南京某國(guó)際賽馬場(chǎng)運(yùn)動(dòng)員公寓會(huì)所項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、南京xx國(guó)際賽馬場(chǎng)運(yùn)動(dòng)員公寓會(huì)所項(xiàng)目可行性研究報(bào)告江蘇xx房地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估有限公司二零零六年五月目 錄第一章 總 論31.1項(xiàng)目概況與背景31.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性81.3可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)91.4可行性研究報(bào)告主要結(jié)論及建議9第二章 市場(chǎng)調(diào)查與分析102.1南京市投資環(huán)境現(xiàn)狀102.2南京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀132.3南京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)策142.4南京市別墅租賃市場(chǎng)分析17第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容223.1 建設(shè)規(guī)模223.2 建設(shè)內(nèi)容22第四章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能244.1 環(huán)境保護(hù)244.2 節(jié)能25第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度26第六章 財(cái)務(wù)效益測(cè)算276.1 項(xiàng)目投資估算276.2 項(xiàng)目租賃收

2、入預(yù)測(cè)306.3 該方案的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)30第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析337.1敏感性分析337.2盈虧平衡分析347.3防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策35第八章 結(jié)論與建議36附表與附圖37第一章 總 論1.1項(xiàng)目概況與背景1.1.1 建設(shè)單位概況南京xx國(guó)際賽馬場(chǎng)運(yùn)動(dòng)員公寓會(huì)所項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)運(yùn)動(dòng)員公寓項(xiàng)目）是由南京xx有限公司投資開(kāi)發(fā)的。南京xx有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)賽馬公司),是為承建十運(yùn)會(huì)馬術(shù)和速度賽馬比賽場(chǎng)館而成立的有限責(zé)任公司。公司股東為：南京紅龍集團(tuán)（民企）和南京國(guó)有資產(chǎn)投資管理控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)資集團(tuán)）。公司注冊(cè)資本7000萬(wàn)元。2003年，市政府采取市場(chǎng)化運(yùn)作的手段，通過(guò)掛牌出讓土地，吸收民營(yíng)資本完

3、成十運(yùn)會(huì)場(chǎng)館建設(shè)任務(wù)的方式來(lái)建設(shè)大型體育設(shè)施。對(duì)座落在馬群的馬術(shù)場(chǎng)地塊，拍價(jià)2.34億人民幣。由南京國(guó)資集團(tuán)中標(biāo)。嗣后，吸收南京紅龍集團(tuán)為大股東（占60%股權(quán)），成立賽馬公司建設(shè)十運(yùn)會(huì)南京馬術(shù)場(chǎng)。賽馬公司先后又投資2億多元，將南京馬術(shù)場(chǎng)建成，并交付十運(yùn)會(huì)馬術(shù)比賽無(wú)償使用。運(yùn)動(dòng)員公寓會(huì)所項(xiàng)目是馬術(shù)場(chǎng)的二期工程。1.1.2 建設(shè)項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目的地址概況馬術(shù)場(chǎng)項(xiàng)目占地78.75萬(wàn)平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為文化、體育、娛樂(lè)用地。地塊坐落在本市棲霞區(qū)馬群鎮(zhèn)，東倚白龍山脈，西連仙林大學(xué)城，北眺紫金山麓，南接滬寧高速公路。該項(xiàng)目地塊靠近游5,51w,55w,121w,309w等多路公交車(chē)站點(diǎn)；地鐵二號(hào)線也經(jīng)過(guò)

4、此處。此外，為馬術(shù)場(chǎng)配套，南京市政府又專(zhuān)門(mén)新建了8車(chē)道的凱旋路、麒麟路、白水路，環(huán)繞馬術(shù)場(chǎng)，可謂風(fēng)景旖旎，交通便捷，文化歷史底蘊(yùn)厚重。運(yùn)動(dòng)員公寓項(xiàng)目占地19.18萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)運(yùn)動(dòng)員公寓39000平方米，運(yùn)動(dòng)員會(huì)所6000平方米。項(xiàng)目地塊位于賽馬場(chǎng)東面，公寓全部面向賽馬場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)，遠(yuǎn)眺紫金山，地勢(shì)高低起伏，自然條件優(yōu)越。2、項(xiàng)目的基本情況馬術(shù)場(chǎng)地塊位于南京市東郊，位于國(guó)家級(jí)生態(tài)保護(hù)區(qū)紫金山東麓，空氣清新，自然條件優(yōu)越，自古以來(lái)就是“紫氣東來(lái)”的風(fēng)水寶地，也是南京悠久文化與自然相結(jié)合的絕版地塊。地塊距離著名的南京中山陵風(fēng)景區(qū)僅幾公里，地處丘陵地帶，風(fēng)景秀麗。本地塊距市中心新街口僅10公

5、里左右，南側(cè)為滬寧高速公路，并有滬寧高速出口和南京地鐵二號(hào)線出口，近一兩年內(nèi)交通將更為便捷。滬寧高速公路北側(cè)為南京仙林大學(xué)城，已有近二十所大學(xué)入住，招生總規(guī)模已達(dá)8-9萬(wàn)人，距離本項(xiàng)目?jī)H500米。 仙林大學(xué)城一角 紫金山毛竹地塊現(xiàn)狀及周邊特征：馬術(shù)場(chǎng)地塊是國(guó)有土地，部分集體所有制用地，地上房屋建筑密度較小。地塊西鄰國(guó)家aaaa級(jí)風(fēng)景區(qū)xx風(fēng)景區(qū)，景色秀麗。在該地塊周?chē)?“棲霞建設(shè)集團(tuán)”開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)太陽(yáng)城、天悅花園、天泓山莊等，此外還有高檔別墅區(qū)帝豪花園、紫金山莊等，以及法國(guó)雅高酒店集團(tuán)投資建設(shè)的南京第一家按照超五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建造的南京索菲特xx高爾夫酒店；南臨滬寧高速出口和南京地鐵二號(hào)

6、線站臺(tái)，臨近還有江蘇萬(wàn)泰集團(tuán)投資建造的xx國(guó)際高爾夫球場(chǎng)。 xx國(guó)際高爾夫外景圖3、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（1）開(kāi)闊的場(chǎng)地，優(yōu)美的環(huán)境。該項(xiàng)目位于南京城東紫金山腳下，風(fēng)景秀麗，空氣新鮮，沒(méi)有鬧市區(qū)的喧鬧和嘈雜，臨近有xx國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，有利于吸引高端消費(fèi)者前往。 （2）發(fā)達(dá)、便捷的交通系統(tǒng)。地塊西臨寧蕪鐵路，南臨滬寧高速公路，離地鐵二號(hào)線站點(diǎn)近，便于出行。南有51、55路公交線路直達(dá)新街口，西有309路直通火車(chē)站，交通十分便捷。（3）地塊周?chē)钆涮自O(shè)施較齊全，有太陽(yáng)城小學(xué)、馬群中學(xué)、中國(guó)郵政、農(nóng)業(yè)銀行、美食館和連鎖超市等，居民生活方便。此外天泓山莊、帝豪花園、紫金山莊等高檔住宅區(qū)也提升了該地區(qū)的整體居

7、住品質(zhì)。帝豪花園外景圖天泓山莊外景圖4. 項(xiàng)目劣勢(shì)分析由于該項(xiàng)目為xx國(guó)際馬術(shù)場(chǎng)的二期工程，主要作為馬術(shù)場(chǎng)的配套項(xiàng)目，項(xiàng)目不可出售，只能通過(guò)出租獲得收益，為彌補(bǔ)建設(shè)期的投入，可采取預(yù)收10年租金的方式獲得出租收益。同時(shí)相應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)策略，采用“租賃+馬術(shù)俱樂(lè)部會(huì)員”的捆綁銷(xiāo)售方式，使承租人自動(dòng)成為馬術(shù)俱樂(lè)部會(huì)員，享受vip貴賓會(huì)員待遇以吸引客戶(hù)。1.1.3 項(xiàng)目建設(shè)背景1、該項(xiàng)目的建設(shè)背景賽馬在國(guó)內(nèi)外都屬高尚的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，南京城東地區(qū)向來(lái)被看作是高貴之地，南京人特別注重的“紫氣東來(lái)”的情懷，形成了在城東這塊風(fēng)水寶地置業(yè)的風(fēng)潮。馬術(shù)場(chǎng)就坐落在城東地段棲霞區(qū)馬群鎮(zhèn)，東倚白龍山脈，西連仙林大學(xué)城，北眺紫金山

