技術(shù)經(jīng)濟學(xué)資產(chǎn)評估原理與方法(1)

1、第七章 資產(chǎn)評估 原理與方法 整理課件整理課件2 本 章 內(nèi) 容 3 典型資產(chǎn)評估示例 1資產(chǎn)評估的基本概念 資產(chǎn)評估的主要方法2 整理課件整理課件3 資產(chǎn)是為特定的經(jīng)濟主體所控制并預(yù)期會給該經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟資產(chǎn)是為特定的經(jīng)濟主體所控制并預(yù)期會給該經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟 利益的資源。利益的資源。 1.1.資產(chǎn)的概念資產(chǎn)的概念 一、資產(chǎn)的概念與分類 1 資產(chǎn)評估的基本概念 即能夠為經(jīng)濟主體提供即能夠為經(jīng)濟主體提供 未來經(jīng)濟利益，這也是未來經(jīng)濟利益，這也是 資產(chǎn)的本質(zhì)所在。也就資產(chǎn)的本質(zhì)所在。也就 是說，不管是有形的還是說，不管是有形的還 是無形的，要成為資產(chǎn)，是無形的，要成為資產(chǎn)， 必須具備能產(chǎn)生經(jīng)濟

2、利必須具備能產(chǎn)生經(jīng)濟利 益的能力，這是資產(chǎn)的益的能力，這是資產(chǎn)的 第一要義。第一要義。 資產(chǎn)的經(jīng)濟屬性資產(chǎn)的經(jīng)濟屬性 即必須是為經(jīng)濟主體所控即必須是為經(jīng)濟主體所控 制，也就是說，資產(chǎn)所產(chǎn)制，也就是說，資產(chǎn)所產(chǎn) 生的經(jīng)濟利益能可靠地流生的經(jīng)濟利益能可靠地流 入該經(jīng)濟主體，為該經(jīng)濟入該經(jīng)濟主體，為該經(jīng)濟 主體提供服務(wù)能力，而不主體提供服務(wù)能力，而不 論該經(jīng)濟主體是否對它擁論該經(jīng)濟主體是否對它擁 有所有權(quán)，這是資產(chǎn)的第有所有權(quán)，這是資產(chǎn)的第 二要義。二要義。 資產(chǎn)的法律屬性資產(chǎn)的法律屬性 資產(chǎn)的概資產(chǎn)的概 念包含兩念包含兩 個要義個要義 整理課件整理課件4 1.1.資產(chǎn)的概念資產(chǎn)的概念 一、資產(chǎn)的概

3、念與分類 1 資產(chǎn)評估的基本概念 資產(chǎn)與財產(chǎn)的區(qū)別資產(chǎn)與財產(chǎn)的區(qū)別 “資產(chǎn)資產(chǎn)”與與“財產(chǎn)財產(chǎn)”在含義上是有區(qū)別的。一般來講只有作在含義上是有區(qū)別的。一般來講只有作 為生產(chǎn)要素投入生產(chǎn)經(jīng)營活動的財產(chǎn)才叫為生產(chǎn)要素投入生產(chǎn)經(jīng)營活動的財產(chǎn)才叫“資產(chǎn)資產(chǎn)”，它一般具有，它一般具有 增值的要求，而其他財產(chǎn)則不具有這種要求。因此，在我國，習(xí)增值的要求，而其他財產(chǎn)則不具有這種要求。因此，在我國，習(xí) 慣上稱企業(yè)的財產(chǎn)為資產(chǎn)慣上稱企業(yè)的財產(chǎn)為資產(chǎn)( (意指盈利性財產(chǎn)意指盈利性財產(chǎn)) )，而稱一般事業(yè)單位，而稱一般事業(yè)單位 或個人家庭的錢財為財產(chǎn)或個人家庭的錢財為財產(chǎn)( (非盈利性財產(chǎn)非盈利性財產(chǎn)) )。 整理

4、課件整理課件5 按是否有實體形態(tài)按是否有實體形態(tài) 按移動特性按移動特性 按在生產(chǎn)過程按在生產(chǎn)過程 中的變化特征中的變化特征 一、資產(chǎn)的概念與分類 資產(chǎn)資產(chǎn) 動產(chǎn)動產(chǎn) 不動產(chǎn)不動產(chǎn) 1 資產(chǎn)評估的基本概念 2.2.資產(chǎn)的分類資產(chǎn)的分類 流動資產(chǎn)流動資產(chǎn) 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 有形資產(chǎn)有形資產(chǎn) 整理課件整理課件6 二、資產(chǎn)評估的概念 資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點的價值的評定和估價，從資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點的價值的評定和估價，從 而確定其價值的經(jīng)濟活動。具體的說，資產(chǎn)評估是指經(jīng)國家認定而確定其價值的經(jīng)濟活動。具體的說，資產(chǎn)評估是指經(jīng)國家認定 資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員，依據(jù)國家

5、規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特 定的目的，遵循適當(dāng)?shù)脑瓌t，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的定的目的，遵循適當(dāng)?shù)脑瓌t，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的 程序，運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的社會經(jīng)濟程序，運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的社會經(jīng)濟 活動。活動。 1 資產(chǎn)評估的基本概念 資產(chǎn)評估的特點資產(chǎn)評估的特點 其一，評估時，不僅考慮現(xiàn)有資產(chǎn)目前的價格，其一，評估時，不僅考慮現(xiàn)有資產(chǎn)目前的價格， 還要考慮其可能實現(xiàn)的預(yù)期收益；其二，資產(chǎn)評還要考慮其可能實現(xiàn)的預(yù)期收益；其二，資產(chǎn)評 估不僅在經(jīng)營者取得資產(chǎn)時進行，必要時還可以估不僅在經(jīng)

6、營者取得資產(chǎn)時進行，必要時還可以 在經(jīng)營過程中和經(jīng)營終止后進行再評估。在經(jīng)營過程中和經(jīng)營終止后進行再評估。 動態(tài)性 整理課件整理課件7 二、資產(chǎn)評估的概念 1 資產(chǎn)評估的基本概念 是指資產(chǎn)評估是來源于市場、服務(wù)于市場的活動是指資產(chǎn)評估是來源于市場、服務(wù)于市場的活動市場性 從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機構(gòu)是由一定數(shù)量和不同類型從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機構(gòu)是由一定數(shù)量和不同類型 的專家和專業(yè)人士組成。的專家和專業(yè)人士組成。 專業(yè)性 是指資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨立性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨立性 公正性 是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價 意見

7、，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力 咨詢性 是指資產(chǎn)評估的預(yù)測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛是指資產(chǎn)評估的預(yù)測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛 能說明現(xiàn)實能說明現(xiàn)實 預(yù)測性 整理課件整理課件8 1 資產(chǎn)評估的基本概念 三、資產(chǎn)評估的目的 狹義目的狹義目的 是對資產(chǎn)評估這一行為本身效度和信度的規(guī)定。一般是對資產(chǎn)評估這一行為本身效度和信度的規(guī)定。一般 是指以較少的評估投入在規(guī)定的期限內(nèi)評定估算出資是指以較少的評估投入在規(guī)定的期限內(nèi)評定估算出資 產(chǎn)當(dāng)前在特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)限定下的公開市場上最有可能產(chǎn)當(dāng)前在特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)限定下的公開市場上最有可能 成交價格的結(jié)論。成交價格的結(jié)論。 廣義

