上饒市城區(qū)基準地價修正體系說明

1、上饒市城區(qū)基準地價修正體系說明基準地價是分用途的級別平均價格，反映了土地市場整體地價水平，對掌握地價水平的空間分布趨勢，引導土地利用和交易等，均有很好的作用。但土地行政主管部門和其他一些部門、機構，為更好地滿足地價管理、土地市場管理和土地資產(chǎn)管理的需要，僅僅掌握基準地價仍不夠，還需及時掌握宗地的具體價格。因此，為更好地發(fā)揮基準地價的作用，滿足政府土地管理等職責的需要，還應當在基準地價的基礎上，分析宗地地價的影響因素同基準地價、宗地地價的關系，根據(jù)比較法的原理，建立基準地價、宗地地價及其影響因素之間的相關關系，編制出基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的修正系數(shù)體系，以便能在宗地條件調(diào)查的基礎

2、上，按對應的修正系數(shù)，快速、高效、及時地評估出宗地地價，滿足各方面對掌握宗地價格的需求。第一節(jié) 基準地價修正因素及其權重確定影響土地價格的因素涉及社會、政治、經(jīng)濟、自然等許多方面，按照因素與土地的關系及影響范圍可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。一般因素通常是從宏觀上對地區(qū)整體的地價水平產(chǎn)生全局性影響，造成地區(qū)與地區(qū)之間地價水平的差異。而同一地區(qū)內(nèi)不同區(qū)域、不同地塊的地價差異，則主要是受區(qū)域因素和個別因素的影響。不同使用性質(zhì)的土地，其價格影響因素亦不同。正確確定這些因素是建立基準地價修正體系的關鍵。在對商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的價格影響因素進行分析的基礎上，采用特爾菲法確定各類用地的基準地

3、價修正因素及其權重。該項工作與定級因素權重測定工作同時進行，測定結果見表101、102、103。因素權重因素權重因子權重子因子權重最終權重區(qū)域因素0.55商服繁華程度0.45距商服中心的距離1.00距一級商服中心的距離0.600.149距二級商服中心的距離0.250.062距三級商服中心的距離0.150.037交通條件0.20對外交通0.30距火車站的距離0.600.020距汽車站的距離0.400.013內(nèi)部交通0.70街道等級0.600.046距公交站點的距離0.400.031基礎設施0.10基礎設施狀況1.00基礎設施完善度1.000.055人口狀況0.10人口密度1.00人口密度1.00

4、0.055區(qū)域土地利用方向0.151.00周邊土地利用狀況1.000.083個別因素0.45宗地自身條件1.001.00臨路狀況0.350.140臨街寬度0.250.113宗地進深0.250.113宗地形狀0.150.068表10-1 商業(yè)用地基準地價修正因素及其權重測算結果表表10-2 住宅用地基準地價修正因素及其權重測算結果表因素權重因素權重因子權重子因子權重最終權重區(qū)域因素0.60住宅用地類型0.151.00住宅用地類型1.000.090商服繁華程度0.151.00距一級商服中心的距離0.400.036距二級商服中心的距離0.360.032距三級商服中心的距離0.250.023交通條件0

5、.22對外交通0.40距火車站的距離0.550.029距汽車站的距離0.450.024內(nèi)部交通0.60區(qū)域街道等級0.450.036距公交站點的距離0.550.044基礎設施0.18基礎設施完善度0.401.000.043公用設施完善度0.60中學0.160.010小學0.170.011幼兒園0.190.012醫(yī)院0.150.010郵局0.050.003農(nóng)貿(mào)市場0.20.013金融機構0.080.005區(qū)域土地利用方向0.10周邊土地利用狀況1.001.000.060環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度0.20大氣污染0.501.000.060噪聲污染0.501.000.060個別因素0.401.001.00建筑物

6、朝向與采光0.200.080宗地臨路位置0.350.140宗地形狀0.150.060宗地面積0.300.120表10-3 工業(yè)用地基準地價修正因素及其權重測算結果表因素權重因素權重因子權重子因子權重最終權重區(qū)域因素0.70交通條件0.401.00距火車站的距離0.300.084距汽車站的距離0.250.070區(qū)域街道類型0.450.126基礎設施0.30基礎設施完善度1.001.000.210產(chǎn)業(yè)集聚效益0.201.001.000.140區(qū)域土地利用限制0.101.001.000.070個別因素0.30宗地自身條件1.001.00宗地面積0.200.060宗地形狀0.200.060宗地臨路狀況

