上海農(nóng)商銀行評估報告(0610按國資意見補充)

1、上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司增資擴股項目涉及的股東全部權益價值評估報告 滬萬隆評報字（2010）第號 上海萬隆資產(chǎn)評估有限公司二一年六月一日上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司增資擴股項目涉及其股東全部權益價值評估報告目錄注冊資產(chǎn)評估師聲明3評估報告摘要4評估報告5一、 委托方、被評估單位和委托方以外的其他評估報告使用者5二、 評估目的12三、 評估對象和范圍12四、 價值類型及其定義20五、 評估基準日21六、 評估依據(jù)21七、 評估方法24八、 評估程序實施過程和情況29九、 評估假設30十、 評估結論32十一、 特別事項說明33十二、 評估報告使用限制36十三、 評估報告提出日期36附件：38注

2、冊資產(chǎn)評估師聲明一、我們在執(zhí)行本項評估業(yè)務中，遵循了相關法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，恪守了獨立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。二、評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單由委托方、被評估單位申報并經(jīng)其簽章確認；所提供的資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或預期的利益關系；與相關當事方?jīng)]有現(xiàn)存或預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其涉及資產(chǎn)的法律狀況給予必要的關注，對評估

3、對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬資料進行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實的披露，且已提請委托方及相關當事方完善產(chǎn)權以滿足出具評估報告的要求。五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司增資擴股項目涉及其股東全部權益價值評估報告摘要上海萬隆資產(chǎn)評估有限公司接受委托，對因上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司擬實施增資擴股事宜而涉及其股東全部權益價值進行了評估。評估目的：增資擴股評估對象和范圍：評估對象為上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司股東全部權益價值，評估范圍

4、為其的全部資產(chǎn)與負債。價值類型：市場價值評估基準日：2009年12月31日評估方法：收益法、市場法評估結論及其使用有效期：上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司于本次評估基準日的股東全部權益價值評估值選用收益評估結果作為最終評估結論為大寫人民幣：貳佰肆拾貳億柒仟玖佰伍拾玖萬元（rmb2,427,959萬元）。上述評估結論自評估基準日起壹年有效，逾期無效。對評估結論產(chǎn)生影響的特別事項：特別提示：以上內(nèi)容摘自【滬萬隆評報字(2010)第號】評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應認真閱讀評估報告全文,本摘要不得單獨使用。滬萬隆評報字（2010）第號上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司增資擴股項

5、目涉及其股東全部權益價值評估報告上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司：上海萬隆資產(chǎn)評估有限公司（以下簡稱“本公司”）接受貴公司的委托，根據(jù)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，采用收益法和市場法，按照必要的評估程序，對上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司擬實施增資擴股事宜而涉及其股東全部權益價值，在2009年12月31日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：一、 委托方、被評估單位和委托方以外的其他評估報告使用者（一）委托方和委托方以外的其他評估報告使用者1、委托方名 稱：上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司辦公場所：浦東新區(qū)浦東大道981號2、委托方以外的其他評估報告使用者法律、法規(guī)規(guī)定的與本評估目的相

6、關的政府職能部門及相關當事人。（二）被評估單位1、概況企業(yè)名稱：上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司法定住所：浦東新區(qū)浦東大道981號經(jīng)營場所（總部）：中國上海市浦東新區(qū)銀城中路8號15-27樓法定代表人：胡平西注冊資本：人民幣374,568.5776萬元公司類型：股份有限公司（中外合資、未上市）外資比例低于25%主要經(jīng)營范圍：吸收公眾存款；發(fā)放短期、中期和長期貸款；辦理國內(nèi)外結算；辦理票據(jù)承兌與貼現(xiàn)；代理發(fā)行、代理兌付、承銷政府債券；買賣政府債券、金融債券；從事同業(yè)拆借；從事銀行卡服務；外匯存款，外匯貸款，國際結算，同業(yè)外匯拆借，資信調(diào)查、咨詢和見證業(yè)務；代理收付款項及代理業(yè)務；提供保管箱服務；經(jīng)中

7、國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準的其他業(yè)務，結匯、售匯業(yè)務。金融許可證編號：001878172、歷史沿革，股東及持股比例、經(jīng)營管理架構上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司(以下簡稱“上海農(nóng)商銀行”)是在原上海農(nóng)村信用社合作社全市1家市聯(lián)社、14家區(qū)縣聯(lián)社、219家信用社的基礎上整體改制成立的股份制商業(yè)銀行。2005年8月22日上海農(nóng)商銀行取得中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會頒發(fā)的中華人民共和國金融許可證，機構編碼為g10312900h0001。2005年8月23日上海農(nóng)商銀行取得由上海市工商行政管理局頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，注冊號為3100001007291，注冊資金為人民幣300,029.4萬元，業(yè)經(jīng)上海萬隆會計

