豐湖花園商業(yè)裙樓策劃報(bào)告

1、豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 豐湖花園商業(yè)裙樓策劃報(bào)告豐湖花園商業(yè)裙樓策劃報(bào)告 通泰地產(chǎn)（香港）顧問有限公司通泰地產(chǎn)（香港）顧問有限公司 深圳市通泰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司深圳市通泰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 二零零六年十二月二十八日二零零六年十二月二十八日 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 第一部分第一部分 項(xiàng)目市場(chǎng)探索項(xiàng)目市場(chǎng)探索 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 一、市場(chǎng)背景一、市場(chǎng)背景 1 1、近五年農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口分析、近五年農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口分析 連續(xù)5年出口額呈大幅 增長(zhǎng)趨勢(shì)，表明農(nóng)產(chǎn)品對(duì)外 貿(mào)易前景好，需求見旺；總 體呈現(xiàn)貿(mào)易

2、“順差逆差 順差”，表明中國(guó)在加入 wto后農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力在逐步 增強(qiáng)。 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 2 2、深圳及珠三角農(nóng)產(chǎn)品需求分析、深圳及珠三角農(nóng)產(chǎn)品需求分析 p經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭保持穩(wěn)健，消費(fèi)信心增強(qiáng)； p深圳市作為全國(guó)性和國(guó)際性物流城市的地位； p急增的居住人口和龐大的流動(dòng)人口。 使深圳形成了罕見的對(duì)農(nóng)副土特產(chǎn)品的巨大需求，迅速帶動(dòng)了珠 江三角洲的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，孕生了中國(guó)最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和第 一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)上市企業(yè)布吉農(nóng)批市場(chǎng)。 隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，深圳城市地位日益提升，居住人口和流動(dòng)人口日益增加， 農(nóng)副土特產(chǎn)品的需求將越來(lái)越大。 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖

3、花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 3 3、近年布吉農(nóng)批市場(chǎng)交易額分析、近年布吉農(nóng)批市場(chǎng)交易額分析 根據(jù)02-05年數(shù)據(jù)顯示，四 年成交額呈大幅遞增趨勢(shì)，表 明深圳對(duì)農(nóng)產(chǎn)品需求大，農(nóng)產(chǎn) 品發(fā)展前景看好。 4 4、小結(jié)、小結(jié) p近五年農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)呈良性發(fā)展，總體需求見旺，相關(guān)物業(yè) 開發(fā)前景看好； p深圳城市特性，孕育了農(nóng)副土特產(chǎn)品巨大的需求和商機(jī)； 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 高檔的批發(fā)市場(chǎng)是目前深圳市批發(fā)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，高端入市迅速占領(lǐng)市場(chǎng)制 高點(diǎn)，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)的不足，增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。 p近年廣東省內(nèi)涌現(xiàn)大量綜合批發(fā)市場(chǎng)，勢(shì)必分

4、流客戶； p深圳大量超市、百貨，分流客源； p隨著生活水平的提高，客戶對(duì)購(gòu)物環(huán)境的要求提高，傳統(tǒng)的批 發(fā)市場(chǎng)設(shè)施和環(huán)境較差； 市場(chǎng)結(jié)論市場(chǎng)結(jié)論 依托布吉農(nóng)批市場(chǎng)，在業(yè)態(tài)上既要體現(xiàn)共性又要突顯差異依托布吉農(nóng)批市場(chǎng)，在業(yè)態(tài)上既要體現(xiàn)共性又要突顯差異 化特性，以高端定位入市，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)?；匦?，以高端定位入市，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)。 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 第二部分第二部分 項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 本案屬豐湖花園商業(yè)裙樓，位于布吉路和泥崗路交界處；負(fù) 一層為水果批發(fā)市場(chǎng)，現(xiàn)已全部銷售，但當(dāng)前經(jīng)營(yíng)不太理想，大 部分用于

5、倉(cāng)庫(kù)使用，其租金由20-50元/月。一、二層總建 筑面積9889，內(nèi)部裝修基本完成；一層鋪位161家，二層鋪 位218家，合計(jì)379家。 本案緊鄰布吉農(nóng)批市場(chǎng)，并且負(fù)一層與之相通。 一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況 依托布吉農(nóng)批市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)和影響力，合理進(jìn)行業(yè)態(tài)定位是依托布吉農(nóng)批市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)和影響力，合理進(jìn)行業(yè)態(tài)定位是 本案運(yùn)做的關(guān)鍵所在。本案運(yùn)做的關(guān)鍵所在。 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 二、項(xiàng)目四至二、項(xiàng)目四至 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 三、項(xiàng)目工程概況圖三、項(xiàng)目工程概況圖鋪位裝修已基本完成鋪位裝修已基本完成 （通道兩傍鋪位（通道兩傍鋪位1

6、1）（通道兩傍鋪位（通道兩傍鋪位1 1） （吊頂）（吊頂）（電梯井周邊鋪位）（電梯井周邊鋪位） 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)分析（優(yōu)勢(shì)分析（s s） p布吉農(nóng)批市場(chǎng)良好的商業(yè)氛圍，將 成為本案投資潛力的有力佐證； p60年產(chǎn)權(quán)，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)物業(yè)； p深圳市布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中心是本項(xiàng) 目合作伙伴，對(duì)農(nóng)批市場(chǎng)運(yùn)做具備豐 富的經(jīng)驗(yàn)和客戶資源； p本案檔次較高，購(gòu)物環(huán)境絕佳； p單個(gè)鋪位面積較小，價(jià)格抗性大； p外部交通較好，緊鄰清水河物流基 地；另屬地鐵物業(yè)，交通便利。 策略形成策略形成發(fā)揮優(yōu)勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì) p充分利用布吉農(nóng)批市場(chǎng)濃厚

