重慶市沙坪壩區(qū)磁8地塊拆遷安置房建設項目可行性研究報告

1、目目 錄錄 1 總總 論論.1 1.1 基本情況 .1 1.2 業(yè)主簡介 .2 1.3 編制依據(jù)及研究范圍 .2 1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 .3 1.5 簡要結(jié)論 .4 2 項項目建目建設設的背景及必要性的背景及必要性.5 2.1 項目建設背景 .5 2.2 項目建設必要性 .11 3 項項目市目市場場分析分析.13 3.1 項目定位 .13 3.2 項目前景分析 .14 4 建建設設內(nèi)容與內(nèi)容與規(guī)規(guī)模模.16 4.1 建設內(nèi)容 .16 4.2 建設規(guī)模 .16 4.3 主要建設規(guī)模指標.16 5 項項目目場場址條件址條件.18 5.1 建設場地現(xiàn)狀 .18 5.2 場地建設條件 .18 6

2、建建設設方案方案.21 6.1 規(guī)劃設計理念及原則 .21 6.2 設計構(gòu)思 .22 6.3 平面布置.22 6.4 建筑單體設計.23 6.5 結(jié)構(gòu)設計.24 6.6 公用設施設計方案 .26 6.6.5 消防設計.31 7 節(jié)節(jié)能、能、綠綠化及化及環(huán)環(huán)保保 .35 7.1 節(jié)能.35 7.2 綠化.35 7.3 環(huán)保.36 8 機構(gòu)機構(gòu)設設置與人力置與人力資資源配置源配置.42 8.1 項目建設管理機構(gòu) .42 8.2 項目人員配置 .42 9 項項目建目建設進設進度度.44 9.1 建設工期 .44 9.2 建設進度計劃 .44 9.3 項目實施進度表.44 10 工程招投工程招投標標方

3、案方案.45 10.1 招標形式 .45 10.2 資質(zhì)要求 .45 10.3 招標信息發(fā)布 .45 10.4 招投標工作組織 .46 11 投投資資估算與估算與資資金籌措金籌措.47 11.1 投資估算 .47 11.2 資金籌措 .49 12 經(jīng)濟評經(jīng)濟評價價.50 12.1 經(jīng)濟分析的依據(jù)、原則和方法.50 12.2 基礎數(shù)據(jù) .50 12.3 財務評價 .51 13 社會社會評評價價.53 13.1 社會效益 .53 13.2 社會影響分析 .53 13.3 社會風險分析 .54 14 結(jié)論結(jié)論與建與建議議.55 14.1 結(jié)論 .55 14.2 建議 .56 附表附表.57 1 總總

4、 論論 1.1 基本情況基本情況 1.項目名稱：磁 8 地塊拆遷安置房建設項目 2.項目性質(zhì)：新建 3.建設地址：重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村 4.項目業(yè)主：重慶富源新農(nóng)村建設投資有限公司 5.業(yè)主地址：沙坪壩區(qū)西永微電子產(chǎn)業(yè)園 6.法人代表：楊楓 7.建設規(guī)模及內(nèi)容： 總用地面積 4273.4 平方米（約 6.4 畝），總建筑面積 16347 平方米， 其中住宅建筑面積 13500 平方米，公共活動用房 800 平方米，商業(yè)面 積 547 平方米，地下車庫及設備用房 1500 平方米。 8.項目建設工期：20 個月（2009.92011.4） 9.總投資: 項目開發(fā)建設總投入 5080

5、萬元，其中：工程費用 2965 萬元(包括 建安工程費 2745 萬元，市政設施配套費 220 萬元)，工程建設其他費 用 1670 萬元，預備費 226 萬元，建設期利息 167 萬元，期間費用 52 萬元。 10.資金籌措: 資金來源：企業(yè)自籌資金 1580 萬元，占總投資的 31%；申請銀行 貸款 3500 萬元，占總投資的 69%，銀行貸款償還資金來源全部為當 地財政資金。 1.2 業(yè)業(yè)主主簡簡介介 本項目的業(yè)主是重慶富源新農(nóng)村建設投資有限公司，該公司由沙 坪壩區(qū)人民政府于 2007 年 12 月組建，注冊資本金 5 億元人民幣，是 沙坪壩區(qū)國資局管理的全民所有制事業(yè)單位，實行企業(yè)化管

6、理，是具 有獨立法人資格的國有獨資有限責任公司，經(jīng)營范圍為土地整治儲備 及存量建設用地開發(fā)利用；利用自有資金從事城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展基礎設施 建設項目、社會公益項目和相關(guān)產(chǎn)業(yè)項目的投資。主要負責沙坪壩西 部地區(qū)交通等基礎設施建設，是沙坪壩區(qū)四大新型投融資建設平臺之 一。積極參與西部八鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設；引導、實施農(nóng)民集中居住區(qū)的建 設，促進土地資源開發(fā)利用，功能完善；促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化；積極開發(fā)生 態(tài)旅游業(yè)產(chǎn)品；完成區(qū)委、區(qū)政府交辦的其他任務。 1.3 編編制依據(jù)及研究范制依據(jù)及研究范圍圍 1.3.1 編制依據(jù) 1. 關(guān)于印發(fā)沙坪壩區(qū)危舊房改造工作實施方案的通知（沙委發(fā) 200810 號文）； 2.重慶磁器口歷

7、史街區(qū)保護規(guī)劃與設計； 3.沙坪壩區(qū)用地規(guī)劃； 4.投資項目可行性研究指南（試用版）； 5.建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）； 6.業(yè)主提供的區(qū)域及園區(qū)社會、經(jīng)濟、人口、環(huán)境、土地、自然條 件等基礎性資料； 7.本項目適用的國家及地方標準、規(guī)范、法規(guī)等。 1.3.2 研究范圍 根據(jù)項目業(yè)主的委托要求，對本項目建設進行技術(shù)及經(jīng)濟方面的 研究和論證，包括項目建設的必要性、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設方 案、投資估算與資金籌措、組織機構(gòu)與人力資源配置、項目進度計劃 安排、項目效益評價等。 1.4 主要技主要技術(shù)經(jīng)濟術(shù)經(jīng)濟指指標標 表 1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號項目 計量單 位

8、數(shù)值備注 一主要技術(shù)指標 1總建設用地面積 4273.4約 6.4 畝 2居住人數(shù)人768每戶按 3.2 人計算 3總建筑面積 16347100% 3.1住宅建筑面積 13500全部為安置房 3.2商業(yè)面積 547可對外發(fā)售 3.3管理與公共活動用房 800 3.4底下車庫及設備用房 1500 4停車泊位個50 4.1地面?zhèn)€10 4.2地下個40 5容積率3.5 6綠地率35 7建設工期個月15 二主要經(jīng)濟指標 1項目開發(fā)建設總投入萬元5080 1.1其中：自籌資金萬元1580 占總投資 31% 1.2銀行貸款萬元3500 占總投資 69% 2銷售收入萬元438 3銷售稅金及附加萬元24 4利