7、0.300.090宗地自然條件0.300.090 第二節(jié) 基準地價修正系數(shù)表及說明表的編制基準地價修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準地價、宗地地價及其影響因素之間的相關關系，編制出基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數(shù)體系，以便能在宗地條件調(diào)查的基礎上，按對應的修正系數(shù)，快速、高效、及時地評估出宗地地價。一、基準地價修正幅度值的計算以土地級別為單位，以各級別中最高、最低定級因素總分值所對應的單元地價作為上、下限值，分別與相應級別的基準地價相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。計算公式如下：上調(diào)幅度計算公式：f1=（inhiib）/iib100% （10-1）下調(diào)幅度計算公式：f2=（inbinl

8、）/iib100% （10-2）式中：f1 -基準地價上調(diào)最大幅度；f2 -基準地價下調(diào)最大幅度；iib -級別基準地價；inh -級別單元總分上限值所對應的地價；inl -級別單元總分下限值所對應的地價。根據(jù)前述確定的單元總分值、基準地價評估結果及其關系模型，按公式9-1、9-2可以計算出各類各級基準地價修正幅度值。結果見表10-4、10-5、10-6。表104 商業(yè)用地基準地價最大上調(diào)、下調(diào)幅度計算表土地級別級別基準地價單元基準地價最大值單元基準地價最小值上調(diào)最大幅度（%）下調(diào)最大幅度（%）一級27353491.661958.527.67-28.39二級16221957.691079.22

9、0.70-33.46三級8431078.75616.1827.97-26.91四級476615.92345.6229.39-27.39五級260318.09210.5522.34-19.02表105 住宅用地基準地價最大上調(diào)、下調(diào)幅度計算表土地級別級別基準地價單元基準地價最大值單元基準地價最小值上調(diào)最大幅度（%）下調(diào)最大幅度（%）一級12171503.12981.823.51-19.33二級778935.21629.4420.21-19.10三級520616.99416.6518.65-19.88四級367410.04304.1611.73-17.12五級244296.56193.2621.5

10、4-20.80表106 工業(yè)用地基準地價最大上調(diào)、下調(diào)幅度計算表土地級別級別基準地價單元基準地價最大值單元基準地價最小值上調(diào)最大幅度（%）下調(diào)最大幅度（%）一級350378.94327.148.26-6.53二級294322.36266.299.65-9.43三級244264.34226.538.34-7.16四級205224.87189.909.69-7.37五級182188.5169.003.57-7.14二、因素修正系數(shù)值的計算及修正系數(shù)表及說明表的編制（一）因素修正系數(shù)值計算根據(jù)確定的影響各類用地價格的因素及其權重值，采用下式計算各因素的修正值：f1i=f1wi （10-3）f2i=f

11、2wi （10-4）式中：f1i某一因素的上調(diào)幅度；f2i某一因素的下調(diào)幅度；f1基準地價上調(diào)幅度；f2基準地價下調(diào)幅度；wi某一因素對宗地地價的影響權重。（二）因素修正系數(shù)及指標說明表的編制根據(jù)基準地價修正幅度的計算結果，在按公式10-3、10-4計算因素修正幅度值的基礎上，按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等5個層次設定修正幅度值，分地類按級別編制修正系數(shù)表。在此基礎上，進一步編制影響因素修正系數(shù)條件指標表。因素修正系數(shù)指標說明表是對各層次的修正系數(shù)對應的地價影響因素狀態(tài)條件所做的描述，通常以在一定區(qū)域或土地級別范圍內(nèi)地價影響因素的最佳狀態(tài)指標、平均狀態(tài)指標、最差狀態(tài)指標分別對應著優(yōu)、一般、劣等層

12、次的修正系數(shù)。利用土地定級中各影響因素的評價結果，在進行統(tǒng)計分析的基礎上，編制影響因素修正系數(shù)條件指標表，結果見表10-736。表107 i級商業(yè)用地基準地價修正系數(shù)表子因子權重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距一級商服中心的距離0.1492.0611.0310.000-1.058-2.115距二級商服中心的距離0.0620.8580.4290.000-0.44-0.88距三級商服中心的距離0.0370.5120.2560.000-0.263-0.525距火車站的距離0.020.2770.1390.000-0.142-0.284距汽車站的距離0.0130.180.090.000-0.093-0.185街道等級

