鹽城房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)城南區(qū)專(zhuān)題

1、鹽城房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)城南區(qū)專(zhuān)題鹽城房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)城南區(qū)專(zhuān)題 20082008年年1 1月月6 6日日 市場(chǎng)綜述 小高層、高層價(jià)格的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超出客戶預(yù)期 急性需求、供應(yīng)的暫時(shí)不足使市場(chǎng)仍維持供需兩旺的現(xiàn)象 二年后的城南市場(chǎng)有可能由現(xiàn)在的“供需兩旺”轉(zhuǎn)向“供過(guò)于 求” 中遠(yuǎn)世紀(jì)城、錢(qián)江方洲、匯景新城相繼高價(jià)開(kāi)盤(pán)，市場(chǎng)短期抗 性已有顯化，城南價(jià)格正向5000元/m的壓力點(diǎn)邁進(jìn)。 目錄 供需簡(jiǎn)述 市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 價(jià)格走勢(shì) 物業(yè)分析 供給分析 調(diào)研選取在建樓盤(pán)18個(gè)，涵蓋了項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，經(jīng) 測(cè)算在建住宅總建面約373萬(wàn)m2。截至2008年1月6日，已推 出量122.26m2，住宅存量約250.74萬(wàn)m2

2、。將有21000套住宅 存量（未土地交易）。 2007年01-09期土地掛牌交易情況表明，住宅待建用地達(dá) 384988m2，預(yù)測(cè)總建筑面積將達(dá)70萬(wàn)m2，約5800套住宅存 量。 2008預(yù)測(cè)：保守估計(jì)每個(gè)樓盤(pán)的年開(kāi)發(fā)速度為6萬(wàn)m2/年，2008年城南住宅供給 量近96萬(wàn)m2，約7500套放量（含公園道1號(hào)、文化名城）。 2007年對(duì)比：而據(jù)風(fēng)行今日發(fā)布統(tǒng)計(jì)信息，2007年城南前三季度上市面積 不足40萬(wàn)，約3500套的放量。 單位：萬(wàn)m 數(shù)據(jù)來(lái)源-前線售樓部 序 號(hào)項(xiàng) 目 名 稱(chēng)住 宅 總 建已 推 量備 注 未 推 量 (萬(wàn) m） 1華 廈 綠 城30201期 350戶 、 二 期 950

3、戶10 2恒 榮 世 家22101期 225戶 ， 二 期 500戶12 3中 遠(yuǎn) 世 紀(jì) 城751期 160戶 ， 二 期 148戶2 4錢(qián) 江 方 洲5510住 宅 總 55萬(wàn)45 5瑞 爾 國(guó) 際302-28 6都 市 豪 庭134-9 7西 城 逸 品400即 將 推 出 2.5萬(wàn) 228戶40 8匯 景 新 城163.66-12.34 9博 客 領(lǐng) 地41.31期 168戶 、 總 共 625戶2.7 10金 大 洋242.8-21.2 11驛 都 金 庭 院134.56幢 多 層 180戶 ， 9幢 別 墅 84戶8.5 12八 菱 華 莊1211-1 13盛 世 華 城126近

4、期 三 幢 高 層 打 樁6 14新 日 月3020共 8期 ， 已 推 出 6期10 15水 岸 名 都195-14 16月 湖 花 城228-14 17水 綠 名 苑43-1 18國(guó) 飛 尚 城206-14 合 計(jì)373122.26250.74 城 南 樓 盤(pán) 住 宅 推 盤(pán) 量 數(shù) 據(jù) 表 土地掛牌 地塊名稱(chēng)占地面積（m）成交價(jià)開(kāi)發(fā)企業(yè) 鹽瀆路北、西環(huán)路東504431214泰陽(yáng)房產(chǎn) 開(kāi)元路北、西環(huán)路東484311916江蘇中庚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 鹽瀆路南、戴莊路西地塊1112641235江蘇晉萬(wàn)置業(yè)有限公司 鹽瀆路南、戴莊路東地塊667171020鹽城鑫都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 鹽瀆路北側(cè)、