8、目的廣義目的 是對資產(chǎn)評估這一行為所要達到的目標(biāo)和結(jié)果的規(guī)是對資產(chǎn)評估這一行為所要達到的目標(biāo)和結(jié)果的規(guī) 定。一般有特定目的和一般目的之分。定。一般有特定目的和一般目的之分。 整理課件整理課件9 1 資產(chǎn)評估的基本概念 三、資產(chǎn)評估的目的 主要是維護資產(chǎn)所有者及相關(guān)經(jīng)濟主體的合法主要是維護資產(chǎn)所有者及相關(guān)經(jīng)濟主體的合法 權(quán)益，并正確核定產(chǎn)權(quán)邊界和資產(chǎn)價值，正確權(quán)益，并正確核定產(chǎn)權(quán)邊界和資產(chǎn)價值，正確 評估資產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營成果和實績。評估資產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營成果和實績。 是指對某項具體資產(chǎn)進行評估所要達到的具體是指對某項具體資產(chǎn)進行評估所要達到的具體 目標(biāo)和結(jié)果，包括資產(chǎn)補償、資產(chǎn)處置、資產(chǎn)目標(biāo)和結(jié)果

9、，包括資產(chǎn)補償、資產(chǎn)處置、資產(chǎn) 納稅、資產(chǎn)抵押或擔(dān)保，這是每項具體評估工納稅、資產(chǎn)抵押或擔(dān)保，這是每項具體評估工 作的出發(fā)點和歸宿點。作的出發(fā)點和歸宿點。 特定目的特定目的 一般目的一般目的 整理課件整理課件10 1 資產(chǎn)評估的基本概念 四、資產(chǎn)評估的規(guī)定 我國我國國有資產(chǎn)評估管理辦法國有資產(chǎn)評估管理辦法（國務(wù)院第（國務(wù)院第9191號令）中規(guī)定：號令）中規(guī)定： 1資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、拍賣；資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、拍賣； 2 企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份經(jīng)營；企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份經(jīng)營； 3 與外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或個人開辦中外合資經(jīng)營與外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或個人開辦中外合資經(jīng)營 企業(yè)或中外合作經(jīng)營企

10、業(yè)；企業(yè)或中外合作經(jīng)營企業(yè)； 國有資產(chǎn)占有單位有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進行資產(chǎn)評估：國有資產(chǎn)占有單位有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進行資產(chǎn)評估： 4 企業(yè)改擴建和技術(shù)改造；企業(yè)改擴建和技術(shù)改造； 整理課件整理課件11 1 資產(chǎn)評估的基本概念 四、資產(chǎn)評估的規(guī)定 此外，國有資產(chǎn)占有單位有下列情形之一，且當(dāng)事人認為需要的，此外，國有資產(chǎn)占有單位有下列情形之一，且當(dāng)事人認為需要的， 可以進行資產(chǎn)評估：可以進行資產(chǎn)評估： 5 企業(yè)清算；企業(yè)清算； 2 企業(yè)租賃；企業(yè)租賃； 3 需要資產(chǎn)評估的其他情形。需要資產(chǎn)評估的其他情形。 6 按照國家有關(guān)規(guī)定需要進行資產(chǎn)評估的其他情形。按照國家有關(guān)規(guī)定需要進行資產(chǎn)評估的其他

11、情形。 1 資產(chǎn)抵押及其他擔(dān)保；資產(chǎn)抵押及其他擔(dān)保； 整理課件整理課件12 1 資產(chǎn)評估的基本概念 五、資產(chǎn)評估的范圍 適用于設(shè)立公司、企業(yè)股份化改制、發(fā)行股票上市、股權(quán)適用于設(shè)立公司、企業(yè)股份化改制、發(fā)行股票上市、股權(quán) 轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、收購或分立、聯(lián)營、組建集團、中外合作、轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、收購或分立、聯(lián)營、組建集團、中外合作、 合資、租賃、承包、融資、抵押貸款、法律訴訟、破產(chǎn)清算等合資、租賃、承包、融資、抵押貸款、法律訴訟、破產(chǎn)清算等 目的整體性企業(yè)資產(chǎn)評估。目的整體性企業(yè)資產(chǎn)評估。 整體資整體資 產(chǎn)評估產(chǎn)評估 包括機器設(shè)備、建筑物、房地產(chǎn)等各類實體資產(chǎn)的評估。包括機器設(shè)備、建筑物、房地產(chǎn)等

12、各類實體資產(chǎn)的評估。 固定資固定資 產(chǎn)評估產(chǎn)評估 包括材料、低值易耗品、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫存商品、應(yīng)收賬包括材料、低值易耗品、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫存商品、應(yīng)收賬 款及預(yù)付賬款、應(yīng)收票據(jù)、待攤費用及預(yù)付費用的評估?？罴邦A(yù)付賬款、應(yīng)收票據(jù)、待攤費用及預(yù)付費用的評估。 流動資流動資 產(chǎn)評估產(chǎn)評估 整理課件整理課件13 1 資產(chǎn)評估的基本概念 五、資產(chǎn)評估的范圍 包括對以下各類無形資產(chǎn)的評估：包括對以下各類無形資產(chǎn)的評估： 專利權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)、秘訣等；專利權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)、秘訣等； 特許生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)等；車船牌照等；特許生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)等；車船牌照等； 專家網(wǎng)、銷售網(wǎng)、客戶名單、

13、長期合同等；專家網(wǎng)、銷售網(wǎng)、客戶名單、長期合同等； 商譽、馳名商標(biāo)、獎牌、榮譽證書，企業(yè)家自身價值等；商譽、馳名商標(biāo)、獎牌、榮譽證書，企業(yè)家自身價值等； 無形資無形資 產(chǎn)評估產(chǎn)評估 包括流通股、非流通股、法人股評估。包括流通股、非流通股、法人股評估。 其他資其他資 產(chǎn)評估產(chǎn)評估 整理課件整理課件14 1 資產(chǎn)評估的基本概念 六、資產(chǎn)評估的工作原則 獨立性原則獨立性原則 資產(chǎn)評估的資產(chǎn)評估的 工作原則工作原則 真實性原則真實性原則 科學(xué)性原則科學(xué)性原則 可行性原則可行性原則 預(yù)期收益原則預(yù)期收益原則 供求原則供求原則 替代原則替代原則 估價日期原則估價日期原則 整理課件整理課件15 1 資產(chǎn)評估

14、的基本概念 七、資產(chǎn)評估的計價標(biāo)準(zhǔn) 所謂資產(chǎn)評估的計價標(biāo)準(zhǔn)，是指對資產(chǎn)進行價值衡量的依據(jù)。例所謂資產(chǎn)評估的計價標(biāo)準(zhǔn)，是指對資產(chǎn)進行價值衡量的依據(jù)。例 如要評估一建筑機械，是按照它的造價計價還是按照市場賣價計價，如要評估一建筑機械，是按照它的造價計價還是按照市場賣價計價， 還是按出租帶來的收益計價，這就是選擇計價標(biāo)準(zhǔn)問題。它是資產(chǎn)評還是按出租帶來的收益計價，這就是選擇計價標(biāo)準(zhǔn)問題。它是資產(chǎn)評 估的基礎(chǔ)，是確定評估方法的前提。估的基礎(chǔ)，是確定評估方法的前提。 收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn) 市場價格標(biāo)準(zhǔn)市場價格標(biāo)準(zhǔn) 歷史成本標(biāo)準(zhǔn)歷史成本標(biāo)準(zhǔn) 重置成本標(biāo)準(zhǔn)重置成本標(biāo)準(zhǔn) 計價標(biāo)準(zhǔn)計價標(biāo)準(zhǔn) 凈變現(xiàn)價值和清算價