8、師事務所有限公司驗證并出具萬會業(yè)字(2005)1738號驗資報告。經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會銀監(jiān)復(2007)356號中國銀監(jiān)會關于上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司吸收澳大利亞和新西蘭銀行集團有限公司投資入股的批復，上海農(nóng)商銀行注冊資本變更為人民幣374,568.6萬元。業(yè)經(jīng)萬隆會計師事務所有限公司驗證并出具萬會業(yè)字(2007)1149號驗資報告，并于2008年1月14日取得上海市工商行政管理局換發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照, 注冊號為310000000088142。2009年2月18日，上海農(nóng)商銀行參與組建的上海崇明長江村鎮(zhèn)銀行股份有限公司正式開業(yè)，該銀行注冊資本1億元，上海農(nóng)商銀行作為發(fā)起人出資入股5

9、,100萬元，占比51%。截至2009年12月31日止，上海農(nóng)商銀行除總行本部和總行營業(yè)部外還設有浦東分行、15家區(qū)縣支行和320家營業(yè)網(wǎng)點，上海農(nóng)商銀行的經(jīng)營性資產(chǎn)均位于上海市。上海農(nóng)商銀行的主要監(jiān)管機構為中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會和上海市銀監(jiān)局。上海農(nóng)商銀行，基準日股權結構如下：股東類型持股總數(shù)（股）持股比例股東數(shù)（戶）法人股2,968,250,47079.24217自然人股777,222,00020.75%24,460打包股*213,3060.01%統(tǒng)算1戶合計3,745,685,776100%24,678*打包股：根據(jù)銀監(jiān)局（2004）61號文要求，對原農(nóng)信社無法確認身份的股金，現(xiàn)行打包

10、折算為農(nóng)商銀行的打包股，待股東身份確認后再作進一步處理。前十大股東持股及其變動情況：序號股東名稱股東性質(zhì)持股比例持股總數(shù)（萬股）1澳大利亞和新西蘭銀行集團有限公司外資法人股19.9074,539,1472上海國際集團有限公司國有法人股8.0130,0003上海盛融投資有限公司國有法人股8.0130,0004上海國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司國有法人股8.0130,0005上海綠地（集團）有限公司國有法人股5.3420,0006錦江國際（集團）有限公司國有法人股4.0015,0007上海市上投投資管理有限公司國有法人股4.0015,0008上海山鑫置業(yè)有限公司民營法人股1.736,5009東方國際（集團）

11、有限公司國有法人股1.606,00010上海青浦資產(chǎn)經(jīng)營有限公司國有法人股1.335,000合計61.94232,039.1473、歷史業(yè)績（1）近五年的資產(chǎn)、財務、經(jīng)營狀況 金額單位：人民幣萬元項目2005年2006年2007年2008年2009年一、營業(yè)收入196,768346,224437,115534,922501,866利息凈收入192,537343,974424,738532,384499,038 利息收入392,999524,737657,232879,829804,802 利息支出200,462180,763232,494347,445305,764手續(xù)費及傭金凈收入2,605

12、4,0697,16617,83318,681 手續(xù)費及傭金收入4,9938,89112,67622,98526,893 手續(xù)費及傭金支出2,3884,8225,5105,1528,212投資收益810-3,7772,530-17,129-19,085公允價值變動收益0001336匯兌收益000-362999其他業(yè)務收入8161,9592,6812,1832,197二、營業(yè)支出160,075310,143367,728230,982266,551營業(yè)稅金及附加8,60512,62315,96821,02320,208業(yè)務及管理費用89,700147,587155,563178,286208,87

13、1資產(chǎn)減值損失48,885125,054180,00022,63027,586其他業(yè)務成本12,88524,87916,1979,0439,886三、營業(yè)利潤36,69236,08169,387303,940235,315加：營業(yè)外收入4,5966,0306,02289,59213,839減：營業(yè)外支出8,8733583,112551335加：以前年度損益調(diào)整4,0821,688減：所得稅費用3,7407,68235,23927,90251,471四、凈利潤32,75735,75837,058365,079197,348項目2005.12.312006.12.312007.12.312008.

14、12.312009.12.31資產(chǎn)總額12,741,68913,610,87415,747,44417,038,23821,191,569其中：發(fā)放貸款和墊款6,213,0797,252,0178,131,5239,120,12311,634,325負債總額12,126,33612,966,26314,631,49515,916,50019,889,134其中：吸收存款10,090,72911,592,13612,841,43314,707,95817,886,876所有者權益615,353644,6111,115,9491,121,7381,302,435 注：上表將2005年2007年在營

15、業(yè)外收入中反映的租賃收入調(diào)整到其他業(yè)務收入、在其他負債中反映的保證金存款調(diào)整到吸收存款。上述2005年2007年的財務數(shù)據(jù)摘自已經(jīng)上海萬隆會計師事務所有限公司審計的會計報表，20082009年的財務數(shù)據(jù)摘自已經(jīng)普華永道中天會計師事務所有限公司審計的會計報表，審計報告均出具了無保留意見。報表項目重要事項說明：2005年中國人民銀行通過定向發(fā)行專項票據(jù)的形式置換上海農(nóng)商銀行的不良資產(chǎn)2,120,914千元，并作為表外項目處理。截止2008年12月31日，上海農(nóng)商銀行累計收回該等已置換的不良資產(chǎn)共計人民幣393,772千元，根據(jù)前述銀監(jiān)辦200383號的通知內(nèi)容，2008年度分別轉作貸款減值準備計人