5、日月路東側(cè)地塊 951093470江蘇中庚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 家家愛(ài)廣場(chǎng)南側(cè)地塊 130243443江蘇萬(wàn)家富置業(yè)有限公司 合計(jì)384988 20072007年年01-0901-09期城南住宅建設(shè)用地成交地塊一覽表期城南住宅建設(shè)用地成交地塊一覽表 結(jié)論：根據(jù)鹽城未來(lái)規(guī)劃以小高層、高層為主，故假定以上地塊平均容積率達(dá)1.8 那么將有3849881.8=70萬(wàn)m2的潛在住宅總量。 數(shù)據(jù)來(lái)源-鹽城國(guó)土資源網(wǎng) 市區(qū)人口預(yù)測(cè)市區(qū)人口預(yù)測(cè)：2001年起鹽城市區(qū)經(jīng)過(guò)多次區(qū)劃調(diào)整，把鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民轉(zhuǎn)為 城市戶口，據(jù)行政區(qū)劃網(wǎng)統(tǒng)計(jì)亭湖區(qū)在2008年人口達(dá)85萬(wàn)人，但通過(guò) 多方數(shù)據(jù)校對(duì)，扣除了一些新增鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口，目前鹽

6、城市區(qū)人口應(yīng)在 65萬(wàn)左右。隨著城市南遷，未來(lái)的市區(qū)人口將發(fā)生較大規(guī)模的南遷， 未來(lái)城南需求將呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。 人均住房指標(biāo)：人均住房指標(biāo)：小康標(biāo)準(zhǔn)30m/人，現(xiàn)狀25.54m/人（統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 家庭戶均人口：家庭戶均人口：2.89人（統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 家庭戶均有收入者：家庭戶均有收入者：1.94人（統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 人均可支配收入：人均可支配收入：10659元（統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 短期需求短期需求：錢(qián)江方洲通過(guò)4年的積累，蓄客量約在13000組，從短期看這 部分客戶為急性需求量?？紤]到錢(qián)江方洲在城南板塊的影響力，保守 估計(jì)目前至少有10000組客戶需求。 家庭戶數(shù)：224913戶 目錄 供需簡(jiǎn)述 市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 價(jià)

7、格走勢(shì) 物業(yè)分析 動(dòng)態(tài)綜述 2007年12月16日中遠(yuǎn)世紀(jì)城以4300元/m2的驚人價(jià)格，推出2#、3#、4#三幢小 高層共148套住房，三天內(nèi)的去化率達(dá)到67%，去化速度同比10月2日首次開(kāi) 盤(pán)當(dāng)天去化95%（當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)價(jià)3650元/m2）形成鮮明對(duì)比。 2007年12月18日水岸名都開(kāi)盤(pán)，因90%房源在07中下旬已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，該樓盤(pán)是 低調(diào)開(kāi)盤(pán)，僅在12月18日在鹽城晚報(bào)做了一次廣告，開(kāi)盤(pán)價(jià)為多層3#、5#、 7#為3326元/m2，小高層6#、8#為3488元/m2，車(chē)庫(kù)價(jià)格1700元/m2（開(kāi)盤(pán)價(jià) 為07年中下旬內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)）。 2007年12月13日錢(qián)江方洲低調(diào)開(kāi)盤(pán)，推出4幢小高層172套

8、住房，其中15#、16# 均價(jià)在4300元/m2，而17#、22#為景觀樓均價(jià)4500元/m2。據(jù)銷(xiāo)售員透入， 本次房源早已內(nèi)部定購(gòu)。 2008年1月6日匯景新城以4560元/m2超乎預(yù)期的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，盡管其房源在11月份 已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)8成，且開(kāi)盤(pán)當(dāng)天前60名簽約客戶送價(jià)值2000元空調(diào)，但截至1月 8日前來(lái)簽約客戶估計(jì)不超過(guò)60個(gè)。 2008年1月8日恒榮世家低調(diào)開(kāi)盤(pán)，公示均價(jià)為4200元/m2，但其房源80%為07年 9月以前出售，所以實(shí)際簽約均價(jià)估計(jì)在3600元/m2，同時(shí)該樓盤(pán)自從提價(jià)至 4200元/m2，成交率十分低。 2008年1月底，月湖華城計(jì)劃開(kāi)盤(pán)。 案案名名 總總建建筑筑 面面積

9、積 總總規(guī)規(guī)劃劃 戶戶數(shù)數(shù) 均均價(jià)價(jià)主主力力戶戶型型 推推出出期期數(shù)數(shù) 本本期期戶戶型型配配比比 本本期期 去去化化率率 開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)時(shí)間間工工期期進(jìn)進(jìn)度度備備注注 都市豪庭13萬(wàn)934戶未定100m2一期 44套52.4m 22套83m 192套107-127m 48套137m 未開(kāi)始2008.1 一期打樁 結(jié)束 新盤(pán) 盛世華城20萬(wàn)1000余戶3540元/m80-140m一期-100%2008上半年二期籌建二期以多層、洋房為主 水岸名都19萬(wàn) 一期300戶 二期300戶 未定120m二期 50套80-100m 200套120-130m認(rèn)購(gòu)90未定主體施工 二期多層認(rèn)購(gòu)在上半年結(jié)束 現(xiàn)以少量小