15、格標(biāo)準(zhǔn)凈變現(xiàn)價值和清算價格標(biāo)準(zhǔn) 整理課件整理課件16 七、資產(chǎn)評估的計價標(biāo)準(zhǔn) 1 歷史成本標(biāo)準(zhǔn)歷史成本標(biāo)準(zhǔn) 是按為業(yè)主取得資產(chǎn)時所實際花費的成本對資產(chǎn)進行估價。歷史成是按為業(yè)主取得資產(chǎn)時所實際花費的成本對資產(chǎn)進行估價。歷史成 本也叫原始成本。該標(biāo)準(zhǔn)只能適用于資產(chǎn)購置時間很短或價格穩(wěn)定本也叫原始成本。該標(biāo)準(zhǔn)只能適用于資產(chǎn)購置時間很短或價格穩(wěn)定 不變的情況。不變的情況。 2 重置成本標(biāo)準(zhǔn)重置成本標(biāo)準(zhǔn) 也稱現(xiàn)行成本標(biāo)準(zhǔn)，要求按資產(chǎn)的當(dāng)前購建價格計價。采用這種標(biāo)也稱現(xiàn)行成本標(biāo)準(zhǔn)，要求按資產(chǎn)的當(dāng)前購建價格計價。采用這種標(biāo) 準(zhǔn)的依據(jù)是：不論資產(chǎn)的賣方還是買方，要得到與被評估資產(chǎn)狀態(tài)準(zhǔn)的依據(jù)是：不論資產(chǎn)的賣

16、方還是買方，要得到與被評估資產(chǎn)狀態(tài) （包括地點和位置）同樣的資產(chǎn)，就需要花費與其現(xiàn)行成本相等的（包括地點和位置）同樣的資產(chǎn)，就需要花費與其現(xiàn)行成本相等的 費用。該標(biāo)準(zhǔn)比歷史成本標(biāo)準(zhǔn)有更大的合理性，更適應(yīng)于一般情況。費用。該標(biāo)準(zhǔn)比歷史成本標(biāo)準(zhǔn)有更大的合理性，更適應(yīng)于一般情況。 1 資產(chǎn)評估的基本概念 整理課件整理課件17 七、資產(chǎn)評估的計價標(biāo)準(zhǔn) 企業(yè)擁有的債券、股票、專利權(quán)等生產(chǎn)或使用功能，之所以還有價企業(yè)擁有的債券、股票、專利權(quán)等生產(chǎn)或使用功能，之所以還有價 值，是因為這些資產(chǎn)能帶來收益，因而在市場上有一定的價格。專值，是因為這些資產(chǎn)能帶來收益，因而在市場上有一定的價格。專 有技術(shù)、商譽以及特

17、許經(jīng)營權(quán)等雖然沒有市場價格，但能產(chǎn)生收益，有技術(shù)、商譽以及特許經(jīng)營權(quán)等雖然沒有市場價格，但能產(chǎn)生收益， 同樣是有價值的。這些價值來源于其收益能力，可以按其收益能力同樣是有價值的。這些價值來源于其收益能力，可以按其收益能力 大小評估其價值。收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)適用于能獨立產(chǎn)生收益且收益比較大小評估其價值。收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)適用于能獨立產(chǎn)生收益且收益比較 穩(wěn)定、易于測算的資產(chǎn)。穩(wěn)定、易于測算的資產(chǎn)。 3 收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn) 對于那些在市場上有頻繁交易的資產(chǎn)，評估的最佳計價標(biāo)準(zhǔn)是市場對于那些在市場上有頻繁交易的資產(chǎn)，評估的最佳計價標(biāo)準(zhǔn)是市場 價格。由于市場價格的公開性和客觀性，可使資產(chǎn)評估的合理性和價格。由

18、于市場價格的公開性和客觀性，可使資產(chǎn)評估的合理性和 可靠性大大提高。市場價格標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用，應(yīng)建立在市場體系較完善可靠性大大提高。市場價格標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用，應(yīng)建立在市場體系較完善 的基礎(chǔ)上。的基礎(chǔ)上。 4 市場價格標(biāo)準(zhǔn)市場價格標(biāo)準(zhǔn) 1 資產(chǎn)評估的基本概念 整理課件整理課件18 七、資產(chǎn)評估的計價標(biāo)準(zhǔn) 這兩個標(biāo)準(zhǔn)有一定的共性，都是以資產(chǎn)變賣的價格作為資產(chǎn)計價的這兩個標(biāo)準(zhǔn)有一定的共性，都是以資產(chǎn)變賣的價格作為資產(chǎn)計價的 標(biāo)準(zhǔn)，且都建立在資產(chǎn)中斷使用的假設(shè)基礎(chǔ)上。標(biāo)準(zhǔn)，且都建立在資產(chǎn)中斷使用的假設(shè)基礎(chǔ)上。 5 凈變現(xiàn)價值和清算價格標(biāo)準(zhǔn)凈變現(xiàn)價值和清算價格標(biāo)準(zhǔn) 凈變現(xiàn)價值系指將資產(chǎn)在市場上轉(zhuǎn)賣所能取得的價格扣除

19、變賣過程凈變現(xiàn)價值系指將資產(chǎn)在市場上轉(zhuǎn)賣所能取得的價格扣除變賣過程 中發(fā)生的成本后的凈值。凈變現(xiàn)價值標(biāo)準(zhǔn)在抵押資產(chǎn)的評估中經(jīng)常中發(fā)生的成本后的凈值。凈變現(xiàn)價值標(biāo)準(zhǔn)在抵押資產(chǎn)的評估中經(jīng)常 被使用。被使用。 清算價格是指企業(yè)在破產(chǎn)、倒閉情況下，在有限清算價格是指企業(yè)在破產(chǎn)、倒閉情況下，在有限( (較短較短) )的時間內(nèi)資的時間內(nèi)資 產(chǎn)被強制拍賣所得的價格。清算價格與凈變現(xiàn)價格不同，后者沒有產(chǎn)被強制拍賣所得的價格。清算價格與凈變現(xiàn)價格不同，后者沒有 時間要求，不是強制性的變賣，因而價格比前者要高。時間要求，不是強制性的變賣，因而價格比前者要高。 1 資產(chǎn)評估的基本概念 整理課件整理課件19 八、資產(chǎn)

20、評估的程序 1 資產(chǎn)評估的基本概念 資產(chǎn)勘察與現(xiàn)場調(diào)查資產(chǎn)勘察與現(xiàn)場調(diào)查 評定估算評定估算 收集資產(chǎn)評估資料收集資產(chǎn)評估資料 編制資產(chǎn)評估計劃編制資產(chǎn)評估計劃 簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書 明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項 編制和提交資產(chǎn)評估報告書編制和提交資產(chǎn)評估報告書 資產(chǎn)評估工作檔案歸檔資產(chǎn)評估工作檔案歸檔 資產(chǎn)評估的程序資產(chǎn)評估的程序 價值類型及定義價值類型及定義 其他需要明確的重要事項其他需要明確的重要事項 資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日 評估對象基本狀況評估對象基本狀況 資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估目的 委托方和當(dāng)事方具體情況委托方和當(dāng)事方具體情況 評估限制條

