房地產(chǎn)開發(fā)的報批手續(xù)及房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性報考范本

1、房地產(chǎn)開發(fā)的報批手續(xù)及房地產(chǎn)開發(fā) 項目的可行性報考范本房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括：1) 向計劃委員會申請 項目立項；2) 向房屋土地管理部門辦理土地使用權(quán)岀讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)3) 向規(guī)劃部門辦理規(guī)劃手續(xù)，領(lǐng)取規(guī)劃許可證；4) 向建設(shè)委員會辦理開工手續(xù)，領(lǐng)取開工證；5) 實施搬遷或拆遷；6) 進行開發(fā)建設(shè)；7) 竣工驗收；8) 交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究項目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā) 項目的可行性研究。一、可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、 民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容有：(1) 項目概況；(2) 開發(fā)項目用地

2、的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；(3) 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；(4) 規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護；(5) 資源供給；(6) 環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7) 項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究；(8) 開發(fā)建設(shè)計劃；(9) (9)項目經(jīng)濟及社會效益分析；(10) 結(jié)論及建議。二、可行性研究的工作階段投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為30%，研究費用一般占總投資的0.2%0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段

3、的工作。初步可行性研究，亦稱預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達20%,所需費用約占總投資的0.25% 1.5%。詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè) 項目投資決策的基礎(chǔ), 是在分析 項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。建筑項目報批服務(wù)程序程序所需資料辦理事項辦理部門1、項目審批1、環(huán)保部門評估報告2、項目建議書或可行性研究報告3、外資企業(yè)合同章程1、項目備案或核準資料、環(huán)評批復(fù)2、合同、章程批復(fù)3、規(guī)劃藍線圖4、設(shè)計要點發(fā)改委規(guī)劃局國土局2、工商稅務(wù)登記

4、見工商局辦理登記手續(xù)資料（附件1）1、企業(yè)組織機構(gòu)代碼證2、外商投資企業(yè)批準證書3、公司營業(yè)執(zhí)照工商局市技術(shù)監(jiān)督局市商務(wù)局3、初步設(shè)計評審1、申請報告2、規(guī)劃總平面圖、說明書等設(shè)計文件3、規(guī)劃設(shè)計條件4、規(guī)劃設(shè)計藍線圖5、申請批復(fù)項目可行性研究報告的報告6、項目可行性研究報告由投資人申請需加蓋投資方公章建設(shè)局 規(guī)劃局 國土局 發(fā)改委 消防局 環(huán)保局4、土地手續(xù)見國土辦證資料（附件 2）1、建設(shè)用地批準書2、規(guī)劃用地許可證3、用地紅線圖4、國有土地使用權(quán)證5、繳納相關(guān)稅費經(jīng)濟發(fā)展局 規(guī)劃局 國土資源局 財政局5、開工建設(shè)見開工建設(shè)資料（附件 3）1、下達基建計劃2、下達招投標批復(fù)3、辦理規(guī)劃、消

5、防、建設(shè)、許可證經(jīng)濟發(fā)展局規(guī)劃分局 消防大隊 建設(shè)局4、辦理工商執(zhí)照見工商局辦理登記手續(xù)資料（附件1）1、代碼證2、外商投資企業(yè)批準證書3、營業(yè)執(zhí)照市技術(shù)監(jiān)督局市商務(wù)局市工商局5、初步設(shè)計評審1、總平面規(guī)劃圖2、初步設(shè)計書1、總圖初審2、初步設(shè)計批復(fù)建設(shè)、規(guī)劃、國土、 發(fā)改委、消防、環(huán) 保等部門6、土地手續(xù)見國土辦證資料（附件 2）1、建設(shè)用地批準書2、規(guī)劃用地許可證3、用地紅線圖4、國有土地使用權(quán)證5、繳納相關(guān)稅費經(jīng)濟發(fā)展局 規(guī)劃局 國土資源局 財政局7、開工建設(shè)1、基建計劃申請報告2、總平面布置圖3、建設(shè)單體設(shè)計圖4、繳納相關(guān)費用5、建筑工程施工合同等1、下達基建計劃2、下達招投標批復(fù)3、

6、辦理規(guī)劃、消防、建設(shè)許可證經(jīng)濟發(fā)展局 規(guī)劃分局 消防大隊 建設(shè)局優(yōu)惠政策1 土地政策 重大項目全補：投資額在1億元以上的且每畝投資額達 100萬元以上的外資項目或 三高”項目，即省級以上科技部門認定的高新技術(shù)項目，用工在1000人以上的高就業(yè)項目，年納稅額在1000萬元以上的高稅收項目，土地按7萬元/畝分期收取，所交土地款由財政全額返補，作為企業(yè)發(fā)展資金； 大項目返補：投資額在 1億元以下，5000萬元以上的外資項目或高技術(shù)、高就業(yè)項目，土地按7萬元/畝出讓，并從其上繳稅收的地方留成部分逐年返還購地款至1萬元/畝； 投資額在3000萬元以上，5000萬元以下的外資項目或高技術(shù)、高就業(yè)項目，土地

