商品房預(yù)售合同的更名費(fèi)

1、7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔商品房預(yù)售合同的“更名費(fèi)”如果留心一下房屋中介廣告，就會(huì)發(fā)現(xiàn)“二手房”交易中存在這樣一類特殊的交 易賣主出售尚未實(shí)際交付的預(yù)售商品房交易的廣告中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“可辦 理更名”的字眼。如果買主決定接受上述交易，通常會(huì)被要求支付一筆不菲的 “更名費(fèi)”，據(jù)稱此是為了買主交易后能夠順利地辦到房屋產(chǎn)權(quán)證而支付給開發(fā) 商及登記機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。很少有買主駐足細(xì)想：我為什么需要支付“更名費(fèi)” ?本文擬通過上述特殊交 易進(jìn)行法律層面的分析，試圖解答這一問題。一、交易的標(biāo)的上述被俗稱為“預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓”的交易通常具備四個(gè)特點(diǎn)：(1)賣主已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同 ;(2) 賣主已經(jīng)按照合同約定

2、的標(biāo)準(zhǔn)向開發(fā)商繳清了 購(gòu)房款 ;(3)開發(fā)商已經(jīng)將該預(yù)售合同在產(chǎn)監(jiān)處進(jìn)行了備案 ;(4)商品房尚未實(shí)際交 付。由于賣主所簽訂的商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物非常直觀即將交付的商品 房，再加上買賣雙方的交易意圖是轉(zhuǎn)讓該尚未交付的商品房，因此，買方通常會(huì) 樸素地認(rèn)為預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的理所應(yīng)當(dāng)也是房產(chǎn)。事實(shí)上，這是一種 誤解。從法律層面上看，在上述交易中，賣方轉(zhuǎn)讓的是其依據(jù)商品房預(yù)售合同所 享有的債權(quán)主要是請(qǐng)求開發(fā)商按時(shí)交付商品房、按約代為辦理房產(chǎn)證、對(duì)商 品房的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任等。因此，上述交易的實(shí)質(zhì)并不是商品房的買賣，而應(yīng)當(dāng)是 債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，買主取得商品房的所有權(quán)正是因?yàn)槭茏寕鶛?quán)的結(jié)果。二、交易的合法

3、性7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔所謂“交易的合法性”，即是指交易是否能夠獲得法律的保護(hù)。從民法的角 度看，這一問題實(shí)質(zhì)上是在探究交易是否違反法律的禁止性規(guī)定，只要未違反禁 止性規(guī)定的，即為合法交易。我國(guó) 1994 年制定的城市房地產(chǎn)管理法第 45 條規(guī)定：“商品房預(yù)售的， 商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”， 但迄今國(guó)務(wù)院并未出臺(tái)這方面的具體規(guī)定。那么，是否就意味著預(yù)售商品房再轉(zhuǎn) 讓不合法呢 ?從法律上看，上述條文為委任性規(guī)定，通過授權(quán)國(guó)務(wù)院制定具體規(guī)則 在傳達(dá)立法者隱含的本意預(yù)售商品房可以再轉(zhuǎn)讓否則應(yīng)當(dāng)直接在上述立 法中直接作出禁止性規(guī)定，委任立法

4、豈不多此一舉 ?從該法出臺(tái)前后最高院 1993 年全國(guó)民事審判工作座談會(huì)議紀(jì)要和 1995 年關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答也可得出相同的結(jié)論，即預(yù)售商品房再轉(zhuǎn) 讓具備合法性。三、債權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則由于債權(quán)轉(zhuǎn)讓 （也稱債權(quán)讓與 ）與合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓在規(guī)則有所不同，后者 須經(jīng)過原合同對(duì)方當(dāng)事人 （如本文討論情形中的開發(fā)商 ）的同意，考慮到預(yù)售商品房 的賣主已經(jīng)履行了其在商品房預(yù)售合同中的主要義務(wù)交付購(gòu)房款，因此，完 全可以采取僅轉(zhuǎn)讓合同債權(quán)的方式進(jìn)行交易。根據(jù)現(xiàn)行的合同法等民法規(guī)范，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則如下：（1） 須被讓與的債權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性 ;（2）須讓與人 （賣主）與受

5、讓人 （買主）達(dá)成債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 ;（3）須通知原 債務(wù)人 （開發(fā)商 ）向受讓人履行義務(wù)。按照該等規(guī)則，結(jié)合本案討論的情形，可以得 出一下結(jié)論：第一，賣方基于商品房預(yù)售合同所享有的債權(quán)具備可轉(zhuǎn)讓性，除非 上述合同作出了相反約定 ;第二，賣方轉(zhuǎn)讓該等債權(quán)無(wú)須開發(fā)商作出同意的意思表示。7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔按照這一規(guī)則，賣方在與買方訂立轉(zhuǎn)讓合同的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商發(fā)出債權(quán) 轉(zhuǎn)讓的通知，而無(wú)需取得開發(fā)商的同意，更不必向其支付“更名費(fèi)”。開發(fā)商接 到上述通知的，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的外部效力即形成，開發(fā)商只能對(duì)債權(quán)受讓人（買主 ）履行其在商品房預(yù)售合同中的各項(xiàng)義務(wù) ;開發(fā)商仍舊向賣主履行義務(wù)的，不