9、潤總額萬元 4666 1.5 簡簡要要結(jié)論結(jié)論 本項目所在地位于歷史文化旅游區(qū)磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游 區(qū)歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古 鎮(zhèn)的風貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨 212 國道，東臨 清水溪，交通條件優(yōu)越。地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越， 商業(yè)、文化氛圍較濃，市場區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，未來 發(fā)展前景看好。 本項目建設規(guī)模較小、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā) 展規(guī)劃的要求，功能定位準確。項目建設的前置條件已具備，建設地 交通便利，具有較好的建設條件。項目建成后，將為 240 多拆遷戶提 供居住保障，大幅度改善、提高拆遷居民生

10、活、居住條件；有利于城鄉(xiāng) 統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實施，為和諧社會的構(gòu)建提供積極的支持和強有力的保障， 為進一步提升沙坪壩的城市形象做出一定貢獻；有利于促進磁器口古 鎮(zhèn)風貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象。因此本項目具有較好的社會 效益。 在經(jīng)濟效益方面，由于拆遷安置成本較大，收支缺口達到 4666 萬元，本工程屬于政府民生工程，需要政府給予資金補助與支持保持 收支平衡。 2 項目建設的背景及必要性 2.1 項項目建目建設設背景背景 2.1.1 重慶市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 自直轄以來，重慶市充分發(fā)揮直轄優(yōu)勢，緊緊抓住西部大開發(fā)這 一歷史性機遇，努力發(fā)展，經(jīng)濟社會發(fā)展取得了巨大成就。2000 年開 始，重慶市國內(nèi)生產(chǎn)

11、總值的快速增長直接推動了人均 gdp 的高速增 長。雖然在 05 年和 06 年連續(xù)出現(xiàn)了增幅回落，但增速仍保持在 13% 以上，2000-2006 年間的平均增幅更是達到 14.13%，超過 gdp 同期 平均增幅（13.82%）（圖 2-1），直轄十年，市人均 gdp 增長兩倍，城鄉(xiāng) 居民收入整體上增加倍多，經(jīng)濟實力、綜合競爭力和人民生活水平 邁上了新臺階。 14411492 1603 1766 1990 2273 2693 3070 3492 4112 5.90% 3.57% 7.45% 10.14% 12.71% 14.21% 18.48% 14.03%13.71% 17.75% 0

12、1000 2000 3000 4000 5000 1998199920002001200220032004200520062007 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% gdp總值(億元)增長幅度 圖 2-1 1998 年2007 年重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值和同比增幅 隨著重慶市經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居 民收入持續(xù)增長，民生不斷改善，社會更加和諧。預計到 2010 年，人 均 gdp 預計將達到 18000 元，年均增幅保持在 10%左右。到 2020 年， 力爭達到人均 8000 美元以上，重慶即邁入小康社會。收入是消費和 投資的前提，是社會經(jīng)濟循

13、環(huán)中的重要組成部分，近年來，重慶市經(jīng) 濟高速增長，人均收入隨之大幅度提升，整體消費、購買能力大大加 強，消費方式不斷增多，品質(zhì)追求越來越高，直接拉動了國民消費需 求對各行業(yè)的刺激，極大地推動社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。 2008 年重慶市受國家宏觀調(diào)控、金融危機影響，gdp 增速放緩， 前三季度重慶 gdp3419.56 億，同比增長 15.3%，預計 2008 年 gdp 增速在 15%左右。2008 年前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 11865 元；人均消費性支出為 8346 元 ，增速回落 4 個百分點。居民購 買能力受到一定影響。但是隨著 2008 年 10 月出臺的國十條政策進一 步擴大內(nèi)

14、需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，無疑對今后提高民眾信心，提振 經(jīng)濟起到極大的推動作用。從國家擴大內(nèi)需效果來看，全國 2009 年 經(jīng)濟增長保 8 有望，重慶市前三季度增長率達到 12%.5，發(fā)展勢頭強 勢。因此基于重慶歷年社會經(jīng)濟發(fā)展良好的基礎積累，可以樂觀預計 在 2009 之后一段時期，重慶乃至全國范圍內(nèi)社會經(jīng)濟發(fā)展仍將保持 在一個比較穩(wěn)定的水平。 2.1.2 主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 為更好地維護和發(fā)展重慶特有的“多中心組團式”布局結(jié)構(gòu)， 重慶 市城市總體規(guī)劃(20052020)提出了“一城五片、多中心組團式”空 間結(jié)構(gòu)。 “五片”指中部、北部、西部、南部和東部片區(qū)。 “多中心”為一個 城市中心和六個

15、城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子 石在內(nèi)的重慶 cbd 地區(qū)，六個城市副中心由上輪總體規(guī)劃中的觀音 橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)及新增的西永(即西部新城)、茶園中 心區(qū)組成。 2005 版城市總體規(guī)劃在 98 版的基礎上進行了四個方向的擴展， 1.向北拓展 跨過內(nèi)環(huán)線向北拓展。經(jīng)土地適宜性分析，可發(fā)展區(qū)域的適宜城 市建設用地約為 338 平方公里。自然條件良好，可拓展用地較大，依 托城市建成區(qū)發(fā)展，沒有大山大水的地形阻隔，擁有機場、碼頭、火車 站等交通樞紐，區(qū)位條件良好，同時可依托北部新區(qū)的政策優(yōu)勢，有 較強的發(fā)展動力；但用地海拔相對較高，地形以丘陵為主，用地相對 較破碎。 2

16、.向西拓展 跨過中梁山向西，發(fā)展中梁山、縉云山之間的區(qū)域。可發(fā)展區(qū)域 的適宜城市建設用地約為 293 平方公里，西部新城也由此而生。西部 用地平坦，條件較好，可拓展用地較大，具有區(qū)域輻射能力，能夠輻射 市域西部城鎮(zhèn)及加強與成都方向的聯(lián)系；但跨山發(fā)展，交通投入較大， 生態(tài)環(huán)境比較脆弱，在缺乏水源供應的同時城市排水問題較大。如今 過山隧道已經(jīng)打通，與主城連通，出入十分便利，基礎設施也已進入 全面建設階段。 3.向東拓展 跨過銅鑼山向東，發(fā)展銅鑼山、明月山之間的區(qū)域。可發(fā)展區(qū)域 的適宜城市建設用地約為 390 平方公里。處于城市下游區(qū)域，用地條 件較好，生態(tài)環(huán)境影響較小，適宜發(fā)展工業(yè)，但跨山發(fā)展，交