13、0.0460.6360.3180.000-0.327-0.653距公交站點的距離0.0310.4290.2150.000-0.22-0.44基礎設施完善度0.0550.7610.3810.000-0.391-0.781人口密度0.0550.7610.3810.000-0.391-0.781周邊土地利用狀況0.0831.1480.5740.000-0.589-1.178臨路狀況0.1403.8741.9370.000-1.988-3.975臨街寬度0.1133.1271.5640.000-1.604-3.208宗地進深0.1133.1271.5640.000-1.604-3.208宗地形狀0.0

14、681.8820.9410.000-0.966-1.931表108 i級商業(yè)用地基準地價修正系數(shù)說明表修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素距一級商服中心的距離1200距二級商服中心的距離600距三級商服中心的距離1400距火車站的距離2000距汽車站的距離1450道路類型等級商業(yè)街混合型主干道生活型主干道生活型次干道支路距公交站點的距離200基礎設施完善度水、電、通訊等各種基礎設施配套完善，使用保證率高水、電、通訊等基礎設施配套完善，使用保證率較高水、電、通訊等基礎設施配套較完善，使用保證率高水、電、通訊等基礎設施配套較完善，使用保證率較高水、電、通訊等基礎設施配套較完善，使用保證率一般人口密度人

15、口稠密，人口流量大人口稠密，人口流量較大人口較稠密，人口流量較大人口較稠密，人口流量較小人口較稠密，人口流量小周邊土地利用狀況商業(yè)密集區(qū)域商業(yè)、文體娛樂設施商業(yè)、住宅混合區(qū)工業(yè)、倉儲、交通用地其它用地個別因素臨路狀況十字交丁字交一般沿路臨街寬度6宗地進深15宗地形狀形狀規(guī)則，有利于土地利用形狀較規(guī)則有利于土地利用形狀對土地利用無不良影響形狀不規(guī)則，有一定影響形狀極不規(guī)則，嚴重影響 表109 ii級商業(yè)用地基準地價修正系數(shù)說明表修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素距一級商服中心的距離2300距二級商服中心的距離1200距三級商服中心的距離2100距火車站的距離2350距汽車站的距離1700道路類型等

16、級混合型主干道生活型主干道生活型次干道支路巷道距公交站點的距離400基礎設施完善度水、電、通訊等各種基礎設施配套完善，使用保證率高水、電、通訊等基礎設施配套完善，使用保證率較高水、電、通訊等基礎設施配套較完善，使用保證率高水、電、通訊等基礎設施配套較完善，使用保證率較高水、電、通訊等基礎設施配套較完善，使用保證率一般人口密度人口稠密，人口流量大人口稠密，人口流量較大人口較稠密，人口流量較大人口較稠密，人口流量較小人口較稠密，人口流量小周邊土地利用狀況商業(yè)密集區(qū)域商業(yè)，文體娛樂設施商業(yè)，住宅混合區(qū)工業(yè)，倉儲交通用地其它用地個別因素臨路狀況十字交丁字交一般沿路臨街寬度6宗地進深15宗地形狀形狀規(guī)則

17、，有利于土地利用形狀較規(guī)則有利于土地利用形狀對土地利用無不良影響形狀不規(guī)則，有一定影響形狀極不規(guī)則，嚴重影響表1010 iii級商業(yè)用地基準地價修正系數(shù)表子因子權重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距一級商服中心的距離0.1494.1602.0840.000-2.005-4.010距二級商服中心的距離0.0621.7340.8670.000-0.834-1.668距三級商服中心的距離0.0371.0350.5180.000-0.498-0.996距火車站的距離0.0200.5590.2800.000-0.269-0.538距汽車站的距離0.0130.3640.1820.000-0.175-0.350街道等級0.

18、0461.2870.6440.000-0.619-1.238距公交站點的距離0.0310.8670.4340.000-0.417-0.834基礎設施完善度0.0551.5380.7690.000-0.740-1.480人口密度0.0551.5380.7690.000-0.740-1.480周邊土地利用狀況0.0832.3221.1610.000-1.117-2.234臨路狀況0.1403.8911.9460.000-1.884-3.767臨街寬度0.1133.1401.5700.000-1.521-3.041宗地進深0.1133.1401.5700.000-1.521-3.041宗地形狀0.0

19、681.8900.9450.000-0.915-1.830表1011 iii級商業(yè)用地基準地價修正系數(shù)說明表修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素距一級商服中心的距離2900距二級商服中心的距離2000距三級商服中心的距離1450距火車站的距離3300距汽車站的距離12501250-15501550-19001900-22002200道路類型等級生活型主干道交通型主干道生活型次干道支路巷道距公交站點的距離480基礎設施完善度水、電、通訊等各種基礎設施配套完善，使用保證率高水、電、通訊等基礎設施配套完善，使用保證率較高水、電、通訊等基礎設施配套較完善，使用保證率高水、電、通訊等基礎設施配套較完善，使用