7、的商 業(yè)氛圍，借助其優(yōu)勢(shì)和影響力； p與布吉批發(fā)市場(chǎng)相輔相成，既突 破其業(yè)態(tài)的空白點(diǎn)，又能符合其產(chǎn) 品資源體系； p充分訴求本項(xiàng)目擁有60年獨(dú)立產(chǎn) 權(quán)，比一般批發(fā)市場(chǎng)和商鋪高出20 年收益，投資前景及價(jià)值好； p充分整合布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中心公 司的資源，借鑒其豐富經(jīng)驗(yàn)。 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 劣勢(shì)分析（劣勢(shì)分析（ww） p內(nèi)部交通不便，無(wú)法進(jìn)行 大體量商品交易；且二樓僅 一座貨運(yùn)電梯，不利于貨物 進(jìn)出； p物業(yè)進(jìn)出口不合理，易造 成交通堵塞； p服務(wù)配套設(shè)施缺乏 p項(xiàng)目總體規(guī)模較小，不易 于形成“群集效應(yīng)”； p鋪位使用率低； 策略形成策略形成淡化劣勢(shì)淡化劣勢(shì)

8、 p增設(shè)停車場(chǎng)出口（詳見物業(yè)發(fā) 展建議）； p適當(dāng)減少二樓鋪位，用于增設(shè) 銀行、商務(wù)洽談室等高檔商務(wù)配 套； p停車場(chǎng)所合理劃分為居民停車 場(chǎng)和商務(wù)停車場(chǎng)，盡量緩解交通 堵塞問題。 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 機(jī)會(huì)分析（機(jī)會(huì)分析（oo） p布吉農(nóng)批市場(chǎng)即將拆建，而本項(xiàng)目 高端入市，勢(shì)必吸引其經(jīng)營(yíng)者及投資 客； p布吉批發(fā)市場(chǎng)大部分是經(jīng)營(yíng)業(yè)主、 投資客戶見證其發(fā)展，對(duì)同類業(yè)態(tài)市 場(chǎng)投資信心強(qiáng)； p商業(yè)物業(yè)的投資前景及投資價(jià)值好； p國(guó)家、地方政府利好政策支持 策略形成策略形成抓住機(jī)會(huì)抓住機(jī)會(huì) p充分演繹布吉農(nóng)批市場(chǎng)的 發(fā)展歷程，激發(fā)當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)者 和投資客購(gòu)買心理； p

9、與政府部門進(jìn)行互動(dòng)，且 加強(qiáng)對(duì)政府利好政策支持的 宣傳。 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 威脅分析（威脅分析（t t） p近年珠三角涌現(xiàn)大量綜 合批發(fā)市場(chǎng)，勢(shì)必分流 客戶； p國(guó)家宏觀政策對(duì)商業(yè)項(xiàng) 目的影響，增加了項(xiàng)目 運(yùn)做成本；另2007年宏 觀政策的不確定性。 策略形成策略形成歸避威脅歸避威脅 p充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，并采取措 施彌補(bǔ)場(chǎng)地和物流上的不足； p避開同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)早入市 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 綜上所述，本項(xiàng)目具有三大核心資源體系，為項(xiàng)目的高起點(diǎn)提綜上所述，本項(xiàng)目具有三大核心資源體系，為項(xiàng)目的高起點(diǎn)提 供了現(xiàn)實(shí)條件：供了現(xiàn)實(shí)

10、條件： 第一大資源體系第一大資源體系“天時(shí)天時(shí)” 本項(xiàng)目是傳統(tǒng)農(nóng)批市場(chǎng)的升級(jí)版，高端入市填補(bǔ)批發(fā)市場(chǎng)的空 白點(diǎn)； 第二大資源體系第二大資源體系“地利地利” 緊鄰布吉批發(fā)市場(chǎng)，具備先天優(yōu)勢(shì)； 第三大資源體系第三大資源體系“人和人和” 布吉批發(fā)市場(chǎng)自1989年建成開業(yè)以來(lái)，其發(fā)展前景及投資價(jià) 值深入人心，其濃厚的商業(yè)氛圍、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、客戶資源、影響力均 是本項(xiàng)目借勢(shì)而上的基礎(chǔ)。 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 在結(jié)合市場(chǎng)探索與項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判的基礎(chǔ)上，我們必須解在結(jié)合市場(chǎng)探索與項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判的基礎(chǔ)上，我們必須解 決四核心大問題：決四核心大問題： 如何最大價(jià)值的依托布吉農(nóng)批市場(chǎng)的優(yōu)

11、勢(shì)和影響力？ 如何在業(yè)態(tài)組合上做到差異化與共性并存？ 采取什么營(yíng)銷策略，一方面能快速回籠資金，另一方面 確保利潤(rùn)最大化？ 通過哪些經(jīng)營(yíng)模式，區(qū)分于傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)，樹立項(xiàng)目檔次？ 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 第二部分第二部分 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 一、項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位前言一、項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位前言 本項(xiàng)目的地理位置及規(guī)模，決定了它必須依托布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市本項(xiàng)目的地理位置及規(guī)模，決定了它必須依托布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市 場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)和影響力，但又不能場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)和影響力，但又不能“克隆克隆”，尋找突破、創(chuàng)新，才能形成，尋找突破、創(chuàng)新，

12、才能形成 亮點(diǎn)。亮點(diǎn)。 物業(yè)定位物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 三、業(yè)態(tài)定位分析三、業(yè)態(tài)定位分析 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的業(yè)態(tài)定位方向主要為以下幾點(diǎn)： p生鮮市場(chǎng)：受項(xiàng)目賣場(chǎng)環(huán)境、格局所限，生鮮所需車輛無(wú)法進(jìn)入， 并且會(huì)對(duì)項(xiàng)目的整體檔次有所影響； p生活品城：不具有特色，與農(nóng)批市場(chǎng)的切合點(diǎn)多，不能最大程度 的利用農(nóng)批市場(chǎng)的資源，且客戶更愿意去購(gòu)物環(huán)境較佳的商場(chǎng)、超 市，操作性不大； p滋補(bǔ)品城：總體市場(chǎng)尚不是很成熟，但其發(fā)展前景非?？春?，可 在項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置一定量位置的賣場(chǎng)，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)適當(dāng)擴(kuò)大； p茶葉、茶具類：同類型專業(yè)市場(chǎng)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，且與布吉批發(fā) 市