21、件及重要假設(shè)評估限制條件及重要假設(shè) 整理課件整理課件20 一、成本法 2 資產(chǎn)評估的主要方法 成本法是指按被評估資產(chǎn)的重置成本減去該資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實成本法是指按被評估資產(chǎn)的重置成本減去該資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實 體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值后，以其差額作體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值后，以其差額作 為被評估資產(chǎn)的評估價值的資產(chǎn)評估方法。為被評估資產(chǎn)的評估價值的資產(chǎn)評估方法。 本節(jié)所說的成本法，成本含義是指過去或現(xiàn)在制造本節(jié)所說的成本法，成本含義是指過去或現(xiàn)在制造( (或建造或建造) )某一某一 特定資產(chǎn)的全部費用。特定資產(chǎn)的全部費用。 用成本法對資產(chǎn)進行評估的基本公式如下

22、：用成本法對資產(chǎn)進行評估的基本公式如下： 資產(chǎn)價值資產(chǎn)價值( (重置凈價重置凈價)=)=重置成本重置成本- -有形損耗有形損耗- -無形損耗無形損耗 資產(chǎn)價值資產(chǎn)價值( (重置凈價重置凈價)=)=重置成本重置成本- -實體性陳舊貶值實體性陳舊貶值- -功能性功能性 陳舊貶值陳舊貶值- -經(jīng)濟性陳舊貶值經(jīng)濟性陳舊貶值 整理課件整理課件21 一、成本法 2 資產(chǎn)評估的主要方法 實體性陳舊貶值也稱為有形損耗，功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊實體性陳舊貶值也稱為有形損耗，功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊 貶值也稱為無形損耗。貶值也稱為無形損耗。 采用成本法，關(guān)鍵取決于采用成本法，關(guān)鍵取決于: : 損耗應(yīng)如何處理損

23、耗應(yīng)如何處理 2 2 重置成本如何確定重置成本如何確定 1 1 1.1.重置成本的計算重置成本的計算 重置核算法重置核算法 這種方法就是按原資產(chǎn)的料、工、費消耗標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)行市價逐項計這種方法就是按原資產(chǎn)的料、工、費消耗標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)行市價逐項計 算各部分的費用，然后匯總確定該資產(chǎn)的重置成本。采用這種方法算各部分的費用，然后匯總確定該資產(chǎn)的重置成本。采用這種方法 需要掌握原資產(chǎn)詳細的料、工、費消耗標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)的現(xiàn)行市場價格，需要掌握原資產(chǎn)詳細的料、工、費消耗標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)的現(xiàn)行市場價格， 否則，這種方法不宜采用。否則，這種方法不宜采用。 整理課件整理課件22 一、成本法 2 資產(chǎn)評估的主要方法 價格指數(shù)法價格

24、指數(shù)法 影響資產(chǎn)現(xiàn)行成本的主要因素是物價水平，因此，在掌握資產(chǎn)原始影響資產(chǎn)現(xiàn)行成本的主要因素是物價水平，因此，在掌握資產(chǎn)原始 成本的基礎(chǔ)上，可以根據(jù)物價變動幅度推算出資產(chǎn)的現(xiàn)行成本。成本的基礎(chǔ)上，可以根據(jù)物價變動幅度推算出資產(chǎn)的現(xiàn)行成本。 某項資產(chǎn)某項資產(chǎn) 現(xiàn)行成本現(xiàn)行成本 = = 某項資產(chǎn)的某項資產(chǎn)的 原始成本原始成本 評估年度的物價指數(shù)評估年度的物價指數(shù) 資產(chǎn)取得年份的物價指數(shù)資產(chǎn)取得年份的物價指數(shù) 功能價值類比法功能價值類比法 資產(chǎn)的成本常常與資產(chǎn)的功能能力有明顯的相關(guān)性。不同的資資產(chǎn)的成本常常與資產(chǎn)的功能能力有明顯的相關(guān)性。不同的資 產(chǎn)，成本與功能能力的具體關(guān)系是不同的，但一般表現(xiàn)為如

25、下關(guān)系：產(chǎn)，成本與功能能力的具體關(guān)系是不同的，但一般表現(xiàn)為如下關(guān)系： 被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行成本被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行成本= =參照資產(chǎn)的現(xiàn)行成本參照資產(chǎn)的現(xiàn)行成本( (被評估資產(chǎn)的功被評估資產(chǎn)的功 能或能力能或能力/ /參照資產(chǎn)的功能或能力參照資產(chǎn)的功能或能力) ) 式中式中是個調(diào)整值，可通過經(jīng)驗統(tǒng)計或回歸分析測定，它是一個是個調(diào)整值，可通過經(jīng)驗統(tǒng)計或回歸分析測定，它是一個 行業(yè)的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，不同行業(yè)應(yīng)分別測算。行業(yè)的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，不同行業(yè)應(yīng)分別測算。 整理課件整理課件23 一、成本法 2 資產(chǎn)評估的主要方法 2.2.損耗的估算方法損耗的估算方法 由于重置成本代表的是全新資產(chǎn)的價值，而評估的對象大多是使用由于

26、重置成本代表的是全新資產(chǎn)的價值，而評估的對象大多是使用 過一段時間的資產(chǎn)，因此，要得出正確的評估值，還需要從重置成本過一段時間的資產(chǎn)，因此，要得出正確的評估值，還需要從重置成本 中扣除各種損耗。中扣除各種損耗。 實體性損耗實體性損耗 功能性損耗功能性損耗 經(jīng)濟性損耗經(jīng)濟性損耗 資產(chǎn)的損耗資產(chǎn)的損耗 整理課件整理課件24 一、成本法 2 資產(chǎn)評估的主要方法 有形損耗的估算有形損耗的估算 有形損耗是指固定資產(chǎn)由于使用或自然力作用而引起的損耗，它會有形損耗是指固定資產(chǎn)由于使用或自然力作用而引起的損耗，它會 引起使用價值和價值的損失，在資產(chǎn)評估中，估計其有形損耗一般采引起使用價值和價值的損失，在資產(chǎn)評

27、估中，估計其有形損耗一般采 用直線法。用直線法。 用直線法計算其有形損耗是通過計算成新率來實現(xiàn)的。成新率表用直線法計算其有形損耗是通過計算成新率來實現(xiàn)的。成新率表 示資產(chǎn)的新舊程度，其計算方法視資產(chǎn)的具體情況而有所不同。示資產(chǎn)的新舊程度，其計算方法視資產(chǎn)的具體情況而有所不同。 如果資產(chǎn)使用正常，并且沒有經(jīng)歷過大修，則成新率按下式計算：如果資產(chǎn)使用正常，并且沒有經(jīng)歷過大修，則成新率按下式計算： 成新率成新率=1-=1-名義已使用年限名義已使用年限/ /總使用年限總使用年限( (設(shè)計年限設(shè)計年限) ) 整理課件整理課件25 一、成本法 2 資產(chǎn)評估的主要方法 如果資產(chǎn)使用不正常，利用率或者很低或者

28、很高，則不能按上式計如果資產(chǎn)使用不正常，利用率或者很低或者很高，則不能按上式計 算。必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用年限，新的計算。必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用年限，新的計 算公式為：算公式為： 成新率成新率=1-=1-實際已使用年限實際已使用年限/ /總使用年限總使用年限 其中實際已使用年限是按實際利用率折算成正常使用情況下的系數(shù)。其中實際已使用年限是按實際利用率折算成正常使用情況下的系數(shù)。 整理課件整理課件26 一、成本法 2 資產(chǎn)評估的主要方法 功能性損耗的估算功能性損耗的估算 功能性損耗是指由于新技術(shù)的出現(xiàn)造成原有資產(chǎn)價值的損失。它功能性損耗是指由于新技術(shù)的出現(xiàn)