8、麓，南接滬寧高速公路。未來(lái)這里將成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、人氣興旺的城市新商業(yè)、娛樂(lè)、休閑區(qū)。（1）馬群鎮(zhèn)概況分析滬寧高速本案案馬群鎮(zhèn)位于棲霞區(qū)南部、紫金山東麓，東部與亞?wèn)|新區(qū)(仙林農(nóng)牧場(chǎng))和江寧縣相鄰，其他三面環(huán)接玄武區(qū)。馬群鎮(zhèn)距中山門(mén)僅5公里，素有“南京東大門(mén)”之稱(chēng)，寧杭公路、環(huán)陵公路、寧棲公路、寧蕪鐵路等穿境而過(guò)；滬寧高速公路和南京繞城公路在此交匯，建有華東地區(qū)最大的公路互通立交橋，是連接國(guó)道、省道的重要樞紐。依托獨(dú)特的地理位置，根據(jù)南京市城中有山、山外有城的城市建設(shè)規(guī)劃，以滬寧高速公路互通立交為中心，創(chuàng)辦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，設(shè)立金融行政服務(wù)、高新技術(shù)、旅游度假和科工貿(mào)綜合開(kāi)發(fā)等4個(gè)功能區(qū)。向東直達(dá)上海

9、，沿繞城公路和機(jī)場(chǎng)高速公路向南35分鐘即可抵達(dá)南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)，向北緊鄰長(zhǎng)江二橋和新生圩外貿(mào)港，有著顯著的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境。（2）仙西新城區(qū)的輻射作用南京為六朝古都勝地，歷史悠久，聲譽(yù)卓著，名揚(yáng)四海，南京馬術(shù)場(chǎng)項(xiàng)目臨近南京規(guī)劃中的城市副中心區(qū)仙西新城區(qū)中心區(qū)，四面環(huán)路，交通便捷，它將成為新城區(qū)肌理中重要組成部分。馬術(shù)場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)將為仙西新城區(qū)商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的拓展以及對(duì)馬群地區(qū)的影響提供了歷史性的機(jī)遇，其規(guī)模和先期建設(shè)的交通、配套優(yōu)勢(shì)也使其對(duì)新城區(qū)的城市形態(tài)和肌理具有“定位”的作用。南京馬術(shù)場(chǎng)所處的位置是房地產(chǎn)業(yè)投資的理想風(fēng)水寶地，將吸引南京偏好城東的中、高收入消費(fèi)者，提升馬群地段的文化

10、層次，有利于改善南京市“東大門(mén)”的面貌，促進(jìn)南京的和諧發(fā)展。（3）地鐵2號(hào)線的動(dòng)工根據(jù)南京市現(xiàn)有城市總體規(guī)劃，南京將規(guī)劃建設(shè)6條總計(jì)長(zhǎng)約139公里的城市軌道交通線路。其中1號(hào)線，即南北線，共長(zhǎng)24.8公里，已于2005年9月正式通車(chē)。2號(hào)線，即東西線，長(zhǎng)約25公里，主城區(qū)內(nèi)長(zhǎng)約17.3公里，由河西經(jīng)北河口、漢中門(mén)大街、漢中路、中山東路、寧杭公路至仙西新城區(qū)，為主城東西向主干線，將于2009年完工并投入使用。馬術(shù)場(chǎng)距地鐵站出口較近，地塊東面即為滬寧高速的出口連接線（從該段高速公路至中山門(mén)完全免費(fèi)），交通狀況將極為有利，無(wú)論是自駕車(chē)出行還是利用公共交通抵達(dá)主城區(qū)中心、主要商業(yè)中心都相當(dāng)便捷。本案從

11、北京、廣州、上海等先通地鐵的城市來(lái)看，地鐵的開(kāi)通使站點(diǎn)周邊樓盤(pán)瞬間增幅達(dá)15%25%，有的甚至超過(guò)30%，影響范圍大約為2公里。地鐵二號(hào)線經(jīng)過(guò)馬群，并在馬群有地鐵站出口，極大地方便人們的出行，吸引人們前來(lái)安家置業(yè)，這樣的優(yōu)勢(shì)勢(shì)必會(huì)在房?jī)r(jià)中體現(xiàn)。因此，南京地鐵二號(hào)線的開(kāi)通，將會(huì)給地鐵沿線的房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格和需求帶來(lái)很大的上浮空間。目前南京市房地產(chǎn)價(jià)格一路上升，未來(lái)幾年周邊配套設(shè)施的改善，特別是寧杭高速公路馬群段的改造和地鐵二號(hào)線通車(chē)將給項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格很大的上升推動(dòng)。（4）居民可支配收入的增加2005年全國(guó)27個(gè)省會(huì)城市調(diào)查資料顯示：27個(gè)省會(huì)城市居民人均可支配收入平均為11014元，年人均可支配收入超

12、過(guò)13000元的城市有4個(gè)，其中南京居于第三位。根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)表明，去年截至10月份,南京城市居民人均可支配收入達(dá)到12593元,同比增長(zhǎng)23.5%,超過(guò)2004年全年的11602元。收入的增長(zhǎng)使消費(fèi)能力進(jìn)一步增長(zhǎng)。110月城市居民人均消費(fèi)支出8939.54元。居民的消費(fèi)性支出額的增幅比往年提高。在消費(fèi)額增加的同時(shí)，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)的檔次也發(fā)生了較大的變化，居民在食品、交通通信、服務(wù)性消費(fèi)、旅游、教育方面的消費(fèi)呈現(xiàn)熱點(diǎn)，生活質(zhì)量逐步提高。原本似乎只屬于貴族的活動(dòng)正在成為廣大賽馬愛(ài)好者的一項(xiàng)休閑運(yùn)動(dòng)。1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性南京市為江蘇省省會(huì)，中國(guó)歷史六朝古都聞名于世，是江蘇省政治、

13、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是我國(guó)重要的綜合性工業(yè)、電力工業(yè)、高科技教育基地和長(zhǎng)江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠，被評(píng)為中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力“五十強(qiáng)”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一，在海內(nèi)外具有較高的知名度和聲譽(yù)。從總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，根據(jù)南京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)“十五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，房地產(chǎn)業(yè)特別是集商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、酒店式公寓等于一體的大型綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已成為城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。此外，馬術(shù)場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)還在一定程度上給南京帶來(lái)了很大商業(yè)契機(jī)，促進(jìn)了南京的經(jīng)濟(jì)和體育事業(yè)的發(fā)展。運(yùn)動(dòng)員公寓作為馬術(shù)場(chǎng)的配套項(xiàng)目有利于增加整個(gè)項(xiàng)目的完整性。投資消費(fèi)環(huán)境的需求。a、中國(guó)