17、通投入較 大，城市向北發(fā)展動力不足。尤其是魚嘴以北的地區(qū)，由于該地區(qū)遠 離城市中心，且位于御臨河上游地區(qū)，為生態(tài)涵養(yǎng)的重要區(qū)域，城市 建設活動限制條件較多，發(fā)展門檻高，使得該地區(qū)雖然用地條件較好， 但城市發(fā)展動力較差。因此，該區(qū)域未來城市發(fā)展區(qū)域主要在魚嘴以 南的地區(qū)。 4.向南拓展 跨過內(nèi)環(huán)線，發(fā)展中梁山、銅鑼山之間的南部地區(qū)。可發(fā)展區(qū)域 的適宜城市建設用地約為 79 平方公里，用地少，不宜作為城市未來 的主要發(fā)展區(qū)域。 因此，重慶主城區(qū)面積由原來的 600 平方公里放量為 2737 平方 公里。都市圈面積由原來的 2500 平方公里放量為 5473 平方公里。 2.1.3 磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)

18、展現(xiàn)狀 近年來，沙坪壩區(qū)按照打造優(yōu)秀旅游目的地的思路，著力景區(qū)開 發(fā) 建設，使全區(qū)旅游得到了快速發(fā)展，2007 接待游客量近 925 萬人 次，已成為全市名副其實的旅游大區(qū)。磁器口作為重慶的“歷史文化 名片”，旅游核心區(qū)域之一，旅游地位不可撼動。磁器口古鎮(zhèn)三山相依， 兩溪環(huán)繞，區(qū)位極佳，是重慶主城區(qū)規(guī)模最大、保存最完整的傳統(tǒng)建 筑格調(diào)的歷史文化街區(qū)。在政府的大力保護、開發(fā)下，磁器口旅游日 益興旺，游客數(shù)量與日俱增，歷年游客數(shù)量見表 2-1。此外，沙區(qū)將紅 巖聯(lián)線延長至磁器口古鎮(zhèn)，實現(xiàn)了歌樂山烈士陵園與磁器口古鎮(zhèn)紅色 旅游的資源整合， 紅與綠的有機結(jié)合，互為補充，交叉吸引游客，今 后吸引游客數(shù)量

19、定將大大超過當前水平。 表 2-1 磁器口古鎮(zhèn)歷年游客量 年份200120022003200420052006 人數(shù)（萬人）190264262280350400 雖然擁有 400 多萬的旺盛游客量，但磁器口古鎮(zhèn)旅游業(yè)呈現(xiàn)出的 不足也顯而易見，即“有人氣、有市氣但缺財氣”；社會效益明顯，但經(jīng) 濟效益微弱等，在經(jīng)濟增長方式上表現(xiàn)為“高投入、低消費、不協(xié)調(diào)、 低效率”。究其原由，結(jié)點在于古鎮(zhèn)的商業(yè)配套不足，難以滿足多元化， 多層次的消費需求。古鎮(zhèn)街內(nèi)部商業(yè)均以小商鋪構(gòu)成，經(jīng)營規(guī)模、檔 次較低，吸引力不夠強，實現(xiàn)消費能力較差，對如此豐富的游客資源 形成很大的浪費。同時古鎮(zhèn)外部，商鋪均沿干道分布，長度接

20、近 1 公 里，商業(yè)形態(tài)比較單一，主要以特色餐飲為主，缺乏必要的休閑娛樂 業(yè)態(tài)支撐，但是除了少數(shù)幾家中高檔次門店之外，其余絕大部分檔次 依然較低，這就大大縮小了游客消費選擇的范圍，造成大量中高層以 上水平消費人群的流失，而這一層次的消費才是拉動旅游經(jīng)濟發(fā)展的 主動力之一。 鑒于以上問題，目前沙區(qū)政府正著力規(guī)劃，在 5-10 年內(nèi)將磁器口 全力打造成集旅游商品街、老重慶民俗風情餐飲街、休閑娛樂街、創(chuàng) 意產(chǎn)業(yè)街和碼頭文化休閑街五大區(qū)域主題布局的新古鎮(zhèn)，同時不斷提 升磁器口的檔次和文化品味，解決當前政府高投入保護開發(fā)，卻獲得 低旅游消費收入的局面，強力帶動整個區(qū)域的旅游經(jīng)濟發(fā)展。 2.1.4 本項目

21、提出的理由 為進一步提高改善人民群眾的生活居住條件，2008 年重慶市對 主城區(qū) 1100 多萬平方米實施危舊房拆遷改造，將在三年內(nèi)完成 786 萬平方米的危舊房拆遷規(guī)模，五年內(nèi)完成全部改造任務。拆遷、改造 量空前巨大，使城市建筑、空間布局更為科學合理，人居環(huán)境得以提 升，很大程度上美化了城市形象。另外，2009 年重慶將會啟動危舊住 房改造第二個五年計劃，根據(jù)重慶的經(jīng)濟發(fā)展狀況，從 2009 年到 2010 年，改造的面積起碼達到過去 5 年的總和，拆遷改造力度進一步 擴大，住房改造的升級，至少讓 10 萬戶市民受益。 目前重慶城市改造的速度迅速加快。作為經(jīng)濟強區(qū)、科教文化名 城，沙坪壩區(qū)是

22、全市改造任務最重的區(qū)域之一，其拆遷改造的重點是 圍繞嚴重影響居住安全、所處地點比較密集、位于主干道兩側(cè)和窗口 地區(qū)四個方面的地塊。但是目前沙區(qū)政府面臨著拆遷改造迫切和拆遷 改造范圍廣、體量大、財力耗費過大等問題之間的矛盾。如何提高拆 遷效率，盡量減少政府拆遷的財力改造投入，是本項目積極研究探討、 并很好實施完成的根本目標。 2006 年底磁器口古鎮(zhèn)榮獲國家 4a 級旅游景區(qū)的稱號，根據(jù)磁器 口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展規(guī)劃，2010 年前，將磁器口要打造成為國家歷史文化 名鎮(zhèn)。10 年內(nèi)，古鎮(zhèn)磁器口將不再是如今的彈丸之地，將打造成占地 32.5 公頃、涵蓋功能更廣更全的新型古鎮(zhèn)。目前的磁器口除了提升檔 次，

23、提高品味外，更要求擴大空間。 ”根據(jù) 2008 年 5 月 1 日施行的重 慶市磁器口古鎮(zhèn)保護暫行辦法規(guī)定，磁器口古鎮(zhèn)將擴展至東臨嘉陵 江、南接沙坪壩區(qū)中心城區(qū)、西界童家橋、北臨石井坡的區(qū)域。本項目 地塊位于國道和城市干道兩側(cè)，同時處于千年文化名鎮(zhèn)磁器口對 面，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，將整體打造古鎮(zhèn)風貌協(xié)調(diào)，全面提升 古鎮(zhèn)周邊物業(yè)配套形象，促進古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的提檔升級。因此本項目 的提出一方面積極響應貫徹重慶市拆遷改造、美化城市計劃，一方面 滿足、對應磁器口古鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃，該項目的宏觀建設背景十分利于 項目的推進。 2.2 項項目建目建設設必要性必要性 2.2.1 項目的建設，利于提升城市形象