29、造成原有資產(chǎn)價值的損失。它 包括：由于設(shè)計、材料或工藝等方面的變化而導(dǎo)致待評估資產(chǎn)功能過包括：由于設(shè)計、材料或工藝等方面的變化而導(dǎo)致待評估資產(chǎn)功能過 剩，或功能不足、標(biāo)準(zhǔn)過低、結(jié)構(gòu)不合理或營運費用過高等。剩，或功能不足、標(biāo)準(zhǔn)過低、結(jié)構(gòu)不合理或營運費用過高等。 功能性損耗的確定一般采用以下計算公式進行確定：功能性損耗的確定一般采用以下計算公式進行確定： 折現(xiàn)系數(shù)成本被評估資產(chǎn)年超額運營額被評估資產(chǎn)功能性損耗 經(jīng)濟性損耗的估算經(jīng)濟性損耗的估算 經(jīng)濟性損耗是指由于資產(chǎn)技術(shù)以外因素的影響造成的資產(chǎn)價值損經(jīng)濟性損耗是指由于資產(chǎn)技術(shù)以外因素的影響造成的資產(chǎn)價值損 失。失。 是否需要考慮經(jīng)濟性損耗與采用的資

30、產(chǎn)評估方法有關(guān)。只有當(dāng)用是否需要考慮經(jīng)濟性損耗與采用的資產(chǎn)評估方法有關(guān)。只有當(dāng)用 重置成本法評估資產(chǎn)時，才涉及到要計算經(jīng)濟性損耗的問題。重置成本法評估資產(chǎn)時，才涉及到要計算經(jīng)濟性損耗的問題。 整理課件整理課件27 二、收益法 2 資產(chǎn)評估的主要方法 式中：式中：-實現(xiàn)收益的具體年份；實現(xiàn)收益的具體年份； -取得收益的有效期取得收益的有效期( (計算期計算期) )，年；，年； t t-年度的預(yù)期收益值；年度的預(yù)期收益值； -折現(xiàn)率。折現(xiàn)率。 收益法是指以資產(chǎn)的收益現(xiàn)值為計價標(biāo)準(zhǔn)對資產(chǎn)進行價值評估的方收益法是指以資產(chǎn)的收益現(xiàn)值為計價標(biāo)準(zhǔn)對資產(chǎn)進行價值評估的方 法。這里所指的收益是資產(chǎn)未來的收益，也

31、就是企業(yè)預(yù)期的年利潤。法。這里所指的收益是資產(chǎn)未來的收益，也就是企業(yè)預(yù)期的年利潤。 1 1 n t t t R (i ) 資產(chǎn)評估的價值資產(chǎn)評估的價值 整理課件整理課件28 二、收益法 2 資產(chǎn)評估的主要方法 1.1.收益法的適用范圍收益法的適用范圍 用收益法進行資產(chǎn)評估，要求被評估的資產(chǎn)能直接產(chǎn)生收用收益法進行資產(chǎn)評估，要求被評估的資產(chǎn)能直接產(chǎn)生收 益，且收益能用貨幣量化。益，且收益能用貨幣量化。 收益法適用于那些收益相對穩(wěn)定，也即經(jīng)營環(huán)境穩(wěn)定的行業(yè)收益法適用于那些收益相對穩(wěn)定，也即經(jīng)營環(huán)境穩(wěn)定的行業(yè) 的資產(chǎn)評估。的資產(chǎn)評估。 收益法一般不能用來評估單項資產(chǎn)的價值收益法一般不能用來評估單項資

32、產(chǎn)的價值(如一臺車床、一如一臺車床、一 座廠房等座廠房等)，除非這個單項資產(chǎn)能單獨產(chǎn)生貨幣收益。，除非這個單項資產(chǎn)能單獨產(chǎn)生貨幣收益。 整理課件整理課件29 二、收益法 2 資產(chǎn)評估的主要方法 2.2.未來資產(chǎn)凈收益未來資產(chǎn)凈收益 用收益法進行資產(chǎn)評估必須用屬于資產(chǎn)的那一部分收益而不是總用收益法進行資產(chǎn)評估必須用屬于資產(chǎn)的那一部分收益而不是總 收益。應(yīng)該從總收益扣除其他方面收益。應(yīng)該從總收益扣除其他方面( (如勞動、經(jīng)營、無形資產(chǎn)等如勞動、經(jīng)營、無形資產(chǎn)等) )的貢的貢 獻。獻。 資產(chǎn)的收益資產(chǎn)的收益= =總收益總收益- -經(jīng)營成本經(jīng)營成本- -各種稅收各種稅收- -非被評估資產(chǎn)的收益貢獻非被

33、評估資產(chǎn)的收益貢獻 3.3.計算期的確定計算期的確定 主要根據(jù)被評估資產(chǎn)的平均剩余使用年限以及相應(yīng)產(chǎn)品的有效壽主要根據(jù)被評估資產(chǎn)的平均剩余使用年限以及相應(yīng)產(chǎn)品的有效壽 命期的長短來綜合確定計算期。命期的長短來綜合確定計算期。 4.4.折現(xiàn)率的確定折現(xiàn)率的確定 折現(xiàn)率是將未來一定時期等額或不等額的各年收益折成現(xiàn)值的比率。折現(xiàn)率是將未來一定時期等額或不等額的各年收益折成現(xiàn)值的比率。 整理課件整理課件30 二、收益法 2 資產(chǎn)評估的主要方法 5.5.企業(yè)整體資產(chǎn)的評估價值企業(yè)整體資產(chǎn)的評估價值 用收益法評估企業(yè)整體資產(chǎn)時，還應(yīng)處理好如下三個問題。用收益法評估企業(yè)整體資產(chǎn)時，還應(yīng)處理好如下三個問題。

34、折現(xiàn)率折現(xiàn)率= =安全利率安全利率+ +風(fēng)險利率風(fēng)險利率 可參照國庫券利率計算 主要根據(jù)行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險以及企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險來確定。 1 不參加企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的資產(chǎn)處理不參加企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的資產(chǎn)處理 2 尚需補足的資產(chǎn)的處理尚需補足的資產(chǎn)的處理 3 企業(yè)負債的處理企業(yè)負債的處理 企業(yè)整體評估值企業(yè)整體評估值= =收益現(xiàn)值收益現(xiàn)值+ +不參加生產(chǎn)經(jīng)營的資產(chǎn)現(xiàn)值不參加生產(chǎn)經(jīng)營的資產(chǎn)現(xiàn)值 - -尚需補足的資產(chǎn)現(xiàn)值尚需補足的資產(chǎn)現(xiàn)值- -企業(yè)負債企業(yè)負債 整理課件整理課件31 三、市場法 2 資產(chǎn)評估的主要方法 市場法以市場存在為前提。這種方法是參照市場上近期形成的類市場法以市場存在為前提。這種方法是參照市場

35、上近期形成的類 似資產(chǎn)的交易價格來確定評估資產(chǎn)的價值的，它強調(diào)供求關(guān)系對資產(chǎn)似資產(chǎn)的交易價格來確定評估資產(chǎn)的價值的，它強調(diào)供求關(guān)系對資產(chǎn) 價格的影響。價格的影響。 市場法的理論基礎(chǔ)是：效用相等的資產(chǎn)可以產(chǎn)生替代效果，其價市場法的理論基礎(chǔ)是：效用相等的資產(chǎn)可以產(chǎn)生替代效果，其價 格彼此接近。因此，市場法是以格彼此接近。因此，市場法是以“替代原則替代原則”為前提的。為前提的。 采用市場法對資產(chǎn)評估的計算公式為：采用市場法對資產(chǎn)評估的計算公式為： 資產(chǎn)評估價值資產(chǎn)評估價值= =參照物的成交價格參照物的成交價格功能系數(shù)功能系數(shù)調(diào)整系數(shù)調(diào)整系數(shù) 整理課件整理課件32 三、市場法 2 資產(chǎn)評估的主要方法

