萬科集團擴初設計階段的成本控制

1、擴初設計階段成本控制標準【知識目錄】：成本管理部一各階段優(yōu)化一擴初階段設計優(yōu)化方法【關鍵詞】：擴初設計、成本控制【文章簡述】：本文介紹擴初設計階段成本控制重點?！娟P聯(lián)文檔】：【允許查閱人員】：集團全體員工1.1. 擴初（初步）設計階段成本控制重點1.1.1. 建筑、結構方面1）明確結構含量控制指標：a） 向設計院下發(fā)施工圖結構設計成本控制要點”，明確結構含量設計限額。b） 結構含量中需要將各部位含量細化便于以后估算控制，如果遇到山地建筑等地形比較復雜而設計院不肯簽訂設計限額指標時可以采用地上限額，地下部分過程控制的方法來簽訂設計合同。c）限額后一定要設立合適的獎懲措施保證條款可執(zhí)行。2）選擇最

2、優(yōu)基礎形式及埋深：a）根據(jù)詳勘報告，設計院初步估算進行設計，審核設計院選用的基礎類型及基礎設計的經(jīng)濟合理性。一般情況，各基礎類型的成本按以下順序遞增：天然淺地 基基礎、復合地基淺基礎（有時采用強夯擠密砂樁等處理方式代替）、筏板、預應力管樁、方樁、人工挖孔樁 （逐漸受限制）、灌注樁。3）明確合理結構布置，復核結構參數(shù)：提供結構（樁）計算書a）技本管理部與設計院就各結構參數(shù)作深入探討與交流，力求得到合理結構形式、合理柱網(wǎng)布置、合理結構構件尺寸、合理結構計算參數(shù)、安全、最經(jīng)濟結 構參數(shù)。其中重點審查：結構計算時輸入的荷載值、結構計算參數(shù)、結構計算 結果、結構構件的幾何尺寸及配筋率。4）結構含量指標計

3、算：a）成本管理部根據(jù)設計院提供的設計電子稿或者白圖計算鋼筋含量及混凝土含量，保證鋼筋含量及混凝土含量控制在目標成本范圍內(nèi)，并及時反饋技術管理部、設計院，以便進一步優(yōu)化。b）驗算時注意：要抽取基礎，首層，標準層，天面層等來予以驗算，確保結果不 會偏離太遠。估算結果符合目標成本要求后再出施工圖紙。c） 如果局部或者全部指標超標需要分列細項詳細分析超標部位原因，并將結果發(fā) 給技術管理部和主管結構優(yōu)化的工程師以及相關領導，推進設計優(yōu)化工作完成，遇到特殊情況確實需要超標的要報主管領導審批同意后在進行下一部的設計工作。5) 復核建筑控制指標：a) 復核窗地比、外墻面磚、涂料、石材比例等，控制在目標成本內(nèi)

4、。6) 配合設計開展節(jié)能方案估算比選，選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu)方案：a) 提供節(jié)能計算書，包括門窗外墻不同組合方案下的計算結果b) 在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟性優(yōu)先順序為：減小窗墻比加厚外墻砌體材料 外墻聚苯顆粒砂漿 外墻保溫板 采用LOW-E玻璃。7) 部品材料選配標準應盡量與目標成本估算標準保持一致。a) 復核部品材料設計選用表， 不符合項要與技術管理部協(xié)商解決方案并進行相關 成本估算分析。1.1.2. 精 裝修方面1) 室內(nèi)精裝修：根據(jù)確定的裝修標準，實行限額設計，控制在目標成本內(nèi)。減少精裝 房的差異，對應不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用，便于提高經(jīng)濟采購批量。2) 公

5、共裝修： 裝修方案確定后， 估算售樓處面積 (銷售、 辦公面積分開) 、會所、 大堂、 電梯廳成本是否在估算成本內(nèi)。3) 根據(jù)裝修建筑尺寸，選擇合適模數(shù)的材料尺寸，將各類材料損耗降到最低。4) 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護成本。5) 減少精裝房的差異，對應不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用。便于提高經(jīng)濟采 購批量。1.1.3. 安 裝1) 估算比選高壓柜、低壓柜不同品牌、型號、及不同組合方案情況下成本。2) 變壓器(不同單臺容量)組合方案的比選：a) 規(guī)格在1250KVA以內(nèi)單臺容量越大，單位容量費用越低。在需求總容量不變情 況下，選用變壓器臺數(shù)越少越經(jīng)濟。除可節(jié)