20、保證率較高水、電、通訊等基礎設施配套較完善，使用保證率一般人口密度人口密集，人口流量大人口密集，人口流量較大人口較密集，人口流量較大人口較密集，人口流量較小人口較密集，人口流量小周邊土地利用狀況商業(yè)密集區(qū)域商業(yè)，文體娛樂設施商業(yè)，住宅混合區(qū)工業(yè)，倉儲交通用地其它用地個別因素臨路狀況十字交丁字交一般沿路臨街寬度6宗地進深15宗地形狀形狀規(guī)則，有利于土地利用形狀較規(guī)則有利于土地利用形狀對土地利用無不良影響形狀不規(guī)則，有一定影響形狀極不規(guī)則，嚴重影響表1012 iv級商業(yè)用地基準地價修正系數(shù)表子因子權重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距一級商服中心的距離0.1494.3792.1900.000-2.041-4.08

21、1距二級商服中心的距離0.0621.8220.9110.000-0.849-1.698距三級商服中心的距離0.0371.0870.5440.000-0.507-1.013距火車站的距離0.0200.5880.2940.000-0.274-0.548距汽車站的距離0.0130.3820.1910.000-0.178-0.356街道等級0.0461.3520.6760.000-0.630-1.260距公交站點的距離0.0310.9110.4560.000-0.425-0.849基礎設施完善度0.0551.6160.8080.000-0.753-1.506人口密度0.0551.6160.8080.0

22、00-0.753-1.506周邊土地利用狀況0.0832.4391.2200.000-1.137-2.273臨路狀況0.1404.1152.0580.000-1.918-3.835臨街寬度0.1133.3211.6610.000-1.548-3.095宗地進深0.1133.3211.6610.000-1.548-3.095宗地形狀0.0681.9991.0000.000-0.932-1.863表1013 iv級商業(yè)用地基準地價修正系數(shù)說明表修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素距一級商服中心的距離4000距二級商服中心的距離2950距三級商服中心的距離1620距火車站的距離3850距汽車站的距離28

23、00道路類型等級混合型主干道交通型主干道生活型次干道交通型次干道支路距公交站點的距離900基礎設施完善度水、電、通訊等各種基礎設施齊全，使用保證率高水、電、通訊等基礎設施較齊全，使用保證率高水、電、通訊等基礎設施較齊全，使用保證率較高水、電、通訊等基礎設施較齊全，使用保證率相對較低水、電、通訊等基礎設施配套不完善人口密度人口較密集，有一定數(shù)量的人口流量人口較密集，人口流量小人口較密集人口密度相對較小人口稀疏周邊土地利用狀況商業(yè)區(qū)域商業(yè)，文體設施商業(yè)，住宅混合區(qū)工業(yè)，倉儲交通用地其它用地個別因素臨路狀況十字交丁字交一般沿路臨街寬度6宗地進深15宗地形狀形狀規(guī)則，有利于土地利用形狀較規(guī)則有利于土地

24、利用形狀對土地利用無不良影響形狀不規(guī)則，有一定影響形狀極不規(guī)則，嚴重影響表1014 v級商業(yè)用地基準地價修正系數(shù)表子因子權重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距一級商服中心的距離0.1493.3291.6650.000-1.417-2.834距二級商服中心的距離0.0621.3850.6930.000-0.590-1.179距三級商服中心的距離0.0370.8270.4140.000-0.352-0.704距火車站的距離0.0200.4470.2240.000-0.190-0.380距汽車站的距離0.0130.2900.1450.000-0.124-0.247街道等級0.0461.0280.5140.000-0

25、.438-0.875距公交站點的距離0.0310.6930.3470.000-0.295-0.590基礎設施完善度0.0551.2290.6150.000-0.523-1.046人口密度0.0551.2290.6150.000-0.523-1.046周邊土地利用狀況0.0831.8540.9270.000-0.790-1.579臨路狀況0.1403.1281.5640.000-1.332-2.663臨街寬度0.1132.5241.2620.000-1.075-2.149宗地進深0.1132.5241.2620.000-1.075-2.149宗地形狀0.0681.5190.7600.000-0.