13、場(chǎng)相互競(jìng)爭(zhēng)，不利于市場(chǎng)發(fā)展； 物業(yè)定位物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 （續(xù)上）（續(xù)上） p干貨市場(chǎng)：普通干貨與布吉批發(fā)市場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)，建議以差異化業(yè)態(tài)加干貨市場(chǎng)：普通干貨與布吉批發(fā)市場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)，建議以差異化業(yè)態(tài)加 以延伸，如中高檔的干果、海鮮干貨、臘味等中高檔次的干貨，既可提以延伸，如中高檔的干果、海鮮干貨、臘味等中高檔次的干貨，既可提 升項(xiàng)目的檔次，與農(nóng)批市場(chǎng)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，又可形成本項(xiàng)目的獨(dú)有特升項(xiàng)目的檔次，與農(nóng)批市場(chǎng)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，又可形成本項(xiàng)目的獨(dú)有特 色；色； p名優(yōu)特產(chǎn)：由于深圳流動(dòng)人口占絕大多數(shù)的城市，且深圳是全國(guó)僅有名優(yōu)特產(chǎn)：由于深圳流動(dòng)人口占

14、絕大多數(shù)的城市，且深圳是全國(guó)僅有 的聚集了的聚集了5656個(gè)民族的二個(gè)城市之一，龐大的流動(dòng)人口產(chǎn)生了對(duì)家鄉(xiāng)土特個(gè)民族的二個(gè)城市之一，龐大的流動(dòng)人口產(chǎn)生了對(duì)家鄉(xiāng)土特 產(chǎn)品的巨大需求，而深圳缺乏檔次較高的土特產(chǎn)交易市場(chǎng)，通過差異化產(chǎn)品的巨大需求，而深圳缺乏檔次較高的土特產(chǎn)交易市場(chǎng)，通過差異化 業(yè)態(tài)定位，歸避直接競(jìng)爭(zhēng)，具備一定的操作性。業(yè)態(tài)定位，歸避直接競(jìng)爭(zhēng)，具備一定的操作性。 物業(yè)定位物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 農(nóng)產(chǎn)品干貨特產(chǎn)交易城農(nóng)產(chǎn)品干貨特產(chǎn)交易城 物業(yè)定位物業(yè)定位 四、項(xiàng)目命名四、項(xiàng)目命名 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 五、

15、項(xiàng)目形象定位五、項(xiàng)目形象定位 物業(yè)定位物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 五、定位依據(jù)五、定位依據(jù) n布吉農(nóng)批市場(chǎng)本身就有大量的相關(guān)的業(yè)與產(chǎn)品線，但布吉農(nóng)批市場(chǎng)本身就有大量的相關(guān)的業(yè)與產(chǎn)品線，但 由于受到自身?xiàng)l件的限制，使其檔次一直不能提升，依由于受到自身?xiàng)l件的限制，使其檔次一直不能提升，依 托布吉農(nóng)批市場(chǎng)的知名度與影響力，將其打造成布吉農(nóng)托布吉農(nóng)批市場(chǎng)的知名度與影響力，將其打造成布吉農(nóng) 批市場(chǎng)的升級(jí)版批市場(chǎng)的升級(jí)版 n深圳及廣東省各地大量的全國(guó)各地的流動(dòng)人口對(duì)家鄉(xiāng)深圳及廣東省各地大量的全國(guó)各地的流動(dòng)人口對(duì)家鄉(xiāng) 名優(yōu)特產(chǎn)的需求給了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)最大的保障名優(yōu)特產(chǎn)的需求

16、給了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)最大的保障 n本項(xiàng)目須定位為全國(guó)各地的名優(yōu)新特特產(chǎn)產(chǎn)品，在招本項(xiàng)目須定位為全國(guó)各地的名優(yōu)新特特產(chǎn)產(chǎn)品，在招 商時(shí)以各總經(jīng)銷、總代理為主要招商對(duì)象，將使項(xiàng)目成商時(shí)以各總經(jīng)銷、總代理為主要招商對(duì)象，將使項(xiàng)目成 位珠三角地區(qū)的中國(guó)特產(chǎn)聚散地和流通中心位珠三角地區(qū)的中國(guó)特產(chǎn)聚散地和流通中心 物業(yè)定位物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 六、項(xiàng)目與布吉農(nóng)批市場(chǎng)、中國(guó)特產(chǎn)城的對(duì)比六、項(xiàng)目與布吉農(nóng)批市場(chǎng)、中國(guó)特產(chǎn)城的對(duì)比 物業(yè)定位物業(yè)定位 本項(xiàng)目中國(guó)特產(chǎn)城農(nóng)批市場(chǎng) 業(yè)態(tài)定位 名優(yōu)土特產(chǎn)、海鮮干 貨、滋補(bǔ)健品等 海鮮、果蔬、民族特產(chǎn)、民 族產(chǎn)品、民族商品； 各種生鮮果

17、蔬、干貨、糧油 副食品 物業(yè)定位農(nóng)特產(chǎn)品交易市場(chǎng)首個(gè)民族特色產(chǎn)品物流基地農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 配套 位于市內(nèi)，相關(guān)配套 較多 物流基地內(nèi)，有專業(yè)物流配 套 同本項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)情況未開業(yè)2007年5月開業(yè)很好 客戶資源 可與布吉農(nóng)批市場(chǎng)共 享客戶資源 需要重新開發(fā)非常廣 停車場(chǎng)有有呈不夠狀態(tài) 物業(yè)形象好好時(shí)間長(zhǎng)較為陳舊 交通好一般（貨運(yùn)較好）同本項(xiàng)目 規(guī)模 10000平米，規(guī)模小， 容易進(jìn)行定位 220000平米，規(guī)模大，業(yè)態(tài) 泛 規(guī)模大，業(yè)態(tài)專一 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 七、其它可比案例分析七、其它可比案例分析 廣州一德路山海城、海中寶海味干貨批發(fā)市場(chǎng)揚(yáng)名廣州一德路山海