7、按7萬/畝出讓，并從其上繳稅收的地方留成部分逐年返還購地款至4萬元/畝； 一般工業(yè)項目地價優(yōu)惠：一般工業(yè)項目，以成本價出讓土地使用權(quán)，除上交省國土收取的費用和對農(nóng)民的各項征地拆遷補償費用外，其它費用全免； 商業(yè)用地掛牌出讓； 特殊項目實行一事一議原則。2、稅收政策三高”企業(yè)項目的所得稅，在購地款優(yōu)惠返補完后，地方分成部分享受五年財政獎勵優(yōu)惠。3、規(guī)費政策開發(fā)區(qū)對新建投資額在 1000萬以上的工業(yè)項目，行政事業(yè)性收費按10元/M2包干收取。其它項目行政事業(yè)性規(guī)費按 40元/M2收取，如需減免，按一事一議原則。4、服務(wù)管理對所有來開發(fā)區(qū)投資的項目實行一站式”審批，其手續(xù)均可委托開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局全程

8、無償代理，開發(fā)區(qū)承諾限時辦結(jié)。對區(qū)內(nèi)企業(yè)實行封閉式管理，所有職能部門一般不對企業(yè)進行檢查、評比、收費，特殊情況如安全生產(chǎn)等由開發(fā)區(qū)負責協(xié)調(diào)；開發(fā)區(qū)對園內(nèi)企業(yè)的管理實行告訴、改正制度，任何時候都不罰款。5、人才政策新落戶開發(fā)區(qū)的企業(yè)，其引進的博士生、博士后、歸國留學(xué)生、有高級技術(shù)職稱的人員、享受政府特殊崗位津 貼的專家、兩院院士，開發(fā)區(qū)管委會將為其配偶、子女安家落戶、入學(xué)、就醫(yī)等方面提供特殊支持，專人辦理相 關(guān)手續(xù)，解除其后顧之憂。6、獎勵政策企業(yè)（項目）落戶的有功人員，項目投產(chǎn)后，按開發(fā)區(qū)招商引資勞務(wù)費規(guī)定給予固定投資額1的獎勵。關(guān)于加強建設(shè)工程項目開工管理若干規(guī)定第一條 為加強建設(shè)工程項目的

9、開工管理，規(guī)范建設(shè)市場秩序，促使建設(shè)工程項目按照基本建設(shè)程序建設(shè)，保 障被征地農(nóng)民和城鎮(zhèn)被拆遷居民的合法權(quán)益，切實維護社會穩(wěn)定，根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華 人民共和國建筑法、城市房屋拆遷管理條例、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例、廣東省征用農(nóng)民集體土地各 項補償費管理辦法等有關(guān)法律、法規(guī)，制定本規(guī)定。第二條 本省新建、改建、擴建的建設(shè)工程項目的開工管理，應(yīng)當遵守本規(guī)定。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。本規(guī)定所稱的建設(shè)工程是指各類房屋建筑工程；各類土木工程，包括能源、石化、制造等工業(yè)工程和交通、水 利、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、市政公用、環(huán)保設(shè)施等工程；線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程。第三條 各有關(guān)行政主管部門

10、要按照各自的職能和權(quán)限，進一步做好建設(shè)工程項目的開工管理工作。國土資源 行政主管部門要依法做好建設(shè)工程項目的征地審核和管理工作。房屋拆遷主管部門要依法做好城市房屋拆遷的管 理工作。建設(shè)、水利、交通等行政主管部門要依照各自的管理權(quán)限依法做好建設(shè)工程項目的施工許可或開工的審 批和管理工作，其中，水利建設(shè)工程項目開工的審批和管理由水利行政主管部門負責；公路、水運建設(shè)項目的施 工許可的審批和管理由交通行政主管部門負責；房屋建筑工程，能源、石化、制造等工業(yè)工程和農(nóng)業(yè)、林業(yè)、市 政公用、環(huán)保設(shè)施等土木工程，線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程等建設(shè)項目的施工許可的審批和管理由建設(shè) 行政主管部門負責。 監(jiān)察部門

