港花園金港花園 本案位于趙聲路與東豐路交匯處，該案規(guī)模較小，總建筑 面積約60000平方米，整個小區(qū)是以多層住宅和雙層商鋪 結(jié)合成的綜合性社區(qū)，一期

8、住宅現(xiàn)已交付，入住的居民不 是很多。二期正在銷售過程中，現(xiàn)開出的均價為2000元/ 平方米，在去化的速度上較為緩慢，因?yàn)榱粝碌姆吭匆匀?房為主。 商鋪的銷售在一期已完畢，平均價格在4000元/平方米左 右，面積在100平方米左右，不能經(jīng)營餐飲類。優(yōu)勢在于 該案靠近大港老區(qū)，配套設(shè)施都比較齊全，人氣也比較足。 基本售房對象以大港本地居民為主，工業(yè)區(qū)職工為輔。投 資客較少。 海德公園海德公園 海德公園坐落于鎮(zhèn)江大港新區(qū)的行政中心西側(cè)新區(qū)中 心地段。位于銀河路、趙聲路、通港路和金港大道之間。 規(guī)劃總用地500畝，擬建一個高檔的住宅社區(qū)，含獨(dú)立別 墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、多層公寓、酒店式公寓等多種 形

9、式住宅及社區(qū)景觀商業(yè)街，該社區(qū)配套設(shè)施齊全，區(qū)內(nèi) 有雙語幼兒園、超市、大型會所和其他服務(wù)配套公建。該 案還未銷售，正在做著積累客戶和摸索市場的前期銷售準(zhǔn) 備工作，該案整體定位較高，準(zhǔn)備打造出新區(qū)第一個高檔 住宅社區(qū)。 海德公園海德公園 前期廣告較多，面也較廣，在市民中已經(jīng)留下了很深的印象和良好的 口碑。他們的銷售采取了會員卡的方式，有會員卡客戶買房可便宜住 宅（2萬）疊加（4萬）聯(lián)體（6萬），以讓利給客戶的原則，吸引了 不少客戶在去年年末前來排隊買卡。開發(fā)商這樣做，一是了解客戶的 心理價位，二是積累了不少的準(zhǔn)客戶。為一期開盤做好充分的準(zhǔn)備工 作。一期的銷售的房屋總計179套，其中3幢多層90戶

10、、6幢疊加52戶、 9幢聯(lián)排37戶。 主力住宅面積為兩房86平方米和三房的115平方米為主，將在今年10 月份交付使用。從銷售員口中得知，一期開盤住宅平均價格在1800 1900元/平方米，疊加別墅在2500元/平方米。聯(lián)排別墅在3000元/平 方米，這個價格與周邊普通樓盤相差不多，在相差不多的情況下，品 質(zhì)又這么高，客戶一定會選擇海德。開發(fā)商的造勢應(yīng)該是成功的，策 略也是正確的：低開高走。所以說海德銷售的好壞，也直接關(guān)系著我 們的銷售情況。 港南花苑及綜合農(nóng)貿(mào)市場港南花苑及綜合農(nóng)貿(mào)市場 該案位于大港老區(qū)，趙聲路與吉祥街交匯處。該社區(qū)的總建筑面積約40萬平 方米，本樓盤品質(zhì)較低，但配套較為齊全

11、。一、二期房屋已順利交付（基本 以動遷居民為主）。該案于2005年9月推出三期吉祥苑，總共推出六幢多層 和小區(qū)沿街兩層商鋪，總套數(shù)367套，房型面積以兩房為主，2/2約95平方米 左右。已去化了194套，該案的去化速度還算可以。 因?yàn)樵谕悩潜P中價格最低平均價格1780元/平方米，主要客源以大 港本地居民為主。住宅樓下的商鋪均價3500元/平方米，兩層面積約 100平方米，銷售的不是很好，關(guān)鍵開發(fā)商在該樓盤對面建造了一個 綜合農(nóng)貿(mào)市場，該市場以小面積為主，市場外圍一圈是產(chǎn)權(quán)商鋪、市 場內(nèi)是功能區(qū)劃分好的攤位（無產(chǎn)權(quán)）。開發(fā)商采用的銷售方式是： 1、前三年包租沒，累計24%租金回報，未開業(yè)已盈利