6、省費用外，還可節(jié)省空間。但若實 際使用容量不能達到或接近本臺較大變壓器容量的、 會形成空轉， 在按變壓器 計量收費情況下，電費可能較高，單臺容量要綜合評選。b) 規(guī)格1250KVA以上變壓器價格昂貴，建議不選。3) 配電主干線路不同材料、不同敷設方式、不同走向方案比選：a) 一般情況下，價格遞增順序為；電纜 +電纜穿刺接頭，電纜 +預分支接頭，母線 槽；防火橋架(或線槽)+普通電纜(或阻燃電纜)敷設方式，普通橋架(線槽) +耐火電纜的敷設方式。當然回路較少時采用導線(或電纜)穿管(阻燃 管價格遠低于鍍鋅鋼管)方式可能更省，具體綜合估算。4）室外供配電線路設計優(yōu)化：a）市政供電線路引入：+在場地

7、、環(huán)境允許情況下，架空線路最省。*當影響環(huán)境采用電纜時，單線電纜截面規(guī)格不得超過300mm2避免再行選大一級（或大一級以上規(guī)格）、產(chǎn)生浪費。+在線路最短原則下，首選鎧裝沿市政已建電纜溝敷設。+當在線路最短原則下市政無已建電纜溝、而延長線路就可利用市政電纜溝時， 要根據(jù)實際情況估算在延長線路條件下利用市政電纜溝敷設與自行新建電纜 溝或采用直埋敷設方式時的最優(yōu)方案。+ 一般情況下，敷設方式不同時的價格從低到高排序為：利用市政已建電纜溝t直埋+過路套管-全程穿管-自行新建電纜溝。+電纜溝深度、寬度在滿足有關要求前提下要控制在規(guī)格最小范圍內(nèi)。b） 小區(qū)配電線路：最省方案排序：鎧裝電纜直埋+過路套管-導

8、線+全程穿管-普 通電纜+全程穿管-鎧裝電纜+全程穿管-普通電纜+電纜溝-鎧裝電纜+電纜 溝。但當電線、電纜根數(shù)達到一定數(shù)量集中敷設時，可能選用電纜溝敷設方式更省，具體需要通過實際方案估算才能確認。5）配電箱內(nèi)斷路器、接觸器等器件不同品牌、不同組合方案比選：a） 盡量選用國產(chǎn)或合資產(chǎn)品會使價格降低，注意要符合當?shù)毓╇姴块T的地方要求，避免來回反復，浪費工期。6）供水方案比選：a） 根據(jù)項目產(chǎn)品組合（高層、小高層、多層），進行供水方案技術經(jīng)濟比選（帶水箱變頻加壓控制系統(tǒng)；無負壓管網(wǎng)直聯(lián)式供水系統(tǒng)、市政壓力直供或多方案 組合等）7）室內(nèi)水暖材料設備選用要點：a） 在滿足壓力、溫度等技術條件下優(yōu)先選擇

9、綜合單價較低的管材（如常用采暖管 價格增序排列：PPR管-鋁塑復合管-PB管）。b）對價格較高的風管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。8）消防工程中消防報警器材、消防預埋管材的選用：a）滿足功能前提下，含超高層在內(nèi)，對溫、煙感探測系統(tǒng)的設備選型優(yōu)先選用國 產(chǎn)設備、報警器材（注意配套選用，以及項目產(chǎn)品的連續(xù)性和后期的維護費用 一并考慮）。b）消防噴淋系統(tǒng)平面布置優(yōu)化。c） 通風、排煙管道選用形式（如鍍鋅鐵皮風道、玻璃鋼風道）應做經(jīng)濟對比分析 后擇優(yōu)選擇。d) 消防預埋管當?shù)責o明確規(guī)定的選用阻燃塑料管替代鋼管最為經(jīng)濟。9) 空調(diào)設計優(yōu)選：a) 根據(jù)實際情況估算比選集中空調(diào)方案或小中央空調(diào)方案的經(jīng)濟合理性；并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。b) 集中空調(diào)系統(tǒng)應根據(jù)具體使用功能及長期能耗，估算確定氟系統(tǒng)或水系統(tǒng)方 式。c) 對價格較高的風管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。d) 出風口的合理布置。10) 電梯a) 根據(jù)實際情況估算比選有無機房電梯方案或不同型號電梯適用范圍的經(jīng)濟合 理性；并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。11) 智能化1.1.4. 園 林環(huán)境方面1) 考慮每個組團小品配置均衡，以免后期業(yè)主投訴。2) 根據(jù)擴初成果圖計算造價，確認成本是否控制在目標成本范圍內(nèi)。3) 估算中列出各種不同材料用量比例提供給設計參考，并為以后的成