住宅小區(qū)物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容、作用及對(duì)策

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容、作用及對(duì)策一、住宅小區(qū)物業(yè)管理早期介入的現(xiàn)狀目前，我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理早期介入的狀況并不令人滿意，相當(dāng)一部分的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理早期介入的認(rèn)識(shí)有偏差：開(kāi)發(fā)商要花錢買意見(jiàn);、花錢買整改;，心里不太愿意，所以部分開(kāi)發(fā)商并未讓前期物業(yè)管理公司真正早期介入;。還有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問(wèn)題：有的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在早期介入時(shí)的跟蹤管理不夠到位，如沒(méi)有參與安全監(jiān)控、電梯等設(shè)施設(shè)備的選材、安裝和調(diào)試，因此對(duì)這些設(shè)施設(shè)備今后的運(yùn)行管理也帶來(lái)了不便。二、住宅小區(qū)物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容1.早期的顧問(wèn)身份當(dāng)物業(yè)處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段時(shí)，設(shè)計(jì)人員在制定物業(yè)設(shè)計(jì)方案的過(guò)程中，由于所站角度不同，于是

2、不可避免的會(huì)考慮不到業(yè)主日后使用的便利性和物業(yè)公司管理的需要，例如配套設(shè)施的完善、水電供應(yīng)容量的問(wèn)題以及預(yù)留一定寬度的應(yīng)急通道等，從而導(dǎo)致物業(yè)建成之后出現(xiàn)管理上的漏洞和功能布局上無(wú)法彌補(bǔ)的缺陷，所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)以顧問(wèn)身份參與其中，為設(shè)計(jì)方案把關(guān)，提出符合實(shí)際需要的建議，有效幫助設(shè)計(jì)人員修正物業(yè)設(shè)計(jì)方案，使之達(dá)到最優(yōu)。2.中期的監(jiān)理身份當(dāng)物業(yè)處于建設(shè)施工階段時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以派遣有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員以監(jiān)理身份介入其中，一方面通過(guò)工程監(jiān)理，使工程質(zhì)量得到了保證，另一方面物業(yè)管理人員可以借此機(jī)會(huì)全面了解所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，例如管道線路的鋪設(shè)和走向等，從而有利于日后接管驗(yàn)收和物業(yè)服務(wù)

3、的順利開(kāi)展。3.晚期的管家身份當(dāng)物業(yè)處于接管驗(yàn)收階段時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)以管家身份全面介入，對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量從管理和運(yùn)行的角度進(jìn)行全面監(jiān)控，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)與施工單位或房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位及時(shí)協(xié)商、及時(shí)解決、防患于未然，為日后提供良好的物業(yè)服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三、住宅小區(qū)物業(yè)管理早期介入的重要性1.有助于完善設(shè)計(jì)，避免先天不足我國(guó)幅員遼闊，各地對(duì)居住要求大不相同，于是會(huì)對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)提出各自需求，例如在沿海地區(qū)都有臺(tái)風(fēng)季節(jié)，臺(tái)風(fēng)夾著暴雨時(shí)可能會(huì)使槽內(nèi)浸水，并倒灌進(jìn)屋，因此須對(duì)平口槽進(jìn)行改進(jìn)，變成外低內(nèi)高，則可有效防止雨水進(jìn)入。2.有助于房屋建造質(zhì)量的提高由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理的實(shí)踐中，掌握和積累了