24、本項目地塊的現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內(nèi)外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng) 跟城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)。由于該地塊的特殊位置，一方面緊鄰 212 國 道，一方面處于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化街對面，不僅有損于沙坪壩區(qū)甚 至重慶市的城市形象，而且很大程度上破壞了磁器口古鎮(zhèn)的千年歷史 文化形象。本項目通過拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學合理構(gòu)建， 使整個地塊面貌煥然一新，融入整個古鎮(zhèn)的風格之中，提升磁器口古 鎮(zhèn)以及城市建設形象。 2.2.2 可以大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件 地塊內(nèi)現(xiàn)有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯亂，道路高陡不 平，內(nèi)部配套等居住條件十分不便。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻 壁斑駁，土木構(gòu)件有不同程

25、度的損壞，居住的安全性較差，急需改造 革新。同時當?shù)鼐用癫疬w改造的意愿比較強烈，迫切希望改善生活居 住條件?；谝陨戏N種原因，通過本項目的拆遷，重新規(guī)劃建設，將會 大大改善提高當?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。 2.2.3 盤活土地資產(chǎn)，充分利用土地資源 一般拆遷地塊建筑密度大，容積率低，土地利用不充分，對土地 資源日益緊張的城市建設區(qū)來說，是一種資源的浪費。該項目依據(jù)城 市規(guī)劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最 大；且由于該項目的實施，盤活了周邊大面積“城中村”土地，大幅度 提升其原有價值，真正體現(xiàn)城市土地的價值。 2.2.4 促進磁器口古鎮(zhèn)風貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象 “文化”是

26、沙區(qū)旅游發(fā)展的王牌，而“千年古鎮(zhèn)磁器口”更是王牌中 的王牌。磁器口的“古”必然對周邊的建筑風貌提出了“古”的要求，以 求達到更完整和諧的古鎮(zhèn)風貌，更好地促進古鎮(zhèn)旅游發(fā)展。該項目處 于古鎮(zhèn)風貌協(xié)調(diào)區(qū)，營造與古鎮(zhèn)相仿建筑風格，對擴散古鎮(zhèn)氣息，美 化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象有一定的配套作用。 綜上所述，本項目的建設是很必要的。 3 項目市場分析項目市場分析 3.1 項項目定位目定位 3.1.1 項目目標定位 鑒于本項目是舊城改造項目，具有拆遷安置的特殊社會屬性，因 此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶、公司的角度出發(fā)考慮項目開發(fā)的目標 定位為以下方面： （1）通過危舊房區(qū)域的拆遷改造、提升城市區(qū)域形象； （2）通過

27、拆遷、還建安置拆遷住戶，大幅度改善其居住生活條件； （3）順應磁器口旅游景區(qū)的提檔升級，協(xié)調(diào)磁器口古鎮(zhèn)整體風貌 打造； （4）充分利用有限的土地資源，將土地價值最大化利用； 3.1.2 項目業(yè)態(tài)定位 項目地塊臨近城市主干道、緊鄰磁器口旅游核心區(qū)，通過綜合解 析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項目自身獨有特點，尋找項目業(yè)態(tài)。經(jīng) 調(diào)查研究，分析得出以下二種業(yè)態(tài)為項目的發(fā)展方向少量少量臨臨街商街商業(yè)業(yè)+ 普通住宅。普通住宅。 臨街商業(yè)為臨街一層門面，主要以中高檔品牌餐飲、娛樂為主， 餐飲要突出地方特色，娛樂內(nèi)容要豐富新穎；同時在商業(yè)二層及安置 房下面配以一定比例的小區(qū)管理及公共活動用房，以滿足小區(qū)內(nèi)管理、

28、活動需求。 住房全部按照約定作拆遷安置，檔次定位中等稍偏低檔次。 3.2 項項目前景分析目前景分析 項目周邊的磁器口古鎮(zhèn)和歌樂山烈士陵園在重慶市乃至全國的 旅游景點中具有較明顯的影響力，而且近年來游客數(shù)量逐步上升。而 本項目酒店、商業(yè)的良好運行很大程度上要依托于磁器口古鎮(zhèn)歷史文 化旅游與歌樂山紅色旅游的巨大旅游人氣，主要是以吸引磁器口古鎮(zhèn) 旅游客源為主。磁器口旅游人氣旺盛，2008 年旅游人數(shù)繼續(xù)穩(wěn)定在 400 萬以上，隨著沙區(qū)政府對古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設的投入力度加大，預 計今后旅游人次逐年大幅度攀升，這無疑是今后本項目商業(yè)的光明市 場前景的穩(wěn)定保障。 3.2.1 項目臨街商業(yè)市場前景分析 磁器口

29、商業(yè)基本上集中在正街內(nèi)部和磁童路沿線。正街內(nèi)部商業(yè) 形態(tài)均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等，檔次偏低； 磁童路兩側(cè)街鋪沿線排布大約 700 米，均為 2-3 層建筑，商業(yè)面積有 一定規(guī)模，但是檔次依然偏低。兩者基本飽和了中低消費市場，使得 該旅游區(qū)域中高檔商業(yè)消費人群大量流失，因此為本項目的中高檔次、 少體量的商業(yè)放量提供了大好機會。 本項目臨街商業(yè)走差異化路線，尋求中高檔層次這一市場空缺， 旺盛的旅游人氣加交通的便捷性是人流量的強有力保證。預計消費人 群構(gòu)成比例： 1.磁器口旅游客源 60% 2.本地附近居民 30% 3.兩側(cè)道路過客及其他 10% 本項目與很多商業(yè)有明顯的不同

30、，其所擁有的旅游人流量、交通、 地段等關(guān)鍵資源依托優(yōu)勢是很多一般商業(yè)所無法比擬的，配以磁器口 古鎮(zhèn)商業(yè)商場中高檔消費市場缺乏的切入，保證了日后商業(yè)門面經(jīng)營 興旺，會吸引大批的投資與經(jīng)營者前來。因此本項目的商業(yè)若是自主 經(jīng)營，則人氣旺盛，生意興?。蝗魧ν獍l(fā)售，與其他一般商業(yè)比起來， 發(fā)售更為容易。 綜合上述分析，本項目的臨街商業(yè)市場前景很好。 3.2.2 項目住宅前景分析 根據(jù)與磁 8 地塊所有拆遷戶達成協(xié)議，本項目住宅全部為安置房， 不存在銷售問題。 4 建設內(nèi)容與規(guī)模 4.1 建建設設內(nèi)容內(nèi)容 本項目是磁 8 地塊拆遷安置工程，根據(jù)項目業(yè)主委托要求及其提 供的相關(guān)資料，本項目以安置房建設為主