16、民幣360,352千元以及分類為貸款及應收款的證券投資減值準備計人民幣33,420千元入賬。2009年度上海農(nóng)商銀行共收回人民幣48,537千元，并轉作貸款減值準備入賬。2005年上海市政府通過國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司注入現(xiàn)金和土地使用權用以置換上海農(nóng)商銀行原值合計為5, 510,577千元的不良資產(chǎn)，置換出的不良資產(chǎn)后續(xù)收回款項，根據(jù)財駐滬監(jiān)2008166號上海專員辦關于上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司2007年度會計信息質(zhì)量的檢查結論和處理決定，該等收回已置換不良資產(chǎn)的暫收款轉入營業(yè)外收入，2009年和2008年分別確認營業(yè)外收入人民幣35,410千元和805,302千元。根據(jù)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委

17、員會銀監(jiān)復2007356號中國銀監(jiān)會關于上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司吸收澳大利亞和新西蘭銀行集團有限公司投資入股的批復，上海農(nóng)商銀行向澳大利亞和新西蘭銀行集團有限公司定向募集股份，總股款為人民幣1,982,741,310.20元，其中實收資本745,391,470.00元，股本溢價1,237,349,840.20元。 （2）2007年2009年主要財務指標項 目標準值2009年2008年2007年 資本充足率8%11.95%12.06%9.16%核心資本充足率4%10.21%11.28%9.65%流動性比率 人民幣35%44.65%61.08%42.43% 外幣127.91%205.79%12

18、24.21%存貸比 人民幣75%66.36%63.06%62.15% 外幣14.48%50.18%63.73%拆借資金比例 拆入資金比3.65%0.10%2.68% 拆出資金比5.88%4.20%5.36%不良貸款率5%1.86%2.64%1.32%利息回收率100.03%99.99%99.83%單一最大客戶貸款比例10%7.00%5.53%7.86%最大十家客戶貸款比例100%50.13%46.31%59.92%注：上表數(shù)據(jù)摘自2009上海農(nóng)商銀行年度報告，其中：2008年、2009年資本充足率按照審計報告計算。4、主要會計政策執(zhí)行企業(yè)會計準則。（1）貸款減值準備 除非已知情況顯示在每次評估

19、之間的報告期間已經(jīng)發(fā)生減值損失，上海農(nóng)商銀行只定期對貸款組合的減值損失情況進行評估。對于組合中單筆貸款的現(xiàn)金流尚未發(fā)現(xiàn)減少的貸款組合，上海農(nóng)商銀行對該組合是否存在預計未來現(xiàn)金流減少的跡象進行判斷，以確定是否需要計提減值準備。發(fā)生減值損失的證據(jù)包括有可觀察數(shù)據(jù)表明該組合中借款人的支付狀況發(fā)生了不利的變化(例如，借款人不按規(guī)定還款)，或出現(xiàn)了可能導致組合內(nèi)貸款違約的國家或地方經(jīng)濟狀況的不利變化等。對具有相近似的信用風險特征和客觀減值證據(jù)的貸款組合資產(chǎn)，管理層采用此類似資產(chǎn)的歷史損失經(jīng)驗作為測算該貸款組合未來現(xiàn)金流的基礎。上海農(nóng)商銀行會定期審閱對未來現(xiàn)金流的金額和時間進行估計所使用的方法和假設，以減

20、少估計貸款減值損失和實際貸款減值損失情況之間的差異。（2）固定資產(chǎn)折舊方法固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法計提，其中：符合資本化條件的固定資產(chǎn)裝修費用，在兩次裝修期間與固定資產(chǎn)尚可使用年限兩者中較短的期間內(nèi)，采用年限平均法單獨計提折舊。各類固定資產(chǎn)折舊年限和年折舊率如下：類 別預計使用年限（年）凈殘值率(%)房屋建筑物205機具設備5105運輸工具55電子設備55其他設備555、主要稅種和稅率主 要 稅 種稅 率（%）計 稅 依 據(jù)營業(yè)稅3【注】應納稅營業(yè)額城市維護建設稅1、5、7應納營業(yè)稅教育費附加3應納營業(yè)稅河道工程修建維護管理費1應納營業(yè)稅企業(yè)所得稅25應納稅所得額 注：按照財政部和國家稅務總