10、高層及三期預(yù)約 錢(qián)江方洲61萬(wàn)3000戶4200引導(dǎo)120-130m一期90120m100%2007.12.13 第一步 已封頂 第二步推出小高層 文化名城27萬(wàn)1300戶未定100-120m二期規(guī)劃中未開(kāi)始2008下半年規(guī)劃中規(guī)劃報(bào)批不下來(lái)，更換代理公司 中遠(yuǎn)世紀(jì)城18萬(wàn)一期160戶3800115-128m一期 2095m 10115m 40120-128m 20130-140m 100%2007.10.2封頂 二期計(jì)劃2008.1推出， 以躍式公寓 小高層為主 匯景新城16萬(wàn)1128戶4000引導(dǎo)130m一期 20套80-100m 20套100-120m 280套120-140 認(rèn)購(gòu)802

11、008.1.6一期基礎(chǔ)剩余三層以下 西城逸品40萬(wàn)2400戶4300引導(dǎo)109-132m一期 33套94m 75套110-123m 87套130-138m 未開(kāi)始2008年春節(jié)前 兩幢打樁首推3幢228套 金大洋花園24萬(wàn)1300戶3900100-133二期60-133m90%2007.11.18 二期封頂 三期打樁 住宅12萬(wàn)，目前余房?jī)r(jià)4100元/m 恒榮世家22萬(wàn)二期500戶4200117m二期 100套74m 100套105m 300套117m 認(rèn)購(gòu)80%2008.1.28施工階段2007.10.3開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，漲價(jià)封房 華廈綠城30萬(wàn)二期960戶3800110-130m二期 660套11

12、0-130m 100套130-140m 200套85-110m 認(rèn)購(gòu)802007.12施工階段 月湖花城22萬(wàn)二期300套380080m二期 150套80m 60套80-100m 90套100-120m 認(rèn)購(gòu)80不正式開(kāi)盤(pán) 主體封頂 10f 2007年10月預(yù)售簽約， 是否有預(yù)售證有待調(diào)查。 20082008年城南主要樓盤(pán)數(shù)據(jù)更新年城南主要樓盤(pán)數(shù)據(jù)更新 08.1.2更新 注：匯景新城開(kāi)盤(pán)均價(jià)4560元/m2 開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)一 起價(jià)起價(jià)：4270元/m 均價(jià)均價(jià)：4560元/m 樓層差價(jià)樓層差價(jià)：30元、40元 推出量推出量：4幢小高層（18-22#樓264套） 促銷(xiāo)促銷(xiāo)：前60名簽約客戶送空調(diào) 折扣

13、折扣：無(wú) 抗性抗性：11月份內(nèi)部認(rèn)購(gòu)定房不定價(jià)，當(dāng)時(shí)引導(dǎo) 價(jià)4000元/m，突然以4560元/m開(kāi)盤(pán)，超 出客戶心理期望，導(dǎo)致簽約率不高 下圖銷(xiāo)控表中數(shù)據(jù)實(shí)際應(yīng)為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)情況 特色特色：白天放禮花盡管效果打折，仍算亮點(diǎn) 活動(dòng)活動(dòng)：舞龍、打鼓、外場(chǎng)布置喜慶 定價(jià)評(píng)定定價(jià)評(píng)定：1、邊間差價(jià)不合理，東邊套比中間套高40元/m,而西邊套比中間套便宜20元/m 2、樓層差價(jià)30元、40元、60元 產(chǎn)品評(píng)定產(chǎn)品評(píng)定：1、三房戶型僅有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，堪稱(chēng)最大敗筆。 2、面積分配不合理，局部中間套面積居然超過(guò)東、西邊套面積 3、局部140m做到三房、客廳向南的極品套型，卻布置在中間單元，美中不足。 4、戶型設(shè)計(jì)除以