4、大量關(guān)于物業(yè)使用和服務(wù)方面的第一手資料，所以對(duì)房屋在長(zhǎng)期使用過(guò)程中所產(chǎn)生的各種問(wèn)題十分清楚，因此當(dāng)物業(yè)管理人員以監(jiān)理身份參與物業(yè)施工建設(shè)后，使工程質(zhì)量得到了提高，從而有效避免了日后因補(bǔ)救施工質(zhì)量所產(chǎn)生的不必要的支出和工作量，同時(shí)也不會(huì)影響日后物業(yè)管理工作的正常開(kāi)展。3.有助于提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平物業(yè)管理企業(yè)可利用早期介入的機(jī)會(huì)，提早了解項(xiàng)目的基本情況，提前接觸業(yè)主，為后期的物業(yè)管理做準(zhǔn)備，提高了自身的服務(wù)水平，所以當(dāng)接管后，為業(yè)主辦理入住時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不會(huì)無(wú)法應(yīng)對(duì)各種突發(fā)狀況，而會(huì)游刃有余的去處理，從而在業(yè)主面前樹(shù)立起物業(yè)服務(wù)企業(yè)良好的專業(yè)形象。4.有助于促進(jìn)房產(chǎn)物業(yè)的銷售物業(yè)管理早期

5、介入使物業(yè)使用功能不斷完善，多角度、多方位地滿足了業(yè)主和使用人的需求，從而物業(yè)進(jìn)入到消費(fèi)領(lǐng)域后能吸引更多的消費(fèi)者購(gòu)買，極大的促進(jìn)了房產(chǎn)物業(yè)的銷售，進(jìn)而提高了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)收益。同時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中引入高水平的物業(yè)管理咨詢，能讓消費(fèi)者真切地感受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的重視，從而提升了自身的品牌。四、完善住宅小區(qū)物業(yè)管理早期介入的對(duì)策1.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)協(xié)助物業(yè)公司完成早期介入的相關(guān)工作在物業(yè)前期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了做好在各階段的重要工作角色外，還要積極地配合物業(yè)管理公司早期介入工作，為物業(yè)公司提供盡可能的方便并與物管工作人員和睦相處，從而提高物管公司在早期介入工作中的積極性和效率。2

6、.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)不斷加強(qiáng)自身建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)以不同身份介入項(xiàng)目建設(shè)各階段并采取措施時(shí)，不能因?yàn)榕c房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在特殊關(guān)系（如父子關(guān)系），或者視其為衣食父母，而對(duì)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的種種隱患視而不見(jiàn)。3.擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍和職能在目前現(xiàn)有的制度下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍和職能，則更容易解決早期介入現(xiàn)存的問(wèn)題，例如物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以獲得國(guó)家的監(jiān)理資質(zhì)證書(shū)，從而能開(kāi)展監(jiān)理和物業(yè)管理等多種業(yè)務(wù)，這樣物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面在監(jiān)理過(guò)程中履行早期物業(yè)管理的職能，另一方面在項(xiàng)目竣工銷售后進(jìn)行真正意義上的物業(yè)管理，從而減輕開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)大部分早期介入費(fèi)用的壓力，同時(shí)也不會(huì)出現(xiàn)由于監(jiān)管部門的增多而引

7、致施工方的反感。4.有關(guān)部門應(yīng)健全相應(yīng)的法規(guī)體系加以保障推廣物業(yè)管理早期介入，建立健全法規(guī)制度是最重要的和最有力的保證，從制度上讓開(kāi)發(fā)商自覺(jué)接受物業(yè)管理早期介入，重視物業(yè)管理早期介入環(huán)節(jié)，使之成為進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的必要條件之一。同時(shí)，通過(guò)建立健全相應(yīng)的物業(yè)法規(guī)制度，明確規(guī)定物業(yè)管理早期介入何時(shí)介入、如何介入以及介入的具體內(nèi)容等，從而進(jìn)一步規(guī)范整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)。五、結(jié)束語(yǔ)綜上所述，物業(yè)管理早期介入能逐步推進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平的提高；能對(duì)業(yè)主的物權(quán)進(jìn)行有效的保值、增值；能培育良好的物業(yè)市場(chǎng)；能促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)走向健康發(fā)展的道路，所以物業(yè)管理早期介入有著舉足輕重的作用。我們只有通過(guò)全面推廣住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入，才能最終形成開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司的三贏局面。參考文獻(xiàn)：1李加林，周心怡.物業(yè)管理實(shí)務(wù)M.中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006.2千艷青.物業(yè)管理