18、城、海中寶海味干貨批發(fā)市場(chǎng)揚(yáng)名 中外，商戶云集，生意做遍全國(guó)和海外，商戶賺錢，業(yè)中外，商戶云集，生意做遍全國(guó)和海外，商戶賺錢，業(yè) 主同樣賺錢，租金水平達(dá)到了主同樣賺錢，租金水平達(dá)到了15001500元元/ /平方米，售價(jià)達(dá)到平方米，售價(jià)達(dá)到 1010多萬(wàn)多萬(wàn)2828萬(wàn)萬(wàn)/ /平方米！一德路海味干貨市場(chǎng)的高價(jià)值至平方米！一德路海味干貨市場(chǎng)的高價(jià)值至 少啟發(fā)我們兩點(diǎn)：少啟發(fā)我們兩點(diǎn)： 一是做海味干貨能支撐高租金回報(bào)；一是做海味干貨能支撐高租金回報(bào)； 二是注重經(jīng)營(yíng)環(huán)境與檔次，重視統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。二是注重經(jīng)營(yíng)環(huán)境與檔次，重視統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。 廣州一德路廣州一德路 物業(yè)定位物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作

19、方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 樓層樓層業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別 首層首層特產(chǎn)區(qū)：各種特產(chǎn)、滋補(bǔ)保健品類、特色煙特產(chǎn)區(qū)：各種特產(chǎn)、滋補(bǔ)保健品類、特色煙 酒類、茶葉、調(diào)料類酒類、茶葉、調(diào)料類 二層二層干貨區(qū)：干果類、海味（肉類）干貨類干貨區(qū)：干果類、海味（肉類）干貨類 八、業(yè)態(tài)定位八、業(yè)態(tài)定位 物業(yè)定位物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 二層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)店招、圖示二層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)店招、圖示 物業(yè)定位物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 交通組織建議（初步）交通組織建議（初步） a、外部交通：為加項(xiàng)目的可達(dá)性，建議將現(xiàn)有的車輛出入、外部交通：為加項(xiàng)目

20、的可達(dá)性，建議將現(xiàn)有的車輛出入 口作適當(dāng)調(diào)整，以更利于車輛出入，并增加幾個(gè)出入口；口作適當(dāng)調(diào)整，以更利于車輛出入，并增加幾個(gè)出入口； b、內(nèi)部交通：顧客人流導(dǎo)向便利性，設(shè)計(jì)必要的人流導(dǎo)向，、內(nèi)部交通：顧客人流導(dǎo)向便利性，設(shè)計(jì)必要的人流導(dǎo)向， 使客戶能在市場(chǎng)內(nèi)滯留最長(zhǎng)時(shí)間；使客戶能在市場(chǎng)內(nèi)滯留最長(zhǎng)時(shí)間； c、臨布吉路鋪位全部裝修為臨街鋪；、臨布吉路鋪位全部裝修為臨街鋪； d、建議將一樓靠近停車場(chǎng)部分（原住宅售樓處位置）裝修、建議將一樓靠近停車場(chǎng)部分（原住宅售樓處位置）裝修 為銷售招商處。為銷售招商處。 （具體建議見下圖）（具體建議見下圖） 產(chǎn)品細(xì)化定位產(chǎn)品細(xì)化定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐

21、湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 取消第一排停車位，將花 壇拆除，將此處的墻改建 成玻璃門帶窗 增設(shè)一個(gè)68米寬的車行 /人行通道，與樓下的批發(fā) 市場(chǎng)有效連接 將停車場(chǎng)調(diào)整為市 場(chǎng)專用通道 增設(shè)三個(gè)人行通道，通往 負(fù)一層果蔬市場(chǎng) 將崗?fù)みm當(dāng)調(diào) 整位置，更方 便車輛出入 將此兩個(gè)出入口加大 增設(shè)兩對(duì)扶手電梯； 規(guī)劃修改建議示意圖規(guī)劃修改建議示意圖 將墻拆除，使之與外面停車 場(chǎng)相通 產(chǎn)品細(xì)化定位產(chǎn)品細(xì)化定位 增加一個(gè)步行樓梯 與市場(chǎng)人行道相連 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 “經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值”：這是商業(yè)地產(chǎn)的桓古不這是商業(yè)地產(chǎn)的桓古不 變的價(jià)值規(guī)律。本項(xiàng)目要求發(fā)展商從

22、原來(lái)的短期贏利變的價(jià)值規(guī)律。本項(xiàng)目要求發(fā)展商從原來(lái)的短期贏利 模式向長(zhǎng)期贏利模式的轉(zhuǎn)變，以打造名優(yōu)特產(chǎn)交易平模式向長(zhǎng)期贏利模式的轉(zhuǎn)變，以打造名優(yōu)特產(chǎn)交易平 臺(tái)升級(jí)版為運(yùn)做目標(biāo)。臺(tái)升級(jí)版為運(yùn)做目標(biāo)。 一、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式定位一、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式定位 經(jīng)營(yíng)管理定位經(jīng)營(yíng)管理定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 從本項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)和長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值提升的角度考慮，通泰從本項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)和長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值提升的角度考慮，通泰 對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理建議如下：對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理建議如下： 經(jīng)經(jīng) 營(yíng)營(yíng) 管管 理理 基礎(chǔ)服務(wù)：“保安、保潔、 維修、代租代管“ 增 值 服 務(wù) （1 1）自建網(wǎng)上商城或與目前已經(jīng)較