21、局于2006年5月14日頒布的關于延長試點地區(qū)農(nóng)村信用社有關稅收政策期限的通知的規(guī)定，從2004年1月1日起，上海農(nóng)商銀行銀行按照應納稅營業(yè)額3%征收營業(yè)稅。 （三）委托方、其他評估報告使用者與被評估單位關系 委托方系被評估單位。二、 評估目的為滿足委托方擬實施上海農(nóng)商銀行股份有限公司增資擴股的需要，提供上海農(nóng)商銀行股份有限公司股東全部權益價值的參考意見。該經(jīng)濟行為業(yè)經(jīng)上海農(nóng)商銀行臨時股東會決議通過。三、 評估對象和范圍（一）評估對象為上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司股東全部權益價值。（二）評估范圍為上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的全部資產(chǎn)與負債，具體內(nèi)容如下表：序號科目名稱賬面價值(rmb千元)1

22、現(xiàn)金及存放中央銀行款項31,248,4712存放同業(yè)款項3,178,7943交易性金融資產(chǎn)129,2794買入返售金融資產(chǎn)10,515,1565應收利息828,6306發(fā)放貸款和墊款116,343,2517可供出售金融資產(chǎn)10,472,0228持有至到期投資26,637,2829分類為貸款及應收款的證券投資3,222,71210長期股權投資598,44911投資性房地產(chǎn)4,138,01312固定資產(chǎn)3,029,62913遞延所得稅資產(chǎn)717,26014其他資產(chǎn)856,74315一、資產(chǎn)總計211,915,69116同業(yè)及其他金融機構存放款項300,67317賣出回購金融資產(chǎn)款6,523,000

23、18吸收存款178,868,75819理財資金700,96520應付職工薪酬98,58221應交稅費672,54422應付利息2,870,13423預計負債262,14024應付債券1,500,00025遞延所得稅負債134,88526其他負債6,959,66327二、負債合計198,891,34428股本3,745,68629資本公積1,563,57430盈余公積873,70831一般風險準備2,625,54032未分配利潤4,215,83933三、股東權益合計13,024,347本次納入評估范圍的全部資產(chǎn)與負債與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。（三）評估范圍內(nèi)主要資產(chǎn)概況1、發(fā)放貸款

24、和墊款概況行業(yè)分布金額（rmb萬元）比例房地產(chǎn)2,167,82518.29%制造業(yè)1,925,82216.25%租賃和商務服務業(yè)1,701,86214.36%批發(fā)和零售業(yè)669,6205.65%水利、環(huán)境和公共 設施管理業(yè)603,8685.09%建筑業(yè)556,0904.69%居民服務和其他服務業(yè)235,0551.98%交通運輸、倉儲和郵政業(yè)225,1061.90%農(nóng)、林、牧、漁業(yè)114,1990.96%住宿和餐飲業(yè)152,7841.29%其他225,4651.90%企業(yè)貸款合計8,577,69672.36%買入信貸資產(chǎn)879,8357.42%零售貸款1,284,46610.84% 房產(chǎn)按揭貸款

25、1,113,4529.39% 個人消費貸款76,5100.65% 農(nóng)戶貸款80,9680.68% 其他13,5350.11%票據(jù)貼現(xiàn)1,111,8929.38% 銀行承兌票據(jù)1,104,6349.32% 商業(yè)承兌票據(jù)7,2580.06%貸款和墊款總額11,853,889100.00%減：貸款減值準備219,5641.85% 單項減值準備95,8700.81% 組合減值準備123,6941.04%貸款和墊款凈額11,634,32598.15%注：買入信貸資產(chǎn)為上海農(nóng)商銀行于2009年從其他商業(yè)銀行買入的公司貸款，根據(jù)轉讓協(xié)議，該等貸款風險仍由出讓行承擔。2、吸收存款概況科目名稱 賬面值（rmb萬

26、元） 活期對公存款7,734,542定期對公存款1,151,095活期儲蓄存款1,317,537定期儲蓄存款7,291,886保證金存款102,675其他存款289,141吸收存款合計17,886,8763、持有至到期投資概況 持有至到期投資包括國債、央行票據(jù)、金融債券、企業(yè)債，共132只，賬面值2,663,728萬元，分類匯總如下：投資對象賬面值（rmb萬元）備注一、國債1,346,15946只二、央行票據(jù)599,5976只三、金融債483,36243只四、企業(yè)債234,61037只合計2,663,7284、可供出售金融資產(chǎn)包括國債、央行票據(jù)、金融債、企業(yè)債、他行理財產(chǎn)品、權益性投資，賬面值

27、1,047,202萬元，分類匯總如下：投資對象賬面值（萬元）備注國債117,0369只央行票據(jù)213,1057只金融債373,391企業(yè)債74,665他行理財產(chǎn)品150,0008只權益性投資119,007合計1,047,202權益性投資包括對鼎鼎房地產(chǎn)有限公司的15.83的股權投資（賬面金額106,442萬元）、哈藥股份542.9萬股、城投控股等其他股票投資13只。5、分類為貸款及應收款的證券投資 評估基準日分類為貸款及應收款的證券投資賬面價值322,271萬元，分類匯總如下：投資對象利率（）賬面值（萬元）備注一、憑證式國債投資2.606.3437,36135只二、應收證券公司款項93,271