6、能免除其對(duì) 買主的履行，且可能承擔(dān)違約責(zé)任。為避免今后可能產(chǎn)生的糾紛，賣主應(yīng)當(dāng)盡量 采用公證或律師見證的方式發(fā)出通知。四、商品房預(yù)售合同備案根據(jù) 1998 年城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第 27 條和 20GG 年修正的 城市商品房預(yù)售管理辦法第 10 條的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房預(yù)售合同 之日起 30 日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù) 售合同登記備案手續(xù)。應(yīng)當(dāng)看到，上述立法的本意是防止“一房二賣”，即立法者試圖通過加重開 發(fā)商的法定義務(wù)來(lái)規(guī)范其銷售行為，以保護(hù)購(gòu)房者的利益。因此，備案義務(wù)人規(guī) 定為開發(fā)商而不是購(gòu)房者。但無(wú)論如何，上述備案不應(yīng)當(dāng)構(gòu)成對(duì)購(gòu)房者權(quán)利的

7、限 制。那么，商品房預(yù)售合同備案的法律效力如何，是否會(huì)影響產(chǎn)權(quán)證的辦理 ?從 20GG 年最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第 6 條的規(guī)定可以看出，合同備案原則上僅為對(duì)抗要件，不會(huì)對(duì)合同效力產(chǎn)生影響， 因此更不會(huì)影響債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，即開發(fā)商接到通知后，及時(shí)對(duì)商品房預(yù)售 合同備案內(nèi)容進(jìn)行變更為其應(yīng)盡的義務(wù)，但其是否實(shí)際履行該等義務(wù)并不影響買 賣雙方合同的效力。接下來(lái)的問題是，不變更是否會(huì)導(dǎo)致債權(quán)受讓人 （買主 ）將來(lái)無(wú) 法辦理產(chǎn)權(quán)證明 ?7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔本文討論的情況應(yīng)歸屬于房屋所有權(quán)初始登記的范疇，法律依據(jù)為 20GG 年 修訂的城市房屋權(quán)

8、屬登記管理辦法。經(jīng)查，除上述依據(jù)外，無(wú)錫市尚不存在 適用的地方性法規(guī)等其他法律依據(jù)。按照上述規(guī)章第 16 條第 1 款的規(guī)定，新建的 房屋，申請(qǐng)人 (房屋所有權(quán)人 )應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的 3 個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)所有權(quán)初始登記， 提交的文件包括： (1)用地證明文件或土地使用權(quán)證 ;(2) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ;(3)建 設(shè)工程規(guī)劃許可證 ;(4) 施工許可證 ;(5) 房屋竣工驗(yàn)收資料 ;(6)其他有關(guān)的證明文件。 鑒于所需提交文件的來(lái)源、敏感性，開發(fā)商代為統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)成為本地的 通行規(guī)則。無(wú)論如何，筆者無(wú)法看出辦理房產(chǎn)證與商品房預(yù)售合同登記之間存在 任何法定的聯(lián)系。房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)證登記的行

9、為是行政確認(rèn)行為，也是可 訴的具體行政行為之一，按照依法行政的要求，房產(chǎn)管理部門在為具體行政行為 時(shí)不應(yīng)當(dāng)附加法律規(guī)定以外的要求，否則該行政行為即可能因違法而被撤銷。因 此，就目前來(lái)看，房產(chǎn)管理部門無(wú)權(quán)收取“更名費(fèi)”，也不能因?yàn)閭鶛?quán)轉(zhuǎn)讓后商 品房預(yù)售合同備案內(nèi)容沒有變更而拒絕為買主辦理產(chǎn)權(quán)初始登記。五、法律救濟(jì)經(jīng)過上文的討論，結(jié)論似乎已經(jīng)比較明確。盡管如此，買主可能還存有疑 惑，如果拒絕交納“更名費(fèi)”，屆時(shí)無(wú)法獲得房產(chǎn)證該如何處理。筆者認(rèn)為，買 主可以視情況采取以下公力救濟(jì)：(一)開發(fā)商拒絕代為辦理產(chǎn)權(quán)證或以賣主的名義辦理產(chǎn)權(quán)證。在上述情形下， 可以以開發(fā)商為被告提起違約訴訟，請(qǐng)求法院 (1)

10、確認(rèn)債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力 ;(2)判決 開發(fā)商向原告履行合同義務(wù)或承擔(dān)違約賠償 ;(3) 確認(rèn)原告為房產(chǎn)的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，憑 確權(quán)判決辦理房產(chǎn)證。7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔7A 版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔(二)開發(fā)商同意辦理但房產(chǎn)管理部門拒絕辦理?？梢砸苑慨a(chǎn)管理部門為被告提 起行政訴訟，請(qǐng)求法院 (1) 確認(rèn)房產(chǎn)管理部門的具體行政行為違法 ;(2)判決其重新作 出行政確認(rèn)行為，辦理房產(chǎn)證明。六、結(jié)論 行文至此，當(dāng)今的預(yù)售商品房交易中屢見不鮮的“更名費(fèi)”在筆者看來(lái)于法 無(wú)據(jù)，于理不合。而社會(huì)現(xiàn)實(shí)卻正在催生一批自稱為“能夠搞掂開發(fā)商和房產(chǎn)主管部門”的“更名掮客”，以“更名費(fèi)”的形式向預(yù)售商品房交易中的合同當(dāng)事人不當(dāng)收取 了費(fèi)用?？膳碌氖?，這種潛規(guī)則有愈演愈烈之勢(shì)，客觀上為