23、成熟）自建網(wǎng)上商城或與目前已經(jīng)較成熟 的行業(yè)網(wǎng)站服務(wù)商合作的行業(yè)網(wǎng)站服務(wù)商合作 （2 2）與政府和行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行互動(dòng)，）與政府和行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行互動(dòng)， 整合政府、協(xié)會(huì)、媒體資源，提升項(xiàng)目品整合政府、協(xié)會(huì)、媒體資源，提升項(xiàng)目品 牌，樹立項(xiàng)目形象牌，樹立項(xiàng)目形象 （3 3）定期舉辦關(guān)于農(nóng)批市場(chǎng)和中國(guó)農(nóng)副）定期舉辦關(guān)于農(nóng)批市場(chǎng)和中國(guó)農(nóng)副 土特產(chǎn)的論壇土特產(chǎn)的論壇 （4 4）創(chuàng)辦商城雜志或與專業(yè)行業(yè)雜志合）創(chuàng)辦商城雜志或與專業(yè)行業(yè)雜志合 作，為商戶提供專業(yè)宣傳媒體、第一手市作，為商戶提供專業(yè)宣傳媒體、第一手市 場(chǎng)信息場(chǎng)信息 （5 5）與優(yōu)質(zhì)第三方物流公司合作，為商）與優(yōu)質(zhì)第三方物流公司合作，為商 戶

24、提供低成本、高效率的物流服務(wù)戶提供低成本、高效率的物流服務(wù) （6 6）增設(shè)高端商務(wù)配套設(shè)施，使經(jīng)營(yíng)戶）增設(shè)高端商務(wù)配套設(shè)施，使經(jīng)營(yíng)戶 100%100%滿意，采購(gòu)商滿意，采購(gòu)商100%100%滿意滿意 經(jīng)營(yíng)管理定位經(jīng)營(yíng)管理定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 八、終端消費(fèi)群分析八、終端消費(fèi)群分析 本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體為：本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體為： p深圳乃至廣東省大量的外地流動(dòng)人口對(duì)家鄉(xiāng)特產(chǎn)的需求深圳乃至廣東省大量的外地流動(dòng)人口對(duì)家鄉(xiāng)特產(chǎn)的需求 p港澳地區(qū)居民對(duì)內(nèi)地名優(yōu)特產(chǎn)的偏愛港澳地區(qū)居民對(duì)內(nèi)地名優(yōu)特產(chǎn)的偏愛 p作為一個(gè)區(qū)域性的中國(guó)名優(yōu)土特產(chǎn)批發(fā)中必，將成為全作為一個(gè)區(qū)

25、域性的中國(guó)名優(yōu)土特產(chǎn)批發(fā)中必，將成為全 省各地及港澳地區(qū)經(jīng)銷商的一個(gè)采購(gòu)首選省各地及港澳地區(qū)經(jīng)銷商的一個(gè)采購(gòu)首選 p旅游客戶需求，深圳是全國(guó)優(yōu)秀旅游城市，每年來(lái)深旅旅游客戶需求，深圳是全國(guó)優(yōu)秀旅游城市，每年來(lái)深旅 游的游客數(shù)量眾多，作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)全國(guó)名優(yōu)特產(chǎn)的商城將游的游客數(shù)量眾多，作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)全國(guó)名優(yōu)特產(chǎn)的商城將 成為游客必經(jīng)之地成為游客必經(jīng)之地 物業(yè)定位物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 一、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格（租一、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格（租/ /售）定位原則和影響定價(jià)的因素售）定位原則和影響定價(jià)的因素 定價(jià)基本原則定價(jià)基本原則影響定價(jià)因素影響定價(jià)因素 p所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)的綜合承受能

26、力 p經(jīng)營(yíng)管理對(duì)項(xiàng)目升值的影響 p符合區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)價(jià)格水平 p投資客戶的支付能力 p以物業(yè)質(zhì)素為基準(zhǔn) p促進(jìn)銷售，降低風(fēng)險(xiǎn) p保證發(fā)展商快速回籠資金、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大 p結(jié)合周邊同類物業(yè)租金水平 p確保商家對(duì)租金的承受能力 p區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè) p項(xiàng)目所在本市地段優(yōu)劣勢(shì) p周邊相關(guān)項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平參考 p目標(biāo)客戶的經(jīng)濟(jì)承受能力 p目標(biāo)客戶心理價(jià)位 p項(xiàng)目品牌、市場(chǎng)認(rèn)知度 p發(fā)展商項(xiàng)目最大利潤(rùn) p區(qū)域總體商業(yè)市場(chǎng)狀況 p區(qū)域政策導(dǎo)向及規(guī)劃狀況 價(jià)格定位價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 1 1、租賃價(jià)格、租賃價(jià)格 本項(xiàng)目的商鋪部分租賃價(jià)格建議（初步）：本項(xiàng)目的商鋪部分租

27、賃價(jià)格建議（初步）： 根據(jù)項(xiàng)目周邊布吉農(nóng)批市場(chǎng)租賃情況，租金水平一般為根據(jù)項(xiàng)目周邊布吉農(nóng)批市場(chǎng)租賃情況，租金水平一般為80-80- 120120元元/ /月，考慮到本項(xiàng)目現(xiàn)處于初期運(yùn)做，建議采取租賃價(jià)月，考慮到本項(xiàng)目現(xiàn)處于初期運(yùn)做，建議采取租賃價(jià) 格略低于市場(chǎng)平均水平的策略，平均租賃價(jià)格為格略低于市場(chǎng)平均水平的策略，平均租賃價(jià)格為7070元元/ /月，以月，以 此吸引商戶的進(jìn)駐，將其做旺。初步建議項(xiàng)目初始租賃價(jià)格此吸引商戶的進(jìn)駐，將其做旺。初步建議項(xiàng)目初始租賃價(jià)格： 一層鋪位租賃價(jià)格：一層鋪位租賃價(jià)格：80-90 80-90 元元/ /月月 二層鋪位租賃價(jià)格：二層鋪位租賃價(jià)格：50-60 50

28、-60 元元/ /月月 經(jīng)過后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)培育，逐步提升租金水平經(jīng)過后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)培育，逐步提升租金水平 價(jià)格定位價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 2 2、銷售價(jià)格、銷售價(jià)格 初步設(shè)定項(xiàng)目平均租金為初步設(shè)定項(xiàng)目平均租金為100100元元/ /月。月。 1 1）確定年收益：）確定年收益：100100元元/ /月月1212月月1 1=1200=1200元元 2 2）確定還原利率：采用中國(guó)人民銀行一年期存款利率綜合物價(jià)上漲因）確定還原利率：采用中國(guó)人民銀行一年期存款利率綜合物價(jià)上漲因 素和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)以及本項(xiàng)目屬前期經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)有待培育，故取還原利率為素和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