12、。2、前三年市 場管理費(fèi)全免，無任何經(jīng)營成本。3、五年后開發(fā)商可原價回購。 這樣不論給經(jīng)營者還是投資者都吃了顆定心丸，一個穩(wěn)賺不陪的生意?？倲?位數(shù)262個，該攤位平均價格5000元/平方米，總價很低，很適合投資，周邊 也缺少一個這樣比較正規(guī)的農(nóng)貿(mào)市場。 出口加工區(qū)配套服務(wù)中心出口加工區(qū)配套服務(wù)中心 鎮(zhèn)江出口加工區(qū)配套服務(wù)中心融大型酒店、高檔辦公、商 務(wù)中心及時尚公寓于一體。該案位于通港路，總規(guī)劃面積 12000平方米。 該中心商鋪一期已銷售完畢，兩層均價4000元/平方米。 住宅樓面積為90平方米左右，價格在1800元/平方米左右， 還未銷售，大概在三月底開盤。對本案的銷售價格的制定 上帶來

13、可比性。 凱悅山莊凱悅山莊 該案位于通港路79號。樓盤總建筑面積約10萬平方米，一 個高檔的純別墅社區(qū)，在大港是不多見的。該樓盤由商務(wù) 別墅、渡假別墅、聯(lián)體別墅、商鋪和酒店式公寓所組成。 現(xiàn)在該案已是現(xiàn)房，但還未銷售?，F(xiàn)推出的商務(wù)別墅平均 價格在4800元/平方米，單套面積都在600平方米左右，都 較大。 渡假別墅平均價格在6300元/平方米，單套面積都在300平 方米左右。離別墅不遠(yuǎn)的地方，有兩幢酒店式公寓，該公 寓全裝修，由開發(fā)商交給上海錦江集團(tuán)統(tǒng)一管理，也能保 證客戶投資有相應(yīng)的回報，現(xiàn)公寓價格還未定。在趙聲路 上有兩塊集中的商鋪，形態(tài)都是以兩層為主的，面積在 150平方米左右，可經(jīng)營餐

14、飲?，F(xiàn)還未定價。 金港廣場的整體銷售思路金港廣場的整體銷售思路 整體包裝、整體推廣整體包裝、整體推廣 本案定位于國際社區(qū)、商業(yè)、商務(wù)為主，是大港新區(qū)的商 業(yè)地標(biāo)。集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀賞、旅游、辦公 于一體的商貿(mào)中心。全面整合大港新區(qū)的商業(yè)版圖，打造 國際一流品牌。 商務(wù)公寓商務(wù)公寓 本案商務(wù)公寓定位較高，主要針對園區(qū)高級白領(lǐng)及政府官 員等。國際知名物業(yè)公司進(jìn)駐本案，提供較好的物業(yè)管理。 同時伴有商務(wù)辦公配套設(shè)施（健身房、商務(wù)中心、會議中 心、西餐廳及休閑設(shè)施）。給客戶高檔次的享受。 同步對配套商業(yè)（一期）及其他物業(yè)（酒店、同步對配套商業(yè)（一期）及其他物業(yè)（酒店、 大賣場）進(jìn)行招商大賣場

15、）進(jìn)行招商 由于商業(yè)面積較大，一些較大的商鋪采取先租后售的方式， 進(jìn)行針對性的招商。引進(jìn)一家上海較大的賣場如（麥德龍、 家樂福、樂購）等，及一家較有知名度的酒店（以四星為 主）。其他商業(yè)以小區(qū)配套商業(yè)為主如（會所、KTV、浴 場、便利店、網(wǎng)吧）等。 立即組建隊伍，人員培訓(xùn)立即組建隊伍，人員培訓(xùn) 招聘當(dāng)?shù)刭Y深房產(chǎn)銷售員（以大港地區(qū)為主）。我司會對 銷售人員進(jìn)行全方位的培訓(xùn)（房產(chǎn)銷售專業(yè)知識、銷售技 巧、來電追蹤技巧、下定技巧、業(yè)務(wù)流程規(guī)范、銷講培訓(xùn)、 帶看技巧、客戶跟蹤、成交技巧、商務(wù)接待禮儀等）. 入住售樓處，整體宣傳攻勢開始入住售樓處，整體宣傳攻勢開始 案場和鎮(zhèn)江市中心建造售樓處（市中心控制