14、加入wto以后，南京市政府加大招商引資的力度，每年大批海內(nèi)外企業(yè)、實(shí)業(yè)、超市紛紛落戶(hù)聚集南京，紛紛尋求投資、商貿(mào)、商務(wù)的環(huán)境。投資運(yùn)動(dòng)員公寓本身也可以為投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)。b、隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提升和人民生活水平的提高，中高收入階層已不僅僅滿(mǎn)足于居有定所，而對(duì)居住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求。尤其是一些成功人士甚至對(duì)一些有挑戰(zhàn)性的休閑活動(dòng)偏愛(ài)有加，比如：騎馬、參加馬術(shù)學(xué)習(xí)班等，這些人都為馬術(shù)場(chǎng)帶來(lái)生機(jī)和活力。運(yùn)動(dòng)員公寓的開(kāi)發(fā)使得承租的這些高端客戶(hù)能夠充分享受馬術(shù)場(chǎng)內(nèi)的高爾夫、垂釣、賽馬等各項(xiàng)高尚休閑活動(dòng)，創(chuàng)造出更高的生活品質(zhì)。1.3可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)1、南京市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、（編號(hào)：寧規(guī)城東建筑20050003號(hào)、寧規(guī)城東建筑20050004號(hào)、寧規(guī)城東建筑20050008號(hào)）2、國(guó)有土地使用權(quán)證（編號(hào)：寧棲國(guó)用（2004）第06606號(hào)、第06607號(hào)、第06608號(hào)、第06609號(hào)、寧棲國(guó)用（2005）第00385號(hào)）2、國(guó)家有關(guān)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范與準(zhǔn)則；3、項(xiàng)目用地范圍紅線圖及外部條件規(guī)劃圖；4、項(xiàng)目總平面圖；5、建設(shè)單位對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)情況的說(shuō)明及其他有關(guān)材料。1.4可行性研究報(bào)告主要結(jié)論及建議1.4.1主要結(jié)論房地產(chǎn)業(yè)是南京市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直受到南京市委、市政府的高度重視。馬術(shù)場(chǎng)項(xiàng)目是自房地產(chǎn)“新政”實(shí)施后，在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展

16、的大環(huán)境下，推出的適應(yīng)市場(chǎng)需求的大型的綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。作為馬術(shù)場(chǎng)項(xiàng)目二期的運(yùn)動(dòng)員公寓項(xiàng)目總體創(chuàng)意獨(dú)特，高起點(diǎn)、高品位的建筑設(shè)計(jì)和整體布局，既能滿(mǎn)足大型賽事的承辦需求和富裕階層對(duì)休閑、娛樂(lè)的要求，又能滿(mǎn)足顧客對(duì)周邊環(huán)境、自然景觀、交通道路、配套設(shè)施的潛在需求。加之未來(lái)3-5年時(shí)間內(nèi)賽馬運(yùn)動(dòng)、高爾夫運(yùn)動(dòng)及別墅市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)前景良好，經(jīng)可行性研究與分析表明，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益較好，項(xiàng)目的總體策劃是理想的、可行的。1.4.2問(wèn)題和建議（1）加強(qiáng)運(yùn)動(dòng)員公寓項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，凸現(xiàn)自身區(qū)位良好、交通便利、景觀優(yōu)勢(shì)等條件，爭(zhēng)取今后能取得好的業(yè)績(jī)。（2）爭(zhēng)取銀行或其它金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步理解和

17、重視，力求取得較大數(shù)額的貸款，解決資金問(wèn)題。（3）重視項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。第二章 市場(chǎng)調(diào)查與分析2.1南京市投資環(huán)境現(xiàn)狀今年一季度以來(lái)，南京市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值605.93億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)15.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值17.34億元，增長(zhǎng)3.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值295.44億元，增長(zhǎng)18.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值293.15億元，增長(zhǎng)13.0%。今年開(kāi)局以來(lái)，南京各項(xiàng)稅費(fèi)收入呈現(xiàn)出多年來(lái)罕見(jiàn)的低速運(yùn)行走勢(shì)，受其影響，全市財(cái)政收入形勢(shì)不容樂(lè)觀；金融機(jī)構(gòu)信貸收支保持平穩(wěn)運(yùn)行。1、稅費(fèi)收入增長(zhǎng)情況各項(xiàng)稅費(fèi)收入同比增長(zhǎng)7.4%。1-2月，全市國(guó)稅、地稅、財(cái)政累計(jì)組織各項(xiàng)稅費(fèi)收入

18、105.75億元，同比增長(zhǎng)7.4%，這是近年來(lái)我市各項(xiàng)稅費(fèi)收入增長(zhǎng)速度首次回落至一位數(shù)，與往年相比，增幅回落幅度較大。 其中三次產(chǎn)業(yè)稅收累計(jì)完成90.69億元，僅增長(zhǎng)5.9%，增幅回落至近年來(lái)最低水平。究其原因，主要是受第二產(chǎn)業(yè)稅收增幅出現(xiàn)下降因素影響，1-2月全市第二產(chǎn)業(yè)稅收完成46.25億元，同比下降5.2%，其中占第二產(chǎn)業(yè)稅收比重86.6%的工業(yè)完成稅收40.04億元，同比下降9.5%。第一、三產(chǎn)業(yè)分別完成稅收0.38億元及44.06億元，增幅分別為65.2%及20.4%。1-2月全市社會(huì)保險(xiǎn)基金等各項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)收入累計(jì)完成15.06億元，增長(zhǎng)17.5%。2、 財(cái)政收入增長(zhǎng)情況財(cái)政收入同口徑增

19、長(zhǎng)13.6%。1-2月，全市累計(jì)實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入95.39億元,同口徑增長(zhǎng)13.6%，增幅回落至近年來(lái)同期最低水平。其中一般預(yù)算收入、上劃中央收入、基金預(yù)算收入分別完成40.04億元、39.60億元及15.75億元，增幅分別為11.2%、7.9%及39.3%，比重分別為42.0：41.5：16.5。1-2月，全市累計(jì)完成財(cái)政支出35.85億元，同比增長(zhǎng)23.6%，其中累計(jì)完成地方一般預(yù)算支出21.39億元，增長(zhǎng)10.7%。1-2月，全市一般預(yù)算收入與省內(nèi)13個(gè)市對(duì)比情況不容樂(lè)觀，增幅與位居首位的鹽城市（42.6%）相比差距較大，與位居末位的鎮(zhèn)江市11.1%相比僅高出0.1個(gè)百分點(diǎn)，名列倒數(shù)第2位，

20、與全省平均增幅水平19.5%相比相差8.3個(gè)百分點(diǎn)；絕對(duì)額仍位居省內(nèi)13個(gè)市第二位，比位居首位的蘇州市73.03億元少32.99億元。各項(xiàng)稅費(fèi)收入同比增長(zhǎng)7.4%。1-2月，全市國(guó)稅、地稅、財(cái)政累計(jì)組織各項(xiàng)稅費(fèi)收入105.75億元，同比增長(zhǎng)7.4%，這是近年來(lái)我市各項(xiàng)稅費(fèi)收入增長(zhǎng)速度首次回落至一位數(shù)，與往年相比，增幅回落幅度較大。其中三次產(chǎn)業(yè)稅收累計(jì)完成90.69億元，僅增長(zhǎng)5.9%，增幅回落至近年來(lái)最低水平。究其原因，主要是受第二產(chǎn)業(yè)稅收增幅出現(xiàn)下降因素影響，1-2月全市第二產(chǎn)業(yè)稅收完成46.25億元，同比下降5.2%，其中占第二產(chǎn)業(yè)稅收比重86.6%的工業(yè)完成稅收40.04億元，同比下降9

21、.5%。第一、三產(chǎn)業(yè)分別完成稅收0.38億元及44.06億元，增幅分別為65.2%及20.4%。1-2月全市社會(huì)保險(xiǎn)基金等各項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)收入累計(jì)完成15.06億元，增長(zhǎng)17.5%。3、金融運(yùn)行情況金融保持平穩(wěn)運(yùn)行。2月末，全市全轄金融機(jī)構(gòu)吸納各項(xiàng)本外幣存款余額5453.17億元，較年初凈增229.20億元，增長(zhǎng)4.4%，比上年同期提高3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中企事業(yè)單位存款余額達(dá)2453.45億元，較年初凈增6.50億元，增長(zhǎng)0.3%，與上年同期下降3.9%相比，出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)局面；居民儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)保持了較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，2月末其余額達(dá)1833.15億元，較年初凈增156.94億元，增長(zhǎng)9.4%，增幅與上年同期持

