房屋買賣合同約定按偈未獲批準(zhǔn)須短期全額付款無效

1、精選資料房屋買賣合同約定按偈未獲批準(zhǔn)須短期全額付款無效明顯加重購房人付款義務(wù)的格式條款無效江蘇淮安中院判決劉巖訴淮安恒大房產(chǎn)公司商品房買賣合同案【裁判要旨】購房人以首付與銀行按揭相結(jié)臺方式付款，房產(chǎn)公司以格式條款的方式約 定，一旦貸款申請未獲批準(zhǔn)則購房人應(yīng)于短期內(nèi)付清購房余款。該約定違反了格式條款提供 方公平擬約的義務(wù)，明顯加重:了購房人的責(zé)任，應(yīng)認(rèn)定無效?！景付琛縿r系在校大三學(xué)生。2011年8月29日，劉巖與淮安恒大房產(chǎn)公司簽訂一 份商品房買賣合同，約定劉巖購買淮安恒大房產(chǎn)公司開發(fā)的恒大名都12僮3單元607號房，總 價款為813591元，劉巖應(yīng)于臺同簽訂之日支付首付款244591元，余款

2、56.9萬元須在2011年8月 29日前辦理完畢銀行按揭貸款申請手續(xù)。雙方在簽訂商品房買賣臺同的同日，還訂立了份 補(bǔ)充協(xié)議，其中“關(guān)于銀行按掲付款方式的約定”的條款約圭：如買受人的按揭申請未獲銀 行黒終審批同意，買受人應(yīng)在銀行審批終丁之日起5日內(nèi)付清剩余房款。該份補(bǔ)充協(xié)議文本 由淮安恒大房產(chǎn)公司提供，全文宇號為“小五號”，前述約定在補(bǔ)充;協(xié)議中未作任何特別提 示?；窗埠愦蠓慨a(chǎn)公司在與其他買受人簽訂購房臺同時，均簽訂了與前述內(nèi)容一致的補(bǔ)充協(xié) 議。商品房買賣臺同簽訂后，劉巖依約向淮安恒大房產(chǎn)公司交付了首付款244591元，并辦理 了按揭貸款申請。后銀行以劉巖為在校學(xué)生無還款能力為由，未予批準(zhǔn)貸款申

3、請。劉巖在與 淮安恒大房產(chǎn)公司協(xié)商退房未果后，訴至法院，宴求解除雙方簽訂的商品房買賣臺同并退還 首付款244591元?！静门小拷K省淮安市清浦區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉巖與淮安恒大房產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣臺同不違反法律規(guī)定，為有效臺同，應(yīng)受法律保護(hù)。但是，在銀行以劉巖為耕選資料在校學(xué)生無還款能力為由未予發(fā)放按掲貸款的情況下，繼續(xù)履行臺同巳無實(shí)際可能，故對劉 巖要求解除臺同的請求予以支持。臺同解除后，尚未履行的終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履 行情況和臺同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢龜原狀。因此，淮安恒大房產(chǎn)公司應(yīng)退還劉巖首付款。 法院判決：劉巖與淮安恒大房產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣臺同于判決生效之日起解除；淮

4、安恒 大房產(chǎn)公司于判決生效之日起十日內(nèi)向劉巖退還購房款244591元?；窗埠愦蠓慨a(chǎn)公司不服一審判決，提起上訴。江蘇省淮安市中級人民法院經(jīng)審理 判決：駁回上訴，維持原判。【評析】本案爭議焦點(diǎn)為：一是雙方簽訂的商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于銀行 按揭付款方式的補(bǔ)充約定是否有效；二是劉巖是否有權(quán)單方解除商品房買賣臺同。關(guān)于爭議焦點(diǎn)一，臺同法第三十九條第二款規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為使 用而預(yù)先擬定，并在訂立臺同時未與對方協(xié)商的條款。本案中的商品房買賣臺同補(bǔ)充協(xié)議， 由淮安恒大房產(chǎn)公司提供，系其為重龜使用而事先擬定且在訂立臺同時未與對方協(xié)商的條 款。因此，關(guān)于銀行按揭付款方式的補(bǔ)充約定系格式條款。“付款方

5、式及期限”系商品房買賣臺同中的主要條款，淮安恒大房產(chǎn)公司作為專 業(yè)從事房產(chǎn)開發(fā)與銷售的企業(yè)，應(yīng)道循誠實(shí)信用與契約自由原則，在與購房人充分協(xié)商的墓 礎(chǔ)上在臺同正本中作出詳盡的約定。但實(shí)際情況是，淮安恒大房產(chǎn)公司并未就如果貸款申請 未獲批準(zhǔn)應(yīng)如何付款與劉巖協(xié)商，而是以格式條款的方式要求：如銀行貸款申請未獲批準(zhǔn)， 則買受人應(yīng)在5日內(nèi)付清余款。該約定存在兩個問題：首先，該格式條款所在的補(bǔ)充協(xié)議全 文為“小五號”,宇體較小，淮安恒大房產(chǎn)公司對該條款未作任何加粗或變換宇體等待別提 示，且也未舉證證明其在訂約時提諳劉巖予以充分注意，因此，該補(bǔ)充約定不能代表雙方已 就此形成臺意；其次，商品房買賣的特點(diǎn)之一即是

6、標(biāo)的額巨大，對于選擇以首付款與銀行按 揭相結(jié)合作為付款方式的購房人而言，如果按揭申諳未獲批準(zhǔn)，則很難在短期內(nèi)一次性付清 余款，因此，該補(bǔ)充約定顯然加重了購房人的付款義務(wù)。由此，法院認(rèn)為，淮安恒大房產(chǎn)公 司就支付房款的訂約方式有違誠實(shí)信用原則，其擬定的格式條款，不僅違反丁格式條款提供 方應(yīng)公平臺理分配雙方權(quán)利義務(wù)的法律規(guī)定，同時也顯然加重了劉巖的臺同義務(wù)，屬于臺同 法第四十條規(guī)定的“加重對方責(zé)任”的情形。黒高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國臺同法若干問題的解釋(二)第十 條規(guī)定，提供格式條款的一方當(dāng)事人違反臺同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有臺同法第 四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式

7、條款無效。根據(jù)上述規(guī)定，法院認(rèn)定淮 安恒大房產(chǎn)公司就付款方式的補(bǔ)亢約定無效。關(guān)于爭議焦點(diǎn)二，曇高人民法院關(guān)于審理商品房買賣臺同糾紛案件適用法律若干 問題的解釋第二十三條規(guī)定，商品房買賣臺同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事 人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款臺同并導(dǎo)致商品房買賣臺同不能繼續(xù).履行的，對方當(dāng)事 人可以請求解除臺同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款 臺同并導(dǎo)致商品房買賣臺同不能繼續(xù)屣行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受 的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。本案中，劉巖雖向銀行提交丁貸款申請手續(xù)， 但因其客觀的學(xué)生身份導(dǎo)致申請未獲批準(zhǔn)，劉巖對此并不存在過錯。在這種情況下，劉巖請 求解除與淮安恒大房產(chǎn)公司訂立的商品房買賣臺同，依法應(yīng)予準(zhǔn)許，淮安恒大房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng) 退還劉巖支付的首付款。本案案號：(2