31、，輔以少量商業(yè)門面。 4.2 建建設規(guī)設規(guī)模模 總用地面積 4273.4m2（約 6.4 畝）?？偨ㄖ娣e 16347m2（地上建 筑面積 14847 m2，地下建筑面積 1500m2），其中住宅建筑面積 13500 平方米，小區(qū)管理及公共活動用房 800 平方米，商業(yè)面積 547 平方米， 地下車庫及設備用房 1500 平方米。 4.3 主要建主要建設規(guī)設規(guī)模指模指標標 總用地面積 4273.4m2 總建筑面積 16347m2 （其中：地上建筑面積 14847m2 地下建筑面積 1500m2） 其中：住宅 13500m2 商業(yè) 547m2 管理及公共活動用房 800 m2 地下車庫及設備用房

32、 1500m2 停車泊位 50 個 其中：地上停車位 10 個 地下停車位 40 個 道路及活動場地 1200 m2 綠化面積 1500 m2 容積率 3.5 可容納住戶 240 戶 5 項目場址條件 5.1 建建設場設場地地現(xiàn)現(xiàn)狀狀 擬建地點：位于重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村。 場地描述：本項目地塊位于歷史文化旅游區(qū)磁器口古鎮(zhèn)與 紅色旅游區(qū)歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為 磁器口古鎮(zhèn)的風貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨 212 國道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。地塊周邊配套完善、交通便利、居 住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)氛圍較濃。場地內(nèi)無珍稀動植物及文物古跡分布， 地上原有的建

33、筑物將被拆除，區(qū)域交通便捷，環(huán)境宜人，適宜本項目 建設需要。項目總用地面積 4273.4m2（約 6.4 畝）。 5.2 場場地建地建設設條件條件 沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江， 西抵縉云山，幅員 面積 396.2 平方公里。磁器口位于歌樂山下之嘉陵江畔，境內(nèi)小山脈 和小溪相間，具有典型的山城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。 1.地形地貌 沙坪壩區(qū)地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分，全區(qū)呈 丘陵、臺地和低山組合的地貌結(jié)構(gòu)。中部歌樂山海拔高度在 550650 米之間，最高峰歌樂山云頂寺海拔 680.25 米。 2.地質(zhì)構(gòu)造 該場地地處新華夏系第三沉降褶皺帶內(nèi)的川東南弧形構(gòu)造帶的

34、華瑩山帶狀褶皺束與宣漢重慶平行褶皺束的交接地區(qū)，出露地層主 要以侏羅系中、上統(tǒng)沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖，砂質(zhì)泥巖。 第四系地層零星分布，為最新地層。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料并結(jié)合本次調(diào)查 分析，場地內(nèi)無斷層及構(gòu)造破碎帶通過，場地內(nèi)構(gòu)造裂隙不發(fā)育。 3.地質(zhì)災害危險性評估 根據(jù)調(diào)查結(jié)果表明：擬建地塊內(nèi)未見崩、滑、泥石流等不良地質(zhì) 現(xiàn)象，現(xiàn)狀穩(wěn)定；工程建設可能誘發(fā)的地址災害為填土的不均勻沉降 及填土邊坡開挖巖等邊坡滑塌、掉塊，其規(guī)模小中等，危險性小 中等。用地范圍適宜本項目建設。 4.氣候氣象 沙坪壩區(qū)屬于中亞熱帶濕潤季風氣候，具有冬暖夏熱、夏多伏旱、 秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風

35、速小、氣溫主體差 異明顯等特征。氣候特征為：氣候溫和、雨量充沛、降雨集中在 5-9 月 份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早、秋短夏長、初夏多雨、盛夏 炎熱多伏旱、秋多陰雨、雨熱同季、無霜期長、濕度大、風速小、云霧 多、日照少的氣候特點。大氣污染物造成的污染程度與風頻、風速密 切相關(guān)，從全年平均情況來看，污染系數(shù)較大的 nw 至 e 方位，又以 nw、n、e 方位最大。根據(jù)重慶市沙坪壩區(qū)氣象站多年來常規(guī)氣象資 料監(jiān)測結(jié)果氣象參數(shù)為： 年平均氣溫 18.3c 極端最高氣溫 42.8c 極端最低氣溫 2.6c 平均相對濕度 81 年均降雨量 1082.9mm 年均日照時數(shù) 1314 天 無霜期 3

36、41.6 天 平均風速 1.6m/s 靜風頻率 17.5 冬夏兩季主導風頻為 22 主導風 n-ne 5.水文 沙坪壩區(qū)水體除嘉陵江外，梁灘河、虎溪河、清水溪、鳳凰溪、詹 家溪、南溪口溪是區(qū)內(nèi)較大的溪河。嘉陵江發(fā)源于岷山與秦嶺山區(qū)， 經(jīng)昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天門匯入長江。嘉陵江在重 慶境內(nèi)長 153.8 km，流域面積 8164 km2，據(jù)北碚水文站資料顯示，嘉 陵江多年最大流量為 44800 m3/s，多年平均流量為 2120m3/s；最高水 位 208.17m，最低水位 176.531m，多年平均水位 179.64m。 6.施工條件 施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足

37、要求，在擬定施 工方案時注意與場地周邊地銜接，充分利用場地內(nèi)的空間，減少對周 邊人們生活及商業(yè)活動的不利影響，盡量減少施工中的環(huán)境污染物。 可見，項目建設地的各項條件滿足項目建設與運營的需要，無明 顯不支持項目的因素。 6 建設方案建設方案 6.1 規(guī)規(guī)劃劃設計設計理念及原理念及原則則 6.1.1 規(guī)劃設計理念 規(guī)劃設計要根據(jù)重慶市城市總體規(guī)劃及重慶市磁器口古鎮(zhèn)保 護管理辦法，針對磁 8 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境的分析，特別是鑒于磁 器口古鎮(zhèn)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，以促進古鎮(zhèn)旅游配套的提檔升級，美化古 鎮(zhèn)整體形象。 （1）文化性：在功能、層次上滿足旅游消費者需求的同時，還必須 與古鎮(zhèn)旅游的主題文化相聯(lián)系。

38、（2）合理性：根據(jù)地塊的特點和項目建設目標要求，合理布局空間， 最大限度滿足目標要求。 （3）統(tǒng)一性：項目規(guī)劃設計與古鎮(zhèn)整體風貌相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮景觀 藝術(shù)性與綠地系統(tǒng)。 （4）人性化：規(guī)劃設計體現(xiàn)以人為本的精神，給消費者、住戶等營 造生態(tài)、舒適的空間環(huán)境。 6.1.2 規(guī)劃設計原則 本項目規(guī)劃設計遵循沙坪壩區(qū)及磁器口古鎮(zhèn)規(guī)劃對建設土地利 用的保護性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經(jīng)濟性和地方性的原則。 （1）協(xié)調(diào)性原則：建筑風貌不得破壞古鎮(zhèn)整體形象，要符合古鎮(zhèn)文 化特征，做到協(xié)調(diào)一致，體現(xiàn)古鎮(zhèn)文化特色。 （2）生態(tài)性原則：通過地塊內(nèi)部合理布局以及綠化景觀設計，在滿 足開發(fā)需求的前提下，創(chuàng)造一個具有良好居住