11、對違反本規(guī)定進行開工的行為做好監(jiān)察工作。 其他有關(guān)職能部門要按照各自的職責， 加強對建設(shè)工程項目開工行為的監(jiān)管。各級建設(shè)行政主管部門要牽頭并會同發(fā)展改革、國土資源、交通、水利、農(nóng)業(yè)、監(jiān)察等有關(guān)部門，做好建設(shè)工 程項目的開工監(jiān)管和檢查工作，嚴格依法糾正和查處不符合開工條件擅自開工建設(shè)的行為。第四條 建設(shè)工程項目開工建設(shè)，應(yīng)同時具備下列條件：（一）土地征收被依法批準，且征地（或拆遷）單位已與被征用人（或房屋被拆遷人）簽訂征地（或拆遷）補 償安置協(xié)議；（二）征地（或拆遷）的各項補償款已按征地（或拆遷）補償安置協(xié)議的約定，足額發(fā)放給土地被征收人（或 房屋被拆遷人）；（三）建設(shè)項目已按規(guī)定完成了項目審批

12、、核準或備案和規(guī)劃審批、用地審批、環(huán)境影響評價、初步設(shè)計審查、 招標投標等工作，具備法定開工條件，并辦理了施工許可證或開工審批手續(xù)。第五條 各級人民政府要切實加強征地管理工作，征收農(nóng)村集體所有土地必須符合當?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃，征 地補償安置標準必須符合國家和省規(guī)定的標準， 并按照關(guān)于試行征地補償款預(yù)存制度的通知 （ 粵國土資發(fā)2005 153 號）的規(guī)定嚴格執(zhí)行征地補償款預(yù)存制度。第六條 征收農(nóng)村集體所有土地，要依法維護農(nóng)村集體土地所有者和農(nóng)村土地承包經(jīng)營者的合法權(quán)益，嚴格按 如下程序進行：（一）征收土地在依法報批前，應(yīng)由國土資源行政主管部門會同被征地農(nóng)村集體組織所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、 街道

13、辦事處，對擬被征土地的權(quán)屬、地類、面積、安置人數(shù)等情況進行調(diào)查核實，并經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織確認后，就征地補償安置標準與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織進行協(xié)商，擬定征收土地方案。（二）國土資源行政主管部門在報批征收土地方案之前，應(yīng)當書面告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人對擬征土地的補償安置標準或安置方案有要求舉行聽證會的權(quán)利。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人要求聽證的,國土資源行政主管部門應(yīng)當組織聽證，認真聽取意見。（三）征收土地方案和補償安置方案經(jīng)依法批準后，當?shù)厝嗣裾畱?yīng)當將批準征地機關(guān)、批準文號、征地用途、 范圍、地類、面積以及征地補償標準、安置方式等內(nèi)容，在被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所在地以書面形式

14、及時予以 公告。征收土地方案和補償安置方案未經(jīng)依法批準或未進行公告的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民個人可以不辦理 有關(guān)補償?shù)怯浭掷m(xù)。（四）土地征收被依法批準并辦理一登記兩公告”后，征收單位應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人協(xié)商并簽訂征地補償安置協(xié)議。第七條 國土資源行政主管部門在受理征地申請材料時，對有下列情形之一的，一律不得受理和向上報批：（一）征地補償安置標準不符合國家和省規(guī)定的補償標準的；（二）征地補償安置資金沒有按規(guī)定預(yù)存到位的；（三）群眾反映的合法問題沒有明確處理意見或處理意見不當?shù)摹５诎藯l各地、各有關(guān)部門和項目建設(shè)單位應(yīng)嚴格按照經(jīng)依法批準的征地補償安置方案和與被征地農(nóng)村集體經(jīng) 濟

15、組織或農(nóng)民個人協(xié)商一致的補償安置協(xié)議進行補償安置。第九條 被征收的農(nóng)村集體所有土地的土地補償費、附著物的補償費、安置補助費、青苗費的使用和管理，按 照廣東省征用農(nóng)民集體所有土地各項補償費管理辦法執(zhí)行。如果被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織過半數(shù)村民要求分 配土地補償費和安置補助費的，必須經(jīng)村民會議或者村民代表會議過半數(shù)通過，報鎮(zhèn)級人民政府備案。任何單位和個人不得以任何理由克扣、截留、侵占、挪用征地補償資金。第十條征地補償安置方案被依法批準后，用地單位沒有在法定期限內(nèi)或沒有按征地補償安置協(xié)議約定的期限 內(nèi)足額支付征地補償費的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民個人有權(quán)拒絕交付土地，用地單位不得強行使用該土地。第十一條因

16、城市建設(shè)需要拆遷城市居民房屋的，要維護被拆遷人的合法權(quán)益。第十二條城市房屋拆遷單位要嚴格按照不低于房地產(chǎn)市場評估價格的標準與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié) 議，并按照協(xié)議將補償資金全額支付給被拆遷人，任何單位和個人不得截留；實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置用房要符合 國家房屋質(zhì)量安全標準，并確保按時交付給被拆遷人使用。不符合上款規(guī)定的，城市房屋拆遷單位不得強行拆遷。第十三條 城市房屋拆遷主管部門在核發(fā)房屋拆遷許可證時，要嚴格審核拆遷單位的拆遷補償安置方案，對于 拆遷補償安置資金和產(chǎn)權(quán)調(diào)換不到位的，不得頒發(fā)拆遷許可證。第十四條 建設(shè)、交通、水利等行政主管部門在辦理施工許可證或開工審批時，對不符合國家規(guī)定的施工許