29、以及本項(xiàng)目屬前期經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)有待培育，故取還原利率為 5-6%5-6% 3 3）使用年限（未來(lái)可取得的收益年限）：）使用年限（未來(lái)可取得的收益年限）：6060年年 4 4）收益價(jià)格確定，運(yùn)用公式：）收益價(jià)格確定，運(yùn)用公式：v=a/rv=a/r1-1/1-1/（1+r1+r）n n 式中式中 v v：房地產(chǎn)的價(jià)格：房地產(chǎn)的價(jià)格 a a：房地產(chǎn)的年收益：房地產(chǎn)的年收益 r r：還原利率：還原利率 n n：未來(lái)可取得收益年限：未來(lái)可取得收益年限 價(jià)格定位價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 還原利率 /月租金 5%6%7%8% 8020286165001395512120

30、 9022821185631570013635 10025357206251744415150 11027893226881918816665 12030429247502093318180 13032964268132267719695 3 3、售價(jià)測(cè)算表、售價(jià)測(cè)算表 在考慮到項(xiàng)目現(xiàn)處于前期運(yùn)做，還需給予一定的市場(chǎng)培育期，租賃價(jià)在考慮到項(xiàng)目現(xiàn)處于前期運(yùn)做，還需給予一定的市場(chǎng)培育期，租賃價(jià) 格與還原利率較低，因此選擇以上兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行售價(jià)測(cè)算。格與還原利率較低，因此選擇以上兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行售價(jià)測(cè)算。 對(duì)以上兩個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)設(shè)置可測(cè)算初步平均售價(jià)對(duì)以上兩個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)設(shè)置可測(cè)算初步平均售價(jià) = =（2

31、28212282160%+1856360%+1856340%40%）=21118=21118（元（元/ /） 價(jià)格定位價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 返租模式返租模式返租成本返租成本 首付16%， 3年返24% 2111824%=5068元/ 首付10%， 4年返30% 2111830%=6335元/ 4 4、返租成本預(yù)算、返租成本預(yù)算 本項(xiàng)目商鋪平均銷售價(jià)格為： =21118+5068=21118+50680.5=236500.5=23650（元（元/ /） 根據(jù)深圳市商鋪市場(chǎng)特性，結(jié)合項(xiàng)目特性（根據(jù)深圳市商鋪市場(chǎng)特性，結(jié)合項(xiàng)目特性（6060年獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪

32、，緊年獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，緊 鄰布吉農(nóng)批市場(chǎng)），建議鄰布吉農(nóng)批市場(chǎng)），建議 一層商鋪平均銷售價(jià)格為：一層商鋪平均銷售價(jià)格為：2850031500 2850031500 （元（元/ /） 二層商鋪平均銷售價(jià)格為：二層商鋪平均銷售價(jià)格為：17000-19000 17000-19000 （元（元/ /） 價(jià)格定位價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 4 4、招商與銷售利潤(rùn)對(duì)比、招商與銷售利潤(rùn)對(duì)比 銷售收益銷售收益 初步設(shè)定其銷售率為80%，核算其收益 銷售利潤(rùn)收益=988923650元/80%=1.9億元 評(píng)價(jià)：資金回收快，風(fēng)險(xiǎn)低，利潤(rùn)收益高 招商收益招商收益 初步設(shè)定其租賃

33、價(jià)格為70元/月，考慮到免租期等方面的因素，核算 其收益 招商年收益=988970元/月12月50%=4，153，380元 評(píng)價(jià)：資金加收慢、利潤(rùn)較直接銷售略低、易于培育市場(chǎng)，但運(yùn)做風(fēng)險(xiǎn)高 根據(jù)招商與銷售對(duì)比分析后，得出本項(xiàng)目采取銷售與招商齊頭并進(jìn)，前期以 銷售為主，后續(xù)以招商為主，吸引大量品牌商戶的進(jìn)駐，以此降低運(yùn)做風(fēng)險(xiǎn)。 價(jià)格定位價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 一、銷售客戶分析一、銷售客戶分析 根據(jù)布吉農(nóng)批市場(chǎng)調(diào)研分析，結(jié)合項(xiàng)目的特性，對(duì)本項(xiàng)目 目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分如下： 50% 35% 15% 核心客戶核心客戶 重點(diǎn)客戶重點(diǎn)客戶 游離客戶游離客戶 見證布吉

34、、福田、南山等批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展歷程，對(duì)其發(fā)展前景見證布吉、福田、南山等批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展歷程，對(duì)其發(fā)展前景 看好的主動(dòng)投資客看好的主動(dòng)投資客 深圳布吉、福田、南山等批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主及被動(dòng)投資客深圳布吉、福田、南山等批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主及被動(dòng)投資客 來(lái)往于深圳與內(nèi)地之間做農(nóng)批生意的生意人、內(nèi)地做特產(chǎn)貿(mào)易來(lái)往于深圳與內(nèi)地之間做農(nóng)批生意的生意人、內(nèi)地做特產(chǎn)貿(mào)易 的企業(yè)主的企業(yè)主 客戶定位客戶定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 他們是他們是 對(duì)商鋪投資有一定的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識(shí)，對(duì)商鋪的投資價(jià)值具理性分析與判斷，對(duì)商鋪投資有一定的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識(shí)，對(duì)商鋪的投資價(jià)值具理性分析與判斷， 經(jīng)常尋找商鋪投資的

