房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)及流程分析知識講解

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)及流程分析1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本建設(shè)程序建設(shè)程序是指建設(shè)項(xiàng)目從設(shè)想、 選擇、評估、決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收、 投入使用的整個(gè)建設(shè)過程中，各項(xiàng)工作必須遵循特定次序的法則。 這個(gè)法則是人 們在認(rèn)識客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，按照建設(shè)項(xiàng)目發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系和發(fā)展過程制定的。 在實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)中，某些環(huán)節(jié)可以適當(dāng)交叉，但不能任意顛倒。房地產(chǎn)項(xiàng)目是最常見的建設(shè)項(xiàng)目，其建設(shè)應(yīng)當(dāng)遵循工程項(xiàng)目基本的建設(shè)程序，按照“決策一一實(shí)施一一使用”的基本程序進(jìn)行，如圖3.1所示。圖3.1工程項(xiàng)目建設(shè)的基本程序2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)和流程分析對企業(yè)的業(yè)務(wù)和流程進(jìn)行分析，是進(jìn)行企業(yè)組織設(shè)計(jì)和崗位設(shè)計(jì)的前提和基 礎(chǔ)

2、。企業(yè)業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)的好壞決定了企業(yè)的業(yè)務(wù)工作能否通暢，決定了業(yè)務(wù)工作效率的高低。同時(shí)，業(yè)務(wù)流程與部門職能設(shè)定，部門地位及部門間協(xié)作規(guī)則的確 定有密切的關(guān)系。（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)總體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。 一些大型的房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可能涉足房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游產(chǎn)業(yè)，如工程施工、物業(yè)管理、 商業(yè)運(yùn)營、材料生產(chǎn)經(jīng)營等，甚至涉足與房地產(chǎn)行業(yè)無關(guān)的加工制造、教育等行 業(yè)。鑒于本研究項(xiàng)目的目的，本報(bào)告僅僅針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)這一核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)周期長、 環(huán)節(jié)多、內(nèi)容龐雜的系統(tǒng)工程，不同物業(yè)類 型的項(xiàng)目開發(fā)在所涉環(huán)節(jié)、依據(jù)法律、報(bào)批項(xiàng)目與流

3、程、所需專業(yè)、生產(chǎn)與銷售 等多方面存在差異。而且即便是同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由于其復(fù)雜化程度不 同，導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)中所涉及的合作團(tuán)隊(duì)存在不同， 進(jìn)而會對部分業(yè)務(wù)內(nèi)容產(chǎn)生影 響。然而，無論是何種類型或規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)必然包括項(xiàng)目生產(chǎn)和企業(yè)管理兩大類型的業(yè)務(wù)。項(xiàng)目生產(chǎn)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體業(yè)務(wù)， 它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn) 的直接關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)涉及從項(xiàng)目投資機(jī)會選擇直至售后服務(wù)的全部建設(shè)階 段。參照前述工程項(xiàng)目建設(shè)的基本程序， 我們可將項(xiàng)目的生產(chǎn)業(yè)務(wù)分為投資機(jī)會 選擇與決策、項(xiàng)目報(bào)批與前期工作、工程建設(shè)與管理、市場營銷與推廣、客戶服 務(wù)與物業(yè)管理五大板塊業(yè)務(wù)。這五大生產(chǎn)

4、型的板塊業(yè)務(wù)，又可根據(jù)專業(yè)特點(diǎn)和生 產(chǎn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)劃分為系列的細(xì)分業(yè)務(wù)，如圖 3.2所示?？尚行匝芯?投資機(jī) 會選擇土 地 獲 取 手 續(xù) 辦 理立項(xiàng)及手續(xù)辦理規(guī) 劃 與 設(shè) 計(jì)設(shè) 計(jì) 審 查 與 報(bào) 批資 金 籌 集評估與決策圖3.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目生產(chǎn)業(yè)務(wù)企業(yè)管理業(yè)務(wù)的范圍和內(nèi)容與企業(yè)規(guī)模和所處發(fā)展階段有密切的聯(lián)系。但是，無論哪一個(gè)階段的企業(yè)，行政管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理等均是最基本 的企業(yè)管理業(yè)務(wù)。在規(guī)模較大的企業(yè)，企業(yè)戰(zhàn)略與發(fā)展管理、文化與品牌管理、 信息化建設(shè)與管理、審計(jì)監(jiān)察管理、投資管理、資產(chǎn)管理、公共事務(wù)管理、法律 事務(wù)管理等也可能是必不可少的，如圖 3.3所示。房地產(chǎn)開發(fā)企