22、平。 2月末，全市全轄金融機(jī)構(gòu)投放各項(xiàng)本外幣貸款余額達(dá)4752.82億元，較年初凈增146.22億元，增長(zhǎng)3.2%，增幅比上年同期提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，其中中長(zhǎng)期貸款余額達(dá)2452.27億元，凈增83.63億元，增長(zhǎng)3.5%，增幅比上年同期提高0.8個(gè)百分點(diǎn)；短期貸款余額達(dá)1780.92億元，凈增60.42億元，增長(zhǎng)3.5%，增幅比上年同期提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。4、南京固定資產(chǎn)投資情況南京市統(tǒng)計(jì)局所提供顯示：2006年一季度南京市500萬(wàn)元以上城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資231.3億元，增長(zhǎng)17.9%。投資構(gòu)成看：設(shè)備工器具購(gòu)置增速明顯。一季度，在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中：建筑工程124.9億元，安裝工程11.62

23、億元，設(shè)備工器具購(gòu)置43.76億元，其它費(fèi)用51.02億元，增幅分別為16.6%、13.2%、113.1%和-16.4%。從產(chǎn)業(yè)分析看：第一、二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較快，增幅均高于全省和全國(guó)平均水平，第三產(chǎn)業(yè)增幅較為緩慢。一、二產(chǎn)分別完成0.14億元、90.99億元，增幅分別為100%、41.8%，其中：工業(yè)90.88億元，增長(zhǎng)42.3%，高于全省增幅7.3個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均增幅高11.1個(gè)百分點(diǎn)。在工業(yè)行業(yè)中，增幅較快的行業(yè)有金屬制品業(yè)、交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、儀器儀表及文化、辦公用機(jī)械制造業(yè)和電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)等，分別增長(zhǎng)487.8%、464.0%、477.7%和60.1%。全市三產(chǎn)完成140

24、.14億元，增長(zhǎng)6.2%，在三產(chǎn)中，增幅排前三位的行業(yè)為：租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)以及衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)，投資額分別是上年同期的11.6倍、10.6倍和4.7倍，增幅下降的兩個(gè)行業(yè)有：文化、體育和娛樂(lè)業(yè)、水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，增幅分別為：-89.2%和-53.3%。房地產(chǎn)業(yè)雖較上年同期有所增長(zhǎng)，但增幅低于全省11.2個(gè)百分點(diǎn)，而交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)完成22.48億元，增長(zhǎng)44.6%，比全省的增幅高39.7個(gè)百分點(diǎn)。在南京市的三產(chǎn)中，房地產(chǎn)業(yè)所占的比重最大為55%，其次為交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)為16%，第三為水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)為12%，由此可見(jiàn)，雖然有的行業(yè)

25、增速迅猛，但是占三產(chǎn)的比重較低，而所占比重較大的兩個(gè)行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)和水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)增幅的降低是三產(chǎn)增幅較低的主要原因。從資金來(lái)源分析看：利用外資增長(zhǎng)迅速，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金下降。一季度資金到位421.04億元，同比增長(zhǎng)11.9%，其中上年末結(jié)余和其他資金來(lái)源以及國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金呈下降態(tài)勢(shì)，分別下降12.6%、20.7%和62.2%；利用外資增長(zhǎng)迅速，增長(zhǎng)103.0%，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金分別增長(zhǎng)26.3%和40.0%。 從新開(kāi)工項(xiàng)目的情況看：06年一季度城鎮(zhèn)規(guī)模以上新開(kāi)工項(xiàng)目啟動(dòng)早，規(guī)模擴(kuò)大。一季度新開(kāi)工個(gè)數(shù)為366個(gè)，總規(guī)模為356.82億元，完成62.9億元，增幅分別為67.9%、158

26、.2%和106.5%，新開(kāi)工項(xiàng)目情況明顯好于上年同期。在一季度的新開(kāi)工項(xiàng)目中，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)的施工個(gè)數(shù)、規(guī)模和完成的增幅分別為150.0%、366.7%、130.8%，增幅較快的原因主要是南京中燃城市燃?xì)夤尽⒏廴A燃?xì)庥邢薰?、華冠熱電有限公司項(xiàng)目的陸續(xù)開(kāi)工，僅此三個(gè)項(xiàng)目的計(jì)劃總投資就達(dá)8.3億元；交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)的新開(kāi)工個(gè)數(shù)、規(guī)模和完成情況也較好，開(kāi)工個(gè)數(shù)雖與上年持平，但規(guī)模和完成的增幅分別為81.0%和71.7%，其中規(guī)模較大的項(xiàng)目有：長(zhǎng)江三橋的天后村互通、九州通物流技術(shù)開(kāi)發(fā)有限公司的物流中心以及南京東揚(yáng)工業(yè)設(shè)備倉(cāng)儲(chǔ)有限公司的廠房建設(shè)。2.2南京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀1、房地

27、產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體保持平穩(wěn)增長(zhǎng)2005年，南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在基數(shù)較大的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約300億元，同比增長(zhǎng)10%左右，在全市固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約占23%。在供銷(xiāo)方面：2005年南京商品房上市量約800萬(wàn)平方米，比2004年有所減少，但是規(guī)模適中；完成銷(xiāo)售900萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約 10%，增幅有所減緩，但是與其他同等規(guī)模的城市相比，南京房地產(chǎn)銷(xiāo)售量增長(zhǎng)的幅度居于第一方陣。同期，二手房市場(chǎng)交易量在440萬(wàn)平方米左右，同比略有增加。房地產(chǎn)稅收與交易量、交易額同步增加，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮了地方經(jīng)濟(jì)的支柱作用。2、經(jīng)營(yíng)性用地土地出讓市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本

28、合理2005年，南京市經(jīng)營(yíng)性用地土地出讓市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，土地供應(yīng)充足，供地結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。土地出讓成交總量大幅增加，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。在供地總量上，經(jīng)營(yíng)性用地出讓成交幅數(shù)、面積比上年有大幅增加，實(shí)際成交地塊98幅，面積613.1公頃，比上年增加335.7公頃。全市出讓的土地中，住宅用地面積468.9公頃，占76.5；其次是商業(yè)辦公混合用地，成交面積131.7公頃，占21.5。非住宅用地供應(yīng)較上年有所增加，基本適應(yīng)南京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求。主城和江寧是土地交易最活躍的地區(qū)，成交面積占全市成交總面積的76.6。主城全年成交面積盡管占全市總成交面積的39.8%，但同比下降15個(gè)百分點(diǎn)，而仙

29、林同比提高了10個(gè)百分點(diǎn)，反映土地供應(yīng)開(kāi)始向近郊區(qū)轉(zhuǎn)移。3、市場(chǎng)供需總量相對(duì)平衡，價(jià)格上漲趨緩房地產(chǎn)市場(chǎng)供需均衡，住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定。全市商品房累計(jì)上市1062萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)3.6%，實(shí)現(xiàn)商品房合同銷(xiāo)售904.4萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)11.9%。2004年以來(lái)，全市住宅供銷(xiāo)比始終保持在1.11.3：1之間，處于合理區(qū)間內(nèi)，供需基本均衡。2005年全市商品住宅均價(jià)4403元/平米，同比增長(zhǎng)2.8%，房?jī)r(jià)已基本穩(wěn)定。4、房地產(chǎn)新政對(duì)穩(wěn)定樓市的影響作用已逐漸發(fā)揮總體而言，新政在抑制南京房?jī)r(jià)的快速上漲方面作用還是比較明顯的。今年一季度，南京住宅成交均價(jià)為4100元平方米，而去年一季度全市不含政策性住房的住宅

30、成交均價(jià)為4235元平方米，去年全年全市的住宅均價(jià)為4400元平方米左右。從市房產(chǎn)局的成交數(shù)據(jù)上看，南京房?jī)r(jià)在去年四月份之后曾經(jīng)一度處于下降的狀態(tài)，此后基本保持平穩(wěn)，沒(méi)有大起大落，全年的住宅均價(jià)漲幅為3.5%。而另一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，去年1-11月，大約有51%的樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)出現(xiàn)了增長(zhǎng)，這個(gè)數(shù)字比2004年下降了23%，而漲幅的主導(dǎo)范圍由2004年的10%-50%區(qū)間下降到了5%以?xún)?nèi)。 但是從今年開(kāi)始，隨著樓市出現(xiàn)回暖的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭重又顯現(xiàn)，這是由多方面原因造成的： 其一，新政后，一度被壓抑的購(gòu)房需求出現(xiàn)了反彈。不少老百姓在新政實(shí)施之初持幣觀望，希望等待房?jī)r(jià)下降，市場(chǎng)需求受到了壓抑。其二，由