36、1. 1. 適用范圍適用范圍 要有一個健全的市場體系，包括商品市場、勞務(wù)市場、要有一個健全的市場體系，包括商品市場、勞務(wù)市場、 資產(chǎn)市場、房地產(chǎn)市場、證券市場和資金市場，以便在資產(chǎn)市場、房地產(chǎn)市場、證券市場和資金市場，以便在 市場上能收集各類資產(chǎn)的交易情況和有關(guān)數(shù)據(jù)。市場上能收集各類資產(chǎn)的交易情況和有關(guān)數(shù)據(jù)。 前提前提 條件條件 由于市場體系比較完善，這種方法的用途非常廣泛，大由于市場體系比較完善，這種方法的用途非常廣泛，大 約約60%60%的以上的資產(chǎn)采用市場法評估。的以上的資產(chǎn)采用市場法評估。 西方西方 雖然市場機制尚待完善，但市場體系的框架已基本形雖然市場機制尚待完善，但市場體系的框架已

37、基本形 成，因此，在單項資產(chǎn)如汽車、機械等需要轉(zhuǎn)讓、參成，因此，在單項資產(chǎn)如汽車、機械等需要轉(zhuǎn)讓、參 股時采用比較普遍。股時采用比較普遍。 我國我國 整理課件整理課件33 三、市場法 2 資產(chǎn)評估的主要方法 2. 2. 選擇參照物選擇參照物 通常參照物應(yīng)選擇三個以上通常參照物應(yīng)選擇三個以上 3 3 參照物與評估對象之間必須存在可比因素參照物與評估對象之間必須存在可比因素 2 2 參照物與評估對象必須是同類資產(chǎn)參照物與評估對象必須是同類資產(chǎn) 1 1 用市場法進行資產(chǎn)評估時，選擇適當(dāng)?shù)膮⒄瘴锸钦_評估資產(chǎn)價用市場法進行資產(chǎn)評估時，選擇適當(dāng)?shù)膮⒄瘴锸钦_評估資產(chǎn)價 值的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在選擇參照物時應(yīng)

38、注意以下幾點：值的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在選擇參照物時應(yīng)注意以下幾點： 整理課件整理課件34 三、市場法 2 資產(chǎn)評估的主要方法 3. 3. 調(diào)整系數(shù)的確定調(diào)整系數(shù)的確定 運用市場法評估資產(chǎn)，如果能找到完全相同的資產(chǎn)，則評估非常運用市場法評估資產(chǎn)，如果能找到完全相同的資產(chǎn)，則評估非常 簡單；如果只能找到類似資產(chǎn)的現(xiàn)行價格或同樣資產(chǎn)過去的、另一簡單；如果只能找到類似資產(chǎn)的現(xiàn)行價格或同樣資產(chǎn)過去的、另一 地區(qū)的價格資料；這時評估的主要工作就是依據(jù)參照資產(chǎn)與被評資地區(qū)的價格資料；這時評估的主要工作就是依據(jù)參照資產(chǎn)與被評資 產(chǎn)的差異，對參照資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整和修正，并最后得出評產(chǎn)的差異，對參照資產(chǎn)的市場價

39、格進行調(diào)整和修正，并最后得出評 估值。估值。 價格調(diào)價格調(diào) 整系數(shù)整系數(shù) （1 1）功能系數(shù)。功能強則價格高，反之則價格）功能系數(shù)。功能強則價格高，反之則價格 低低 。測算方法有多種，應(yīng)根據(jù)不同的具體情況。測算方法有多種，應(yīng)根據(jù)不同的具體情況 分別確定。分別確定。 （2 2）調(diào)整系數(shù)。調(diào)整系數(shù)主要考慮時間因素和）調(diào)整系數(shù)。調(diào)整系數(shù)主要考慮時間因素和 環(huán)境因素對資產(chǎn)價格的影響。環(huán)境因素對資產(chǎn)價格的影響。 整理課件整理課件35 一、房地產(chǎn)的評估 3 典型資產(chǎn)評估示例 房地產(chǎn)評估是一個具有內(nèi)在規(guī)律性的客觀過程，在此過程中，一要房地產(chǎn)評估是一個具有內(nèi)在規(guī)律性的客觀過程，在此過程中，一要 考慮房地產(chǎn)自身

40、的物質(zhì)屬性以及由其派生的經(jīng)濟特征；二要兼顧我國考慮房地產(chǎn)自身的物質(zhì)屬性以及由其派生的經(jīng)濟特征；二要兼顧我國 房地產(chǎn)宏觀管理的體制、現(xiàn)行的政策與法規(guī)。房地產(chǎn)宏觀管理的體制、現(xiàn)行的政策與法規(guī)。 1. 1. 房地產(chǎn)評估的基本原則房地產(chǎn)評估的基本原則 房地產(chǎn)評估的基本原則房地產(chǎn)評估的基本原則 獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則 合法性原則合法性原則 最高最佳使用原則最高最佳使用原則 替代原則替代原則 估價時點原則估價時點原則 整理課件整理課件36 一、房地產(chǎn)的評估 3 典型資產(chǎn)評估示例 2. 2. 房地產(chǎn)評估的方法房地產(chǎn)評估的方法 表表7-1 7-1 成本法、收益法和市場法成本法、收益法和市場法

41、 以 分 析 基 本 投 入 、 消 耗 和 其 它 信 息 為 特 征 的方法。 市場狹小、成交實例 不多的房地產(chǎn)，如新 開發(fā)地區(qū)的地域環(huán)境、 別墅式建筑物；作特 殊設(shè)計和用途的廠房、 學(xué)校、公共圖書館、 運動場、污水處理廠、 機場等；為房地產(chǎn)征 稅、保險、申請低押 貸款而進行的估價。 方法方法 成本法成本法 基本特征基本特征 應(yīng)用步驟應(yīng)用步驟最適宜的評估對象最適宜的評估對象 估算被評 估房地產(chǎn) 的重置成 本；估算 折舊額； 估算所占 土地的地 價；求得 房地產(chǎn)估 價值。 最不適宜的評估對象最不適宜的評估對象 對于沒有投入 過資本的生地。 整理課件整理課件37 一、房地產(chǎn)的評估 3 典型資產(chǎn)

42、評估示例 以分析為 特征的方 法。 適用于有收益或 有潛在收益的房地 產(chǎn)如賓館、公寓、 倉庫、購物中心等。 方法方法 收益法收益法 基本特征基本特征應(yīng)用步驟應(yīng)用步驟最適宜的評估對象最適宜的評估對象 預(yù)測被評估房地產(chǎn) 的年總收益；估算 年總費用；計算年 凈收益；確定報酬 率；求得房地產(chǎn)估 價值。 最不適宜的評估對象最不適宜的評估對象 對于機關(guān)、學(xué)校、 公園等公用房地 產(chǎn)，以及無設(shè)施 的生地大多不適 用。 市場法市場法 以評估人 員的經(jīng)驗 知識為依 據(jù)或基礎(chǔ) 的方法。 尋找參照房地產(chǎn)交 易實例；選擇比較 要素，完成必要計 算；針對擬評估的 房地產(chǎn)調(diào)整參照房 地產(chǎn)的售價；把多 個調(diào)整值平衡為擬 評估