14、上所述，總體尚可。 銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售人員：無(wú)工作熱情，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天多數(shù)站在控臺(tái)充當(dāng)觀眾（無(wú)提成制度） 注：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為5幢，但本次只推出4幢 匯景新城匯景新城 開(kāi)發(fā)公司：鹽城市廣聯(lián)置業(yè)有限公司 策劃公司：廣州市鼎立廣告有限公司 營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣 主推廣語(yǔ)：匯峰生活 景繡人生 賣(mài)點(diǎn)訴求：1.4的容積率 水景社區(qū)、公園式享受 幼兒園、鹽城一小、鹽中、高力家具 市政府 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年1月 竣工時(shí)間：2008年8月 工程進(jìn)度：主體6層 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占地：165畝 建筑面積：16萬(wàn)m2 綠化率：39 容積率：1.39 總戶數(shù)：1128戶 車(chē)位：881個(gè) 儲(chǔ)藏間：886個(gè) 小區(qū)配套：幼兒園、韓資

15、超市 一期規(guī)劃：7幢小高層（418套、5幢疊加（48套） 認(rèn)購(gòu)情況認(rèn)購(gòu)情況 認(rèn)購(gòu)時(shí)間：2007.11.5開(kāi)始認(rèn)購(gòu) 房源數(shù)：5幢300套 認(rèn)購(gòu)方式：10萬(wàn)元定房號(hào) 認(rèn)購(gòu)情況：3層的住宅以上基本去化 注：戶型配比參看樓盤(pán)調(diào)研表 開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)二 1 2 8 7 6 5 3 16 15 1011 9 22 21 19 17 20 13 12 18 錢(qián)江方洲錢(qián)江方洲 紅色表示小高層紅色表示小高層 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07年12月13日 推出樓號(hào)：15、16、17、22 主力面積：115-130m 推出套數(shù)：172套 均價(jià):15.16#樓4300元/m 17.22#樓4500元/m 電瓶車(chē)庫(kù)： 1#樓架空做電瓶車(chē)庫(kù) 面

16、積：8-13m 價(jià)格：1600元/m 去化率：90%以上(剩10余套） 營(yíng)銷(xiāo)回顧 07年9月15日首次開(kāi)盤(pán)推出 1、2、3、5、6#樓后，每次 開(kāi)盤(pán)前都對(duì)外稱(chēng)房源已經(jīng)被 內(nèi)部訂購(gòu)，尤其多層的情況 最為明顯。 小高層價(jià)格飆升節(jié)點(diǎn)： 3800元-4200元-4500元 開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)二 錢(qián)江方洲2007年度事記 1月27日 推出迎春接福春聯(lián)活動(dòng) 4月11日 錢(qián)江方洲、規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)方案通過(guò)專(zhuān)家評(píng)審，鹽城首項(xiàng)國(guó)家級(jí)康居示 范工程全面啟動(dòng) 5月1日-3日 冠名2007鹽城春季房地產(chǎn)博覽會(huì) 7月4日 浙江綠城物業(yè)簽約錢(qián)江方洲，成為錢(qián)江方洲前期物業(yè)管理咨詢顧問(wèn)公司 7月 成立錢(qián)江方洲置業(yè)聯(lián)誼會(huì) 9月13日 搖號(hào)

17、產(chǎn)生一期購(gòu)房業(yè)主 9月17日 舉辦錢(qián)江方洲迎中秋媒體懇談會(huì) 9月23日 錢(qián)江方洲一期開(kāi)盤(pán) 11月1日 江蘇省住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心領(lǐng)導(dǎo)視察錢(qián)江方洲康居示范工程 11月6日 組織工地消費(fèi)培訓(xùn)班第一次演戲活動(dòng) 11月25日 舉辦“錢(qián)江方洲首屆功臣匯報(bào)工地開(kāi)放日”活動(dòng) 11月30日 錢(qián)江方洲警務(wù)室成立 目錄 供需簡(jiǎn)述 市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 價(jià)格走勢(shì) 物業(yè)分析 開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)三 開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)三 中遠(yuǎn)世紀(jì)城中遠(yuǎn)世紀(jì)城 開(kāi)發(fā)商：鹽城市中遠(yuǎn)投資發(fā)展有限公司 投資商：江蘇富達(dá)企業(yè)集團(tuán) 建筑設(shè)計(jì)：臺(tái)灣賴(lài)育志建筑師設(shè)計(jì)事務(wù)所 營(yíng)銷(xiāo)代理：垠坤代理機(jī)構(gòu) 營(yíng)銷(xiāo)推廣 主推廣語(yǔ)：城南cbd核心 鹽城首席生態(tài)科技社區(qū) 賣(mài)點(diǎn)訴求：超級(jí)大買(mǎi)場(chǎng) 24小