17、可 或開工條件的建設(shè)項目，不得頒發(fā)施工許可證或批準同意開工。第十五條 有關(guān)單位和個人克扣、截留、侵占、挪用征地拆遷補償安置等資金的，有關(guān)主管部門要責令限期糾 正，并按規(guī)定給予有關(guān)責任人行政處分；構(gòu)成犯罪的，要依法追究刑事責任。第十六條征地補償安置方案被依法批準后，用地單位沒有在法定期限內(nèi)或沒有按征地補償安置協(xié)議約定的期 限內(nèi)足額支付征地補償費，強行使用農(nóng)村集體所有土地的，由國土資源行政主管部門責令改正，依法給予行政處 罰；由監(jiān)察部門按規(guī)定給予有關(guān)責任人行政處分。第十七條 城市房屋拆遷單位有下列情形之一的，由房屋拆遷主管部門責令停止拆遷，依法給予行政處罰；由 監(jiān)察部門按規(guī)定給予有關(guān)責任人行政處分

18、：（一）未取得房屋拆遷許可證或未按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍擅自拆遷的；（二）擅自提高或降低有關(guān)補償、安置標準，擴大或者縮小補償安置范圍的；（三）未與被拆遷人簽訂補償安置協(xié)議，拆遷補償費沒有全額支付給被拆遷人；實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其調(diào)換的房 屋不符合國家房屋質(zhì)量安全標準，或沒有按時交付給被拆遷人使用，就強行拆遷的。第十八條項目建設(shè)單位在未取得施工許可證或開工審批手續(xù)的情況下擅自組織開工的，由有施工許可權(quán)或開 工審批權(quán)的行政機關(guān)責令停止施工，限期改正，依法給予建設(shè)單位和施工單位行政處罰；由監(jiān)察部門按規(guī)定給予 有關(guān)責任人行政處分。第十九條 國家工作人員在征地補償安置工作中，不依法辦事，玩忽職守、濫

19、用職權(quán)，違反規(guī)定辦理有關(guān)審批 手續(xù)，侵害農(nóng)民利益的，要依法嚴肅追究有關(guān)責任人的法律責任。第二十條國土資源行政主管部門違反本規(guī)定第六條規(guī)定的程序征收農(nóng)村集體所有土地或違反本規(guī)定第七條規(guī) 定辦理征地審核手續(xù)的；市、縣人民政府在實施征地時，為未按規(guī)定足額支付征地補償費的用地單位辦理供地審 批手續(xù)的；房屋拆遷主管部門為房屋拆遷補償安置資金不到位的建設(shè)工程項目頒發(fā)拆遷許可證的；建設(shè)、交通、 水利等有關(guān)行政主管部門，在辦理施工許可證或開工審批時，為不具備開工條件的建設(shè)項目頒發(fā)施工許可證或辦 理開工審批手續(xù)的，要依法嚴肅追究有關(guān)責任人的法律責任。第二十一條 有關(guān)行政機關(guān)和領(lǐng)導(dǎo)干部違反本規(guī)定，指令征地（拆遷）

20、補償費用未足額發(fā)放到位的建設(shè)工程項 目實施征地（拆遷），指令不具備開工條件的建設(shè)工程項目開工建設(shè)，由此造成群眾集體上訪等社會不穩(wěn)定現(xiàn)象 的，要依法嚴肅追究有關(guān)責任人的責任。建設(shè)項目核準（備案）申請報告合理用能專篇內(nèi)容要求一、項目概況 （項目申請報告已有的部分內(nèi)容可略）（一）建設(shè)單位基本情況。建設(shè)單位名稱、性質(zhì)、單位地址、郵政編碼、法人代表、項目聯(lián)系人、 聯(lián)系電話及傳真等。（二）項目基本情況。項目名稱，建設(shè)地點，項目性質(zhì)，項目類型，建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容，項目總投資， 主要經(jīng)濟技術(shù)指標，項目進度計劃等；改、擴建項目原有生產(chǎn)工藝、主要設(shè)備和建筑物情況。（三）項目建設(shè)方案。項目工藝 3663、技術(shù)的選擇；廠區(qū)布局和車間工藝平面布置基本情況；主要 供用能系統(tǒng)與設(shè)備的初步選擇，能源消耗種類、數(shù)量及能源使用分布情況（包括原有及新增）。二、項目所在地能源供應(yīng)條件（一）項目使用能源品種的選用原則。（二）項目所在地能源供應(yīng)條件。三、合理用