43、的房地產(chǎn)市場 價值。 適用于建筑風(fēng)格相 似，結(jié)構(gòu)造價相同， 交易資料豐富，買 賣實例較多的活躍 的房地產(chǎn)交易市場。 對古建筑、教堂、 寺廟等以及市場 發(fā)育不充分情況 下的房地產(chǎn)評估。 3. 3. 房地產(chǎn)評估示例房地產(chǎn)評估示例 整理課件整理課件38 二、機器設(shè)備的評估 3 典型資產(chǎn)評估示例 機器設(shè)備通常是指直接作用于勞動對象的勞動資料和符合固定資產(chǎn)機器設(shè)備通常是指直接作用于勞動對象的勞動資料和符合固定資產(chǎn) 條件的勞動資料。條件的勞動資料。 1. 1. 機器設(shè)備的特點機器設(shè)備的特點 1 凝結(jié)人類的一般社會勞動，具有一定的使用價值和價值凝結(jié)人類的一般社會勞動，具有一定的使用價值和價值 3 技術(shù)進步對

44、資產(chǎn)價值有明顯影響，與環(huán)境無關(guān)，屬可移動資產(chǎn)技術(shù)進步對資產(chǎn)價值有明顯影響，與環(huán)境無關(guān)，屬可移動資產(chǎn) 4 價值與其所具備的生產(chǎn)功能強弱有關(guān)價值與其所具備的生產(chǎn)功能強弱有關(guān) 5 技術(shù)鑒定在評估中有特殊的重要性技術(shù)鑒定在評估中有特殊的重要性 2 具有有限的使用壽命具有有限的使用壽命 整理課件整理課件39 二、機器設(shè)備的評估 3 典型資產(chǎn)評估示例 2. 2. 機器設(shè)備評估的特點機器設(shè)備評估的特點 由于機器設(shè)備具有以上特點，使得機器設(shè)備的評估也具有一些特殊由于機器設(shè)備具有以上特點，使得機器設(shè)備的評估也具有一些特殊 性：性： 3 3 資 產(chǎn) 評 估 的資 產(chǎn) 評 估 的 各 種 方 法 基各 種 方 法

45、基 本 上 都 能 用本 上 都 能 用 于 機 器 設(shè) 備于 機 器 設(shè) 備 的評估。的評估。 1 1 無形損耗的估無形損耗的估 算是決定評估算是決定評估 正確性的關(guān)鍵。正確性的關(guān)鍵。 2 2 評 估 小 組 一評 估 小 組 一 定 要 有 富 有定 要 有 富 有 經(jīng) 驗 的 設(shè) 備經(jīng) 驗 的 設(shè) 備 工程師參加。工程師參加。 機器設(shè)備的評估機器設(shè)備的評估 資產(chǎn)評估要做資產(chǎn)評估要做 好充分的準(zhǔn)備好充分的準(zhǔn)備 工作。工作。 4 4 整理課件整理課件40 三、無形資產(chǎn)的評估 3 典型資產(chǎn)評估示例 無形資產(chǎn)，是指特定主體所控制的、不具有實物形態(tài)、可辨認的、無形資產(chǎn)，是指特定主體所控制的、不具有

46、實物形態(tài)、可辨認的、 對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的非貨幣性資產(chǎn)。對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的非貨幣性資產(chǎn)。 可辨認無形資產(chǎn)是指那些有專門名稱、有某種受法律承認的文字型證可辨認無形資產(chǎn)是指那些有專門名稱、有某種受法律承認的文字型證 明，如專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、特許權(quán)等。明，如專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、特許權(quán)等。 作為企業(yè)產(chǎn)出能力的重要指標(biāo)作為企業(yè)產(chǎn)出能力的重要指標(biāo)-利潤，是有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)產(chǎn)出利潤，是有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)產(chǎn)出 能力的綜合體現(xiàn)。在傳統(tǒng)的工業(yè)經(jīng)濟時代，有形資產(chǎn)的投入起決定性作能力的綜合體現(xiàn)。在傳統(tǒng)的工業(yè)經(jīng)濟時代，有形

47、資產(chǎn)的投入起決定性作 用，而在知識經(jīng)濟時代，無形資產(chǎn)是企業(yè)的重要綜合資源，現(xiàn)代企業(yè)中用，而在知識經(jīng)濟時代，無形資產(chǎn)是企業(yè)的重要綜合資源，現(xiàn)代企業(yè)中 無形資產(chǎn)占企業(yè)資產(chǎn)的比重呈上升趨勢。因此無形資產(chǎn)的評估越來越受無形資產(chǎn)占企業(yè)資產(chǎn)的比重呈上升趨勢。因此無形資產(chǎn)的評估越來越受 到人們的重視。到人們的重視。 整理課件整理課件41 三、無形資產(chǎn)的評估 3 典型資產(chǎn)評估示例 1. 1. 無形資產(chǎn)的特征無形資產(chǎn)的特征 1 無形資產(chǎn)沒有實物形態(tài)但未來收益較大無形資產(chǎn)沒有實物形態(tài)但未來收益較大 2 無形資產(chǎn)具有可分離性和可劃分性無形資產(chǎn)具有可分離性和可劃分性 2. 2. 無形資產(chǎn)評估的方法無形資產(chǎn)評估的方法

48、從原理上講，無形資產(chǎn)的評估有效益性、比較性和針對性三個特從原理上講，無形資產(chǎn)的評估有效益性、比較性和針對性三個特 點，即無形資產(chǎn)的價值取決于它對企業(yè)效益的貢獻大小，而效益是通點，即無形資產(chǎn)的價值取決于它對企業(yè)效益的貢獻大小，而效益是通 過市場價格比較計算出來的，把過市場價格比較計算出來的，把“有資產(chǎn)有資產(chǎn)”情況下的收益與情況下的收益與“無資產(chǎn)無資產(chǎn)” 情況下的收益進行比較，其差額即為資產(chǎn)的效益。情況下的收益進行比較，其差額即為資產(chǎn)的效益。 整理課件整理課件42 三、無形資產(chǎn)的評估 3 典型資產(chǎn)評估示例 市場法市場法 該法主要適用于可確指無形資產(chǎn)，這部分無形資產(chǎn)具有獨立的存該法主要適用于可確指無

49、形資產(chǎn)，這部分無形資產(chǎn)具有獨立的存 在形式，可以單獨出售、投資和轉(zhuǎn)讓。市場法是對這些具有二級市在形式，可以單獨出售、投資和轉(zhuǎn)讓。市場法是對這些具有二級市 場場( (即轉(zhuǎn)讓市場即轉(zhuǎn)讓市場) )的無形資產(chǎn)，以其交易的價格為參考，據(jù)以確定無的無形資產(chǎn)，以其交易的價格為參考，據(jù)以確定無 形資產(chǎn)的重估價值。形資產(chǎn)的重估價值。 收益法收益法 該法主要適用于產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動時可確指無形資產(chǎn)的評估。它是該法主要適用于產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動時可確指無形資產(chǎn)的評估。它是 按被評估無形資產(chǎn)預(yù)期獲利能力和折現(xiàn)率計算其折現(xiàn)值，并以此現(xiàn)按被評估無形資產(chǎn)預(yù)期獲利能力和折現(xiàn)率計算其折現(xiàn)值，并以此現(xiàn) 值為依據(jù)確定重估價值。值為依據(jù)確定重估價