31、于宏觀調(diào)控后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛在提高產(chǎn)品品質(zhì)上下工夫，以期在市場(chǎng)上脫穎而出，從而導(dǎo)致其開(kāi)發(fā)成本有所增加。此外，地價(jià)及部分建材價(jià)格總體仍在上升。在市場(chǎng)不好時(shí)，開(kāi)發(fā)商可能不敢輕易提價(jià)，只能以降低利潤(rùn)的方式保持價(jià)格平穩(wěn)，而市場(chǎng)一旦回暖，提價(jià)便進(jìn)入了議事日程； 其三，宏觀調(diào)控的威力有所削弱。一個(gè)典型的例子是，去年在宏觀調(diào)控的背景下，有關(guān)部門(mén)曾倡議南京的開(kāi)發(fā)商將房?jī)r(jià)漲幅控制在5%以?xún)?nèi)，但是隨著時(shí)間的推移，這一倡議已經(jīng)變得毫無(wú)約束力。 2.3南京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)策1、編制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃組織相關(guān)部門(mén)，統(tǒng)籌城市用地、城市環(huán)境容量、城市基礎(chǔ)設(shè)施承載力、人口規(guī)模，綜合權(quán)衡城市的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效

32、益和環(huán)境效益，完成南京市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的研究與編制工作，調(diào)控全市房地產(chǎn)用地布局和規(guī)模，房屋及配套的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。結(jié)合“一城三區(qū)”城市發(fā)展布局，構(gòu)建以“主城居住圈”、“次中心居住圈”和“郊區(qū)居住圈”為載體的現(xiàn)代城市居住格局；完善“居住圈”綜合配套，強(qiáng)化獨(dú)立運(yùn)營(yíng)功能；構(gòu)建快速公共交通體系，加強(qiáng)“居住圈”與城市整體的有機(jī)聯(lián)系。2、完善健全市場(chǎng)體系繁榮增量市場(chǎng)、搞活存量市場(chǎng)、培育租賃市場(chǎng)。保持穩(wěn)定的增量房市場(chǎng)，加強(qiáng)綜合配套，成片建設(shè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，兼顧不同層次居民的住房消費(fèi)需求，開(kāi)發(fā)建設(shè)多類(lèi)型、多檔次、多元化、適銷(xiāo)對(duì)路的商品住房；消除房改房政策性壁壘和障礙，全面搞活存量房市場(chǎng)；加強(qiáng)房屋

33、租賃的登記備案，降低租賃稅費(fèi)，規(guī)范租賃服務(wù)，鼓勵(lì)住房承租權(quán)上市交易。給予政策傾斜，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增加長(zhǎng)期投資。3、完善政策法律法規(guī)適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展需要，及時(shí)出臺(tái)規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法規(guī)，完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、征地建設(shè)、經(jīng)營(yíng)交易、物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)登記管理等一整套房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)規(guī)章體系，指導(dǎo)、規(guī)范、約束、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資者、經(jīng)營(yíng)者、產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)紀(jì)人的行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序。4、建立綜合調(diào)控機(jī)制加強(qiáng)部門(mén)工作聯(lián)系，建立聯(lián)席會(huì)議制度，打通房地產(chǎn)業(yè)管理鏈，超前研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)問(wèn)題。加強(qiáng)規(guī)劃導(dǎo)向作用，細(xì)化規(guī)劃編制層次，指導(dǎo)土地儲(chǔ)備與出讓?zhuān)l(fā)揮土地開(kāi)發(fā)的規(guī)模效應(yīng)、整體效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與出讓管理工作的研究，

34、建立土地出讓收益的分配與轉(zhuǎn)移機(jī)制，實(shí)施帶條件出讓地塊的試點(diǎn)工作，解決競(jìng)價(jià)出讓導(dǎo)致地價(jià)過(guò)高的問(wèn)題；建立房屋儲(chǔ)備機(jī)制，通過(guò)中低價(jià)商品房房源的轉(zhuǎn)換，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)彈性，建立房地雙向調(diào)控機(jī)制。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與項(xiàng)目給予繼續(xù)信貸支持，合理控制住房信貸比例與條件，發(fā)揮金融的杠桿調(diào)節(jié)作用。5、抓好可控環(huán)節(jié)的計(jì)劃調(diào)控以需求為導(dǎo)向，制定并下達(dá)住宅用地年度供應(yīng)計(jì)劃、拆遷年度計(jì)劃、住房保障年度計(jì)劃。合理安排土地投放總量、投放區(qū)域、投放時(shí)序，調(diào)節(jié)資源配置和市場(chǎng)預(yù)期，保持土地一級(jí)市場(chǎng)穩(wěn)定；合理安排全市征地拆遷總量和進(jìn)度，避免剛性需求短期過(guò)快釋放，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)供需；合理安排住房保障的建

35、設(shè)規(guī)模，解決中低收入被拆遷困難家庭住房困難。6、建立了房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系和信息披露制度建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息采集、分析、發(fā)布渠道，及時(shí)準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，城市規(guī)劃、房屋建設(shè)、統(tǒng)計(jì)、金融、稅務(wù)以及企業(yè)間信息的互連互通。定期發(fā)布住房供應(yīng)量信息、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度信息、市場(chǎng)交易及價(jià)格信息，促使市場(chǎng)配置以需求為導(dǎo)向，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資，購(gòu)房者理性消費(fèi)。7、加強(qiáng)市場(chǎng)要素管理，加強(qiáng)建筑質(zhì)量監(jiān)管加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批管理，推進(jìn)業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度和工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，查處開(kāi)發(fā)、交易、拆遷、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。加快完

36、善信用檔案體系，建立企業(yè)信用的查詢(xún)、評(píng)估、失信制約制度。健全房地產(chǎn)服務(wù)體系，積極發(fā)展獨(dú)立公正、規(guī)范運(yùn)作的專(zhuān)業(yè)化房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。推行房地產(chǎn)從業(yè)人員上崗培訓(xùn)制度，樹(shù)立行業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)氛圍。實(shí)行房屋質(zhì)量重大事故一票否決制。探索行之有效的管理機(jī)制，形成“以開(kāi)發(fā)為主體，以設(shè)計(jì)為先導(dǎo)，以施工為基礎(chǔ)，以監(jiān)理為保證，相互制約、密切配合”的工作機(jī)制，有效保證住宅工程質(zhì)量水平，減少質(zhì)量投訴。制訂關(guān)于住宅質(zhì)量、創(chuàng)“無(wú)滲漏”工程等方面內(nèi)容的規(guī)范性文件，提高建筑部品化、標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化率，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高建筑質(zhì)量。8、完善住房保障體系，加大“三房工程”建設(shè)力度一是創(chuàng)新保障機(jī)制。加強(qiáng)對(duì)住房保障程度、保障人群的研究，提高對(duì)住

37、房保障“社會(huì)”“經(jīng)濟(jì)”二元性認(rèn)識(shí)，改變單一的房屋保障方式，探索通過(guò)發(fā)放住房補(bǔ)貼、購(gòu)房貼息解決中低收入家庭住房問(wèn)題的新途徑，建立綜合保障體系。二是堅(jiān)持“三房工程”建設(shè)。每年按照既定比例保持適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)和供應(yīng)規(guī)模，豐富中低價(jià)商品房市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房保障功能。“三房工程”供應(yīng)量占房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總量控制在25左右，其中中低價(jià)商品房15，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)量10，廉租房的比例控制在11以?xún)?nèi)。完善中低價(jià)商品房與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理。中低價(jià)商品房堅(jiān)持“分散為主，集中為輔”的原則，主要通過(guò)出讓地塊切塊配建方式解決。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象監(jiān)管。三是研究保障性住房可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。加強(qiáng)保障性住房集中區(qū)周邊與產(chǎn)業(yè)