28、其中：銀河證券73,792 大鵬證券1,467 富友證券15,000 華龍證券3,012三、他行理財產(chǎn)品1.803.10210,348上海銀行發(fā)行的2只，交通銀行發(fā)行的3只減：應收款類投資減值準備18,709合計322,271 應收證券公司款項說明： 上海農(nóng)商銀行于改制成立之前，由于原上海農(nóng)村信用社合作社部分機構托管于南方證券股份有限公司、富友證券有限責任公司、大鵬證券有限責任公司、銀河證券有限責任公司、華鑫證券有限責任公司、民族證券有限責任公司和華龍證券有限責任公司的國債被證券公司挪用或拋售，上海農(nóng)商銀行因此喪失了到期收回相應債券本金和利息的權利，轉而依法享有對相關證券公司受償?shù)臋嗬Ｉ鲜鲎C

29、券公司中南方證券股份有限公司、富友證券有限責任公司和大鵬證券有限責任公司已被中國證券監(jiān)督管理委員會宣布撤銷或關閉，但是其破產(chǎn)清算仍在進行之中，因此上海農(nóng)商銀行仍然享有對這些實體依法受償?shù)臋嗬?008年上海農(nóng)商銀行將富友證券318,094萬元賬面本金經(jīng)董事會決議批準予以核銷，對華鑫證券120,933萬元賬面本金和48,580萬元減值準備經(jīng)債轉股后轉化為對鼎鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股權投資，并分類為可供出售的金融資產(chǎn)。 6、投資性房地產(chǎn)概況上海農(nóng)商銀行投資性房地產(chǎn)系位于江蘇省大豐市海豐農(nóng)場的土地。土地總面積82,855,579.60，其中：農(nóng)用地面積為74,746,667.00、工業(yè)用地面積為1,

30、947,435.1、住宅用地面積為6,161,477.50，賬面原值452,142萬元，賬面凈值413,801萬元。與該資產(chǎn)相關的置換方案正在審批過程中。7、長期股權投資 控股子公司1家，系崇明長江村鎮(zhèn)銀行；其他參股股權投資9家。 評估基準日上海農(nóng)商銀行對外股權投資基本情況如下： 單位：萬股、萬元被投資單位名稱投資日期持股數(shù)量持股比例被投資企業(yè)注冊資本帳面值上海經(jīng)怡實業(yè)發(fā)展有限公司2007-12-1 36,700.00 20.45% 179,450.00 18,512.00 上海滬洋高速公路發(fā)展有限公司2003-11-20 19,250.00 35.00% 55,000.00 19,186.0

31、0 上海東南環(huán)郊高速公路投資發(fā)展有限公司2004-12-20 24,840.00 45.00% 55,200.00 15,863.00 農(nóng)信銀資金清算中心有限責任公司2006 600.00 6.00% 600.00 中國銀聯(lián)股份有限公司2002-3-8 300.00 0.18% 300.00 中國銀聯(lián)股份有限公司2008-6-1 100.00 0.06% 250.00 崇明長江村鎮(zhèn)銀行2009-2-1 5,100.00 51.00% 5,100.00 康橋實業(yè)總公司1993-3-5 300.00 康橋開發(fā)區(qū)1992-9-14 250.00 康橋投資1998-3-9 92.00 上海銀行2007

32、-12-1 33.78 34.00 長期股權投資減值準備 -642.00 合計59,845.008、固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)類別匯總如下：科目名稱賬面值（rmb萬元）原值凈值房屋建筑物類合計 242,226 193,036 固定資產(chǎn)-建筑物 242,226 193,036 設備類合計 52,869 24,551 固定資產(chǎn)-機器設備 12,429 5,877 固定資產(chǎn)-車輛 5,204 1,720 固定資產(chǎn)電子設備 35,236 16,954 固定資產(chǎn)合計 295,095 217,587 （1）房屋及建筑物房屋建筑物共657項，建筑面積320,304.01平方米，賬面原值242,225.63萬元，賬面凈

33、值193,035.52萬元；其中裝修工程費用共86項，賬面原值4,374.83萬元，賬面凈值3,383.40萬元，房屋共571項，分為有產(chǎn)證和無產(chǎn)證二部分，有產(chǎn)證房屋共286項，賬面原值215,599.33萬元，賬面凈值178,860.69萬元，面積229,218.2平方米；無產(chǎn)證房屋共289項，賬面原值22,251.46萬元，賬面凈值9,936.96萬元，面積91,085.81平方米；嘉定支行博樂分理處（序號36）清查時已拆遷，動遷補償12,78萬元已入帳，賬務未處理；用于真北支行營業(yè)用房裝修工程費用的房屋（序號536）2009年8月已拆除。出售給職工共3項。被評估企業(yè)房屋明細如下: 金額單