35、機(jī)會(huì)，一旦出現(xiàn)新的商鋪供給，就會(huì)前去考察，根經(jīng)常尋找商鋪投資的機(jī)會(huì)，一旦出現(xiàn)新的商鋪供給，就會(huì)前去考察，根 據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷是否進(jìn)行投資，關(guān)注投資回報(bào)，看重商鋪的區(qū)域升據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷是否進(jìn)行投資，關(guān)注投資回報(bào)，看重商鋪的區(qū)域升 值潛力；值潛力； 現(xiàn)以租入方式從事農(nóng)批市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但由于對(duì)現(xiàn)有商鋪的位置、面現(xiàn)以租入方式從事農(nóng)批市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但由于對(duì)現(xiàn)有商鋪的位置、面 積、租金水平不滿意，或想擁有一間自己的商鋪以減輕經(jīng)營(yíng)壓力，或認(rèn)積、租金水平不滿意，或想擁有一間自己的商鋪以減輕經(jīng)營(yíng)壓力，或認(rèn) 識(shí)到了商鋪投資的保值及升值功能，從而打算購(gòu)入商鋪；識(shí)到了商鋪投資的保值及升值功能，從而打算購(gòu)入商

36、鋪； 具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手中有一定的閑置資金，在尋找較好的投資方式，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手中有一定的閑置資金，在尋找較好的投資方式， 對(duì)投資商鋪有一定的興趣，能接受地理位置較好、升值潛力較大的商鋪；對(duì)投資商鋪有一定的興趣，能接受地理位置較好、升值潛力較大的商鋪； 資金充裕，對(duì)投資商鋪收租、造福子孫的期望意愿極大。此部分的客戶資金充裕，對(duì)投資商鋪收租、造福子孫的期望意愿極大。此部分的客戶 容易受廣告及親友的口碑宣傳影響。容易受廣告及親友的口碑宣傳影響。 有一定閑置資金但又不具備任何一類投資理財(cái)?shù)膶I(yè)技能，商鋪投資因有一定閑置資金但又不具備任何一類投資理財(cái)?shù)膶I(yè)技能，商鋪投資因 其專業(yè)性不強(qiáng)和收

37、益穩(wěn)定而較多地受到這部分人關(guān)注。這些人往往資金其專業(yè)性不強(qiáng)和收益穩(wěn)定而較多地受到這部分人關(guān)注。這些人往往資金 實(shí)力并不十分雄厚，投資行為較為謹(jǐn)慎，所以希望鋪位面積小一些，從實(shí)力并不十分雄厚，投資行為較為謹(jǐn)慎，所以希望鋪位面積小一些，從 而總投資金額不大，并希望提供較為靈活的銀行按揭方式。而總投資金額不大，并希望提供較為靈活的銀行按揭方式。 客戶定位客戶定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 第三部分第三部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 總體思路：總體思路： 銷售與招商舉頭并進(jìn)！銷售與招商舉頭并進(jìn)！ 銷售利于發(fā)展商快

38、速回籠資金，而招商主要是商業(yè)地產(chǎn)銷售利于發(fā)展商快速回籠資金，而招商主要是商業(yè)地產(chǎn) 應(yīng)用于市場(chǎng)培育關(guān)鍵策略應(yīng)用于市場(chǎng)培育關(guān)鍵策略 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 營(yíng)銷策略分析營(yíng)銷策略分析 項(xiàng)項(xiàng) 名名租售并舉方案租售并舉方案 先招商待經(jīng)營(yíng)好再銷售方案先招商待經(jīng)營(yíng)好再銷售方案 收益收益 銷售：總銷售額2.4億元 租賃：以整體70元/計(jì)，年收益約415萬(wàn) 合計(jì)：2.44億元 只有招商收益，年租金收益約：415萬(wàn) 資金回收周期資金回收周期 短期內(nèi)可回收全部銷售資金與部分招商收 益 需在二至三年后才可回收全部資金 運(yùn)做風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)做風(fēng)險(xiǎn) 租售并舉，由于有經(jīng)營(yíng)商家進(jìn)駐，可使銷 售與招商有

39、效結(jié)合，且商戶的購(gòu)買可為經(jīng) 營(yíng)推廣帶來(lái)多種便利，運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較低， 受政策影響風(fēng)險(xiǎn)較大，市場(chǎng)培育需時(shí)較長(zhǎng) （一般在1-2年）以上，2年后的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不 可預(yù)測(cè)，由于先招商，到正式銷售時(shí)客戶群 體較小 對(duì)市場(chǎng)培育作用對(duì)市場(chǎng)培育作用 經(jīng)營(yíng)管理公司有足足夠的時(shí)間進(jìn)行市場(chǎng)推 廣與培育 受資金影響，可能沒有較強(qiáng)的資金等來(lái)進(jìn)行 市場(chǎng)推廣，最終影響市場(chǎng)培育 后期操作后期操作簡(jiǎn)單復(fù)雜，還需重新進(jìn)行營(yíng)銷推廣與策劃 綜合信心綜合信心 分分 析析 1、銷售是快速實(shí)現(xiàn)資金回收的途徑之一，為發(fā)展商投資其他物業(yè)的開發(fā)提供有力保障； 2、招商策略是市場(chǎng)培育成功的關(guān)鍵，只有當(dāng)進(jìn)駐商戶將市場(chǎng)做旺，做活才提升商鋪的價(jià) 值，才能體現(xiàn)項(xiàng)目

40、的社會(huì)效益； 3、當(dāng)兩者有力結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益共贏。 建議：實(shí)行租售并舉的營(yíng)銷策略，在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)收益建議：實(shí)行租售并舉的營(yíng)銷策略，在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)收益 最大化！最大化！ 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 農(nóng)批市農(nóng)批市 場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但由于對(duì)現(xiàn)有商鋪的位置、面積、租金水平不滿場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但由于對(duì)現(xiàn)有商鋪的位置、面積、租金水平不滿 意的商戶意的商戶 。 （1 1）經(jīng)營(yíng)業(yè)主：珠三角進(jìn)行特產(chǎn)交易的批發(fā)市場(chǎng)、商貿(mào)城，以）經(jīng)營(yíng)業(yè)主：珠三角進(jìn)行特產(chǎn)交易的批發(fā)市場(chǎng)、商貿(mào)城，以 及珠三角特產(chǎn)生產(chǎn)、加工、貿(mào)易較為集中的區(qū)域企業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者及珠三角特產(chǎn)生產(chǎn)、加