38、發(fā)展布局的協(xié)調(diào)與聯(lián)系，在規(guī)劃選址和建設(shè)過(guò)程中，充分考慮服務(wù)、教育、商業(yè)、就業(yè)、公共交通配套設(shè)施建設(shè)，完善保障性住房集中區(qū)的城市綜合功能。2.4南京市別墅租賃市場(chǎng)分析由于運(yùn)動(dòng)員公寓項(xiàng)目所采用的建筑形式以獨(dú)立別墅、雙拼別墅形式為主，因此我們針對(duì)南京市的別墅租賃市場(chǎng)狀況進(jìn)行分析。1、南京別墅市場(chǎng)概況南京別墅的起始時(shí)間追溯到1992年，當(dāng)時(shí)以3000元/平米起售的養(yǎng)龍山莊，開(kāi)發(fā)商大膽把歐式風(fēng)格的別墅引進(jìn)南京，讓南京人品了一把鮮。同期出現(xiàn)有還有豪宅帝豪花園、東方花園。南京別墅的變遷過(guò)程分為四個(gè)階段：高潮、低潮、升溫、熱潮。一個(gè)新生事物剛出現(xiàn)就達(dá)到高潮肯定很難持久，很快1992年轟轟烈烈的別墅高潮因?yàn)橐恍?/p>

39、政策原因開(kāi)始回落工一連幾年出現(xiàn)了低潮。到2002年，townhouse的出現(xiàn)很快帶熱了別墅市場(chǎng)，而2003年南京城市內(nèi)外的快速通道形成的經(jīng)5緯8路網(wǎng)，一下子讓近郊的別墅開(kāi)始升溫，并持續(xù)到了2004年。在供應(yīng)的形態(tài)上，南京別墅2006年會(huì)逐漸由經(jīng)濟(jì)類(lèi)別墅向中高檔別墅市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，這是市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì)，價(jià)格上仍有較大的上漲空間，且全年的漲幅會(huì)高于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲幅。2、南京別墅的供需狀況南京目前已供應(yīng)上市的別墅總數(shù)（聯(lián)排、雙拼）僅200萬(wàn)平方米左右，在城市住宅總面積中不足1.5%，所占比例相當(dāng)?shù)?。?003國(guó)土資源部叫停別墅用地供應(yīng)后，南京別墅開(kāi)發(fā)商放緩開(kāi)發(fā)速度，延遲產(chǎn)品上市時(shí)間，使別墅供應(yīng)量

40、持續(xù)減少?！拔镆韵橘F”，這是南京別墅價(jià)格近兩年持續(xù)高走的內(nèi)在原因。江寧有的別墅價(jià)格年增長(zhǎng)率超過(guò)20%。而按照上海、廣州等地區(qū)的情況。別墅年價(jià)格增長(zhǎng)率約在5%-10%或一個(gè)售房周期上浮約10%-15%。而且，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，南京別墅消費(fèi)群體將不斷成熟，市場(chǎng)需求量將有明顯增長(zhǎng)。根據(jù)預(yù)測(cè)，2005年至2007年南京每年的別墅供應(yīng)量分別是45萬(wàn)平方米、15萬(wàn)平方米和15萬(wàn)平方米，合計(jì)為75萬(wàn)平方米；而這三年別墅的市場(chǎng)需求總量為85萬(wàn)平方米，這意味著，未來(lái)三年南京的別墅供應(yīng)缺口總量高達(dá)10萬(wàn)平方米。由于今后可供開(kāi)發(fā)土地不多，開(kāi)發(fā)商為了提高售價(jià)延期上市。在需求市場(chǎng)上，2004年和2005年，隨著別墅大

41、戰(zhàn)加劇，消費(fèi)能力被激發(fā)，至2006年隨著供需矛盾的緩和，優(yōu)質(zhì)別墅將在別墅叫停的背景下上漲，需求量可能會(huì)相應(yīng)暫時(shí)時(shí)被人為抑制。大量?jī)?yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)別墅的上市，將對(duì)原有價(jià)高質(zhì)低的空置別墅造成沖擊，資金實(shí)力不強(qiáng)、質(zhì)量不高的樓盤(pán)將更為艱難。但2005年以后，南京別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量失衡將逐步改善，長(zhǎng)江三橋的建成為江北別墅項(xiàng)目帶來(lái)實(shí)質(zhì)利好。寧杭高速公路三期貫通，將釋放溧水遠(yuǎn)途別墅項(xiàng)目。南京的別墅市場(chǎng)江寧的翠屏山、將軍山一帶是供應(yīng)的主力。去年下半年，南京別墅的供應(yīng)分布是：江寧占90左右；江北占6左右；湯山占2左右；寧南和亞?wèn)|板塊各占1左右。據(jù)預(yù)測(cè)，在未來(lái)一段時(shí)間里，江北板塊的別墅項(xiàng)目會(huì)有比較大的“動(dòng)作”。估計(jì)這里的別

42、墅供應(yīng)量將會(huì)達(dá)到40萬(wàn)平方米左右。而傳統(tǒng)的江寧板塊，雖然體量依然較大，但供應(yīng)份額卻縮至70左右。城東版塊的別墅類(lèi)產(chǎn)品本來(lái)就稀確，在別墅類(lèi)土地禁止出讓的宏觀背景下，價(jià)格將繼續(xù)攀升。3、南京的別墅消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)從某種程度上看，當(dāng)前南京的別墅消費(fèi)呈現(xiàn)出三大趨勢(shì)。別墅供應(yīng)量在未來(lái)幾年將逐漸減少雖然南京別墅市場(chǎng)的上市量增長(zhǎng)幅度非常大，但所占市場(chǎng)份額不足同年商品房上市量的10，就南京這一省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，別墅的供應(yīng)量相對(duì)還是較小的。 別墅禁地政策的推行將使別墅的稀缺性更進(jìn)一步得到體現(xiàn)，因此，未來(lái)幾年的別墅供應(yīng)量仍然不會(huì)放大，供求關(guān)系會(huì)趨于平衡甚至逆轉(zhuǎn)。 土地升值對(duì)別墅升值產(chǎn)生很大影響從其土地價(jià)值上看，別墅的容積

43、率一般都較低，所占有的土地面積較大，而南京目前的土地價(jià)格下降的可能微乎其微，未來(lái)土地巨大的升值空間目前已經(jīng)有所顯現(xiàn)。2005年上半年仙林掛牌的二幅容積率0607的別墅用地，市場(chǎng)價(jià)格已超過(guò)92萬(wàn)元畝，就是很好的例證。目前江寧、江北、湯山亞?wèn)|、邊城等別墅板塊的別墅項(xiàng)目，隨著南京市進(jìn)一步加大新城區(qū)的建設(shè)力度，升值潛力相當(dāng)可觀。 需求原動(dòng)力不斷增強(qiáng)，別墅價(jià)格具有較大的升值空間無(wú)論是第一居所類(lèi)的別墅，還是度假型第二居所類(lèi)的別墅，是居住消費(fèi)的最高形式，是每個(gè)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力人士的追求目標(biāo)，隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，這批新貴一族正不斷擴(kuò)大，再加上海歸人員的不斷增多，因而未來(lái)的別墅需求會(huì)不斷增大，另外從投資需求角度看，投資