34、位:rmb元無權證賬面原值賬面凈值面積項數(shù)自用189,400,271.56 93,176,121.53 71320.74213出租21,124,972.71 2,940,392.44 12618.2760遺失或拆除5,142,497.99 2,951,895.49 902.52出售職工219,545.79 1,197.97 1527.33閑置6,627,370.26 300,068.39 471711有權證自用2,093,420,772.13 1,769,419,875.08 216450.86245出租57,932,535.04 17,099,951.25 11142.3631閑置4,639

35、,993.00 2,087,098.03 1624.986裝修工程43,748,316.39 33,833,961.96 86合計2,422,256,274.87 1,921,810,562.14 320,304.01 657 上海農(nóng)商銀行總部所在地中融碧玉藍天大廈自有產(chǎn)權如下： 金額單位：rmb萬元房產(chǎn)證編號固定資產(chǎn)名稱房屋座落建筑面積(m2)賬面原值賬面凈值滬房地浦字(2009)第080572號中融碧玉藍天大廈(25層)上海市銀城中路8號25層1,979.1414,33914,282滬房地浦字(2009)第080570號中融碧玉藍天大廈(24層)上海市銀城中路8號24層1,978.6814

36、,33614,279滬房地浦字(2009)第094064號中融碧玉藍天大廈(18層)上海市銀城中路8號18層1,994.3910,30210,261滬房地浦字(2009)第094073號中融碧玉藍天大廈(17層)上海市銀城中路8號17層1,992.3710,29210,251滬房地浦字(2009)第094065號中融碧玉藍天大廈(16層)上海市銀城中路8號16層1,990.1610,28010,239滬房地浦字(2009)第094072號中融碧玉藍天大廈(15層)上海市銀城中路8號15層1,987.7010,26710,227滬房地浦字(2009)第094075號中融碧玉藍天大廈(20層)上海

37、市銀城中路8號20層1,978.9610,22210,182滬房地浦字(2009)第094076號中融碧玉藍天大廈(19層)上海市銀城中路8號19層1,977.8510,21710,176滬房地浦字(2009)第094096號中融碧玉藍天大廈(23層)上海市銀城中路8號23層1,974.7010,20010,160滬房地浦字(2009)第094097號中融碧玉藍天大廈(22層)上海市銀城中路8號22層1,974.0010,19710,156合計19,827.95110,652110,213其他固定資產(chǎn)房屋建筑物大都為上海農(nóng)商銀行各支行及下屬營業(yè)部、網(wǎng)點的經(jīng)營用房，少量房屋因布點調(diào)整、功能不適用

38、等原因空置用于出租。經(jīng)營用房維修保養(yǎng)情況良好。（2）固定資產(chǎn)設備電子設備主要為銀行業(yè)日常經(jīng)營所需的atm機、電子回單系統(tǒng)、排隊叫號系統(tǒng)、bst305大堂式自助終端、大堂式多媒體、戶外屏、智能排隊叫號統(tǒng)統(tǒng)、離子顯示屏和投影儀等，均可正常使用。運輸設備主要為商務客車，均能正常行駛。9、在建工程在建工程評估基準日賬面余額85,376萬元，在建工程主要項目如下： 單位：rmb萬元建筑物名稱總投資賬面值備注中融碧玉藍天大廈(裝修工程) 27,853 27,853 已完工，尚未結算張江后臺中心50,76018,910 土地費用18,910萬元，預計2013、2014年完工金庫項目17,831 12,653

39、 土地費用1,700萬元，完工進度95，待后續(xù)辦證合計59,416 四、 價值類型及其定義本評估結論的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。五、 評估基準日評估基準日2009年12月31日。選取上述日期為評估基準日的理由是：1、 根據(jù)評估目的由委托方確定評估基準日。主要考慮使評估基準日盡可能與評估目的實現(xiàn)日接近，使評估結論較合理地為評估目的服務。2、 選擇月末會計結算日作為評估基準日，能夠較全面地反映被評估資產(chǎn)及負債的總體情況，便于資產(chǎn)清查核實等工作的開展。本次評估中所采用的取價標準是評估基準日有

40、效的價格標準。六、 評估依據(jù)（一） 經(jīng)濟行為依據(jù)1、上海農(nóng)商銀行臨時股東會決議；2、評估業(yè)務約定書。（二） 法律、法規(guī)依據(jù)1、 中華人民共和國公司法（2005年中華人民共和國主席令第42號）；2、 國有資產(chǎn)評估管理辦法（1991年國務院第91號令）；3、 企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法2005年國務院國資委第12號令；4、 關于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關問題的通知（國資發(fā)產(chǎn)權2006274號）；5、 關于轉發(fā)資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）的通知（國資辦發(fā)199623號）； 6、 企業(yè)會計準則（財會20063號）；7、 中華人民共和國商業(yè)銀行法（2003年12月27日修訂）；8、 財政部“關于