26、647-1.293表1015 v級商業(yè)用地基準地價修正系數(shù)說明表修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素距一級商服中心的距離5500距二級商服中心的距離5200距三級商服中心的距離3580距火車站的距離4500距汽車站的距離4500道路類型等級主干道次干道支路距公交站點的距離1800基礎設施完善度水，電，通訊等各種基礎設施齊全，使用保證率高水，電，通訊等基礎設施較齊全，使用保證率高水，電，通訊等基礎設施較齊全，使用保證率較高水，電，通訊等基礎設施較齊全，使用保證率相對較低水，電，通訊等基礎設施配套不完善人口密度人口較密集有一定的人口密度人口稀疏周邊土地利用狀況商業(yè)區(qū)域商業(yè)，文體娛樂設施商業(yè)，住宅混合區(qū)

27、工業(yè)，倉儲交通用地其它用地個別因素臨路狀況十字交丁字交一般沿路臨街寬度6宗地進深15宗地形狀形狀規(guī)則，有利于土地利用形狀較規(guī)則有利于土地利用形狀對土地利用無不良影響形狀不規(guī)則，有一定影響形狀極不規(guī)則，嚴重影響表1016 i級住宅用地基準地價修正系數(shù)表子因子權重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣住宅用地類型0.0902.1161.0580.000-0.870-1.739距一級商服中心的距離0.0360.8460.4230.000-0.348-0.696距二級商服中心的距離0.0320.7520.3760.000-0.309-0.618距三級商服中心的距離0.0230.5410.2700.000-0.222-0.4

28、45距火車站的距離0.0290.6820.3410.000-0.280-0.560距汽車站的距離0.0240.5640.2820.000-0.232-0.464區(qū)域街道等級0.0360.8460.4230.000-0.348-0.696距公交站點的距離0.0441.0340.5170.000-0.425-0.850基礎設施完善度0.0431.0110.5050.000-0.416-0.831中學0.0100.2350.1180.000-0.097-0.193小學0.0110.2590.1290.000-0.106-0.213幼兒園0.0120.2820.1410.000-0.116-0.232

29、醫(yī)院0.0100.2350.1180.000-0.097-0.193郵局0.0030.0710.0350.000-0.029-0.058農(nóng)貿(mào)市場0.0130.3060.1530.000-0.126-0.251金融機構0.0050.1180.0590.000-0.048-0.097區(qū)域土地利用狀況0.0601.4110.7050.000-0.580-1.160大氣污染0.0601.4110.7050.000-0.580-1.160噪聲污染0.0601.4110.7050.000-0.580-1.160建筑物朝向與采光0.0801.8810.9400.000-0.773-1.546宗地臨路位置0.

30、1403.2911.6460.000-1.353-2.706宗地形狀0.0601.4110.7051.000-0.580-1.160宗地面積0.1202.8211.4112.000-1.160-2.319表1017 i級住宅用地基準地價修正系數(shù)說明表修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素住宅用地類型規(guī)模大，社區(qū)發(fā)展成熟的住宅區(qū)規(guī)模較大，社區(qū)發(fā)展較成熟的住宅區(qū)社區(qū)發(fā)展成熟度較高的居住小區(qū)，社區(qū)發(fā)展不成熟的居住小區(qū)獨立住宅用地距一級商服中心的距離1320距二級商服中心的距離720距三級商服中心的距離1175距火車站的距離1650距汽車站的距離1450區(qū)域街道等級類型混合型主干道生活型主干道生活型次干道支

31、路巷道距公交站點的距離240基礎設施完善度水，電，通訊等各種基礎設施配套完善，使用保證率高水，電，通訊等基礎設施配套完善，使用保證率較高水，電，通訊等基礎設施配套較完善，使用保證率高水，電，通訊等基礎設施配套較完善，使用保證率較高水，電，通訊等基礎設施配套較完善，使用保證率一般中學800小學760幼兒園1000醫(yī)院880郵局540農(nóng)貿(mào)市場445金融機構480周邊土地利用狀況行政辦公區(qū)文教區(qū)住宅區(qū)商業(yè)區(qū)企業(yè)用地區(qū)大氣污染不受污染源影響基本無污染基本無污染有一定程度的污染臨近污染源噪聲污染環(huán)境安寧夜間無噪聲臨近污染源個別因素建筑物朝向與采光朝南朝東，朝東南朝西南，東北朝西，朝北宗地臨路狀況社區(qū)道路