50、值。 整理課件整理課件43 三、無形資產(chǎn)的評估 3 典型資產(chǎn)評估示例 1 1() n t t t R K i 資產(chǎn)評估的價值資產(chǎn)評估的價值 式中：式中：t實現(xiàn)收益的具體年份；實現(xiàn)收益的具體年份； n無形資產(chǎn)預(yù)計使用年限，即有效使用年限；無形資產(chǎn)預(yù)計使用年限，即有效使用年限； t tt t年度該項無形資產(chǎn)的預(yù)期收益值；年度該項無形資產(chǎn)的預(yù)期收益值； i折現(xiàn)率；折現(xiàn)率； K K出讓方分享無形資產(chǎn)未來收益的比例，取值范圍一般在出讓方分享無形資產(chǎn)未來收益的比例，取值范圍一般在 5%5%30%30%之間，具體表現(xiàn)形式有轉(zhuǎn)讓費率、提成率等。之間，具體表現(xiàn)形式有轉(zhuǎn)讓費率、提成率等。 上述公式，若每年的收益相

51、等，即上述公式，若每年的收益相等，即R1=R2=Rt時，可演變成為：時，可演變成為： 1 11 1 () () t n t t i K R ii 資產(chǎn)評估的價值資產(chǎn)評估的價值 整理課件整理課件44 三、無形資產(chǎn)的評估 3 典型資產(chǎn)評估示例 成本收益現(xiàn)值法成本收益現(xiàn)值法 預(yù)期收益法預(yù)期收益法 這是一種復(fù)合方法，該法的適用范圍同收益現(xiàn)值法。它是根據(jù)該這是一種復(fù)合方法，該法的適用范圍同收益現(xiàn)值法。它是根據(jù)該 項無形資產(chǎn)的取得成本和預(yù)計的獲利能力計算資產(chǎn)現(xiàn)值，從而確定無項無形資產(chǎn)的取得成本和預(yù)計的獲利能力計算資產(chǎn)現(xiàn)值，從而確定無 形資產(chǎn)重估價值的方法。形資產(chǎn)重估價值的方法。 1 1() n t t t

52、 R CK i 無形資產(chǎn)評估的價值無形資產(chǎn)評估的價值 公式中，公式中，C C是取得無形資產(chǎn)的成本，按自創(chuàng)時的實際成本或外購時是取得無形資產(chǎn)的成本，按自創(chuàng)時的實際成本或外購時 的購入價格計算。其它符號同前。的購入價格計算。其它符號同前。 該法主要適用于不可確指無形資產(chǎn)的評估。例如商譽的評估價值該法主要適用于不可確指無形資產(chǎn)的評估。例如商譽的評估價值 通常是根據(jù)企業(yè)整體評估價值與各單項資產(chǎn)評估價值之和進行比較確通常是根據(jù)企業(yè)整體評估價值與各單項資產(chǎn)評估價值之和進行比較確 定的。定的。 整理課件整理課件45 本章要求 l了解資產(chǎn)及資產(chǎn)評估的概念；了解資產(chǎn)及資產(chǎn)評估的概念； l熟悉資產(chǎn)評估的基本程序；

53、熟悉資產(chǎn)評估的基本程序； l掌握資產(chǎn)評估的主要方法；掌握資產(chǎn)評估的主要方法； l掌握房地產(chǎn)評估、機器設(shè)備評估及無形資產(chǎn)評估的方法。掌握房地產(chǎn)評估、機器設(shè)備評估及無形資產(chǎn)評估的方法。 本章重點 l資產(chǎn)評估的主要方法；資產(chǎn)評估的主要方法； l房地產(chǎn)、機器設(shè)備及無形資產(chǎn)的評估。房地產(chǎn)、機器設(shè)備及無形資產(chǎn)的評估。 本章難點 l資產(chǎn)評估方法的實際應(yīng)用資產(chǎn)評估方法的實際應(yīng)用 整理課件整理課件46 11劉曉君劉曉君. .技術(shù)經(jīng)濟學(xué)技術(shù)經(jīng)濟學(xué)M.M.北京：科學(xué)出版社，北京：科學(xué)出版社，20082008； 22劉曉君編著劉曉君編著. .技術(shù)經(jīng)濟學(xué)（第三版）技術(shù)經(jīng)濟學(xué)（第三版）. .西安：西北大學(xué)出西安：西北大學(xué)

54、出 版社，版社，2003.82003.8； 33劉曉君主編劉曉君主編. .工程經(jīng)濟學(xué)（普通高等教育工程經(jīng)濟學(xué)（普通高等教育“十五十五”國家及國家及 規(guī)劃教材、高校工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會規(guī)劃推薦教規(guī)劃教材、高校工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會規(guī)劃推薦教 材）材）. .北京：中國建筑工業(yè)出版社，北京：中國建筑工業(yè)出版社，2003.82003.8； 44國家發(fā)展改革委建設(shè)部發(fā)布國家發(fā)展改革委建設(shè)部發(fā)布. .建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參 數(shù)（第三版）數(shù)（第三版）. .北京：中國計劃出版社，北京：中國計劃出版社，20062006年。年。 參考文獻 整理課件整理課件47 本章結(jié)束 整理課件整理課

55、件48 【例例7-17-1】某保險公司要向中國人民銀行租用一個金庫，作現(xiàn)金、貴重某保險公司要向中國人民銀行租用一個金庫，作現(xiàn)金、貴重 物品存貯發(fā)放中心。該金庫于物品存貯發(fā)放中心。該金庫于19931993年建成，地上兩層，地下一層，總建年建成，地上兩層，地下一層，總建 筑面積筑面積15001500，要求估算，要求估算20042004年其租金值。年其租金值。 解：解： （1 1）由于該種租賃交易在國內(nèi)尚無先例，所以評估師選用了成本法估）由于該種租賃交易在國內(nèi)尚無先例，所以評估師選用了成本法估 價。價。 （2 2）重置成本的估算）重置成本的估算 該金庫建設(shè)時的單方造價為該金庫建設(shè)時的單方造價為180

56、01800元元/ /，分析人工、材料及設(shè)備漲價，分析人工、材料及設(shè)備漲價 因素，因素，20042004年的成本造價約為年的成本造價約為20032003年的年的2.52.5倍，即倍，即45004500元元/ /，評估師走，評估師走 訪了數(shù)家類似新建的金庫后，了解到其平均造價約為訪了數(shù)家類似新建的金庫后，了解到其平均造價約為43904390元元/ /，因此，因此 確定重置單方造價為確定重置單方造價為44504450元元/ /，總建造重置成本，總建造重置成本445044501500=66750001500=6675000 元。元。 整理課件整理課件49 （3 3）應(yīng)計折舊額計算）應(yīng)計折舊額計算 待估

57、金庫經(jīng)濟壽命待估金庫經(jīng)濟壽命6060年，維護狀況良好，且在年，維護狀況良好，且在20032003年投資年投資4040萬元對萬元對 金庫部分項目進行了現(xiàn)代化改造。雖然已使用了金庫部分項目進行了現(xiàn)代化改造。雖然已使用了1111年，但其有效使用時年，但其有效使用時 間估計僅為間估計僅為1010年。應(yīng)計折舊額為：年。應(yīng)計折舊額為： (6675000-400000)(6675000-400000)10/60=104583310/60=1045833（元）（元） 得折舊后的重置成本為：得折舊后的重置成本為： 6675000-400000-1045833=52291676675000-400000-1045833=5229167（元）（元） （4 4）土地價值）土地價值 該金庫占地面積該金庫占地面積11001100，通過市場法得出，此地塊在規(guī)劃許可條件下，通過市場法得出，此地塊在規(guī)劃許可條件下 最有效使用時的地價為最有效使用時的地價為352352萬元?？紤]到目前用途不可改變