41、印發(fā)金融企業(yè)呆賬準備提取及呆賬核銷管理辦法的通知”（財金【2001】127號）；9、 其他有關的法律、法規(guī)和規(guī)章制度。（三） 準則依據(jù)1、 資產(chǎn)評估準則基本準則；2、 資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則基本準則；3、 資產(chǎn)評估準則評估報告；4、 資產(chǎn)評估準則評估程序；5、 資產(chǎn)評估準則工作底稿；6、 資產(chǎn)評估準則業(yè)務約定書； 7、 資產(chǎn)評估準則不動產(chǎn)；8、 資產(chǎn)評估準則機器設備；9、 企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南；10、 資產(chǎn)評估價值類型指導意見；11、 企業(yè)價值評估指導意見（試行）12、 注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權屬指導意見。（四） 權屬依據(jù)1、 驗資報告；2、 房地產(chǎn)權證；3、 車輛行駛證；4、 主要

42、大型設備訂貨合同或購置發(fā)票；5、 與被評估單位資產(chǎn)的取得有關的各項合同、會計憑證、賬冊及其他有關資料；6、 其他權屬證明資料。（五） 取價依據(jù)1、 中國人民銀行貸款風險分類指導原則（銀發(fā)【2001】416號）；2、 中國人民銀行城市商業(yè)銀行貸款質(zhì)量風險分類實施意見（銀發(fā)【2002】355號）；3、 中國人民銀行公布執(zhí)行的評估基準日存貸款利率，其中： 存款利率：整存整取零存整取、整存零取、存本取息三個月半年一年二年三年五年一年三年五年1.711.982.252.793.3353.60%1.711.982.25 貸款利率：六個月（含）六個月至一年（含）一至三年（含）三至五年（含）五年以上4.865

43、.315.405.765.944、 普華永道中天會計師事務所有限公司出具的評估基準日審計報告；5、 國家和地方有關部門發(fā)布的統(tǒng)計資料；6、 評估基準日市場有關價格信息資料；7、 與被評估單位資產(chǎn)的取得、使用等有關的各項合同、會計憑證、賬冊及其他會計資料;8、 被評估單位提供的其他與評估有關的資料；9、 評估人員收集的各類與評估相關的佐證資料; 10、被評估單位提供的發(fā)展規(guī)劃、年度計劃、未來五年盈利預測； 11、被評估單位撰寫的關于進行資產(chǎn)評估的有關事項說明。七、 評估方法企業(yè)價值評估通常采用的評估方法有市場法、收益法和資產(chǎn)基礎法。資產(chǎn)基礎法主要適用于收購特定的有形或無形資產(chǎn)，或者目標公司擁有較

44、多有形資產(chǎn)且未形成足夠的無形資產(chǎn)價值，由于商業(yè)銀行是經(jīng)營貨幣的特殊企業(yè)，固定資產(chǎn)較少，無形資產(chǎn)占絕對比重，因而對商業(yè)銀行估價具有明顯的局限性。企業(yè)價值評估中的收益法是指通過將被評估單位預期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。被評估單位自2005年重組設立，從事存貸款類金融業(yè)務，存貸款業(yè)務量、利息收入處于增長態(tài)勢，近幾年撥備前收益較為穩(wěn)定，未來收益具有一定的可預測性，適用收益法評估。市場法，是指將估值對象與市場上已有交易案例進行比較，并對比較因素進行修正，從而確定估值對象價值的一種估值方法，它屬于間接方法。市場法通常可分為相對指標比較法和案例比較法。由于難以收集案例的詳細資料及無法了解

45、具體的交易細節(jié)，因此案例法較難操作。而相對指標比較法，由于指標數(shù)據(jù)的公開性，使得該方法具有較好的操作性。使用市場法估值的基本條件是：需要有一個較為活躍的資本市場；市場案例及其與估值目標可比較的指標、參數(shù)等資料是可以搜集并量化的。隨著國內(nèi)資本市場的逐步完善，采用市場法估值的條件已趨于成熟。結合本次評估目的和被評估單位的實際狀況，本次評估采用收益法和市場法兩種方法，經(jīng)綜合分析兩種方法下的初步評估結果差異的原因，確定其中一種方法的結果作為最終評估結論。（一）收益法模型及參數(shù)的選擇1、評估模型收益途徑采用權益自由現(xiàn)金流折現(xiàn)方法，估算企業(yè)的經(jīng)營性資產(chǎn)的價值，加上企業(yè)基準日的其他非經(jīng)營性或溢余性資產(chǎn)的價值