44、別墅的客戶(hù)基本上自有資金的實(shí)力較強(qiáng)，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力受政策影響并不大，一旦心理觀望期過(guò)去，投資比例會(huì)反彈，甚至上升，再加上別墅供應(yīng)受土地政策影響，盡管短期投資比例和換手率不會(huì)太高，但中長(zhǎng)期來(lái)看，別墅一定會(huì)有更大的升值空間。十年來(lái)，中山風(fēng)景區(qū)這個(gè)南京巨大的“綠肺”孕育了許多響當(dāng)當(dāng)?shù)膭e墅部落。除了紫金山東側(cè)山腳下帝豪花園，還有紫金山北麓的東方花園別墅、音樂(lè)臺(tái)南側(cè)的紫金山莊等等。紫金山東麓環(huán)陵路一線，一批高端物業(yè)如天泓山莊、萬(wàn)泰xx高爾夫、國(guó)投馬術(shù)場(chǎng)、陽(yáng)光聚寶山等項(xiàng)目快速實(shí)現(xiàn)著東郊豪宅的延續(xù)。4、類(lèi)似房地產(chǎn)項(xiàng)目租售價(jià)格調(diào)查經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研，類(lèi)似房地產(chǎn)項(xiàng)目狀況及租售價(jià)格如下：（1） 帝豪花園別墅帝豪花園別墅位居南

45、京尊貴寶地xx風(fēng)景區(qū)，越過(guò)紫金山的東麓，古樹(shù)婆娑，碧水蕩漾，14.8萬(wàn)平方米的純自然生態(tài)環(huán)境，綠化面積高達(dá)80%，前臨碧波清澈的水庫(kù)，背倚天蘊(yùn)神秀的表山，風(fēng)水獨(dú)佳。整個(gè)小區(qū)全為歐式建筑風(fēng)格，共計(jì)15種款型，各種款型俱為建筑大師嘔心礫血之巨作，面積為190平方米到500平方米不等，建材精良，盡顯高尚王者氣派，與整個(gè)中山陵風(fēng)景區(qū)渾然天成，合為一體。 帝豪花園的涉外率高達(dá)90%以上，住戶(hù)來(lái)自11個(gè)國(guó)家和地區(qū)。帝豪花園以美元論租金，一期低的2500美元月，二期木質(zhì)別墅租到3000美元月。2005年4月28日成交的帝豪花園7幢別墅拍賣(mài)價(jià)格為每平方米約20000元。（2） 紫金山莊紫金山莊處于“南京綠肺”

46、中山陵園風(fēng)景區(qū)的內(nèi)部，坐落在音樂(lè)臺(tái)南側(cè)，周?chē)搅汁h(huán)抱，鳥(niǎo)雀時(shí)鳴。這里的大氣、水和噪聲三項(xiàng)污染指標(biāo)，均低于聯(lián)合國(guó)文化保護(hù)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，山莊內(nèi)植有數(shù)十種名貴植物，整體綠地規(guī)劃，居住環(huán)境的優(yōu)越南京堪稱(chēng)絕版。山莊由周界紅外線報(bào)警、彩色攝像監(jiān)控及園區(qū)道路監(jiān)控系統(tǒng)“武裝”起來(lái)的全封閉別墅群。紫金山莊是德基房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的早期項(xiàng)目，建造時(shí)間略遲于帝豪花園，占地總面積約11474平方米，房屋總建筑面積約8100平方米，花園面積約5600平方米，占山莊總面積的49。包括錯(cuò)層、分體形式的別墅17幢，共40套。每套建筑面積在150450平方米，每幢又擁有一個(gè)200600平方米的草坪。紫金山莊的長(zhǎng)期租賃價(jià)格為每戶(hù)每月25

47、00美元3500美元，在經(jīng)過(guò)了多年的租賃，最近在對(duì)外保密的情況下，即將開(kāi)始低調(diào)銷(xiāo)售。預(yù)計(jì)售價(jià)約為2.8萬(wàn)元平方米，整幢別墅價(jià)格將會(huì)超過(guò)1000萬(wàn)元。（3）xx國(guó)際高爾夫別墅xx國(guó)際高爾夫項(xiàng)目，占地3671畝，內(nèi)含可承辦國(guó)際賽事的標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場(chǎng)、燈光球場(chǎng)和200多幢頂級(jí)別墅，以及五星級(jí)酒店、度假區(qū)等。該項(xiàng)目背依紫金山，四面為環(huán)陵路、312國(guó)道、繞城公路、馬群立交等交通 要道所環(huán)抱，從市中心至此只需20分鐘，交通便利，占盡天然地利優(yōu)勢(shì)。 xx國(guó)際高爾夫別墅一期由美國(guó)bla公司、edsa公司、美國(guó)貝爾高林公司、garyplayer、watg公司、上海高力國(guó)際等六大世界頂尖團(tuán)隊(duì)聯(lián)袂打造。外立面風(fēng)

48、格主要借鑒了西班牙式、意大利式和美國(guó)懷特式三種建筑風(fēng)格的精華，每套別墅風(fēng)格不同，個(gè)性化極強(qiáng)，同時(shí)考慮到中國(guó)的審美情趣和文化特色，添加了部分中國(guó)傳統(tǒng)元素，滿(mǎn)足不同性格、不同年齡階段，不同行業(yè)頂級(jí)人士，可謂不折不扣中西合璧的頂級(jí)別墅。目前，xx別墅只推出了19棟，從預(yù)訂情況看已不能滿(mǎn)足需求，價(jià)格約為2.5-3萬(wàn)元/平方米。在租賃市場(chǎng)中，高檔別墅類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，租賃價(jià)格居高不下，現(xiàn)舉例如下：案例瑞景文華香溪月園別墅地理位置江寧將軍大道仙林大學(xué)城建筑面積270 平方米266平方米產(chǎn)品雙拼別墅構(gòu)成，建筑風(fēng)格較為普通獨(dú)棟別墅戶(hù)型5室3廳3衛(wèi) 5室3廳3衛(wèi)租賃價(jià)格20000 元/月160

49、00 元/月裝修狀況高檔 裝修無(wú)裝修其他熱水淋浴器,電話(huà),空調(diào),彩電,冰箱,洗衣機(jī),家具無(wú)設(shè)施案例金陵家天下紫金山莊地理位置仙林城東建筑面積320 平方米425平方米產(chǎn)品英式獨(dú)立別墅，內(nèi)含三套臥房美式獨(dú)棟別墅戶(hù)型6室3廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)租賃價(jià)格21800 元/月35000 元/月 裝修狀況高檔 裝修高檔裝修其他中央空調(diào)，高檔紅木家具，熱水系統(tǒng)、另有530平方私家花園大金中央空調(diào),鍋爐,設(shè)施全。另有600平米花園案例帝豪花園別墅紫金山莊別墅地理位置城東城東建筑面積298 平方米373平方米產(chǎn)品獨(dú)立別墅木結(jié)構(gòu)獨(dú)棟別墅戶(hù)型4室3廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)租賃價(jià)格2600美元/月25000 元/月 裝修狀況高

50、檔裝修高檔裝修其他中央空調(diào)，熱水系統(tǒng)、另有400平方私家花園、車(chē)庫(kù)大金中央空調(diào),鍋爐,設(shè)施全，另有500平米花園經(jīng)過(guò)測(cè)算，上述案例中別墅每平方米年租金分別為817.5元、721元、888元、988元、837元、801元，平均租賃價(jià)格為842元。由于另須收取物業(yè)管理費(fèi)用，因此凈租金收入大約為90%左右，即每年750元/平方米。第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容3.1 建設(shè)規(guī)模根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證及南京馬術(shù)場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖確立如下規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：規(guī)劃總建設(shè)用地平方米787517.3運(yùn)動(dòng)員公寓項(xiàng)目建設(shè)用地平方米191801.4運(yùn)動(dòng)員公寓平方米39000.00運(yùn)動(dòng)員會(huì)所平方米6000.00擬建項(xiàng)目地上總建