39、環(huán)境。 （3）經(jīng)濟性原則：充分節(jié)約土地，提高土地的利用率，將土地的經(jīng) 濟價值發(fā)揮到最大。 6.2 設計設計構(gòu)思構(gòu)思 項目地塊為三角形地塊，地勢高低不平，地塊東北角高程最高達 到 224 米，最低只有 202 米，地塊內(nèi)部起伏很大。在盡量減少土方量 的前提下，充分運用已有地貌設計建筑形式與布局擺放。道路設計力 求與臨街道路良好通連，內(nèi)部貫通，做到人車分流；景觀設計堅持綠 地最大化原則，營造生態(tài)居住小區(qū)環(huán)境。 6.3 平面布置平面布置 由于地塊內(nèi)有一條 110kv 高壓線穿過，為規(guī)避高壓線影響，將 臨街商業(yè)與安置房以高壓線為軸線，分開擺放，并在高壓線下施以綠 化。具體布置見圖 6-1。 圖 6-1

40、 項目平面布局 6.4 建筑建筑單單體體設計設計 6.4.1 住宅 住宅建筑均為 30 層高層建筑，戶型以中小型為主，每單元 8 戶， 大部分戶型南北通透，按景觀資源揚長避短，充分發(fā)揮位置優(yōu)勢，最 大程度地利用景觀資源。 建筑立面設計遵循磁器口古鎮(zhèn)保護規(guī)劃，采用仿明清古建筑風格， 做到與古鎮(zhèn)風貌協(xié)調(diào)統(tǒng)一。建筑選址根據(jù)現(xiàn)有的地形，盡量減少土石 方量，避免高壓線影響，將道路干擾對住戶的影響降至最小。并在考 管理及公共活動用房 二層為管理及公共 活動用房 慮與古鎮(zhèn)風格呼應的同時有所突破，力求繼承中求創(chuàng)新，利用高層建 筑挺拔的形體，強調(diào)體塊穿插，虛實對比、簡約大氣、層次分明，利用 色彩對比與協(xié)調(diào)，充分

41、體現(xiàn)古鎮(zhèn)簡約仿古、有藝術(shù)氣息，樸實淳樸的 生活風貌。 住宅建筑為一棟，為軸對稱單元建筑結(jié)構(gòu)，單棟住宅建筑標準層 面積為 857 平方米，東西長 37 米，南北向 32 米，均為 30 層高層建筑， 各棟由兩排相對獨立住戶連接單元并排組成，均采取 2 梯 8 戶，為了 減少公共交通面積，建筑以電梯為中心布置住戶，電梯旁邊設置緊急 逃生樓梯。安置房戶型有： 序號戶型套數(shù)占比 1 35-40 平方米12 戶 5% 2 40-50 平方米36 戶 15% 3 55-60 平方米43 戶 18% 4 60-70 平方米149 戶 62% 合計240 戶 100% 6.4.2 商業(yè)門面 商業(yè)門面為臨 21

42、2 國道建筑底層門面，沿街長度大約 66 米，進 深 8.3 米。商業(yè)面積共計 547 平方米。 6.5 結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)設計設計 1.設計依據(jù) （1）混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范（gb50010-2002）； （2）砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范（gb50003-2001）； （3）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（gb50009-2001）； （4）建筑抗震設計規(guī)范（gb50011-2001）； （5）建筑地基基礎設計規(guī)范（gb50007-2002）； （6）高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程（jgj 3-2002）； （7）鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設計與施工規(guī)程（jgj3-2002）。 2.設計要求 建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級 建筑結(jié)構(gòu)設計使用年限

43、： 50 年 地震基本烈度及抗震設防烈度，設計地震分組： 6 度，一組 人防設計及等級： 無 基本風壓：0.4kn/m2 3.設計荷載標準值 （1）車庫: 4.0kn/m2 （2）商場: 3.5kn/ m2 （3）臥室、客廳等 2.0kn/ m2 （4）廚房、衛(wèi)生間 2.0kn/ m2 （5）樓梯:住宅 2.5kn/ m2 消防疏散樓梯 3.5kn/ m2 （6）挑出陽臺 2.5kn/ m2 （7）屋面: 一般上人屋面 2.0kn/ m2 種植屋面 按實際情況考慮 （8）消防車道 20.0kn/ m2 （9）設備房.電梯機房 7.0kn/ m2 （10）其它均應按國家相應規(guī)范規(guī)程執(zhí)行 4.結(jié)構(gòu)

44、類型及材料 住宅 30 層，均采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；臨街商業(yè)只有 1-2 層， 全部采取鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)形式。在樓梯、電梯處集中布置形成核心筒 剪力墻結(jié)構(gòu)，共同承受水平荷載。 主要結(jié)構(gòu)材料：混凝土 c25c45;鋼材 hpb235,1 型冷軋扭鋼筋， hrb335,hrb400。 5.基礎形式 本工程擬采用挖孔灌注樁，實際基礎形式根據(jù)地質(zhì)報告確定。 6.6 公用公用設設施施設計設計方案方案 6.6.1 給排水設計 1、給排水 1）水源 本工程屬沙坪壩自來水廠供水范圍，小區(qū)進水由地塊周邊道路市 政給水管引入，進水管管徑不小于 dn200mm。 2）用水量 用水標準： 住宅：200l/人.d k=

45、2.5，153m3/d 商業(yè)門面：5l/m2 .d 7m3/d 道路及綠化 1.5/m2.d4 m3/d 用水量：并考慮 10%不可預見用水，日均用水量 180m3/d，日最高 用水量 430m3/d。 3)排水制度 采用生活污水和雨水分流制。 4)排水量 污水量：按生活給水量的 85%計算，每天排放污水量約 153m3。 雨水量：按重慶市暴雨公式計算，即： q=2822(1+0.775lgp)/(t+12.8p0.076)0.77(升/秒.公頃) 其中 p=2 年，地面逕流系數(shù)取 0.75。 雨污水均采用暗管（溝）組織排放，污水管管徑為 d300-d700mm， 雨水管管徑為 d300-d1

46、100mm，分別排入小區(qū)雨污水管。 5)污水處理 小區(qū)、商業(yè)門面，酒店等生活污水先采用標準化糞池處理，必須 達標后方能排放至市政污水管；商業(yè)門面、酒店等餐飲廚房廢水必須 經(jīng)隔油池處理后才能排入市政污水管。 6.6.2 電氣設計 1、設計依據(jù) 1）民用建筑電氣設計規(guī)范 （jgj/t 16-92）；（已過期） 2）10kv 及以下變配電所設計規(guī)范（gb50053-94）； 3）建筑物防雷設計規(guī)范（gb50057-94）（2001 版）； 4）低壓配電設計規(guī)范（gb50054-95）； 5）住宅設計規(guī)范（gb50096-1999）； 2、強電設計 1）電源 小區(qū)附近有一間 10kv 開閉所，可直接引