46、，得到企業(yè)股東全部權益價值。（1）基本公式股東全部權益價值= 權益自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)值+溢余資產(chǎn)價值+非經(jīng)營性資產(chǎn)價值權益自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)值明確的預測期期間權益自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值+明確的預測期之后權益自由現(xiàn)金流量(終值)現(xiàn)值（2）預測期被評估單位于2005年重組設立，主營業(yè)務方向穩(wěn)定，近幾年運營狀況比較平穩(wěn)，且該行業(yè)處于成熟穩(wěn)定的運營周期內(nèi)，故明確的預測期選取確定到2014年。（3）收益期由于被評估單位的運行比較穩(wěn)定，未發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營方面存在不可逾越的經(jīng)營期障礙，故收益期按永續(xù)確定。（4）權益自由現(xiàn)金流量由于銀行業(yè)存在資本充足率保障的問題，銀行的利潤也不能全部視為可分配的現(xiàn)金流，所以采用可用現(xiàn)金流量

47、，即需扣除準備金、為滿足監(jiān)管部門要求而需追加的必要資本。權益自由現(xiàn)金流計算公式如下：可用現(xiàn)金流量=利息凈收入手續(xù)費及傭金凈收入+投資收益+其他業(yè)務收入-營業(yè)稅金及附加-業(yè)務及管理費其他業(yè)務支出貸款損失準備金營業(yè)外收支凈額-所得稅+折舊及攤銷-資本性支出根據(jù)監(jiān)管要求必要追加資本凈營運資本變動額（5） 終值終值=fn（1g）/（i-g）其中：fn-預測期最后一年的具有代表性的權益自由現(xiàn)金流量； g-預測期后的增長率。由于經(jīng)濟周期性波動特征，以及不考慮通脹因素的假設，故增長率為0。（6）折現(xiàn)率按照收益額與折現(xiàn)率口徑一致的原則，本次評估收益額口徑為權益自由現(xiàn)金流量，則折現(xiàn)率選取權益資本成本(capm)

48、。 ke = rf+mrp+rc rf=無風險報酬率； =企業(yè)風險系數(shù)； rpm=市場風險溢價； rc =企業(yè)特定風險調(diào)整系數(shù)。（二）市場法模型及參數(shù)的選擇 采用相對指標比較法對標的權益的價值進行估算。根據(jù)調(diào)查取得的銀行類可比上市公司的凈資產(chǎn)比率乘數(shù)、稅前收益比率乘數(shù)進行分析計算，得到評估基準日銀行類可比上市公司凈資產(chǎn)比率乘數(shù)、稅前收益比率乘數(shù)；對上述比率乘數(shù)進行一定的修正，得到各比率乘數(shù)的修正系數(shù)，再與對應的比率乘數(shù)相乘得到修正后的比率乘數(shù)；以基準日上海農(nóng)商銀行財務報表凈資產(chǎn)、稅前利潤與上述修正后的比率乘數(shù)相乘得到基準日全部股權評估價值，再考慮不可流通性折價，并分析兩種乘數(shù)方法對銀行業(yè)估值的

49、適用性，最終確定本次評估的上海農(nóng)商銀行股東全部權益市場法評估價值。計算公式：被評估單位股權公允價值=被評估單位股權市場價值（1-不可流通折扣率） a、凈資產(chǎn)比率乘數(shù)方法：全部股權評估價值=可比公司的凈資產(chǎn)比率乘數(shù)凈資產(chǎn)比率乘數(shù)修正系數(shù)p被評估單位基準日凈資產(chǎn)（1-不可流通折扣率） b、稅前收益比率乘數(shù)：全部股權評估價值=可比公司的稅前收益比率乘數(shù)利稅前收益比率乘數(shù)修正系數(shù)q被評估單位基準日利潤總額（1-不可流通折扣率）c、凈資產(chǎn)比率乘數(shù)修正系數(shù)p凈資產(chǎn)是股權口徑，因此應該采用股權、稅前現(xiàn)金流口徑的capm作為折現(xiàn)率構造修正系數(shù)：其中：capm：股權資本成本 g：預期長期增長率d、稅前收益比率乘

50、數(shù)修正系數(shù)q稅前收益是股權口徑，因此應該采用股權、稅前現(xiàn)金流口徑的capm作為折現(xiàn)率構造修正系數(shù)：八、 評估程序實施過程和情況（一）接受委托本公司與委托方、被評估單位協(xié)商，確定評估目的和評估對象及范圍，選定評估基準日。聽取被評估單位有關人員對企業(yè)情況及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹，擬定評估方案，組建評估項目組。（二）現(xiàn)場清查評估項目組于2010年5月5日進駐現(xiàn)場，對被評估單位按審計后數(shù)字填報的資產(chǎn)清查明細表、歷史經(jīng)營狀況和未來收益預測進行現(xiàn)場調(diào)查，通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘察、檢查等方式，獲取評估業(yè)務需要的基礎資料，了解評估對象現(xiàn)狀，關注評估對象的法律權屬。項目組于2010年5月30日結束現(xiàn)場工作。（三）評定估算評估項目組根據(jù)評估業(yè)務的需要開展獨立的市場調(diào)研，收集相關的信息資料，并進行必要篩選、分析、歸納和整理，并根據(jù)評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關條件，恰當選擇評估方法；評估項目組根據(jù)所選用的