51、筑面積平方米45000.00容積率0.233.2 建設(shè)內(nèi)容整個(gè)賽馬場(chǎng)項(xiàng)目由香港利安顧問(wèn)公司設(shè)計(jì)，現(xiàn)已完成一期工程，包括：看臺(tái)區(qū)、馬廄區(qū)、賽道區(qū)、廣場(chǎng)區(qū)等，目前二期運(yùn)動(dòng)員公寓項(xiàng)目即將動(dòng)工建設(shè)。運(yùn)動(dòng)員公寓項(xiàng)目建設(shè)包括運(yùn)動(dòng)員公寓、會(huì)所、道路、園林小品、配套公用設(shè)施等幾個(gè)主要部分。項(xiàng)目占地面積19.18萬(wàn)平方米，地上總建筑面積45000平方米，容積率0.23，公寓、會(huì)所均為精裝修，配備家具、家電設(shè)施等。目前賽馬場(chǎng)項(xiàng)目已建的項(xiàng)目有：1、馬廄區(qū)：8幢二層框架結(jié)構(gòu)馬房依山而建，錯(cuò)落有致，每幢建設(shè)有54間馬舍，馬廄區(qū)同時(shí)可容納400余匹馬入住。馬舍內(nèi)有自動(dòng)飲水器，有冷、熱水供應(yīng)，門(mén)窗上設(shè)有馬匹探視洞口。馬舍通

52、風(fēng)采光具佳，并設(shè)有鞍具室、飼養(yǎng)員辦公室、臥房等。室外配有洗馬臺(tái)、遛馬圈，四周用鋼絲網(wǎng)片全封閉隔離，對(duì)馬保護(hù)有加。馬廄區(qū)不僅吸收了國(guó)際領(lǐng)先馬房的設(shè)計(jì)精髓，而且處處體現(xiàn)以馬為本，勘稱(chēng)亞洲頂級(jí)馬房。2、賽道區(qū)：從設(shè)計(jì)到施工都采用了國(guó)際最先進(jìn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，是亞洲唯一集馬術(shù)和速度賽馬四大項(xiàng)比賽于同一賽場(chǎng)的綜合設(shè)施。其中：速度賽道由1850米長(zhǎng)、35米寬的草道，1650米長(zhǎng)、25米寬的沙道，1700米長(zhǎng)、10米寬（含4米綠化帶）的救護(hù)道，1750米長(zhǎng)、9米寬的訓(xùn)練道組成。跑道結(jié)構(gòu)合理科學(xué)，即使大雨滂沱也不見(jiàn)積水，照常比賽。60米90米的場(chǎng)地障礙和盛裝舞步比賽場(chǎng)和60米70米準(zhǔn)備場(chǎng)均按奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)地要求興建。賽道

53、和障礙舞步場(chǎng)地均有一流的排水系統(tǒng)和噴灌系統(tǒng)，旱澇無(wú)誤。三日越野賽道總長(zhǎng)3.8公里，由亞馬聯(lián)秘書(shū)長(zhǎng)、國(guó)際馬聯(lián)認(rèn)證設(shè)計(jì)師金一弘、樸正午設(shè)計(jì)并監(jiān)理，其坡道、彎道、環(huán)境、景觀、障礙設(shè)施等渾然一體，不僅蔚偉壯觀，而且達(dá)到國(guó)際賽道標(biāo)準(zhǔn)。賽道區(qū) 主看臺(tái)區(qū)3、宏偉大氣的主看臺(tái)區(qū)：總建筑面積5.3萬(wàn)平方米，由北主看臺(tái)與亮馬圈組成，主看臺(tái)為6層框架結(jié)構(gòu)，亮相圈3層，設(shè)有觀眾看臺(tái)和貴賓包房，可同時(shí)容納近萬(wàn)人觀看馬術(shù)比賽。4、賽場(chǎng)區(qū)和廣場(chǎng)區(qū)：賽場(chǎng)區(qū)內(nèi)建有垂釣中心、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、馬術(shù)訓(xùn)練場(chǎng)等。附有50余間三星級(jí)客房。并鋪有客廳、咖啡廳、露天茶社、棋牌室、寬帶網(wǎng)、健身房、還有鹿苑、水禽園、鴕鳥(niǎo)房、孔雀園、鴛鴦池、水簇館等

54、小動(dòng)物園地。是集垂釣、高爾夫練習(xí)、馬術(shù)乘騎為一體的國(guó)內(nèi)少有的休閑健身場(chǎng)所。垂釣中心 高爾夫練習(xí)場(chǎng)第四章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能4.1 環(huán)境保護(hù)1、環(huán)境狀況建設(shè)場(chǎng)地周?chē)鷽](méi)有工廠等易產(chǎn)生污染源的設(shè)施，環(huán)境條件良好。由于其鄰近繞城公路、滬寧高速公路等城市干道，交通流量較大，可能會(huì)有一定的汽車(chē)廢氣和噪聲污染。2、項(xiàng)目主要污染源本項(xiàng)目建設(shè)期間可能產(chǎn)生的污染源有：施工期間造成的環(huán)境污染，主要為建筑材料在運(yùn)送途中泄漏、建筑垃圾以及建筑施工產(chǎn)生的噪聲污染。施工期間的其它污染源主要為各類(lèi)固體廢棄物、污水、燃油鍋爐房、柴油發(fā)電機(jī)房、煙氣、屋內(nèi)廢氣、各種設(shè)備、汽車(chē)噪聲和汽車(chē)尾氣等。3、“三廢”治理初步方案根據(jù)南京市同類(lèi)項(xiàng)目

55、的經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目各種污染源產(chǎn)生的污染量較少，在加強(qiáng)預(yù)先防范并經(jīng)妥善處理后，均能達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。（1）污水處理生活污水、燃油鍋爐房地面油水和柴油發(fā)電機(jī)房地面清洗污水沒(méi)有欄網(wǎng)或隔油池裝置，以防止大顆粒固體物質(zhì)和油脂進(jìn)入管網(wǎng)造成堵塞。地面排水采取排水采取排水溝和排水管集中經(jīng)地下二層集水井用潛水泵提升排至室外污水管。污水經(jīng)二級(jí)生物處理后排入經(jīng)四路600mm市政污水管。二級(jí)生物處理采用地埋式污水處理構(gòu)筑物，設(shè)在室外草坪下。洗手間污水經(jīng)化糞池處理后排入污水截流干管。（2）固體廢棄物處理固體廢棄物包括產(chǎn)生的生活垃圾和廢棄物。主要處理措施是設(shè)置不影響室內(nèi)外景觀的密封式垃圾收集器，按規(guī)定分類(lèi)回收處理后運(yùn)出。（3

56、）廚房煙氣處理廚房產(chǎn)生的油煙、一氧化碳以及燃?xì)鈴U氣等有害氣體，可采用爐罩分離垂直上抽式高效機(jī)械排風(fēng)設(shè)施。要求把油煙中絕大部分含油液體分離出來(lái)，盡量減少油顆粒排入大氣。廚房煙氣排放排風(fēng)機(jī)房盡量封閉或采用一些高效消音設(shè)備，以減少噪音對(duì)周?chē)h(huán)境的影響。（4）汽車(chē)尾氣和室內(nèi)廢氣的處理汽車(chē)產(chǎn)生的汽車(chē)尾氣、衛(wèi)生間產(chǎn)生的廢氣均采用機(jī)械排風(fēng)的方式處理。其余室內(nèi)場(chǎng)所可考慮自然通風(fēng)和機(jī)械排風(fēng)相結(jié)合的方式。（5）噪聲污染的處理汽車(chē)噪聲由于執(zhí)行南京市機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理的有關(guān)規(guī)定，城區(qū)禁止鳴號(hào)，不會(huì)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)要求。設(shè)備產(chǎn)生的噪聲通過(guò)以下辦法減振降噪：溴化鋰?yán)渌畽C(jī)組、防排煙風(fēng)機(jī)、水泵等設(shè)備采用減振臺(tái)座、彈簧減振器或橡膠減振墊。風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用涂膠帆布軟管，通風(fēng)系統(tǒng)的送風(fēng)及排風(fēng)機(jī)總風(fēng)管上裝消聲器。（6）施工期間的污染防治施工運(yùn)送砂石、泥土、水泥等車(chē)輛，車(chē)廂應(yīng)嚴(yán)密，防止泄漏造成沿途地面污染。建筑施工產(chǎn)生的建筑垃圾集中運(yùn)送至指定地點(diǎn)。雖然施工現(xiàn)場(chǎng)周