32、支路巷道生活型道路混合型道路宗地形狀形狀規(guī)則，有利于土地利用形狀較規(guī)則有利于利用對土地利用無不良影響形狀不規(guī)則，有一定影響形狀極不規(guī)則，嚴重影響宗地面積有利于利用較有利于利用無影響有一定影響有較大影響表1018 ii級住宅用地基準地價修正系數(shù)表子因子權重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣住宅用地類型0.0901.8190.9090.000-0.859-1.719距一級商服中心的距離0.0360.7270.3640.000-0.344-0.687距二級商服中心的距離0.0320.6470.3230.000-0.306-0.611距三級商服中心的距離0.0230.4650.2320.000-0.220-0.439距

33、火車站的距離0.0290.5860.2930.000-0.277-0.554距汽車站的距離0.0240.4850.2420.000-0.229-0.458區(qū)域街道等級0.0360.7270.3640.000-0.344-0.687距公交站點的距離0.0440.8890.4450.000-0.420-0.840基礎設施完善度0.0430.8690.4340.000-0.411-0.821中學0.0100.2020.1010.000-0.095-0.191小學0.0110.2220.1110.000-0.105-0.210幼兒園0.0120.2420.1210.000-0.115-0.229醫(yī)院0

34、.0100.2020.1010.000-0.095-0.191郵局0.0030.0610.0300.000-0.029-0.057農(nóng)貿(mào)市場0.0130.2630.1310.000-0.124-0.248金融機構0.0050.1010.0510.000-0.048-0.095區(qū)域土地利用狀況0.0601.2120.6060.000-0.573-1.146大氣污染0.0601.2120.6060.000-0.573-1.146噪聲污染0.0601.2120.6060.000-0.573-1.146建筑物朝向與采光0.0801.6170.8080.000-0.764-1.528宗地臨路位置0.140

35、2.8291.4140.000-1.337-2.673宗地形狀0.0601.2120.6061.000-0.573-1.146宗地面積0.1202.4251.2122.000-1.146-2.291表1019 ii級住宅用地基準地價修正系數(shù)說明表修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素住宅用地類型規(guī)模大，社區(qū)發(fā)展成熟的住宅區(qū)規(guī)模較大，社區(qū)發(fā)展較成熟的住宅區(qū)社區(qū)發(fā)展成熟度較高的居住小區(qū)，社區(qū)發(fā)展不成熟的居住小區(qū)獨立住宅用地距一級商服中心的距離2100距二級商服中心的距離1600距三級商服中心的距離2200距火車站的距離3150距汽車站的距離1750區(qū)域街道等級混合型主干道生活型主干道生活型次干道支路巷道

36、距公交站點的距離480基礎設施完善度水，電，通訊等各種基礎設施配套完善，使用保證率高水，電，通訊等基礎設施配套完善，使用保證率較高水，電，通訊等基礎設施配套較完善，使用保證率高水，電，通訊等基礎設施配套較完善，使用保證率較高水，電，通訊等基礎設施配套較完善，使用保證率一般中學1800小學1400幼兒園1600醫(yī)院1500郵局1650農(nóng)貿(mào)市場1350金融機構1350周邊土地利用狀況行政辦公區(qū)文教區(qū)住宅區(qū)商業(yè)區(qū)企業(yè)用地區(qū)大氣污染不受污染源影響基本無污染基本無污染有一定程度的污染臨近污染源噪聲污染環(huán)境安寧夜間無噪聲臨近污染源個別因素建筑物朝向與采光朝南朝東，朝東南朝西南，東北朝西，朝北宗地臨路狀況社

37、區(qū)道路支路巷道生活型道路混合型道路宗地形狀形狀規(guī)則，有利于土地利用形狀較規(guī)則有利于利用對土地利用無不良影響形狀不規(guī)則，有一定影響形狀極不規(guī)則，嚴重影響宗地面積有利于利用較有利于利用無影響有一定影響有較大影響表1020 iii級住宅用地基準地價修正系數(shù)表子因子權重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣住宅用地類型0.0901.6790.8390.000-0.894-1.789距一級商服中心的距離0.0360.6710.3360.000-0.358-0.716距二級商服中心的距離0.0320.5970.2980.000-0.318-0.636距三級商服中心的距離0.0230.4290.2140.000-0.229-0.457距火車站的距離0.0290.5410.2700.000-0.288-0.576距汽車站的距離0.0240.4480.2240.000-0.239-0.477區(qū)域街道等級0.0360.6710.3360.000-0.358-0.716距公交站點的距離0.0440.8210.4100.000-0.437-0.875基礎設施完善度0.0430.8020.4010.000-0.427-0.855中學0.0100.1870.0930.000-0.099-0.199小學0.0110.2050.1030.000-0.1