18、時(shí)新風(fēng)系統(tǒng) 24小時(shí)安保系統(tǒng) 24小時(shí)供熱 星級(jí)酒店 城南cbd 產(chǎn)品特色：復(fù)式單身公寓 開(kāi)盤(pán)回顧：開(kāi)盤(pán)前兩個(gè)月，發(fā)售3萬(wàn)5萬(wàn) 元的vip卡，不定房號(hào)，購(gòu)房總 價(jià)優(yōu)惠1萬(wàn)元。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年10月2日，2007年12月16日 去化分析：參考原提交資料。 事 件：原計(jì)劃首先推出單身公寓，更換 代理機(jī)構(gòu)后單身公寓未推出。 注：戶型配比參看樓盤(pán)調(diào)研表 從中遠(yuǎn)世紀(jì)城的兩次開(kāi)盤(pán)來(lái)看，雖然其地段不具備太多優(yōu) 勢(shì)，卻可以稱(chēng)為市場(chǎng)上的最大贏家！ 可以形象的把它稱(chēng)為錢(qián)江方洲的跟班者： 1、07年10月2日中遠(yuǎn)世紀(jì)城小高層以3650元/m高價(jià)開(kāi)盤(pán)， 160套住宅當(dāng)天去化率高達(dá)95%。而07年9月23日錢(qián)江方

19、 洲的小高層開(kāi)盤(pán)價(jià)也只有3740元/m。 2、07年12月16日中遠(yuǎn)世紀(jì)城再次以4300元/m的“狠”價(jià) 推出148套小高層住宅，盡管前三天去化率只有67%，但 總體去化情況良好。而巧合的是07年12月13日錢(qián)江方洲 以4300元/m、4500元/m價(jià)格開(kāi)盤(pán)。 樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)：大型商業(yè)廣場(chǎng)、鴻星美凱龍等大型賣(mài)場(chǎng)。 去化分析 營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)：物業(yè)公司、物管設(shè)備并未確定，卻狠打物業(yè)管理服務(wù)的招牌 價(jià)格事件回顧價(jià)格事件回顧：1、2007年7月盛世華城率先將小高層起價(jià)上漲至3540元/m2，激發(fā)了 城南、城西南各樓盤(pán)的漲價(jià)欲望。 2、2007年9月錢(qián)江方洲先開(kāi)3幢的多層均價(jià)達(dá)到3570元/m2，2幢小高 層均價(jià)高

20、達(dá)3760元/m2，創(chuàng)下城南樓盤(pán)同期價(jià)格之最。 3、2007年9月底，華廈綠城和恒榮世家同時(shí)漲價(jià)400元，以3500元/m2 的高價(jià)挺進(jìn)“金九銀十”的銷(xiāo)售旺季。 4、2007年10月初，中遠(yuǎn)世紀(jì)嘉園以3760元/m2的價(jià)格開(kāi)盤(pán)。 5、2007年11月初，受“中庚拍地”事件影響，恒榮世家將價(jià)格提高到 4200元/m2，漲價(jià)封存剩余的20房源，城南房?jī)r(jià)再次攀升。 6、2007年12月13日錢(qián)江方洲以4400元/m2推出4幢小高，引發(fā)城南新一輪 價(jià)格飆升，繼而中遠(yuǎn)世紀(jì)城4300元/m2開(kāi)盤(pán)。 7、2008年1月6日，匯景新城以4560元/m2開(kāi)盤(pán)價(jià)沖擊城南市場(chǎng)價(jià)格高位點(diǎn)。 預(yù)測(cè)：預(yù)測(cè)：城南板塊房?jī)r(jià)從突破4000元大關(guān)以來(lái)，房?jī)r(jià)的飆升速度超過(guò)了07年下半年度的 增長(zhǎng)，雖然市場(chǎng)短期出現(xiàn)抗性，但短期市場(chǎng)的供需比例仍將失調(diào)，因此08房?jī)r(jià) 繼續(xù)上漲將成必然趨勢(shì)， 隨著調(diào)控政策和大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的到來(lái)，鹽城房?jī)r(jià)的增長(zhǎng) 速度將在突破5000元壓力點(diǎn)后趨向平緩。 目錄 供需簡(jiǎn)述 市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 價(jià)格走勢(shì) 物業(yè)分析 智能化系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖 錢(qián)江方洲錢(qián)