16、在100m2 左右） 鎮(zhèn)江市中心豎起本案形象廣告牌 精包工地圍墻，在大港主要路段設(shè)置導(dǎo)旗 在鎮(zhèn)江主要報刊刊登本案形象廣告 鎮(zhèn)江市中心豎起本案形象廣告牌鎮(zhèn)江市中心豎起本案形象廣告牌 精包工地圍墻精包工地圍墻 報刊刊登本案形象廣告報刊刊登本案形象廣告 現(xiàn)場接待整體資料現(xiàn)場接待整體資料 樓書（形象樓書、房型樓書、宣傳單片）、客戶接待表、 電話登記表、工作日報表、銷售進(jìn)度表（周、月）、樓盤 市調(diào)表、工作聯(lián)系單、簽約單、傭金表 鎮(zhèn)江市整體推廣鎮(zhèn)江市整體推廣 以媒體、戶外、報紙、車身、路旗、電視、網(wǎng)站、廣告牌、 有獎?wù)魑?、召開房展會為主。 深入目標(biāo)群體，與客戶互動深入目標(biāo)群體，與客戶互動 目標(biāo)客戶為當(dāng)?shù)刂?/p>

17、高檔收入者：包括政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位 中高層領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)，私營企業(yè)主、個體工商戶、 富裕家庭及投資客租客以公司的中高層為主，穩(wěn)定能承受 租金適合投資客和小型公司自用。與他們進(jìn)行面對面的交 流。 深入目標(biāo)群體，與客戶互動深入目標(biāo)群體，與客戶互動 主要客源以丁卯和大港為主，分別集中于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、 民營經(jīng)濟(jì)園、國際化學(xué)工業(yè)區(qū)、機(jī)電科技工業(yè)園、韓國工 業(yè)園、快鹿工業(yè)園、出口加工區(qū)。 現(xiàn)已入駐的企業(yè)名單：金東紙業(yè)、東海紙業(yè)、汽巴凈化、 道達(dá)而液化氣有限公司、科氏瀝青有限公司、聯(lián)成化學(xué)有 限公司、優(yōu)利德化工有限公司、美馳輕型車有限公司、奧 雷光電有限公司等知名的500強(qiáng)企業(yè)。 通過一系列活動全面收

18、集資料，參照相關(guān)樓通過一系列活動全面收集資料，參照相關(guān)樓 盤情況制定銷售策略盤情況制定銷售策略 1）活動主題 商業(yè)項目投資與經(jīng)營價值分析報告會暨首期 登記客 戶交流會 2）活動目標(biāo) 與意向客戶強(qiáng)化溝通，加深客戶對產(chǎn)品認(rèn) 知，提升購買信心； 借分析報告會全面闡釋商業(yè)街規(guī)劃特色及投資經(jīng)營回 報； 以專家的口吻對項目作專項推介，增強(qiáng)權(quán)威性及可信 性 通過一系列活動全面收集資料，參照相關(guān)樓通過一系列活動全面收集資料，參照相關(guān)樓 盤情況制定銷售策略盤情況制定銷售策略 3）活動內(nèi)容 邀請大港新區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)講話并參與座談； 邀請對商業(yè)街有豐富經(jīng)驗(yàn)的講師對商業(yè)項目投資及經(jīng) 營價值進(jìn)行分析； 邀請置業(yè)投資家對商業(yè)項目投資作分析講解； 邀請部分意向客戶作選購商業(yè)項目理由評析 發(fā)請柬邀請登記客戶及鎮(zhèn)江