5、業(yè)其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要業(yè)務(wù)流程分析流程代表各項(xiàng)工作在邏輯上的相互關(guān)系，通過組織各種資源完成既定的任 務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)。就房地產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)開發(fā)活動的復(fù)雜化使得越來越多的專業(yè)人士 開始與開發(fā)商合作，從而加速了房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)隊(duì)伍的發(fā)展壯大。然而，不論開 發(fā)活動變得多么復(fù)雜或是開發(fā)商變得多么聰明， 都還必須遵循房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程。投資機(jī)會選擇與決策、項(xiàng)目報(bào)批與前期工作、工程建設(shè)與管理、市場營銷 與推廣、客戶服務(wù)與物業(yè)管理這五大生產(chǎn)型板塊業(yè)務(wù) 總體上表現(xiàn)出按順序開展的 既定流程，如圖3.4所示。工程建設(shè)與 管理圖3.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總體生產(chǎn)業(yè)務(wù)流程在每一個(gè)

6、生產(chǎn)型板塊業(yè)務(wù)內(nèi)，各項(xiàng)工作也是按照一定的程序來運(yùn)作的， 雖然 會存在一些交叉，但總體方向和邏輯是特定的。這樣，每一個(gè)板塊業(yè)務(wù)就可構(gòu)建出一個(gè)或一系列子流程。這些子流程包括一系列的工作，若進(jìn)一步分解，完成每一項(xiàng)工作又需要經(jīng)歷一定的流程。針對上述五大板塊業(yè)務(wù)構(gòu)建的業(yè)務(wù)子流程如圖 3.53.9所示。圖3.5房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)會選擇與決策子流程竣工驗(yàn)人防、消計(jì)量分部工程現(xiàn)場項(xiàng)結(jié)算收防、規(guī)工程與結(jié)分項(xiàng)質(zhì)量、進(jìn)目與決4備4劃、環(huán)保質(zhì)量算1工程V度、安全、4開算案等專業(yè)驗(yàn)收質(zhì)量文明施工、工驗(yàn)收驗(yàn)收資料管理發(fā)包用圖紙準(zhǔn)備建設(shè)工程規(guī)-劃許可 證辦理項(xiàng)目報(bào)批與前期工作子流程圖3.6房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)包 準(zhǔn)備_監(jiān)理單位、材料

7、及設(shè)備單位招標(biāo)施工招標(biāo)開工 手續(xù) 辦理施工場地準(zhǔn)備與“三通一平”組織設(shè)計(jì)交底與圖紙會審組織、審查施工單位開工準(zhǔn)備市場調(diào)查、分析與研究項(xiàng)目疋位項(xiàng)目行銷策 劃（定價(jià)、廣 告、促銷等）辦理商品k房預(yù)（銷）售許可證銷 售 準(zhǔn) 備圖3.8房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷與推廣子流程圖3.7房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)與管理子流程圖3.9房地產(chǎn)開發(fā)客戶服務(wù)與物業(yè)管理子流程就房地產(chǎn)企業(yè)管理業(yè)務(wù)而言，自房地產(chǎn)企業(yè)成立時(shí)起就已經(jīng)開展。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，企業(yè)的行政管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、企業(yè)戰(zhàn)略與發(fā) 展管理等工作始終存在。因此，從整體上來看，企業(yè)管理業(yè)務(wù)并不是按照項(xiàng)目建設(shè)流程進(jìn)行的，而是伴隨著項(xiàng)目的整個(gè)生產(chǎn)流程，表現(xiàn)出與生產(chǎn)業(yè)務(wù)如圖3.10所示的關(guān)系文化與品 牌管理財(cái)務(wù) 管理圖3.10 企業(yè)管理業(yè)務(wù)與項(xiàng)目