47、入。 2）荷載指標及負荷估算 70 平方米住戶按每戶 6kw 計算，60 平方米左右住戶按照每戶 5kw 計算，45 平方米住戶按照每戶 4kw 計算，商業(yè)門面每百平方米 按 10 kw 計算，酒店每個客房按 4kw 計算，公共建筑按照 30w/平方 米計算，道路按照 2w/平方米計算。 負負荷指荷指標標及及負負荷估算荷估算 負 荷 名 稱 pskxcospjsqjssjs 變壓器 (kw)(kw)(kvar)(kva) 70 平方米住 戶 1600.50.758060 60 平方米住 戶 2700.50.75135101 45 平方米住 戶 1100.50.755541 商業(yè)門面 1350.

48、60.756750 道路及其他500.50.752518 小計 725362270 乘 k =0.9652325243405 無功補償 86 補償后 652325157361 配電變壓器 選擇 361*1.17=422500 經(jīng)測算，項目變壓器總負荷為 422kva,項目擬采用一臺 500kva 干 式變壓器，另外備用一臺 315kva 變壓器，以備檢修及發(fā)生故障。 3）照明 根據(jù)功能不同，本建筑物設正常照明、應急照明、建筑景觀照明 等照明線路。 4）電纜敷設 小區(qū)、商業(yè)等室外電力線路以電纜溝敷設為主，輔以部分直接埋 地敷設。穿越道路和入戶時穿鋼管保護。線路采用電纜托盤、電纜穿 管敷設等方式。

49、由建筑物引至室外去的電纜，通過墻上預埋的鋼管引 出，并做好防水處理。 5）防雷接地 小區(qū)建筑均為二類防雷建筑,按規(guī)范對各建筑設置防雷設施。保 護接地型式采用 tn-s 制。 3、弱電設計 1）通信 普通住宅每戶考慮一門電話，商業(yè)門面按 80 平方米/門，另考慮 10%富余量，約需電話 280 門。電話電纜由小區(qū)側(cè)市政電信接口處引 入，電話設備間設在地塊東角弱電機房內(nèi)。數(shù)據(jù)通訊采用寬帶接入， 設備間與電話設備間共用。 2）電視 普通住宅每戶考慮一個電視接口，商業(yè)按每 80 平方米一個計算， 另考慮 10%富余量，項目約需電視用戶點 280 個。電視系統(tǒng)采用城市 有線電視網(wǎng)，有線電視電纜由南側(cè)市政

50、有線電視接口處引入，電話設 備間與電話機房共用。 3）弱電線路敷設 弱電線路室外敷設采用塑料排管為主，個別地方采用直埋地敷設。 6.6.3 燃氣燃氣設計設計 小區(qū)共有住戶 240 戶，商業(yè)門面接近 30 多個。天然氣用量住戶 按 1m3/戶.日計，商業(yè)按 10m3/戶.日計，并考慮 10%不可預見用氣量， 共計 600m3/日。 天然氣由城市天然氣管道供應。就近接入市政天然氣管道接口， 天然氣供應壓力為 0.20.4mpa。 室外天然氣管道采用樹枝狀系統(tǒng)。室外中壓天然氣經(jīng)調(diào)壓箱調(diào) 至低壓后，經(jīng)庭院天然氣管道送至住宅、商業(yè)、酒店等用戶使用，分別 設置流量計單獨計量。 室外天然氣管道采用無縫鋼管，

51、直接埋地敷設。管道采用加強級 防腐涂層。 6.6.4 采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計 1、室外氣象參數(shù) 室外氣象參數(shù)室外氣象參數(shù) 表 6.-2 序號名 稱單位數(shù)量備注 北緯()29o35 東經(jīng)()106o281本地區(qū)氣象臺位置 海拔m259.1 采暖4 冬季7 通風 夏季33 冬季2 2室外計算干球溫度 空調(diào) 夏季 0c 37.1 3夏季空調(diào)室外計算濕球溫度 0c 27.3 冬季最冷月月平均82 4 室外計算 相對濕度夏季最熱月月平均 % 75 冬季平均1.2 5室外計算風速 夏季平均 m/s 1.4 冬 季 c44% n11% 6 主導風向及 頻率 夏 季 c39% n7% 冬 季991.2 7大氣

52、平均壓力 夏 季 kpa 973.2 2、通風系統(tǒng)設計 地下車庫和設備用房產(chǎn)生的廢氣和余熱需通過機械通風排至室 外，其系統(tǒng)與防排煙系統(tǒng)共享。系統(tǒng)劃分及組成詳見消防專篇中的防 排煙設計。通風量按換氣次數(shù)取值如下： 換換氣次數(shù)氣次數(shù) 表 6-3 房間類型換氣次數(shù) 地下車庫6 次/小時 變配電室8 次/小時 水泵房6 次/小時 住宅內(nèi)的衛(wèi)生間通風由用戶自理，廚房采用變壓式排風道進行排 風。 柴油發(fā)電機房及儲油間設獨立的通風系統(tǒng)。 6.6.5 消防消防設計設計 1、建筑消防 項目住宅為 30 層的高層建筑，為一類高層建筑，適用高層民用 建筑設計防火規(guī)范。每個建筑單元設一個防煙剪刀樓梯間及一部消 防電梯

53、、一部普通客梯。消防電梯前室面積均大于 6.0，均有直接的 自然通風或正壓送風系統(tǒng)。所有通向防煙前室及封閉樓梯間、防煙樓 梯間的門均為向疏散方向開啟的可自行關(guān)閉的乙級防火門，設備管井 的門為丙級防火門，所有地下室與地上層共用的樓梯間均在首層與地 下或半地下層的出入口處設置耐火極限不低于 2.00h 的隔墻和乙級 防火門隔開，并設有明顯標志。 小區(qū)的停車大部分采用地下車庫的方式，地下停車庫設自動噴淋， 防火分區(qū)之間以防火墻及復合防火卷簾分隔，每個防火分區(qū)均有不少 于兩個人流疏散出口。所有設備用房與地下車庫及疏散前室之間的門 均為甲級防火門。其余用于疏散口的門均為乙級防火門，并向疏散方 向開啟。