41、工、貿(mào)易較為集中的區(qū)域企業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者 （2 2）投資客：）投資客： p 深圳本地具有投資能力的投資客深圳本地具有投資能力的投資客 p 深圳以外從事商鋪投資行為的投資客深圳以外從事商鋪投資行為的投資客 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 投資模式設(shè)計(jì)投資模式設(shè)計(jì) p投資模式一：首付投資模式一：首付40%40%，3 3年返租年返租24%24%，實(shí)際首付，實(shí)際首付16%16%，經(jīng)營(yíng)公司與，經(jīng)營(yíng)公司與 業(yè)主簽訂業(yè)主簽訂3 3年租賃合同，業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)公司擁年租賃合同，業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)公司擁 有商鋪有商鋪3 3年內(nèi)的使用權(quán)。年內(nèi)的使用權(quán)。 p投資模式二

42、：首付投資模式二：首付40%40%，4 4年返租年返租30%30%，實(shí)際首付，實(shí)際首付10%10%，經(jīng)營(yíng)公司與，經(jīng)營(yíng)公司與 業(yè)主簽訂業(yè)主簽訂4 4年租賃合同，業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)公司擁年租賃合同，業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)公司擁 有市場(chǎng)有市場(chǎng)4 4年內(nèi)的使用權(quán)。年內(nèi)的使用權(quán)。 p投資模式三：自營(yíng)客戶，一次性在售價(jià)中給予投資模式三：自營(yíng)客戶，一次性在售價(jià)中給予8%8%的創(chuàng)業(yè)基金，不的創(chuàng)業(yè)基金，不 返租，由客戶自行經(jīng)營(yíng)，但要遵守經(jīng)營(yíng)管理公司的相關(guān)管理規(guī)定。返租，由客戶自行經(jīng)營(yíng)，但要遵守經(jīng)營(yíng)管理公司的相關(guān)管理規(guī)定。 二、項(xiàng)目銷售策略二、項(xiàng)目銷售策略 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園

43、裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 三、項(xiàng)目招商策略三、項(xiàng)目招商策略 1 1、租約期限：、租約期限： 結(jié)合免租期，建議第一個(gè)合同期為三年。 2 2、核心區(qū)域的特殊優(yōu)惠政策：、核心區(qū)域的特殊優(yōu)惠政策： 針對(duì)核心區(qū)域以低租金，高免租期為主要競(jìng)手段。 3 3、行之有效的倒計(jì)時(shí)免租政策：、行之有效的倒計(jì)時(shí)免租政策： 結(jié)合工程進(jìn)度及總體招商節(jié)奏制定遞減式免租策略，督促商戶簽 約。如：2006年12.28前訂租賃合同，最長(zhǎng)免租9個(gè)月；之后分階段 減少免租期，一刺激商戶快速進(jìn)駐。對(duì)龍頭企業(yè)和能給市場(chǎng)帶重大 社會(huì)效應(yīng)的企業(yè)和地區(qū)可適當(dāng)給予更長(zhǎng)的免租期。 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 4 4、期免

44、租政策：、期免租政策： 為商戶提供6個(gè)月免租，首三個(gè)月租金全免，第4-9月租金減半收 取，合計(jì)6個(gè)月免租，使發(fā)展商在第四個(gè)月實(shí)現(xiàn)有租金收入。 5 5、大戶鼓勵(lì)政策：、大戶鼓勵(lì)政策： 經(jīng)國(guó)家認(rèn)證的馳名商標(biāo)、知名品牌以及公認(rèn)的國(guó)內(nèi)龍頭農(nóng)副產(chǎn)品 企業(yè)入駐可在正常優(yōu)惠基礎(chǔ)上享受額外2-4個(gè)月的免租優(yōu)惠，引發(fā)小 商戶“跟風(fēng)效應(yīng)”，促進(jìn)招商。 6 6、政府鼓勵(lì)與支持政策：、政府鼓勵(lì)與支持政策： 對(duì)政府部門引進(jìn)的并由政府部門扶持的重點(diǎn)企業(yè)可適當(dāng)再給予額 外的優(yōu)惠，以吸引更多的政府部門對(duì)項(xiàng)目的支持 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 四、項(xiàng)目租賃政策四、項(xiàng)目租賃政策 1 1、租金構(gòu)成、租

45、金構(gòu)成 本項(xiàng)目租金應(yīng)由兩部分構(gòu)成：基本租金、管理費(fèi)、經(jīng)營(yíng)推廣費(fèi)用 （1 1）租金（初步）租金（初步）：平均租金70元/月，其中前3個(gè)月租金全 免，第4-9月租金減半收?。ò疵吭?5元/繳納），第10個(gè)月開始 收取全額租金，合計(jì)免租期6個(gè)月,從第四個(gè)月起有租金收益。 （2 2）物業(yè)管理費(fèi)：）物業(yè)管理費(fèi)：* * *元/平方米*月，開業(yè)當(dāng)月起計(jì)算。 （3 3）經(jīng)營(yíng)推廣基金：）經(jīng)營(yíng)推廣基金：5-8元/ 月 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 （1 1）嚴(yán)格按產(chǎn)地）嚴(yán)格按產(chǎn)地/ /產(chǎn)品品種進(jìn)行招商產(chǎn)品品種進(jìn)行招商 （2 2）在每一階段預(yù)留部分好位置，預(yù)留給重點(diǎn)龍頭企業(yè)和政府扶持企業(yè)）在每一階段預(yù)留部分好位置，預(yù)留給重點(diǎn)龍頭企業(yè)和政府扶持企業(yè) （3 3）規(guī)范市場(chǎng)，制度嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，制造拒絕反效應(yīng)提高項(xiàng)目知名度）規(guī)范市場(chǎng)，制度嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，制造拒絕反效應(yīng)提高項(xiàng)目知名度 2 2、租賃控制策略：、租賃控制策略： 制定嚴(yán)格的商戶準(zhǔn)入制度，確保商戶質(zhì)