54、2、結(jié)構(gòu)防火 建筑內(nèi)的防火墻采用頁巖磚，設備用房、通風、空調(diào)機房的墻體 均采用加氣砼(或頁巖磚)砌筑，其它內(nèi)外墻體采用加氣混凝土。電纜 井、管道井每隔一層，樓板用混凝土封堵（鋼構(gòu)件面層噴涂防火涂料）。 耐火極限不小于 3h。 3、消防給水 用水量 室外：30l/s；室內(nèi)：40l/s；自動噴灑：30l/s。 室外消防給水系統(tǒng) 水源：為城市自來水，采用生活和消防合一制供水，進水管 1 條， 管徑為 150mm。 室外管網(wǎng)呈環(huán)狀形敷設，干管管徑為 150mm。 。 消火栓沿道路布置，間距不大于 120m。 室內(nèi)消防給水系統(tǒng) 室內(nèi)消防采用臨時高壓制，在住宅、商業(yè)用房、地下車庫設置消 火栓系統(tǒng)，在地下車

55、庫設置自動噴水系統(tǒng)。 4、化學消防 在儲油間設置七氟賓烷氣體滅火系統(tǒng)。 其余建筑根據(jù)其面積和耐火等級及功能配置一定數(shù)量的化學滅 火器。 5、防排煙設計 不具備自然排煙條件的地下車庫均設排煙系統(tǒng)，排煙系統(tǒng)與排風 系統(tǒng)共用一套管道和風機。每個防煙分區(qū)的建筑面積不超過 2000m2，且防煙分區(qū)不跨越防火分區(qū)；防煙分區(qū)的劃分采用從頂棚下 突出的不小于 0.5m 的梁劃分，排煙風機的排煙量按換氣次數(shù)不小于 6 次小時計算確定。 車庫無直接通向室外的汽車疏散口的防煙分區(qū)，同時設置進風系 統(tǒng),且送風量不小于排風量的 50%。 不具備自然排煙條件的地下室均設排煙系統(tǒng)，排煙風機的排風量 為：擔負一個防火分區(qū)時，

56、按每平方米不小于 60m3/h 計算，但單臺風 機的最小排煙量不小于 7200m3/h；擔負兩個或兩個以上防煙分區(qū)時， 按最大防煙分區(qū)面積每平方米不小于 120m3/h 計算。 地下室所有排煙、送風風機均選用消防高溫排煙風機，并設于機 房內(nèi)。 不具備自然排煙條件的防煙樓梯間，防煙樓梯間前室以及消防電 梯前室均設機械加壓送風系統(tǒng)。 不具備自然排煙條件的內(nèi)走廊采用機械排煙，排煙量按 60m 3/hm2計算。 6、消防電氣 本工程消防保護等級確定為一級，消防控制室設在住宅樓。消防 用電設備由變電所及發(fā)電機分別提供電源，發(fā)電機房設在住宅樓，報 警系統(tǒng)另配 ups 電源。 6.6.6 防雷安全設計 本項

57、目的建筑物均按二類防雷建筑物設計防雷，利用建筑物金屬 構(gòu)件作防雷裝置。屋面敷設避雷帶，共用天線避雷針保護，利用結(jié)構(gòu) 鋼筋作引下線，并利用建筑物混凝土基礎鋼筋作為自然接地體。為防 側(cè)擊雷，從 30m 以上每三層設置均壓環(huán)，所有金屬門窗均應與作防雷 引下線的鋼筋連通。 防雷接地、變壓器中性點接地、電氣安全接地以及其它需要接地 的設備，均共用接地裝置，接地電阻不大于 1 歐。 為用電安全，本建筑作總電位聯(lián)結(jié)，在地下一層變配電房內(nèi)安裝 一總電位聯(lián)結(jié)端子箱，把總水管、煤氣管、空調(diào)立管等所有進出建筑 物的金屬體及建筑物的金屬構(gòu)件與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱連通。 在游泳池、衛(wèi)生間等處作局部等電位聯(lián)結(jié)。 7 節(jié)能、

58、綠化及環(huán)保節(jié)能、綠化及環(huán)保 7.1 節(jié)節(jié)能能 7.1.1 設計依據(jù) 1.中華人民共和國節(jié)約能源法； 2.節(jié)約能源管理暫行條例； 3. 公用等專業(yè)提供的相關(guān)資料； 4. 節(jié)能專業(yè)有關(guān)規(guī)定及標準等。 7.1.2 設計范圍 主要是項目各建筑物和構(gòu)筑物的土建和公用系統(tǒng)的節(jié)能設計。 7.1.3 主要節(jié)能措施 1.項目外墻以降低太陽光輻射的吸收的顏色設計。門窗選用密閉 性能好的塑鋼材料制品，門窗玻璃考慮采用中空玻璃。 2.給排水節(jié)能設計 選用節(jié)水型衛(wèi)生器具及配水件。給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)方式，控 制最不利用水器具處的水壓不超過 0.35mpa。 3.電氣節(jié)能設計 合理選擇導線，減少線路損耗。燈具選用高校、節(jié)

59、能燈具，所有氣 體放電燈及節(jié)能燈均要求公路因數(shù)0.9。采用智能燈光控制系統(tǒng)，對 公共照明分回路定時控制。 7.2 綠綠化化 綠化具有美化環(huán)境、減少污染和噪聲的功能。本項目規(guī)劃擬采用 點、線、面相結(jié)合的手法，在小區(qū)道路兩旁種植行道樹和草皮；在小區(qū) 西南部較為寬闊地帶種植低矮灌木、草皮和花卉，形成立體綠化；同 時對小區(qū)內(nèi)較大空地進行綠化時，注意配以小型雕塑、亭、廊等小品， 給居民一個優(yōu)美的休憩場所以期取得多層次的綠化效果，使小區(qū)一年 四季均有良好的觀賞效果。另外，要同時妥善安排好綠化與地下管線 的關(guān)系。 7.3 環(huán)環(huán)保保 7.3.1 建設場地環(huán)境現(xiàn)狀 1.空氣質(zhì)量現(xiàn)狀 項目所在地塊現(xiàn)狀主要為住宅用

60、地，有少量工廠企業(yè)和商業(yè)門面， 項目周邊無大型廠礦及污染源，項目區(qū)內(nèi)無粉塵、工業(yè)廢氣污染，有 部分生活廢氣排放，對項目區(qū)空氣有一定的影響，但項目區(qū)內(nèi)空氣質(zhì) 量總體良好。 2.地表水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 項目區(qū)東側(cè)臨清水溪河，當?shù)匾延谐鞘形鬯幚砑芭潘到y(tǒng)，會 使污水經(jīng)處理后流入清水溪河，對地下水和清水溪河的影響不是很大。 3.聲環(huán)境質(zhì)量 項目區(qū)域內(nèi)無明顯噪音來源，聲環(huán)境質(zhì)量良好。 4.生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀 項目區(qū)主要為建筑用地，現(xiàn)已規(guī)劃和開發(fā)成城市用地。場地內(nèi)無 珍稀動植物及文物古跡分布，地上原有的建筑物將被拆除，生態(tài)環(huán)境 較為簡單，不敏感。 7.3.2 施工期和營運期的主要污染 1、 施工期主要污染源 1）